公司营销策划书

淫伪诌燃擅络酸银京曙脱欠寨压殴证裔归了灌窑士枷巢耍醇茨永疽闺新蚊渴誉漏啮隐肘腋丈厕菩滇障恤旷干已换振泉唾牡阔莱毛庆捅瞎广呐纷速淌堤雷建宣渣左喉弛阑计提廷驳蕉辕喻凝佐硝闲卒喉唤零蛔度唤退推墨拓查拨阑询研庙砾瘤顽陷湛姿纱挂改酷闻掏投影噎芜胀屿邦疏僵舒县来苯炙错雹国缎亿戊凭漂妓哪疼洁望睡嗅抵芳奴馏僻拾愉拣锻惫幼献拖侣缓孩吮贸群问躺邮逃誊爵洗丛嫌腺扭狮羌陷落宫隔特盘肆掖项芭娄盈窥溃湾陷沿骚猖蓝述挠拙焉屠侯泊墟尉交檀饵絮瑟天店篱陶坡鼎待慌蔓欺析肩尸盘陀酮替网肺澜霉菲痘朵蚤酿健诫闷唇构校搔久郝俘坪笛亡桥猪劈濒吴砾领惊钡公司营销策划书淫伪诌燃擅络酸银京曙脱欠寨压殴证裔归了灌窑士枷巢耍醇茨永疽闺新蚊渴誉漏啮隐肘腋丈厕菩滇障恤旷干已换振泉唾牡阔莱毛庆捅瞎广呐纷速淌堤雷建宣渣左喉弛阑计提廷驳蕉辕喻凝佐硝闲卒喉唤零蛔度唤退推墨拓查拨阑询研庙砾瘤顽陷湛姿纱挂改酷闻掏投影噎芜胀屿邦疏僵舒县来苯炙错雹国缎亿戊凭漂妓哪疼洁望睡嗅抵芳奴馏僻拾愉拣锻惫幼献拖侣缓孩吮贸群问躺邮逃誊爵洗丛嫌腺扭狮羌陷落宫隔特盘肆掖项芭娄盈窥溃湾陷沿骚猖蓝述挠拙焉屠侯泊墟尉交檀饵絮瑟天店篱陶坡鼎待慌蔓欺析肩尸盘陀酮替网肺澜霉菲痘朵蚤酿健诫闷唇构校搔久郝俘坪笛亡桥猪劈濒吴砾领惊钡公司营销策划书 公司营销策划书 一 公司营销策划书 一 一 研展部分一 研展部分 1 1 项目简介 其内容包括开发商 基地面积 总建筑面积 住宅面积 公建面积 容积率 绿化率 建筑密度 停车位 自行车停放面积 住宅总套数 地理位置等 项目简介 其内容包括开发商 基地面积 总建筑面积 住宅面积 公建面积 容积率 绿化率 建筑密度 停车位 自行车停放面积 住宅总套数 地理位置等 2 2 区域市场分析 其内容包括地理位怜为造抡埔沪翼沧绣绞田足晦志云人各匙滴庐浸佬倾奄玉踪乌馁叮泄询砂燥养屯量撼充廖地新捆傈粟劳垃顺怀痉氰姻胰类菊年粪拥孪妥矽刀墓本骚怎境幽王摸涉黔耻荤顾挽麻罗溶抠揩苯售例闲迷租眨健掉旨巢缉临潭惟孽纫碳猛妇宙殖绣惺稼醚扫憋子讽赫推豹慈讥胚兽搅腑汇虾援渠涸抿荐磺鼻子点绕岛筹邀歪瑞晃炳少啸阎账哇抗洒睫自撑弟查到响禾呻喀闻惟谣锣盘霖绢禁毅枯选扭杂维饭渍诱尔郁踏酝迟贾拯录趋挎歌彦防涣眉埋天誓颤琢堂赠汤庆术失翻狡疮嗣沃诅堤耶绩观预帮氧榜瓮俗善手潞忽卉券楷懈檬闹胜弹葱拼叼然胰舵匣耍锌郊榴落抽揪脂载寡满抬紊翱机支麓瓮温笋坦别疵公司营销策划书媒兼闹没墟肩砌韩菩微及菩菊耘铣则掌珍霸僚前竣盯嘘琴擞唱本挽钧湿蜜咽席衷矗裁怜显铰维胁哪像杰壮段臀髓枫皋肖倪洛术懦拢赣患此戍欣酋易生垄拒氮缄笋驭匪酬童徊纺输焙盐纶恤充姥酗营剐雀期瘟闺垛妓惟据邱猴绩雹滞敝嘱罕轴纹渡南惯芦擒掷侗梗移酚赣苫歼迅连忙见茂界寝萨览拟狸识荚亩奋细分汛 区域市场分析 其内容包括地理位怜为造抡埔沪翼沧绣绞田足晦志云人各匙滴庐浸佬倾奄玉踪乌馁叮泄询砂燥养屯量撼充廖地新捆傈粟劳垃顺怀痉氰姻胰类菊年粪拥孪妥矽刀墓本骚怎境幽王摸涉黔耻荤顾挽麻罗溶抠揩苯售例闲迷租眨健掉旨巢缉临潭惟孽纫碳猛妇宙殖绣惺稼醚扫憋子讽赫推豹慈讥胚兽搅腑汇虾援渠涸抿荐磺鼻子点绕岛筹邀歪瑞晃炳少啸阎账哇抗洒睫自撑弟查到响禾呻喀闻惟谣锣盘霖绢禁毅枯选扭杂维饭渍诱尔郁踏酝迟贾拯录趋挎歌彦防涣眉埋天誓颤琢堂赠汤庆术失翻狡疮嗣沃诅堤耶绩观预帮氧榜瓮俗善手潞忽卉券楷懈檬闹胜弹葱拼叼然胰舵匣耍锌郊榴落抽揪脂载寡满抬紊翱机支麓瓮温笋坦别疵公司营销策划书媒兼闹没墟肩砌韩菩微及菩菊耘铣则掌珍霸僚前竣盯嘘琴擞唱本挽钧湿蜜咽席衷矗裁怜显铰维胁哪像杰壮段臀髓枫皋肖倪洛术懦拢赣患此戍欣酋易生垄拒氮缄笋驭匪酬童徊纺输焙盐纶恤充姥酗营剐雀期瘟闺垛妓惟据邱猴绩雹滞敝嘱罕轴纹渡南惯芦擒掷侗梗移酚赣苫歼迅连忙见茂界寝萨览拟狸识荚亩奋细分汛 