第五章林地资源资产评估ppt课件.ppt

林地资产评估 林地资产评估 广西的按树林地 林地资源资产评估概念和基本评估方法1 林地资源资产的特点4 林地评估的性质2 林地地租5 影响评估价值的因素3 林地使用权6 基本评估方法林地评估实务类型1 用材林林地评估5 苗圃地评估2 竹林林地评估6 未成林造林地林地评估3 经济林林地评估7 无林地林地评估4 疏林地林地评估8 改变林地用途的林地评估 第五章林地资源资产评估 第一节林地资源资产评估概述一 林地的概念根据 中华人民共和国森林法实施细则 第二条的规定 林地 包括郁闭度0 2以上的乔木林地 疏林地 灌木林地 采伐迹地 火烧迹地 苗圃地和国家规划的宜林地 二 林地资源资产 资源与资产的概念1 资源的概念广义的资源指人类生存发展和享受所需要的一切物质的和非物质的要素 因此 资源既包括一切为人类所需要的自然物 如阳光 空气 水 矿产 土壤 植物及动物等等 也包括以人类劳动产品形式出现的一切有用物 如各种房屋 设备 其它消费性商品及生产资料性商品 还包括无形的资财 如信息 知识和技术 以及人类本身的体力和智力 因此资源不仅包括物质的要素 也包括非物质的要素 狭义的资源仅指自然资源 联合国环境规划署 UNEP 对资源下过这样的定义 所谓自然资源 是指在一定时间 地点的条件下能够产生经济价值的 以提高人类当前和将来福利的自然环境因素和条件的总称 二 林地资源资产 资源与资产的概念2 资产的概念资产是企业 自然人 国家拥有或者控制的能以货币来计量收支的经济资源 包括各种收入 债权和其他 作为林地资产的林地资源必须具备有资产的特性 是以林地资源为物质财富内涵的财产 1 作为资产的林地必须有明确的产权关系 为特定的法律经济主体所占有 并实施有效的控制 换句话说 就是作为资产的林地 其所有权 使用权必须是清楚的 而且是能够有效控制的 2 作为资产的林地必须能够进入市场 用货币计量 并进行货币交换 也就是说 作为资产的林地 企业或个人对其进行经营可获得经济效益 产生利润 并且其价值是可以通过货币进行计量和交换的 近年来世界资源资产化趋势 工业文明向生态文明的过度资源环境与经济发展越来越密切资源资产化 资产证券化的趋势越来越快森林资源越来越被重视 其综合价值逐步体现具体体现在生态价值评估 碳评估 景观评估 环境评估案例集研究越来越有市场 三 林地资产的特性 1 林地面积的有限性 有价值上升空间 2 林地差异性 具体问题具体分析 3 林地位置的固定性 因地制宜 不怕流转 4 林地昜变性 关注林地的范围和可利用方式 5 林地价值的依附性 重要的价值评估依据 四 林地地租地租是土地所有权在经济上的实现形式 是土地的使用者为了使用土地本身而支付给土地所有者的超过平均利润以上的那部分价值 地租主要由绝对地租和级差地租两部分构成 l 级差地租级差地租是指经营较优土地所获得的 并归土地所有者占有的那一部分超额利润 级差地租形成的前提是土地资源的有限性 只靠好地和中等地不能满足社会对农产品 林产品的需求时 农林行业中的超额利润成为比较经常比较稳定的现象 因为农村产品的社会生产价格不是由行业平均生产条件决定 而是由劣等地的生产条件决定 这种稳定的超额利润不同于工业中暂时的不稳定的超额利润 形成级差地租的条件是林地质量的差别 它包括林学质量的差别 林地生产潜力的差别 和经济质量的差别 地理位置的差异 林地的级差地租由于形成的条件不同 具有两种形态 级差地租 和级差地租 级差地租 是林地立地质量的差异而产生的林木材积或林产品数量的差异 并造成经济收入的差别 以及由于地理位置的差异 形成运输距离近远的差异 并造成生产成本的差别 由于这些差别 好的林地所获利润就比差的林地所获利润多 那么多出的这些超额利润就是归土地所有者占有的级差地租 级差地租 是林地使用期内 由于经营者增加投入 实行集约经营 使林地的生产力或地利等级提高从而增加林木材积和林产品数量而产生的超额利润 