XX别墅项目策划案

中国十大别墅 中安翡翠湖 策划报告 3 策划 第三部分 项目总体策划与构想 重庆被辟为中国的第四个直辖市以后 特别是中国即将加入 WTO 时 经济发展的超前引导性已经非常 明显 在沿海及特区经济的政策优势逐渐失去时 重庆正以她新的扩容性以及中央赋予的政策优势掀起中 国经济发展的新热潮 目前 投资重庆市场的富商巨贾以及多年创业有成的成功人士已不能满足于普通居 住式的居住环境和 居者有其屋 的现状 他们需要拥有一块真正属于他们自己的休闲方式与社会交往和 溶入自然的居住环境 在紧张的社交和工作中 他们只能在弥漫硝烟的商战中突围 撕杀 无暇顾及在挤 压的城市空间还能不能留有自己的私人空间 他们需要属于成功者自己的 能够满足各种生活要素需求的休闲生活空间 他们需要新的能够提供适应新 经济时代生活节奏的生活模式 近期 中国房地产发展研究专家提出了一个新锐而又具有指导意义的房地产开发的新命题 郊区房地 产在距离不超过 20 公里 车程不超过 40 分钟 可以开发第二居所和休闲度假房地产 这个 公式 充分 揭示了郊区地产的发展趋势 世外桃源就是这种 公式 的代表作 创造并满足于成功者和中产阶级需求的一种新的生活模式 亚假 日生活模式 这种生活模式的具体体现就是城市边缘的休闲小镇 第七章 项目的开发理念 世外桃源项目的开发理念是项目开发的精神思路 是指导项目开发与项目实施的纲领 整个项目的策划与 组织实施必须按开发理念去执行 因此 整个项目的设计策划 组织 执行都必须以开发理念去统帅 由于本项目设计领域比较广 系统比较复杂 本项目的开发理念只对其新锐的项目理念进行开发 主要包 括 规划设计的理念 项目要开发的主题 项目开发的新生活模式 新生活理念的构思等 一 项目的设计理念 世外桃源项目 其设计思想来自朴素的理念 都市生活渴望重返自然 商品住宅发展到今天 购房者的动机已由 有瓦为房 的生存需求转向 舒适享受 的生活素质追求 而 从促使地产商和建筑师们应更超前地组合这些新生活的需求概念 更大胆地创造优质的生活空间 而社会 经济基础的发展 高速路网的出现和汽车进入百姓人家 为在城区之外建筑融于自然山水的居所提供了现 实的可能性 这就是为什么在新世纪之初 广州地区突出涌现一批山水环境楼盘 重庆部分项目也正在效 仿 的重要原因之一 闹市安家的概念正在逐渐淡出 甚至成为无奈的选择 消费者与建设者的共同理念 是 环境贵乎自然山水 建筑贵乎山水交融 世外桃源项目由于其地理位置的优越和重庆直辖市的城市功能辐射加强以及沙坪坝 北碚的发展前景 加 之有水天花园的前期 热身 项目规划设计应具有前瞻性和时代感 把人和自然的语言凝炼成建筑语言 进行标志性建筑的理念缔造 项目根据本身的稀缺资源 将以生态环境建筑作为项目的总体设计理念 以人与自然的亲和沟通 居住者 生活环境品质的改善 有效地组织人的活动空间为主要设计目的 别墅区各功能单体的组合布置与复合功能相结合 以对居住者对水景 山景 江景等生态植被环境的可近 性和视觉感为出发点 并合理的组织人车流线 符合旅游 度假 休闲者的生活习惯 并满足各功能区各 年龄阶层的居住者活动的不同需要 世外桃源项目将按照 别墅度假 健康环境 文化教育 体育运动 旅游会所 的五维空间进行规划设计 以人为本 高起点 高标准 努力营造一个与城市环境相协调 与自然环境相亲和的人居环境 并 体现中产阶层和成功人士 自我价值 实现的理想家园 同时在规划设计中 充分考虑自然环境的属性 应用生态学观念 结合社区文化的现代内容进行规划设计 以创造体现居住特征 可持续发展的跨世纪旅 游度假的 亚假日生活 模式的梦幻空间 世外桃源还将以温泉资源作为主要开发对象 进行深度开发 以实现 温泉旅游度假村 风景休闲度假村 绿色运动村 城市边缘的休闲小镇 的构想 世外桃源针对旅游度假的主题在设计理念方面将体现以下具体内容 1 自然之上 最大限度的依托自然地貌 因势利导 屏弃过多人工雕琢的痕迹 令旅游度假者欣赏到天 然的美景 在真实的自然风光中回归自我 2 项目设计多样化 避免雷同 3 最大限度的考虑投资规模与投资效益并确保环境可持续发展 二 项目的开发主题 直辖后的重庆为许多有识之士提供了更广阔的发展空间和无限的商业机会 也造就了无数成功的商界名流 随着他们生活水平的提高 他们已不再满足于 居者有其屋 的居住现状 他们渴望拥有一块真正属于 他们自己的休闲式社会交往和溶入自然的居住环境 使他们可以在轻松而无拘无束的环境和气氛中与商界 名流 在笑谈中寻找灵感和建立友谊 进而策划商战的搏杀 得以在网球场或桌球室笑谈财富与人生 在 花园式的居室里享受抚爱和亲情 这是成功者的私人领地 他们除了追求高尚休闲娱乐的生活方式外 他们需要对子女的教育 对长辈的赡养 对健康的渴望 对度 假的需求 对浪漫的怡情等 同时 城市的喧嚣与拥挤 吵杂 污染 交通等问题使成功人士和中产阶级 们无法让生活中出现的新的 煎熬 继续烦扰他们 他 她 们决计要走出为工作和生计的 门栏 他 她 们要寻找新的生活空间 因此 世外桃源项目策划的主题是 高水准的成功者的休闲生活空间 城市边缘的休闲小镇 三 生活模式 亚假日生活模式 新生活模式是一种概念 又是理念的提升 结合目前地产界开发理念的多元化和异端化的倾向 我们在高 度总结的基础上进行了概括与提炼 提出了新锐的新生活理念 亚假日生活模式 