上海市闸北区办公楼市场调研报告1531125585

闸北共和国际商业广场闸北共和国际商业广场 市场调研暨产品定位调整市场调研暨产品定位调整 目录目录 市场篇市场篇 一 一 区域办公楼市场调研区域办公楼市场调研 1 1 办公楼项目调研办公楼项目调研 2 2 办公楼配套商业调研办公楼配套商业调研 3 3 区域办公楼市场总结区域办公楼市场总结 二 二 区域酒店市场调研区域酒店市场调研 1 1 区域酒店市场调研区域酒店市场调研 2 2 酒店配套商业调研酒店配套商业调研 3 3 区域酒店市场总结区域酒店市场总结 三 三 调研总结调研总结 产品篇产品篇 一 塔楼定位一 塔楼定位 二 商业定位二 商业定位 附录一附录一 四星级酒店标准四星级酒店标准 市场篇市场篇 一 区域办公楼市场调研一 区域办公楼市场调研 1 1 办公楼项目调研 办公楼项目调研 1 1 重点个案调研 项目一 金鼎大厦 项目名称 金鼎大厦 地址 区 共和新路 3388 号 写字楼级别 准甲级 联系电话 办公楼租金 元 天 1 3 1 5 物 业 管 理 0 7 元 平方米 办公楼面积 25000 地上 下 层数 F 12 2 裙房面积 7400 单套面积范围 50 300 车位数 收费 450 600 1000 元 个 月 餐厅超市美容健身其它 配套设施 无有无无无 大堂墙面地面室内电梯通讯 装修标准 有大理石玻化砖吊顶 墙面涂 料 4 1 4 2MPRI 接入 总套数153 套出租率 30 50 M 以下 950 100 M 45 各类面积套数 套 100 200 M 81 200 M 以上 18 群房业种家电大卖场 总体评价项目紧邻共和新路 展示性强 办公楼沿路噪音大 项目二 华瑞大厦 项目名称 华瑞大厦 地址 区 江场一路 18 号 写字楼级别 乙级 联系电话 办公楼租金 元 天 1 5 管理费 0 18 元 天 办公楼面积 11665 地上 下 层数 F 12 1 裙房面积 4500 单套面积范围 40 80 车位数 收费 120 个 300 元 个 月 餐厅超市美容健身其它 配套设施 无有无无无 大堂墙面地面室内电梯通讯 装修标准 有乳胶漆地砖卫生 空调 3 1 总套数196 套出租率 5 50M 以下 16050 100M 24 各类面积套数 套 100 200 M 12 200M 以上 0 楼层面积业种 1F2250 空置群房业种及分布 2F2250 空置 总体评价 作为一个销售型小面积办公物业 表现出销售率极高 而后期租售 不利的现状 项目三 锦荣办公楼 项目名称 锦荣办公楼 地址 区 共和新路 2750 号 写字楼级别 准甲级 联系电话 办公楼租金 元 天 2 0 2 6 管理费 0 3 元 天 办公楼面积 15000 地上 下 层数 F 10 0 裙房面积 M 0 单套面积范围 70 160 车位数及收费 100 个 200 元 个 月 餐厅超市美容健身其它配套设施 有无有无 大堂墙面地面室内电梯通讯 装修标准 有大理石玻化砖中央空调 5 总套数 套 162 出租率 10 50 M 以下 050 100 M 98 各类面积套数 套 100 200 M 64 200 M 以上 0 总体评价 外观及内部配套设施等均好性强 依托与准四星级酒店整体性的优势 吸引一些中小型单位及办事处入住 但是面积需求与面积定位有一定 出入 项目四 大宁国际商业广场 项目名称大宁国际商业广场 地址 区 共和新路 1918 1968 1978 1988 号 写字楼级别准甲级 联系电话 办公楼售价 13800RMB 办公楼租价预计 3 5 元 天 管理费 办公楼面积 38194 地上 下 层数 F 19 1 裙房面积 M 单套面积范围 70 1000 车位数及收费 1500 个 不详 餐厅超市美容健身其它配套设施 有有有有有 大堂墙面地面室内电梯通讯 装修标准 