广西北海和安商港专项市场分析报告.doc

精品资料网（） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（） 专业提供企管培训资料广西北海和安商港专项市场分析报告广州凌峻房地产策划推广机构2003年9月目 录第一部分：前言 /2第二部分：北海市宏观市场调查 /3（一）、北海市基本概况（二）、北海经济发展现状（三）、北海的未来城市规划第三部分：北海商业市场调查 /9（一）、北海商圈分析（二）、海城区商业网点分析（三）、海城区商业业态分析（四）、北海商业物业发展现状的分析第四部分：区域竞争对手调查 /20（一）、在营项目分析（二）、在建项目分析（三）、专业市场分析第五部分：目标群体分析 /35（一）、经营者分析（二）、消费者分析第六部分：北海商业发展趋势预测 /40第七部分：项目优劣势分析 /42（一）、项目基本情况（二）、项目SWTO分析第八部分：总结及建议 /48第一部分：前 言市场研究通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的商业地产市场的供求状况，项目所在区域同类项目的现状及客户的租赁行为进行调研分析，再结合项目的SWTO分析，在此基础上，为项目进行市场定位提供市场依据，从而为项目制定合理的产品开发策略和招商策略。市场调查是市场研究和分析工作的基础部分，是所有决策的基础，好的市场调查可以了解市场至目前为止的静态状况，市场研究则是为市场未来的发展做出动态预测，市场分析的重点在于找出市场结构的薄弱部位、市场空白点及未来可能的需求增长点，“调查”是不可缺少的一环，而“分析”则是最重要的一环。为使本项目能在激烈的竞争环境中脱颖而出，迅速实现招商目标，策划前期的市场调查和市场研究显得尤为重要。为此，凌峻机构组成了专项小组对北海市的商业市场进行了为期四天的深入专项调查。项目小组通过对项目地块实地考察，周边环境走访，竞争项目的点对点式调查，收集到市场的第一手资料；同时，结合通过各种渠道获得的市场资料和进行对经营商家的访谈，对该项目所在海城区的商业地产市场和商业零售市场作了深入的调查，顺利地完成市场的实地调查工作。本分析报告是经过我司调查人员对北海市的商业物业及项目周边商业环境进行实地专项调查后，结合和安商港的实际情况而形成。第二部分：北海市宏观市场调查（一）、北海市基本概况北海地处广西南端，北部湾东北岸。西北距南宁206公里，东距广东湛江198公里，西南距越南海防157海里,东南距海口市147海里。市区南北西三面环海。全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，共有27个乡镇（3个乡、24个镇），总面积3337平方公里,市区面积957平方公里，2002年年末北海市全市总人口145万人，其中市区人口52万人。北海市背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越，是西部地区最便捷的出海口，也是西部地区唯一的沿海开放城市。1984年4月被国务院确定为进一步对外开放的十四个沿海旅游城市之一，既享受东部沿海开放城市的优惠政策，又享受西部大开发的优惠政策，是广西对外开放的龙头地区。（二）、北海经济发展现状1、北海市经济发展现已进入加速轨道北海是西部地区唯一同时拥有机场、深水港口、铁路和高速公路的开放性城市，先后被国家定为沿海开放城市、边境贸易区、国家旅游度假区、经济协作开发区，为北海的经济发展提供了更广阔的发展前景。各类经济指标实现新的突破,增幅均呈两位数增长, 其中2002年国内生产总值达到138亿元，比2001年增长10.7%， GDP的增长幅度每年均远超全国78%的增长水平，显示近年来北海市经济得到持续、稳定的发展，固定资产方面的投资额更达到30%的增长率。20012002年北海市各项经济指标各项经济指标2001年2002年增长（%）国内生产总值124.7亿元138亿元10.7人均国内生产总值8579元9465元10.3财政收入10.7亿元11.6亿元8.7城市居民人均可支配收入7013元7714元10.0城市居民人均消费支出5406元农村居民人均纯收入2265元2454元8.3社会消费品零售总额37.4亿元40.7亿元9.0城乡居民储蓄存款80.63亿元85.8亿元6.4恩格尔系数46%固定资产投资19.9亿元26亿元30.7外贸出口0.8亿美元1.1亿美元34.3从北海各类经济指标发展状况来看，总体经济发展增长较快。而从北海的人均国内生产总值与社会消费品零售总额来看，北海市民的生活水平虽然已实现了跨越性的进步，但政府的财政收入、居民人均可支配收入、人均消费支出和社会消费品零售总额仍处于较低的水平，对北海市商业流通领域的发展存在一定的制约。