长沙梅溪湖大盘项目市场调研分析7项目竞品全案_92p_前.ppt

城市宏观经济运行环境分析长沙整体房地产市场分析楼市宏观政策调控回顾及分析板块竞争分析区域竞品项目分析客户研判 城市宏观经济运行环境分析 受调控影响 11年底12年初长沙GDP增长有一定下跌 但自12年第二季度开始 GDP增长幅度稳定在10 以上的水平 全年经济发展势头良好 宏观背景分析 城市发展研究 宏观经济 GDP 长沙经济的稳定 快速增长构筑了房地产发展的平台 地区生产总值初步核算 长沙市全年实现GDP6399 91亿元 比上年增长13 0 在GDP中 第一产业实现增加值272 31亿元 增长4 0 第二产业实现增加值3592 52亿元 增长14 5 其中工业实现增加值3051 94亿元 增长15 7 第三产业实现增加值2535 08亿元 增长12 0 在GDP累计增幅中 第一 二 三次产业分别拉动0 2 8 0 4 8个百分点 三次产业对GDP增长的贡献率分别为1 2 61 5 37 3 2011年 2012年三季度长沙市季度GDP走势 2005 2012年长沙市社会消费品零售总额 2012年前三季度中部六省GDP 从经济总量来看 长沙市前三季度GDP居于第二位 仅次于武汉 为太原的2 85倍 20011年全年 GDP季度增速保持在14 以上的高位水平 2012年来三季度增速放缓 平均增速为 2012年1 10月 全市实现社会消费品零售总额2013 18亿元 同比增长15 5 社会消费品零售总额增速为8年来最低 良好的经济发展势头为长沙市房地产行业发展提供坚实基础 宏观背景分析 城市发展研究 宏观经济 长沙市城镇居民人均消费性支出 长沙市城镇人均可支配收 近几年来 全市城镇居民人均可支配收入持续稳步增长 2007年涨幅最大 达到16 01 前三年年均增幅有微弱扩大的趋势 2012年前三季度增幅达到近年来新高 2012年前10月 城镇人均可支配收入达到25036元 同比增长16 6 高于十年来的增长水平 近九年来 城镇居民人均消费性支出维持在6 10 的增长水平 除2006 2007 2009年以外 2012年1 11月 城镇人均消费性支出162243元 同比增长9 3 与2011年同期相比 涨幅缩小 涨幅略低于10年平均水平9 5 的增幅 城镇人均可支配收入快速增长 消费性支出增速放缓 收支比持续增大 表明居民储蓄增加 购买能力增强 为房地产发展提供有力支撑 宏观背景分析 城市发展研究 宏观经济 长沙 制造之都 创意之城 长沙城市综合竞争力挺进10强 成为中西部地区唯一代表 全球500个城市同台竞技 获评城市竞争力提升速度最快城市之一 位居第四 成为中部唯一入选城市创造 工业总产值年均增长33 创新 专利拥有量超全国平均数3倍 转型 产城融合 新城崛起 家园更幸福 2020年长沙 1个市级商圈 33个区域性商圈 区域性商业中心 已形成12个 本次规划21个 其中15个近期规划 6个远期规划 重点建设和引导3个城市商业副中心 星沙新城商业副中心 武广商业副中心和梅溪湖商业副中心 湖南共签订战略合作协议项目13个 投资合作项目348个 境外投资合作项目133个 总投资130 6亿美元 引进资金124 3亿美元 省外境内投资合作项目215个 总投资1670 4亿元 引进境内资金1619 6亿元 长沙市在综合竞争力 招商引资 市内商业网点布局三方面综合提升其未来发展潜力 第七届中博会 中国城市竞争力 长沙第十 长沙城市商业网点布局 宏观背景分析 城市发展研究 宏观经济 经济发展势头好 GDP保持高速增长 2012年1 12月GDP增长率保持在10 左右 前三季度GDP居于第二位 仅次于武汉 为太原的2 85倍 一直保持较好的经济增长 消费能力强 城镇人均可支配收入快速增长 消费性支出增速放缓 收支比持续增大 表明居民储蓄增加 购买能力增强 为房地产发展提供有力支撑发展潜力 长沙作为中部省会城市中唯一一个连续两年进入竞争力前十的城市 经济发展势头强劲 长沙城市经济快速发展 房地产发展有很好的市场环境与市场机遇 宏观背景分析 城市发展研究 宏观经济小结 长沙整体房地产市场分析 房地产投资额 连续增长 投入持续增加 开发商对长沙房地产市场信心十足 整体房地产市场分析 房地产投资额 长沙市历年房地产投资额走势图 12年全年 房地产投资呈稳步上升趋势 开发商对 对长沙房地产市场信心十足13年1 2月份房地产投资总额占长沙固定投资总额的39 2 仍处于较热阶段 2013年1 2月 房地产开发投资121 82亿元 增长19 7 商品房销售面积增长79 0 住宅销售额增长115 6 长沙固定资产投资累计增长走势图 2月止完成固定资产投资310 64亿元 同比增长30 4 增幅同比提升22 9个百分点 城镇固定资产投资295 89亿元 增长29 0 资料来源 CRIC中国房地产决策咨询系统 