有大理石玻化砖毛坯 总套数 套 254 出租率 0 50 M 以下 050 100 M 70 各类面积套数 套 100 200 M 164 200 M 以上 20 总体评价 是大宁地区首屈一指的大型商业项目 不仅包括办公楼 还有酒 店式公寓 商场 国际星级酒店 办公楼及 SOHO 式办公楼 零售店铺 各类餐饮 娱乐 文化 教育 现代服务业八大功能 成为区域标志性的超大型商业项目 该项目办公楼部分被海外基 金整体收购 1 2 价格分析 租金价格 租金价格在 1 6 2 6 元 天之间 2 0 元 天是个分水岭 规模大 位置好 配套全 形象佳的办公楼项目并不多见 管理费 6 15 元 月 大部分集中在 6 9 元 月 销售价格 在北郊站范围内 办公物业销售单价约在 10000 元 而在大宁板 块内 办公物业销售单价约在 14000 18000 元 1 3 出租率分析 目前闸北区北部办公楼的出租率普遍不高 表示目前该区域的办公楼 市场尚未成型 众多小型企业没有展示企业形象的要求 因此日常办 公不需要正规的办公楼 而随着政府对产业园区的加大力度调整 办 公楼需求将不断加大 众多创业型单位的崛起 将带动小面积办公物 业的租赁 1 4 面积分割分析 销售型物业为了降低购买门槛 大部分都分割为小面积单元进行销售 主力单套建筑面积范围基本在 50 80 平方米 套 1 5 硬件分析 新建设的办公物业 对设备的要求并不高 如 电梯数量 品牌 大 堂的设置 会议室的配备 空调的配置等 1 6 客源分析 主力客源 中小型物流企业 文化传媒 辅助客源 创业型 IT 医药材料 2 2 办公楼配套商业调研 办公楼配套商业调研 2 1 业态分析 餐饮 满足办公楼内部需求的小餐饮 以及会客宴请的中大型餐厅 购物 满足办公室员工的日常生活需要 2 2 价格分析 租金价格 基本采取整层租赁的形式 除了底层小面积商铺 其余大面积商业的 租金价格上略高于办公楼物业的租金价格 保持在 1 8 2 8 元 天 管理费 根据办公楼物业管理非交纳 6 15 元 月 销售价格 办公楼底层裙房销售价格 1 层 20000 23000 元 2 层 14000 16000 元 3 层 10000 11500 元 4 层 10000 11500 元 4 层商业整体均价 13000 15000 元 3 3 区域办公楼市场总结 区域办公楼市场总结 区域办公楼市场尚在上升期 在未来几年内 办公楼市场的需求将有 较大幅度的提升 在品质方面 也日趋向高端产品靠拢 从实际经营现状看 办公楼物业若采取长线租赁的方式 将对物业的 客源 租金价格的稳定性有很好的控制 有利于长期经营 目前采取 销售为主的办公楼物业 租赁情况未达到市场平均水平 建议 聘请 知名的物业管理公司 售后采取前统一招租的形式 二 区域酒店市场调研二 区域酒店市场调研 1 1 区域酒店市场调研 区域酒店市场调研 1 1 重点个案调研 项目一项目一 商贾驿馆商贾驿馆 项目分类内容 酒店名称商贾驿馆 地理位置 共和新路 5523 号 星级标准 准二星级 重要标志地铁一号线通河站 基本信息 交通状况地铁 701 房间数量55 间 标房挂牌价228 元 天 房间价格 标房折扣价182 元 天 经营情况 入住率 55 配套分析 宽带 餐厅 票务 洗衣 24 小时热水 中央空调 会议 棋牌 距离家乐 福宝山店约 300 米 客源分析周边短期出差人士占客户的 70 以上 总体评价 以整洁的环境 较为完善的配套 便捷的轨道交通 低廉的价格吸引周边短 期出差人士的入住 项目二项目二 雅冠商务酒店雅冠商务酒店 项目分类内容 酒店名称雅冠商务酒店 地理位置 共和新路 2499 号 星级标准 准二星级 重要标志 马戏城 地铁一号 线大宁绿地站 基本信息 交通状况地铁 10 余条公交 房间数量65 间 标房挂牌价258 元 天 