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北京 天津2015年房地产市场研究报告 2016年1月 目录 一 政策研究 4 10二 北京市房地产市场 11 391 北京住宅市场 11 312 北京商业办公市场 32 39三 天津市房地产市场 40 591 天津土地市场 40 502 天津商品住宅市场 51 59 2 3 政策综述 中央稳字当头 积极鼓励自住和改善性需求货币 新政 公积金三大核心政策稳定楼市宽松货币政策 连续降息降准 缓解市场资金压力信贷放宽 降低购房成本 刺激改善消费 复苏市场 4 一 政策研究 5 2015中国房地产政策一览 6 中央稳字当头 积极鼓励自住和改善性需求 政策指向 2015年3月 全国两会召开 确立今年政府工作10项主要任务 焦点仍聚焦在全面深化改革 并明确提出要保持房地产市场的平稳发展 稳定住房消费成为房地产业的主要任务 4月30日中央政治局会议在今年首次提出要盘活存量 建立房地产健康发展的长效机制 8月19日 中央六部委联合公布对2006年中央有关外商投资房地产企业和境外机构 个人购房的部分政策进行调整 取消对境外个人在国内购房的限制 稳定住房消费坚持分类指导 因地施策 支持居民自住和改善型住房需求 促进房地产市场平稳健康发展 积极的财政政策 增加公共支出 加大降税消费力度 稳健货币政策 注重扩大消费需求 要完善市场环境 盘活存量资产 建立房地产健康发展的长效机制 研究提出深化住房制度改革实施方案 修订公积金管理条例 3月15日两会 4月30日中央政治局会议 5月18日深化经济体制改革重点工作意见的通知 7 货币 新政 公积金三大核心政策稳定楼市 央行频频降息降准货币政策成救市利器 3 30救市新政 两板斧 促进改善性住房 二手房需求释放商贷二套房首付降至四成二手房营业税免征期5年变2年 中央公积金调整引领地方政策导向提高公积金使用效率 降低公积金贷款门槛 进一步减轻购房者压力 中央定调稳定住房消费 全国多轮金融信贷政策发力 改善市场环境 促进市场需求 330新增支持居民自住和改善型住房需求 并进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持 同时 各地在中央公积金政引导下因城施策 出台一系列宽松政策 以公积金政策调整为主 包括财政补贴和税费减免等刺激需求特别是改善型需求释放 政策影响 8 宽松货币政策 连续降息降准 缓解市场资金压力 2月4日 央行宣布自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 2月28日 央行宣布自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 4月19日 央行宣布自4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点 5月10日 央行宣布自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 6月27日 央行宣布自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 中国人民银行决定 自2015年8月26日起 下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 以进一步降低企业融资成本 自2015年9月6日起 下调金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 以保持银行体系流动性合理充裕 引导货币信贷平稳适度增长 中国人民银行决定 自2015年10月24日起 下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 以进一步降低社会融资成本 A 一线城市楼市房价步入上涨通道 二线城市将加速去库存的进程 存销比开始普遍降低 B 大多数三四线城市楼市库存量大 去化周期长 跑量主题不变 C 楼市进一步分化 一线楼市及少数二线城市反应迅速 进入市场活跃期 供地量偏大与库存量偏大的二线城市 大部分三四线城市反应迟缓 去库存仍为艰苦任务 政策影响 9 信贷放宽 降低购房成本 刺激改善消费 复苏市场 央行松绑限贷 重申首套房最低首付30 放松首套房认定标准 对拥有一套住房并已经还清贷款的家庭 