房地产产品定位的实用技巧解析

房地产产品定位的实用技巧房地产产品定位的实用技巧 房地产产品定位的实用技巧 一 容积率配置技巧 如果在北京市有块面积 5000 平方米的住宅用地 分别由不同的人进行产品定 位 有的人可能会尽量节约和控制一楼面积 采用开放设计 塑造单栋高层建 筑 以创造高层空间价值 有的人可能会将可建总建筑面积用于低矮楼层 例 如一 二楼 规划矮胖型建筑物 一方面把握临街店面商业价值 一方面节 省建设成本 有的人可能规划数栋建筑 高矮参差 既能丰富造型 又能视栋 别用途作弹性规划 不论基于何种原因 产品定位的最终结果势必在每块土地 上产生或高或低 或胖或瘦 或单栋或多栋的建筑物 而所谓的容积率利用 就是指如何将每块土地的总可建建筑面积 楼地面面积 利用到极致 同样一块土地 因为目的不同 可能导致不同的容积率利用方式 一般而言 定位者要考虑的原则或目的的大抵有下列数个角度 1 空间价值与容积率利用的关系 例如商业气息浓厚的区域 一楼店面价 值可能数倍于高楼层的价值 因此总可建建筑面积应尽量分配于低楼层 反之 商业气息弱的区域 则可以考虑向高楼层建筑靠近 2 建筑成本与容积率利用方的关系 越是高耸或造型特殊的建筑 其营建 成本愈高 因此要权衡所增加的成本及可能创造的空间价值 以决定最佳容积 率利用原则 3 建筑工期与容积率利用方式的关系 例如两栋 10 层的建筑与单栋 20 层 的建筑 前者的施工期将比后者节省许多 而工期将直接影响投资回收的速度 及营业的风险 4 市场接受性与容积率利用方式的关系 例如在高楼层建筑接受意愿不高 的区域 若考虑作高层建筑的规划 就要审慎评估市场风险 5 周围建筑物状况与容积率利用方式的关系 例如处于一片低矮建筑物区 域 则向高层建筑发展 成为此区域的标志性建筑物 或向中层发展 在高度 上暂领风骚 或规划低矮建筑 以从众随俗 考虑了以上各种主 客观限制条 件及特定目的后 最后就要真正进行容积率的分配 以使容积率能作最充分 合理的利用 二 公共设施的定位技巧 在一般购房者的观念中 总希望所购买的房子 其公共设施 所占的比例愈 低愈好 因为公共设施常被认为是虚的 徒有而无益 某些发展商或销售代理 公司则为了投消费者所好 诉求高实得率或低公共设施比的广告策略 那么高 实得率或低的公共设施比例对购房者而言又真的实惠吗 事实上 越是先进的国家如欧 美 日等国 越倾向于以包含私有面积及公 共设施的整体规划 来衡量建筑特的品质及价值 而我国在不断追求提高居住 水准的潮流下 也必然将朝这种趋势发展 就发展或产品定位者而言 要认清 许多公共设施之所以难被购房者接受 是由于设施本身不实惠 或由于设施真 正的价值没有通过适当的方法让购房者充分了解 所以除了法定必要设施 需 要运用规划力求经济实惠以外 还需要明确辨别下列几种公共设施的功能及效 益 才能针对个案性质作合理定位 一 具有保值效果的公共设施 例如宽敞的门厅 走道等 这些设施的积 极功能在于确保不动产的价值及未来的增值潜力 尤其对于使用频率高 使用 人数多的办公室 商场或小套房等产品 这种公共设施尤其重要 二 具有实用性质的公共设施 例如停车位 健身房 游泳池 或公共视 听室等 这类公共设施的实惠在于它的公共性 例如任何个人想拥有一个私人 游泳池都是奢侈的事 但是通过公共设施的分摊 却使整幢建筑或整个社区的 住户都能长期经济地拥有及使用游泳池 三 具有收益机会的公共设篱 例如地下室的商业空间 停车位 或其他 可供非该建筑住户付费使用的设施等 由于这种设施的使用可收取租金或使用 