____年10月930新政下的深圳市场分析_49页_中原.ppt

深圳中原2010 10 24日 9 30新政下的深圳市场分析 4 1 2 3 政策出台背景及政策解读 2009年 2010年政策及影响全回顾 新政前后楼市表现 后市影响预判 目录 4 15新政过去不到三个月时间 全国各地楼市在一段时间的观望后 又进入了普遍的量价齐飞阶段 在各界的猜测中 官方再度出手调控 2010年9月26日晚 国土部 住房和城乡建设部联合发 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 此后中国住房和城乡建设部 国土资源部 监察部三部门29日晚间联合发文 要求房价过高 上涨过快 供应紧张的城市 要在一定时间内限定居民家庭购房套数 连番出台的新政将房地产推向风头浪尖 直指民生 背景一 背景二 背景三 报告写作背景 4 15新政后仅三个月 房价出现量价齐升的局面 房地产调控力度空前 但是效果倒退 引至新一轮的上涨 投资客迅速抬头 刚需客户恐慌性购房 房地产快速增长 信贷过度 市场供给矛盾 宽松的货币政策 与2007年底处于次贷危机的大环境不同 我国经济在全球经济回暖过程中起到了重要作用 目前经济处于继续回暖之中 实施适度宽松的货币政策 但另一方面也令国内物价上涨加速 通胀压力增加 重新回到负利率时代 资金有保值增值的迫切需要 一年期存款利率与CPI走势 CPI和PPI走势 供求比一直处在失衡的状态 一方面是房改使自住需求大幅度上升 中国经济的迅速发展及城市人口的不断膨胀使得房地产的有效需求不断增加 在CPI涨幅不断走高 银行储蓄利率偏低的情况下 居民对楼市的投资性需求大量增加 另一方面由于人民币不断升值 投机性外资也较大规模进入房地产市场 以现有销售速度来看 现有的可售量仅供销售半年时间 供应 商品住宅供应总量呈下降走势 供求对比 供销比低于1 存量迅速消化 短期供给仍然不足 新政背景 适度宽松的货币政策 促使天量信贷推动房价井喷 居民中长期消费性贷款规模 房贷利率和贷款加权平均利率 2009年我国新增信贷规模达9 6万亿元 相当于过去2 3年的新增量 远远超过GDP增长8 对信贷的需求 2001年至2008年8年间我国新增信贷20万亿元 同期新增GDP也是20万亿元 名义值 即1个信贷换1个GDP 2009年我国仅新增GDP2 1万亿元 即4至5个信贷换1个GDP 信贷的效率很低 或者讲货币和信贷投放严重偏多 多出的货币和信贷绝大部分都流入房地产市场 新政背景 房价 不自律 倒逼政府调控加码 催生新政出台 2010年8月中国70个大中城市房价同比上涨9 3 涨幅比7月份缩小1个百分点 其中普通住宅销售价格上涨12 5 高档住宅销售价格上涨15 1 而进入9月以后 省内多个城市的房价均在上扬 京沪等一线城市也再现价升量增的态势楼市的持续火热和不断攀高的房价 使得4 15新政的调控效果成为笑谈 逼迫政府出台更为严厉的政策 新政分类 9 30日出台的新政 不乏非常手段 如限购令 新政分类 刺激供应数量 改善供应结构 严禁囤地 加速开发 开发贷 按揭贷和银行贷款总余额增速比较 开发资金来源来自国内贷款 在供应端的措施主要包括提供丰富的土地 鼓励或者迫使开发企业新开工 加快进度 提供更多的中低价位和中小户型房屋子 以及鼓励建保障性住宅 严禁囤地 严格控制房地产开发贷款 预收款临管 暂停房地产企业发行股票融资 严格规范房地产信托 收紧资金链 推动企业加速推盘 揭制需求的最终是为了分化需求和满足需求 此次房地产需求政策的核心 应该是对需求首先分化 打击一部分 满足一部分 其次是平滑其释放的时间 使需求尽量和供应的节奏相匹配 揭制不合理需求就是对投机投资需求进行期限制 大幅提高其成本 甚至禁止其进入市场 如首付比例提高至三成 限购令 个人所得税方面 之前的优惠是对所购新房金额大于所售旧房金额的部分征收 但新政直接控制交易的时间 在1年内只要有购销的无论新旧房价值如何都需要全额缴纳个人所得税 新政提升了短期交易成本 抑制了炒房者的炒房行为 