房地产市场调研理论.ppt

交往才干沟通 体谅 和谐 包容 个性 交往 责任影响才干统率 竞争 伯乐 完美 积极 取悦奋斗才干成就 行动 信仰 适宜 纪律 专注 排难 自信 追求思维才干分析 统筹 关联 公平 回顾 审慎 前瞻 理念 搜集 思维 学习 战略 成本高昂的房地产项目保证成功的第一步是什么 我们在竞争环境中辩别营销机会的前提是什么 面对愈加理智的消费者 如何令营销过程更有说服力 一切从这里开始 本次内容 房地产市场调研定义 房地产市场调研的作用 房地产市场调研特征 调研工作要素 调研流程 调研类型 调研范围及内容 项目调研报告提纲 项目调研执行进度 房地产信息路径 调研方法 常规调研问卷 信息处理 房地产市场预测 调研报告 房地产市场调研的定义 对那些可用来解决房地产市场管理和营销问题的信息 所进行的设计 收集 分析和报告的过程 房地产市场调研的作用 提供信息 市场环境 市场供应 市场需求 市场交易 解决问题 市场管理 市场营销 项目建议 项目推广 后期服务 相关信息 常规市场调研特征 针对性 及时性 基础性 客观性 房地产市场调研特征 专业性 目的性 基础性 客观性 行业性数据化时效性 1 调研对象 调研工作要素 2 调研目的 3 调研时间 4 调研内容 5 调研方法 调研流程 1 定义课题 2 设计方案 3 信息设定 4 调研方法 5 抽样问卷 6 数据采集 7 整理分析 8 形成报告 定义问题和解决问题的因素 调研类型 范围和内容 报告提纳 调研进度 分组及责任 信息类型 信息路径 数据库设定 信息收集方法 调研道具 问卷设计 抽样方案 样本容量 调研执行 抽样 控制与复核 样本处理 数据库操作 图表制作 资料分析 单元小结 单元汇总 初步结论 调整与补充 正式结论 文稿排版印制 PPT制作 调研类型 探测性调研 描述性调研 因果性调研 通过调研对房地产市场中某一未知或知之甚少的问题达到初步认知 通过收集房地产市场或项目的有关信息 以若干统计指标描述其基本状况或运行过程 寻找产生某一房地产经济现象或问题的原因 并对此作出解释 预测性调研 通过搜集 分析研究过去和现在的市场信息 运用数学方法 估计未来一定时期市场发展趋势 调研范围及内容 供应 需求 环境 什么是市场 调研范围及内容 房地产市场走势调研 房地产区域市场调研 房地产分类市场调研 房地产供需调研 相关因素调研 房地产市场走势调研 房地产市场走势调研 主城区住宅商品房销售量 合同登记 单位 万平方米 房地产区域市场调研 宏观市场 中观市场 微观市场 房地产区域市场调研 2003 2006年青岛各区商服用房累计投资量区域分布 房地产区域市场调研 主城区区域商品房交易量均价 元 平方米 房地产分类市场调研 住宅 写字楼 商铺 其它 房地产分类市场调研 2002 2005主城区分类商品房销售价格走势 单位 元 平方米 房地产供需调研 市场供应 市场需求 缺口分析 供应总量供应结构供应分布供应价格广告推广供应个案动态研究 消费者背景需求总量需求结构需求分布支付能力信息路径决定因素动态研究 房地产供需调研 青岛二手住房需求面积变动示意图 单位 平方米 房地产供需调研 家庭月收入水平与住房需求面积的对应关系 收入单位 元 月面积单位 平方米 2003年 相关因素调研 政策与经济城市规划交通与基础设施人流量与车流量生活配套商务配套商业配套其它因素 门楼照壁雕刻与彩绘 白族民居 白族民居照壁 丽江木府 低 中 高 低 中 高 阶层 年代 80年代中期以前 80年代中期至90年代初期 90年代中后期 2000年至2010 2010年至2030年 理想结构 中国社会阶层结构演变 相关因素调研 2007青岛住宅消费者行业分布 相关因素调研 房价收入比即住房总价与居民户均年收入之比 是衡量房价和城市房地产发展状况的重要指标 世界银行数据显示 发达国家房价收入比一般在1 8 5 5倍之间 发展中国家一般在3 6倍之间 根据我国目前情况 普遍认为6 8倍较为合理 2004年6月25日中国房产之窗网指出 房价收入比达到或超过12倍时需要警惕 低于8倍时 说明该城市的房价仍有较大上涨潜力 