亚假日生活模式 其真实涵义在于有别于 假日住宅 和 旅游住宅 的一种 半假日 式的居住生活 模式 其生活来源于从目前被媒体炒热的 5 2 生活模式中脱颖而出的一种新颖而前卫的生活模式 其 特点是 1 居住人群有别于普通的工薪人员 2 不单纯是二次置业人士 3 不是完全意义上的单纯居所 第一居所 4 带有 移动 办公性质又有假日休闲性质的生活模式 5 在休假功能上休假日多于法定假日 在工作功能上周工作日少于国家法定工作日 每周少于 5 天 的 生活居所 6 地处优美的环境中 如山 水 景等 7 住宅产品的设计更看重业主的休闲功能 与市区住宅有着质的差别 8 亚假日住宅的配套设施更能满足休闲的娱乐性 项目的容积率比较低 9 亚假日住宅宅型面积一般 娇小 厨房设计为开敞式 卧室采光较好 10 在结构形式上以联排别墅 低层住宅形式为特点 11 适宜使用人群为 企业成功人士 老板 中产阶级 工作地点随意组合 可在家办公族 的 不受 上下班时间约束的人群 有较多的节假日用于旅游 休闲的 乐水族 12 居住地与城市距离不超过 20 公里 车程在 40 分钟以内 四 新生活理念的构思 世外桃源项目的开发理念是从现代人的新生活模式和新生活方式为契机进行开发的 为使项目的新生活概 念更具体化 我们对新生活的方式与理念提出更具体化的标准 1 有情调的风情小镇 能使山水 人文 服务三者合一的 风情小镇 2 路程在 20 公里以内 车程约 40 分钟以内 3 住宅生活便利 产权有保证 4 与景区保持一定的距离 但气候条件要好 空气清新 四季分明 5 绿化率高 房屋密度低 整体环境优良 6 房屋价格适中 大约 15 万元就可买一套 7 户型新颖 以组团形式组织建筑 让人产生归属感 8 小区配套要齐全 会所设置齐备 社区人文环境要好 9 在小区内 要建设迷你城市广场 广场周边布置欧式咖啡馆 酒吧 餐厅 面包房 花店 水果摊等 晚间可以在广场上开个 party 这种新生活方式就是我们要创造的 亚假日生活模式 这种新生活方式就是我们要建造的 城市边缘的休闲小镇 第八章 项目的产品开发要点 在项目的总体开发中 主要是项目的功能开发 在项目功能中本章主要考虑别墅的开发和项目规划的开发 一 别墅的开发 世外桃源项目的主要建筑物是别墅 项目的开发目标也就是别墅的开发 别墅的存在一直和山水文化有着密不可分的联系 而中国人的许多精神也可以说是山水孕育出来的 中国 的美学思想如 气 风 骨 神等都与山水有关 中国的哲学思想 如老庄哲学就离不开山水的孕育 中 国的国画 诗词 古典园林从某种意义上说也来源与山水 别墅的布局和环境设计以及别墅的鉴赏都受到 山水文化的重大影响 宋书 谢灵运传 中写到 修营别业 傍山带江 进幽居之美 这幽居之美 无非是为了满足人的一种精神与心灵的追求 所以说 从古至今 别墅是人在财富的拥有和文化积淀到一 定程度后 心灵与自然伸张的一种精神需求 别墅的策划主要是对别墅功能的策划 在不同景观区分别布局袖珍别墅 景观别墅 落水别墅 联排别墅 独立式豪宅别墅等 世外桃源项目所处的位置非常适合建造别墅 把文化和哲学思想的精髓充分匠造在别墅中 使别墅具有灵 气 别墅是整个基地建设的 魂 整个基地都必须按这个 魂 的精要去设计 去严判 去建造 使别墅的 魂 充分飘散在整个基地的每一方寸之间 成为重庆别墅运用之最高境界 一 别墅的风格策略 在普通人眼中 别墅一直都是时尚 经典 舒适 豪华居住条件的标志 但以往众多别墅 农民屋 式的 外形与结构 却令不少高品味的消费者大失所望 近年 不少外国建材公司在深入中国房地产市场的同时 也带来了结构风格各异的新式木结构别墅和轻钢结构别墅 世外桃源项目在结构方面可部分采用以下结构形式 1 木结构别墅 木结构是美式别墅中历史最悠久的结构方式 据研究 美国的木结构房屋最早可以追溯到十八世纪 而目 前美国已建的 113 万栋别墅中 就有 98 属于木结构 由此可见 木结构房屋并不是一般人所想象的那么 不堪年月和风雨 木结构别墅中几乎所有的建造材料都是各式各样的木材制品 面这些木材制品在生产过程中 经过不同的 生产程序 已经具有防潮 防虫 耐高温等特点 与普通的砖混结构房屋相比 木结构别墅建设的成本低 环保 抗震等优点更是显而易见的 不过 木结构房屋最大的特点 还是其上下层墙面不用全部对齐 为楼面设计提供了无限的想象空间 可见 木结构别墅是喜欢怀旧 追求休闲的最好选择 目前 深圳仙湖山庄别墅与汕头海外商品公司会所 及豪华别墅都选择用木结构别墅 作为销售卖点推广 效果相当好 对世外桃源项目来说 蓝色贝利家园 单身别墅与情侣别墅可部分选择木结构别墅 2 轻钢结构别墅 轻钢结构是近年由国外引进的新兴建筑理念之一 是在木结构基础上的新发展 它以部分型钢与镀锌轻钢 作为房屋的支承和围护 具有极强的坚实性 防风 防震性以及更好的防虫性 防潮性 防火性 防腐性 和随心所欲的可塑性 并具有很强的绿色环保概念 曾经在广东南海穆天子山庄别墅和广东紫云山庄高尔 夫社区别墅 深圳蛇口鲸山美式别墅上选择了轻钢结构 都取得较好的效果 二 别墅产品的户型策略 新式别墅结构先进 款式多样 结构简易 装修齐全 对世外桃源来说 面积在 60 250 平方米之间 一 楼为公共活动空间 二楼为私人生活空间的两层式别墅是符合中国人和重庆人生活方式的主流类型 由于 