根据恩格尔系数定律原则，随着家庭和个人收入的增加，收入中用于食品方面的支出比例就越小，一个地区恩格尔系数越大，则表示该地区居民生活越贫困，反之，生活越富裕，恩格尔系数就越小。按联合国标准，恩格尔系数低于40%为富裕生活水平，2001年北海市恩格尔系数仅为46%，属全国的中等水平，表明北海市城镇居民用于日常生活方面的消费支出仍然占主要比例。2、产业结构得到有效的调整地产泡沫浩劫之后，经过了一段长时间的市场培育与酝酿，沉寂一段时间的北海经济目前已经开始复苏，第二、第三产业的比重具有明显的增长，政府着力促进北海地产与商业的发展,使得北海的地产与商业朝着良性的发展增长势头，产业结构更得到了有效的调整，加快了北海城市化的进程。经过分析，2002年北海市产业发展状况如表格所示：产业产值（亿元）产值份额增长率第一产业38.527.9%4.5第二产业40.629.4%18.0第三产业58.942.7%12.0合计138.0100%将2001年与2002年的产业发展结构比较，产业结构基本无较大的调整，第三产业仍占主导地位，但第三产业的增长幅度却比第二产业要慢，而且北海本身的零售消费总额水平并不高，表明北海对外来消费具有较强的吸纳能力，旅游业对第三产业产值的增长贡献较大。如果房地产业与商业的发展得不到强有力的支持,将不能有效促进第三产业的迅速发展。1）工业北海的工业发展迅速，高产值企业不断涌现，产品结构得到有效的调整。由于大型石化基地的启动与恒基伟业等大型企业的进驻，将更大程度地加速第二产业的发展，同时因为这些企业吸纳了大量的从业人员进入北海工作和生活，也将为北海的商业市场提供更多、更大的商机。2）交通物流a、随着成都至北海高速、桂海高速与粤桂高速的全线贯通，将会大大地缩短了北海与其他城市的时间距离。b、北海机场新航站楼即将落成，更有利于吸引更多的游客来北海进行旅游消费。c、北海港正在兴建5万吨集装箱专用码头，有利于建立北海较强的海运外贸体系。北海市已形成海陆空四通八达的立体交通运输网络，有利于加快了北海物流体系的建立与物流的运转，同时，也促进了北海商业及旅游业的发展。 3）旅游旅游业北海的四大支柱产业之一，2002年北海旅游业总产值18.2亿元，占北海市GPD的12%，占北海市第三产业总产值的30%。北海市20012002游客量与旅游收入分别为：类别年度游客量旅游收入人数（万人）同比增收入额（亿元）同比增20013519.7516.5 3.320023859.5718.210.3（三）、北海未来城市规划1、一个中心两个翼布局框架是“一个中心两个翼”，即以市区为中心，以合浦县城和铁山港区为两翼。市中心区又划分为10个功能区和三条滨海旅游度假带（北部岸线滨海旅游带、西南部岸线冠头岭-白虎头旅游带即银滩西部景区、南部岸线侨港-大冠沙旅游带即银滩国家旅游度假区）。东西向北海大道连贯银滩西区、出口加工区、软件科技园、药业科技园、众多金融机构和星级酒店，北海大道改造建设工程的完工，更加强化了北海城市整体规划布局的功能性。2、建设现代化商贸旅游海滨城市按照北海市“建设现代化商贸旅游海滨城市”的要求，加快城市建设，拓展城市空间，营造良好的生态环境和投资环境，树立城市整体经营的理念，把城市作为一个资源聚合体，将城市管理与市场经济结合，使城市管理自身也融入城市经营的范畴，实现城市管理的社会化、企业化。3、构筑崭新的商业架构北海的商业步行街即将在长青路与富贵路兴建。商业步行街是提升城市品位的重要标志，随着北海新一轮大开发的开始，市委市政府从加快城市化进程、提高城市功能的角度出发决定兴建一条具有购物、休闲、饮食、旅游、观光功能于一体的商业步行街。长青路商业步行街西接北部湾广场、东连长青公园，和安商港位于长青路步行街的龙头位置，两个大型项目互相配合，将以崭新的商业模式和消费模式，打破北海目前的商业格局。小结：1）北海市的商业发展水平和社会消费水平仍处于较低的水平，迫切需要更高品位的、新兴的商业模式来刺激消费市场。多项经济指标也表明，北海市具有得天独厚的自然条件“东部的环境，西部的政策”，随着经济的发展、恩格尔系数指标的逐步下降，北海的商业市场将有更大的发展潜力和发展前景。2）旅游业是北海市第三产业的龙头，在一段相当长的时间，旅游业仍将是北海的主要支柱产业，旅游业的发展将会带来庞大的消费群，有助促进商业、餐饮业的同步发展，前提是商业物业的发展也要跟上时代发展步伐。3）政府一方面加大了整治烂尾工程的力度，另一方面对北海市的市容市貌进行大力改造，并不断对产业结构进行优化调整，大大地提高了北海投资环境的商业价值，也加速了北海城市化的进程。优越的投资环境将会吸引大量的外资投入，势必会加快北海的商业发展步伐。4）随着城市的整体规划出台，长青路将建成为北海第一条商业步行街，打破原来的商业架构，有利于提升和安商港的商业价值与发展潜力，两个大型商业机构的建成，一定会成为北海市的亮点工程，成为游客在北海的又一个极具特色的购物、观光、旅游景点。