2012年房地产市场开始回暖 受新政影响 13年一季度政府谨慎推地 但12年前期供应量较小 开发商拿地热情不减 从供应来看 受全年供货节奏影响 整体供应量较小 同时房地产调控政策出台 地方政策不明朗 政府谨慎推地 从成交来看 2013年3月 成交土地2宗 成交面积12 37万方 环比上涨52 34 本月无土地流拍 整体房地产市场分析 土地市场 2011年3月 2013年3月内五区土地成交走势图 2011年3月 2013年3月内五区土地供应走势图 从近三年土地市场成交来看 2010年追随楼市火爆 也是土地市场最为火爆的一年 土地流拍率为17 6 2011年土地市场追随楼市低迷 土地成交量少流拍率为17 1 成交量为三年最低 2012年土地市场同样追随楼市以价换量 流拍率最低仅为14 7 长沙内五区经营性土地流拍率 资料来源 CRIC中国房地产决策咨询系统 2012年全年内五区土地供应及成交示意图 整体房地产市场分析 土地市场 2012年长沙市内五区土地成交情况 2012年内五区各区 芙蓉区供应1幅地块 流拍率0 开福区供应10幅地块 流拍率50 天心区供应2幅地块 流拍率0 雨花区供应19幅地块 流拍率26 岳麓区供应32幅地块 流拍率为6 岳麓区主推优质地 成交独占鳌头 未来将奉献660万 占到今年土地成交近7成 资料来源 CRIC中国房地产决策咨询系统 整体房地产市场分析 住宅市场 市场关键词 供求两旺 2013年第一季度供应量及成交量均跌中有涨 资料来源 CRIC中国房地产决策咨询系统 长沙近一年来市商品住宅供求走势图 六区 整个一季度市场受春节长假影响 虽然成交量环比下跌20 左右 但是同比出现近一倍的增幅 可见今年年初市场相比去年同期已大不相同 可谓是 判若两重天 成交 大面积段逐年递减 70 130平米面积段逐年递增上升趋势明显 整体房地产市场分析 住宅市场 2013年3月长沙各区商品房 住宅供应量 截止到3月份 各区住宅新增供应均呈现大幅增长 岳麓区增长24 98万方 以27 55万方新增供应居首位 芙蓉区住宅 非住宅供应均居六区末尾 整体房地产市场分析 住宅市场 3月 内六区新增供应大幅上涨 天心区新建商品住宅供应9 47万方 占供应总量的8 8 环比增长9 47万方 开福区新建商品住宅供应量22 18万方 占供应总量的18 45 环比增加19 78万方 雨花区本月新建新增商品住宅26 39万方 占供应总量的24 62 环比增加23 2万方 岳麓区新建商品住宅27 55万方 环比分别增加24 98万方 芙蓉区新建商品住宅0 5万方 住宅增长0 5万方 望城区新建商品住宅21 12万方 住宅增长19 89万方 政策风险悬头 促成交火热 岳麓区成交居六区之首 雨花区紧随其后 整体房地产市场分析 住宅市场 2013年3月长沙内六匙商品住宅 非住宅成交量 天心区新建商品住宅成交10 23万方 环比增加4 66万方 非住宅成交量为4 91万方 环比增加3 39万方 开福区新建商品住宅成交量16 33万方 环比增长7 14万方 非住宅成交1 4万方 环比下跌17 98 为唯一个下跌区域 雨花区本月新建商品住宅 非住宅分别成交30 22万方和2 68万方 环比分别上涨106 86 和156 57 成交量居第二 芙蓉区新建商品住宅和非住宅成交量分别为7 7万方和1 11万方 环比分别上涨4 89万方和0 63万方 成交量居末位 岳麓区新建商品住宅成交32 89万方 环比增长16 18万方 非住宅成交量为3 93万方 环比上涨2 02万方 成交量居亍六匙之首 望城区新建商品住宅和非住宅成交量为15 86万方和2 74万方 环比分别上涨72 88 和72 94 价格 12年年中开始 商品房成交价格稳中有升 未来仍有一定上升空间 整体房地产市场分析 住宅市场 11年1月 13年2月各区新建商品房住宅月成交均价 卑位 元 平米 11年1月 13年2月新建商品房住宅月成交均价 卑位 元 平米 2013年3月 长沙市内六区住宅价格为6527元 平米 与2012年同期相比上涨13 48 环比上涨1 06 均价为17月来新高 市场稳步向上 量价齐涨 2013年3月 芙蓉区 天心区 开福区均价超过7000元 平米 雨花区 芙蓉区均超过6800元 平米 以望城区和岳麓区环比涨幅最大 开福区住宅均价7144元 平米 环比下跌5 64 均价退居第二 天心区均价7230元 平米 环比上涨1 97 均价跃居第一 芙蓉区均价6940元 平米 环比下跌5 47 均价居第三位 岳麓区住宅均价6409元 平米 仅高亍望城区 环比上涨5 13 望城区住宅均价4778元 平米 环比上涨7 76 涨幅居首位 为半年来最高水平 雨花区均价6887元 平米 环比下跌0 25 房地产投资额 连续增长 投入持续增加 开发商对长沙房地产市场信心十足 土地市场 2012年全年土地供需均处于低位 年底发力 