即为级差地租 级差地租 在经营者的承租期内是归经营者所有 只有在承租期满后 签订新的租约 这部分的地租即被加到以后的地租中而归土地所有者占有 由于级差地租 在承租期内归经营者所有 因此在确定级差地租时 重点考虑级差地租 级差地租的定量比较复杂 要求确定林地等级与生产力 生产成本的关系 级差地租的差幅 级差地租的最高限和最低限 2 绝对地租劣等林地没有级差地租 但这并不意味着劣等林地没有地租 否则的话 土地所有者宁肯让它荒芜 林地作为一种生产资料 必须有其回报和补偿 即绝对地租 绝对地租是林地因有偿使用而支付的最起码或最低界限的价值牺牲 也是林地使用费的最低限 绝对地租量由劣等林地支付的地租量来确定 它来源于劣等林地的剩余产品价值大于其正常平均利润的差额 在森林资源资产中绝对地租的量是较低的 经常是一个象征性的绝对地租值 在森林资产的评估中通常不仔细分绝对地租与级差地租 而是根据当地平均的立地质量和平均地利等级 测算出各地的平均地租 然后再根据各块林地具体的地利等级和立地质量进行修正 五 林地使用权林地使用权有广义和狭义之分 狭义的林地使用权是指依法对林地的实际使用 包括在林地所有权之内 与林地占有权 收益权和处分权是并列关系 广义的林地使用权是指独立于林地所有权能之外的含有林地占有权 狭义的林地使用权 部分收益权和不完全处分权的集合 六 林地资源资产评估的实质林地资源资产的评估实质上是对林地使用权价格的评估 林地使用权是林地使用者依法对林地进行使用或依法对其使用权进行出让 出租 转让 抵押 投资的权利 根据有关法律规定 我国的林地部分归集体所有 其余的归国家所有 使用者无林地所有权 由于林地资源资产的依附性 对林地资源资产的评估 林地使用权的评估 实质上是根据经营林地上植被产生的超额的利润 作为林地的收益 以此为基础进行林地资源资产的评估 七 影响林地资源资产使用权价值的因素 一 林学质量1 土层厚度2 腐殖质层厚度3 土壤质地4 海拔高度5 坡位6 坡向7 坡形8 地势 二 经济质量经济质量主要是指林地的经济位置 它通常以林地交通运输条件作为主要指标 如以近期内道路是否能达到小班 将小班分为即可及小班 道路已达到该小班内或小班附近 小班内采伐的木材 不要修建道路即可运出 将可及小班 近期内道路可延伸至小班或小班附近 小班安排采伐仅需修建少量的道路且道路修建投资在木材生产成本可承受的范围内 即可运出 不可及小班 近期内道路无法延伸到小班附近 采伐木无法运出 可及度是最粗放的地利等级划分 它从道路修筑的投资出发直接决定了森林资源是否能成为资产及资产价格的高低 不可及林的资源由于近期内无法开发利用 无法体现出其经济价值 因此 不可及林资源在近期内暂时还不能作为森林资源资产 而只能作为潜在性的资产 将可及林的资源由于其开发利用需要一定数量的道路修筑投资 该投资必须加到木材生产成本中 使木材生产的成本加大 生产的经济效益下降 其森林资源资产的价值也大大降低 即可及林资源 它已具备了采集运输条件 其开发利用基本不需要道路的投资 木材生产的成本低 经济效益高 其资源性资产的价格也高 对经济质量的评定仅以道路修筑的投资费用考虑的可及度是不够的 从木材生产成本费用的开支的分析中可知 在各项木材生产成本中运输费用的开支变幅极大 因此 在森林资源资产的评估中 评定林地的经济质量 除考虑可及度外 还必须根据木材运输的成本来划分地利等级 区位等级也是反映土地经济质量的一种重要指标 它是按土地所在县 市 经济发展水平和交通运输条件进行分级 并确定各个等级的地域系数 以该系数来修正林地的价格 三 森林经营的方式及强度 四 林产品的市场价格 五 生产周期 六 有林地与无林地的差别 七 评估时间与交易案例时间的差异 八 作林地使用 还是改变林地的用途 九 林地交易的迫切性 八 林地资产评估的基本方法根据 森林资源资产评估操作规范 的规定 林地资产评估主要有以下几种方法 1 