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铭源地产科技六路项目市场调研报告 2013 09 项目本体分析 本体分析属性界定 项目区位 本案位于木塔寨版块 高新二期 高新新区及电子城三大版块之间 科技六路与白沙路十字西南角 距高新路十字2 2KM 距都市之门2 2KM 距电子商城1 2KM 高新区规划图 高新国际商务中心 电子商城 都市之门 2 2KM 2 2KM 1 2KM 高新区经过十几年的发展 已成为西安最具现代化 国际化特征的科技新城和重要的经济增长极 以电子信息 装备制造 生物医药 新材料等四大主导产业为主的高新技术产业在西安高新区蓬勃发展 西安已经成为我国七大 设计基地之一 众多本土半导体公司集聚在西安高新区 聚集了100多家大型企业总部和100多家大型研发中心 预计到2015年 新增过百亿的总部类企业达到10家 过十亿的总部类企业达到300家 吸引全球五百强区域性总部达到50家 交通状况 项目紧邻城市干道科技六路 与唐延路 太白南路 高新路 丈八北路等多条城市干道联通 且附近有10余条公交线路 未来区域内将有三条地铁线路开通 交通通达性好 城市主要道路 城市地铁线路 区域主要道路 科技六路 白沙路 科技四路 科技四路 科技二路 科技六路 太白南路 太白南路 科技二路 科技路 科技路 科技路 丈八东路 锦业路 绕城高速 绕城高速 绕城高速 西三环 西三环 南二环 南二环 西三环 道路体系 纵横交错 通达四方竖向交通干道 丈八北路 团结南路 唐延路 高新路 白沙路 太白南路横向交通干道 科技六路 科技四路 科技二路 科技路 丈八西路 锦业路 公共交通体系 10条公交线路 木塔寨站 木塔寨苗圃站 260 6 220 311 322 313 260 916 五龙 从高新西南方向 锦业二路 锦业三路 郭杜方向 开来 经木塔寨 沿太白南路通往东北 万寿路 火车站 南门 不同区域 轨道交通 3 6 8 线双地铁地铁6 线2017年通车 通向市中心 地铁8 线为完整环线 可自由换乘 高新路 丈八东路 唐延路 唐延路 唐延路 丈北北路 丈北北路 团结南路 团结南路 地铁6号线 地铁8号线 地铁3号线 配套 资源 木塔寨版块依托木塔寺遗址公园及西安文理学院 为高新首席高端生态教育居住区 项目享有木塔寺遗址公园二线景观资源 但科技六路及白沙路沿线商务商业氛围较弱 配套匮乏 商务配套地块以西约900米为高新商务核心唐延路写字楼集中区域 向东约500米电子城商务集中区西部电子社区 商业配套项目东距电子城商圈不到一公里 包含赛格电脑城 人人乐购物中心和栗园商业步行街 为区域内最大商圈 科技六路沿线主要以社区底商为主 以高新路口和太白路口较为集中 生活配套项目周边枫林绿洲 兰亭坊 兰乔圣菲等高端居住区环绕 形成高新高端住宅聚集区 项目对面为西安文理学院 存在大量的潜在年轻消费群体 木塔寺公园 兰亭坊 公园时光 枫林绿洲 融侨馨苑 西安文理学院 唐延路商务聚集区 电子城商圈 西部电子社区 兰乔圣菲 高新一中高中部 地块四至 地块位于唐延路与太白南路之间 科技六路中段 东临建邦华庭 南临本项目建设中的住宅用地 西侧为已封顶的安置房 现状为在用的垃圾站 场地平整 有部分活动板房临街商铺 库房需拆迁 本项目 紫薇安置房 枫林绿洲 西安文理学院 香榭兰廷 建邦华庭 建材市场 兰亭坊 科技六路 科技六路 白沙路 本项目 900米 510米 1100米 项目距太白南路约510米 距高新路 地铁6号线站点 约900米 距唐延路1100米 太白南路 唐延路 高新路 枫林绿洲 白沙路 科技六路 西安文理学院 科技六路 地块垃圾站 住宅用地 紫薇安置房 临街活动板房 地块指标 地块占地21亩 容积率7 整体较为方正 科技六路临街展示面长约97米 南北向长约150米 地块狭长 对后期规划排布有影响 地块指标地块整体方正 南北长约150米 东西宽约97米 北侧紧邻科技六路 东侧紧邻未来修建白沙路 占地面积 约21亩容积率 7建筑面积 约10万平方米用地性质 商业用地 高新三大商务商业版块交界处 高端生态教育居住区 城市干道中段 商务商业氛围较弱的中等规模中高容积率综合物业 地块指标 高新三大商务商业版块交界处 高端生态教育居住区 城市干道中段 商务商业氛围较弱的中等规模中高容积率综合物业 写字楼市场研究 整体市场 处于快速发展初期 预计2013年成交面积将在70万 以上 成交均价将保持8500元 左右 2010年为商务市场发展的转折年 成交面积达到63万 较上年增长70 成交均价突破7000元 2011年成交价格达到顶峰 为9431元 成交量达到65万 2012年 2013年均出现成交价格略降 成交量稳定增长的局面 2012年成交面积突破70万 按照2013年上半年月均成交面积6万 计算 2013年预计成交面积72万 整体市场 高新 经开为商务市场成交主力 高新区主力成交价格在8000 9000元 西安市高新区为商务市场的成交主力 2012年成交42万 占全市的61 2013年成交量在全市占比略有下降 约占38 经开区的成交量上升明显 2012年全年成交15 34 2013年上半年成交量已达到10 14万 占全市商务成交量比重由2012年的22 上升到28 除城南 城北 城西版块价格略升 