13年初受新政影响 政府谨慎推地 但开发商拿地热情不减供应量 2012年二季度开始 商品房供应量开始小幅度稳定上升 受政策影响13年一季度有一定下跌 成交量 从数据来看 基本呈供求两旺状态 特别以12年年底开始 商品房市场明显供不应求 同比增幅明显 需求未来预期会大幅上涨 价格 2012年上半年商品房价格呈涨跌交替状态 下本年开始呈明显上升趋势 预期未来仍有较大增长空间 宏观背景分析 房地产市场 整体市场小结 市场供需有一定好转 价格成长性好 开发商信心十足 岳麓区 雨花区是市场热点 同时后市供应大必将导致竞争加剧 楼市宏观政策调控及展望 2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控 国五条 会议不仅再次重申坚持执行以限购 限贷为核心的调控政策 坚决打击投资投机性购房 还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标 国务院常务会议明确了五项具体政策措施 一 完善稳定房价工作责任制 二 坚决抑制投机投资性购房 三 增加普通商品住房及用地供应 四 加快保障性安居工程规划建设 五 加强市场监管 调控政策 2013年以一次楼市调控表态 国五条 出台巩固前期调控效 预防房价大幅反弹 贷款政策 长沙公积金贷款门槛提高 增加购房难度 1 缴存满12个月方可申请贷款2 首套房120平米以上二套房贷不予发放3 普通房提取公积金时限缩短为1年4 贷款期限不再延长 银行政策 二套房首付及利率或将提高 改善型购房者成本增加 央行2013年3月14日发文指出 对房价上涨过快的城市 各分支机构可根据当地人民政府房地产调控目标和政策要求 进一步提高二套住房贷款的首付比例和利率 一些房价涨幅过快的城市 二套房房贷首付可能提至七成 利率提高至1 3倍 后市展望 调控政策 国五条 出台巩固前期调控效 预防房价大幅反弹 政府对楼市调控的决心坚决不容置疑 贷款政策 长沙公积金贷款门槛提高 增加购房难度 进一步抑制投资性需求及部分改善性需求 银行政策 银行政策进一步加紧 二套房首付及利率或将提高 改善型购房者成本增加 板块竞争分析 根据大长沙 东拓 西进 南融 北上 的发展趋势和各区域房地产发展的特征 长沙房地产市场逐渐形成了以市中心板块为核心的十三大地产板块格局 竞争分析 板块竞争 板块格局 北城板块 洋湖院片区 市府板块 尚东板块 南城省府板块 市中心板块 麓谷板块 金星北板块 经开星沙板块 武广新城板块 东城板块 滨江新城板块 09年 武广新城板块因武广高铁带动而形成 2011年 长沙房地产市场因先导区开发进程将新增两个板块 滨江新城板块与梅溪湖板块2012 麓南板块成功转型为洋湖院板块 片区热度逐渐上升2013 滨江新城板块 梅溪湖板块 洋湖院板块将呈大河西三足鼎立状态 梅溪湖版块 竞争分析 板块竞争 板块特征 主要竞争板块 主要竞争板块 主要竞争板块 主要竞争板块 主要竞争板块 竞争分析 板块竞争 类似板块竞争 竞争板块 A洋湖板块分析 B市府板块分析 E省府南城板块分析 D武广新城板块分析 竞争板块选取的原则 A 区位趋同 邻近 主城市中心 城市热点发展区域B 区域价值 区域内有较大的城市配套规划支撑 C滨江新城板块分析 板块范围 北至天马山 南至绕城高速 东至潇洒中路 西至含浦 板块商业 板块内商业起步晚 基本上以社区配套型商业为主体 缺乏大型集中式商业 交通情况 交通路网密集 通达性好 但初入区域有高速公路出入口 车流量大 交通压力大 规划有地铁3号线与长常城际轨道 景观资源 板块内突出的景观资源有岳麓山 洋湖垸湿地公园房地产开发特征 新兴区域 房地产开发处于快速发展阶段 并因稀缺的景观的资源与完善的交通路网吸引众多品牌开发商入驻 竞争分析 板块竞争 洋湖板块 城市宜居功能定位绝版山水人文资源高端物业聚集地 A洋湖板块分析 洋湖板块开发特征 在售普通住宅项目一览 中大规模开发 总建面积30万 以上占到60 众多大牌开发入驻 区域开发呈品牌化发展 中低容积率 绝大部分物业容积率在2 0 3 0之间 高端物业比较集中 为岳麓区别墅 洋房等高端产品集中区域 区域项目档次中高端 适宜居住 客户层级面越广 除教师 主管 私营业主 城市白领等客群为区域置业主体外 省内地级市客群及返湘客群成为区域客群构成新的增长点 客户核心驱动因素为宜居配套环境 品牌开发商 人文景观资源 洋湖板块客户特征 麓南板块典型项目客户分析 竞争分析 板块竞争 类似板块竞争 竞争板块 A洋湖板块分析 B市府板块分析 E省府南城板块分析 D武广新城板块分析 C滨江新城板块分析 竞争板块选取的原则 A 区位趋同 邻近 主城市中心 城市热点发展区域B 区域价值 区域内有较大的城市配套规划支撑 B市府板块分析 竞争分析 板块竞争 市府板块 城市宜居功能定位以景观 配套资源价值为依托 