____廊坊房地产市场分析.doc

廊坊市房地产业调控政策导向及行业发展预测廊坊地处京津两大城市之间，被誉为“京津走廊上的明珠”，在“三年大变样”及“一轴一廊两环、八大中心”城市功能空间主框架的规划下，成为了名副其实的宜居城市，吸引了越来越多的北京及廊坊周边人群在这里买房置业，廊坊的房地产业也成为众人关注的焦点。本文就廊坊房地产业的运行情况及国家相关房地产政策分析廊坊2010年的价格走势并提出房地产业健康发展的合理化建议。一、2009年房地产业运行情况（一）住房刺激政策连续出台，市场需求集中释放并不断推高面对2008年下半年以来宏观经济下行、房地产市场低迷的压力，国家连续出台了一系列刺激住房消费的金融、税收等政策措施，市政府也制定相应的房地产促进政策，压抑了1年多的刚性需求和改善型需求开始集中释放。房地产市场在2009年三季度以后迅速反弹、并不断推高，原本观望的市场很快就被交易火爆所代替，全年后两个月的销售面积占全年销售总面积的40.8%。2009年，我市商品房销售面积607.7万平方米，同比增长43.8%。图一：（二）房价后期回升势头强劲，普涨局面基本形成从2009年各月累计商品房销售价格增速看，1-11月份，销售价格均为负增长，到了12月份，房价持续攀升，全市商品房销售价格达到4610元/平米，比11月份增长了53.6%。分县（市、区）看，廊坊开发区房价最高为6337元/平米；离北京较近的固安县平均房价为4202元/平米，且上涨幅度最大，为88.8%；廊坊市区（安次、广阳、开发区）平均房价为4826元/平米，同比增长25.9%。2010年的房价持续了2009年12月份的回升势头，普涨局面基本形成。图二：（三）房地产企业投资意愿增强，开发投资增速加快随着市场信心的不断回升，房地产开发企业投资意愿增强。2009年以来，房地产开发投资增速呈曲线波动回升态势。112月，房地产开发完成投资248.4亿元，同比增长13.3%。由图三可见，房地产开发投资增速与城镇固定资产投资增速走势大致一样，房地产投资总额占城镇固定资产投资总额的比例在19%-23%之间波动。图三：2010年一季度，全市完成房地产投资56.5亿元，同比增长34.5%，比去年同期加快39.1个百分点，拉动全社会固定资产投资增长6.6个百分点。其中，完成商品住宅投资50.0亿元，同比增长26.3%。房地产企业对后期楼市看好，逐步加大投资力度。2009年112月，我市商品房施工面积1687.5万平方米，同比增长27.4%，其中，商品房新开工面积906.1万平方米，同比增长75.6%；商品房竣工面积278.8万平方米，同比增长24.3%。2010年一季度，我市房屋施工面积1667.3万平方米，同比增长1.3倍；房屋竣工面积52.0万平方米，同比增长3.4倍；竣工房屋价值15.8亿元，同比增长6.4倍；本年购置土地面积25.9万平方米，增长42.3%。开发商对房地产的投资热情空前高涨。（四）房地产景气指数回升反映房地产开发综合发展水平的景气指数自2009年3月以来持续上涨，截至12月，该指数达到100.26点，同比上升1.65个百分点，房地产已恢复到景气状态。2010年3月，廊坊房地产开发景气总指数为108.68点，同比上升15.68点。“廊房预警指数”已连续五个月处于稳定状态。图四：二、房地产价格的影响因素房地产价格在金融危机之后迅速恢复并一路走高，越来越高的房价引起社会各界的广泛关注。影响房地产价格的因素有很多，比如供求因素、人民币升值因素、汇率因素、政府政策因素等等。其中供求因素是导致房地产价格上涨势头不减的最重要因素。这也是政府制定相关房地产调控政策的依据。房地产供给关系包括土地的供给、住房的供给，房地产需求因素有居民的消费需求、居民的投资与投机需求。（一）供给因素对房地产价格的影响 1、土地供给对房地产价格的影响。在房地产开发成本中最重要也是最特殊的就是土地使用权转让费，也就是说购买土地的成本最直接影响房地产销售的价格。而土地的供给程度通过形成土地价格而间接地影响房地产的销售价格。土地的供给量由政府控制，因此其价格与政府的相关政策分不开。随着我国城市化进程的不断加快，由于土地的稀缺性，城市用地越来越紧张。这几年，我国对土地的供应方式采取的政策措施是倡导经营性用地的招标、拍卖、挂牌的方式出让，以此来限制土地的供应量。这其实就是政策在规划土地供应方式的同时推进了土地价格的市场化形成。那对于开发商而言，他们只有通过市场竞争来获取土地。土地的市场化必然导致房地产开发成本的增加，房地产商为了获取利润，只有提高房价。这说明，土地供给方式越市场化，土地价格就越高。此时，也相应地抬高了周边在售楼盘的销售价格，形成了地价与房价相互抬高的恶性循环。2、住房供给对房地产价格的影响。土地供应量的减少，再加上房地产开发商对土地的囤积或倒卖，使得商品房本身的供应量减少；另外，商品房开发周期一般需要一两年的时间。还有一些个别人出于投机心理在建成房屋后，将房屋空置，以期过后几年的高利润。以上这些都制约了商品房的有效供给。截止到09年12月份，我市商品房空置面积指数为92.21，比9月份提高4.66个百分点。2010年一季度，全市商品房空置面积为93.3万平方米，同比增长40.7%。图五： 房地产市场供给少与房价高的循环运动（二）需求因素对房地产价格的影响1、消费需求对房地产价格的影响。