同筑-济南房地产市场年度分析及预测(1226).docx

第一篇 济南市场篇第一章 土地市场（土地市场数据统计时间范围：2013.1.1-2013.12.24）2013年济南市土地市场供需两旺，供求量达到近几年高峰，供求量均大幅增长。2013年济南市经营性用地供应面积为1088.63万，环比上涨71.03%；成交面积为769.53万，环比增加23.52%；土地平均楼板价为1695元/，环比增长13.23%；土地单价为5468元/，环比增长4.53%。图1-1 2009-2013年济南市经营性用地年度供求走势图数据来源：同筑（中国）研究机构一、 供应分析n 2013年政府供地计划2013年度计划供应城镇住宅用地510.13公顷，占供地总量的33.10%。重点保障旧村改造、棚户区改造、西客站片区等经营性重点项目用地和旧村改造村民安置房等保障性住房项目用地，对公共租赁房等保障性安居工程用地应保尽保。其中拟招拍挂供应301.68公顷（包括商品住房用地271.05公顷, 回迁安置房用地30.63公顷），无低密度高档住宅和别墅用地；公共租赁房、旧村改造村民安置房等保障性住房建设用地208.45公顷。2013年度计划供应商业金融用地105.32公顷，占供地总量的6.83%，重点保障高新区、济钢片区、西客站片区商业设施等重点项目用地。n 年度供应分析供应量稳步增长2013年累计供应土地212幅，供地面积为1088.63万，环比上涨71.03%。其中住宅用地125幅，供应面积为743.38万；商业用地82幅，供应面积为324.16万；殡葬用地1幅，供应面积为8.67万；公路用地3幅，供应面积为10.65万；科教用地1幅，供应面积为1.77万。2013年经营性用地供地计划为615.45万，实际供应量为1088.63万，实际供地超出供地计划473.18万。随着济南市城市建设的不断发展，土地需求日益旺盛，政府为实现城市发展战略，土地供应量逐年增加。图1-2 2009 -2013年济南市土地市场年度供应走势图数据来源：同筑（中国）研究机构n 月度供应分析土地月度供应分布不均，主要集中在8-12月2013年济南市经营性用地新增供应212幅，供应面积为1088.63万，月均供应面积为90.72万。从本年度土地月度供应趋势来看，月度分布不均，主要集中在8-12月份，四个月共新增土地752.96万，占全年供应总量的69.17%。图1-3 2013年济南市土地市场月度供应量走势图数据来源：同筑（中国）研究机构n 供应区域分析槐荫区为主力供应区域，其次为历城区和高新区2013年济南经营性土地供应集中分布在槐荫区，供应量为386.1万，占全市供应总量的35%；其次为历城区和高新区，分别供应240.25万和158.03万，两区域供应量占全市总量的35%。2013年济南土地供应呈“东西两翼”发展的态势，尤其是槐荫区作为城市西进的首站，是城市发展的重点板块，促使供地量激增，该区域本年度供地量环比上涨74.04%；高新区和历城区作为东部拓展区域，区域建设正逐步加快，土地集中释放；而天桥区作为济南市传统老城区，人口密集度较高，拆迁安置工作相对繁重，土地供应量最少。图1-4 2013年济南市土地供应区域结构数据来源：同筑（中国）研究机构n 供应属性分析住宅用地依是主力，商业用地供地比重快速增长2013年济南市经营用地中住宅用地依然是供地主力，但商业用地供应量保持快速增长的态势。本年度住宅用地供应量为743.38万，占比达68%；商业用地供应量为324.16万，占比达30%，环比上涨96.22%。济南传统商办综合体项目较少，随着城市经济发展水平的逐渐提升，济南作为省会城市，城市形象正逐步向现代化都市转变，近年来商业用地增幅明显，预计未来新兴商办项目供应量将大幅增加。 