以交通价值为支撑 以商业 商务价值为提升 板块范围 岳麓大道以南 岳麓山以北 二环以西的区域 板块商业 商务 板块内现有荣湾镇 望城坡 观沙岭成熟的3大商圈未来桐梓坡路沿线及金星路沿线的含大体量商业项目开发 将有新型区级商业中心形成市府周边已有少量写字楼项目开发 未来随着配套设施的逐步完善 将逐步形成氛围更浓厚的行政商务氛围交通情况 高起点交通路网规划建设 区域内路网发达 通达性好 未来随着多条过江大桥及隧道的动工建设完成 全城通达的交通便利性将逐步提升 地铁2号线 城际轻轨 建设中 将进一步完善立体交通体系 缓解河西至河东的交通压力景观资源 人文 生态环境突出 现有景观资源以岳麓山及区域型生态公园为主 未来重点是打造西湖文化公园 进一步提升生态宜居环境配套资源人文教育资源突出 从幼儿园至大学全配备优质名牌教育医疗资源同样突出 如湘雅付三 肿瘤医院 武警医院等 中大规模开发 总建面积40万 以上占到50 大牌云集 市府板块的宜居性牵引大批品牌房企纷至沓来整体开发服务理念提升 品牌物管顾问逐步渗透 提升项目整体品质板块均价破7000元 稳居整个大河西榜首 市府板块开发特征 在售普通住宅项目一览 市府片区客户特征 区域项目档次越高 客户层级面越广 市府板块宜居的牵引力使得跨区域置业比重可占到1 4 1 3除教师 医生 公务员等客群是区域市场置业的主体外 拆迁客群成为近年内新的增长点 置业驱动力影响因素以品牌 产品 配套资源最为凸显 竞争分析 板块竞争 类似板块竞争 竞争板块 A洋湖板块分析 B市府板块分析 E省府南城板块分析 D武广新城板块分析 C滨江新城板块分析 竞争板块选取的原则 A 区位趋同 邻近 主城市中心 城市热点发展区域B 区域价值 区域内有较大的城市配套规划支撑 滨江新城规划面积6 7平方公里 规划区域总人口5万余人 涉及拆迁房屋面积170多万平方米 目前三期拆迁工作已进入扫尾阶段 规划面积6 7平方公里 未来3到5年内 这片曾经老城区将建设成为可容纳57万人 以现代金融商务功能为核心 以文化 休闲 旅游综合商圈为驱动器 以都市居住为依托的复合型新都会中心 新规划 高起点 大手笔 打造河西复合型商务新都会中心 岳麓滨江新城规划方案 竞争分析 板块竞争 滨江新城板块 滨江新城板块开发特征 在售普通住宅项目一览 城市未来滨江高端豪宅的聚集区域 现有项目已高层为主 容积率3 0 6 0 户型品类广泛 品牌开发商聚集 带动板块物业高端物业开发 因地理位置突出 板块未来将打造众多大型集中式商业项目 区域项目档次中高端 升值潜力大 客户来源广泛 以岳麓区私营业主 公务员 企事业单位高管 职员为购房主体 外省返湘籍人士成为新的增长点 客户核心驱动因素为升值潜力 品牌开发商 景观资源 滨江新城板块板块客户特征 滨江新城板块典型项目客户分析 竞争分析 板块竞争 类似板块竞争 竞争板块 A洋湖板块分析 B市府板块分析 E省府南城板块分析 D武广板块分析 C滨江新城板块分析 竞争板块选取的原则 A 区位趋同 邻近 主城市中心 城市热点发展区域B 区域价值 区域内有较大的城市配套规划支撑 板块范围 北至长沙大道 南湘府路 东至新火车南站 西至东二环 交通情况 城市新区规划 交通路网发达 通达性好 高速轨道交通是本区域最核心板块竞争力 城市高铁 拉动区域商务 外贸 物流经济飞速发展 长株潭城市轻轨和地铁线 建设中 换乘枢纽区域 板块商业 板块内现主要依附周边高桥 红星 大托成熟的3大商圈 区域内城市建设规划以 国际化商业配套建设将是配套建设的重中之重 配套资源 交通配套资源极具竞争力 文体休闲资源表现突出 商务配套资源将是未来板块区域重点发展方向之一 竞争分析 板块竞争 武广新城板块 国际交通枢纽商务中心城市发展的上升阶段由城市远郊转化成城市次中心 武广新城板块分析 城市中大规模开发为主 高尚精品住宅为区域主要开发方向热点板块 外来品牌房企重点关注区域 品质开发拉升区域市场价值注重立面及园林环境的形象塑造 欧式与现代风格平分天下整体开发服务理念提升 品牌物管顾问逐步渗透 提升项目整体品质 武广新城板块开发特征 在售普通住宅项目一览 区域项目档次中高端 升值潜力大 客户来源广泛 以雨花区私营业主 公务员 企事业单位高管 职员为购房主体 省内其他地县市入长置业客群成为新的增长点 客户核心驱动因素为成熟配套 品牌开发商 地段交通 武广新城板块板块客户特征 武广新城板块典型项目客户分析 竞争分析 板块竞争 类似板块竞争 竞争板块 A洋湖板块分析 B市府板块分析 E省府南城板块分析 D武广新城板块分析 C滨江新城板块分析 竞争板块选取的原则 A 区位趋同 邻近 主城市中心 城市热点发展区域B 区域价值 区域内有较大的城市配套规划支撑 板块范围 北至南二环 南至绕城高速 东至万家丽路 西至湘江 交通情况 交通路网密集 通达性好 韶山路为南北贯通的城市主干道 承接着三城一体化的重要角色 