消费需求是指消费者购买住房用于自己居住的需求，它是根据消费者的支付能力和居住需要而形成的。随着城市化进程的加快和原有城市规模的扩大，一方面，城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求，随着我市提出的京廊同城一体化的城市定位及交通各方面城市设施的不断完善，吸引了越来越多的城镇人口和北京人到廊购房；另一方面，城市原有居民同样需要改善住房条件，提高住房水平。随着三年大变样，大拆迁的进行，城中村改造拆迁、高速铁路拆迁所产生的被动需求继续扩大，货币补偿带来的刚性住房需求也不可小视。此外，房价强劲的上涨势头，也在一定程度上加剧了百姓的恐慌性购房。2、投资与投机需求对房地产价格的影响。投资投机需求是消费者为了获利或为了避免未来要支付更高价格而当前形成的需求。随着居民可支配收入的提高，民间资本雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，随着如今房价的不断上涨，越来越多的人出于投资投机目的而购买房屋。比如，部分投机者直接用于投资来获取利润，还有部分高收入阶层居民在购买新建商品房后，并没有把原有的旧房放在市场上进行交易，而是用于投资等等。这种投机行为将会导致房地产市场的虚假繁荣。温州的“炒房团”就是一个最典型的事例。对于温州的“炒房团”传有这样一种说法：“凡温州人涉足的外地房产，楼盘畅销，房价上升。”图六： 房地产市场需求大与房价高的循环运动土地供给量越少，加上房地产开发商囤积土地，住房供给量就越少，房地产的销售价格就越高，就会有更多的企业家投入到房地产行业中，房地产开发就越多，由于土地的稀缺性，企业家的投机心理，土地的供给量越少，囤积土地的面积越大，又引起了住房供给量少。这就形成了供给与房价的循环。消费者的消费需求越大，再加上部分消费者的投资投机需求越大，房地产价格就越高，那么消费者的投资投机需求就更大，这就形成了需求与房价的循环。三、房地产调控政策导向分析2009年底以来，房地产业调控政策频出，调控目标由“救市”转为“遏制”。但是，考虑到中国经济回升的基础还不牢固，宏观调控政策未发生实质性改变，对于能够有效拉动内需的房地产行业而言，调控政策基调不会全面转向紧缩。2010年房地产市场将以稳健的调控政策为主，着重建立房地产业持续健康发展的长效机制，从而保证房地产市场的平稳运行。（一）房地产调控政策频出，意在遏制房价过快上涨 1.营业税征免时限由2年恢复至5年，释放“略微温和”的紧缩信号2009年12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。此次营业税优惠政策的取消，增加了二手房交易成本，目的是打击楼市的投机者，同时保留了支持自住和改善性购房需求的政策。2.“国四条”明确表示“遏制部分城市房价过快上涨”，释放更为强烈的调控信号2009年12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。调控的重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。此次政策的出台向市场释放出更为强烈的信号，房地产调控目标将从“拉动经济增长”向“保民生”转变。3.五部委联合出台进一步加强土地出让收支管理的通知，促使开发商减少“囤地捂地”行为2009年12月17日，财政部、国土部等五部委联合出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。4.国办发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，调控手段更加系统化2010年1月10日，国务院办公厅公开发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称“国十一条”），对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。与此前的“国四条”相比，“国十一条”内容更加全面，规定也更加具体。除了明确提高二套房首付比例等，其他政策更多是对以往政策的重申和强调，是对近期中央调控房地产业政策的系统化。5.央行上调存款准备金率，发出回笼流动性的信号2010年1月12日，央行宣布自18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行此次上调存款准备金，回收流动性约3000亿元。但对于急剧膨胀的资产泡沫，应该只是一个开始，此举同时也对房地产领域给出了一个较为明确的信号。（二）两会后房地产调控手法更加精确 今年两会，房地产市场已成为“众矢之的”，如何解决高房价、安置百姓住房问题越来越考验政府调控。不少人认为以往出台的政策都过于温和，打击不到开发商要害。针对日益走高的房价，政府重拳出击，推出了更为系统化的调控政策。1.国土资源部再次出台19条土地调控新政，进一步抑制囤地捂地行为3月10日，国土资源部发布关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。这一政策，通过缩短对土地出让金缴纳期限和规定首付比例的限制，变相收缩开发商的流动性，降低开发商的拿地热情，进一步抑制开发商减少“囤地捂地”行为。