约定合同范本

精选范本 供参考 约定合同范本约定合同范本 一一 部分劳动合同不得约定试用期部分劳动合同不得约定试用期 并非所有的劳动合同均可约定试用期 根据并非所有的劳动合同均可约定试用期 根据 劳动合劳动合 同法同法 的规定 以下三类劳动合同不得约定试用期的规定 以下三类劳动合同不得约定试用期 1 1 短 短 期劳动合同 即合同期限不满三个月的劳动合同期劳动合同 即合同期限不满三个月的劳动合同 2 2 以完 以完 成一定工作任务为期限的劳动合同 即用人单位与劳动者成一定工作任务为期限的劳动合同 即用人单位与劳动者 约定以某项工作的完成为合同期限的劳动合同约定以某项工作的完成为合同期限的劳动合同 3 3 非全日 非全日 制用工劳动合同 非全日制用工是指以小时计酬为主 劳制用工劳动合同 非全日制用工是指以小时计酬为主 劳 动者在同一用人单位一般平均每日工作时间不超过四小时 动者在同一用人单位一般平均每日工作时间不超过四小时 每周工作时间累计不超过二十四小时的用工形式每周工作时间累计不超过二十四小时的用工形式 二二 试用期不能单独设定试用期不能单独设定 个别用人单位与劳动者只签订试用期合同 被形象地个别用人单位与劳动者只签订试用期合同 被形象地 称为称为 空城计空城计 对此 对此 劳动合同法劳动合同法 第十九条第四款规第十九条第四款规 定定 试用期包含在劳动合同期限内试用期包含在劳动合同期限内 劳动合同仅约定试用期劳动合同仅约定试用期 的 试用期不成立 该期限为劳动合同期限的 试用期不成立 该期限为劳动合同期限 三三 试用期只能适用一次试用期只能适用一次 实践中某些用人单位对劳动者反复约定试用期 反复实践中某些用人单位对劳动者反复约定试用期 反复 试用 此为试用 此为 连环计连环计 劳动合同法劳动合同法 对此也有明确禁止 对此也有明确禁止 即即 同一用人单位与同一劳动者只能约定一次试用期同一用人单位与同一劳动者只能约定一次试用期 该 该 规定在实践中引发的争议较多规定在实践中引发的争议较多 1 1 劳动者与用人单位解除劳动合同后 又重新与该用 劳动者与用人单位解除劳动合同后 又重新与该用 精选范本 供参考 人单位建立劳动关系 此时双方能否再次约定试用期人单位建立劳动关系 此时双方能否再次约定试用期 答应是否定的 从答应是否定的 从 劳动合同法劳动合同法 的条文来看 同的条文来看 同 一用人单位与同一劳动者只能约定一次试用期 并无例外一用人单位与同一劳动者只能约定一次试用期 并无例外 规定 故应当理解为不允许例外情形的出现规定 故应当理解为不允许例外情形的出现 2 2 有些用人单位与劳动者约定的试用期低于试用期的 有些用人单位与劳动者约定的试用期低于试用期的 法定上限 此时是否可以延长试用期法定上限 此时是否可以延长试用期 比如劳动合同期限为三年 约定的试用期为比如劳动合同期限为三年 约定的试用期为 3 3 个月 个月 在在 3 3 个月的试用期内 用人单位可以与劳动者协商一致将个月的试用期内 用人单位可以与劳动者协商一致将 试用期从三个月变更为六个月 这属于试用期的变更 可试用期从三个月变更为六个月 这属于试用期的变更 可 以理解为双方只约定了一次试用期 并不违反劳动合同法以理解为双方只约定了一次试用期 并不违反劳动合同法 关于试用期的规定关于试用期的规定 如果如果 3 3 个月的试用期已经届满 则不能个月的试用期已经届满 则不能 再将试用期延长至六个月 因为双方约定的试用期已经结再将试用期延长至六个月 因为双方约定的试用期已经结 束 此时如果再将试用期延长至六个月的话 相当于再约束 此时如果再将试用期延长至六个月的话 相当于再约 定一次试用期 与劳动合同法相悖定一次试用期 与劳动合同法相悖 3 3 试用期与医疗期 产期重合 导致试用期虚设 是 试用期与医疗期 产期重合 导致试用期虚设 是 否可以延长试用期否可以延长试用期 此时 