费 对于分摊设施的购买者而言 相当于购买有收益的长期投资标的 不仅可 补贴管理费 同时也较易维护整体建筑的品质 在使用价值高的地段时颇为适 当的设施定位 四 对环境有改观的公共设施如绿地 花园等 虽增加投入 但这种投入 可以从因环境改变物业升值中得到回报 公共设施的规划将越来越受到重视 产品定位者若能适当掌握各种公共设施 的功能 可使公共设施空间发挥 小兵立大功 的作用 三 楼层用途的定位技巧 不同的人对各楼层空间的需求不同 也就是各个楼层事实上是不同的市场 具有个别的供需情况 用途特性 交易性质及空间价值等 而这些差异的存在 能给予从事产品定位的人发挥创意的机会 我们可将一幢大楼的立体空间 分成下列四个市场个别考虑它们的定位特性 一 是顶楼市场 这种产品不论在采光 通风 视野及私密性方面 都比 其他楼层更具有得天独厚的条件 又由于每栋楼只有一个顶楼楼层 这种相对 稀有性使得顶楼市场常出现供不应求的情况 二 是门面市场 通常是指建筑物的一楼至二楼 这种产品的价值在于它 与外界环境的临近性 例如临路的店面 办公室 或者有将外界环境内部化 的机会 例如拥有庭院的住宅 这种地利条件及稀有性 使得门面市场的价 值不但比其他楼层高 而且还常出现求过于供的现象 三 是地下室市场 这种产品有时具备独立功能及用途 例如作为商场或 停车位 有时则可能成为其他楼层的连带产品 例如作为一楼的私有地下室 或其他楼层的共有设施空间 四 是中间层市场 包括建筑物的二楼以上直至顶楼以下的楼层 这个市 场各楼层之间的相对条件差异有限 而其所占有的空间比例又最大 因此一般 所称不动产市场景气与否 多半是指中间层市场的供需状况而言 就 产 品 定 位 者 而 言 除 了 要 辨 别 不 同 楼 层 市 场 的 异 质 性 之 外 还 要 注 意 下 列 事 项 以 充 分 发 挥 空 间 的 附 加 值 一 妥 善 运 用 规 划 以 平 衡 供 需 失 调 现 象 例 如 在 商 业 气 息 浓 厚 的 黄 金 地 段 借 助 一 楼 带 二 楼 或 地 下 室 合 并 规 划 以 增 加 门 面 市 场 的 供 给 量 或 顶 楼 采 取 楼 中 楼 设 计 能 满 足 更 多 的 顶 楼 市 场 需 求 者 都 是 创 造 更 高 价 值 空 间 的 好 方 法 二 明 确 区 分 不 同 楼 层 市 场 以 针 对 需 求 设 计 产 品 例 如 门 面 市 场 重 视 临 街 性 在 规 划 上 须 注 意 维 持 眼 好 动 线 及 联 外 机 会 顶 楼 市 场 追 求 通 风 采 光 及 视 野 等 条 件 因 此 须 注 意 栋 距 开 窗 隔 热 等 设 计 三 合 理 利 用 容 积 率 以 改 变 传 统 空 间 观 念 例 如 拉 高 建 筑 物 高 度 超 越 邻 近 建 筑 物 高 度 增 加 高 楼 层 面 积 以 塑 造 准 顶 楼 空 间 即 指 与 顶 楼 具 备 同 样 采 光 通 风 条 件 的 高 楼 层 或 利 用 二 叠 或 三 叠 规 划 使 得 有 天 顶 楼 有 地 一 楼 的 空 间 增 加 四 房 地 产 持 有 的 定 位 技 巧 一 长 期 持 有 任 何 一 种 投 资 标 的 或 者 具 有 生 产 性 质 的 财 产 对 于 不 同 的 人 而 言 可 能 具 有 不 同 的 投 资 报 酬 意 义 及 实 现 利 益 的 时 间 期 望 这 也 是 为 什 么 在 不 动 产 市 场 既 有 追 逐 短 线 获 利 