新政前后交易税调整对比 新政分类 分化需求结构 引导需求释放 调整房产交易税 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 消费性贷款的禁止用于购买住房 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款 对贷款购买商品住房 首付款比例调整到30 及以上 对贷款购买第二套住房的家庭 严格执行首付款比例不低于50 贷款利率不低于基准利率1 1倍的规定 解析 此条政策不再像 国十条 那样只要求房价过高城市有选择性地实行 将有利于打压投资投机性购房 尤其是外地投资投机者 对贷款购买商品住房 首付款比例调整到30 及以上 以前的政策中对于首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付可为20 现在一刀切 必须三成以上 各商业银行要加强对消费性贷款的管理 禁止用于购买住房 这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓 灰色通道 但同时对居民的改善型需求也有影响 新政分类 分化需求结构 引导需求释放 限贷令 调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策 加快推进房产税改革试点工作 并扩大到全国 10月1日起 对个人购买普通住房 且该住房属于家庭唯一住房的减半征收契税 对个人购买90平方米及以下普通住房 且该住房属于家庭唯一住房的 减按1 税率征收契税 另外 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税 解析 新政公布之前 曾有部委人士表示 此次政策或将涉及房产税新政 但发现 此次并未明确房产税试点情况 房产税政策可能会由试点城市公布自己的具体政策 而不是由部委文件统一公布 房产税一旦开征 其规模将达到7000亿元 不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充 同时一旦开征房产税必将对地方依靠出让土地的财政模式给以彻底的改革 新政分类 分化需求结构 引导需求释放 推进房产税试点 1 9月30日前 含9月30日当天 已在市房地产信息系统网签的认购书及买卖合同仍可按原政策执行 之后 从10月1日起计 的所有商品住房交易必须执行通知规定 2 家庭 的范围界定为 购房人 配偶及未成年子女 3 家庭成员全部为深圳户籍 或者家庭成员中部分为深圳户籍 部分为非深圳户籍的 均可购买两套住房 登记在深户或非深户家庭成员名下均可 新政分类 抑制不合理购房需求 打击投资炒房 限购令细则 新政分类 抑制不合理购房需求 打击投资炒房 限购令细则 本轮房地产调控的明显特点是 调控的手段已经由市场手段变为由上至下的行政干预 在市场手段屡不奏效的情况下 通过强有力的行政措施打压市场 其短期影响不可忽视 但长期看来容易产生以下两种不良反应 1 政策变化过快 上有政策 下有对策 例如假离婚 签订买卖合同不过户 只公正 等待政策放松后在进行过户备案等等所谓的 擦边球 2 市场需求在短期内受到强行打压抑制 容易引起反弹 就如同4 15新政后的楼市变化 房价也越调越高 严重脱离了刚需群体购房的承受能力 综上所述 中原认为 限购令 并不能从根本上解决房地产市场的问题 所以 限购令 政策也明确指出只是暂时实施 而至于限购令实施至何时 我们认为 限购令之后一定会有后续的政策 限购令在为房产税 保障性住房等争取时间 深圳双限令 旨在短期抑制房价 为后续政策争取时间 4 1 2 3 政策出台背景及政策解读 2009年 2010年政策及影响全回顾 新政前后楼市表现 后市影响预判 2009年7月 银监局发文严格执行第二套房贷政策深圳三套房贷款首付4成以上 利率1 1倍深圳严格整顿房地产市场秩序 违建 开发 经纪等领域 2009年3月3日 粤十五条 广东省 关于促进我省房地产市场稳健康发展的若干意见 包含三方面内容 