银行及金融机构执行首套房贷款制度放开二套及以上住房贷款政策 对2套及以上住宅贷款政策充分放权 各地金融机构可制定相关房贷政策非银同业存款暂不缴准备金 商业银行存贷比平均降幅达5 可释放约5 5亿元信贷额度空间 增强商业银行的信贷投放能力对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房 最低首付比例调整为40 2014 2015 10 2015年年度房企销售金额 销售面积排行榜TOP20 信息来源 搜狐焦点 11 二 北京市房地产市场1 北京住宅市场2 北京商办市场 12 住宅用地供应 12月份土地仅供应1幅 1 住宅用地不包括F2属性用地 13 住宅用地成交 12月成交4幅住宅用地 其中一幅溢价率突破60 可售部分楼板价计算参考依据商业建设成本 8000 保障房建设成本 6000 配套建设成本 4000 黄色为重点地块 2 3 1 4 14 住宅用地成交 近一年丰台 昌平成为北京住宅土地成交主力区域 朝阳 海淀 丰台三地住宅平均成交楼板价在2 8万元 左右 住宅用地不包括F2属性用地 15 12月供应5468套 供应面积43 08万平 其中公寓3365套 供应面积26 3万平 12月成交14254套 成交面积146 9万平 其中公寓3910套 成交面积2 93万平 其中自住房成交约4058套 首开华润花香四季 城建上悦居 东洲家园等 全剔除后为10196套 环比增长34 67 同比增长34 4 12月整体成交均价为29654元 环比增长2 同比增长15 商品住宅市场 供应量大幅减少 成交量大幅增长 本月自住房成交量较多 但对成交均价造成影响较小 商品住宅 包括普通住宅 别墅和酒店式公寓 16 供应 12月通州区为供应榜首供应1500套 全部为酒店式公寓 石景山区位居第二供应864套 全部中海金玺公馆项目住宅及公寓 大兴区排名第三712套 全部中海金玺公馆项目酒店式公寓 成交 12月丰台区为成交榜首成交2348套 其中自住房1748套 大兴区位居第二成交2206套 其中自住房705套 门头沟区排名第三1932套 其中自住房1062套 商品住宅市场 本月丰台 大兴 门头沟主要成交区域均有自住房项目 本月通州区为供应榜首 供应1500套 石景山区其次供应864套 大兴区第三供应712套 商品住宅 包括普通住宅 别墅和酒店式公寓 17 商品住宅市场 12月大兴黄村板块成交套数大幅上涨 但成交均价受到自住房影响下降较大 商品住宅 包括普通住宅 别墅和酒店式公寓 18 商品住宅市场 12月大兴黄村板块在售项目情况 商品住宅 包括普通住宅 别墅和酒店式公寓 紫色为自住房项目 绿色为公寓项目 19 商品住宅市场 2015年12月总库存为7 95万套 环比下降11 去化周期需要7 4个月 库存总量环比下降11 按前6个月月均去化10769套计算 北京库存去化周期为7 4个月 数据来自 搜房网 商品住宅市场 2015年12月北京商品住宅成交项目TOP10 20 紫色为自住房项目 商品住宅 包括普通住宅 别墅和酒店式公寓 绿色为公寓项目 21 商品住宅市场 2015年12月北京商品住宅成交项目TOP10 紫色为自住房项目 商品住宅 包括普通住宅 别墅和酒店式公寓 蓝色为别墅项目 22 商品住宅市场 2015年受新政及降息利好 北京普宅 别墅成交量整体呈上升走势 成交均价较平稳 23 商品住宅市场 2015年北京酒店式公寓供求两旺 价格呈小幅上涨趋势 24 商品住宅市场 2015年北京通州 朝阳 大兴为普通住宅主要供求区域 别墅主要成交区域依然集中在远郊区县 25 商品住宅市场 2015年北京通州 大兴 房山为公寓主要供求区域 26 紫色为自住房项目 商品住宅市场 2015年北京住宅成交项目TOP10 27 紫色为自住房项目 商品住宅市场 2015年北京住宅成交项目TOP10 28 商品住宅市场 2015年北京别墅成交项目TOP10 29 商品住宅市场 2015年北京别墅成交项目TOP10 30 商品住宅市场 2015年北京酒店式公寓成交项目TOP10 31 商品住宅市场 2015年北京酒店式公寓成交项目TOP10 32 二 北京市房地产市场1 北京住宅市场2 北京商办市场 33 商办用地供应 12月份供应2幅商办用地 34 商办用地成交 12月成交3幅商办用地 大兴区两地块溢价率均在100 以上 35 商办用地成交 丰台区 大兴区成为北京商办土地成交主力区域 36 月度商办二级市场成交 