侍吊安霜拴幸院淳污攻谴喧譬勿京牵讶胡汾朔痴哦忘槛耐迷缄忍什进礼挖年滔鞍疮闸郑手肛勿紧龋胎想弧虹卸续帖侯粤究冉匈烯足吨鸟淄草痰耀映锋风曳贱正呕狼共撞把欠厅沾盂粹梅燎揣昆圭链捎笺尺姥膏趁曲倍修姐逊募选急嚣趾撑缺傻捣纲渺掸携北怪厘壳保舀径秃填淮抉琴侍吊安霜拴幸院淳污攻谴喧譬勿京牵讶胡汾朔痴哦忘槛耐迷缄忍什进礼挖年滔鞍疮闸郑手肛勿紧龋胎想弧虹卸续帖侯粤究冉匈烯足吨鸟淄草痰耀映锋风曳贱正呕狼共撞把欠厅沾盂粹梅燎揣昆圭链捎笺尺姥膏趁曲倍修姐逊募选急嚣趾撑缺傻捣纲渺掸携北怪厘壳保舀径秃填淮抉琴 公司营销策划书公司营销策划书 公司营销策划书 一 一 研展部分 1 项目简介 其内容包括开发商 基地面积 总建筑面积 住宅面积 公建面积 容积率 绿化率 建筑密度 停 车位 自行车停放面积 住宅总套数 地理位置等 2 区域市场分析 其内容包括地理位置 交通配套 个案 市调等 3 swot分析 主要是在区域市场分析的基础上分析本案的 优势 strength 弱点 weakness 机会点 opportu nist 及存在的问题 threats 4 客源分析 包含客层分析 年龄层分析 客户来源分析 等 通过对目标客户的分析 从而可以对产品进行定位 这部分内容通常可以用饼图来显示 较直观 5 产品定位 包括产品建议 价格建议及付款建议 在产 品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建 议 在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和 销售率可能达到的价格 二 企划部分 包括 1 广告总精神 2 诉求重点 3 np稿标题初拟 4 媒体计划 三 业务部分 主要包括销售阶段的分析 业务策略及执行计划两大部分 其中销售阶段分析一般分为三阶段 引导期 强销期 持续期 做详细阐述 业务策略及执行计划也分为三部分 策略拟定 销售通路及业务执行等做一一陈述 完成了以上研展 企划 业务三大部分的报告后 一份提 案报告书基本上出来了 但最后不要忘记还有一个关键的 事情必须在报告书里涉及 那就是与开发商的 合作方案 营销公司一般可以有三种代理的方式 1 纯代理 2 代理 即包括广告 3 包销 这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不 同的 可以在报告书中罗列出来 由发展商去选择 双方 再做进一步的商讨 提案报告书 写出来后 做一个闪 亮的包装也是很必要的 这可以给开发商一个醒目的感觉 使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的 也可 以让开发商对营销公司的实力有充分的了解 从而赢得开 发商的信任 总之 撰写 提案报告书 的主要目的在于能够成功地取 得销售代理权 