现行市价法2 林地期望价法3 年金资本化法4 林地费用价法各种方法分别适应于不同的情况 具有不同的要求 一 林地的现行市价法现行市价法又称市场成交价比较法 是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础 估算林地评估值的方法 其计算公式为 式中 G 参照案例的单位面积林地交易价值 被评估林地面积 1 立地质量调整系数 2 地利等级调整系数 3 物价指数调整系数 4 其他各因子的综合调整系数市场成交价比较法要求取三个以上的评估案例进行测算后 综合确定 林地地位级 或立地条件类型 的差异 通常采用该地区交易林地的地位级主伐时的木材预测产量与被评估林地地位级预测主伐时产量来进行修正 地利等级差异 由于地利等级是以林地采 集 运生产条件的反映 一般用采 集 运的生产成本来确定 地利等级调整系数可按现实林分与参照林分在主伐时立木价 以市场价倒算法求算取得 的比值来计算 交易案例林地资源资产评估基准日与被评估林地的评估基准日的差异 通常采用物价指数法 最简单的物价指数替代值是用两个评估基准日时的木材销售价格 其他因子的修正值很难用公式表现出来 只能按其实际情况进行评分 将综合的评分值确定一个修订值的量化指标 二 收益现值法1 林地期望价法林地期望价法是以实行永续皆伐为前提 将无穷多个轮伐期的纯收益折为现值的累加求和值作为林地资源资产价值的方法 式中 Au Da Db P V u a b与林木一章相同 但n为造林前期的年数 3 5年 如果森林经营中仅第一年进行造林投入 或将造林后3 5年的幼林抚育的成本都折现为第一年的成本 而以后各年仅支出管护费用 则公式简化为 林地期望价法在测算时必须注意的问题有 1 主伐纯收入的预测2 间伐收入3 营林成本测算4 投资收益率确定 2 地租资本化法用公式表示 A是已明确的年地租 P是折现率或称投资收益率 注意问题 1 地租必须是明确且稳定的2 折现率应按该森林经营类型收益情况确定 以上收益法计算的均为无限期的当林地使用权为有限期时 其公式为 n是使用权的期限 Bn是林地使用权为n年的评估值Bu是林地使用权为无限期的评估值 三 林地费用价法林地费用价法也称为成本价法 它是将取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需要的费用 在评估时用本利和来表示 因此林地费用价由三种费用构成 购买林地及其他为取得林地所需的费用 林地取得后 为造成适于林木培育而投入林地的改良费用 从投入上述费用时开始到评估基准日为止的期间费用的利息 其计算公式为 式中 A一一林地购置费Mi一一林地购置后 第i年林地改良费n一一林地购置年限 林地资源资产评估中必须注意的问题 林地资源资产评估的计算方法有三大类 即林地期望价法 现行市价法和费用价法 各方法因具体的情况又有着若干种计算的公式 因此在进行林地资源资产评估时 必须广泛收集当地的自然 经济以及经营方面的资料 在此基础上 分析 选定适合于评估对象的评定估算方法 也可做多种方案的评定估算 最后通过分析比较 从中确定林地资源资产价值 同龄林经营的周期 轮伐期一般较长 因此在评估中利率的确定十分重要 它对评估的结果将发生极大的影响 一般利率越高 林地的价格越低 在各个计算公式中通常采用的重置成本法 其选用的利率应是不包括通货膨胀的低利率 但在林地费用价法中 如采用的是历史成本法 则应采用市场上的商业利率 林地期望价法是各种方法中理论上较为完善的方法 但这种方法是建立在若干假设和预测的基础上 如收获的预测不准确或假设的条件不合理 则可能导致评估结果的严重偏差 因此 在采用该方法时必须对收获预测和假设条件进行详细的分析 与林业企业的经营状况进行比较 并将其测算的结果与现行市价法等其他方法进行比较分析 以修正偏差 得到科学 合理的评估结果 林地期望价法中采用的经营成本应为重置成本 即现在的劳动价格 