尽管用人单位未能对劳动者进行实质性的考此时 尽管用人单位未能对劳动者进行实质性的考 察 但仍不能单方延长试用期 只能在协商一致的基础上察 但仍不能单方延长试用期 只能在协商一致的基础上 延长 而且需满足以下条件延长 而且需满足以下条件 一是双方约定的原试用期不低一是双方约定的原试用期不低 于试用期的法定上限于试用期的法定上限 二是在原试用期届满前就延长试用期二是在原试用期届满前就延长试用期 达成一致达成一致 4 4 劳动者转岗或升职后 能否再次约定试用期 劳动者转岗或升职后 能否再次约定试用期 精选范本 供参考 答案是否定的 理由同上答案是否定的 理由同上 用人单位此时可以与劳动用人单位此时可以与劳动 者约定转岗考察期之类的期限 在该期限内 如果劳动者者约定转岗考察期之类的期限 在该期限内 如果劳动者 能够胜任新岗位工作的话 则予以转正能够胜任新岗位工作的话 则予以转正 如果不能胜任的话 如果不能胜任的话 则可以回到原先的岗位则可以回到原先的岗位 四四 试用期不得突破法定上限试用期不得突破法定上限 1 1 劳动合同期限 劳动合同期限 2 2 3 3 个月个月 劳动合同期限劳动合同期限 3 3 一 一 年年 劳动合同期限劳动合同期限 4 4 劳动合同期限 劳动合同期限 3 3 年 试用期年 试用期 6 6 个月个月 5 5 劳动合同期限为无固定期限 试用期 劳动合同期限为无固定期限 试用期 6 6 个月个月 五五 试用期工资不能突破法定下限试用期工资不能突破法定下限 1 1 试用期工资不得低于本单位相同岗位最低档工资的 试用期工资不得低于本单位相同岗位最低档工资的 80 80 或者不得低于劳动合同约定工资的或者不得低于劳动合同约定工资的 80 80 这是选择性下 这是选择性下 限 满足二者之一即可限 满足二者之一即可 2 2 试用期工资不得低于用人单位所在地的最低工资标 试用期工资不得低于用人单位所在地的最低工资标 准 此为强制性的下限准 此为强制性的下限 六六 试用期约定违法的法律后果试用期约定违法的法律后果 劳动合同法劳动合同法 第八十三条规定第八十三条规定 用人单位违反本法用人单位违反本法 规定与劳动者约定试用期的 由劳动行政部门责令改正规定与劳动者约定试用期的 由劳动行政部门责令改正 违违 法约定的试用期已经履行的 由用人单位以劳动者试用期法约定的试用期已经履行的 由用人单位以劳动者试用期 满月工资为标准 按已经履行的超过法定试用期的期间向满月工资为标准 按已经履行的超过法定试用期的期间向 劳动者支付赔偿金劳动者支付赔偿金 比如小比如小 a a 与某用人单位签订了为期二与某用人单位签订了为期二 年的劳动合同 约定试用期为六个月 试用期工资为年的劳动合同 约定试用期为六个月 试用期工资为 30003000 精选范本 供参考 元 试用期满后的工资为元 试用期满后的工资为 35003500 元元 如果该试用期全部履行 如果该试用期全部履行 则该用人单位应当从第三个月开始每月按照则该用人单位应当从第三个月开始每月按照 35003500 元的标准元的标准 支付小张赔偿金支付小张赔偿金 1400014000 元元 3500 3500 元元 4 4 个月个月 该赔偿金不 该赔偿金不 包含用人单位已经支付的工资包含用人单位已经支付的工资 1800018000 元元 3000 3000 元元 6 6 个月个月 也就是说该用人单位不但未获得任何益处 还白搭了四个也就是说该用人单位不但未获得任何益处 还白搭了四个 月的试用期工资月的试用期工资 1XX1XX 元元 3000 4 3000 4 个月个月 试用期被辞退单位须举证试用期被辞退单位须举证 劳动合同法劳动合同法 第二十一条规定第二十一条规定 在试用期中 除有在试用期中 除有 证据证明劳动者不符合录用条件外 用人单位不得解除劳证据证明劳动者不符合录用条件外 用人单位不得解除劳 动合同 