从 事 现 房 或 预 售 房 买 进 卖 出 赚 取 价 差 的 投 资 人 也 有 投 入 资 金 兴 建 大 楼 却 只 租 不 售 的 开 发 商 由 于 土 地 的 性 质 特 殊 性 它 既 具 有 稀 缺 性 保 值 增 值 性 又 具 有 区 域 异 质 性 包 括 自 然 环 境 及 人 文 社 会 经 济 困 此 对 许 多 投 资 房 地 产 的 企 业 或 个 人 而 言 长 期 持 有 的 投 资 策 略 似 乎 比 其 他 的 财 产 更 具 有 意 义 那 么 究 竟 应 如 何 作 产 品 定 位 即 如 何 利 用 土 地 才 能 赚 取 不 动 产 长 期 持 有 的 利 益 呢 首 先 要 先 辨 别 获 得 长 期 利 益 的 几 种 途 径 一 是 租 赁 二 是 经 营 或 使 用 收 入 也 就 是 不 动 产 所 有 者 即 经 营 者 或 使 用 者 自 行 利 用 空 间 赚 取 商 业 经 营 的 利 益 第 三 是 保 值 或 增 值 利 益 这 种 利 益 可 能 来 自 于 通 货 膨 胀 效 果 可 能 由 于 社 会 进 步 或 环 境 改 良 也 可 能 因 为 其 他 土 地 先 行 使 用 导 致 后 利 用 的 价 值 土 地 水 涨 船 高 不 论 是 否 赚 取 租 赁 或 经 营 利 益 绝 大 多 数 长 期 持 有 的 土 地 其 最 大 利 益 来 自 于 增 值 为 谋 取 增 值 的 实 务 做 法 也 有 不 少 例 如 短 期 内 尚 无 利 用 或 开 发 价 值 的 土 地 可 采 取 消 极 的 养 地 策 略 对 于 已 初 现 地 段 价 值 的 土 地 则 可 采 取 先 建 后 售 策 略 再 者 如 麦 当 劳 的 做 法 先 找 到 好 地 兴 建 商 场 通 过 经 营 带 动 当 地 商 业 气 息 后 就 自 然 可 坐 享 不 动 产 的 增 值 利 益 长 期 持 有 土 地 必 须 要 能 赚 取 合 理 的 时 间 报 酬 才 有 意 义 因 此 产 品 定 位 成 败 的 关 键 也 在 于 能 否 配 合 时 间 长 度 规 划 阶 段 性 的 产 品 及 经 营 与 财 务 计 划 以 确 保 全 过 程 利 益 最 大 二 短 期 获 利 大 多 数 的 投 资 标 的 都 有 短 线 与 长 线 不 同 的 获 利 操 作 方 式 不 动 产 投 资 也 不 例 外 通 常 它 包 括 了 土 地 开 发 投 资 兴 建 房 屋 买 卖 房 屋 出 租 房 屋 经 营 等 时 间 长 度 不 同 的 获 利 途 径 对 于 希 望 短 期 获 利 的 不 动 产 投 资 者 而 言 除 了 只 图 买 进 卖 出 赚 取 时 机 价 差 的 方 式 之 外 如 果 想 在 有 限 时 间 内 创 造 不 动 产 附 加 值 以 增 加 投 资 利 益 则 须 借 助 有 效 的 产 品 定 位 因 此 希 望 短 期 获 利 的 不 动 产 产 品 定 位 要 特 别 注 意 收 益 实 现 的 可 能 性 及 投 入 资 金 的 效 率 下 面 几 个 方 案 有 助 于 提 高 不 动 产 短 期 投 资 利 益 一 改 装 产 品 创 造 附 加 价 值 这 种 方 式 常 见 于 旧 屋 投 资 市 场 也 就 是 买 人 尚 有 更 新 价 值 的 旧 建 筑 物 保 留 其 基 本 结 构 仅 作 平 面 