2.执行新的信贷政策，进一步控制炒房行为4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月17日，国务院再出重拳，发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，要求各地严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知还要求各地区、各有关部门加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地；建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。此项政策点中投机炒房族的“命门”，堪称是最为直接的一次打击炒房行为的政策。在一系列房地产调控组合拳中，对购房者影响最大的“左右拳”是差别化的住房信贷 政策和引导个人住房消费的税收政策。如今，差别化信贷政策已经实施，税收政策的出台会随着房价的走势相机抉择，而在方式的选择上，有“住房消费税”、“住房保有环节税”、“物业税”和“房产税”等。相继政策出台后对房地产的威慑作用将会更加有效。四、2010年廊坊市房地产价格走势预测2010年房价仍会继续走高。从供求关系来看，2010年我市商品房供小于求的局面短期内不会改变，2009年房地产开发新楼盘较少且销售火爆致使2010年初商品房存量较低，供小于求的市场现状致使2010年一季度商品房销售形势良好，一季度全市商品房销售面积87.8万平方米，同比增长10.4%。其中，住宅销售面积82.8万平方米，同比增长7.0%。商品房销售额36.8亿元，同比增长10.5%。从房地产开发成本来看，高土地成交价格直接形成高房价，此外商品房的生产成本，制造成本，管理费用等也是随着原材料、人工费用等而增加的，因此房价下跌空间不大。随着房地产市场信心的回复，开发商拿地热情高涨，供应类指标在2010年将会触底反弹。预计今年新开发楼盘将会井喷式释放。但由于商品房期初存量少和城中村改造大拆迁形成的巨大刚性需求的影响，2010年房地产业仍会是一个“买方市场”，预计今年房地产价格将稳步上涨，但随着调控政策的影响和购房市场的逐渐饱和，房价会略有下降。五、对房地产市场发展的建议房地产业正在从“促经济”向“保民生”转变，如何实现房地产市场的健康均衡发展，在此提出如下几点建议。（一）拓宽房地产投资重点 我市房地产投资按用途分为住宅、办公楼、商业营业楼和其他，从图七可以看出，房地产投资主要集中在住宅方面，历年来作为投资市场产品的办公楼和商业营业用房严重不足，随着城市的发展应适当增加这类产品的投资。近期房产新政使得住宅市场下挫，而商务地产市场不会受到影响，虽然商业地产的投资回报比住宅市场慢一些，但通过近几年的市场观察，商务地产比住宅更安全，回报率更稳定。租金回报率也远远超过住宅产品。此次房产新政在挤掉住宅产品市场泡沫的同时，也将吸引投资资金到商务地产这一领域来。而加大对商业和写字楼等商务地产的投资既可以缩小商品房投资挤占消费购房空间又可以促进城市现代化硬件设施建设。图七：（二）合理住宅投资结构从图八可以看出，我市住宅类中90平米以下的商品房所占比重由2005年的81%下降到2008年的52%，经济适用房所占比例一直在1%徘徊。90平米以下商品房和经济适用房仅占住宅投资的53%，远远低于90/70【1】标准，因此，房地产开发商应增加对90平米以下商品房的供应，而从市场调查看，90平米左右的小两室也是卖的最好的，所以无论从民生还是从经济角度说，都应加大对90平米以下商品房的供应。今年我市政府工作报告把住房保障工作作为抓好民生工作的重中之重提到了显著位置。计划全年建设经济适用住房15万平方米，筹集实物廉租房1750套，新增归集住房公积金10亿元，发放住房公积金贷款7亿元。切实加大廉租住房建设力度，进一步完善住房保障体系。力求达到高档住房与经济适用住房的比例均衡，满足不同层次消费者的住房需求。图八：（三）严厉打击囤积倒卖土地行为开发商囤积倒卖土地行为不仅造成土地资源的闲置且大大加剧了土地市场的价格泡沫，而这些地价最后都会转化到房价上，形成地价房价倒挂，严重影响房地产市场的健康运行。为了打击开发商囤积或倒卖土地的行为，不仅要提高企业竞争购买土地的门槛，还要对那些超过规定开发周期时限的土地采取一定的惩罚措施，如收归国有或交纳高额税收等。备注：【1】90/70政策：是国家对房地产宏观调控的一个重要政策。其主要内容是指：新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上。这个政策主要是对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。 国家统计局廊坊调查队 撰稿人：张美娟2009年季度，廊坊市房地产市场总体出现回暖迹象，商品房销售市场趋于活跃，成交量增幅较大。但市场表现出更多谨慎情绪，房地产开发完成投资施工面积土地成交面积均呈下降趋势。市场未来走势仍需要进步观察。全市1-3月完成投资12.29亿元，同比降低14.83%。市区1-3月份完成投资4.41亿元，同比降低22.76%。全市商品房施工面积1003.61万平方米，同比降低3.65%；新开工面积103.1