浐灞版块价格飞速增长外 高新 经开 曲江版块价格略降 主要成交区域的高新 经开版块的成交价格均有小幅下滑 主力成交价格在8000 9000元 高新市场 主要集中在高新路科技路沿线 唐延路 沣惠南路沿线和锦业路沿线 整体呈现 两核一轴 发展态势 太白南路沿线有零星分布 核心CBD版块 科技路高新路沿线发展现状 高新核心CBD 写字楼项目林立 多为高端甲级写字楼 区域发展成熟度高发展前景 受土地供应限制 写字楼放量有限 目前停车和交通问题较大 唐延路版块 唐延路沿线发展现状 高速发展版块 写字楼聚集 产品设计水平有限 以中端写字楼为主发展前景 配套水平处于飞速发展期 位于连接两大CBD版块的黄金商务带 写字楼有一定发展潜力 中央CBD版块 锦业路沿线发展现状 区域配套成熟度低发展前景 高新规划的中央CBD 依托高新管委会的带动 潜力无限 后续潜在供应较大 是未来核心办公区 太白南路沿线发展现状 写字楼数量较少 整体品质不高发展前景 中小企业较多 现有写字楼老旧 后续潜在需求较大 写字楼产品分类 可根据指标将写字楼项目分为甲级写字楼和乙级写字楼 市场实现 在用项目租金实现为区域标杆 100元 平米 月以上 在售项目为销售价格在15000元 平米以上 建筑形象 标志性强 识别度高 硬件标准 写字楼立项 层高3 9 4 2米 8 14部品牌电梯 中央空调 市场口碑 具有较强的市场影响力 购买或入住知名企业占比较多 代表项目 高新国际 林凯国际 电信大厦 绿地中心 市场实现 在用项目租金实现为区域标杆 70 90元 平米 月 在售项目为销售价格在9000 13000元 平米 建筑形象 公建化立面 具有一定的可识别度 硬件标准 写字楼立项 层高3 5 4米 3 6部品牌电梯 多数配置中央空调 整体品质弱于甲级写字楼 市场口碑 市场影响力一般 购买或入住企业以中小规模企业为主 代表项目 禾盛京广中心3 楼 迈科国际 洛克大厦 写字楼市场研究 甲级写字楼乙级写字楼 市场扫描 主要分布于科技路 唐延路和锦业路沿线 在用甲级写字楼分布 科技路版块 高新国际 招商大厦 林凯国际 电信大厦锦业路版块 都市之门 绿地领海 绿地智海 其中绿地领海和智海为准入住项目 在售甲级写字楼分布 锦业路版块 西安绿地中心 中铁西安中心 未来可见供应甲级写字楼分布 唐延路版块 人防超高层项目 世纪金源 新长安广场超高层和锦世达项目锦业路版块 锦业时代 迈科商业中心 西部机场锦业路项目 新长安广场超高层 在用项目市场表现 甲级写字楼需求充足 入住率较高 核心地段甲级写字楼租金在120元 月左右 市场实现好 地段较好的写字楼甲级写字楼市场实现较好 甲级写字楼需求旺盛 入住率较高 与一线城市相比 西安写字楼甲级写字楼租金处于同一水平 但是销售价格差距较大 西安写字楼价格具有较大的增长空间 电信大厦 在用项目产品力表现 主要通过外部形象展示和硬件配置 物业服务提升项目核心价值 在用项目标准层 均以中央核心筒的框架筒体结构为主 且多为异形外立面 提升整体昭示性 林凯国际 招商大厦 都市之门 高新国际 在用项目案例 林凯国际 差异化核心价值体系打造 充分满足高端客户需求 总裁尊贵体系 独特外形展示 增强可识别性和昭示性 总裁VIP体系打造 增强客户尊贵感 VIP大堂 大堂内设置高端商务会客厅两部总裁专属电梯标准层预留8个独立VIP洗手间目标锁定世界500强 形成市场高端认知 提升整体办公氛围和档次 对于那些人流量较多和杂的企业 比如证券 传销 保险和教育等企业 总部除外 均不考虑 已达成签约意向的包括IBM 松下 高通 松下 佳能等一线企业 市场高端认知基本形成 项目产品核心价值 异形外立面 在用项目案例 高新国际 超越区域平台水平硬件配套 高品质物业服务提升产品核心价值 项目产品核心价值 地段 科技路与高新路路口 占据两大城市主干道优质资源 交通便捷度高 商业配套 坐拥世纪金花 金鹰两大商场 中高端商业氛围浓厚 硬件配置 超越平台水平的硬件条件 提升项目价值 品质物业 物业服务水平保持为区域最高水平 获得客户高度认可 实现项目长期增值 在用项目客户 企业性质民营和国企占比较高 行业分布集中于金融业和现代服务业 较其他需求面积相比 办公面积在1000平米以上的企业中 企业性质主要以民营企业为主 国企所占份额大幅度增加 办公面积在1000平米以上企业中 行业主要集中于金融业和现代服务业 在用项目客户 金融类企业以保险 银行类企业为主 重点关注产品整体形象 物业服务和相关行业客户的进驻情况 高新区办公面积在1000平米以上的金融业企业主要以银行 保险以及担保类企业为主 该类企业比较关注物业服务 物业形象和档次 办公面积在1000 以上金融业企业主要分布于招商银行大厦 迈科国际大厦 西部国际广场 客户访谈录 我们选择办公楼形象肯定是最重要的一点 外部看起来要气派一点 因为这个可以直接影响到我们企业形象和客户对我们公司的第一感觉 其次就是跟我们公司有关行业客户群的情况 最好这个写字楼里面有相关行业客户 招商银行大厦某担保公司行政主管 在用项目客户 现代服务业企业以咨询服务类企业为主 重点关注物业服务 办公环境舒适度和产品整体形象 高新区办公面积在1000 以上的现代服务业企业主要以咨询服务类企业为主 该类企业比较关注物业服务 物业形象和办公环境的舒适度 办公面积在1000 