重庆别墅会所市场研究分析报告.ppt

别墅会所研究分析报告 2012 12 03 Contents 3 一 国内会所种类划分 国内会所最初源于港台地区 较为成熟的会所分为3类 此分类也不同程度地引入到国内的各大城市 个性会所 个性会所也被称为特色会所 是伴随着市场产品细分而产生的 它的目标客户指向非常明确 例如 网罗几十种运动项目的运动主题会所 交给业主经营的所谓 私会所 把图书馆搬进来的文化会所 等等 专业会所 为了解决会所经营管理人才短缺的问题 发展商聘请专业的会所管理公司对会所进行系统科学的管理与经营 使业主可以享受到高档次 高品质的会所服务 而这些会所因为 专业外脑 而在运营上更加专业化 生活会所 也有的物业项目把业主最普遍关心的生活问题 作为会所设置的出发点和基础 例如 会所设有健康 医疗 教育等几个分会所 二 国内会所功能划分 三 国内会所功能划分 四大类会所功能及其核心客户群需求 纵览目前国内会所成功经营的案例 在功能配置方面多以老人 小孩活动 女士休闲美容 男士商务休闲等多种实际功能需求为主 采用多功能复合经营的模式 有利于风险控制 四 国内会所功能划分 多重功能复合 满足不同核心群体的需求 五 国内会所经营模式划分 会所的经营没有一定固有的经营模式 而且在实践中也不时会有新颖的模式出现 给人们提供了新的思路 下面列出了四种主要的经营模式 会员制会所 由专业的会所服务商为会所提供服务 业主购买 会员卡 进行消费 会所为会员所专有 且会员除享受本社区会所服务外 也可享受同一会员制体系下的其他会所所提供的资源 会员制会所将成为一种主流发展 委托经营式会所 将会所经营委托给其他服务商 实现运营的社会化与市场化 接纳来自市场的公共消费 对业主保留 赋予优先权 优惠权 但否定或部分否定业主的无偿消费权 独立运营式会所 会所的独立运营商以专业的服务水准 独立的法律地位 自负盈亏的经济责任承接会所的运营 加盟运营型会所 即一个楼盘有多个会所加盟 一个会所服务于多个楼盘 业主凭一张卡就可在多个不同类型 远近距离不等的会所享受优惠服务 六 国内会所经营模式划分 除上述四种主要经营模式外 在档次稍微略低的会所经营模式中 也有如下几种 1 7 1模式 一个项目有一个主会所 另有7个分会所分散在社区各处 每个分会所都是对主会所的补充 2 泛会所概念 将会所与社区剥离 全部对外出租 有SPA 桑拿 酒店 小吃等 或者一个楼盘共享多个会所的 区域会所联盟模式 等 3 主题体验式会所 为了满足特定层次业主的喜好需求 会所经营以体验为主题进行经营尝试 4 联合式会所 不同发展商所开发的物业项目之间进行联合 实行会所资源共享 5 外联式会所 小区会所与周边的社会设施实行横向联合经营 凭会员证可享有优惠待遇 一 重庆高端别墅会所经营现状 目前重庆高端别墅会所经营的主流方向是仅对业主内部的经营模式 数据来源 对会所经营人员和现场销售人员访谈得来 目前会所的经营业态主要集中在运动健身 商务接待 使用频率最多的主要为运动健身 使用人群主要为业主 一 重庆高端别墅会所经营现状 数据来源 对会所经营人员访谈得来 一 重庆高端别墅会所经营现状 重庆高端别墅会所经营现状小结 目前重庆高端别墅会所主要经营的主流方向为对内经营 在会所经营面积的设置上 主要集中在3000 10000平方米之间 重庆高端别墅会所目前主要分为运动 休闲 商务主题为主 重庆高端别墅会所在功能设置上包括有健身房 咖啡馆 酒吧 游泳馆 温泉 餐饮 住宿等形式 主要集中于运动健身 会所经营模式上以非会员制消费为主 少量俱乐部会员制形式 目前重庆高端别墅的会所使用频率最高的是运动健身 而餐饮 SPA等业态潜在需求较高 虽然在会所中设置不多 但凡有则经营良好 二 重庆高端别墅会所案例研究 重庆棕榈泉国际花园沿袭北京棕榈泉一贯对高品质生活的追求 由万豪酒店集团签约设计师以及北京国际俱乐部主设计担纲设计的多功能棕榈泉国际会所 会所总计4层 