第三部分：北海商业市场调查（一）、北海商圈分析社会经济和房地产业的发展，必然导致城市的扩张、旧城的改造，令整个商业市场面临重新“洗牌”的格局，给商业物业提供了巨大的发展机遇。目前，北海只有一个成熟的商圈。北海的商业格局由北部湾路商圈为主，以解放路、四川路、中山路、富贵路、长青路及北京路等零星商业为辅，组成一个传统的商业架构。北部湾路商圈位于北海市中心区域，主要商业集中在北部湾路与四川路交接处、北部湾广场西广场一带，众多大中型商场拱卫，云集了北海最具影响力的商场，如新力购物广场、宝谊大厦、启东商城、好好佳超市等大型商业项目，规划完善，商业气氛浓厚，辐射力较强，能吸引周边地区的消费者前往消费、购物。北部湾路商圈所经营的品类丰富、集中，是北海市消费、购物人流最为聚集的地方，也是商家经营的首选之地。现正经营的商场不论是商场的硬件，还是经营的软件方面，都已明显落后于市场的发展，不能满足北海市民提高生活质素的需求。随着城市规划的完善，传统的商业格局已逐渐发生了较大的变化，长青路步行街的规划与和安商港的建设，将使商业重心逐步朝北部湾广场东广场、长青路一带转移，由此逐步形成了北海市新的商业格局。而同时，富贵路步行街规划的实施，对强化现行北部湾广场西广场区域的商业优势有明显作用。可以预见，以北部湾广场为中心即将形成西广场与东广场区域的商业竞争局面。北部湾路商圈区域有1、2、3、5、6、7、8、9、北生药业专线车等多路公交车经过，交通便捷度北海最佳，从北海市区各个方向，都可以轻易到达，为北部湾路商圈的繁荣输送了众多的客流量；同时，北海客运车站就设于圈内，往来北海至周边地区的客商都在这里乘车，如：北海至南宁、柳州、桂林、吴州及合浦，更方便外地消费者购物。（二）、海城区商业网点分析1、商业区较集中零售业：北海市的商业主要集中于北部湾路及四川路交接处一带，各大商家都逐渐向北部湾广场区域靠拢，形成一个商业气氛极浓的商业重地，将北海的人流、物流、资金流及信息流都汇集于此，体现了该区域的商业价值及升值潜力。餐饮业：主要集中在外沙岛。外沙岛集美食、购物、旅游、娱乐于一体，是北部湾最大的海产品集散中心、北海最大的珍珠市场、土特产市场和海鲜餐饮市场。2、商业网点较分散1）北部湾路北部湾路是北海人流量最旺盛的一条主干道，是传统的商业旺街，新力、宝谊、启东等商场同在北部湾路的一条线上，交通便捷，有多路的公交车经过，毗邻北部湾广场。北部湾路一旁的临街铺面的开间较大，经营范围多样，以柒牌服装、自由鸟服装、歌莉娅服装、森马服装等品牌专卖店为主，还有茂昌眼镜行、中国移动通信专卖店等业种。品牌服装的店面营业面积多是在50平方米左右。2）解放路以国通购物中心为商业龙头，南与北部湾路相接，北与中山路相接，属原老城区范围，但因其借国通购物中心聚集人气的辐射影响，具有一定的人流量。然而解放北路虽与解放南有一路之隔，但由于国通位于南路一侧，解放南路人流不但胜于北路，而且租金水平明显占有较大的优势。解放路两边商铺产权分别是属于幼儿园与医院的，所以，两边的商铺只是纯出租性的。主要经营背包、手提包，兼有家电、音像、少量服装。因其属原老城区，故配套相对较全，附近有剧院、邮局、银行、幼儿园、医院等。3）中山路曾是北海的传统商业街区，随着商业中心的外移，其原有的大部分商家已迁出。目前只剩有极少小商家在此经营，中山路聚集人流的能力已不复存在。中山路及其附近经营范围主要有零星的服装、自行车、文具、低档次家私店等。其主要消费群以较低档消费为主，无法吸引最具消费能力的年轻消费群体和中高端消费群体。4）富贵路富贵路是北海的一条传统商业街，以启东商城为核心，主营服装及饮食，已形成了成熟的商业氛围。晚上人流量庞大，特别是晚上的夜市，每晚夜晚降临的时候，富贵路就变得热火朝天，众多的小商户就在富贵路摆设一个个的小摊位，热闹程度仅次于北部湾西广场一带，为启东商城带来更多的大众消费群体。根据城市的未来规划，富贵路以后将会变成一条商业步行街，这就会更大程度上提升了启东商城的商业价值。5）长青路目前长青路的商业气氛还不是很理想，是北海唯一的电脑配件专业街，但经营户寥寥，白天人流量较少，晚上则以流动的小吃摊位为主,成为当地一条特色的小食街，可以吸引一定的低消费群体。然而，根据市政规划，长青路将会建成北海第一条现代的商业步行街，成为北海未来一条极具投资潜力的商业街。而且，加之地理位置的优势，本项目就在长青路的咫尺范围内，日后可以很大程度地借助短距离的优势吸引步行街上的人流流进本项目进行购物、休闲、娱乐、饮食及观光消费，从而，可以很大程度地提高本项目的商业价值与升值潜力。