以上的现代服务业企业主要分布于西部国际广场 财富中心 高科广场以及新长安广场 客户访谈录 我们企业在选择办公楼时 主要考虑的是写字楼的环境 因为我们的员工基本都是在办公室办公 所以工作环境一定要舒适 工作环境舒适了 员工的办公效率也就高了 高科广场某公司行政部经理 在用项目客户 国企主要以工程建筑 金融及能源为主 重点关注产品整体形象 领导办公的舒适度和尊贵感 高新区办公面积在1000平米以上国企及央企主要要以工程建筑业 金融业以及能源类行业企业为主 办公面积在1000 以上的国企主要分布于陕西投资大厦 都市之门 洛克大厦以及迈科国际大厦这几个项目 国企类企业比较关注写字楼的物业形象以及领导办公的舒适度和尊贵感 我们选择的办公楼 首先外部看起来要气派一点 最好有一整层这样的面积适合我们办公 因为国企毕竟跟民营企业不一样 另外就是独立的办公室要多 我们每个领导都需要单独的办公室 其他部门也最好有单独的办公区间 最好是办公室 还有就是要说这个楼能体现领导的尊贵感 可能领导会更关注 某工程建筑公司行政主管 在售项目市场表现 在售项目较少 整体供应相对稀缺 超高层产品以标杆形象实现价格突破 在售项目产品力表现 在高度 硬件配置 高科技运用方面提升产品整体价值 在售项目标准层 产品多采用中心核心筒设计 划分面积较大 户型方正 提高面积利用率 中铁西安中心 绿地中心 在售项目案例 绿地中心 西安第一高打造树立形象标杆 通过高科技系统和硬件配置提升整体品质 项目产品核心价值 高度 270米 为西安在售和在用项目第一高度 奠定项目标杆形象 标识性强 品牌 一线品牌开发商 操作经营丰富 在全国有多个标杆式写字楼项目 具有极强的市场影响力 8大科技系统 智慧型新风置换系统 生态立体绿化系统 感应式恒湿系统 阶梯式水资源综合利用系统 高速势能自发电电梯系统 楼宇综合智能灯光系统 紫外线感应式遮阳系统 办公楼综合隔声系统 硬件配置 层高 单梯服务面积等均为区域标杆 在售项目案例 中铁西安中心 通过高度和硬件提升项目形象 项目产品核心价值 高度 230米 奠定项目标杆形象 标识性强 生态办公 2200个 3负氧离子花园 实现室外花园与室内办公零距离接触 硬件配置 11 3m挑高五星级行政大堂 4 2 5 5m层高 20部国际顶级标准电梯 打造创新国际商务体验 在售项目客户 投资客户关注升值潜力和投资回报率 置业关注点排序 地段 形象 配套 其倾向于购买核心地段标杆物业 超高层 创新立面和独特办公气场可成为吸引客户置业的方向 置业选择 具有较大升值潜力地段的品质物业 置业总价 500万以下 目前购买高新区写字楼的投资客户都是暴利行业或者大企业机构等大投资客户 投资总价较高 选择地段都是核心地段 有很多小投资客户 但是由于写字楼物业总价较高 普通投资客户缺失 高科尚都项目经理 不临路就得想办法把形象展示出来 要么弄个超高层 要不立面特别炫 否则凭啥去你们那买 如果形象很牛 配套也能达到市场水平 客户很有可能去投资 客户认为稀缺就是高端 超高层需求量很大 现在有很多都市之门的客户都等着买我们超高层办公产品 绿地置业顾问 未来供应量盘点 未来供应项目超过10个 主要集中在唐延路版块和锦业路版块 多为超高层产品 总供应量超过100万 竞争压力较大 高新区写字楼甲级写字楼未来供应量盘点 新长安广场超高层 木塔寨项目 未来供应产品案例 禾盛京广中心 通过高度 硬件配置和面积赠送打造项目核心价值 项目产品核心价值 高度 200米 奠定项目标杆形象 标识性强 局部面积赠送 智能体系打造 通过打造智能化办公系统 安保系统 环保解决方案 满足商务精英办公需求 硬件配置 4m层高超越区域平台水平 11m挑空豪华装修大堂体现产品无与伦比的卓越气质 甲级写字楼小结 主要集中于科技路 唐延路 锦业路三大版块 未来供应多为超高层产品 供应量大 竞争压力较大 入驻率较高 甲级写字楼需求较为充足 核心地段甲级写字楼市场实现最好 在用项目主要通过外部形象展示和硬件 服务提升项目核心价值 在售项目通过打造超高层产品 同时从硬件配置 高科技运用等方向打造项目价值点 企业性质主要为民营企业和国企 以金融类和现代服务类企业为主 在用客户多关注产品整体形象 办公舒适度和相关产业进驻情况 投资客户关注升值潜力和投资回报率 地段是第一关注点 写字楼市场研究 甲级写字楼乙级写字楼 市场扫描 在用项目集中在科技路版块和唐延路版块 在售项目和可见供应项目主要集中在唐延路和锦业路版块 太白南路沿线少量供应 荣禾云图中心 瀚源国际 在用项目市场表现 租金在30 90元 二手房售价在0 65 1 6万元 且入住率都在80 左右 需求较为充足 科技路 唐延路版块价值实现高 太白南路沿线物业价值仍有较大提升空间 在用项目产品力表现 产品力参差不齐 太白南路沿线产品力不高 在用项目客户 使用面积在1000平米以下的中小企业客户占比达到87 客户数量充足 民营企业占绝大多数 从高新区目前入驻企业的面积需求来看 面积需求在300 以下和500 1000 的企业较多 从企业性质分析 面积需求在500 1000 的企业以民营企业为主 其次为国企 在用项目客户 客户结构多元化 制造业 工程建筑和地产开发企业数量较多 与现代服务业和金融业处于同一层级 面积需求500 1000 在高新区写字楼企业里占绝大部分 大部分企业在创业期3 5年 