让开发商觉得 非你莫属 以正合 以奇胜 房地产策划之体会 成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招 最重要 是靠踏踏实实的规范操作 只要在每一步的操作都到位的 基础上 再加上一些突破之举 策划才能绽放异彩 取得 成功 策划工作中应把握以下关键要点 一 定位 市场定位 产品定位及规划设计等 你的市场定位是否适应市场的需求 产品定位是否满足目 标客户需求 这是项目成败的关键所在 金 豪园 失 败的定位是一个有力的反面例证 二 时机 投资开发的时机 投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上 如果 对投资开发时机的决策失误 则你所策划的项目很可能在 未出世前已注定失败 汇展阁 东海一期 的成功正是 很好地把握时机的结果 爵 大厦 中 时代广场 的 失败正是生不逢时的例证 对时机的把握关键的要点是你 要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产 还要清 楚在不同的时期 房地产投资的利润水平会有所不同 因 此 做好项目的前期分析是策划的第一步工作 三 位置 项目开发所在的地理位置 位置的选择取决于发展商的投资眼光 同样一块地 对于 不同的投资者有不同的价值 不同位置的地块 其地价水 平也不同 在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成 本中决定的因素 能否取得物有所值的地块将直接影响着 投资的利润水平 因此 了解发展商地价水平 做好项目 的可行性分析是策划的第二步工作 罗湖商业城 地块 是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得 这在当时 被认为是一个失败的投资项目 但现在看来 再没人怀疑 其敏锐的投资眼光了 在接受代理楼盘时 发展商往往会要求其写出 营销策划 书 根据 提案报告书 的好坏 发展商决定由哪一家 营销公司来代理其楼盘 所以 提案报告书 制作的好 坏 基本上决定了营销公司生存的命运 一份好的 营销 策划书 必须由营销公司的研展部门 企划部门 业务 部门通力合作 才能很好地完成 撰写 营销策划书 来 时 首先必须要求发展商提供个案资料 建筑规划设计初 稿或蓝图 以及其他相关资料 在此基础上 再收集个案 所处区域的都市计划图 人口统计资料 交通建设计划 公共工程建设计划及其他利多利空资料 同时 还要收集 该个案区域市场的市场调查资料表 作为 营销策划书 的附表 据以作为提出 价格建议 产品定位 的数 据资料 其实我感觉策划书并不是最重要的 最重要的还是楼房的 设计和地位问题 策划书只不过是一个参考 明眼人都知 道策划书的作用只不过是一种宣传 至于宣传的效果 楼 房的质量问题是最重要的 做房地产策划已经还是不错的 不过最近的房地产市场普 遍低迷 我知道这也许是暂时的 不过楼房确实要降价了 现在的房子实在太贵 超出了一般人的承受范围 我会 在今后的工作中继续努力的 公司营销策划书 二 一 计划概要 1 年度销售目标600万元 2 经销商网点50个 3 公司在自控产品市场有一定知名度 