用人单位在试用期解除劳动合同的 应当向劳动动合同 用人单位在试用期解除劳动合同的 应当向劳动 者说明理由者说明理由 在这种情况下 用人单位解除劳动合同无须在这种情况下 用人单位解除劳动合同无须 支付经济补偿金支付经济补偿金 用人单位若单方提出解除合同 或者企业用人单位若单方提出解除合同 或者企业 本身经济性裁员等重大变动而辞退试用期员工的话 则需本身经济性裁员等重大变动而辞退试用期员工的话 则需 要提前三十日通知并给相应补偿金要提前三十日通知并给相应补偿金 劳动合同试用期约定约定合同范本劳动合同试用期约定约定合同范本 一 劳动合同必须约定试用期吗一 劳动合同必须约定试用期吗 实际上 单独的试用期合同是无效的 也就是说 试实际上 单独的试用期合同是无效的 也就是说 试 用期不是劳动合同中的法定条款 可以约定 当然也可以用期不是劳动合同中的法定条款 可以约定 当然也可以 不约定 而且 如果约定试用期 则只能在劳动合同中约不约定 而且 如果约定试用期 则只能在劳动合同中约 定 劳动合同是试用期存在的前提条件 根据定 劳动合同是试用期存在的前提条件 根据 劳动部关劳动部关 于贯彻执行于贯彻执行 中华人民共和国劳动法中华人民共和国劳动法 若干问题的意见若干问题的意见 的规定 的规定 劳动者被用人单位录用后 双方可以在劳动合劳动者被用人单位录用后 双方可以在劳动合 精选范本 供参考 同中约定试用期 试用期应包括在劳动合同期限内 同中约定试用期 试用期应包括在劳动合同期限内 由此由此 可见 试用期是劳动合同期的一部分 同时 用人单位有可见 试用期是劳动合同期的一部分 同时 用人单位有 为劳动者缴纳社会保险的义务 即使是试用期 用人单位为劳动者缴纳社会保险的义务 即使是试用期 用人单位 也需要按照法律规定为其缴纳基本养老金 医疗金和失业也需要按照法律规定为其缴纳基本养老金 医疗金和失业 金 那么 求职者首先要明白 试用期并不是一定要经历金 那么 求职者首先要明白 试用期并不是一定要经历 的 即使不得不进入试用期 前提也必须是用人单位先与的 即使不得不进入试用期 前提也必须是用人单位先与 自己签订劳动合同 法律上是不允许只签订试用期合同 自己签订劳动合同 法律上是不允许只签订试用期合同 而不签订劳动合同的 这样签订的所谓而不签订劳动合同的 这样签订的所谓 试用期合同试用期合同 是是 无效的 但同时无效的 但同时 试用期合同试用期合同 的无效 并不导致劳动法的无效 并不导致劳动法 对劳动者的保护失效 根据我国的对劳动者的保护失效 根据我国的 劳动法劳动法 只要存在事 只要存在事 实劳动关系 用人单位和劳动者之间的劳动关系就会受到实劳动关系 用人单位和劳动者之间的劳动关系就会受到 法律保护 将被等同视为具有书面的劳动合同 而且在试法律保护 将被等同视为具有书面的劳动合同 而且在试 用期内解雇不符合录用条件的劳动者 还需要提前一个月用期内解雇不符合录用条件的劳动者 还需要提前一个月 通知 并给予其一定的经济补偿 通知 并给予其一定的经济补偿 二 试用期的长短由谁来决定二 试用期的长短由谁来决定 劳动法劳动法 第第 2121 条规定 条规定 劳动法合同可以约定试用劳动法合同可以约定试用 期 试用期最长不得超过期 试用期最长不得超过 6 6 个月 个月 试用期的长度是根据劳试用期的长度是根据劳 动合同的期限相应确定的 试用期有上限 没下限 甚至动合同的期限相应确定的 试用期有上限 没下限 甚至 可以约定不需要试用期 根据劳动部可以约定不需要试用期 根据劳动部 关于实行劳动合同关于实行劳动合同 制有关问题的通知制有关问题的通知 具体来说就是 劳动合同期限在 具体来说就是 劳动合同期限在 6 6 个个 月月 半年半年 以下的 试用期不得超过以下的 试用期不得超过 1515 天天 劳动合同期限在劳动合同期限在 6 6 个月到一年的 试用期最长不超过个月到一年的 试用期最长不超过 