3、北海各主要街道铺面租金分析1）主要街道铺面租金（元/月m2）主要街道租金水平业态分布人流量富贵路5060饮食、服装等白天较少人，晚上人流量庞大解放路65100皮包、皮箱、音像等人流量较多北部湾路75100大型商场、品牌服装专卖店、电信等车流、人流都较多，是各街道人流量最多文明路2030饮食、士多店人流量较少长青路3540电脑配件、自行车等白天人流量较少，晚上夜市人流较大中山路5570劳保用品、皮鞋、服装、自行车等人流量较少2）主要商场租金（元/月m2）商场名称租金标准(不包管理费)经营状况启东商城45120良宝谊大厦4580差新力购物广场25120优国通购物中心25140较好时代广场4070较差总的来说，北海的商业市场起步较慢，商铺租金仍然处于一个比较低的水平，如新力购物广场3 楼电器商场，包含管理费和水电费的商铺租金每平方米才35元，租金和管理费的低水平对支撑商业物业的发展存在一定的风险，和安商港以招商为主，保持产权的集中，合作经营以赚取长久利润，是明智之举，时代广场的经营现状是我们的前车之鉴。（三）、海城区业态分析北海虽然作为中国的一个重点旅游城市，但国内外的各类知名品牌商家仍在观望北海市场，北海目前的品牌商家基本上都是从广西省南宁市及其他地区过来的，本土的品牌极少。1、超市、食品以北海本土的超市为主，较大型的超市分别有好好佳超市、万家兴超市及东方超市三家，广西区域或全国超市品牌仍未进入北海市场。好好佳超市、万家兴超市是连锁超市，其中好好佳超市正在北部湾路筹建北海最大的超市，是和安商港的重要竞争对手。2、饮食类北海的餐饮市场是较为发达的，2001年餐饮业消费总额达6.2亿元，占当年全年社会消费品零售总额的六分之一强。市场空白主要集中在中西式快餐、西餐、酒巴等休闲性强的项目。品牌商家经营路段经营面积价格德克士快餐店时代广场约350汉堡包：8元/个可乐：4.5元/杯上岛咖啡店北海大道约500咖啡：25元/杯起，高至110元多美丽快餐店国通购物中心约600汉堡包：8.8元/个可乐：4.5元/杯童子鸡：28元/只各类海鲜酒楼集中在外沙岛中高档消费3、服饰类： 品牌名称经营路段经营面积价格（元/件）自由鸟北部湾中路607015120佐丹奴休闲服装国通首层临街铺758035150Boss中山路3545150500诗帕高北部湾中路607535150法国老人头（鞋）新力购物广场2530150300彬彬西服西服启东商城二楼3035200350衬衫50150啄木鸟国通购物中心2530100200花花公子宝谊大厦304050150班尼路新力场临街铺8010025150七匹狼北部湾中路8010040200华伦天奴中山路3545100300皮尔卡丹中山路3545100300老船长国通购物中心2535100250江南布衣新力商场内铺35402004004、家电类：家电品种经营路段经营面积价格（元/台）容声冰箱新力、宝谊、广东路200250138L，1350万宝冰箱138L，1200161L，1650163L，1500LG彩电21寸，95025寸，250029寸，2800海尔洗衣机手搓式，1590新科空调机分体1匹，1400华凌空调机分体1匹，1550窗机1匹，1300手机及电信包括：中国移动、中国联通、中国电信等。这几大通讯分别分布在北部湾路、北海大道等，营业面积大约在70100。5、手饰品与工艺品类：品种经营面积价格（元/件）珍珠203580以上（视质量及具体情况而定）玉器2055100以上（视质量及具体情况而定）各大商场内都有商家经营饰品。6、新兴娱乐、休闲包括：卡萨布兰卡酒巴连锁店（南宁）位于国通购物中心四、五楼，啤酒的售价是120元半打（买一送一）。 通过对北海商业零售市场的调查，初步掌握了北海零售市场的价格水平。综上所述：1）由以上数据分析得到，传统的贸易零售额占据了社会消费品零售总额的半数以上，如以广州物价价格指数定为1作标准，北海零售产品零售价格与广州的价格基本一致，超市与食品价格、快餐业价格与广州价格水平一致，高档服装、家电产品、手机价格比广州略高，低档服装价格即比广州价格略低。如果剔除旅游消费，与北海居民收水平相比，北海的零售价格水平并不低，而且零售市场在经营上还很不规范。2）旅游者消费力较强，在一定程度上带动了北海的旅游经济。本地特色产品，如珍珠饰品、海味等，成为外来游客的首选产品，占了北海零售市场的很大份额。宠大的游客量为北海带来的是巨大的商机，通过旅游业的发展促进北海商业的发展是必须研究的课题。 3）经调查分析可知，2001年，餐饮、服装的零售总额有了近10%的增幅，2002年实现社会消费品零售总额40.7亿元，比上年增长9.05，至今年初集贸市场增加至101个，全年成交额达24亿元，表明北海零售业的发展仍有较大幅度的增长。（四）、北海商业物业发展现状分析目前，北海的商业物业发展正处于初级阶段，暂时还没有出现一个商业的真正领头羊。时代广场、新力购物广场、启东商城、宝谊大厦及国通购物中心的外立面设计都比较滞后，商场的业态分布都较混乱，已远远地跟不上北海城市发展的步伐。