房间价格 标房折扣价208 元 天 经营情况 入住率 65 配套分析大宁绿地 马戏城 大润发超市 餐厅 美容美发 商务中心 客源分析商务客 旅游散客 总体评价 虽然定位商务型酒店 但凭其优越的位置及交通 也吸引了较多数量的旅游 客前来入住 项目三项目三 锦荣国际大酒店锦荣国际大酒店 项目分类内容 酒店名称锦荣国际大酒店 地理位置 共和新路 2750 号 星级标准 准四星级 重要标志大宁绿地 马戏城 基本信息 交通状况地铁 公交 房间数量145 间 标房挂牌价900 元 天 房间价格 标房折扣价458 元 天 经营情况 入住率不足 30 配套分析酒吧 会议 餐厅 大宁绿地 马戏城 大润发超市 客源分析商务 休闲旅游 总体评价 该酒店为新开酒店 建筑外观 内部装潢及停车广场等硬件设施均十分考究 在 6 公里半径范围内属于首屈一指 项目四项目四 实业大酒店实业大酒店 项目分类内容 酒店名称实业大酒店 地理位置 三泉路 1127 号 星级标准 二星级 重要标志共康新村 基本信息 交通状况公交交通 房间数量50 间 标房挂牌价280 元 天 房间价格 标房折扣价210 元 天 经营情况 入住率 40 配套分析马路对面商业广场 餐饮 购物一应俱全 客源分析周边客户 流动人口 总体评价 内部设施相当简陋 但依托成熟的社区配套及大量的人流 带来一定数量的休 闲旅游客入住 1 2 房间数分析 目前酒店的房间数普遍较少 2 星级及以下的酒店房间数不超过 70 间 3 星级及以上的酒店房间数不超过 200 间 在考虑建筑本身建筑面积 局限的可能性之外 还可能表示区域酒店市场需求量的低下 1 3 房间价格分析 2 星以下 180 200 元 天 2 星级 210 238 元 天 3 星级 4 星级 准四星级 458 元 天 从酒店星级调研分析得出 目前闸北北区主要以低星级别酒店为主 低星级酒店标房价格主要在 200 元 天左右 准 4 星级及以上酒店房 间价格为 450 500 元 天 整体价格偏低 1 4 入住率分析 从目前几个酒店出租率现场调研 2 星级及以下酒店目前的出租率在 40 65 左右 准四星级酒店入住率低于 30 可以看出 低星级酒 店的入住率高于高星级酒店的入住率 1 5 客源分析 除了大宁绿地附近及共康地区的酒店拥有一定数量的休闲 旅游客户 外 其余位置的酒店主要以短期商务客为主 1 6 硬件分析 大部分酒店拥有会议厅 商务中心等商务型配套设施 宽带设施也成 为基本设施 可见 周边商务型酒店居多 但是据现场实地考察 酒 店内商务中心以及会议室的使用率并不高 即使是商务客群 也少有 该类商务需求 宽带的实际使用率也并不高 因此可以认为 对商务 需求较高的客户目前并不多 酒店的商务功能难以突出成为优势 2 2 酒店配套商业调研 酒店配套商业调研 2 1 业态分析 酒店的配套商业主要有 餐饮 低星级的小型酒店主要以配备家常菜为主的餐厅 而高星级酒店包括 中餐 西餐在内的各类餐饮 购物 主要以生活类购物为主 周边生活类大卖场 小型 SHOPPINGMALL 基本可满足需求 娱乐 主要以休闲 旅游客户为主的酒店对此相当注重 周边必定紧靠大型 休闲娱乐中心或商贸中心 2 2 租金分析 作为酒店配套的小型餐厅 其盈利功能较弱 主要以配套功能为主 而大型的饭店 则具有相当的盈利功能 根据每天的经营收入 25000 元 房租收入占总经营收入 20 计算 商铺租金约为 1 8 元 平方米 天 购物中心及休闲娱乐中心的租金一般不高于餐饮类商铺的租金水平 预计租金水平在 1 5 1 8 元 平方米 天 2 3 体量分析 根据实际调研结果显示 商务型酒店的商业配套面积约占酒店项目总 建筑面积的 10 20 休闲娱乐型酒店本身并无太大面积的商业配 套面积 商业配套面积约占酒店项目总建筑面积的 5 10 3 3 区域酒店市场总结 区域酒店市场总结 