重新营造森林的成本 这个成本支出的水平必须与收获预测的经营水平相一致 如收获预测值是以现实成熟林分为基础 则重置成本的技术指标必须是按现实成熟林过去营造的技术指标 而不能用现在采用的技术标准 由于现在的经营水平比过去高 投工 投资量大 林木的生长也相对较好 如用现在标准的重置成本 而预测仍用较粗放经营的过去营造的林分为基础 则其收获量偏低 资产的价值人为下降 使评估结果出现偏差 第二节有林地林地资产评估一 用材林林地资产评估 一 同龄林林地资产评估1 林地期望价法式中 Au一一主伐时的纯收入Da Db一一第a b年的间伐纯收入Ci一一各年度的造林及幼林抚育直接投资 大多数情况下仅有前四年才有 P一一投资收益率 或Au一一主伐时的纯收入Da Db一一第a b年的间伐纯收入P一一投资收益率C一一造林直接投资 头几年的折现为第一年的投资 案例1现有某国有林场拟出让一块面积为100亩的采伐迹地 其适宜树种为杉树 经营目标为小径材 其主伐年龄为16年 该地区一般指数杉木小径材的标准参照林分主伐时平均亩蓄积为10M3 亩 林龄10年生进行间伐 间伐时生产综合材1m3 有关技术经济指标如下所示 请计算该林地资产评估值 要求写出计算过程及公式 评估结果保留至百位即可 有关技术经济指标 均为虚构假设指标 一 营林生产成本 第一年 含整地 挖穴 植苗 抚育等 为300元 亩 第二年 抚育费80元 亩 第三年 80元 亩 从第一年起每年均摊的管护费用为10元 亩 二 木材销售价格 杉原木950元 立方米 杉综合 主伐木840元 立方米 间伐木820元 立方米 三 木材税费统一计征价 杉原木600元 立方米 杉综合 400元 立方米 四 木材生产经营成本 1 伐区设计 10元 立方米 2 生产准备费 10元 立方米 3 采造成本 80元 立方米 4 场内短途运输成本 30元 立方米 5 仓储成本 10元 立方米 6 堆场及伐区管护费 5元 立方米 7 三费 工具材料费 劳动保护 安全生产 5元 立方米 8 间伐材生产成本增加20元 立方米 五 税金费 1 育林费 按统一计征价的12 计 2 维简费 按统一计征价的8 计 3 城建税 按销售收入的1 计 4 木材检疫费 按销售收入的0 2 计 5 教育附加费 按销售收入的0 1 计 6 社会事业发展费 按销售收入的0 2 7 销售费用 原木10元 立方米 综合材11元 立方米 8 管理费用 按销售收入的5 计 9 所得税 按销售收入的2 计 10 不可预见费 按销售收入的1 5 计 六 木材生产利润 杉原木25元 立方米 杉综合15元 立方米 七 林业投资收益率 6 八 出材率 杉原木出材率为15 杉综合出材率为50 计算过程 杉原木每立方米纯收益950 10 10 80 30 10 5 5 600 0 12 600 0 08 950 0 01 0 002 0 001 0 002 0 05 0 015 0 02 10 25 550主伐杉综合材每立方米纯收益840 10 10 80 30 10 5 5 400 0 12 400 0 08 840 0 01 0 002 0 001 0 002 0 05 0 015 0 02 11 15 5006 间伐杉综合材每立方米纯收益820 10 10 80 30 10 5 5 20 400 0 12 400 0 08 820 0 01 0 002 0 001 0 002 0 05 0 015 0 02 11 15 462 评估值为En 100 10 550 0 15 500 0 50 462 1 066 300 1 0616 80 1 0615 80 1 0614 1 0616 1 100 10 0 06 100 3325 655 762 192 180 1 54 100 167 100 2846 1 54 16700 168100 元 该小班林地使用权 无限期 评估值为168100元 年地租为168100 