重庆市场的特点和旅游度假的基本需要 我们把面积一般控制在 60 250 平方米之间 不包括豪宅 户 型品种安排在 20 个左右 供各类人士选择 三 别墅物业的设计策略 1 营造别墅物业的建筑艺术风格 别墅物业对建筑艺术风格的追求超过其它一般住宅对建筑艺术风格的追求 这是由别墅物业本身特征和对 环境的要求造成的 建筑艺术风格 就是建筑的本体特征 通过建筑造型 材料 颜色 饰物等因素综合 表现出来 建筑艺术风格对于物业的价值影响程度在别墅物业上的表现 超过其它各种物业 因为别墅物 业充分体现和满足了人们心理存在的各种嗜好及人们生来就存在的独异性和尊重感 例如 广东龙湖山庄的日式 欧式 美式别墅 正是因其独特的建筑艺术风格 使其单价高于一般的 别墅一倍左右 建筑艺术风格越具独异性 其审美价值越恒久 其保值性也越强 如碧涛苑 反之 建筑 风格 越缺少独异 审美价值随着时间而落伍 其保值性也越弱 之所以称某些别墅为农民房 也正因其 建筑风格与农民自建房毫无分别 世外桃源别墅物业根据山水的分布和位置的不同 建筑风格可分别选择 欧陆式 美式 中国传统式建筑 风格 2 维护别墅物业的私密性 密性是居住物业追求的一个基本要素 具体指居住人员拥有的高度私有环境空间 对于别墅物业来讲 其 对私密性的要求也较高 私密性好的别墅物业价值高于私密性差的别墅物业 目前在别墅物业的结构中主要有四种 1 独立式 2 连体独立式 3 连体复式 4 TOWNHOUS E 在这四种结构中 从私密角度来考虑价值由高到低依次为 独立式 连体独立式 连体复式 TOWNHOUSE 一百多年前 英国人取得庐山别墅的开发权后 首先是对别墅区域进行周密的规划 按山地的自然走 向将地块分割成相同大小出售 规定别墅由业主自行设计 但设计方案必须经过开发公司严格审查 必须 具有本国建筑艺术的典型风格 而且开发公司云集了当时世界上最优秀的设计师 因此 庐山的黄金地段 东谷长冲河两侧 几百栋分别代表几十个国家建筑风格 设计精美典雅的别墅与秀丽清新的大自然和 谐地交融在一起 相互媲美 成为庐山的一大景观 一百多年过去了 这一区域的别墅建筑依然被公认是 中国及至世界同类地形中规划最合理 最科学 建筑最精美的典范 在世外桃源项目中 利用地理位置和市场细分调查 专门划出部分地块出售给业主 由开发商统一设 计 提供 30 多种设计方案供业主选择 最后由开发商和业主决定统一方案 交由开发商进行统一开发 这样 即维护了业主对别墅私密性的要求 又便于开发商与业主对别墅建筑风格的对接 3 完善别墅物业的配套会所 配套会所是专供别墅物业居住人员休闲娱乐的场所 它延展了别墅物业本身的功能 弥补了由于选址上的 要求所造成的不足和人们除居家生活之外的娱乐需求 配套会所的设施种类有多种 世外桃源其配套会所设施更侧重度假休闲目的 具有特殊性 独立性 如 网球场 游泳池为居家型常备 而中 西餐厅 俱乐部 则多为消闲度假型常备 别墅物业配套 会所的种类性和层次 也反映着需求群体和服务群体的差异性 并因此决定着别墅物业的价值大小 其服 务和需求群体层次越高 别墅物业价值也越大 例如 深圳观澜豪园配套功能设施有酒店 会所 高尔夫 球场 乡村俱乐部等一系列满足消闲度假之用 世外桃源在帕特南温泉度假中心设立基地大型专业会所 还在每个居住区设立了餐饮及文化室 俱乐部等 分会所 充分完善居住者的会所功能 4 优化别墅物业的自然资源和人文资源 自然资源在这里指不可再生的资源和自然生态环境 人文资源指人造景观和人文环境 自然资源和人文资 源是别墅物业选址首先必须考虑的 它是决定着别墅物业价值最重要因素 即别墅物业其它要素均可模仿 重造 唯独自然资源和人文资源是不可重造的 真正显示出其独一无二和价值永久性 例如 深圳东部海岸度假别墅物业金海滩 其独有的全视角无遮挡优美海景 依山阶梯的布置使得户 户均可俯瞰海景 这一得天独厚的自然资源为东部海岸所独有 其不可重复性使得其别墅物业价值与闹市 区内的独立区别墅价值相差无几 又如 蛇口碧涛苑别墅为依海而筑的海边别墅 其海景资源在蛇口并非 独一无二的 真正使其价值具有恒久性的是蛇口这一 国际社区化 优雅的人文景观和人文环境 这种物 业所处的社区环境和物业所创造出的社区环境与自然资源同等重要 世外桃源的自然资源是得天独厚的 人文资源是需要精心设计和依据自然景观进行人工雕饰的 在世 外桃源的各个景区都有不同的人文景观 欧式 美式 亚洲式和中国民族风格的人文景观 使别墅物业的 自然资源和人文资源得到最大的优化 5 注重别墅物业自身的市场性 别墅物业的市场因其特殊性而具有一定的独立性 从某一角度讲是游离于整个房地产市场之外的 这是因 为别墅物业的业主对于居住环境的独立性 私有性和自然舒适性上的追求超过生活配套上的要求 比起闹 市繁华他们更喜欢静谧 别墅物业永远只是某一部分人才能享有的繁华 优质的别墅物业具有良好的保值 增值性 使其在任何时期都为富人阶层追捧的对象 同时别墅物业最完美地体现表达了人类 审美情趣和 个性化作为财富的象征性 充满着购买者的个人色彩 购买者的喜欢对别墅物业价值的影响 某种程度超 过市场因素 曲高和寡 越特殊的东西 其个别性就越突出 其可比较性也越少 别墅物业市场是一 个充满个性化的特殊市场 因此 在世外桃源别墅物业的设计上 除了一般市场化的因素外 还应注重特殊化的市场因素 如富豪阶 