房价收入比 相关因素调研 青岛市平均房价收入比 2006年 本案 项目调研报告提纲 宏观市场 中观市场 微观市场 市场环境 市场现状 市场预测 结论 总体结论 我国经济运行概况及政策环境 青岛 区域 地理 自然 人口 交通 经济 政策及规划 项目地理 自然状况 经济指标 交通与配套 片区规划 我国房地产 分类市场 投资 销售量 房价走势及空置分析 青岛房地产 分类物业 投资 施竣工 销售量 房价及空置分析 市场供需分析 市场版块分析 项目周边市场 分类物业 供需分析 市场版块分析 竞争对手分析 参考个案 经济走势 政策影响及房地产市场走势 经济及政策预测 房地产市场走势 区域前景 片区房地产市场走势及市场机会 宏观结论 中观结论 微观结论 总体结论 调研范围 项目调研执行进度 房地产信息路径 调查方法 常用调查问卷 供应调查问卷 需求调查问卷 信息处理 审核及预处理 分类与整理 制表绘图与计算 综合鉴定 描述与分析 报告与反馈 量和量化的研究质的研究研究目的证实普遍情况 预测寻求共识解释性理解 寻求复杂性 提出新问题研究内容事实 原因 影响 凝固的事物 变量故事 事件 过程 意义 整体探究研究设计结构性的 事先确定的 比较具体灵活的 演变的 比较宽泛研究手段数字 计算 统计分析语言 图象 描述分析研究工具量表 统计软件 问卷 计算机研究者本人 身份 前设 录音机抽样方法随机抽样 样本较大目的性抽样 样本较小资料收集方法封闭式问卷 统计表 实验 结构性观察开放式访谈 参与观察 实物分析资料的特点量化的资料 可操作性的变量 统计数据描述性资料 实地笔记 当事人引言等分析方式演绎法 量化分析 收集资料之后归纳法 寻找概念和主题 贯穿全过程研究者客观的权威反思的自我 互动的个体研究者所受训练理论的 定量统计的人文的 人类学的 拼接和多面手的研究者心态明确不确定 含糊 多样性研究关系相对分离 研究者独立于研究对象密切接触 相互影响 变化 信任研究阶段分明 事先设定演化 变化 重叠交叉注 摘自陈向明著 质的研究方法与社会科学研究 北京 教育科学出版社 2000 P11 2 定性研究法 1 定量研究法 研究方法 模拟研究 品牌比较及选择 如何对宝姿女装及纤牌女装进行比较 最终选择购买 纤 品牌企业业主满意度问卷尊敬的业主 您好 耽误您几分钟 我们正在进行一项有关房地产品牌企业的顾客满意度调查 希望得到您的意见 我们确保对所有信息严格保密 非常感谢您的支持和帮助 业主年龄 从事行业 家庭年收入 联系电话 居住小区 居住户型 访问员 访问时间 问卷 品牌企业业主满意度问卷尊敬的业主 您好 耽误您几分钟 我们正在进行一项有关房地产品牌企业的顾客满意度调查 希望得到您的意见 我们确保对所有信息严格保密 非常感谢您的支持和帮助 业主年龄 36从事行业 汽车生产家庭年收入 10万联系电话 62903911居住小区 丽江水岸居住户型 三室两厅访问员 付春晖访问时间 8月20日 填写 品牌企业业主满意度分析 个体分析 品牌企业业主满意度问卷编码 主体部分 统计分析 品牌企业业主满意度问卷编码 背景部分 业主年龄A 24岁以下B 25 29岁C 30 34岁D 35 39E 40 49F 50岁以上从事行业A 农林牧渔B 公务员C 制造业D 商贸E 科教文卫F 金融G 法律 司法H 服务业I 退休 待业 学生J 其它家庭年收入A 5万元以下B 5 10万元C 10 15万元D 15 20万元E 20万元以上居住小区A 星海花园B 东湖花园C 丽江水岸D 四季花城E 美林阁居住户型A 1居室B 2居室C 3居室D 4居室E 5居室及以上 统计分析 品牌企业业主满意度结果 房地产市场预测 依据已知信息和规律 对未来房地产市场进行预计和推测 以指导和调节市场管理及市场营销 房地产市场预测 预测内容 市场环境预测 GDP固定资产投资交通与基建人口收入城市化政策 市场供应预测 行业发展预测 市场需求预测 价格走势预测 企业成长预测 营销趋势预测 投资空置量入市量供应总量产品配套区域 消费习惯需求量产品配套支付能力 商品房存量房分类市场 营销概念广告投放推广渠道促销 企业规模开发周期