是传统的商务主干道之一 车流量大 交通压力大 堵车现象严重 长株潭城市轻轨和地铁线 建设中 换乘枢纽区域 板块商业 板块内现有红星井湾子 大托成熟的3大商圈 芙蓉路沿线的含大体量商业项目开发以及中信商业广场即将开启 将有新型区级商业中心形成 省政府周边有大量酒店和写字楼项目开发 随着配套设施的逐步完善 将形成氛围更浓厚的行政商务氛围 景观资源 人文 生态环境突出 现有景观资源以湘江风光带及省植物园 圭塘河风带为主配套资源 人文景观资源突出 从幼儿园至大学全配备优质名牌教育日常生活配套 医疗资源配备完善 商务配套齐全 竞争分析 板块竞争 省府南城板块 未来城市政务中心融城核心区域城市发展的上升阶段由城市远郊转化成城市次中心 省府南城板块 南城片区价值分析 以居住和生态绿色产业为主 本板块处于融城核心区 未来城市政务中心 目前处于城市发展的上升阶段 省府区域项目从三年前的客户陌生阶段已经转化成接受和认可阶段 由城市远郊转化成城市次中心 南部新城将以居住和生态绿色产业为主 南城片区凭借目前相对较低的区域价值 形成价格洼地效应 在相同前景的前提下 区域价值增值空间相对传统生活片区 省府片区更为巨大 区域项目规模 中大规模开发 总建面积25万 以上占到70 普遍容积率在2 5 3 0 以高层 小高层产品为主 区域产品结构 整体片区市场现有供给呈现 金字塔 结构 中档以及中高档项目众多 而真正高端精品项目严重缺失 南城板块开发特征 区域项目规模 中大规模开发 总建面积20万 以上占到70 普遍容积率在2 5 3 0 以高层 小高层产品为主 区域产品结构 片区市场现有供给整体以中档及中高端为主 但高端产品开发近两年迅猛发展 成为长沙别墅 洋房物业供应集中区 片区内目前在售的项目2房 3房占到较大的比重 是片区主流产品 紧凑型3房占比量少 注重立面及园林环境的打造 建筑风格主要以新古典和欧式风格为主 在售普通住宅项目一览 南城片区客户特征 区域购房客户主要来自雨花区及天心区 区域内政府公务员 企业职工 学校教师 私营业主充当了置业主力 这部分客户群体 购买能力强 对价格的承受度高 同时也是潜在改善需求型客户主力 购房目的主要以满足家人居住及改善性居住为目的 区域内收入较高的企事业单位职工及管理层以及私营业主投资为目的的需求比例较高 置业驱动力影响因素以品牌 产品 配套资源最为凸显 但客户一般都注重小孩的学前教育以及小学阶段的教育问题 对幼儿园 小学的关注度较高 对其他跟生活相关的配套 也比较关心 比如超市 医院 各板块价值对比分析 滨江新城板块 板块竞争方向研判 板块竞争小结 强势景观资源产品素质提炼 省府南城板块 市府板块 梅溪湖板块 武广新城板块 城市宜居功能产品素质提炼 生态宜居差异产品素质提炼 强势景观资源产品素质提炼 洋湖板块 城市宜居功能产品素质提炼 滨江新城 洋湖垸 梅溪湖国际功能服务区 板块竞争方向研判 板块竞争小结 区域竞品项目分析 案例1 金茂梅溪湖金茂 梅溪湖 竞争个案分析 基本情况 地段梅溪湖大道与雷锋西大道交汇路口西北面 商业自带1 5万 步行街 5000 超市 生态3000亩梅溪湖 4360亩岳麓山桃花岭 教育自带幼儿园 博才小学和师大附中 与中建共同出资引进 购房即得入学名额 医疗湘雅附三 卫生部直管三级甲等医院 物业金茂物业 国家一级资质 品牌方兴地产 全球500强中国中化集团旗下房地产开发企业 中国高端商业地产的领先企业 户型小高层户型面积区间为92 170 别墅面积区间为200 500 容积2 54绿化40 建筑风格ArtDeco风格体量总建筑面积52万 营销动态92 户型8000元 起 170 户型9000元 面积越大价格越高 一期高层住宅均为纯毛坯房 2013年年底交房 梅溪湖片区中心区域项目 整体规划情况 规划有高层住宅 公寓 联排别墅和大型集中式商业 一期为别墅 16F高层 首推一期高层部分 2012年10月27日 首次开盘推出1 2 4 5 7 8 9 11 12栋加推3 6号栋2个户型共538套 现场VIP签到1300批次 到场客户2000 现场销售451套 销售率83 8 6月开盘 推售14 16 17 18 19 26 27 24 户型搭配为211平精装豪宅 170平小高平层 92 140平的小高层产品 合计590套 85149 8月开盘 推售15 23 户型搭配为85 160平的小高层产品品 合计168套 20354方 13年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 14年 6月一期余货清盘 一期余货92 137平产品 合计137套 6月 8月 10月 11月 12月 10月开盘 推售20 26 户型搭配为211平精装豪宅 85 177平的小高层产品品 合计170套 24267方 11月开盘 推售21 29 高层和滨湖超高层楼栋 