层的特殊需求 我们在蓝色贝利家园中设计了 58 套顶级别墅 专为富豪阶层度身定做 二 项目规划要点 建设部把建设优质住宅小区放到十分重要的工作议程上 由建设部住宅产业化办公室主持 1999 年推出 了 商品住宅性能认定管理办法 对商品住宅及环境提出量化指标体系 包括设计指标 建设质量控制 方法和验收检测方法等 国内房地产业经过近十余年的发展 已经明确营造出舒适安全 卫生方便 文明 优美的居住环境与居住建筑的经营理念 而建造融于自然山水之中的居住建筑亦成为建筑师的愿望和购房 者的追求 世外桃源是一个融于自然山水之中的城市边缘的休闲小镇 因此 在建筑设计方面 必须结合其特点 开 发出融于自然山水之中的优质住宅 一 开发城市边缘休闲小镇的可行性 环顾世界工业发达国家有一个共同特点就是城乡生活水平差异小 其中一个重要原因是交通系统发达 我 国经济先进地区城市近年来对公路 桥梁和交通工具的改良建设投入大量资金 交通系统正以迅猛势头发 展 大大改变了人们出行习惯 交通出行距离迅速扩展 社会生活的另一面是房屋消费行为上已出现了 二次置业 者 其中许多置业人士是到城市郊区选购一套 房屋 作为周末渡假之用 在城区边缘 车行时间在 40 分钟以内的楼盘 只要环境条件和管理水平好的 都成了抢手货 甚至产生了一批炒房者 追捧优质楼盘 同时由于经济能力的提高 银行按揭的帮助以及人们对身体健康的关注 都令以前感觉很遥远的山地 河 滩成为方便到达的地方 这使得开发自然山水环境的居住环境有了现实的可行性 二 设计原则与指导思想 根据地块特点和项目市场定位分析 世外桃源对规划设计提出以下设计要求 1 保持原有地形 保护原有植被 在开发商品别墅 住宅 的同时又维护金龙湖风景区的整体性 2 人性化的设计指导思想 以人为本 注重满足舒适 安全 方便 私密等方面的要求 3 寻找适合山地形态的规划设计方法 要求解决好住宅 别墅 单元面湖靠山的景观要求 树立建筑风 格的个性化 又同时要求和谐融合于山林 4 避开湖面与地块之间过境车道带来的一系列不利因素 5 在规划及建筑设计中贯穿 市场观念 和 品牌战略 以实现社会效益 环境效益和经济效益的有 机结合 三 规划设计手法 1 规划结构形态 在建筑物组群空间处理方面 有别于常用的梯田式布置 大胆利用地形的高差位置变化 安排楼房 别墅 的位置与朝向 从投影平面上考虑日照要求与楼间 别墅 绿地的空间安排 在竖直方向则考虑防止建 筑物之间视线阻隔与干扰 以最大限度满足每个住户单元有观湖面山的两种视觉空间 在组群平面布置上 匝山势排列 维护原有山 坡 脊轮廓线 道路布局以曲线迂回绕行 造成开敞流动的空间感和通透的景 观面 形成融于山林 错落有致的山地建筑组群 在建筑体量分布方面 将多层建筑物布置在山丘脚底 以便展现该类型楼房丰富多彩的建筑设计风格 将 低层联体别墅布置在山丘腰部 以便越过山脚的多层联体别墅向湖面方向取景 山脊线另侧 布置较矮的 独立式别墅 这样能较好解决建筑物之间阳光遮挡问题 嘉陵江边的 TOWNHOUSE 楼层不高 利用山势落差 不会遮挡江面景观 2 静态交通组织 本项目规划设计已超前考虑汽车保存量增大的可能性 每套别墅 含多层或联排 平均 1 2 个车位 车多 带来的难题是泊车位与绿地空间的矛盾 本项目采用集中式或独立式车库的泊车形式 在部分集中式建筑 物中 首层架空层作车行道和车库兼观景台三种功能 减少了车行道和车库占用绿地比率 道路采用尽端 式布置 车辆在连道的首层架空层内通行 到达目的地后 就地在车道边的泊位停靠 人员可下车走到观 景台 或直接上楼 首层连廊形成了有顶的车道和车库 便利上落车的人群 同时减少了人车相扰的机会 对外来访客的汽车 亦考虑以停车便利性 在小区入口附近的会所俱乐部周边设置了露天停车场 地面 用植草砖 配以高大乔木遮挡夏日猛烈阳光 车道采用反光材料标志 尽量减少车路照明 以减少车道夜间照明对住房室内空间的干扰 步行系统则兼顾考虑交通便捷与园景构图两方面 步行碎石径或穿越绿地或依傍车道 形成较活泼的道路 风格 而又避免了机动车穿行对休闲活动人群的干扰 3 建立绿化系统 山地的原生植被将最大限度保留 对于必须动土的地方 用透水建材固土 筑缓坡并以蔓生植物覆盖 尽 量少筑石挡上墙 在建筑物首层 车道靠山的一侧浅开挖 另一侧悬空 下面仍保留土地和植物 并且增加攀援植物 沿立 柱而上 造成立面绿化 减少立柱对整体景观的不利影响 车道悬空一侧设置花槽 栽悬垂植物 增加空 中绿化的层次感 减少破土面积 培植立体绿化 故小区绿地率达 60 以上 人工栽植品种方面 注意 选用适合的本地物种 以求高的抗虫抗灾能力 防止追求高价名贵植物误将公共绿地设计为植物博览会 4 建立屏蔽系统 项目地块虽然环境优美 但相对于高质素生活的要求来说 仍有许多不利因素 需要以屏蔽的手法加以隔 离 以创造出一个适合家居生活的室内空间 首先是车流噪音问题 区内外都有通行车辆 在区内的车辆上坡时发出的噪音较大 为隔音外墙体用加气 混凝土砌块 厚 20 公分 砌块内部的气孔穴对声音衰减有明显作用 外墙表面用致密饰面层加涂料 加 强对声音的反射 楼房之间保留高大树木 起吸音墙作用 外界声音侵入户内的主要途径是窗户 本项目 建筑选用塑钢共挤型材 配双层夹胶玻璃的窗户结构 可达到防水密闭的作用 隔音效果良好 重庆建筑物也有保温问题 