3030 天天 劳动合同期限在劳动合同期限在 精选范本 供参考 一年以上两年以下的 试用期最长不得超过一年以上两年以下的 试用期最长不得超过 6060 天天 劳动合劳动合 同期限在两年以上的 试用期不得超过同期限在两年以上的 试用期不得超过 6 6 个月 个月 上海市劳上海市劳 动合同条例动合同条例 还特别规定 劳动合同期限满一年不满还特别规定 劳动合同期限满一年不满 3 3 年年 的 试用期不得超过的 试用期不得超过 3 3 个月个月 满满 3 3 年的 试用期不得超过年的 试用期不得超过 6 6 个月 另外 非全日制用工的劳动关系不得约定试用期 个月 另外 非全日制用工的劳动关系不得约定试用期 而新录用的公务员试用期为一年 以上法律法规是各用人而新录用的公务员试用期为一年 以上法律法规是各用人 单位均必须遵守的 如果在格式合同或公司规章中 求职单位均必须遵守的 如果在格式合同或公司规章中 求职 者发现与法律相冲突的规定 则要善于用法律武器保护自者发现与法律相冲突的规定 则要善于用法律武器保护自 己 己 1 1 谁主张谁举证根据 谁主张谁举证根据 劳动法劳动法 第第 2525 条的规定 劳条的规定 劳 动者在试用期间被证明不符合录用条件的 用人单位可以动者在试用期间被证明不符合录用条件的 用人单位可以 解除劳动合同 可见在试用期内 用人单位解除与劳动者解除劳动合同 可见在试用期内 用人单位解除与劳动者 的劳动合同是有前提的 即必须能举证证明劳动者不符合的劳动合同是有前提的 即必须能举证证明劳动者不符合 录用条件 依据有关法律的规定 用人单位在试用期内解录用条件 依据有关法律的规定 用人单位在试用期内解 除与劳动者劳动合同关系的前提条件是除与劳动者劳动合同关系的前提条件是 不符合录用条件不符合录用条件 但是 这个但是 这个 录用条件录用条件 必须是用人单位已经告知给劳动必须是用人单位已经告知给劳动 者的 不能者的 不能 暗箱操作暗箱操作 内部控制内部控制 否则 劳动者可以 否则 劳动者可以 不了解该规定为由 否定用人单位的解除理由 如果用人不了解该规定为由 否定用人单位的解除理由 如果用人 单位未特别告知劳动者录用条件的 也可以依招聘广告的单位未特别告知劳动者录用条件的 也可以依招聘广告的 内容为录用条件 对于用人单位的考核方式 没有具体的内容为录用条件 对于用人单位的考核方式 没有具体的 法规来参照 所以试用期考核的方式是多种多样的 完全法规来参照 所以试用期考核的方式是多种多样的 完全 由用人单位自己掌握 有的用人单位可能会为进入试用期由用人单位自己掌握 有的用人单位可能会为进入试用期 精选范本 供参考 的劳动者设定指导带教人 由带教人给新进员工安排试用的劳动者设定指导带教人 由带教人给新进员工安排试用 期工作计划 并最终打分或写评语期工作计划 并最终打分或写评语 也有一些会集中安排试也有一些会集中安排试 用期的新员工进行培训 并通过有组织的笔试或日常绩效用期的新员工进行培训 并通过有组织的笔试或日常绩效 评估等方式对试用期的劳动者进行考核评估等方式对试用期的劳动者进行考核 还有的用人单位会还有的用人单位会 综合新员工的指导人的评估及所在部门的绩效评估 以及综合新员工的指导人的评估及所在部门的绩效评估 以及 新员工的内部和外部各类客户的综合评价与反馈体 形成新员工的内部和外部各类客户的综合评价与反馈体 形成 最终的考核成绩 对此 求职者只能因地制宜个别把握 最终的考核成绩 对此 求职者只能因地制宜个别把握 但是 无论最终的考核成绩是一个简单的分数 还是一个但是 无论最终的考核成绩是一个简单的分数 还是一个 复杂的综合考核结果 或是上级或指导人的评语 用人单复杂的综合考核结果 或是上级或指导人的评语 用人单 位都有法定的义务对试用期的劳动者进行考核 并应保留位都有法定的义务对试用期的劳动者进行考核 并应保留 相应文件 尽到相应的举证义务 