户型搭配为85 160平的小高层产品品 合计246套 34996方 12月开盘 推售22 28 高层和滨湖超高层楼栋 户型搭配为85 160平的小高层产品品 合计250套 37804方 未来推售情况总计1424套房源 20 2万方建筑面积 客户属性分析 1 客户超过80 属于自住 只有20 属于投资 其中自住客户以改善型为主 房屋置业套数在3套以上 占比70 30 的客户属于刚需客户 刚需客户占比整体较小 2 客户整体经济实力较高 中高端客户群体 最新成交统计分析 置业需求 置业次数 1 较之去年数据 2013年一季度成交客户的分布区域逐渐拓展 河东客户逐渐接受认可项目及片区 占比约50 2012年占比约31 5 河西岳麓区客户占比26 2 省内其他县市客户较多 约占25 少量北上广深客户成交 客户属性分析 1 成交客户中 客户最大的认可点是项目的教育配套 其次为梅溪湖山湖环境优势 其中关注教育配套客户有42 这类客户主要集中在政府 企事业单位等中产阶级 其次为关注梅溪湖山湖环境的客户有25 这类客户中养老客户居多 其他认可因素的客户不多 最新成交统计分析 客户认同点 主力产品户型分析 优势 户型周正 动静分区明确 客厅 主卧双南向设计 居住舒适度高 多阳台设计 劣势 90的两房产品 不具备竞争优势 优势 户型周正N 1设计 南北双阳台 动静分区明确 客厅 主卧 次卧均南向设计 居住舒适度好 多阳台设计赠送率高 劣势 无明显劣势 135 136 三房二厅二卫 92 93 二房二厅一卫 项目优劣势分析 优势 开发品牌 世界百强企业 梅溪湖板块投资开发商 项目尽享区域的一线优质资源 项目规划 规划有别墅物业 社区部分绿化率高 景观视野较好 景观资源 尽揽梅溪湖一线湖景资源及岳麓山支脉桃花岭景观 产品优势 多阳台赠送 N 1户型设计 户型空间宽敞舒适 景观视野较佳 物业顾问 金茂自身物业 号称五星级酒店总统级物业服务 教育配套 内有幼儿团 博才小学 师大附中等15年一站式名校教育 劣势 交通路网 尚未通公交车 出行较为不便 周边配套 区域内暂时无任何商业配套 生活购物 休闲娱乐十分不便居住环境 周边大片项目尚待开发 在后续开发当中将会出现将尘土飞扬 不利于居住 案例2 中建梅溪湖壹号金茂 梅溪湖 竞争个案分析 基本情况 梅溪湖片区中心区域项目 地段梅溪湖路南路商业自带8000 风情商业街 2个会所 生态3000亩梅溪湖 4360亩岳麓山桃花岭 教育自带国际双语幼儿园 博才小学和师大附中 与金茂共同出资引进 购房即得入学名额 医疗湘雅附三 卫生部直管三级甲等医院 物业中建物业 国际一级资质 品牌中建地产 世界500强前百强中国建筑全资子公司 户型高层面积区间78 180 别墅面积区间230 280 容积2 4绿化41 建筑风格ArtDeco风格体量总建面约70万 营销动态高层面积78 180 别墅面积230 280 高层均为2梯4户 共25层 共1000户 均价8000多元 起 整体规划情况 项目是梅溪湖板块容积率最低的住宅用地 规划呈现 指状 布局 预计分4期 5年左右开发完毕 2012年10月20日开盘情况 2012年12月21日开盘情况 2013年3月23日开盘情况 未来推售情况高层4栋 512套 建筑面55808 平层62套 建筑面15160 总计建筑面积70908 未来推售 未来推售 主力产品户型分析 优势 户型周正N 1设计 动静分区明确 客厅 主卧双南向设计 居住舒适度高 多飘窗设计 劣势 客厅阳台尺寸相对较小 优势 户型周正N 1设计 南北双阳台 动静分区明确 多飘窗设计 劣势 110 户型没能做到南北通透 相对遗憾 126 2 1房 110 2 1房 79 2 1房 优势 N 1设计 动静分区明确 客厅 主卧 次卧均南向设计 居住舒适度好 劣势 周正程度上有稍微缺角 客厅无阳台设计 客户属性分析 成交面积 整体来看大户型销售情况略好于小户型 按面积段来看 97 126平米户型销售形势较好 占到销售总量的60 客户对于产品的选择主要考虑总价以及居住舒适度 对于资金有限以及买房作为投资用途的购房者偏好78 97平米户型 而97 126平米户型主要为首置以及首改客户所选择 客户年龄构成 主要以30 45岁人群为主 客户描述 客户主要为事业小有成就 开始追求生活品质 对居住氛围 配套以及未来发展潜力比较看重的购房者 客户主要基于地缘 岳麓区客户为主体占到50 河东区域客户来源主要分布在开福以及芙蓉区 占到30 另外有少量地州市客户 客户职业构成 以公务员 私企业主 企业管理层为主 成交客户区域构成 以岳麓区客户为主 其他区域客户来源分布于全市范围以及地州市客户成交客户职业构成 以私企业主以及其他中高收入人群为主 项目优劣势分析 优势 开发品牌 世界前百强 央企身份 中国最大建筑房地产综合企业集团 在全球拥有地标建筑 产品优势 N 1户型设计 阳台 