夏季直射阳光是重庆地区建筑设计需避免的不利因素 夏季直射阳光的时间长 强度大 对室内空调电能损耗大 另外强烈的阳光亦不利室内活动 如操作电脑或午睡等 本项目选用 的夹层玻璃和加气混凝土砌块墙体可较好解决阳光幅射问题 另外在设计坡面屋顶和窗楣的时候亦注意遮 阳的作用 住宅区内的垃圾收集运输 废水处理皆注意屏蔽处理 以减少对空气和绿地的污染 5 疏理地表水系 由于是山坡地 破土动工之后 如不马上处理裸土 会造成雨水冲涮 祸及保留的植被 完工后由于路面 和屋面不留水 会增大地表径流 另外山顶浅层水由于破土截流亦会引发地表逞流水的问题 在处理方法上 尽量保护植被 破土动工的地方 尽量用疏水材料复盖 比如植草砖 碎石疏水槽等以减 少逞流水 在小区主入口处 设置小型园景水池 碎石缓坡池底 以接纳地表水 起到缓冲池作用 6 创作山地建筑形式 因应环保护坡的需要 区内建筑物采用 吊脚楼 结合首层架空的设计手法 形成山地建筑物的强烈特色 首层作车行道 靠山边内侧作车库 悬空外侧造成花槽观景台 增加亚热带风情 坡面屋顶以红瓦覆盖 与坡地高大树木的浓荫交融 调配出生气盎然的环境色彩 楼房的立面对视觉影响极大 采用绿色塑钢 窗配浅绿色夹胶玻璃 米黄色墙面 以柔和明快的色调融入山林背景 另外注重以墙面的各种构造线条调 整视觉比例 增加情趣 建筑群落顺山势自然分布 保留山脊线 各楼的朝向并无严格的统一 而是着重 室内向外的视觉景观取向 避开了许多不利的视觉干扰 整个建筑组群与山林背景和谐融入 彼此间又错 落有序 道路顺山势盘桓流畅 设计整体效果是动静相宜 7 创造舒适的室内空间 室内生活空间绝非简单的几何概念 而是由建筑艺术手法创造的视觉空间 和生活设备支持的功能空间 建筑师在采光景观 气流组织 功能分区等方面都应十分注重运用美学 心理学以及成功范例所提供的经 验 逐项仔细调整 机电配置方面 尽量从 舒适 安全 角度考虑 采用诸如分质供水 压差式中央排 烟道 用户中央空调系统等价格功能比合理的新技术与新产品 第九章 项目总体规划设计 项目的总体规划就是要回答项目在市场中的位置与项目将要行走的方向问题 根据项目的市场分析和项目确立的市场定位 本章对项目进行全方位策划并提出相关专业意见 一 项目技术指标 世外桃源项目的总体技术指标为 总占地面积 1500 亩 其中水面面积 300 亩 总建筑面积 500 000m2 容积率 0 5 覆盖率 20 绿地率 60 基地设计总户数 约 5000 户 人口规模 约 15000 人 二 项目用地指标 世外桃源项目用地指标见下表 世外桃源项目用地构成一览表 组团 项目名称 占地面积 亩 建筑面积 m 容积率 A A1 南洋乐龄公寓 250 65 45 000 1 0385 A2 南洋学生公寓 65 45 000 1 0385 A3 南洋贵族学校 120 35 000 0 4375 B B1 东篱休闲度假村 160 130 75 000 0 8654 B2 嘉陵高尔夫练习场 30 1 500 0 0750 C C1 欧美商业娱乐村 410 40 25 000 0 9375 C2 未来世纪科学公园 40 5 000 0 1875 C3 帕特南温泉度假中心 浪高温泉 度假村 200 80 000 0 6000 C4 浪花温泉酒店 50 20 000 0 6000 C5 蓝色贝利家园 80 17 500 0 3281 D D1 东亚 绿色运动场 陶城滑草场 海盗船 热气球运动场 230 60 1200 0 030 D2 维顿网球公园 韩国旱地滑雪场 007 射击场 90 1800 0 030 D3 情侣别墅和落水别墅 80 45 000 0 8437 E 陶园古城 150 100 000 1 0000 F 金龙水上运动中心 300 金龙湖水面 合计 1500 497 000 0 4970 三 项目总体布局思路 总体布置主要要根据项目建筑物的使用功能 规划设计要求以及开发商的意见 并充分考虑基地的特点和 四周环境 建筑体量等要素进行布置 本方案只提出总平面的布置要点 一 项目基本规划要点 1 充分考虑未来发展 以高起点 高标准规划本基地 以生态住宅的设计理念规划该项目 2 全部按低密度别墅加以少量洋房 蓝色贝利富贵家园 的设计目标予以规划 3 中央主入口要有现代特色 符合重庆市作为直辖市的 绿色形象建筑的要求 富有特色 美观大方 4 基地内围墙以各半岛的外线进行设置 靠近 212 国道的围墙为透视式 5 在公路边设 5 米绿化带再设围墙 围墙内设 5 米宽高树绿化带再设道路 以防尘土过多进入基地并予 以隔音 二 总体规划布局构想 世外桃源项目的设计创意基于对项目的市场定位 服务收入为中高层以上的中产阶级和成功人士 故属于 较高级的基地社区规划 基地的整体设计布局 采用全围式 双围合式为主调 排列式 板式 集中式为 点缀的群体组合理念与处理手法 整个基地分解为三个功能区块 东篱半岛 桃源半岛和金龙湖 共计 6 个组团 A B C D E F 组团 各组团之间 既相互独立 自成一体 又通过空间轮廓 建筑外观造型的围合 营造成出亲切 和和谐的生活气氛 独自成势的居住内聚性空间环境 共享大庭园 又具有组团之间的相互联系 相互映衬 成为相互借景的有机性整体 实现新型山水社区鲜明特色的整体形象 各组团之间 采用了大环形交通路网进行连接 