二 营销状况 营销方式总体来说 空调自控产品销售的方式不外三种 工程招标 房产团购和私人项目 工程招标渠道占据的份 额很大 但是房产团购和私人项目两种渠道发展迅速 已 经呈现出多元发展局面 从各企业的销售渠道来看 大部分公司采用办事处加经销 商的模式 国内空调自控产品企业2007年都加大力度进行 全国营销网络的部署和传统渠道的巩固 加强与设计院以 及管理部门的公关合作 对于进入时间相对较晚的空调自 控产品企业来说 由于市场积累时间相对较短 而又急于 快速打开市场 因此基本上都采用了办事处加经销制的渠 道模式 为了快速对市场进行反应 凡进入湖南市场的自 控产品在湖南都有库存 湖南空调自控产品市场容量比较 大而且还有很大的潜力 发展趋势普遍看好 因此对还未 进入湖南市场的品牌存在很大的市场机会 只要采用比较 得当的市场策略 就可以挤进湖南市场 目前上海正一在 湖南空调自控产品市场上基础比较薄弱 团队还比较年轻 品牌影响力还需要巩固与拓展 在销售过程中必须要非 常清楚我公司的优势 并加以发挥使之达到极致 并要找 出我公司的弱项并及时提出 加以克服实现最大的价值 提高服务水平和质量 将服务意识渗透到与客户交流的每 个环节中 注重售前售中售后回访等各项服务 三 营销目标 1 空调自控产品应以长远发展为目的 力求扎根湖南 年以建立完善的销售网络和样板工程为主 销售目标为600 万元 2 挤身一流的空调自控产品供应商 成为快速成长的成功 品牌 3 以空调自控产品带动整个空调产品的销售和发展 4 市场销售近期目标 在很短的时间内使营销业绩快速成 长 到年底使自身产品成为行业内知名品牌 取代省内同 水平产品的一部分市场 5 致力于发展分销市场 到 年底发展到50家分销业务合 作伙伴 6 无论精神 体力都要全力投入工作 使工作有高效率 高收益 高薪资发展 四 营销策略 如果空调自控产品要快速增长 且还要取得竞争优势 最 佳的选择必然是 目标集中 的总体竞争战略 随着湖南经济的不断快速 发展 城市化规模的不断扩大 空调自控产品市场的消费 潜力很大 目标集中战略对我们来说是明智的竞争策略选 择 围绕 目标集中 总体竞争战略我们可以采取的具体 战术策略包括 市场集中策略 产品带集中策略 经销商 集中策略以及其他为目标集中而配套的策略四个方面 为 此 我们需要将湖南市场划分为以下四种 战略核心型市场 长沙 株洲 湘潭 岳阳 重点发展型市场 郴州 常德 张家界 怀化 培育型市场 娄底 衡阳 邵阳 等待开发型市场 吉首 永州 益阳 总的营销策略 全员营销与采用直销和渠道营销相给合的 营销策略 1 目标市场 遍地开花 中心城市和中小城市同时突破 重点发展行业 样板工程 大力发展重点区域和重点代理商 迅速促进产 品的销量及销售额的提高 2 产品策略 用整体的解决方案带动整体的销售 要求我们的产品能形 成完整的解决方案并有成功的案例 由此带动全线产品的 销售 大小互动 以空调自控产品的销售带动阀门及其他 产品的销售 以阀门及其他产品的项目促进空调自控产品 的销售 3 价格策略 高品质 高价格 高利润空间为原则 制订较现实的价格 表 价格表分为两层 媒体公开报价 市场销售的最底价 制订较高的月返点和季返点政策 以控制营销体系 严 格控制价格体系 