随着人们生活水平的日益提高，人们不但对住宅的要求越来越高，而且，购物、休闲的心态也逐步成熟。鉴于人们消费观念的转变与不断追捧新事物的心态，和安商港以一个全新的形象，集购物、休闲、娱乐、饮食、旅游及观光于一体，不但填补了北海商业物业市场的空白，更是突破了北海原有的商业格局，将会促进北海的商业呈跨越性的向前推进发展，成为北海的商业导航座标。目前北海商业物业存在的主要问题：经过我司和安商港专案调查小组的深入调查分析得出，北海商业物业市场主要存在以下几大问题：1）商业市场属于最原始的商业形态，存在很大的发展空间目前，北海的商业物业无论从功能分区、业态组合、配套设施、物业管理及商业经营管理等，都是以最原始的市场姿态出现，远远跟不上时代潮流迅速发展的要求，整体的商业市场形态还是属于起步发展的阶段。按照前沿城市商业发展的轨迹来看，严格地说，北海的商业至今还没有真正出现一家百货公司模式的商业机构。北海现有5个购物商城和在建的北海商厦与和安商港的两个后进者。据不完全统计，北海的各大商场总营业面积约为8万平方米，但有效经营的营业面积约占一半左右，也就说，市场还是存在很大的发展空间与挖掘的潜力。2）商业物业规划设计严重滞后，远远跟不上市场需求北海各大小商城规划设计都严重滞后。无论从外立面还是从内部细节的规划设计都远远地跟不上潮流的发展，展现不出现代标新立异的形象，跟不上市场的发展步伐。最明显的是商场内人流导向系统设计的失调，像新力购物广场，首层的主通道也只有两米左右；时代广场全部以店中店模式设计，主次通道的宽度都设计到位，但出入口的设计影响了商业气氛的营造。3）商场业态分布严重重复与混乱各大商场的业态分布普遍都比较混乱与严重重复，没有系统而有机分布及点缀，造成消费者不能达到有效的购物目的，导致客流得不到有效的良性循环，况且商场里也没有明显的导向系统，不能有效引导及方便消费者在商场里循环消费、购物。更为严重的是容易造成商户间的恶性竞争，如在启东商城，同时经营着两大超市好好佳和万家兴；如新力二楼做成服装市场、三楼做成家电市场，各商户的经营品种基本无差异，价格战竞争令各商家经营更加困难。另一方面，各大商场的功能定位基本是单一的购物功能，业态设置缺乏多样性，不能满足消费者日益丰富的消费需求，更不能满足消费者在消费过程的精神愉悦。4）商场配套设施严重不足，严重影响商场的人流良性循环从时代广场到国通购物中心，北海五大购物商城普遍存在配套设施严重不足。最常见的是手扶电梯、货梯配套不足，既无法提升项目的档次，也难以吸引市民前往购物消费，除宝谊大厦与国通购物中心有双向手扶电梯外，其他的三个商场都是每层只有一台单向的手扶电梯，启东商城只有一台货梯，时代广场也是只有一台从一楼直上四楼的货梯，宝谊、新力及国通都没有配套的专用货梯，而且，全部商场都没有配套运送客流的专用上落电梯；其次是休闲区域、停车位严重缺乏，时代广场甚至连中央空调这一基本设施都没有，这是由于开发商在开发商业项目时，没有考虑到商场以后的经营，轻视商场以后的经营配套建设，不但给商家带来很大的不便，更不能吸引消费人流在商场里延长逗留时间。5）商场经营管理理念淡薄北海的各大商场普遍都存在只重开发建设而轻视经营管理的现象，商场只有一般的物业管理，甚至有些商场连物业管理都没有，更不用说开展商业经营管理了。这不但很大程度上没有保障经营商家的利益，更不利于整体提高商场的商业价值与档次。即使名义上有物业管理，但真正地落实到商场的具体运作中的商场并不多。比如，时代广场前不久曾发生因为业主欠交电费而对整个商场进行停电的事件，从这一点就可以反映出该商场的物业管理服务水平。现代的物业管理服务理念与核心是“以人为本，将管理寓于服务之中”，商业物业管理则更须以商家和消费者的利益为重，要以一个服务者的姿态服务经营商户和消费者。6）商场规划超前度不足北海的商场大部份是几年前规划设计的，由于在规划设计时对市场发展的态势把握不足，至现在，这些商场已显得过时和老态了。商场一般要在开业后的两三年时间内才能做旺，发展商除了从地产或建筑的角度去考虑商场的开发问题外，而且，必须考虑商场日后如何经营使用，并力争在项目开业后的几年内形成领先态势。如在北海的众多商业项目中所谓的中庭，其实就是休息厅，与现代商场的中庭设计理念相差甚远，而且没有得到适当的规划及使用。既不利于优化购物环境，也不利于日后经营活动的开展。（五）、小结和安商港可以说是市场的后进者，可以从一个高的角度审慎地看清楚北海整个商业物业市场存在的问题，也可以针对性地规避北海目前商业物业所存在的问题，更要以一种高姿态的强势进驻市场，争做同行的领头羊。从我们的经验可知，好的地段是必要条件，但绝对不是商场的最大优势，位于北部湾路商圈的华联商厦倒闭也是最好的说明。