需要的办公面积多为500 1000 500 1000 所涵盖的行业类型最广泛 客户群相对复合 制造业 工程建筑和地产开发企业数量与现代服务业和金融业处于同一层级 在用项目案例 迈科国际 通过打造高端产品形象 控制企业客户结构纯粹度 以准甲级写字楼的形象实现租金高溢价 项目产品核心价值 高端产品形象展示 增强可识别性和昭示性 提升产品形象 建筑造型 帆船造型 可识别度高 标志性强 建筑材质 石材搭配Low E玻璃 提升产品品质 奢适大堂设计 大堂面积1000 挑高13m均为区域写字楼项目最高水平 高纯粹度企业客户结构 提升整体办公氛围和档次 与迈科开发商相关金融单位占到61 项目租金与区域平台水平相比较 实现了较高的市场溢价 在用项目客户 老一代乙级写字楼在形象展示 硬件配置和物业服务等方面无法满足客户现有需求 高新路沿线和太白南路沿线写字楼办公年代久远 在形象 配置等方面均不能满足快速发展型企业的要求 代表项目 西部创业大厦 南洋国际 亚美大厦等高新一代办公物业和西部电子社区 紫薇龙腾等太白南路沿线物业 物业现状 形象老旧 内部硬件配套落后 面积划分较小 管理混乱 入驻企业 多以草创型中小企业为主 高新版块多以旅游 科技 通讯 实业 教育 咨询为主 太白南路沿线多以装饰装修 数控 软件为主 行业分布较广 中小型企业多因形象及办公品质外溢至高新区唐延路版块乙级写字楼 外溢比例达到20 以上 高新区最早的写字楼已经满足不了中大规模企业发展的需求 很多企业都外溢到唐延路版块了 毕竟这边是承接核心区的第一圈层 而且商务氛围慢慢形成了 从亚美大厦 南洋国际来我们项目改善的很多 都是大中型发展企业 以前写字间形象 面积都不够用了 需要一个更好的办公环境做长远发展 比例大概能占到20 以上吧 新长安广场销售经理 唐延路发展很快 公共交通也在变好 员工上班很方便 而且这边企业的规模都跟我们差不多 整体办公氛围和形象都符合我们企业的需求 从南洋国际搬过来的 那边什么类型的企业都有 太乱了 我们属于服务性质的公司 形象还是很重要 洛克大厦企业 创业大厦 西部电子社区 在售项目市场表现 销售价格集中于1 1 14万 太白南路沿线产品市场表现较好 在售项目产品力表现 唐延路版块项目较为集中 产品力水平较高 在售项目产品力表现 唐延路版块项目较为集中 产品力水平较高 在售项目标准层 大部分采用中心核心筒设计 部分产品板楼和偏心核心筒设计实现标准层创新 增强办公实用性和舒适度 摩尔中心 瀚源国际 启迪清扬时代 荣禾云图中心 在售项目案例 高新水晶soho 外立面 电梯及车位等硬件配备比肩甲级写字楼 一半开发商自持 双层底下车库连接入户大堂营造双大堂的非凡尊贵感 2部总裁专属电梯 划分圈层感 1 1 3的高车位配比 玻璃幕墙 干挂石材的外立面设计 塑造品质外观 标准层1800 划分成110 239 面积段 合理的面积区间划分 既能满足中小型企业需求 又满足大中型企业整层办公需求 项目产品核心价值 在售项目案例 都市之窗 西安首个纯钢结构写字楼 多重智能系统并用 客户对建筑结构 高科技运用不敏感 市场表现一般 项目产品核心价值 钢构 西北首座纯钢结构融合体 抗震性能极佳 空间可随意分割 户内有效使用面积提高5 8 多重智能系统并用 新风系统 提高室内空气品质 保证工作环境的舒适度 27层过滤直饮水系统 项目特设纯净水制水车间 满足办公直饮水需求 地缘热泵中央空调 利用地下可再生能源 实现24H不间断恒温 降低传统中央空调运行费用 最大化节约办公成本 智能停车 西北第一家智能停车库 5层地下停车场 1300多个充裕车位 客户关注价格 面积和硬件配套 对建筑结构和高科技运用敏感度不高 在售项目案例 禾盛京广中心 纯玻璃幕墙打造准甲级高端产品形象 通过面积赠送提升产品性价比 市场实现较好 项目产品核心价值 建筑形象 总体设计感较强 纯玻璃幕墙打造 提升产品高端品质 实现项目高形象 硬件配套 通过硬件材质和品牌控制成本 提升舒适度 面积赠送提高性价比 3 送露台面积 61 89 4 送露台面积 30 45 1200 平层单位赠送大视野空中花园 实现有氧办公 在售项目案例 摩尔中心 板楼 偏心核心筒设计实现标准层创新 蜂窝铝扣板立面材质 控制成本的同时实现产品的昭示性 项目产品核心价值 建筑形象 蜂窝铝扣板立面材质 实现客户制定化和成本控制 树立产品形象 提升产品品质 标准层创新 板楼设计 通风采光优势明显 偏心核心筒 南向优质单元数量多 核心筒分散设计 部分单元独享走廊公共空间和电梯入户设计 增强尊贵感 在售项目案例 启迪清扬时代 通过规模化产品打造形成高品质写字楼集群 营造浓厚办公氛围 提升产品附加值 项目产品核心价值 外部形象 超高层异形外立面 树立区域标杆 提升项目昭示性 规模 34万 的超大规模 8栋高品质写字楼产品形成产品集群 营造浓厚办公氛围 硬件配置 3 6m层高 12m挑高 800 豪华大堂 高速WiFi全楼覆盖 3200个车位配置 在售项目客户 自用客户关注产品昭示性 性价比 面积划分和办公舒适度 对高科技运用 新型建筑材料等不敏感 我们项目是西北第一家纯钢构建筑 同时也使用了一系列的高科技系统 27层过滤直饮水系统 新风系统 地源热泵中央空调系统 但这些对客户的吸引力不足 反而加大了购买成本 客户关注更多的仍然是价格 地段 产品后期好不好用 