一是加大保障性住房建设 二是进一步鼓励普通商品住房消费 三是支持房地产开发企业积极应对市场变化 2009年12月14日 国四条 增加普通商品房供给 提高土地供应和使用效率继续支持居民自住和改善型住房消费 抑制投资投机性购房加强市场监管 整顿房地产秩序 加强市场监测扩大保障性安居工程建设 闲置地优先供给保障房建设 开发商土地闲置一年以上禁止买卖土地 严控土地出让全面暂停第三套房贷发放 限制家庭购房套数 限购2套房推进房产税征收试点 09年至今重大调控政策回顾 政策不断加压 严格控制房地产 4 12新政 4 15新政 国十一条 09 07 严格执行二套房贷政策 市场逐渐低迷 政策收紧 市场成交减少 抑制投资性购房 打压市场 二套房首付 利率增加 停发三套房贷 市场受影响大 政策宽松 刺激市场快速发展 成交旺 国四条 数据来源 以上数据均来自于国土局公布数据 09年至今深圳一手楼市受政策影响呈 周期性 震荡变化 但影响持续时间均不超过3个月 4 12新政 政策宽松 刺激市场快速发展 成交旺 价格上涨 政策收紧 市场成交减少 成交价下跌 国四条 国十一条 抑制投资性购房 打压市场 成交价格跌落明显 4 15新政 二套房首付 利率增加 停发三套房贷 市场受影响大 均价下跌 数据来源 以上数据均来自于国土局公布数据 2009年至今深圳一手房成交均价走势 4 12新政 4 15新政 国十一条 09 07 严格执行二套房贷政策 市场逐渐低迷 一手市场打压力度大 刺激二手成交量上涨 抑制投资性购房 打压市场 二套房首付 利率增加 停发三套房贷 市场受影响大 政策宽松 刺激二手市场成交火爆 国四条 数据来源 以上数据均来自于国土局公布数据 09年至今深圳二手房成交情况受政策影响呈 周期性 震荡变化 成交情况基本与一手市场类似 政策影响持续期不超过3个月 4 15新政 国十一条 抑制投资性购房 打压市场 二套房首付 利率增加 停发三套房贷 市场受影响大 一手市场打压力度大 刺激二手成交量上涨 政策宽松 刺激二手市场成交火爆 4 12新政 国四条 数据来源 以上数据均来自于国土局公布数据 09年至今深圳市二手房成交价格受政策影响波动不大 总体呈上涨态势 2009年至今深圳二手房成交均价走势 4 1 2 3 政策出台背景及政策解读 2009年 2010年政策及影响全回顾 新政前后楼市表现 后市影响预判 数据来源 国土局网站项目销售公示明细 新政前深圳楼市情况 成交再创新高 从深圳市场9月份的成交情况来看 4 15新政出台后 楼市有3个月的调整期 成交量较以往有所下跌 但从8月份开始 受到新政抑制的市场需求开始释放 深圳楼市迎来新一轮的上涨 成交量开始强劲反弹 周均成交量超过1600套 再次超过09年高峰时期 创造深圳楼市月度成交的新高 套数 面积 新政前深圳楼市情况 价格持续上涨 数据来源 国土局网站项目销售公示明细 4 15新政后 深圳一手楼价格开始进入下行通道 在6月达到谷底 从7月开始 楼市价格开始迅猛上涨 环比平均涨幅超过6 到9月 全市成交均价20153元 平方米 比6月的全市均价上涨了19 上涨幅度和速度惊人 楼市迎来报复性反弹 新政后深圳楼市情况 成交开始回落 新政前后楼市成交量统计表 数据来源 国土局网站项目销售公示明细 9 30新政后 深圳楼市成交量开始大幅度回落 国庆第一周的成交量环比更是骤跌 跌幅超过50 第二周的成交量仍然继续下跌 跌破了2010年周均成交量 684套 新政的出台 使得楼市传统的 金九银十 不在 此次调控政策的力度 远超以往 深圳楼市在经历了2个月的 小阳春 后 又开始调头下行 备注说明 10月第三周全市成交量有所反弹 环比上涨幅度超过30 这主要是因为第三周国土局公布了限购令细则 使得大批在9 30前受困大批交易得以松绑 带动了深圳楼市成交量的大幅回升 并非楼市真实走向的趋势 新政后深圳楼市情况 价格波动不大 2007年周均11921元 平米 2008年周均13283元 平米 本周20640 08 2009年周均15966元 平米 2010年周均20410元 平米 