中和项目市场分析报告

中和镇项目中和镇项目 市场分析报告市场分析报告 和鸿地产 经营部 2008 年 5 月 2 目目 录录 一 一 项目基本情况项目基本情况 1 项目土地性质 2 周边配套情况 二 二 项目市场环境分析项目市场环境分析 1 近期成都房地产市场发展状况 2 中和镇区域市场分析 三 三 项目开发项目开发 SWOTSWOT 分析分析 1 优势 2 劣势 3 机会 4 威胁 四 四 项目分析项目分析 1 产品销售价格预期 2 项目投资分析 3 一 项目基本情况一 项目基本情况 1 1 项目土地性质 项目土地性质 地块位于双流县中和镇化龙社区 4 净地面积约 28 亩 地块呈不规则长条形 两面临路 用地强度 二类住宅用地 此区域内容积率最大不大于 4 2 建筑密度不 大于 30 按照双流县规划局的普遍要求 兼容的商业建筑面积小于该地 块内计入容积率的建筑面积的 20 住宅部分 90 平米以下的户型占 总建筑面积的 70 以上 2 2 周边配套 周边配套情况情况 项目至国道 213 线成仁路 100 米 至天府大道 1000 米 项目靠近高尚生活区 周边路网发达 通达度高 基本市政配套 完善 居住人口密集 成都新规划的 300 亩的领事馆区位于新国际会展中心附近 预计 未来此区域将形成相对集中的外籍人士居住区 但是项目 3 面临近的都是中和镇化龙安置小区 1 面紧靠中和公 立卫生院 整体居住水平较差 5 项目邻近的医院 项目邻近的小区 项目临近的小区 6 二 项目市场环境分析二 项目市场环境分析 1 1 近期成都房地产市场发展状况 近期成都房地产市场发展状况 1 政策状况 信贷政策仍没有放松 监管部门及各银行均表态 第二套房贷政策确实没有松动 由 于无钱可贷 各银行纷纷叫停了转按揭 加按揭 循环贷等个人贷 款方式 按揭申请流程更加苛刻严格 央行 5 月 20 日起存款准备金率再次上调 5 个基点 经过两会再次确立 今年货币紧缩将会是一个长期贯彻的政策 加息与上调准备金是决策层应对物价上涨和流动性过剩压力的必然 选择 这反映了央行对当前流动性过剩局势的判断 预计今年下半 年央行仍会采取 1 2 次行动来控制流动性过剩 住房保障条例 列入国务院立法计划 3 月 17 日 新组建的住房和城乡建设部相关负责人表示 住 房保障条例 以下简称 条例 已经列入 2008 年国务院立法计划 将对低收入家庭的住房保障工作法制化 政策化 2 近期相关市场概况 高新南区 3 5 年 五味 俱全 7 在天府新城新闻发布会上 成都高新区首次对外发布了天府新 城的 造城 规划 将用 3 5 年时间 把天府新城打造成一座科技 商务 国际 时尚 宜居 五味 俱全的对外窗口 在天府新城建 设规划的同时 基于 37 平方公里的产业 两步走 规划也已敲定 在 2010 年 天府新城软件及服务外包产业产值将达 400 亿元 出 口达 5 亿美元 从业人员将达 10 万人以上 到 2015 年 软件及服 务外包产业产值将达 1500 亿元 出口达 15 亿美元 从业人员将达 20 30 万人 在 2008 年后 3 个季度 将启动 47 个建设项目 建设 面积将达 800 万平方米 天府新城建设的 3 到 5 年里 预计每年会 新开工 1000 万平方米以上 天府软件园 西部最大金融后台 投资 8 个亿的我市首个国际社区将在今年 3 季度开工建设 从规划上看 高新南区将是一个安居乐业的好场所 也让我们看到城市在运营过 程中对 领航旗手 的建设 先让一部分人一部分地区先富起来 这一部分的快速发展将带动其他区域的发展 也就是先拉长其他板 子 再补短板也容易一些 另外对于整体而言 这一部分的着力建 设也将在短时间内增加城市对外影响力 地震为成都房市带来的阴霾 5 12 之后 地震一夜之间使成都在中国众多大城市中原有 8 的居住价值排名大幅度下降 给成都房地产市场前景蒙上阴影 业 内分析 前段时间严厉的调控政策 成都楼市中外来投资者本来 就有所减少 现在他们很自然会感觉到生活在一个随时可能发生地 震 居住安全得不到保证的城市 会产生心理的恐惧 外来投资者 集中的高档住宅市场将首当其冲受到影响 这些人有可能逃离成都 成都房地产界的主流声音普遍悲观 认为房地产市场信心的恢 复 可能需要至少几年的时间 整个楼市在短期内呈现一个萧条的 状态 市场可能回到两年前 特别是一些品牌知名度不高的开发商 将直接面临产品滞销 资金回笼慢的严重危机 一位外来开发商坦言 他们会降低对成都未来楼市潜力的预期 将减缓一度急速的扩张步伐 或遇到有更好条件的城市可以进入时 撤出成都 2 2 中和镇区域市场分析 中和镇区域市场分析 