图1-5 2013年济南市土地供应属性结构图1-6 2009年-2013年济南市土地供应用地属性年度走势数据来源：同筑（中国）研究机构二、 成交分析n 年度成交分析土地市场全面回暖，成交量增幅较大2013年济南土地市场经营性用地共成交163幅，成交量达769.53万，环比增加23.52%，达到近几年的峰值。2012年土地市场开始回暖，2013年土地市场继续向好发展，仅有2宗土地流拍，流拍情况明显好转（2012年有1幅土地撤牌，3幅土地流拍）。图1-7 2009-2013年济南市土地市场年度成交走势图数据来源：同筑（中国）研究机构n 月度成交分析土地成交月度分布不均，主要集中在9-12月份2013年济南市经营性用地共成交163幅，成交面积为769.53万，月均成交面积为64.13万。纵观本年度土地成交走势，月度成交分布不均匀，主要集中在9-12月份，四个月共成交435.3万，占本年度总成交量的56.57%。本年度房地产市场持续上行，房企当期在售项目的存量去化较快，尤其是下半年，开发商对土地储备的需求增加，纷纷出手拿地。图1-8 2013年济南市土地市场月度成交走势图数据来源：同筑（中国）研究机构n 成交区域分析槐荫区为主力成交区域，其次为历城区2013年土地市场中槐荫区表现最突出，总成交量达290.36万，占全市土地成交总量的37.73%；其次为历城区，共成交133.49万，占比为17.35%。随着城市“西进”战略的推进，槐荫区土地成交量正逐年增加，吸引了众多开发企业入驻，如恒大、绿地、金科、龙湖、海亮等，未来槐荫区将进入大型房企带动片区发展的快速成长阶段；而历城区作为城市东拓的主要区域，近几年发展速度较快，区域市场认可度较高，土地成交量大幅增长。图1-9 2013年济南市土地市场成交区域结构数据来源：同筑（中国）研究机构n 成交属性分析住宅用地仍是绝对主力，商业用地占比不断攀升从2013年成交土地属性来看，住宅用地仍是绝对主力，商业用地占比不断攀升。住宅用地共成交101幅，成交面积505.41万，占比达66%；商业用地共成交61幅，成交面积255.45万，占比达33%，环比增长26.19 %。商业用地成交比重快速增长，短期来看，未来2-3年内济南商业地产或将进入快速发展期。图1-10 2013年济南市土地市场成交属性结构图1-11 2009年-2013年济南市土地成交用地属性年度走势数据来源：同筑（中国）研究机构三、 价格分析n 土地楼板价分析土地楼板价稳中有升2013年济南经营性用地平均楼板价呈上扬态势，本年度土地平均楼板价为1695元/，环比上涨13.23%。纵观各区域近年来土地平均楼板价走势，历下区的土地平均楼板价稳居七区首位。历下区的区域成熟度相对较高，土地资源具有稀缺性，受到开发商的关注度高，多宗土地出现高溢价情况，2013年历下区平均楼板价为2323元/，环比微降9.15%；槐荫区近两年逐渐成为热点开发区域，平均楼板价也随之上升，本年度楼板价为1981元/，环比上涨66%。图1-12 2009-2013年济南市土地楼面地价走势图数据来源：同筑（中国）研究机构图1-13 济南市各区域土地平均楼板价区域走势图数据来源：同筑（中国）研究机构n 土地成交单价走势分析土地单价继续呈持续上扬态势2013年土地单价继续呈上扬态势，本年度经营性用地土地单价为5428元/，环比上涨4.53 %。近几年，随着城市“东拓、西进、南控、北跨、中优”发展战略的推进，城市有了较快发展，土地价值不断向外扩展，土地单价也不断上涨；另外在用地性质方面，近年成交土地中，商业用地的成交比重不断增加，且商业用地的地价相对较高，在一定程度上抬升了整体市场的地价水平。图1-14 2009- 2013年济南市土地成交单价变化走势图数据来源：同筑（中国）研究机构第三章 商品住宅市场（数据统计时间范围：2013.1.1-2013.11.30）2013年济南市商品住宅供需两旺，供应面积为707.88万，成交面积为622.97万，环比增幅分别为41.95%和15.28%。商品住宅成交价格为7898元/，环比增幅为5.11%。