房地产开发市场调研.ppt

第3章房地产开发市场调研 3 1房地产市场概述3 2房地产市场调查概述3 3房地产市场调查的方法3 4房地产市场细分 3 1房地产市场概述 3 1 1房地产市场的分类1 房地产市场的内涵房地产交换的场所 房产 地产 有形 无形 生产流通全过程 2 房地产市场的构成要素主体 参与者 客体 房地产商品和服务 组织形式 交易场所 3 房地产市场的类型房产 地产 相关服务 金融 劳务信息 技术 4 房地产市场的特点区域 垄断 竞争不充分 滞后 稀缺 投资投机 交易复杂 金融联系密切 政府干预 3 1房地产市场概述 3 1 2房地产市场供需关系1 房地产市场需求自用 刚性 与投资 投机 初次与改善 有效与潜在 短期与长期 差异化需求 城市化进程 2 房地产市场供给差异化成品 供应渠道 土地市场与房产市场 一级市场与二级市场 3 房地产市场机制供求关系与供需平衡 市场经济与市场失灵 3 2房地产市场调查概述 3 2 1房地产市场调查的概念 特点及作用1 房地产市场调查的概念房地产市场调查不同于一般耐用消费品的调查 它是以房地产为对象 对相关市场信息进行系统的收集 整理 记录和分析 对房地产市场进行研究与预测 并最终为投资 开发和营销决策服务的专业方法 2 房地产市场调查的特点 1 房地产市场调查内容广泛 3 2房地产市场调查概述 2 房地产市场调查针对性很强 3 房地产市场调查方法多样 4 房地产市场调查结果具有一定的局限性3 房地产市场调查的作用 1 市场调查可以使企业获得大量信息 增强房地产企业对市场动态的感应并作出相应的反应 增强房地产企业的市场竞争能力 2 通过市场调查 企业可以了解 把握市场需求 确定企业的目标市场 生产符合市场需求的房地产产品来满足市场的需求 3 通过市场调查 对房地产产品进行分析 对其地段 价格 楼型 户型 绿化 配套设施 物业管理等内容进行调查归纳和研究 也可使房地产企业的营销决策具有针对性 超前性3 2 2房地产市场调查的程序1 确定调查目的2 初步调查3 调查设计4 现场调查5 资料整理 统计和分析6 撰写和提交调查报告 3 2房地产市场调查概述 3 2 3房地产市场调查的内容1 房地产市场环境调查 1 政治法律环境调查 2 经济环境调查 3 社会文化环境调查 4 社区环境调查2 房地产市场需求调查 1 房地产消费者调查 2 房地产消费动机调查 3 房地产消费行为调查 3 2房地产市场调查概述 3 房地产市场供给调查 1 行情调查 2 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境 功能 格局 售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度 3 新技术 新产品 新工艺 新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况 4 建筑设计及施工企业的有关情况 3 2房地产市场调查概述 4 房地产市场营销活动调查 1 房地产市场竞争情况调查 2 房地产价格调查 3 房地产促销调查 4 房地产营销渠道调查 3 3房地产市场调查的方法 3 3 1房地产市场调查的方法分类1 按调查对象分普查 重点调查 抽样调查2 按调查方法分访问法 观察法 实验法3 3 2房地产市场调查资料的收集1 基本资料的收集基本资料可分为一手资料和二手资料 一手资料是为特定目的而直接收集的资料 二手资料则为公司内部或外部现成的资料 3 3房地产市场调查的方法 2 房地产法规资料的收集3 项目基地现状资料的收集4 交通流量资料的收集5 人文社会经济资料的收集包括有 人口 职业或行业类别比例 产业结构 流动人口6 公共设施资料的收集7 商圈资料的收集8 房地产市场景气资料的收集9 销售资料的收集10 竞争项目资料的收集11 租金资料的收集 3 3房地产市场调查的方法 3 3 3房地产市场调查资料收集的途径1 房地产消费者或居民2 交易双方当事人3 房地产中间商4 房地产租售广告5 房地产交易促销活动6 各类二手资料 3 4房地产市场细分 3 4 1房地产市场细分的概念房地产市场细分是发现和了解市场机会 制定与执行有效的营销方案的关键和核心3 4 2房地产市场细分的原则 1 可测量性 2 可进入性 3 可盈利性 4 可行性3 4 3房地产市场细分的依据1 地理细分2 人口细分3 心理细分4 行为细分 3 4房地产市场细分 3 4 4房地产市场细分的程序房地产细分一般遵行以下原则 1 依据市场调查的资料进行分析 把握房地产市场需求供给状况和发展趋势 选择和确定房地产市场产品范围 2 依据市场细分变量排列出消费者的需求 3 依据消费者需求的具体因素 初步确定细分市场的数量 4 对初步确定的细分市场进行研究 从中选择有利于企业经营的细分市场作为目标市场 5 考虑可供利用的广告媒体 销售渠道 运输等费用的高低 目标市场的特征和企业期望利润大小 6 计算目标市场给企业带来的效益 从而确定企业产品投向目标市场的风险程度 7 针对确定的目标市场特性 制定进入目标市场的营销策略 3 4房地产市场细分 4 对初步确定的细分市场进行研究 从中选择有利于企业经营的细分市场作为目标市场