1 中和镇基本情况 中和镇位于成都市城南新区 距成都市仅 12 公里 东与本县新 兴镇 锦江区三圣乡交界 南与华阳街道交界 西与高新区会展中 心交界 北与锦江区琉璃街办交界 是成都市主城区近期发展的主 9 要方向 是未来成都核心区域的重要组成部分 中和镇常住人口 3 8 万人 2007 年中和镇全街道实现工农业总产值 27 7 亿元 农民人均 纯收入 6054 元 2 中和镇目前房地产开发情况 领馆逸品 项目位置双流县国际城南 领馆区 占地面积24 亩 绿化率 33 容积率 4 20 总户数500 户 楼层状况17 层 相关信息 一期规划用地约 13 亩 采用半围合建筑空间组合规划 设计 新古典主义建筑风格 迷人的东南亚风情园林 设计 绿色水景广场 带来生活舒逸享受 而在建筑 本身 两梯四户 六户设计 55 110 平米的户型区间 80 平米两房设计 100 平米 3 经济三房 花园变卧室 10 等可变的价值空间 挑高 6 米空中阳台 舒适又经济 新会展 领馆旁 中小户型专区 为都市时尚人士 打造的生活专区 销售价格均价 4000 元 平方米 项目卖点 领馆逸品位于发展迅速的国际城南区域 与规划中的 第三领馆区毗邻 地段优越 发展前景客观 地铁 1 号线 红星路南沿线延伸段 交通便利 多条公交直 达 三和南锦 项目位置成仁路 建筑面积44572 1 平方米 11 绿化率 30 容积率 1 8 总户数484 户 相关信息 以厅未住宅设计中心进行 满足城南居家生活现代 时尚的特点 提供了 42 135M2 多种成熟户型以供选 择 居家 投资 经商兼能适宜 销售价格价格未定 领馆区 1 号 项目位置双流县 南延线 新会展 锦江畔 占地面积39553 35 平米 绿化率 50 2 容积率 4 5 总户数1440 余户 建筑类型高层 小高层 楼盘简介 领馆区 1 号 打造的是德式风情巴登印象 采用原 生态的园林规划 本楼盘东临检查院宿舍 西临华楠 半岛 南临三利宅院 北临锦江与世纪城隔河相望 12 毗邻规划中的领馆区 为新兴的高档住宅社区 距离 市中心约 15 公里 距离飞机场高速路入口约 8 公里 交通便利 销售价格 起价 5800 元 平方米 均价 6300 元 平方米 最高价 7200 元 平方米 项目卖点 毗邻南延线市政府行政办公区 国际会展中心 新建 领馆区 楼盘周边为新兴的高尚住宅区 锦江 府河 环绕 环境清幽发展潜力巨大升值空间无限 居住投 资两相宜 育才竹岛 项目位置双流县天府大道南延线 远大都市风景对面 建筑面积21 万平方米 绿化率 39 50 容积率 3 9 总户数1300 余户 相关信息高尚住宅 建筑规划形态为 8 栋 17 32 层高层住宅 13 户型面积 90 140 平米 销售价格均价 4800 元 平方米 项目周边 配套 小区内部配套 会所 游泳池 网球场等 中小学 成都七中育才学校 东区 幼儿园 成都七中育才学校 东区 附属幼稚园 其他 湿地公园 滨河生态公园 三 项目土地三 项目土地 SWOTSWOT 分析分析 1 1 项目土地优势 项目土地优势 STRENGTHSTRENGTH 区位优势 项目位于未来的领事馆区 靠近成都未来政治 经济 金融中 心 靠近高尚生活社区 生活配套 项目中和镇中心地带 临近菜市 医院齐全 生活方便 交通优势 项目周围路网发达 通达度高 到市中心区域仅需 5 10 分钟 2 2 项目土地劣势 项目土地劣势 WEAKNESSWEAKNESS 14 环境问题 项目周边三面邻近的都是拆迁安置小区 其整体低端的生活水平 为本项目带来负面影响 地形问题 项目虽两面临街 但是地块形状不规则 中庭进深较短 景观问题 由于用地面积小 景观环境较为不足 缺乏大型商业娱乐配套 项目周边仍然缺乏大型的商业娱乐配套 竞争优势 目前项目 3 公里区域内在售楼盘相当多 并且体量大 区域呈供 大于求 竞争明显 3 3 项目土地机会 项目土地机会 OPPORTUNITYOPPORTUNITY 高新区蓬勃的发展势头 大量的人口移居 带来了强劲的自住需 求 区域规划为领事馆区带来的机遇 区域内整体物业偏高档 因此针对中下层次需求的楼盘较少 4 4 项目所受威胁 项目所受威胁 THREATENTHREATEN 15 三面邻近的都是拆迁安置小区 整体生活水平低 地块较小且 不规则 内部环境不足 周边不邻近绿化公园 外环境受局限 这 三点最重要的原因 造成了本项目在此区域的定位只能针对中下收 入层次 而受目前宏观政策的影响 各地纷纷开建经济适用房以保障低 端收入人群的住房问题 中下收入层次在选择住房的时候往往第一考虑要素都是价格 因此本项目最大