第十四章建设用地使用权ppt课件.ppt

第十四章建设用地使用权 教学目的 本章建设用地使用权制度是我国用益物权的重要内容 也是社会主义市场经济中的一个重要组成部分 通过本章的学习可以了解我国的基本土地政策 加深对不动产制度的认识 基本要求 掌握建设用地使用权的概念 出让 转让 出租 抵押 理解建设用地使用权与房屋所有权的关系 第一节建设用地使用权概述 一 建设用地使用权的概念建设用地使用权 是指土地使用权人为营造建筑物或其他工作物而使用国有土地的权利 二 建设用地使用权的特点1 建设用地使用权的客体限于国有土地 2 建设用地使用权的设立目的是为了在土地上建造建筑物或其他工作物 3 建设用地使用权通过出让或者划拨的方式取得 4 建设用地使用权具有流通性 三 建设用地使用权的取得与效力 一 建设用地使用权的取得 一 基于法律行为的取得1 建设用地使用权的设定 建设用地使用权的设定包括两种方式 一是出让方式 二是划拨方式 2 建设用地使用权的让与 建设用地使用权的让与为物权变动之一种 其转让一般应采书面形式并于登记后发生效力 法律对建设用地使用权的转让有限制性规定的 应当遵守法律的规定 二 基于法律行为以外的事实取得建设用地使用权人为自然人的 在该自然人死亡时 其继承人可在剩余使用期限内依法继承该建设用地使用权 二 建设用地使用权的效力 一 建设用地使用权人的权利1 对土地的占有 使用 收益权 2 享有所建造的建筑物及其他工作物的所有权 3 将建设用地使用权转让 互换 出资 赠与或者抵押的权利 4 从事必要附属行为的权利 5 建设用地使用权被提前收回时获得补偿的权利 二 建设用地使用权人的义务1 支付建设用地使用权出让金的义务 2 对土地的合理使用和保护义务 四 建设用地使用权的消灭 一 建设用地使用权消灭的事由 一 建设用地使用权期限届满 二 建设用地使用权被撤销 三 建设用地使用权被提前收回 四 土地的灭失 二 建设用地使用权消灭的法律效果建设用地使用权消灭事由不同 其法律效果也不尽相同 根据我国法律 法规的规定 国家无偿收回划拨的建设用地使用权的 对其地上建筑物或其他工作物 市 县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿 国家提前收回出让建设用地使用权的 应当根据建设用地使用权人已使用的年限和开发 利用土地的实际情况给予相应的补偿 五 土地使用权的分类1 国有土地使用权2 农村集体土地使用权3 土地承包经营权 第二节国有土地使用权一 国有土地使用权 城镇国有土地使用权 的概念民事主体在法律允许的范围内对国有土地享有占有 使用和收益的权利 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第二条 国家按照所有权与使用权分离的原则 实行城镇国有土地使用权出让 转让制度 但地下资源 埋藏物和市政公用设施除外 前款所称城镇国有土地是指市 县城 建制镇 工矿区范围内属于全民所有的土地 中华人民共和国土地管理法 城市市区的土地属于国家所有 2 国有土地使用权的特征 1 从国有土地所有权中派生出来 是具有排他性的他物权 土地使用权可以作为交易的对象进行出让 转让 出租 2 国有土地使用权的客体是国家所有的土地 而不包括其它自然资源 3 国有土地使用权的取得是有偿的 有期限的 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第十二条规定 土地使用权出让最高年限按下列用途确定 一 居住用地七十年 二 工业用地五十年 三 教育 科技 文化 卫生 体育用地五十年 四 商业 旅游 娱乐用地四十年 五 综合或者其他用地五十年 4 由专门法律设定的用益物权 主要有 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 中华人民共和国城市房地产管理法 等以及司法解释 如 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 中华人民共和国土地管理法 第十一条 农民集体所有的土地 由县级人民政府登记造册 核发证书 确认所有权 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的 由县级人民政府登记造册 核发证书 确认建设用地使用权 单位和个人依法使用的国有土地 由县级以上人民政府登记造册 核发证书 确认使用权 其中 中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关 由国务院确定 确认林地 草原的所有权或者使用权 确认水面 滩涂的养殖使用权 分别依照 中华人民共和国森林法 中华人民共和国草原法 和 中华人民共和国渔业法 的有关规定办理 第十二条依法改变土地权属和用途的 应当办理土地变更登记手续 第十三条依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护 任何单位和个人不得侵犯 第二节国有土地使用权的出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 1 客体是国有土地 中华人民共和国城市房地产管理法 第八条 城市规划区内的集体所有的土地 经依法征用转为国有土地后 该幅国有土地的使用权方可有偿出让 2 土地使用权出让应当签订出让合同 中华人民共和国城市房地产管理法 第十四条 土地使用权出让 应当签订书面出让合同 土地使用权出让合同由市 县人民政府土地管理部门与土地使用者签订 3 土地使用权出让 可以采取拍卖 招标或者双方协议的方式 商业 旅游 娱乐和豪华住宅用地 有条件的 必须采取拍卖 招标方式 没有条件 不能采取拍卖 招标方式的 可以采取双方协议的方式 