数据来源 国土局网站项目销售公示明细 虽然新政后深圳楼市成交开始大幅度下滑 但是整体成交价格却相对平稳 这主要是因为此次新政对于楼市的影响并非在于楼市价格 而是在限定了客户购房资格的基础上 进一步抬高了置业门槛 市场买家的状态从以前的 买不起 迅速转为如今的 买不了 单纯的价格调整 已经难以带动成交量的攀升 所以导致目前价格仍然在高位徘徊 新政后宝安在售楼盘现状 花郡2期 新政前 9 1 9 27 月度成交量 126套 周均成交量 32套 周均到访量 160批次 周均进线量 260个 新政后 9 28 10 24 总成交 19套 周均成交量 6套 周均到访量 78批次 周均进线量 90个 备注 花郡2期目前已销售600余套单位 销售率达到55 目前项目的整体均价为 24000元 平方米 现场销售经理和发展商负责人各有一个点的暗折 新政后宝安在售楼盘现状 天健 新政前 9 1 9 27 月度成交量 约90套 周均成交量 23套 周均到访量 133批次 周均进线量 180个 新政后 9 28 10 24 总成交 11套 周均成交量 3套 周均到访量 87批次 周均进线量 110个 备注 目前项目销售率达到75 整体销售均价为22000元 平方米 除一次性付款95折 按揭付款98折的优惠外 无其他任何折扣 新政后宝安在售楼盘现状 第五大道 新政前 9 1 9 27 月度成交量 约65套 周均成交量 17套 周均到访量 121批次 周均进线量 173个 新政后 9 28 10 24 总成交 18套 周均成交量 6套 周均到访量 76批次 周均进线量 109个 备注 目前项目销售率达到62 整体销售均价为26000元 平方米 在售的主力单位为140 160平米的四房单位 还剩余少量110 130平米的高楼层三房单位在售 新政后宝安在售楼盘现状 湾上六座 新政前 9 1 9 27 月度成交量 约33套 周均成交量 8套 周均到访量 74批次 周均进线量 85个 新政后 9 28 10 24 总成交 3套 周均成交量 1套 周均到访量 32批次 周均进线量 47个 备注 目前项目销售率达到64 整体销售均价为13500元 平方米 在售的主力单位为28 65的公寓类产品 带1500元 平米的精装修出售 新政后宝安在售楼盘现状 华海澜湾 项目10 6日开盘开盘当天成交量 约20套 开盘当天到访量 110批次 前期周均进线量 110个 新政后 10 7 10 24 总成交 14套 周均成交量 4套 周均到访量 77批次 周均进线量 100个 备注 目前项目销售率达到3 整体销售均价为19000元 平方米 在售的主力单位为110 170平米的合拼户型产品 据中原了解 已购买的客户中 发展商关系户占大多数 新政后宝安将售楼盘现状 佳华名苑 经济指标 占地面积 6022平米 建筑面积 31523平米 容积率 3 7 总套数 208套 主力户型 65 88平米的两房 三房 项目进展 目前已建到7 8层高 正在进行前期蓄客 项目户外T牌已经出街 诉求内容以形象为主 预计年底发售 备注 据中原了解 受双限令的影响 小户型单位在市场上压力较大 发展商目前考虑将延后项目的发售时间 计划在新政有所松动或者明年第一季度再进行发售 新政后宝安将售楼盘现状 西津美地 经济指标 占地面积 7814平米 建筑面积 23148平米 容积率 2 0 总套数 209套 主力户型 40 70平米的两房项目进展 目前项目已经达到预售条件 正在进行开盘前的蓄客 洗客活动 样板房已于25日正式开放 预计将在11月底发售 备注 上门客户提供5万元银行存款证明 即可获得开盘时的额外优惠 两房减3万 1房减1万 并可获得选房顺序号 开盘当天 按照选房顺序号进行选房 新政后宝安将售楼盘现状 汇一城 经济指标 占地面积 57000平米 建筑面积 331520平米 容积率 4 9 总套数 2102套 主力户型 78 120平米的两房 三房项目进展 目前项目已经达到预售条件 正在进行入市前的蓄客工作 售楼处预计将于11月中下旬开放 备注 