飘窗等赠送面积较大 110 126平户型客厅开间4 2米 主卧开间3 7 3 9米开间 户型通风采光性能佳 项目规划 容积率最低的梅溪湖项目 楼栋景观视野开阔 景观资源 坐享1100米无障碍一线湖景资源 岳麓山桃花岭支脉景观资源 内部配套 规划有幼儿园 双会所 无边际泳池 公共泳池 环湖自行车道等私属豪华配套 物业顾问 中建自身物业 零干扰 和 24小时贴身物业服务 劣势 交通路网 尚未通公交车 出行较为不便 周边配套 区域内暂时无任何商业配套 生活购物 休闲娱乐十分不便居住环境 梅溪湖新城开发周期长会影居家氛围 案例3 和泓梅溪四季金茂 梅溪湖 竞争个案分析 基本情况 梅溪湖片区中心区域项目 地段梅溪湖映日路与看云路交汇处商业自带社区型商业生态梅溪湖教育自带幼儿园 岳麓区实验小学和长郡中学 购房业主享就近入读 医疗湘雅附三 卫生部直管三级甲等医院 物业和泓物业 国家一级资质 品牌和泓地产 国家一级开发资质 户型80 128 二至三房容积率3 5绿化42 3 建筑风格现代简欧式体量建筑面积约50万 营销动态在售1 7 8 剩余房源 户型为80多 94 127 128 价格7500 整体规划情况 项目一期规划有8栋高层住宅 2013年3月底首期开盘推出1 7 8栋 80 126平米N 1 N 2户型 未来预计推售情况2 108套房源 11826 建筑面积 3 108套房源 11826 建筑面积 4 108套房源 11826 建筑面积 5 108套房源 11826 建筑面积总计540套房源 5 9万方建筑面积 主力产品户型分析 优势 户型周正N 1设计 动静分区明确 客厅 主卧双南向设计 居住舒适度高 劣势 无明显劣势 优势 户型周正N 1设计 动静分区明确 多空中花园设计 劣势 客厅开间相对较窄 优势 N 1设计 动静分区明确 客厅 主卧 均南向设计 居住舒适度好 多空中花园设计劣势 户型不周正 96 2 1房 89 2 1房 80 1 1房 126 3 1房 94 2 1房 优势 户型周正N 1设计 动静分区明确 客厅 主卧双南向设计 空中花园设计 赠送率高 劣势 无明显劣势 优势 户型周正N 1设计 动静分区明确 客厅 主卧 次卧均南向设计 居住舒适度高 劣势 无明显劣势 主力产品户型分析 客户属性分析 项目入市不久推广未能完全影响市场 目前客户主要以长沙本地客户为主 其中河西客户居多 年龄大多集中在35 50周岁段 预计有部分外地客户以及周边拆迁户 项目优劣势分析 优势 开发品牌 12年谋局全国10余城 成就中国责任地产 TOP25 产品优势 N N空中院落 围合式庭院布局 户型高赠送面积 实用性高 景观视野开阔 景观资源 暂时拥有龙王港河 梅溪湖一线湖景资源 梅岭公园 体育公园零距离接触 交通路网 与地铁站口仅有5分钟路程 且临近梅溪湖环湖干道 未来交通将较为便利 教育配套 临近百年长郡 岳麓区实验小学 享受板块内高质的教学配套资源 劣势 交通路网 项目不临城市主干道 无公交线路直达项目 交通不便 周边配套 项目周边生活配套 商业氛围都未形成 还需较长时间发展成形 景观资源 梅溪湖与项目之间有较大的空地 今后将会进行地产开发 届时形成的高层建筑将会对项目的景观视野造成一定的遮挡 案例4 达美D6区 竞争个案分析 基本情况 品牌 湖南达美地产占地面积 9万平建筑面积 46万平容积率 4 46产品 住宅 36万平 商业 10万平 主力户型 84 92 的2 1房 114 127 3 1房配套 商业配套 酒店 交通枢纽中心入市时间 2011年7月最新动态 5月初将推出13号栋45 72平房源 15号栋87 121平房源 VIP认筹进行中 楼王均价9500元 另88 175 N 1房源在售最高赠送40 均价7500元 梅溪湖片区首个项目 大河西交通枢纽城市综合体 商业价值高 整体规划情况 未来预计推售情况未来推售三期商业及住宅 总量在15万方左右 其中住宅面积在7万方左右 项目目前二期在售 目前在推9 栋 11 栋 8 栋 二期期住宅于2012年8月15日开盘 开盘当日去化率达28 相比于周边楼盘首次开盘去化率 其开盘表现一般 客户属性分析 20 40岁的人群成为达美的购买主力 其中26 30岁以及31 35岁的客户为本项目最主要的客户群 占比分别达到22 和21 该年龄层次的客户多在事业上已经取得一定的成就 有着较稳定的收入来源 购房多用于婚房或者是改善性居住达美D6区的成交客户主要以私企老板 24 企业普通员工 22 政府机关事业单位员工 10 医生教师为主 9 该部分人群经济条件较好 且有着较好的人文素质 项目的成交客户以大河西区域为主 主要集中在项目周边的区域 其中西站周边的客群占到了24 其次地州市的客户也占到了相当的比例 达到了15 的抗性小 客户属性分析 达美成交客户的家庭结构以三口之家为绝对主力 占到57 这部分人群以改善性需求或投资为主 