2013年市场供求旺盛，随着众多大型企业进驻济南，济南房地产市场进入快速发展时期，供应量不断增长，以刚性和改善性为主的市场需求不断释放，推动成交量不断攀高。供求决定价格，在供需两旺市场格局下，商品住宅成交价格也有明显的增长，已经超过限购之前的峰值。图1-15 2009-2013年济南市商品住宅供求走势数据来源：同筑（中国）研究机构一、供应分析1、年度供应量分析2009-2013年商品住宅供应量翻番，市场容量大增从2009-2013年济南市商品住宅供应走势图看出，2013年济南市商品住宅供应量为707.88万，环比增幅为41.95%，与2009年相比已经翻番，可见济南商品住宅市场容量不断增大，市场发育水平越来越高。城市空间的拓展为房地产发展提供基础条件，大型片区的宏伟规划给区域内房地产开发带来机会，同时也吸引众多企业争相进驻济南，市场上开发的项目越来越多，随之而来的便是市场供应量的不断增长。近两年表现最为明显的就是槐荫区西客站片区，2012-2013年间已经有7家国内大型开发企业进驻，7个大型住宅项目入市，2013年市场有效供应量为50万。图1-16 2009-2013年济南市商品住宅供应走势数据来源：同筑（中国）研究机构2、月度供应量分析商品住宅月度供应走势波动明显，峰值频现2013年济南市商品住宅供应量为707.88万，月均供应量为64万，但是从商品住宅月度供应走势图来看，2013年商品住宅月度供应走势波动明显，峰值频现，9月份之后市场供应量趋于平稳。5月、6月和11月出现2013年商品住宅月度供应峰值，3个月供应量达到351.47万，占全年供应量的49.65%。3月份市场出现今年的第一次市场成交小高峰，延续2012年市场上行的态势，开发企业对2013年的市场预期向好，纷纷加快项目的开发进度，加快推盘节奏，市场供应量接连攀高。虽然从商品住宅供应走势来看，波动明显，但隐藏在背后的仍是市场的高位运行。图1-17 2013年济南市商品住宅月度供应走势数据来源：同筑（中国）研究机构3、供应面积段结构分析80-100和120-144面积段是主要供应户型，占比55%2013年济南市商品住宅供应户型以80-100和120-144面积段为主，两个面积段供应量为388.22万，占全年供应量的55%。目前济南房地产市场仍是刚性需求和改善性需求为主力支撑，因此市场上80-100的刚需二居和120-144的舒适三居成为市场最为畅销的户型，开发企业在分析市场需求后，将这两个面积段作为主要供应产品。值得关注的是，100-120的紧凑三居供应量也较大，年内供应量为134.85万，占比19%。其他面积段供应量相对较少。图1-18 2013年济南市商品住宅供应面积段结构数据来源：同筑（中国）研究机构图1-19 2013年济南市商品住宅供应面积段比例数据来源：同筑（中国）研究机构4、供应区域结构分析区域供应不均衡，历下区、槐荫区、历城区为供应前三甲2013年，济南商品住宅供应区域结构仍然不均衡，历下区、槐荫区、历城区供应量位列三甲，三区供应量为453.35万，占全市供应量的64.04%。历下区行政区划范围较大，开发项目较多，开盘加推的项目数量多，如万科城、保利华庭等，供应量也最多。自2012年以来，槐荫区巨大的供应量开始占据市场主动地位。槐荫区作为济南市“西进”战略的首站，随着土地供求规模的不断扩大，市场逐渐成熟，商品住宅供应量随着市场的发展不断增长。长清区是“西进”战略的末站，目前开发力度有限，缺乏产业支撑，市场容量有限，供应量最少。高新区范围较小，经过数年开发，市场在售项目较少，供应有限。天桥区虽然范围较大，人口密集，但是面临较大的拆迁问题，目前在售项目不足10个，市场供应不足。图1-20 2013年济南市商品住宅供应区域结构数据来源：同筑（中国）研究机构图1-21 2013年济南市商品住宅供应区域比例数据来源：同筑（中国）研究机构二、成交分析1、年度成交量分析2009-2013年商品住宅成交量稳定增长从2009-2013年济南市商品住宅年度成交走势图看，济南市商品住宅成交量呈现稳定增长的态势。