一改普通常用的平直 十字形路网 区内的道路 除 满足交通外 已充分得到软化 舒展 路网不再只是为交通而服务 而是与环境取得了有机联系和相互融 合 在各个围合式组团环境里 有欧美风格的休闲广场 结合小区项目形象标志的主题水景 园林绿化与 环艺小品及多处进行主题设计的 通向住客会所 公共文体活动区的 树林绿色步行街 以及一条近千 米两侧各有 15 米宽 专门种植了树木 草坪及布置了石椅 雕塑小品等 地中海风情的东蓠大道 供区内漫步 休闲之用 整个基地的发展都有完善的支路与干道接驳 环区小路与中央大道 东蓠大道绕基地接驳 各组团小区 又有各自独立的区内道路自成体系 半岛与湖 半岛与半岛之间都有科学合理的规划道路与之连接 使之 车行道和人行道自然分开 自然分合 使整个基地的车行道和人行道畅通无阻 绕湖而建的单身别墅和情侣别墅是世外桃源的建筑特色和艺术鉴赏品 小巧玲珑的袖珍别墅是他们的贴身 之作 是知识单身和情侣们最佳的 隐身之地 和 耍处 总平面中分三个功能区块 即桃源半岛区块 东篱半岛区块和金龙湖水上区块 每个区块都有各自的 独立特性和实际功能 世外桃源项目初步规划分区方案如下图 1 东篱半岛区块 靠 212 国道路边主入口处沿主要干道旁坐落商业娱乐村 以此向向基地内部延伸 使其成为 世外桃源 的服务基地 中央主入口沿基地内部主干道 东蓠大道右侧布局南洋贵族学校的南洋学生公寓和南洋乐 龄公寓 延伸至嘉陵江方向为南洋贵族学校 东蓠大道左侧为欧美商业娱乐村 将布局为世外桃源的 闹 市 中央主入口垂直至嘉陵江方向之东蓠大道右侧布局东篱度假休闲村 嘉陵高尔夫练习场 左侧为帕 特南温泉度假村 中央入口与主干道 基地入口位于东蓠半岛沿 212 国道旁 基地以现有干道作为中央入 口处 不仅直接驳接基地的 212 国道已有干道 东蓠大道 而且与 A 组团与 C 组团紧紧相连 既方便基地的居住者和旅游者的出入方 便 又避免了新开干道带来的建筑体量的增加 弧形放大的欧式中 央入口广场与开敞的 C 组团欧美商业娱乐村 步行休闲空间形成中 央绿轴 处于基地的核心地位 并与周边的 A 组团南洋学生公寓与 南洋乐龄公寓产生必要的对应与联系中央入口广场对整个基地的环 境设计起主导作用 在设计方面 十分注重欧美式的建筑风格和周 边建筑物的协调 在制景与配景方面 充分对欧美风格的文化内涵 的挖掘 创造出全景式的 气魄宏大的欧美风格之世外桃源的中央 入口广场 在基地中央出入口的视觉轴线上 有着美妙状观的弧形 入口门廊 高山瀑布 叠水喷泉 亚马逊河 丛林截景 等 南洋贵族学校 占地 200 多亩的美式 或亚洲式 教育基地 南洋贵族学校将成 为基地的兴奋点 她的建成将极大的提升整个重庆社会力量办学 贵 族学校 的档次 基地教育园区 将引进国外或国内知名学校联合 办学 走 教育品牌 之路 建立一所重庆市名符其实的贵族学校 与学校配套的学生公寓 将是学生读书的最重要的后勤保障 帕特南温泉度假中心 帕特南温泉度假中心包括浪高温泉度假村 浪花温泉酒店 蓝色贝利家园等 该区域是基地的温泉旅游度 假中心 该中心将形成重庆较高层次的浪高温泉特色旅游区和重庆首个高尔夫球场的接待中心 在旅游区中央的浪 花温泉四星级大酒店 将成为迎接重庆乃至全国会议 论坛以及重庆高尔夫球场球员的接待中心 依水而 建的 58 套 蓝色贝利 家园 高级别墅群将建筑物的设计推向极至 将是整个基地最耀眼的亮点 东蓠休闲度假村 靠近嘉陵江的东蓠休闲度假村是重庆中产阶级的休闲乐园 该休闲度假村将形成中产阶级的休闲度假人间 乐园 欧美商业娱乐村 欧美商业娱乐村将引进欧 美 亚国家的商业建筑风格 建造重庆 及至中国的一流商业娱乐强化区 如美国的华盛顿 意大利的罗马 商业风格 法国的巴黎的霓裳服装风格 鹿特丹的渔港风情 日本 的东京的商业文化 印度的孟买珠宝 中华民俗商品等商业风格等 在娱乐方面引进俄罗斯的歌舞表演 泰国风情的芭提亚夜总会等 为基地的娱乐增添异域风情 南洋乐龄公寓 南洋乐龄公寓是基地专业的 养老中心 和学校学生的 家属院 一方面 为成功人士赡养长辈的晚年 居所 另一方面 又是成功人士安排子女就读南洋学校 其父母帮助照看孩子的 两代同堂 居所 2 桃源半岛区块 从中央广场主入口处沿 212 国道至北碚方向陆地范围依次布局韩国游乐运动场 旱冰滑雪场 维顿网球 公园 007 射击 射箭 运动场 海盗船 陶城滑草场 以此方向延伸靠近 水天花园 布局 陶园古城 沿金龙湖边布置景观别墅 袖珍别墅和情侣别墅 东亚绿色运动场 功能强大的东亚体育运动场馆 将成为草地滑翔爱好者 草地赛车手 旱地滑雪爱好者 马术竞技者 的演练场和竞技场 基地的绿色运动中心 将把热气球和滑雪 滑草与高尔夫练习场 水上运动与草地赛 车 体育休闲与健身健美结合起来 成为基地内外人士现代体育运动的 热点 10 个联体规模澳洲维 顿网球公园 成为重庆富豪绅士聚会的休闲娱乐场所 风情小镇 陶园古城 古色古香的 陶园古城 将把基地的建筑走向引向逆向思维 在节次鳞比的欧美建筑群中 忽然出现一座 古代的四合院建筑和 清明上河图 上的古建筑风格 让人仿佛走到了宋风古韵的意境 对那些具有强烈 怀旧情节的中产阶级无疑是一种刺激性最强的吸引力 3 金龙湖水面区块 本组团为金龙湖湖面 面积约 300 亩 主要功能为日 中式水上旅游中心 水面是世外桃源项目最具吸引 