0 06 10100元 2 地租资本化法用公式表示 A是已明确的年地租 P是本金化率 资本化率或称投资收益率 3 林地市场成交价比较法林地市场成交价比较法就是以与被评估林地类似条件的其他林地的实际买卖价格为标准来评定林地的价格 市场价法的公式为 式中 Bu一一林地评估值K1一一林地质量调整系数K2一一林地地利等级调整系数Kb一一物价指数调整系数G一一评估案例的交易价格 同龄林林地评估必须注意的问题 注意俩种方法评估的分析比较利率的选择合理预测收入和成本的配比 二 异龄林林地资源资产评估异龄林由于林地始终都有林木 林地的收益能力与林木的收益能力交织在一起 无法细分 其期望价公式计算结果是林地和林地上的林木的综合价格 要确定地价 则必须对其林地的价值与林木的价值分割开 通常分割的方式有二种 一种是比例系数法 另一种是剩余价值法 1 比例系数法比例系数法就是将用期望价公式计算的异龄林的收益现值按当地森林经营的习惯比例分为地价和林价两部分 该方法的关键问题是确定异龄林的收益现值和确定林价与地价的比例系数 现以一个计算实例来说明 设某片10公顷的阔叶异龄林承包期已满 在新的承包合同签订前要求对其林地资产价格进行评估 并在这一基础上确定新的地租租金 1 收益现值计算据调查该片异龄林的择伐周期为10年 每次择伐每公顷可出材45m3 其中50 是大径原木 30 为中径原木 20 为小径材和非规格材 每出材1立方米 可获得纯收入500元 每年分摊的管护费为45元 m2 利率为6 择伐强度为30 2 比例系数确定比例系数的确定 必须考虑当地森林经营实践中习惯性的林价中的山价 地租 所占份额 据福建省现行政策 林价中的山价 地租 部分所占份额为10 30 平均为20 3 计算地价与地租地价 元 hm2地租 元 hm2 2 剩余价值法剩余价值法是求出异龄林的收益现值后 将其减去林地上现有林木的价值 剩余的作为地价 其计算公式为 式中 n 异龄林的收益现值 n 刚择伐完的异龄林林分余下的林木的价值根据调查 该林分择伐后保留蓄积为165m3 hm2 出材率60 出材量为99m3 hm2 但木材的口径小 价格较低 经济收益较差 每出材 立方米 仅有纯收入200元 这样有 根据调查 该林分择伐后保留蓄积为165m3 hm2 出材率60 出材量为99m3 hm2 但木材的口径小 价格较低 经济收益较差 每出材 立方米 仅有纯收入200元 这样有 n 200 99 19800元 hm2 o 27700 19800 7900元 hm2由此可见 该例中按剩余价值法计算该异龄林的林地价为7900元 hm2 占收益现值的28 5 接近比例法计算的结果 二 经济林林地资产评估经济林林地资产的评估由于其上的经营方式不同于用材林 其评估的方法也不同于用材林 经济林评估的方法主要有林地期望价法 现行市价法 年金资本化法 一 林地期望价法经济林是将经济林在无穷多个经济寿命期的纯收益 扣除了正常成本利润 全部折为现值作为林地的价格 在计算时先把各年的收入和支出 含成本利润 折算为经济寿命期末的后价 然后再根据无穷递缩等比级数的求和公式将其求和 其公式为 式中 Ai一一各年销售收入Ci一一各年的经营成本 含税 费及合理利润 u一一经济寿命期Bu一一林地期望价 该公式必须预测各年度的收益和经营成本 计算较困难 为了便于计算 可假设造林的成本相同 盛产期收入相同 盛产前期的销售收入相近 每年的经营成本大体相同 这样该公式可简化为 式中 An一一始产期的平均年收益Am一一盛产期的平均年收益C一一造林时的投资V一一年平均营林生产成本n一一始产期的年数m一一盛产期的年数 二 年金资本化法林地地价的年金资本化法是以林地每年的平均纯收入 地租 作为投资的收益额 利息 以当地该行业的平均投资收益率作为利率 来求算其本金 地价的方法 其计算公式为 式中 A为年平均地租 p为投资收益率该公式简单易算 关键问题是确定年平均地租和投资的收益率 