2013年济南市商品住宅成交量为622.97万，环比增长15.28%。2009年济南市房地产市场开始迅速发展，由于济南市本身发展的张力不断增强，虽然经过了严厉的限购政策，但市场成交量仍然保持快速增长的态势。主要原因在于，济南市的房地产市场仍然依赖刚需和改善型需求支撑，此类需求对于政策反应不敏感，加之随着众多刚需项目的集中入市，共同将2013年的济南房地产市场推向历史性高峰。图1-22 2013年济南市商品住宅年度成交走势数据来源：同筑（中国）研究机构2、月度成交量分析月度成交量处高位，稳定运行 2013年济南市商品住宅成交量为622.97万，月均成交量为56.63万。从2013年济南市商品住宅月度成交走势来看，年内高峰出现在上半年3月份，共成交7782套，成交面积高达86.46万，主要由于进入三月份，受春节假期影响的一部分需求得以释放，同时“新国五条”的颁布带来一部分政策效应，在双重因素影响下，3月份市场出现近年来的峰值；其他月份成交量较为平稳，但仍高于历史同期水平，9-11月份，市场成交表现也较为亮眼，月均成交63.14万， “金九银十”完美收官。图1-23 2013年济南市商品住宅月度成交走势数据来源：同筑（中国）研究机构3、成交面积段结构分析80-100和120-144面积段成交量最大，占比57%2013年，济南市商品住宅成交面积段以80-100和120-144为主，两个区间成交总量占比高达57%。目前济南市商品住宅市场是以刚性需求和改善性需求为主导的，对于80-100的二室户型和120-144的三室户型较为青睐，因此这两个面积段成交量最大。但是通过观察其他面积段历年来成交走势，100-120的小三室也逐步赢得市场地位，在2013年的市场中占据一席之地，全年成交量为123.24万，占比20%。小三房的风行主要原因在于，在“限购、限贷”的市场环境下，将一大部分刚需置业群体挤压至100-120面积段，更多的置业者在限购情况下宁愿选择稍大一点的房子，实现置业的一步到位。图1-24 2013年济南市商品住宅成交面积段结构数据来源：同筑（中国）研究机构图1-25 2013年济南市商品住宅成交面积段比例数据来源：同筑（中国）研究机构4、成交区域结构分析历下区、槐荫区花开并蒂，占据市场半壁江山2013年，济南市商品住宅成交区域分布不均衡，历下区和槐荫区分别为冠亚军，两区成交量高达284.63万，占全市成交量的46%。市中区和历城区追随其后，成交量分别为104.68万和92.38万，长清区、高新区、天桥区成交量明显不足，三个区域成交总量仅占全市的22%。随着济南城市建设的不断发展，历下区、市中区发展的愈加成熟，而历城区、槐荫区，在城市发展过程中吸引了众多大型企业如恒大、绿地的关注，众多大型项目纷纷落地，为区域的发展和房地产市场的发展做出了突出的贡献。而长清区由于距离主城区相对较远，房地产市场起步较晚，因此，近几年成交量一直不大。随着济南城市空间战略的规划实施，相信未来长清区将成为济南房地产市场新的增长点。图1-26 2013年济南市商品住宅成交区域结构数据来源：同筑（中国）研究机构图1-27 2013年济南市商品住宅成交区域比例数据来源：同筑（中国）研究机构三、价格分析1、年度成交价格年度价格走势平稳，2013年成交价格小幅上扬5.22%从2009-2013年济南市商品住宅成交价格走势来看，呈现稳定态势。2013年济南市商品住宅成交均价为7898元/，环比增长5.11%。2009年随着房地产市场的发展，商品住宅价格也开始大幅增长，2010年济南市商品住宅成交均价为7792元/，环比增幅高达34.90%。2012年调控效果初步显现，成交价格为7514元/，环比下降2.43%。