力的地方 除用来连贯各小区和单位的景观外 还作水上旅游之用 位于项目中央的金龙湖是整个社区发 展的重要一环 提供不同的水上运动 既发挥水的最大功能 又使度假村增添无敌景观 湖光山色 相映 成趣 二座日式游艇码头将把重庆的水上运动带向一个新的高度 10 只游 快 艇和 20 只龙舟带着满脸堆笑 的游客在湖水中穿梭 使人仿佛进入到了水上运动的较高境界 在另一片水域中 水上射击运动的惊险搏杀 让游客经历了一场真枪实弹的演练 在钓鱼基地 人们不必回味那种惊险和心跳 只需静静的看着湖面 享受气定神闲后的激越与 成功 拥有 1000 多名泳客的天然游泳场 比室内游泳池有过之而无不及 使基地和外来游客在炎热的夏季里 享受清凉 舒适的水上生活 三 环境设计 基地的环境是充分利用已有的山 水 江自然资源 最大限度的不破坏原有自然资源和植被 强调人与自 然的有机融合 营造各功能区的特色文化与情调 在设计中极力采用自然式山水布局 现代园林设计 用 足项目的优势资源 力争创造一幅世外桃源般的旅游度假 休闲圣地 本基地在环境设计中结合自然水景 雕塑 小品等多种方式 力求创造一种全新的 亚假日生活 的度假 休闲新生活方式 尝试在绿荫生态环境中引入多方面的环境主题 真正做到一步一景 举目皆景 风趣盎 然的绿色山水家园 把中央出入口与基地中心绿轴相互结合布置 给居住者提供丰富的视觉享受 如 1 在各功能组团 结合功能不同与分别设计特色环境与雕塑 小品等 如普通居住区设计一定量的雕塑 琴台 林荫小道 知书亭 儿童乐园 园艺等 2 在南洋学生公寓区 雕塑以名人科学家 高新技术方面的模型 IT 产品雕塑模型等 3 在南洋乐龄公寓则以丰富老年人生活的琴棋书画为主进行雕塑小品设计 4 在东篱休闲度假村的环境设计上则应侧重于浪漫 温馨与情调的主色调进行建筑雕塑 小品的塑造 5 在东亚绿色体育运动区 则应以体育 绿色健康为主进行雕塑 小品策划 如知名国家运动员 有代 表性的竞技项目等 6 在陶园古城 环境设计则应充分发掘古代和浓郁地方色彩的建筑小品为主线进行塑造与策划 四 绿化设计 世外桃源项目在环境的总体把握上 以 绿 为核心 在整个项目的整体视觉中 充满了 绿 字 绿与 世外桃源浑然一体 自然天成 从绿色运动场到中央入口广场 从温泉度假村到嘉陵江边 从欧美商业娱 乐村到蓝色贝利家园 从陶园古城到高尔夫练习场 始终充满着绿字 为了把绿字文章做足 整个基地的 项目绿地率达到 60 以上 园林绿化一般分为中 西两种 西式园林规划一般较为标榜 欧陆式园林风格 地中海风情 凡 尔赛风格 北美风格 等 由于西式园林相对独立 可塑性大 见效快且明显 所以本项目可采用西 式园林设计 而中式园林由于占地较大 且与建筑外观风格关联性不强 可塑性不大 所以应在部分领域 里慎审采用 1 欧美风格花园 前期绿化应注重 快 美 显 三方面 所以主要由多种立体形状组成的欧美式花园 非常适合项目前期 的尊贵感觉 2 湖边绿化 项目的 2 个半岛均临金龙湖 可在临湖一边修建一列花圃 主要亦应以欧美式风格为主 同时穿插一些中 国江南风格点缀其间 注重花艺的造型和修剪 另外可间插一列 花篮路灯 令景致此起彼落 富于变 化 在基地内的几段湖边 分别栽上极富江南气息的垂柳 铁铸雕花的休闲座椅 两边栽上月季 杜鹃点 缀邻近建成的花棚式长廊 翠荷绿柳 鸟语花香 一派南国的壮丽景色 五 交通规划 根据基地的地理条件和周围的交通情况 交通组织以确保基地内道路实质性的人车分流 各人行功能区内 道路系统基本无车辆进入的原则进行交通组织 1 本项目作为城市边缘的度假及休闲小镇 考虑高档社区的存在 家庭小车作为主要的交通工具 项目 道路由入口的 32 米大道 主干道 26 米干道 各小区由 18 米道路连接 居住区由 8 米路构成 2 中央入口大道服务于整个项目 路面宽度为 32 米 其中包括各 8 米宽的双向机动车道 中间 6 米宽的 绿化造型带 以及两侧各 5 米宽的绿化人行道 机动车与人行道之间用树木作为分隔带 不仅使交通更多 安全 而且还能美化周围环境 3 宽 26 米的干道 为林荫路 四块板形式 路中设 4 米绿化带 连接入口大道与其它区城 如会所 高 尔夫练习场 绿色运动基地 各住宅区等 的道路 4 小区内路面宽 18 米 采用有规律的单行控制 并与干道相连 交通拥挤地带布置环道 以使内部交通 流畅 居民区内部道路为 8 米 5 路灯将沿街布置 其它设施如排水方法 流水管道 供水管道 以及电线 弱电线路将在施工时分别 安装 6 基地内主干道仍保留 212 国道起至金龙湖出水坝至嘉陵江的 L 型的内部干道 各组团之间组织干道 交通为基本车行道 7 先进的管理设施将使本基地道路畅通 出行便捷 道路使用效率高 完善的步行系统将会成为本基地 的又一特色 人车分流 互不干扰 使居住者能根据个人爱好选择出行方式 以满足各种不同要求的需要 8 结合人行道和绿化带布置步行系统 设 1 5 3 米硬质步行道 根据度假别墅区的功能不同 可分别 设置园内林荫道 丰富道路的立体感 层次感和通畅性 9 为减少车辆噪声的干扰 居住与车行道均保持一定的距离 用绿化和林荫吸收并减少噪音 在别墅群 体的外侧 沿着建筑的走势设置环形道路 出入口与其毗邻 车辆可沿着外环形道路直接进入地上或地下 车库 普通别墅区设置专用或集中式停车场 