都市之窗置业顾问 300 600 的产品销售最好 其中自用的占到三分之二 而投资客户更倾向于购买200 300 更小面积的产品 自用客户的关注点和投资客户的不同 他们更关心价格 层高等 对办公舒适度有较高要求 高新水晶soho置业顾问 近两年唐延路办公环境 办公氛围都渐渐有了起色 在高新区口碑还是算不错的 很多企业都慕名而来 从长期发展来看 专业写字楼肯定是商务办公的首选 商住楼只是一个过渡的产品形式 有存在的空间 但不会成为成熟办公区的市场主流 企业越成熟 规模越大 发展越稳定 对专业写字楼的需求就越多 但目前企业的想法也在慢慢转变 小公司来看专业写字楼很多 可能是觉得专业写字楼更有品质 更有保证 从客户心理转变和需求上来看 专业写字楼市场机会挺大的 禾盛京广中心置业顾问 在售项目客户 投资客户更关注产品价格 升值空间 面积划分和周边环境配套 产品本身纯玻璃幕墙的外立面能够提升项目整体形象档次 再加上面积赠送 提高了产品的性价比 面积区间最小划到了80多 降低了投资成本 禾盛京广中心置业顾问 金石柏朗是太白南路沿线新一代写字楼里的标杆产品 它通过大方简约的外观设计满足客户对产品外部形象的需求 高面积赠送实现零公摊 产生了高性价比 135 830 自由分割 给投资客户提供了更多的选择 金石柏朗置业顾问 未来供应产品 主要集中在唐延路和锦业路版块 供应量较少 太白南路与科技路版块基本无供应 乙级写字楼小结 主要集中于科技路 唐延路 锦业路三大版块 太白南路沿线少量供应 未来供应项目较多 供应量较大 竞争压力不及甲级写字楼市场 在用项目需求较为充足 科技路 唐延路版块价值实现高 太白南路沿线价值实现较低 在售项目功能实用 性价比较高的产品可实现溢价 在用项目外部形象老旧 硬件配套及物业服务较为落后 在售项目整体形象实现突破 在标准层面积划分 物业服务 实用性方面均有发力 面积需求在300 以下和500 1000 的企业较多 自用客户关注产品性价比和实用性 投资客户更关注产品价格 升值空间 面积划分和周边环境配套 公寓市场研究 商务公寓居住公寓 在用项目市场格局及表现 在用的SOHO公寓集中在唐延路沿线 租金实现约为60 70元 月 可实现85 以上的入住率 市场需求旺盛 56 世界500强等有实力的大规模企业就那么多 需求的面积毕竟有限 高新区的企业支撑还是要靠中小企业 这类企业是办公市场的主力 高新不缺100元 平米以上的写字楼 缺的是品质有保证 租金在50 60元 平米左右写字楼 这也是旺座现代城 旺座国际成功的原因 二手房访谈市场最好卖最好租的还是像旺座系列的产品 办公品质 高性价比 符合高新主流企业的需求 高新国际租售中心 在用项目产品力表现 太白南路在用SOHO公寓数量少 配套老旧 整体与乙级写字楼相比 硬件配套及物业费较低 实用性强 58 在用项目案例 旺座现代城 通过高品质形象和实用功能配置 紧抓区域投资及成长型中小企业需求 成为销售奇迹 实现高入住率 项目价值点 立面简洁大气 白色铝塑板幕墙和玻璃窗营造出非凡的现代感 地标感极强 超大面积挑高公共大堂 拔高项目整体商务办公形象 销售面积100 250 为主 面积控制 低总价 通风采光效果好 办公舒适度高 配备户式中央空调分户核算 满足成长型中小企业办公需求 在售项目案例 金石柏朗 板楼设计和酒店式物业服务提高面积实用性和办公舒适度 市场实现良好 项目产品核心价值 面积赠送 整层产品实现140 面积赠送 提高产品性价比 标准层创新 板楼设计 通风采光优势明显 135 830 自由分割 满足中小企业使用需求 共享会议室设置 降低企业运营成本 品质物业 金石物业 24H酒店式物业服务 写字楼体量为20000 已销售18000 价格区间为9800 12000元 市场表现良好 1 对使用成本敏感企业还属于创业期 能省则省 租金最好不要超过60元 平米 专业写字楼公摊很大 后期使用成本太高 2 对产品层面关注主要体现在立面 大堂等形象部位及电梯等硬件配套选择旺座国际很大的原因就是立面很有质感 品质感和昭示性很强 旺座国际入驻企业电梯要够用 最好不要出现挤不上的情况 海星的层高能再高一些就好了 3米的层高有点压抑 海星客户3 对空调 物业要求往左现代城的物业不错 周边有什么施工的比较吵 给物业打个电话就解决了 但是我们在西晒这边 很热 空调不是特别凉快 旺座国际入驻企业 中小型企业关注空调 电梯等设备后期产生的费用大小 关注租用面积的实际使用率高低 对于办公形象和品质的关注在成本考量下 还没有特别高端的需求 这类企业集中的写字楼一般产品力和形象都不会特别好 玛雅旺座现代城店店长 在用项目客户特征 租赁客户多为创业型 发展初期的中小型企业 以流通行业 业务型公司为主 办公面积需求在300 以内 关注办公成本及实用性 主要为一些创业期或发展型的中小企业 包括电子 材料 通讯 贸易 IT 地产 服务 能源类行业 行业类别丰富 客户 以企业办事处 创业期 发展期的中小企业为主需求面积以200 300平米为主 目前随着企业的发展 部分需要整层或半层面积 在用项目小结 在用的SOHO公寓主要集中在唐延路沿线 太白南路沿线数量较少 租金实现约为60 70元 月 可实现85 以上的入住率 市场需求旺盛 在用SOHO公寓配套老旧 整体与乙级写字楼相比 硬件配套及物业费较低 实用性强 