其次以两口之间为多 购买项目产品主要作为结婚用房 基本为刚性需求 达美成交客户的家庭年收入以3 6万 7 10万 11 13万为主 其中家庭年收入在7 10万之间的客户最多 家庭年收入的分布与本项目的销售价格基本相匹配 成交客户选择购买达美的原因主要是交通 升值潜力 户型几个方面 可见项目的位置 梅溪湖带来的升值价值以及项目产品本身得到了客户的普遍认可 主力产品户型分析 优势 N 1设计空间功能性更强 动静分区明确 客厅 主卧双南向设计 居住舒适度高 多凸窗阳台设计赠送率高 劣势 户型方正程度有稍微的缺角 优势 户型周正 南北双阳台 动静分区明确 客厅 主卧 次卧均南向设计 居住舒适度好 多凸窗阳台设计赠送率高 劣势 入户直对主卧 隐私性差 127 的3 1房 89 的2 1房 项目优劣势分析 优势 地理交通 位于西站旁 临近地铁双站口 交通便利 路网畅通 产品优势 N 1户型设计 赠送面积基本达到了20 40平 户型实用率超高 竞争优势明显 景观资源 岳麓山风景区 梅溪湖 西湖公园等外部景观资源丰富 周边配套 处于西站商圈辐射范围内 生活休闲配套较为齐全 物业顾问 国际顶级物管 衡信柏迪 源于1875年英国伦敦 劣势 居住环境 项目正东临二环主路 交通噪音严重 项目正南为污水处理站 空气质量较差 项目正西为当地安置小区 人流杂乱 环境较差 项目正北有加油站 加气站 有一定汽油异味 且存在一定的安全隐患 休闲配套 项目周边生活配套档次较低 附近无大型高档的购物娱乐中心 区域位置 处于梅溪湖边缘地带 离梅溪湖国际新城内的优质资源尚有一定距离 案例5 中一九骏金茂 梅溪湖 竞争个案分析 基本情况 占地面积 3 6万平建筑面积 15 6万平容积率 4 0产品 住宅 底商主力户型 86 123 可变户型 含N 1 N 2户型配套 私家山体公园 龙王港景观带入市时间 2011年10月客户情况 企事业单位 城乡私企业主 梅溪湖区域原住民等 长沙唯一近览麓山全景的都市高层社区 整体规划情况 1 2 3 4 5 7 6 一期 二期 三期 2011年7月初临时营销中心开放 2011年9月16 17日首次开盘 推出房源约120套 推售4 栋共32层 2011年10月5号栋平推 3号栋于11月6日开盘 2012年9月2日开盘 推出2号栋 6号栋 2013年2月3日推出1号栋76 96平2个户型 共66套 未来预计推售情况1 172套房源 19540 建筑面积 2 120套房源 12480 建筑面积 6 238套房源 25364 建筑面积 总计530套房源 57384 建筑面积 主力产品户型分析 优势 户型周正N 1设计 动静分区明确 客厅 主卧双南向设计 居住舒适度高 多空中花园设计 劣势 主卧无阳台设计 优势 户型周正N 1设计 动静分区明确 客厅 主卧双南向设计 劣势 无明显劣势 优势 N 1设计 动静分区明确 客厅 主卧 次卧均南向设计 居住舒适度好 劣势 无明显劣势 110 59 的2 2房 128 25 的3 2房 89 的2 1房 半面积赠送 全面积赠送 客户属性分析 河西地缘客户为主 部分地市及河东客户 年龄在25 30岁之间为主 泛公务员与一般公司员工为主要客户群体 以首次置业 首改客户为主关注价格 教育 地段交通及区域发展前景 项目优劣势分析 优势 地理位置 属于长沙二环内唯一的梅溪湖湖景社区 离市区中心更近 景观资源 临近梅溪湖东段景观 可观岳麓山景观 社区内拥有原生态私家公园和11米叠水瀑布 产品优势 卧室均设有飘窗或阳台 N 1 N 2户型设计 赠送面积较大 户型方正 实用性较高 交通路网 临近地铁2号线站口 且毗邻新西站 未来交通较为便捷 教育资源 紧邻湖南财政经济学院 湖南大学北校区 享受优质教育资源 劣势 公交线路 项目离西站尚有一定距离 且途径项目的公交线路只有一条 目前出行十分不便 周边配套 项目周边商业尚未发展成形 生活配套较为贫乏 项目规划 小区占地面积小 容积率高 居住舒适度较低 案例6 旭辉御府 竞争个案分析 基本情况 占地面积 108108 35平方米总建面积 343428 64平方米栋数及套数 高层住宅9栋 共2138套容积率 3 0绿化率 40 主力产品 90 120平米开发商 长沙旭海房地产开发有限公司项目地址 先导区梅溪湖长郡中学旁物业类别 高层住宅 联排别墅 精装公寓 商铺开盘时间 2012年6月22日最新动态 旭辉御府目前在售79 120 阔景美宅 交5千享2万 全款97折 另有7号栋96 120 阔景住区在售中 均价6500元 首次开盘6月22日推出9栋 6栋9月推出 7栋8月推出 8栋7月推出 规划有高层住宅 公寓 联排别墅和大型集中式商业 一期为纯高层 二期别墅 高层 首推一期高层部分 最近开盘动态 2012年12月30日 推出5 栋共136套房源 VIP办卡50多张 成交30套左右 最新推售房源