隔 局 或 外 观 等 的 改 建 以 再 重 新 出 售 获 利 这 种 做 法 由 于 投 入 成 本 少 工 期 短 著 改 建 得 当 通 常 能 在 很 短 时 间 内 赚 取 理 想 的 报 酬 二 规 划 需 求 尚 未 饱 和 的 时 尚 品 在 短 期 内 创 造 高 销 售 率 例 如 不 动 产 市 场 不 景 气 时 许 多 反 应 快 的 发 展 商 就 推 出 低 总 价 的 套 房 或 二 房 型 的 产 品 并 搭 配 工 程 零 付 款 等 的 付 款 条 件 以 刺 激 买 气 快 速 销 售 完 毕 这 种 做 法 的 效 果 在 于 先 确 定 销 售 成 绩 再 进 行 施 工 可 降 低 财 务 风 险 只 是 要 注 意 避 免 吸 引 大 多 的 投 资 客 户 造 成 销 售 率 虽 高 但 退 户 率 或 客 户 不 履 约 付 款 的 比 率 也 高 的 窘 境 三 规 划 短 工 期 的 传 统 产 品 以 节 省 成 本 提 高 投 资 报 酬 通 常 工 期 越 长 资 金 风 险 越 高 而 投 资 回 收 的 时 间 也 久 因 此 基 于 投 资 报 酬 的 考 虑 短 工 期 需 求 稳 定 的 产 品 例 如 5 层 7 层 住 宅 通 常 也 能 兼 顾 市 场 接 受 性 及 财 务 可 行 性 达 到 短 期 获 利 的 目 的 即 使 在 经 济 效 益 上 不 宜 规 划 短 期 的 产 品 仍 应 设 法 运 用 技 术 缩 短 工 期 以 提 高 资 金 效 率 四 尝 试 领 先 市 场 的 创 新 产 品 以 吸 收 早 期 开 创 性 的 市 场 例 如 有 不 少 个 案 将 楼 层 挑 高 规 划 夹 层 空 间 以 增 加 卖 点 强 化 短 期 销 售 效 果 这 些 边 际 产 品 只 要 抢 得 先 机 顺 利 过 关 一 般 都 能 创 造 短 期 投 资 利 益 以 上 几 个 产 品 定 位 的 方 向 可 提 供 投 资 不 动 产 并 希 望 短 期 获 利 的 企 业 或 个 人 参 考 在 实 务 上 以 追 求 短 期 获 利 为 目 标 的 产 品 定 位 通 常 赚 得 快 及 赚 得 顺 要 比 赚 得 多 更 为 重 要 五 经 济 环 境 变 化 时 的 产 品 定 位 一 通 货 膨 胀 压 力 大 时 的 产 品 定 位 在 经 济 景 气 循 环 的 情 况 下 难 免 会 因 为 景 气 热 旺 游 资 充 裕 过 多 的 资 金 追 逐 过 少 的 物 品 而 导 致 物 价 上 涨 引 发 通 货 膨 胀 的 压 力 要 判 别 通 货 膨 胀 是 否 存 在 仅 须 观 察 物 价 上 涨 率 是 否 持 续 一 段 时 期 都 在 5 以 上 若 是 就 可 以 断 定 我 们 正 面 临 通 货 膨 胀 的 压 力 此 时 由 于 货 币 不 断 的 贬 值 物 价 不 断 地 上 涨 商 品 一 旦 售 出 要 想 以 原 先 成 本 再 行 补 货 已 不 太 可 能 所 以 通 货 膨 胀 时 持 物 特 价 而 沽 已 成 为 一 般 商 品 所 有 者 普 遍 的 心 态 不 动 产 市 场 受 通 货 膨 胀 的 影 响 尤 其 明 显 因 为 不 动 产 除 了 自 住 用 外 还 具 有 保 值 增 值 的 特 性 所 以 在 通 货 膨 胀 时 期 不 动 产 往 往 成 为 投 资 人 的 