整层分割为小面积区间出售 总价较低 租赁客户多为创业型 发展初期的中小型企业 以流通行业 业务型公司为主 办公面积需求在300 以内 关注办公成本及实用性 整体市场 市场表现 产品力 1 2 3 客户 4 在售项目市场格局及表现 在售SOHO公寓主要分布在唐延路和太白南路版块 市场存量超过10万 价格平台约为8000 9000元 平台去化水平约1500 月 高科尚都凭借地段及性价比优势远远超越市场平台 在售项目产品力表现 通过比乙级写字楼稍低的配套实现办公需求 品质大堂提升企业形象 硬件设施略有提升 在售项目标准层 多为中心核心筒的SOHO产品设计 部分项目创新南北通透标准层设计增加了办公的舒适度 嘉天国际标准层 16空中花园 天井 尚中心采用了标准层创新 融入了天井和空中花园的设计 在提升采光通风的同时 增加项目整体生态宜居感和办公舒适度 旺座现代城标准层 嘉天国际与旺座现代城的标准层属于中规中矩的设计 影响通风和采光 降低办公舒适度 尚中心loft45 两室两厅 上上国际商务59 上上国际商务115 在售项目户型 户型方正 根据办公需求分隔小开间 每户配备卫生间可居住可办公 拓宽功能空间 在售项目案例 上上国际 太白路成熟地段可自由商务组合的商务办公写字楼 面积区间划分合理 小户型居多 客户认可高 项目基本情况 区位 位于太白南路与科技路交汇处 项目高新中央商务圈 太白路轴心区及小寨潮流圈的核心交汇地段 有着强大的地段集群效应 项目是一栋写字楼 占地3453 平方米 建筑面积为30270平方米 共21层 每层面积为1000平方米 共525户 每层有21户 层面积为1000 每层有4户38 4户51 9户60 4户55 户型可以打通组合 1 4层为底商 商业自持 西面设有高层立体停车位 在售项目案例 尚中心 在核心地段优势下通过产品创新打造具有生态价值的双板式loft公寓 客户对生态感知度高 但对loft形式并不敏感 市场表现较好 项目价值点 区位 位于高新路十字南200米高新中学对面 由南北走向的板式建筑构成的公寓 楼体中间有16座空中花园 80米的挑高的立体庭院 精装修loft公寓 在售项目案例 糖果house 位于唐延路南段 商务商业氛围较差 项目自身品质不高 去化速度较慢 项目基本情况 区位 高新沣惠南路 水晶岛西侧 项目是四栋公寓楼 占地1266平方米 建筑面积为70000平方米 共31层 共1086户 每层有8 11户 有41 103 区间段户型 1 2层为底商 还未出售 41 大开间售罄 还有70 103 大户型没卖完 投资客户分类 第一类是写字楼专业的投资高手 对于写字楼的投资优势较为了解 主力客户之一 第二类是自用兼投资类客户 这些客户往往拥有自己的公司 购买物业自用 但视租赁前景以及企业发展状况也愿意将物业出租 主力客户之一 第三类是项目周边社区业主 因看重区域发展潜力而选择小户型产品投资 世联高新中端写字楼市场销售市场研究 2009 2010年 在售项目客户特征 购买客户以纯粹投资客户和自用兼投资的企业类客户为主 关注区域发展潜力 项目投资门槛 投资回报率及实用性 旺座国际因为是综合用地 牵扯到个人所得税问题 最开始卖的时候很便宜 去年涨到8000 9000元 平米 现在都可以卖到1 5万 平米 当初买的时候才6000元 平米 现在都涨到1 5 1 6万 平米 这才几年时间 投资回报率很诱人 投资客户主要看中的是外立面 形象要好 后期才好出手 其次会关注电梯 层高 空调等基本配套 主要还是以租赁的需求来选择产品 部分自用兼投资的企业对品质关注多一些 会看大堂 电梯等配套 毕竟关系自己以后的使用 旺座国际租售中心 置业逻辑 发展中的商务新区 高性价比产品 产品配置 旺座国际在科技路和唐延路交口 发展很有优势 当初买的时候虽然区域发展不好 但是投资的眼光要长远 现在证明我的眼光没有错 神木李总 旺座国际投资客户 在售项目小结 在售SOHO公寓主要分布在唐延路和太白南路版块 市场存量约10万 价格平台约为8000 9000元 平台去化水平为1500 月 高科尚都凭借地段及性价比优势远远超过市场平均水平 品质大堂提升企业形象 硬件设施略有提升 创新南北通透标准层设计增加了生活与办公的舒适度 购买客户以投资为主 以纯粹投资客户和自用兼投资的企业类客户为主 关注区域发展潜力 投资回报率及实用性 整体市场 市场表现 产品力 1 2 3 客户 4 公寓市场研究 商务公寓居住公寓 在售项目市场格局 目前在售的居住公寓主要分布在丈八北路 团结南路及科技路沿线 多以商务商业综合体的形式出现 市场存量70万 以上 在售项目市场表现 月均去化约20 30套 部分项目凭借地段及性价比去化较快 平台价格水平约7000 8000元 整体去化速度相当的情况下 精装修及酒店式公寓可实现更高溢价 市场表现 销售速度 月均去化在10 30套 月 大都荟和西熙CC凭借高性价比实现快速去化 销售价格 居住公寓以7000 8000元 平米为主 酒店式公寓实现高价11000 13000元 平米 在售项目产品力表现 主力户型基本在30 60 30 50 为市场畅销面积区间 精装修约占50 在售项目户型 大开间 面积区间在30 40 开间在3 8米以上为能满足居住舒适度的户型 赠送面积最高在10 左右 高新水晶城 43 72 大开间 开间4 2米 进深8 