通过对目前北海商业物业的研究分析，和安商港必须从购物环境、配套设施、业态组合及经营管理等诸多元素上下大功夫，让北海的市民与来北海旅游的各界人士有一个集购物、休闲、娱乐、饮食及观光的更好去处。第四部分：竞争对手调查（一）、在营项目分析1、启东商城 项目名称启东商城地理位置位于北部湾西路发展商北海启东商城有限责任公司项目规划营业面积约30000平方米配套设施单向电梯、启东休闲厅，一台货梯周边配套建设银行、多路公交车站车位数量停车位数量较少商铺间隔约25m2 总体功能购物，主力商户好好佳超市和万家兴超市商铺类型商场内铺（柜台、开放式铺）、临街铺商场层高约3.8m(天花板已吊顶)商场通道主通道约2.5m，次通道约1.4m楼层经营内容及租金水平楼层经营内容主要品牌负楼经营日常生活用品万家兴超市F1饰品、化妆品、食品、皮箱、眼镜、文具、办公用品、烟酒好好佳超市安踏运动系列F2服装、儿童用品、床上用品、皮具、美容中心花花公子、啄木鸟、水星被服、多美家纺总汇、兴洋毛毯、大华联床上用品、梦琪、麦丹尔，九梭王西裤F3网吧，古玩收藏，饰品，书店 希望宝贝游乐园，希望书店F4、F5没有开业租金约45120元/月m2优势：1）位于北海传统的商业旺地，商业气氛较浓。2）商场定位中低档，毗邻的富贵路是政府未来规划的一条商业步行街，客户群相同，可以很大程度地提高启东商城的投资价值。3）商场规模较大，经营品种丰富，以超市作为主力店，可以吸引更多的消费者。4）商场开业较早，在竞争相对舒缓时取得发展先机。劣势：1）缺少停车场，在一定程度上流失部分消费者。2）经营业态分布混乱，业态重复布局，无明显导购系统，难于有效疏通及引导消费者。）商场规划设计较差，灯光昏暗，不利于提高本商场的档次。4）卫生清洁管理极差，洗手间产生较浓的异味，商场门口乱七八糟，严重影响到商场的经营。5）商场电梯严重不足，不利于有效输送人流上到更高的层次。6）多重商铺间隔，容易产生死角位商铺。小结：启东商城是以传统的街市业态为主，依靠地理与规模大的优势，启东商城仍具有较多人流，一、二楼的人流较旺，但楼层的业态分布较乱，内部布局过于局促，各楼层没有明显的功能规划，电梯配套又明显不足，很难将人流引导到三楼，更不要说支持四、五楼的营运了，从很大程度上就影响到了整个商城的经营状况与商业气氛，估计四、五楼在相当一段时间内，都难以经营正常，除非变更业态。2、宝谊大厦项目名称宝谊大厦地理位置位于北部湾广场西侧发展商北海宝谊房地产开发有限公司项目规划营业面积约8000平方米配套设施双向手扶梯、一台货梯车位数量少量停车位商铺间隔25-60m2 总体功能购物，主力商户是万家兴超市商铺类型商场内铺（开放式商铺、柜台与店中店）、临街铺商场层高约3.8m（天花板已吊顶）商场通道主通道2.5m，次通道1.5-2m楼层经营内容及租金楼层经营内容主要品牌负楼万家兴超市F宝谊休闲厅、烟酒、宝谊娱乐（电子游戏机）、手机专卖、西饼屋、宝谊大药房、家电TCL、迪比特手机等F男、女士服饰花花公子等F3皮鞋、床上用品、书店、体育用品租金约为4580元/月m2（不包括管理费）优势：1）位于商业氛围最旺盛的北部湾路，正对北部湾广场，交通方便，人流庞大，地理位置极佳。2）与新力购物广场相对望，相互形成目前北海市的商圈核心，可以有利于共享消费群体的资源。3）是目前在营商场中配套设施最好的商场，配备了双向扶手电梯，有利于方便输送人流到各个层次。4）装修效果、购物环境较其他商场好，有利于吸引高消费群体。5）物业管理水平稍优，商场管理基本到位，是目前在营商场中管理最好的商场，商场档次明显高于其他商场。劣势：1）商场实为高层住宅的裙楼，经营规模较小，难以成为主流商业。2）入市较晚，没有把握市场发展趋势和项目优势，仍然从北海原有的商业角度去规划、经营，根本没有超前度，故在竞争中无法超越新力和启东。3）虽与新力只是一路之隔，在知名度和商场的成熟程度均不如新力，经营上很大程度处于新力的下风，导致一大部分的消费群被分流。3）万家兴入口外置，不利于将人流引入商场内，不利于引起商场与超市的消费者产生互动效应。4）停车位数量不足，不管是车一族、还是骑摩托车或自行车的消费群都满足不了停车需求，故难以吸引北部湾广场的休闲人流。小结：本来宝谊是有机会做北海最好的商场，主要是受发展商的性质地产开发商而非商业开发商所致，从而导致项目本身在先天上的不足，无法形成有效的竞争力。3、新力购物广场项目名称新力购物广场地理位置位于北部湾广场西侧发展商北海市新力购物广场有限责任公司项目规划营业面积约为25000平方米配套设施门口设广场，休闲厅、单向手扶电梯、无专用货梯周边配套银行、多路公交车站车位数量人行道旁设临时停车点（包括一个约200m2停放自行车、摩托车的场所），车位数量虽不多，但是北海各商场属于车位最多的一个商场。