根据谁主张谁举证的原相应文件 尽到相应的举证义务 根据谁主张谁举证的原 则 如果单位未能举证 其主张就不能被法院所支持 一则 如果单位未能举证 其主张就不能被法院所支持 一 旦试用期满后才通知 由此产生的法律后果将由用人单位旦试用期满后才通知 由此产生的法律后果将由用人单位 自行承担 自行承担 2 2 解除合同应提前 解除合同应提前 3030 天通知劳动者用人单位在试用天通知劳动者用人单位在试用 期内解除劳动关系 必须及时通知劳动者 可通过各种方期内解除劳动关系 必须及时通知劳动者 可通过各种方 式 如电话等 事实上 无论是否在试用期内解除劳动关式 如电话等 事实上 无论是否在试用期内解除劳动关 系 用人单位都有将解除文书送达劳动者的义务 只是这系 用人单位都有将解除文书送达劳动者的义务 只是这 一义务在试用期内尤其需要注意 即必须是在法定时限内 一义务在试用期内尤其需要注意 即必须是在法定时限内 上海市劳动合同条例上海市劳动合同条例 第第 3232 条规定 用人单位解除合同条规定 用人单位解除合同 应提前应提前 3030 日通知劳动者 自通知之日起日通知劳动者 自通知之日起 3030 日内 用人单日内 用人单 位应当对劳动者承担劳动合同约定的义务 主要为支付劳位应当对劳动者承担劳动合同约定的义务 主要为支付劳 精选范本 供参考 动者一个月的工资 总之 试用期条款并非劳动合同的必动者一个月的工资 总之 试用期条款并非劳动合同的必 备内容 它本身就是当事人双方合意的产物 因此 试用备内容 它本身就是当事人双方合意的产物 因此 试用 期过后 当事人任何一方均没有单方决定延长试用期的权期过后 当事人任何一方均没有单方决定延长试用期的权 利 只有履行合同的义务 试用期内未解除劳动合同 试利 只有履行合同的义务 试用期内未解除劳动合同 试 用期过后 单位若再以未通过考评为由要求延长试用期 用期过后 单位若再以未通过考评为由要求延长试用期 或行使试用期中的任意解除合同权便没有法律依据 所以 或行使试用期中的任意解除合同权便没有法律依据 所以 何时终止试用期 是求职者维权的关键所在 何时终止试用期 是求职者维权的关键所在 商品房买卖合同对标的质量条款的约定不明时的风险约商品房买卖合同对标的质量条款的约定不明时的风险约 定合同范本定合同范本 案情案情 XX XX 年年 1010 月月 1010 日 原告付某起诉至原审法院日 原告付某起诉至原审法院 称 原告于称 原告于 XXXX 年年 9 9 月月 1313 日购买位于北京市某路日购买位于北京市某路 3636 号百朗号百朗 园园 18101810 号商品房并和被告某公司签订了北京市内销商品房号商品房并和被告某公司签订了北京市内销商品房 预售契约 约定被告交付房屋日期为预售契约 约定被告交付房屋日期为 XXXX 年年 1212 月月 2828 日 交日 交 付地点为本契约标的物所在地 签订合同后 原告依照合付地点为本契约标的物所在地 签订合同后 原告依照合 同约定 将全部购房款同约定 将全部购房款 1 219 7351 219 735 元交付被告 但被告未元交付被告 但被告未 能按期交付房屋 经原告催促后 被告带原告验收房屋时能按期交付房屋 经原告催促后 被告带原告验收房屋时 原告才知道购买的房屋处在管道比较集中的设备层 房屋原告才知道购买的房屋处在管道比较集中的设备层 房屋 内多处分布有管道 对此 原告认为被告故意隐瞒该商品内多处分布有管道 对此 原告认为被告故意隐瞒该商品 房处于设备层这一事实 交付的房屋与样板间很不一致 房处于设备层这一事实 交付的房屋与样板间很不一致 严重侵犯了原告的知情权 严重侵犯了原告的知情权 原告为此找被告协商 要求对所购房屋进行吊顶装饰 原告为此找被告协商 要求对所购房屋进行吊顶装饰 被告多次拒绝原告的这一要求后最终同意 但要求原告在被告多次拒绝原告的这一要求后最终同意 