2013年济南市商品住宅成交价格上涨的原因主要有3个方面：一是市场环境上行，市场预期向好，价格随着市场成交旺盛而上扬；二是2013年多个主力成交项目位于主城区，如万科城、保利华庭等，区位价值相对较高，成交价格高，一定程度上拉升了全市成交价格；三是部分成交项目销售产品结构调整，如华润中央公园等，这些项目的成交对于拉升价格也起到一定作用。图1-28 2009- 2013年济南市商品住宅成交价格走势数据来源：同筑（中国）研究机构2、月度成交价格震荡中上扬，下半年成交价格重回“8时代”2013年济南市商品住宅成交均价为7898元/，小幅上涨5.11%，但是从月度成交价格走势来看，年内价格震荡上扬趋势明显，8月份之后已经重回调控前的“8时代”。9月份成交价格最高，已经达到8289元/，与3月份7501元/相比增幅高达10.51%。成交价格的上扬是市场继续上行、预期向好的表现。下半年成交价格的快速上扬主要得力于主力成交项目的高价格、高成交量。位于化纤厂路板块的万科城、保利华庭、凯旋公馆，位于西客站的恒大翡翠华庭以及位于二环南路的华润中央公园项目市场成交价格高，成交量大，一定程度上对市场价格的提升起到拉动作用。图1-29 2013年济南市商品住宅月度成交价格走势数据来源：同筑（中国）研究机构2、区域成交价格历下区、市中区价格领跑从2013年济南市商品住宅成交价格的区域表现来看，历下区和市中区领跑全市，成交价格分别为9376元/和8587元/。目前，历下区和市中区主力在售项目多位于主城区，成熟度较高，价格具有相当大的优势。而其它区域成交价格相对较低，历城区的成交价格较去年有明显增长，2013年达到7186元/增幅为11.57%，随着城市化进程的不断加快，各区域发展将朝着愈加均衡的方向发展，区域也会愈加成熟，城市房地产价格的增长也将呈阶梯式由主城区向外围推进。图1-30 2013年济南市商品住宅区域成交价格数据来源：同筑（中国）研究机构l第二篇 济南房地产市场预测篇第一章 房地产行业政策预测2013年全国房地产市场发展势头良好，供求量和成交价格增长较快，土地市场也呈现供需两旺态势。2013年11月8日-12日召开的十八届三中全会，对未来房地产市场的改革和发展做出了方向性指引，明确了市场化长效机制是未来的发展大势。12月3日召开的中央政治局会议，对明年的经济工作指定了方向和基调，明确提出要做好住房保障和房地产市场调控工作。随后召开的中央经济工作会议和中央城镇化工作会议进一步明确将坚持稳中求进作为主基调,同时也为未来城镇化进程指明了方向和路径。房地产业因其自身具有的关联和拉动效应，长远来看,仍是国民经济的支柱行业，房地产业的健康、稳定、持续发展对中国经济和社会的“稳增长”、“稳中求进”具有重要的意义。2014年政策预测：1、限购政策短期内不会退出舞台，但不排除差别化“松绑”从目前房地产市场现状与调控效果看，政府的调控短期内不会彻底退出，2014年房地产制度应该会更加完善。短期来看，一些典型城市如北京、上海、广东等城市，仍将笼罩在限购的环境下，而其它一些二三线城市或将差异化“松绑”，更多适应城市发展的政策或将被采纳。譬如北京推出的“自住型商品住房”、上海尝试的“共有产权”等制度。此外，土地供应体系也将更加灵活例如“特大城市要注意调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率”等。2、房产税试点城市扩容，征收范围从增量房扩展至存量房 房产税作为限购第一储备政策已酝酿多年，目前，无论从制度安排，还是从社会舆论上，都已经给房产税征收工作的进一步铺开提供了更充足的条件。从对市场的震慑力来看，房产税的出台对市场的影响将更为显著。3、继续加强保障性住房建设和管理2013年中央经济工作会议对2014年保障房建设提出的要求是“努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。”