首 选 就 发 展 商 而 言 在 预 售 时 如 果 房 屋 已 售 出 其 可 收 入 的 金 额 已 固 定 而 其 营 建 成 本 却 尚 未 发 生 虽 然 发 包 给 承 建 商 营 建 成 本 也 已 固 定 但 是 在 营 建 合 约 中 往 往 有 明 确 规 定 即 物 价 上 涨 一 定 成 数 以 上 时 营 建 成 本 也 要 跟 着 调 整 使 得 发 展 商 的 营 建 成 本 在 通 货 膨 胀 时 期 面 对 增 加 的 机 会 大 为 提 高 为 避 免 这 种 收 入 固 定 而 成 本 却 持 续 上 涨 的 不 利 局 面 发 展 商 在 通 货 膨 胀 时 期 应 慎 选 产 品 选 择 产 品 时 应 注 意 列 事 项 1 产 品 的 施 工 期 限 不 宜 过 长 2 产 品 要 以 能 克 服 余 屋 销 售 压 力 的 设 计 为 主 3 针 对 投 资 人 的 保 值 心 理 设 计 产 品 土 除 非 拆 掉 建 筑 物 重 新 再 建 否 则 其 数 量 会 越 来 越 少 在 稀 少 性 及 不 可 再 生 性 的 特 性 下 不 动 产 产 品 就 越 发 珍 贵 特 别 是 在 通 货 膨 胀 时 期 更 应 慎 选 产 品 以 免 暴 殓 于 物 二 市 场 不 景 气 时 的 产 品 定 位 不 动 产 交 易 虽 受 许 多 政 治 经 济 法 令 规 章 等 因 素 的 影 响 但 对 于 从 事 投 资 兴 建 的 发 展 商 及 拥 有 土 地 使 用 权 的 地 产 主 而 言 最 为 其 所 关 注 的 还 是 市 场 交 易 的 热 络 程 度 也 就 是 一 般 俗 称 的 回 春 除 了 某 些 个 案 或 由 于 地 点 特 殊 或 由 于 定 位 成 功 而 能 创 造 销 售 佳 绩 之 外 大 多 数 的 发 展 商 及 地 产 主 都 不 免 对 这 股 挥 之 难 去 的 不 景 气 阴 霆 大 感 头 痛 面 对 这 个 现 象 有 的 人 把 精 力 放 在 发 掘 影 响 市 场 景 气 的 因 素 即 寻 找 为 什 么 市 场 不 景 气 的 答 案 上 想 因 而 获 得 突 破 不 景 气 的 方 法 这 种 方 法 可 能 其 理 论 意 义 大 于 实 际 效 用 而 且 因 为 影 响 景 气 因 素 的 复 杂 性 还 可 能 使 依 赖 这 种 方 法 的 人 须 多 绕 些 远 路 以 下 则 打 算 采 取 另 一 个 角 度 探 讨 如 何 通 过 产 品 定 位 以 因 应 市 场 不 景 气 也 就 是 接 受 不 景 气 这 个 事 实 并 尽 可 能 掌 握 其 现 象 以 归 纳 出 在 实 务 上 可 供 参 考 的 产 品 定 位 原 则 1 产 品 的 施 工 期 限 不 宜 过 长 2 产 品 要 以 能 克 服 余 屋 销 售 压 力 的 设 计 为 主 3 针 对 投 资 人 的 保 值 心 理 设 计 产 品 土 除 非 拆 掉 建 筑 物 重 新 再 建 否 则 其 数 量 会 越 来 越 少 在 稀 少 性 及 不 可 再 生 性 的 特 性 下 不 动 产 产 品 就 越 发 珍 贵 特 别 是 在 通 货 膨 胀 时 期 更 应 慎 选 产 品 以 免 暴 殓 于 物 二 市 场 不 景 气 时 的 产 品 定 位 不 动 产 交 易 虽 受 许 多 政 治 经 济 法 令 规 章 等 因 