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Informationintelligenceinnovatorginteractiveinternet资讯智慧创新互动互联网 世纪企业总部计划 沈阳写字间现状 1 分布区域 太原街地区 含中华路 和平大街 商业繁华 交通便利 配套设施完善 占50 以上 青年大街 沈阳重要街路 交通快捷 政府机关较多 约占20 左右 北站金融商贸区 为沈阳开发重点区域 交通及其便利 约占15 左右 三好街科技开发区 IT业集中区域 环境好 专业配套完善 沈阳的窗口区域 约占5 左右 其他 比较分散 约占10 左右 沈阳写字间现状 2 区域外写字间状况 沈阳写字间现状 区域外写字间状况 另外 有许多写字楼租售的情况不错 如鸿运大厦 嘉环大厦 格林大酒店等 还有一些高档酒店 宾馆也具备写字间功能 新港澳大厦 方圆大厦 玛丽蓝总统大厦等正在建设的项目亦具有很强的市场竞争力 沈阳写字间现状 3 区域内写字间状况 裕宁大厦 核心概念 办公基础 4星级的办公平台规划设施 群楼1 4层 4000m 层 为档口式经营6 25层为酒店26 32层为写字间 7000m 33层为景观餐厅7部电梯 2部观光电梯地下1000m停车场物业管理 预请香港知名公司4星级的酒店管理价格 预计在1500 2000之间 是三好街偏高的 上市时间 今年内销售方式 委托广告公司行销代理 企划不到位 定位模糊 销售人员不够专业 意向客户 康柏 IBM 物产大厦 价格 1000元 年 含空调 水电费 下降趋势规划 电梯在大堂两侧大部分是无间隔的大面积房间较多小面积房间采用软间隔间大 采光不足形象 主体不突出 弱出租率 60 以上政策 9折 低下停车场5000元 年 一次付清房款可获得一个地上车位销售 销售人员素质一般 不够专业客户构成 佳能 和光 浪潮 实达 沈阳写字间现状 区域内写字间状况 数码时代广场 项目定位 三好街新地标格局配制 档口式经营方式1 3层为市场 5 10层为档口经营式写字间 10层为越层结构面积偏小 以40 50为主2部电梯 载15人 1部货梯宽带入户 优太网价格政策 6688 6188 10年 电费除外 前期购房不满意 可退款转为租房住房贷款 30 预付 年内节清用户构成 以分销商 物流公司为主问题点 大面积房间效果不佳 10楼越层只有两家 圆弧处180 仅有2家小房间流动性大 有部分人搬走 市场与写字间区隔不够周边交通不便销售人员 偏傲慢 服务不佳出住率 市场达90以上 写字间为70 沈阳写字间现状 区域内写字间状况 诚大科技大厦 格局 1 3层为市场 4 7为写字间门前及市场内有足够的停车 展示空间销售政策 1400 1200 销售政策灵活问题点 写字楼形象弱主要用户 联想 沈阳写字间现状 区域内写字间状况 维用大厦格局 1层为市场 2 6层为写字间问题点 老写字间 设施 配套不健全其他 信息产业大厦 金穗大厦 惠园酒店等 沈阳写字间现状 4 结论 沈阳市写字间总体市场处于供大于求的状态纯写字间大多出租 销售难度较大或开发商长远打算 物业管理趋于专业化 规范化客户需求以改变办公环境 提升企业形象为主客户流动性比较大 竞争激烈三好街区域内的写字间具有鲜明的行业特点专业的行销企划 专业的销售人员形象宣传以报纸 楼书 销售资料为主 沈阳写字间现状 4 主要竞争对手分析 华新大厦 区域外强劲对手 裕宁大厦 区域内劲敌 诚大科技 区域内重要的影响因素 数码广场 直接的竞争对手 优势 高尚生活圈 国内外知名企业相对集中5A智能纯专业写字间劣势 交通及日常生活不便物业管理不专业建筑结构不合理 优势 外在形象好 区域内最高的建筑 四星级酒店提供四星级办公平台 自身配套齐全外企 知名企业是其主要目标客户劣势 1 4层市场容量太大 定位较难工期长 工程形象差项目整体策划不到位 营销人员专业素质低 优势 上市时机好 销售手段吸引人项目位置好 包装 炒做到位充分享用东大品牌资源市场经营连动 东科 桑地 计算机广场 数码广场 区域内市场中心劣势 交通极不方便整体形象市场化 写字间功能淡化投资者购买前后出现严重错位 优势 专业市场化 足够的展示空间市场后期拉动很成功 知名度较高大客户入住带动整体经营 联想 停车便利劣势 写字楼形象弱写字间规模小 沈阳写字间现状 物产大厦 影响区域格局的因素 优势 价格低格局空间大 可自由组合交通较方便有一些生活配套 较便利劣势 位置偏 主体形象弱建筑结构不合理 采光不好大堂布置极不合理 形象差缺乏到位的营销策划 营销人员不专业 维用大厦 传统写字间 优势 三好街发展的见证 许多企业的创业起点形象力强 口碑好客户相对稳定华新 维用间的品牌效能的连动劣势 功能单一 老化无先进配套 落后无专业服务交通不便利 其他 信息产业大厦 金穗大厦 惠园酒店等 由于位置 服务及自身条件等多种原因 只能面对非主流客户群体 对市场构不成大的威胁和冲击 结论 三好街的企业主流大多为中小企业和个体业主 小面积 低费用的物业需求量大零售市场还有一定的需求空间区域内专业写字楼选择余地小 行业内知名企业大多外流区域内受教育程度相对较高 投机者少 目标群需求分析 国内品牌分公司 沈阳外向型公司 外企办事处和分公司 三好街上升期公司 三好街物流公司 三好街小公司 目标群 1 目标群在那里 国内品牌分公司 沈阳外向型公司三好街上升期公司三好街主要物流公司 目标群需求分析 2 目标群需求在那里 需求什么样的写字间 战略性格局 数码 维用 电脑城 I世纪企业总部 东北大学 东软 三好街 informationintelligenceinnovatorginteractiveinternet资讯智慧创新互动互联网 优劣势分析 机会点 东大综合资源的享用教区内高科企业进驻 所形成的氛围三好街的改造 写字间 经营场所的需求增加交通不便中的便利 局部与整体的对比东大最后开发地 教学 研发与市场连接的通道东西布局 教区 市场景致各异 无盲区二十五年使用期 使销售政策更灵活区域内纯写字间的数量目前不多区域内缺少高水平 全方位物业管理的写字间 问题点 项目规模小 楼层低 目标不明显项目周边环境狭小 位置偏里开发商投资时机较晚 普通需求趋于饱和区域内同类型的物业竞争非常激烈客户心态稳定 投机炒做机会小 机会点 问题点 结论 定位清晰的专业市场仍有一定需求 而拥有高品质的物业服务 全面现代的办公支持 完善配套的设施 专业的整合企划 灵活的营销策略的专业写字楼将有很大的市场空间 行销策略 总策略 高 快 灵 起点高 速度快 政策灵 形象定位高专业配置高 低开高走 制造较高的销售势态 并采用灵活多样的销售策略 引起公众关注 快速实现销售 建设速度快行销速度快 销售政策灵空间格局灵 销售主张 办公 发展两轻松 渴望轻松 生活工作节奏快 行业发展更新快 竞争激烈淘汰率高 渴望企业迅速提升 企业形象的展