商铺间隔以约25m2为主总体功能购物，主力商家是东方超市商铺类型商场内铺（柜台、开放式商铺与店中店）、临街铺商场层高约3.5m（天花板已吊顶）商场通道主通道约2.5m，次通道约1.5m楼层经营内容及租金水平楼层经营内容主要品牌F1超市、皮鞋、化妆品、音像、眼镜、服装、饰品、珠宝等恒福珠宝金行、婴儿小天使专卖店、杉杉牛仔、班尼路、七匹狼、啄木鸟、莱克斯顿服装、华伦天奴服装、奥龙、红蜻蜓、安踏等东方超市（约600m）F服装、皮具、皮鞋老船长、皮尔卡丹，啄木鸟、华伦天奴、醒目仔、添多利服装F经营各种品牌家电西门子、康佳、爱浪音响、飞利浦、高科、索尼、松下、TCL、LGF4北方证券有限责任公司租金(元/月m2、已包括管理费)首层，60-100(临街铺120-140)；2层，30-40；3层，25-30优势：1）位于北海商业圈核心位置，商业气息浓厚，临北部湾广场，人流极为旺盛，是目前经营最好的商场。2）门前的广场，成为吸引消费者的有力支持，商场主入口规划较合理，形成对流，便于将消费者引入商场。3）内部布局、人流导向相对合理，超市与商场相通，形成超市与商场的人流互动。4）初具物业管理服务意识，可以更有效地吸引经营商家与消费者的进入。5）停车位较其他商场多，可以吸引更多的消费者，不论是否有意进入新力购物，或是要去北部湾广场散步，大多数市民都喜欢将车停在新力门口。劣势：1）功能单一，只能满足消费者简单的购物需求，业态分布重复且混乱，经营模式明显落伍。2）商铺间隔、商品档次规划分布跟不上市场的发展，特别是二、三楼的布局，是市场经营的形式间隔布局，商场档次显得较低。3）配套设施不足，只有单向手扶电梯，没有上落货梯，将家电商场设在三楼，造成商家搬运货物、顾客提货均极为不便。4）商场内部装修陈旧、灯光设计较差，户外霓虹灯商场广告甚至长期缺损，无法提升商场的档次，严重影响顾客的购物意欲。小结：新力购物广场交通四通八达，极其方便，人流量庞大，是北海目前经营最好的一个商场。新力购物广场已初具物业管理服务意识，但商场明显缺乏经营管理的理念，新力现在的旺场，相信只是市民一种惯性的消费行为，在强有力的竞争对手未产生之前，仍能苦苦支撑，但随着人们生活水平和文化素质的提高，消费者购物不再仅仅为满足物质生活的需要，而是将购物视为集购物、休闲、娱乐、文化交流为一体的一种精神享受过程，新力将无法满足市民的这种精神享受。4、国通购物中心 项目名称国通购物中心地理位置北部湾中路与解放路交汇处发展商北海国通房地产开发有限公司项目规划营业面积约12000平方米配套设施单向电梯，中央空调户外、室内电梯各一部（只供卡萨布兰卡使用）周边配套银行、车站、学校、中山公园车位数量停车场车位较少，以摩托车和自行车停车为主商铺间隔商场内铺以20-30m2间隔为主总体功能购物、餐饮、娱乐，重要商家有多美丽炸鸡、手机城和万家兴超市商铺类型商场内铺（店中店形式为主、柜台），临街铺商场层高约3.8m（天花板已吊顶）商场通道主通道约2.5m，次通道1.5-2m楼层经营内容及租金水平楼层经营内容主要品牌临街铺服饰为主佐丹奴、欧亚体育用品、迪柯尼、红粉丽人F1内铺以通讯产品、服装为主，兼有眼镜，餐饮，婚纱艺术摄影多美丽快餐店，国通王者专业通讯城、中国移动、创新眼镜F2国通名牌服饰城，经营港澳台及国内外中、高档时装的服装巴路士、法拉利、柏尼斯迪、啄木鸟等F3超市万家兴超市F4、F5DISCO、歌舞厅(南宁)卡萨布兰卡太空城夜总会租金(月/m2,不包括管理费)临街铺约140元；首层，80-130；二层40-60；三层20-30优势：1） 国通位于北部湾路与解放路交接处，是老商业中心区与新商业中心的交汇点，汇集大量的人流、车流。2） 引入主力商家，如多美丽、国通王者通讯城、万家兴超市、（南宁）卡萨布兰卡等，重点商家均具有较大的规模和品牌力度，可以吸引更多的消费者。3） 是北海目前唯一多功能商场，除购物功能外，还有餐饮、娱乐功能，有利于吸引经营者与消费者。4） 商场门前设立促销广场，经常开展商品展示、促销活动，能活跃商业气氛，吸引人气。5） 商户引入与商场功能定位相符，商场目标群定位以年轻人为主，经营的服装、通讯、餐饮产品明显能有效针对年轻消费群。6） 业态布局基本能有序进行，首层以知名品牌吸引顾客，而将客流量大的超市设置在三楼，将有助引导顾客走向更高楼层。劣势：1） 国通距北部湾路商圈一段路程，虽然避开了与对手的正面交锋，但地理位置明显不如北部湾广场周边，商业氛围不足，相信这是国通经营不甚理想的主要原因。2） 商场配套设施规划不佳，难将业态布局上的优势发挥出来，人流欲往上也难前行，无法让消费者在商场里产生良性循环消费，垂直电梯只直通四、五层的歌舞厅，商场的人流却不可使用，规划上存在明显缺陷。3） 商铺间隔和通道的设计不能满足经营的需要，特别是首层手机城，显得拥挤、杂乱，为了多划出一两个档口，商场与多美丽的通道仅设一扇小门，难以吸引快餐店的人流。小结：国通购物中心定位为北海档次中高的商场，产品较其他商场要贵一些。