素 的 影 响 但 对 于 从 事 投 资 兴 建 的 发 展 商 及 拥 有 土 地 使 用 权 的 地 产 主 而 言 最 为 其 所 关 注 的 还 是 市 场 交 易 的 热 络 程 度 也 就 是 一 般 俗 称 的 回 春 除 了 某 些 个 案 或 由 于 地 点 特 殊 或 由 于 定 位 成 功 而 能 创 造 销 售 佳 绩 之 外 大 多 数 的 发 展 商 及 地 产 主 都 不 免 对 这 股 挥 之 难 去 的 不 景 气 阴 霆 大 感 头 痛 面 对 这 个 现 象 有 的 人 把 精 力 放 在 发 掘 影 响 市 场 景 气 的 因 素 即 寻 找 为 什 么 市 场 不 景 气 的 答 案 上 想 因 而 获 得 突 破 不 景 气 的 方 法 这 种 方 法 可 能 其 理 论 意 义 大 于 实 际 效 用 而 且 因 为 影 响 景 气 因 素 的 复 杂 性 还 可 能 使 依 赖 这 种 方 法 的 人 须 多 绕 些 远 路 以 下 则 打 算 采 取 另 一 个 角 度 探 讨 如 何 通 过 产 品 定 位 以 因 应 市 场 不 景 气 也 就 是 接 受 不 景 气 这 个 事 实 并 尽 可 能 掌 握 其 现 象 以 归 纳 出 在 实 务 上 可 供 参 考 的 产 品 定 位 原 则 1 产 品 的 施 工 期 限 不 宜 过 长 2 产 品 要 以 能 克 服 余 屋 销 售 压 力 的 设 计 为 主 3 针 对 投 资 人 的 保 值 心 理 设 计 产 品 土 除 非 拆 掉 建 筑 物 重 新 再 建 否 则 其 数 量 会 越 来 越 少 在 稀 少 性 及 不 可 再 生 性 的 特 性 下 不 动 产 产 品 就 越 发 珍 贵 特 别 是 在 通 货 膨 胀 时 期 更 应 慎 选 产 品 以 免 暴 殓 于 物 二 市 场 不 景 气 时 的 产 品 定 位 不 动 产 交 易 虽 受 许 多 政 治 经 济 法 令 规 章 等 因 素 的 影 响 但 对 于 从 事 投 资 兴 建 的 发 展 商 及 拥 有 土 地 使 用 权 的 地 产 主 而 言 最 为 其 所 关 注 的 还 是 市 场 交 易 的 热 络 程 度 也 就 是 一 般 俗 称 的 回 春 除 了 某 些 个 案 或 由 于 地 点 特 殊 或 由 于 定 位 成 功 而 能 创 造 销 售 佳 绩 之 外 大 多 数 的 发 展 商 及 地 产 主 都 不 免 对 这 股 挥 之 难 去 的 不 景 气 阴 霆 大 感 头 痛 面 对 这 个 现 象 有 的 人 把 精 力 放 在 发 掘 影 响 市 场 景 气 的 因 素 即 寻 找 为 什 么 市 场 不 景 气 的 答 案 上 想 因 而 获 得 突 破 不 景 气 的 方 法 这 种 方 法 可 能 其 理 论 意 义 大 于 实 际 效 用 而 且 因 为 影 响 景 气 因 素 的 复 杂 性 还 可 能 使 依 赖 这 种 方 法 的 人 须 多 绕 些 远 路 以 下 则 打 算 采 取 另 一 个 角 度 探 讨 如 何 通 过 产 品 定 位 以 因 应 市 场 不 景 气 也 就 是 接 受 不 景 气 这 个 事 实 并 尽 可 能 掌 握 其 现 象 以 归 纳 出 在 实 务 上 可 供 参 考 的 产 品 定 位 原 则 1 产 品 的 施 工 期 限 不 宜 过 长 2 产 品 要 以 能 克 服 余 屋 