3米 铂悦 37 58 一室一厅 客厅 卧室开间3 86米 进深7米 铂悦 高新水晶城53 65 一室一厅 客厅 卧室开间3 86米 进深7米 在售项目户型 一室一厅 面积在45 以上 在楼体设计的边角位置 通常采光不好 户型占比会影响该类产品整体户型舒适度 赠送面积在3 4 高山流水和城46 25 一室一厅 卧室方正进深3 3 客厅开间4 6 进深3 3米 赠送3 龙记观澜山47 99 一室一厅 卧室开间2 8米 整体进深7 3米 阳台面积半赠送4 高新水晶城73 53 两室一厅 大卧室宽4 5米 小卧室宽2 6米 客厅宽3 9米 进深8 4米 铂悦74 50 两室一厅 大卧室宽3 9米 小卧室宽3 4米 客厅宽3 8米 进深6 2米 大都荟88 63 赠送5 两室一厅 大卧室宽3 3米 小卧室宽3 0米 客厅宽3 4米 进深9 4米 在售项目户型 两室一厅 产品面积在70 以上 能基本满足居住舒适度 一般赠送阳台面积 在售项目案例 高新水晶城 位于高新CBD一期核心位置 城市综合体项目 但公寓单价较高 整体市场表现一般 项目基本情况 区位 高新华润万家高新店南邻 高新路与科技二路十字 项目是高新水晶城总用地面积36784平米 地上总建筑面积20万平方米 其中商业建筑面积58864平米 住宅建筑面积51040平米 公寓面积57360 办公建筑面积34840平 1号楼公寓28层 4梯16户 3号楼公寓31层 4梯17户 面积区间约为42 89平米 2号楼商业4梯2户 1期906户 公寓876户 商业20户 公寓 公寓 在售项目案例 高山流水和城 位于高新商务区一期与二期交汇处 产品面积区间跨度过大 市场畅销产品40 50 占比较少 市场表现不佳 公寓 住宅 项目基本情况 区位 高新西万路口西北角 太白南路与丈八东路交汇处 高山流水和城占地约55亩 总建筑面积约22万余平方米 项目由6栋19 33层高层和公寓构成 共1967户 户型区间有50 59平米一室一厅 80 90平米的二室二厅 110 130平米的三室二厅 145平米四室两厅 4 5 是公寓楼 现房 在售项目案例 都市之窗 客户对高科技的感知度不强 并且项目刚入市还未开始大面积宣传 市场表现不佳 B A C D 项目价值点 纯钢结构大型商业综合体 A B C D四栋组成17万平方米的商业综合体多项高科技 项目融入多项高科技智能化配置 公寓27层直饮过滤水 新风系统 节能系统等 在公寓购买客户中 直饮过滤水系统有一定的吸引力 在售项目客户特征 以投资客户为主 少量自用客户 关注地段 对价格很敏感 追求高投资回报率 置业关注点排序 价格 地段 投资回报 客户访谈纪要 我选择这里主要是因为价格和地段 高新区上班族很多 将来租给年轻白领收益肯定不错 投资回报率肯定不错 大都荟客户 苏女士 29岁 置业目的 投资 我家在东郊 女儿在高新一中上学 离家太远 很不方便 在这里买一套就是为了孩子上学方便 将来孩子毕业了就打算出租 高新水晶城客户 刘先生 40岁 置业目的 自用兼投资 在售项目小结 目前在售的居住公寓主要分布在丈八北路 团结南路及科技路沿线 多以商务商业综合体的形式出现 市场存量约76 3万 月均去化约20 30套 部分项目凭借地段及性价比去化较快 平台价格水平约7000 8000元 整体去化速度相当的情况下 精装修及酒店式公寓可实现更高溢价 小户型占比大 且30 50 为市场畅销面积段 大开间面积区间在30 40 一室一厅面积在45 以上 两室一厅产品面积在70 以上 一般赠送阳台面积 以投资客户为主 少量自用客户 关注地段 对价格很敏感 追求高投资回报率 整体市场 市场表现 产品力 1 2 3 客户 4 商业市场研究 整体商业市场 西安市商业市场处于量价齐升的局面 2012年商业成交面积突破百万平米 预计2013年商业成交量将继续攀升 西安市商业成交面积呈现逐年上升的局面 年成交面积增长率在15 20 之间 2012年商业成交面积突破100万 达到106 32万 预计2013年将达到129 72万 2013年上半年西安市商业成交均价下降至约12000元 以价换量的效应明显 高新商业格局 高新商圈和电子商城商圈是高新版块商业核心 集中商业分布在科技路和太白南路沿线 太白南路东侧和高新路两侧大型住宅社区和写字楼周边分布社区商业 整体呈现两核四带的商业格局 项目位于两大商圈之间 唐延路 高新路 太白南路 科技路 城市商圈 高新商圈在高新路 科技路交汇处 居于高新区铂金位置 电子城商圈做为西高新的东门户 为太白南路商业发展提供强大助力集中商业 目前 随着高新区的建设发展 科技路为轴衍生现代商务服务带 中高端百货密集 是高新商业发展最成熟的区域 太白南路为轴形成电子数控产业带 电子和日用百货集中 是高新商业发展最悠久区域社区商业 唐延路 高新路和太白南路这三条路周围分布着大量的商务办公及居住社区 底商围合形成服务与周边白领和居民的商业街 汇集了大量人流商业街 电子商城商圈内有餐饮百货为主的商业街 金鹰百货 世纪金花 香格里拉 卜蜂莲花 华润万家 国美电器 民生家乐 赛格电子 人人乐 人人乐 苏宁电器 旺座商街 枫林绿洲 栗园商街 兰乔欧洲街 紫薇尚层 集中商业特征 集中商业分布在区域内主要道路交汇处 高新以中高端百货为主 太白南路以满足日常生活和电子电器为主 金鹰百货 