但要求原告在 精选范本 供参考 拿钥匙前必须将拿钥匙前必须将 XXXX 年年 1212 月月 2828 日之后的物业管理费交给物日之后的物业管理费交给物 业公司 原告认为 被告应该为该房安装吊顶并尽快交付业公司 原告认为 被告应该为该房安装吊顶并尽快交付 给原告 同时因被告的原因逾期交房使原告遭到损失 被给原告 同时因被告的原因逾期交房使原告遭到损失 被 告应承担逾期交房的违约责任 并承担该房自告应承担逾期交房的违约责任 并承担该房自 XXXX 年年 1212 月月 2828 日至交付房屋之日期间的物业管理费 原告遂提起诉讼 日至交付房屋之日期间的物业管理费 原告遂提起诉讼 请求判令被告将房屋交付给原告使用 并为原告所购房屋请求判令被告将房屋交付给原告使用 并为原告所购房屋 安装吊顶安装吊顶 如果被告不同意吊顶 则要求被告给付吊顶费用如果被告不同意吊顶 则要求被告给付吊顶费用 2 2 万元万元 被告承担逾期交房的损失 参照合同约定的违约金被告承担逾期交房的损失 参照合同约定的违约金 数额 要求被告赔偿数额 要求被告赔偿 78 34278 342 元元 因被告交付的房屋有瑕疵 因被告交付的房屋有瑕疵 要求被告退还房款要求被告退还房款 126 000126 000 元 并由被告承担本案诉讼费 元 并由被告承担本案诉讼费 被告辩称 原告诉称的延期交房不是事实 被告在被告辩称 原告诉称的延期交房不是事实 被告在 XXXX 年年 1212 月月 1212 日就向所有业主发出入住通知书 原告也是按该通知日就向所有业主发出入住通知书 原告也是按该通知 书的时间在书的时间在 XXXX 年年 1 1 月月 2 2 日到被告处办理的入住手续 被告日到被告处办理的入住手续 被告 认为办完入住手续后被告的交房工作就已经完成了 被告认为办完入住手续后被告的交房工作就已经完成了 被告 和物业公司交接后 把钥匙交给物业公司 原告应当去物和物业公司交接后 把钥匙交给物业公司 原告应当去物 业公司办理其他验收等相关手续 原告自己没有办理其他业公司办理其他验收等相关手续 原告自己没有办理其他 验收等相关手续不应当向被告要求赔偿损失 原告所诉称验收等相关手续不应当向被告要求赔偿损失 原告所诉称 的被告故意隐瞒其购买的商品房处于设备层不是事实 卖的被告故意隐瞒其购买的商品房处于设备层不是事实 卖 房时被告的业务员已经告知原告该房处于设备层中 现在房时被告的业务员已经告知原告该房处于设备层中 现在 原告诉称被告隐瞒事实没有证据证明 故不同意原告的诉原告诉称被告隐瞒事实没有证据证明 故不同意原告的诉 讼请求 讼请求 原审法院经审理认定被告与原告确认户型及房产平面原审法院经审理认定被告与原告确认户型及房产平面 精选范本 供参考 图时没有告知原告其所购买的商品房是管道层 由于被告图时没有告知原告其所购买的商品房是管道层 由于被告 交付原告的房屋属于管道层 被告事先又未声明 其交付交付原告的房屋属于管道层 被告事先又未声明 其交付 的房屋与双方确认的房屋房产平面图内容不符 标的物存的房屋与双方确认的房屋房产平面图内容不符 标的物存 在明显的瑕疵 原告所购买的房屋内公用管道和阀门占用在明显的瑕疵 原告所购买的房屋内公用管道和阀门占用 了房屋的一定空间 致房间内可使用空间减少 可利用高了房屋的一定空间 致房间内可使用空间减少 可利用高 度降低 居住环境变差 并形成属于公用面积的部分由原度降低 居住环境变差 并形成属于公用面积的部分由原 告个人承担的结果 损害了原告的个人利益 原告要求按告个人承担的结果 损害了原告的个人利益 原告要求按 房地产企业交易惯例对其购买的位于管道层的房屋减少价房地产企业交易惯例对其购买的位于管道层的房屋减少价 款的请求合理 应参考与其处于同一管道层的房屋售价酌款的请求合理 应参考与其处于同一管道层的房屋售价酌 情考虑 关于房屋的交付使用问题 最高人民法院情考虑 