销 售 压 力 的 设 计 为 主 3 针 对 投 资 人 的 保 值 心 理 设 计 产 品 土 除 非 拆 掉 建 筑 物 重 新 再 建 否 则 其 数 量 会 越 来 越 少 在 稀 少 性 及 不 可 再 生 性 的 特 性 下 不 动 产 产 品 就 越 发 珍 贵 特 别 是 在 通 货 膨 胀 时 期 更 应 慎 选 产 品 以 免 暴 殓 于 物 二 市 场 不 景 气 时 的 产 品 定 位 不 动 产 交 易 虽 受 许 多 政 治 经 济 法 令 规 章 等 因 素 的 影 响 但 对 于 从 事 投 资 兴 建 的 发 展 商 及 拥 有 土 地 使 用 权 的 地 产 主 而 言 最 为 其 所 关 注 的 还 是 市 场 交 易 的 热 络 程 度 也 就 是 一 般 俗 称 的 回 春 除 了 某 些 个 案 或 由 于 地 点 特 殊 或 由 于 定 位 成 功 而 能 创 造 销 售 佳 绩 之 外 大 多 数 的 发 展 商 及 地 产 主 都 不 免 对 这 股 挥 之 难 去 的 不 景 气 阴 霆 大 感 头 痛 面 对 这 个 现 象 有 的 人 把 精 力 放 在 发 掘 影 响 市 场 景 气 的 因 素 即 寻 找 为 什 么 市 场 不 景 气 的 答 案 上 想 因 而 获 得 突 破 不 景 气 的 方 法 这 种 方 法 可 能 其 理 论 意 义 大 于 实 际 效 用 而 且 因 为 影 响 景 气 因 素 的 复 杂 性 还 可 能 使 依 赖 这 种 方 法 的 人 须 多 绕 些 远 路 以 下 则 打 算 采 取 另 一 个 角 度 探 讨 如 何 通 过 产 品 定 位 以 因 应 市 场 不 景 气 也 就 是 接 受 不 景 气 这 个 事 实 并 尽 可 能 掌 握 其 现 象 以 归 纳 出 在 实 务 上 可 供 参 考 的 产 品 定 位 原 则 3 不 要 受 限 于 销 售 及 短 期 获 利 的 目 的 也 就 是 说 在 市 场 条 件 不 佳 的 不 景 气 情 况 下 有 必 要 慎 重 评 估 销 售 的 意 义 及 条 件 尤 其 不 要 盲 目 售 出 落 得 赚 了 销 售 率 赔 了 报 酬 率 的 窘 态 事 实 上 由 于 土 地 资 源 的 日 益 昂 贵 稀 有 采 取 只 租 不 售 整 体 经 营 甚 至 避 开 景 气 低 迷 的 养 地 等 方 式 也 不 失 为 适 应 不 景 气 的 明 智 之 举 4 产 品 应 保 留 调 整 的 弹 性 尤 以 景 气 低 迷 时 销 售 速 度 慢 阻 力 大 任 何 一 种 产 品 定 位 都 可 能 遭 遇 市 场 阻 力 因 此 应 预 留 调 整 的 弹 性 例 如 小 单 元 面 积 分 隔 或 合 并 的 弹 性 商 业 或 住 宅 用 途 转 换 的 弹 性 以 及 选 择 性 销 售 如 分 栋 分 期 销 售 的 弹 性 等 三 财 务 压 力 大 时 的 产 品 定 位 除 非 是 划 拨 土 地 否 则 只 要 是 出 让 土 地 土 地 成 本 往 往 较 高 积 压 在 土 地 的 资 金 大 即 使 有 银 行 贷 款 其 每 月 的 利 息 负 担 也 很 重 因 此 土 地 只 要 晚 一 天 开 发 对 发 展 商 而 言 都 是 一 笔 沉 重 的 资 金 负 担 即 使 是 合 建 情 况 下 因 为 要 支 付 给 供 地 方 相 当 大 额 的