做为区域内首个大体量的都市综合体项目 目前户外T牌已经出街 诉求内容主要以项目形象 综合体物业以及地铁上盖为主 据中原了解 发展商在新政出台后 就将项目的入市时间从10月中下旬延后到11月中下旬 预计开盘时间在12月中旬 新政前后全市新开盘项目情况 开盘成交率下滑明显 4 1 2 3 政策出台背景及政策解读 2009年 2010年政策及影响全回顾 新政前后楼市表现 后市影响预判 后市影响于政府 调控效果显现 楼市稳定发展让位民生 意图 利好 并非扼杀行业 而是促使行业更好地为经济及民生服务当前经济过热担忧并非主流 人民币升值的压力也客观降低了加息可能行政手段多于态度 非持久行为 改善供应和引导需求为主的意图将刺激及鼓励行业加快交易和促使行业血液循环产业集中度将大幅度提升 成熟企业的优势将进一步显露 开发水平行业将得到相互促进 后市影响于政府 调控效果显现 楼市稳定发展让位民生 调整后市影响于政府 资本市场链加快收缩 促使企业加快开发供应 各项贷款余额增速下降 2008 2009 2010 2010下半年 银行贷款增速超过开发贷和个贷 个贷超越银行贷款增速 销售回暖 开发贷超越银行贷余额增速 基数原因和扩大开工等 主要思路 限制开发企业资金链 激发开发企业加快交易及运营速度 后市影响于政府 资本市场链加快收缩 促使企业加快开发供应 后市影响于行业 宏观层面 以 遏制需求 为中心的现状 未来数月内的商品房成交将会出现反复和震荡 15大城市受政策影响明显 未来数月还会更为明显震荡 后市影响于行业 宏观层面 以 遏制需求 为中心的现状 未来数月内的商品房成交将会出现反复和震荡 趋势一 需求结构分化 趋势二 平稳软着陆 保障个人自住需求 趋势三 行业在国民经济体系中发挥更积极作用 行业发展更为积极 住房自住率将一定程度提高 民生中需要购房置业的人的需求将得到释放 打击一部分 满足另外一部分 平滑其释放时间会成为短期趋势 出现房价下跌 非主要目的 可以下跌 才是政策核心目的 长远来说 行业发展利好且健康 后市影响于行业 宏观层面 需求结构将进一步得到分化 需求和供应的节奏的尽量相匹配或许是政策决心的最直接表现 后市影响于行业 微观层面 价格箱体震荡而销售维持高位是短期现象 行业长循环将更为合理 行业长循环转变可能 理性定价 热销 提价 这一常规行业规律将趋于更为理性合理 存在朝 理性定价 热销 政策 理性定价 长循环发展可能 价和量的微跌并非指房地产呈现下跌趋势 而是价格比购买者想象中合理 政策担心反而是行业长远信心的保证 行业发展持续市场化 限购令均有 暂停 一词 厦门甚至规定了时间 可以预见这是政府临时手段 目前调控是以手动移动需求供应曲线 而不是规定价格及配给房屋 限购令在未来供应节奏平稳后 其历史使命也将完成 各地限购令 影响预估 北京 所有居民和非居民政策出台后每个家庭允许新购一套房屋 打击了投机炒作需求 短期内对市场影响比较小 打击力度短期强 中长期威力或减弱 影响极为有限 深圳户籍居民限购两套 非户籍但有社保的限购一套 三无人员禁止购房 厦门2010年四季度家庭只能购买一套 后市影响于行业 微观层面 价格箱体震荡而销售维持高位是短期现象 行业循环将更为合理 后市影响于客户 短期观望势必成主流心态 大型投资客受压最重 中原真实案例 A生通过中原购买过60套房 新政后 购房失败 曾借其名的亲属全部受牵连 受影响大 短期无法释放 小投资客 刚需客户 受影响大 住宅投资面将受收缩 常年多套投资客 受影响小 首置客观望期将缩短 后市影响于行业 微观层面 政策的相关灰色地带必定令市场产生疑虑 对后期发展影响甚小 后市影响于客户 短期观望势必成主流心态 大型投资客受压最重 后市影响于发展商 产业集中度提高之后 对于大企业长远发展利好 大企业优势 资金充裕集中采购 建安成本低于一般企业开发经验好及销售速度快 物业管理水平高 销售和管理费用的连年下降 规模优势明显 以万科为例 公司销售额及商品房销售额 后市影响于客户 短期观望势必成主流心态 大型投资客受压最重 后市影响于行业 微观层面 政策的相关灰色地带