关于房屋的交付使用问题 最高人民法院 关于关于 审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第第 n n 条规定 对房屋的转移占有 视为房屋的交付使用 条规定 对房屋的转移占有 视为房屋的交付使用 即即 交钥匙交钥匙 被告没有在约定的期间内向原告交钥匙属于 被告没有在约定的期间内向原告交钥匙属于 违约行为 根据双方约定 每延期违约行为 根据双方约定 每延期 1 1 日 甲方按照乙方已日 甲方按照乙方已 支付房价款金额的万分之一向乙方支付违约金 原告要求支付房价款金额的万分之一向乙方支付违约金 原告要求 被告承担逾期交房违约金被告承担逾期交房违约金 78 34278 342 元的请求没有超出双方约元的请求没有超出双方约 定的违约金数额 应予以支持 原审法院于定的违约金数额 应予以支持 原审法院于 XXXX 年年 4 4 月月 1919 日判决 日判决 1 1 本判决生效后本判决生效后 1010 日内 被告某房地产开发有日内 被告某房地产开发有 限公司将房屋钥匙交给原告 限公司将房屋钥匙交给原告 2 2 本判决生效后本判决生效后 1010 日内 日内 被告支付原告吊顶费被告支付原告吊顶费 74777477 it it 3 3 本判决生效后本判决生效后 1010 日内 日内 被告退还原告购房款被告退还原告购房款 121 973121 973 元 元 4 4 本判决生效后本判决生效后 1010 日日 内 被告赔偿原告逾期交房的违约金内 被告赔偿原告逾期交房的违约金 78 34278 342 元 判决后 元 判决后 精选范本 供参考 被告不服 提起上诉 要求撤销原判 驳回原告的诉讼请被告不服 提起上诉 要求撤销原判 驳回原告的诉讼请 求 理由是原判认定事实不清 原告没有在约定的期间取求 理由是原判认定事实不清 原告没有在约定的期间取 得钥匙系原告自身原因造成的 与被告没有关系得钥匙系原告自身原因造成的 与被告没有关系 确认确认 该该 房屋房屋 内公用管道和阀门占用了房屋的一定空间 致房间内内公用管道和阀门占用了房屋的一定空间 致房间内 可使用空间减少 可利用高度降低 居住环境变差可使用空间减少 可利用高度降低 居住环境变差 没有没有 证据 原告认为该房最低空间只有证据 原告认为该房最低空间只有 2 312 31 米 法院的判决是米 法院的判决是 客观的 要求维持原判 客观的 要求维持原判 二审法院经审理认为 付某所购房屋处于该楼管道层二审法院经审理认为 付某所购房屋处于该楼管道层 客观存在 上诉人客观存在 上诉人 即原审被告即原审被告 没证据证明其已向被上诉没证据证明其已向被上诉 人人 即原审原告即原审原告 告知该事实 上诉人应当承担违约责任 告知该事实 上诉人应当承担违约责任 由于上诉人欲交付的房屋不符合合同的约定 被上诉人有由于上诉人欲交付的房屋不符合合同的约定 被上诉人有 权拒收房屋 在被上诉人拒收房屋期间 应视为上诉人逾权拒收房屋 在被上诉人拒收房屋期间 应视为上诉人逾 期交房 原判确认上诉人违约并支付违约金是正确的 二期交房 原判确认上诉人违约并支付违约金是正确的 二 审法院对上诉人之被上诉人没有在约定的期间取得钥匙系审法院对上诉人之被上诉人没有在约定的期间取得钥匙系 被上诉人自身原因造成的说法不予采信 上诉人上诉称原被上诉人自身原因造成的说法不予采信 上诉人上诉称原 审法院确认审法院确认 该房屋内公用管道和阀门占用了房屋的一定该房屋内公用管道和阀门占用了房屋的一定 空间 致房间内可使用空间减少 可利用高度降低 居住空间 致房间内可使用空间减少 可利用高度降低 居住 环境变差环境变差 没有证据 经二审法院实地勘察 该房屋室内没有证据 经二审法院实地勘察 该房屋室内 部分空间吊顶后不超过部分空间吊顶后不超过 2 312 31 米 不符合民用住宅设计规范 米 