经过调查了解，国通购物中心引入一些品牌商家，比如：多美丽快餐店、佐丹奴，可以吸引更多的人流量，可以引进中小商家进驻。国通的主力商家引入可以说是国通的一大成功。发展商的努力是可以感受到的，但由于缺乏专业的经营管理、配套设施规划落后、地理位置不足，令国通的经营始终未尽人意。5、时代广场项目名称时代广场地理位置位于北海大道发展商北海时代房地产开发有限公司项目规划建筑面积约3万平方米配套设施单向电梯、两大中庭、没有中央空调车位数量停车位数量较少商铺间隔约40m2总体功能购物、餐饮商铺类型商场内铺（店中店），临街铺商场层高约4.5m（天花板已吊顶）商场通道主通道约3.5m，次通道约2.5m楼层经营内容及租金水平楼层经营内容主要品牌F经营烟酒、手饰品、服装专卖店、银行、电信、快餐德克士快餐店、中国移动、联通、民航等F楼品牌服装、鞋、皮具、化妆品、床上用品戴安娜、城市俪人、芳美亚、森达、百丽、凡思、Theme等F3、F5空置F4休闲、歌舞厅租金40-70元/月m2（不包括管理费）优势：1）铺面间隔较大，有利于满足不同品牌商家的需求。2）商场设有双中庭，休闲活动空间较充足，从而营造出更宽松舒适的经营和购物环境。3）商场的层高约在4.5米左右（天花板已吊顶），主通道约在3.6米，次通道约为2.53米，宽大的通道有利于吸引更多的人流。4）借助政府的优惠政策，趁机以一种突破性的新概念入市，已取得一定成绩。劣势：1）采用产权式销售商铺，不利于商场的统一经营管理。商铺已销售一空，由于有相当一部份业主是投资者，发展商没有提供统一招商服务，导致店铺开业状况不理想。2）从地理位置来看，时代广场位于主干道北海大道旁，不利于截停人流引入商场进行消费，北海大道是北海的主干道，在城市整体规划上已宣布这里不是商业区域。3）商场入口较小，而且主次入口不分，一楼宽大的主通道冷冷清清，降低整个商场的商业气氛。4）商场管理服务意识严重落后，严重打击投资者和经营商家的经营信心。5）现代商场居然连中央空调也没有，严重破坏了整体的购物环境，不利吸引消费者及招租。小结：时代广场在项目选址和开发建设方面失当，造成项目先天的硬伤。由于商场布局与经营管理等问题，时代广场已经处于一种十分危急的阶段。前段时间，由于物业管理公司与经营商家发生了争执，物业管理公司采取了极端的手段，对商场进行停电方式意图让业主妥协，被北海晚报披露，给市场树立了一个极为不良的形象。可以看出时代广场的管理水平极差，先天既不足，后天又失调，经营成功？难矣。（二）、在建项目分析北海商厦项目名称北海商厦（时代广场二期）地理位置位于北海大道发展商北海时代房地产开发有限公司项目规划建筑面积总体8万平方米整体规模地下一层、地上29层，裙楼部份是购物中心、高层包括写字楼（时代财富大厦）、酒店（时代大酒店）车位数量负一层设大型停车场商铺间隔约40m2总体功能购物、餐饮、办公、旅业项目定位与时代广场共同形成北海规模最大的商业群和中心商务区工程进度2003年6月动工，预计2005年5月投入使用北海商厦位于北海大道与四川南路交汇处、时代广场的左侧，与北海核心商圈距离一个街区，目前正处于三平的施工阶段，与时代广场是同一发展商开发，属北海市政府的重点建设项目。虽然时代广场经营不善，在市场上的口碑也不好，北海商厦的面市一定会面临很大的经营压力，但由于目前对其了解不深，难以采取针对性的措施，相信其发展商一定会吸取时代广场的经验教训，所以，对于和安商港来说，它的威胁虽然不是很大，但我们也不能等闲视之。（三）、专业市场的分析北海专业市场多以本地的土特产为主营项目。如北海水产市场、南珠宫等专业商场，此类专业市场以游客作为主要消费群体。专业市场操作有两种主要模式：模式1：是由一家公司进行独立经营，统一收银，统一管理，与当地或外地旅游公司合作，主要是让旅游公司带来外地的游客，以外地的游客为主体消费群。模式2：由发展商开发商场，再出租给不同的经营者，但经营的品种也都是以珍珠、手饰品或土特产为主。由于发展商经营商场的观念落后及经营方法较差，导致经营场所经营管理混乱，档次较低，租金低，出租率低。（四）、小结通过对各大商厦的详细调查分析可知，北海各大商场与现代商业运作模式存在较大差距，最突出的问题包括：1）建筑风格缺乏个性，没有体现出现代、时尚的消费潮流；2）各大商场均没有聘请专业商业规划设计公司的规划设计，没有从商场以后的经营方面考虑，令到不能保证商场日后经营的持续旺盛；3）各大商场的业态分布还是处于一种市场最原始的形态，招商时先到先得，没有得到系统的商户组合与分布；4）商场整体档次较低，购物环境可以用简陋来形容，装修陈旧、灯光昏暗、缺乏整洁，顾客的消费欲望无法被更大限度地调动起来；5）缺乏基本的配套设施，体量较大的时代广场甚至连中央空调都没有；6）商场管理水平较低，基本没有提供经营管理，商家各自混战，进行无序竞争。为了能够让