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价 中华人民共和国城市房地产管理法 第十九条国家对土地使用者依法取得的土地使用权 在出让合同约定的使用年限届满前不收回 在特殊情况下 根据社会公共利益的需要 可以依照法律程序提前收回 并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿 第二十条土地使用权因土地灭失而终止 第二十一条土地使用权出让合同约定的使用年限届满 土地使用者需要继续使用土地的 应当至迟于届满前一年申请续期 除根据社会公共利益需要收回该幅土地的 应当予以批准 经批准准予续期的 应当重新签订土地使用权出让合同 依照规定支付土地使用权出让金 土地使用权出让合同约定的使用年限届满 土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的 土地使用权由国家无偿收回 第三节国有土地使用权的转让土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为 包括出售 交换和赠与 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发 利用土地的 土地使用权不得转让 1 转让关系是纯粹的民事法律关系 2 客体是以出让方式取得国有土地使用权 中华人民共和国城市房地产管理法 第三十九条以划拨方式取得土地使用权的 转让房地产时 应当按照国务院规定 报有批准权的人民政府审批 有批准权的人民政府准予转让的 应当由受让方办理土地使用权出让手续 并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 以划拨方式取得土地使用权的 转让房地产报批时 有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的 转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理 3 订立书面合同 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第七条 土地使用权出让 转让 出租 抵押 终止及有关的地上建筑物 其他附着物的登记 由政府土地管理部门 房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理 登记文件可以公开查阅 4 权利义务一体转移 土地使用权转让时 土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利 义务随之转移 暂行条例 第二十三条土地使用权转让时 其地上建筑物 其他附着物所有权随之转让 第二十四条地上建筑物 其他附着物的所有人或者共有人 享有该建筑物 附着物使用范围内的土地使用权 土地使用者转让地上建筑物 其他附着物所有权时 其使用范围内的土地使用权随之转让 但地上建筑物 其他附着物作为动产转让的除外 第二十五条土地使用权和地上建筑物 其他附着物所有权转让 应当依照规定办理过户登记 土地使用权和地上建筑物 其他附着物所有权分割转让的 应当经市 县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准 并依照规定办理过户登记 第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权 其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限 第四节国有土地使用权的出租土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物 其他附着物租赁给承租人使用 由承租人向出租人支付租金的行为 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发 利用土地的 土地使用权不得出租 第二十九条土地使用权出租 出租人与承租人应当签订租赁合同 租赁合同不得违背国家法律 法规和土地使用权出让合同的规定 第三十条土地使用权出租后 出租人必须继续履行土地使用权出让合同 第三十一条土地使用权和地上建筑物 其他附着物出租 出租人应当依照规定办理登记 第五节国有土地使用权的抵押1 抵押的客体是土地使用权 2 土地使用权抵押 抵押人与抵押权人应当签订抵押合同 抵押合同不得违背国家法律 法规和土地使用权出让合同的规定 3 土地使用权抵押时 其地上建筑物 其他附着物随之抵押 地上建筑物 其他附着物抵押时 其使用范围内的土地使用权随之抵押 土地使用权和地上建筑物 其他附着物抵押 应当依照规定办理抵押登记 4 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散 破产的 抵押权人有权依照国家法律 法规和抵押合同的规定处分抵押财产 因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物 其他附着物所有权的 应当依照规定办理过户登记 暂行条例 第三十七条处分抵押财产所得 抵押权人有优先受偿权 第三十八条抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的 应当依照规定办理注销抵押登记 中华人民共和国城市房地产管理法 第五十条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的 依法拍卖该房地产后 应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后 抵押权人方可优先受偿 第五十一条房地产抵押合同签订后 土地上新增的房屋不属于抵押财产 需要拍卖该抵押的房地产时 