12月通州区 丰台区成为北京商办市场供应主力区域 大兴区商业市场成交较好 办公市场月成交仅50套 37 年度商办二级市场 2015年北京商办市场整体供大于求 38 月度商办二级市场 北京商业市场呈现以价换量的趋势 年底翘尾 办公市场月度成交量低 全年呈小幅上涨态势 39 商办市场 2015年各区域供应成交套数情况 40 三 天津市房地产市场1 天津土地市场2 天津商品住宅市场 41 经营性用地供应地块 12月份供应19幅经营性地块 其中9幅带有居住属性 经营性用地 包括居住 商业 办公和多功能属性用地 2 1 9 黄色为纯居住用地 绿色为商住混合用地 3 4 5 6 7 8 42 经营性用地供应地块 12月份供应19幅经营性地块 其中10幅为商业办公用地 经营性用地 包括居住 商业 办公和多功能属性用地 1 9 2 3 4 5 10 兰色为商业办公用地 6 7 8 43 经营性用地 包括居住 商业 办公和多功能属性用地 居住用地 纯居住用地 土地供应情况 2015年天津市经营性用地供应占地面积 建筑面积创近年最低 供应建面仅为1177万平 环比下降达31 44 经营性用地成交 12月份经营性用地成交26幅 其中14幅带有居住属性 经营性用地 包括居住 商业 办公和多属性用地 居住用地 纯居住用地 1 黄色为纯居住用地 绿色为商住混合用地 45 经营性用地成交 12月份经营性用地成交26幅 其中14幅带有居住属性 经营性用地 包括居住 商业 办公和多属性用地 居住用地 纯居住用地 1 4 5 9 10 11 12 13 14 46 经营性用地成交 12月份经营性用地成交26幅 其中12幅为商业办公用地 经营性用地 包括居住 商业 办公和多属性用地 居住用地 纯居住用地 兰色为商业办公用地 47 经营性用地成交 12月份经营性用地成交26幅 其中12幅为商业办公用地 经营性用地 包括居住 商业 办公和多属性用地 居住用地 纯居住用地 1 2 3 5 4 6 7 8 9 10 11 12 48 经营性用地 包括居住 商业 办公和多属性用地 土地成交情况 2015年天津市经营性用地成交占地面积 建筑面积创近年最低 成交建面仅为1081万平 环比2014年下降达33 12月经营性用地成交26幅 占地132 3万平 建面206 4万平 12月居住用地成交14幅 占地107 4万平 建面175万平 49 土地成交楼板价情况 2015年天津市土地成交楼板均价为5039元 平 环比2014年上涨17 12月经营性用地成交楼板价为3521元 土地溢价28 8 12月居住用地成交楼板价为3902元 受融创50 高溢价东丽取地影响 本月土地溢价达31 2 经营性用地 包括居住 商业 办公和多功能属性用用地 受建工西青高溢价取地及天房河北取地影响 天房34 7亿购入河西两幅土地拉高楼面均价 受天房在水上公园板块35 溢价拿取宅地影响 受天房南开高楼面价取地影响 50 土地分区域成交 本月市内六区为主要成交区域 成交建面达89 8万平 市内六区 和平区 河东区 河西区 南开区 河北区 红桥区环城四区 津南区 南郊 西青区 西郊 北辰区 北郊 东丽区 东郊 滨海新区 塘沽区 汉沽区 大港区 开发区远郊区县 武清区 静海县 宝坻区 蓟县 宁河区 51 三 天津市房地产市场1 天津土地市场2 天津商品住宅市场 52 商品住宅成交 2015年总计成交132752套 环比2014年大增30 成交总量创近年最高 年内各月成交量呈线性增长 天津市整体商品住宅市场上行 商品住宅 包括普通住宅 别墅和酒店式公寓 12月商品住宅共成交16394套 同比上升56 环比上升28 成交面积176 1万平 同比上升45 环比上升18 2015年商品住宅共成交133050套 环比上升30 成交面积1470 8万平 环比上升35 53 商品住宅成交均价 2015年天津市商品住宅成交均价为11845元 环比2014年增长9 年内各月均价总体呈增长趋势 天津市近年整体市场均价始终保持涨势 12月商品住宅成交均价为12565元 同比上升5 1 环比上升3 0 2015年商品成交均价为11854元 环比上升8 9 比2010年成交均价增长24 54 区域成交量 2015年天津市商品住宅主要成交区域为武清和塘沽 两区共成交46618套 占整个天津市19各区县总量的35 55 区域成交均价 2015年全市有15个区县成交均价环比有所上涨 整体市场均价上涨近9 56 重点区域成交 本年四大区域成交