随着保障房的加快入市，房地产产业结构调整的步伐将迚一步加快，以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的双轨制住房供应体系将逐步完善。4、城镇化改革加速前行中央城镇化工作会议12-13日在京召开，会议要求要以人为本，推进以人为核心的城镇化，提高城镇人口素质和居民生活质量，把促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化作为首要任务。城镇化既是工业化、信息化、农业现代化的结果，也对工业化、信息化、农业现代化有积极的影响，城镇化已被视为稳增长的一大战略助手。未来可能会通过以下举措推进城镇化进程：第一、产业先行，而不是政府完全主导。要通过产业的力量带动人口、资源、资金等要素流向中心城镇，并最终推动人口流向城镇，形成产城融合的新城；第二，改革户籍制度。全面放开建制镇和小城市落户限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模，针对不同级别城市适当放宽落户限制，使在城镇化过程中的农民可以获得市民的资格，最终可以留在城镇，逐步推进农业转移人口市民化；第三，提高城镇建设用地利用效率。要按照严守底线、调整结构、深化改革的思路，严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率，切实提高城镇建设用地集约化程度。第二章 土地市场供需预测2013年，济南市土地市场延续2012年上行的态势，供求量又现高峰，土地市场供需两旺。2014年，随着城市空间战略继续实施和完善，尤其是“东拓、西进、北跨”战略的实施，城市发展的的节奏不断加快，在房地产行业整体上行的形势下，土地供应量在一定时期内还将继续增加。此外，济南房地产市场的健康稳定发展吸引了越来越多开发企业的关注，对土地的需求也越来越旺盛，根据近几年土地供求变化趋势，2014年，济南市土地市场的供求量不排除继续走高的可能。一、2014年土地供应预测2009-2013年济南市经营性用地供应量稳定增加，随着济南城市建设的不断发展，城市空间规模的扩大，土地放量逐年递增。尤其是“东拓、西进、北跨”战略的实施，济南东部、西部和北部未来还将有大量的建设用地供应。结合2013年济南市土地供应情况以及历年济南土地市场的走势特点，预计2014年济南市土地供应量将在1000万左右。二、2014年土地成交预测2014年济南土地市场成交量继续增长，预计经营性用地成交量将保持在830万左右。从2009-2013年的土地成交走势来看，近几年土地成交量稳步增长，尤其是2012年以后供求量基本相当，流拍率较低。主要由于2011年限购的影响已经逐步淡化，市场上行已成定局，各大开发企业的存量去化加快，因此对于土地的需求越来越旺盛。从土地成交属性方面来看，住宅用地仍然是市场成交主力，与商业项目相比，住宅项目的回报率更稳定，因此开发企业对于住宅用地的需求明显大于商业用地。从城市发展角度来看，商业用地和住宅用地多捆绑出让，因此商业的用地的成交量也将有明显增长。从土地成交区域来看，2014年槐荫区和历城区或将成为主力成交区域。“西进”战略的首站槐荫区借着“十艺节”的东风掀起区域建设的高潮。2011-2013年间土地成交量大增，成为市场成交主力，2014年这种态势仍将延续。此外，历城区也值得关注。作为济南最大的行政区，历城区有大量待开发的建设用地。近期工业北路片区开始吸引大型企业的关注，如恒大、万科等，未来这个区域的发展潜力不可小觑，土地市场也将继续放量。另外历城区华山片区也将进入发展的快车道，预计明年历城区将成为土地市场的主角。第三章 商品住宅市场走势预测2014年济南市商品住宅供求量仍将继续增长，延续供需两旺的态势，成交价格也将稳步上升，增幅在5%左右。2009年以来，济南城市化水平不断提升，人口导入量不断增长，市场需求越来越旺盛，商品住宅市场呈现供需两旺的态势。从成交价格来看，2013年