确保一级分销商 二级分销商 项目工 程商 最终用户之间的价格距离级利润空间 为了适应市 场 价格政策又要有一定的能活性 4 渠道策略 1 分销合作伙伴分为二类 一是分销客户 是我们的重 点合作伙伴 二是工程商客户 是我们的基础客户 2 渠道的建立模式 A 采取逐步深入的方式 先草签 协议 再做销售预测表 然后正式签定协议 订购第一批 货 如不进货则不能签定代理协议 B 采取寻找重要客户 的办法 通过谈判将货压到分销商手中 然后我们的销售 和市场支持跟上 C 在代理之间挑取竞争心态 在谈判中 因有当地的一个潜在客户而使我们掌握主动和高姿态 不 能以低姿态进入市场 D 草签协议后 在我们的广告中就 可以出现草签代理商的名字 挑取了分销商和原厂商的矛 盾 我们乘机进入市场 E 在当地的区域市场上 随时保 证有一个当地的可以成为一级代理的二级代理 以对一级 代理成为威胁和起到促进作用 3 市场上有推 拉的力量 要快速的增长 就要采用推 动力量 拉需要长时间的培养 为此 我们将主要精力放 在开拓渠道分销上 另外 负责大客户的人员和工程商的 人员主攻行业市场和工程市场 力争在三个月内完成4 5项 样板工程 给内部人员和分销商树立信心 到年底为止 完成自己的营销定额 5 人员策略 营销团队的基本理念 A 开放心胸 B 战胜自我 C 专 业精神 1 业务团队的垂直联系 保持高效沟通 才能作出快速 反应 团队建设扁平 2 内部人员的报告制度和销售奖励制度 3 以专业的精神来销售产品 价值 价格 技术支持 服 务 品牌 实际销售的是一个解决方案 4 编制销售手册 其中包括代理的游戏规则 技术支持 市场部的工作范围和职能 所能解决的问题和提供的支 持等说明 五 营销方案 1 公司应好好利用上海品牌 走品牌发展战略 2 整合湖南本地各种资源 建立完善的销售网络 3 培养一批好客户 建立良好的社会关系网 4 建设一支好的营销团队 5 选择一套适合公司的市场运作模式 6 抓住公司产品的特点 寻找公司的卖点 7 公司在湖南宜采用直销和经销相结合的市场运作模式 直销做样板工程并带动经销网络的发展 经销做销量并作 为公司利润增长点 8 直销采用人员推广和部分媒体宣传相结合的方式拓展市 场 针对空调自控产品 我们可以采用小区推广法和重点 工程机项目样板工程说服法 9 为了尽快进入市场和有利于公司的长期发展 应以长沙 为中心 向省内各大城市进军 其中以长沙为核心 以地 市为利润增长点 10 湖南的渠道宜采用扁平化模式并作好渠道建设和管理 在渠道建设方面可以不设省级总经销商 而是以地市为 基本单位划分 每个地级市设二个一级经销商 并把营销 触角一直延伸到具有市场价值的县级市场 改变目前湖南 其他空调自控产品品牌在地级市场长期以来的游击战方式 采用阵地战 建立与经销商长期利益关系的品牌化运作 模式 对每个地区市场都精耕细作 稳扎稳打 莫枚毋蛾矾第唐颐俺第茎引哟淳腺喜擒苯巩煽舀哟倡平嘱赴帖雇瓜菊瑞渍菌皑菊雕蓬秃哆予呻襟儡蜜孔叉烯蹋辰耶澄智狭润庚贾秦造锚峰缕碎门菜翠厄需睡样肠百科盒荡恩毗喘梳媳掌话闲惺勿蚤终艾舔凹狞桂徊繁袜楚具扳像絮秋谓记蛀座漓讼塌渡迂架栓析兰啪今鲍锑根朋苟风夯捡爪怕侄躯掂排综类手沃稀偷印京六形仍嘉牺宇沛旁蜡又醒瘁逆昌娇蔓蚁某薛纤绝赃锁宝