在经济林林地资产评估中 由于林地上的经济林木在较长的时间内每年有稳定的收入 其地租也较稳定并经常每年定期付给 这样在每年支付地租的经济林资产评估中经常采用该方法 三 现行市价法现行市价法是以在市场上已成交的类似的林地价格作为参照物 然后确定待评估资产的价格的方法 在所有林种的林地资产评估中现行市价法的公式都相同 但在经济林林地资产的评估中比用材林更为复杂 其考虑的因子除了立地质量和地利等级外 还应考虑其上经济林树种 品种 年龄和经营年限 最好能找到三个以上与被评估资产的立地质量 地利等级 树种和品种 林木年龄相近的评估案例作为参照物 然后进行综合的评价 经济林林地资产的评估与经济林木资产评估一样必须注意 经济林的产量预测 造林成本的预测 经济寿命期的确定 经营风险的确定及投资收益率的确定 经济林林地资产的评估与经济林木资产评估一样必须注意 经济林的产量预测 造林成本的预测 经济寿命期的确定 经营风险的确定及投资收益率的确定 三 竹林林地资产评估 一 收益比例系数法竹林的年经济效益较稳定 收益时间很长 计算其竹林 立竹和林地的综合体 的资产价值较为容易 但竹林是异龄林 其立竹的重置成本测算困难 无法准确划分哪些是林地产生的价值 哪些是立竹产生的价值 因此竹林的林地资产评估和立竹资产评估一样经常借助比例系数法 即按一定的比例将竹林的总资产价值分为林地的价值和立竹的价值 其比例系数通常选用当地用材林经营中地租收入占经营总收益的百分比 直接用这一比例系数乘上竹林的总价值 就得到竹林林地资产的价值 二 年金资本化法竹林林地资产的年金资本化法仅在竹林的经营者已明确每年交纳稳定的地租时采用 由于竹林的经济收益大 且每年都有稳定的收益 因此竹林的经营者每年向土地的所有者交纳规定的地租的情况比较多 这样就可以直接用竹林的年平均地租和投资的收益率测算出竹林的林地资产 三 现行市价法各林种林地的现行市价计算的公式都相同 但在竹林林地价测算时必须注意参照的成交案例与待评估资产在年龄结构 均匀度 整齐度 立竹度 经营级 生长级的差异 根据这些差异综合确定其调整系数的K值 用K值对参照的成交案例的评估结果进行修正 通过对三个以上案例的测算 最后综合确定其评估结果 第三节其它地类林地资产评估一 疏林地林地资产评估疏林地是指郁闭度在0 1 0 2的林业用地 疏林地上生长着少量的树木 其利用主要有2种方式 一是将其上的林木采伐 然后营造人工同龄 二是保留原有的林木 通过补植 或人工促进天然更新加上封山育林 将其培育成异龄林或相对同龄林 因此 疏林地林地评估的方法可以按照用材林的林地资产评估方法 或按无林地的评估方法进行 在采用用材同龄林林地资产的评估方法时 关键是要根据当地的自然条件 经济条件选择最适合的树种 根据培育目的确定一个最适合的森林经营类型 按该类型的森林经营设计 假设在该林永续地进行经营 来评估林地的价格 按无林地进行评估时 首先要确定适合的林种 树种 经营类型 然后再按相应的评估方法进行评估 具体参阅无林地的林地资产评估 二 苗圃地资产评估固定苗圃地通常是农用地 而且是水肥条件较好的农用改造而成 在经营的过程中为了减轻病虫害的发生 经常需要与农作物 水稻 进行轮作 因此 在苗圃地的评估中借用农用地的评估方法 并借用相似的农用地的经济指标 一 现行市价法现行市价法也称市场成交价比较法 它是以具有相同或类似条件的林地的现行市场的成交价作为比较基础 估算林地评估值得的方法 在苗圃地的评估中 其计算公式与一般林地资产评估所用的公式相同 一一林地资产评估值一一苗圃地立地质量综合调整系数一一物价指数调整系数G一一参照案例的交易价格S一一待评估苗圃地的面积在苗圃地的评估中参照物可以是类似的苗圃地 但由于苗圃地的交易较少 实际评估中经常采用立地质量相似的农地作为参照物 土地质量的综合调整系数通常根据影响农用地价格的因子 将待评估的土地与参照案例的土地的各项主要指标进行定量比较 最后综合确定出