该区域的酒店市场 到目前为止 仍处于一个较为落后的阶段 酒店 主要以满足商务客的需要 而商务客对酒店的要求并不高 仅停留在 廉价的要求水平 对商务功能配套要求并不高 而随着政府对闸北区北部地区开发的日渐重视 越来越多的高星级酒 店将落户闸北区北部地区 除了目前已经开业的准四星级酒店锦荣国 际大酒店外 在大宁国际商业广场内极有可能崛起一家国际品牌酒店 据业内人士透露 酒店将引进喜达屋旗下的高端商务酒店品牌福朋喜 来登 预计在未来几年内 闸北区北部地区的高星级酒店将陆续出现 届时 区域整体的酒店业水平将有很大提高 三 调研总结三 调研总结 通过对本项目周边办公楼市场 酒店市场以及其配套商业市场的调研 分析 对项目可操作性分析结论如下 区域办公楼租赁市场形势一般 需求面积主要以中小面积 50 100 平方米 为主 办公楼销售市场 大面积办公楼的销售客户范围较小 目前普通小面 积办公楼销售价格表现出瓶颈 市场整体均价在 10 000 元 平方米 左右销售价格很难有很大的提升 办公楼的租赁市场还处于一个市场培育期 未来北郊站区域的办公楼 租赁市场将呈现很高的上升势头 与目前的低迷市场形成很大的反差 目前包含物业管理的租金价格平均在 1 8 2 2 元 平方米 天 办公楼商业配套根据经验值以及实际经营情况 得出结论 办公楼对商业配套的需求面积约占总建筑面积的 10 左右 酒店市场方面 目前区域对酒店的需求水平保持在 2 星级的水平 标 房价格约在 200 元 天 随着闸北区对被郊站地区的开发 未来酒店 市场将区域越来越高档 四星级酒店的市场培育期将拉得较长 而三 星级酒店的市场培育期较短 开发风险相对较小 酒店配套商业根据经验值以及实际经营情况 得出结论 商务型酒店商业配套比例较高 约占总建筑面积 10 20 休闲娱 乐型酒店对商业配套要求较低 约占总建筑面积 5 10 产品篇产品篇 一 塔楼定位一 塔楼定位 2 幢塔楼 北幢 18 层 建筑面积约 18000 平方米 南幢 18 层 建筑 面积约 22225 平方米 总建筑面积 40225 平方米 目前将 2 幢办公楼全部以单一形式的公寓式办公销售 市场风险较大 拉擦黑能够了办公楼的销售周期 同时 不利于购买客户对整个项目 的认同度 考虑位置 面积分布 交通动线等综合因素 将北幢定位为公寓式办 公 南幢定位为星级酒店 标准为 4 星级 或准 4 星级 1 1 办公楼装修标准建议 办公楼装修标准建议 大堂 接待台 休息区 水晶吊灯 大理石 或玻化砖 地面 乳胶漆墙面 电梯厅 楼层示意图 杂物箱 公共走廊 玻化砖地面 天花板 石膏板吊顶 排风口 室内地坪 复合地板 室内墙面 乳胶漆 独立卫生间 脸盆 淋浴房 2 2 酒店装修标准 酒店装修标准 参照附录一 四星级酒店装修标准 二 商业定位二 商业定位 商业 4 层为主 局部 5 层 总建筑面积 13775 平方米 40225 平方米的公寓式办公以及星级酒店需要一定面积的配套商业 按照经验比例 本项目所需配套商业面积约 6000 平方米 剩余近 8000 平方米商业需要考虑对外经营 建议引进大型娱乐业态如 量贩式 KTV 大型餐饮 酒吧 茶道馆等 从市场竞争及对项目建筑及配套要求等方面考虑 不建议引进大浴场 附录一附录一 四星级酒店标准四星级酒店标准 1 饭店布局和功能划分合理 设施使用方便 安全 2 内外装修采用高档材料 工艺精致 具有突出风格 3 指示用标志清晰 实用 公共信息图形符号符合 GB T10001 1 和 GB T10001 2 的规定 4 有中央空调 别墅式度假饭店除外 各区域通风良好 5 有与本星级相适应的计算机管理系统 6 有公共音响转播系统 背景音乐曲目 音量适宜 音质良好 7 设施设备养护良好 无噪音 达到整洁 卫生和有效 8 各项管理制度健全 与饭店规模和星级一致 9 