世纪金花 国美电器 赛格电子 人人乐 集中百货 中高端百货 从高新路十字依托高新国际大厦裙楼 海星广场聚集着世纪金花 金鹰高端百货 引进着国际品牌的入驻 形成高消费人群的购物场所 中端百货 太白南路中段依托电子城商圈拥有栗园购物广场 引进人人乐超市和国内一线品牌的入驻 形成城南人群的购物场所 电子电器类专业市场 太白南路依托紫薇龙腾大厦裙楼和栗园购物广场 分别引入国美电器 赛格电子商城和苏宁电器 形成区域家电电子消费人群的购物场所 苏宁电器 高新区集中商业分布图 集中商业典型个例 高新金花 定位中高端 以百货为主 兼有餐饮 娱乐等多种业态 客户以高新区高端客户为主 世纪金花高新店地处高新区核心地段 以高端百货为主 兼有餐饮 娱乐 健身等多种业态组合 是一家超前的 时尚的 高品位的购物场所 硬件设施及购物环境好 典型的港式装修风格 在商场的装修上和电梯 中庭等细节的处理上相对较好 作为西安高新区最早出现的零售物业 至今在硬件设施 装修方面都领先于同区域内其他物业 目标市场定位重点锁定西安地区高端市场 主要吸引来自高新区以及周边地区高收入客群 集中商业典型个例 金鹰国际购物中心 定位中高端 突出时尚生活理念 组合国际 国内时尚品牌 与金花共同形成了高新商圈 金鹰国际购物中心毗邻世纪金花 定位中高端客户群 突出时尚 生活形态 概念 组合国际 国内时尚品牌 拥有餐饮 休闲 娱乐等丰富业态 品牌层次与金花较为丰富 餐饮相对低端 金鹰国际与世纪金花存在竞合关系 二者共同树立起区域高端商业形象 形成高新商业商圈 已经成为高新区时尚人士首选的购物目的地 但二者同时分享客群 存在一定的竞争关系 集中商业典型个案 栗园购物广场 定位中端百货 引入国内时尚品牌 中档餐饮休闲配以少量中高端餐饮 满足日常消费需求 栗园购物广场 定位中端客户群 引入大型购物超市 休闲影院及国内时尚品牌 拥有餐饮 休闲 娱乐等丰富业态 品牌层次居中 餐饮层次丰富 广场店铺月租金一层220 300 二层60 90 集中商业典型个案 西部电子商城是主营IT产品的专业市场 服务城南和高新客户 国美电器和苏宁电器以家电专业零售为主 服务周边客群 电子商城 紫薇龙腾底商国美电器 电子二路苏宁电器 社区商业特征 太白南路多为沿街居住大盘1 2层底商 首层租金约180 200元 一拖二约90 130元 以零售和生活服务类业态为主 二层空置率较高 民生家乐 金泰假日花城 兰乔欧洲街 紫薇尚层 新一佳 兰乔圣菲 罗曼公社沿街底商 以休闲 教育为主 2层空置率较高 紫薇尚层沿街2层底商 以休闲 餐饮为主金泰假日花城铺面小的零售 生活服务为主 太白南路 裕昌太阳城 高新区太白南路社区商业分布图 社区商业特征 高新路社区商业集中在北侧及南侧 以满足周边商务及生活需求为主 首层租金约200 220元 整体租金实现最高 领先时代 尚品国际沿街2层底商 以餐饮 打印店为主 枫林绿洲 云顶园沿街2层底商 以零售 餐饮为主 华润万家 枫林绿洲 领先时代 尚品国际 橡树星座 高新路 高新区高新路社区商业分布图 社区商业特征 唐延路 沣惠南路商业氛围较弱 以写字楼底商为主 业态以商务服务为主 辅以少量超市 餐饮等业态 首层租金实现150 180元 二层租金约80 100元 租金实现尚可 但空置率较高 民生家乐 沣惠南路 唐延路 旺座国际 盛大时代广场 唐沣国际 华晶商务广场 新长安国际 数字大厦 迈科国际 旺座现代城 洛克大厦 汇金国际 橡树街区 空置率较高 一层20 二层以上60 齐鲁银行渣打银行 兴业银行 洗浴 餐饮 游泳 中信银行重庆银行 广本4S店 迈科底商 卜蜂莲花 唐沣国际铺划面积较大 橡树街区空置率较高 沣惠南路 唐延路社区商业分布图 社区商业特征 白沙路为断头路 沿线只有南侧的枫林绿洲底商 一拖二形式 租金约60 70元 以商务办公和生活休闲 汽车服务等业态为主 租金实现较差 科技六路 枫林绿洲 枫林绿洲沿街一拖二底商 以商务办公和生活休闲为主 少有空置 高新区白沙路社区商业分布图 白沙路 社区商业特征 科技六路目前以枫林绿洲 兰亭坊等社区底商为主 一层或一拖二形式 以休闲和精品零售为主 首层租金约100 150元 未来将出现锦世达等多个集中商业 商业发展前景较好 兰亭坊 兰亭坊沿街2层底商 以休闲和精品零售为主 少量空置 枫林绿洲沿街商铺少 主餐饮 科技六路 高新区科技六路社区商业分布图 建邦华庭 商业街特征 栗园商业步行街主要为沿街二层商铺 少量三层 小型餐饮和服饰类店铺为主 首层租金约120 130元 月 经营状况较好 栗园商业街 一层以服饰为主 二层以小型餐饮为主 辅少量休闲养生 未来供应 在售项目均为小体量沿街商业 约5 3万 未来供应均为中大规模集中型商业 约40万 竞争压力较大 典型项目 中大国际悦西安项目规划有国际奢侈品购物中心 餐饮 休闲和美容等业态 为高端财富人群提供一站式购物体验 奢侈品购物中心部分楼层品牌分布 GF LV GiogioArmani Prada StefanoRicci1F LV Tad s RogerVivier Maxmara FENDI Versace Piaget Bvlgari SalvatoreFerragamo Tiffany 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