可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖 但对拍卖新增房屋所得 抵押权人无权优先受偿 案例原告 山西泰丰大酒店有限公司 被告 大同市土地管理局 年 月 日 原告山西泰丰大酒店有限公司 以下简称泰丰公司 与被告大同市土地管理局 以下简称大同市土地局 依据 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 的有关规定 经协商一致签订了 国有土地使用权出让合同 大同市土地局将位于大同市城区鼓楼西北角面积为 平方米的国有土地使用权有偿出让给泰丰公司 使用期 年 土地出让金额为 元 合同约定 合同签订后 日内 泰丰公司向大同市土地局缴付土地使用权出让金总额的 计 元人民币作为合同的定金 泰丰公司应在签订合同后 日内 支付完全部土地使用权出让金 逾期 日仍未全部支付的 大同市土地局有权解除合同 并可请求泰丰公司赔偿 泰丰公司在向大同市土地局支付全部土地使用权出让金后 日内 依照规定办理土地使用权登记手续 领取 中华人民共和国国有土地使用证 取得土地使用权 合同签订后 原告泰丰公司于 年 月 日给付被告大同市土地局定金 元及土地出让金2793131 05元 两项合计 万元 年 月 日 大同市土地局给泰丰公司核发了 平方米土地的土地使用权证书 后泰丰公司向大同市土地局提出书面申请 称因资金周转困难和冬季无法施工 请求将余款 元的付款日期延长至 年 月 日 大同市土地局研究后表示同意 到 年 月 日 泰丰公司未将余款交付大同市土地局 大同市土地局多次催促泰丰公司履行合同 泰丰公司均未履行 年 月 日 大同市土地局书面通知泰丰公司 限其于 月 日前全部履行合同 否则将按有关规定处理 泰丰公司接到通知后 至 月 日仍未履行合同 年 月 日 大同市土地局依照 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第 条和 山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法 第 条的规定 决定解除合同 收回土地使用权 所发土地使用证注销登记 对泰丰公司已支付的定金 元和土地出让金 元不予退还 大同市土地局将该决定通知书于 年 月 日送达泰丰公司 泰丰公司在接到通知书后 曾于 年 月在向大同市人民政府的有关请求报告中主张过权利 但均无结果 为此 泰丰公司以大同市土地局单方撕毁合同为理由 于 年 月 日向大同市中级人民法院提起诉讼 要求被告大同市土地局退还土地使用权出让金 元 并赔偿因此造成的一切经济损失 或者继续履行已签订的 国有土地使用权出让合同 将约定出让的土地确定由其使用 被告大同市土地局答辩称 从 年 月 日至 月 日 原告泰丰公司应当支付违约金 万元 再加上剩余款 原告已经无能力履行合同 在这种情况下 我局依据有关规定决定解除合同 已交付的定金及出让金不予退还 另外原告泰丰公司起诉已经超过诉讼时效 人民法院依法应当裁定驳回其起诉 审判 大同市中级人民法院经审理认为 根据我国民事法律的有关规定 民事活动应当遵循自愿 公平 等价有偿 诚实信用的原则来进行 原告与被告签订的 国有土地使用权出让合同 为有效合同 原告在合同规定的期限内未按约定交清土地出让金 属于违约行为 其所支付的定金依法不予退还 但被告大同市土地局没收原告泰丰公司已经交纳的除定金以外的部分土地出让金 于法无据 依法应予返还 被告大同市土地局辩称以该部分土地出让金赔偿因违约造成的损失 因其不能提供证据证明其损失已超过原告所付定金数额 故本院不予支持 原告泰丰公司所诉利息一节 因导致解除合同系原告违约所致 亦不予支持 被告大同市土地局辩称原告泰丰公司的起诉已经超过诉讼时效期间一节 因原告泰丰公司在法庭审理中已经提供合法有效证据 证明其曾于 年 月主张过权利 故据此足以认定诉讼时效中断 原告泰丰公司的起诉未超过诉讼时效期间 被告大同市土地局所辩无据为证 不予认定 依照 中华人民共和国民法通则 第四条 第八十九条第 三 项之规定 该院于 年 月 日判决如下 被告大同市土地局在本判决生效后 日内退还原告泰丰公司土地出让金 元 宣判后 大同市土地局不服 向山西省高级人民法院提出上诉 称 一 双方签订的 国有土地使用权出让合同 是完全按照 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 和 山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法 执行的 其对泰丰公司的 元土地出让金依法是不予退还 而不是没收 国务院 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第 条虽未明确规定在受让方违约时不予退还已交纳的部分出让金 但也未规定应该退还 而山西省人民政府根据国务院授权制定的 山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法 第 条明确规定定金和出让金不予退还 二 关于诉讼时效问题 我局于 年 月 日将解除合同的书面通知送达泰丰公司 在此后近三年的时间中 泰丰公司向我局提出过的要求是重新受让土地 始终未主张过退还出让金 泰丰公司于 年 月 日起诉 已远远超过了诉讼时效 一审判决所述 原告主张权利 只是一个模糊的说法 我局与泰丰公司同为平等民事主体 泰丰公司主张权利只应向我局主张或向法院起诉 而不应向别的人或上级单位主张 泰丰公司答辩称 一 大同市土地局解除土地使用权出让合同并收回颁发的国有土地使用证 不符合 中华人民共和国土地法 第十九条规定 应依法确认该转让合同有效 二 我公司曾于 年 月 日正式向大同市人民政府递交过请示报告 主张过权利 不存在超过诉讼时效的问题 山西省高级人民法院经审理认