各种指示用和服务用文字至少用规范的中英文同时表示 10 能用普通话和英语提供服务 必要时能用第二种外国语提供服务 11 前厅 a 面积宽敞 与接待能力相适应 b 气氛豪华 风格独特 装饰典雅 色调协调 光线充足 c 有与饭店规模 星级相适应的总服务台 d 总服务台各区段有中英文标志 接待人员 24 小时提供接待 问询 和结帐服务 e 提供留言服务 f 提供一次性总帐单结帐服务 商品除外 g 提供信用卡结算服务 h 18 小时提供外币兑换服务 i 提供饭店服务项目宣传品 客房价目表 中英文所在地交通图 所 在地和全国主要旅游景点介绍 主要交通工具时刻表及相应报刊 j 24 小时接受客房预订 k 有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱 保险箱位置安全 隐蔽 能够保护客人的隐私 l 设门卫应接员 18 小时迎送客人 m 设专职行李员 有专用行李车 24 小时提供行李服务 有小件行 李存放处 n 有管理人员 24 小时在岗值班 o 设大堂经理 18 小时在岗服务 p 在非经营区设客人休息场所 q 提供代客预订和安排出租汽车服务 r 门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道 配备轮椅 有残疾人专用 卫生间或厕位 能为残疾人提供必要的服务 12 客房 a 至少有 40 间 套 可供出租的客房 b 70 客房的面积 不含卫生间 不小于 20 平方米 c 装修豪华 有高档软垫床 写字台 衣橱及衣架 茶几 座椅或沙 发 床头柜 床头灯 台灯 落地灯 全身镜 行李架等高级配套家 具 室内满铺高级地毯 或优质木地板或其他高档地面材料 采用区 域照明且目的物照明度良好 d 客房门能自动闭合 有门窥镜 门铃及防盗装置 显著位置张贴应 急疏散图及相关说明 e 有卫生间 装有高级抽水恭桶 梳妆台 配备面盆 梳妆镜和必要 的盥洗用品 浴缸并带淋浴喷头 有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头 配有浴帘 水龙头冷热标识清晰 采取有效的防滑措施 采用高档 建筑材料装修地面 墙面和天花 色调高雅柔和 采用分区照明且目 的物照明度良好 有良好的低噪音排风系统 温湿度与客房适宜 有 110 220V 不间断电源插座 电话副机 配有吹风机 24 小时供应冷 热水 f 有方便使用的电话机 可以直接拨通或使用预付费电信卡拨打国际 国内长途电话 并备有电话使用说明和所在地主要电话指南 g 提供国际互联网接入服务 并有使用说明 h 有彩色电视机 播放频道不少于 16 个 画面和音质良好 备有频 道指示说明 播放内容应符合中国政府规定 i 有客人可以调控且音质良好的音响装置 j 有防噪音及隔音措施 效果良好 k 有至少两种规格的电源插座 方便客人使用 并提供插座转换器 l 有内窗帘及外层遮光窗帘 m 有单人间 n 有套房 o 有至少 3 个开间的豪华套房 p 有与本星级相适应的文具用品 有服务指南 价目表 住宿须知 所在地旅游景点介绍和旅游交通图 与住店客人相适应的报刊 q 客房 卫生间每天全面整理 1 次 每日或应客人要求更换床单 被 单及枕套 客用品和消耗品补充齐全 并应客人要求随时进房清扫整 理 补充客用品和消耗品 r 床上用棉织品 床单 枕心 枕套 棉被及被衬等 及卫生间针织 用品 浴巾 浴衣 毛巾等 材质良好 工艺讲究 柔软舒适 s 提供开夜床服务 放置晚安致意品 t 24 小时提供冷热饮用水及冰块 并免费提供茶叶或咖啡 u 客房内设微型酒吧 包括小冰箱 提供适量酒和饮料 备有饮用器 具和价目单 v 提供留言及叫醒服务 w 客人在房间会客 可应要求提供加椅和茶水服务 x 提供衣装干洗 湿洗 熨烫及缝补服务 可在 24 小时内交还客人 16 小时提供加急服务