高尚别墅区设置室内车库 交通组织规划按照分期开发的思路规划道路 并基本以道路作为分期的边界线 可使分期开发组团具有最 大的完整性 并有利于营造首期开发的环境气氛 在组团外围均设有环形消防车道 以备紧急状态下消防 车道能顺利进入消防扑救面 内院紧急消防车道采用草皮硬塑成品路面 能承受消防车辆的荷载 在金 龙湖西北区与东南区之间的湖面 即 D C 组团 之间安排一座 过湖桥 圆梦桥 便于沟通体 育运动区与度假村之间的联系与活动 过湖桥 可设置为车行道 东南区与车行道出口相接 西北区与 车行道入口相连 形成沟通主要基地的重要桥梁 设置二处公交车停车场 以便到基地来的游客与旅游者的车辆停靠 一处设在 C 组团的欧美商业娱乐村 另一处设在 D 组团的东亚绿色运动场 同时便于居住者来往车辆修理及加油方便 在欧美商业娱乐村靠近 212 国道地段设置加油站 并配备汽车修理厂各一个 为基地的有车族人士服务 六 项目建筑风格 在国际品牌人士的潜意识里 自身品牌的识别性是人生最耀眼的精彩部分 他可以终身穿一种款式的服装 他可以终生抽一个品牌的香烟 做地产项目也一样 需要做出自己的风格来 具有识别性 才具有灵性 这就是建筑风格 现在 中国 地产界 大地劲吹欧陆风 年轻的直辖市也有欧陆风狂吹的历史 但大多都取其皮毛 不得 要领 要么 装潢一下门面 作作大门 世外桃源是重庆市的一个有一定规模的大型社区 其风格应具有 一定的现代韵味和超前性 经过我们对社区的总体定位 由于整个项目是由两个相互分离的半岛组成 因 此 在建筑风格上 我们初步拟定本基地的建筑风格以半岛的分界线为基准 以两种风格进行策划 即欧 美风格和中国古代民俗风格进行建筑风格设计布局 1 欧美风格 世外桃源的欧美建筑风格安排在东蓠半岛 欧美风格从内涵与外延都有其独特性和亮点 比如建筑思想 反映和揭示的是 欧美人民一种民族情节和 奋发向上的一种精神 比如教育 充分体现的一种全民的素质教育 比如娱乐 体现的是激情与愉悦 比 如运动 体现的是健康与活力 在年轻的直辖市 由于国家 西部开发 政策的吸引 外来人口逐渐增多 单调的欧陆建筑风格和乡土气 息的巴渝风格已不能满足直辖市发展的需要 市情和 民意 需要多样风格来体现城市的建筑神韵和风情 因此 选择欧美建筑风格一是体现建筑美学在基地住宅中的运用效果 二是欧美风格在重庆还没有重彩 的渲染过 使用欧美风格将给人以清新 明快的直感 三是欧美风格所宣扬的精神和色彩运用所带来的奋 发向上的活力将极大地吸引购房者的注意力 产生建筑物业的销售动力 2 中国古民俗风格 世外桃源的中国民俗风格安排在桃源半岛 中国民俗风格在现代建筑中的运用是不多见的 目前 炒得较热的就是成都的 芙蓉古城 据了解 芙蓉古城 已经获得了成功 芙蓉古城 成功的密钥是迎合了社会和部分人的趋新 趋奇心理 在 洋 风 的大兵压境下 变招变术 在 中国民风 上作足了文章 在重庆 我们考虑重庆人们的接受感情和 建筑风格的变数 在桃源半岛上 划出 150 亩的土地 设计制作 中国古民俗风格 居所 陶园古城 在中国民俗风格中 可部分地使用川西民居风格 欧美风格将使世外桃源这个中国的 乡土项目 穿上 洋装 使世外桃源更富有新的含义 中国古民俗 风格将会使重庆的建筑风格中吹过些清凉的民俗风 在重庆的建筑物中增添一个 新品种 也就是说 在重庆将会诞生一个 西洋味的中式世外桃源 也就是说 重庆的世外桃源是经过 留学 归来的新版 世外桃源 四 项目分区规划布局 世外桃源项目拟采用组团式布局来进行规划 同时充分考虑各组团之间的联系和子项目之间的互动 整个 项目基地共分为六大组团 具体规划布局初步设想见附图 一 A 组团 1 A 组团是南洋教育园区 该组团东临嘉陵江 西接 212 国道 北衔基地已有东西向干道 东蓠大道 A 段 南靠未来的市轻工学校 占地面积约 250 亩 建筑面积 100 000 平方米 全部为低层和多层建筑 A 组团将充分利用临主大道 212 国道的便捷交通优势 布置具有对外功能的南洋贵族学校及其配套设施 2 A 组团分为 A1 区和 A2 区 A3 区 A1 区为南洋乐龄公寓 占地面积 65 亩 建筑面积 45 000 平方米 A2 区为南洋学生公寓 属于贵族学校的配套设施 占地面积约 65 亩 建筑面积 45 000 平方米 A3 区为南洋贵族学校 占地面积约 120 亩 建筑面积 35 000 平方米 二 B 组团 1 B 组团是东篱休闲度假村和嘉陵高尔夫练习场 该组团北与金龙湖水坝入嘉陵江入口处相接 毗邻重庆市高尔夫球场 西与基地内部南北向干线 东蓠 大道 B 段相连 东濒嘉陵江 占地面积约 160 亩 建筑面积 76 500 平方米 为 TOWNHOUSE 独立式别墅 B 组团将充分利用沿嘉陵江和临市高尔夫球场的优势 布置东篱休闲度假村和嘉陵高尔夫练习场 同时 在靠近嘉陵江一侧适当布置欧美式区域景观休闲广场和钓鱼场 浅水浴场 拟意 等 2 B 组团分 B1 区和 B2 区 B1 区为东篱休闲度假村 占地面积约 130 亩 南与 A 组团南洋贵族学校毗邻 北与 B 组团 B2 区嘉陵高尔 夫练习场为邻 西与南北向基地干道 东蓠大道 B 段相接 东与嘉陵江接壤 天然水景相拥入怀 是建 造度假休闲居所的最佳场所 产品为目前较流行的 TOWNHOUSE 联排别墅和独立式别墅 且沿江排列布置 建筑面