不符合民用住宅设计规范 原审法院认定事实客观 上诉人上诉无理 二审法院认为原审法院认定事实客观 上诉人上诉无理 二审法院认为 原判正确 遂作出了驳回上诉 维持原判的判决 原判正确 遂作出了驳回上诉 维持原判的判决 精选范本 供参考 漏洞与风险分析漏洞与风险分析 本案中原告与被告之间对房屋的质量状况并未在商品本案中原告与被告之间对房屋的质量状况并未在商品 房买卖合同中作出特别约定 即被告所出售的房屋是设备房买卖合同中作出特别约定 即被告所出售的房屋是设备 层以及其装修后的房屋高度都未在合同中作出明确约定 层以及其装修后的房屋高度都未在合同中作出明确约定 根据我国根据我国 合同法合同法 的规定 出卖人与买受人订立合同时 的规定 出卖人与买受人订立合同时 如果对标的物的质量没有特别约定 对质量要求不明确的 如果对标的物的质量没有特别约定 对质量要求不明确的 应当按照国家标准 行业标准履行应当按照国家标准 行业标准履行 没有国家标准 行业标没有国家标准 行业标 准的 按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行 准的 按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行 据此 本案中被告即开发商所出售的商品房应当符合国家据此 本案中被告即开发商所出售的商品房应当符合国家 有关住宅设计规范的规定 但是 本案中被告即开发商所有关住宅设计规范的规定 但是 本案中被告即开发商所 出售的该房屋室内部分空间吊顶后不超过出售的该房屋室内部分空间吊顶后不超过 2 312 31 米 不符合米 不符合 民用住宅设计规范 因此 开发商应当承担违约责任 民用住宅设计规范 因此 开发商应当承担违约责任 风险提示风险提示 商品房出卖人与买受人订立合同时 如果对商品房的商品房出卖人与买受人订立合同时 如果对商品房的 质量有特别约定的 出卖人交付的商品房应当符合特别约质量有特别约定的 出卖人交付的商品房应当符合特别约 定定 如果没有特别约定 对质量要求不明确的 应当按照国如果没有特别约定 对质量要求不明确的 应当按照国 家标准 行业标准履行家标准 行业标准履行 没有国家标准 行业标准的 按照没有国家标准 行业标准的 按照 通常标准或者符合合同目的的特定标准履行 否则将构成通常标准或者符合合同目的的特定标准履行 否则将构成 违约 并应承担违约责任 违约 并应承担违约责任 最高人民法院最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释用法律若干问题的解释 第第 1212 条规定 因房屋主体结构质条规定 因房屋主体结构质 量不合格不能交付使用 或者房屋交付使用后 房屋主体量不合格不能交付使用 或者房屋交付使用后 房屋主体 精选范本 供参考 结构质量经核验确属不合格 买受人请求解除合同和赔偿结构质量经核验确属不合格 买受人请求解除合同和赔偿 损失的 应予支持 第损失的 应予支持 第 1313 条规定 因房屋质量问题严重影条规定 因房屋质量问题严重影 响正常居住使用 买受人请求解除合同和赔偿损失的 应响正常居住使用 买受人请求解除合同和赔偿损失的 应 予支持 交付使用的房屋存在质量问题 在保修期内 出予支持 交付使用的房屋存在质量问题 在保修期内 出 卖人应当承担修复责任卖人应当承担修复责任 出卖人拒绝修复或者在合理期限内出卖人拒绝修复或者在合理期限内 拖延修复的 买受人可以自行或者委托他人修复 修复费拖延修复的 买受人可以自行或者委托他人修复 修复费 用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担 用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担 买卖合同履行过程中条款约定不明确的补救