建筑面积达1万平方米 1 棕榈泉顶级私人会所 养生功能 康体中心 水疗SPA馆体育功能 恒温泳池 健身会馆商务功能 休息厅 大堂接待 沙龙 会务 展览 雪茄红酒吧 咖啡吧 二 重庆高端别墅会所案例研究 二 重庆高端别墅会所案例研究 各楼层经营业态分布 二 重庆高端别墅会所案例研究 1 棕榈泉顶级私人会所 二 重庆高端别墅会所案例研究 负二层 负一层 一层 二层 二 重庆高端别墅会所案例研究 1 棕榈泉顶级私人会所 二 重庆高端别墅会所案例研究 古典与时尚结合的康体中心 SPA水疗房 恒温游泳池 红酒雪茄吧 多功能厅 运动会馆等休闲运动设施满足客户顶尚生活需求 实景拍摄棕榈泉红酒 雪茄吧 实景拍摄棕榈泉室内恒温泳池 二 重庆高端别墅会所案例研究 1 棕榈泉顶级私人会所 二 重庆高端别墅会所案例研究 实景拍摄棕榈泉会所入户广场 实景拍摄棕榈泉会所大堂 二 重庆高端别墅会所案例研究 1 棕榈泉顶级私人会所 二 重庆高端别墅会所案例研究 案例借鉴 会所选址 会所的选址设在景观视野好 内外出入方便的位置 方便使用 建筑打造 会所建筑的打造在重庆树立了标杆 为项目开发运营提升了形象和档次 推动项目整体销售 专业管理 会所由具有酒店管理经验的专业团队进行管理和经营 经营过程中根据销售和业主入住情况逐步启动经营内容 并在正式经营一年后实现保本运营的良好状况 经营内容设置 经营内容设置合理 其运动健身和SPA经营良好 二 重庆高端别墅会所案例研究 1 棕榈泉顶级私人会所 二 重庆高端别墅会所案例研究 2 常青藤 五星级 会所 常青藤会所 会所总计5层 建筑面积达5000平方米 会所设计了室内恒温泳池 壁球馆 网球场 篮球场 羽毛球场 足球场 器械室 桌球馆 咖啡厅 五星客房 图书室等运动休闲配套设施 休闲娱乐功能 图书室体育健身功能 恒温泳池 壁球馆 网球场 篮球场 羽毛球场 足球场 器械室 桌球馆商务功能 休息厅 大堂接待 咖啡吧 五星客房 休闲娱乐功能 二 重庆高端别墅会所案例研究 二 重庆高端别墅会所案例研究 各楼层经营业态分布 二 重庆高端别墅会所案例研究 2 常青藤 五星级 会所 二 重庆高端别墅会所案例研究 负一层 一层 二层 二 重庆高端别墅会所案例研究 2 常青藤 五星级 会所 二 重庆高端别墅会所案例研究 负二层 负三层 二 重庆高端别墅会所案例研究 2 常青藤 五星级 会所 二 重庆高端别墅会所案例研究 入会方式 客户或业主可通过以下方式申请入会 客户可于常青藤营销中心索取书面入会申请表格 按要求填写后交予营销中心或邮寄 传真至常青藤俱乐部 已经购买常青藤的业主无需另行申请 办理确认手续后可自动获得会员资格 享受会员权益 积分条件及标准 二 重庆高端别墅会所案例研究 2 常青藤 五星级 会所 二 重庆高端别墅会所案例研究 案例借鉴 建筑打造 会所建筑打造上与别墅区整体风格协调 经营模式 由业主会员带动外向消费 拉动会所经营 品质打造 会所高端品质打造对于提升会所的形象与档次上起到了决定性作用 而目前会所所提供的品质服务也提升了常青藤的生活品质 二 重庆高端别墅会所案例研究 2 常青藤 五星级 会所 二 重庆高端别墅会所案例研究 3 龙湖 蓝湖郡 重庆龙湖 蓝湖郡的体育中心是较为典型的运动主题会所 主要功能设置也围绕在社区运动健身这一主题展开 体育功能 恒温泳池 壁球室 篮球场 网球场 乒乓球室 羽毛球场 棋牌室补充功能 清吧 棋牌室 休闲娱乐功能 二 重庆高端别墅会所案例研究 二 重庆高端别墅会所案例研究 各楼层经营业态分布 二 重庆高端别墅会所案例研究 3 龙湖 蓝湖郡 二 重庆高端别墅会所案例研究 3 龙湖 蓝湖郡 案例借鉴 会所定位 以运动健身为主题的会所定位 服务范围辐射整个蓝湖大社区 经营路线 定位档次上偏向大众化标准 可增加客群量 保证正常的收支平衡 二 重庆高端别墅会所案例研究 3 龙湖 蓝湖郡 三 国内高端别墅会所案例研究 1 华侨城 波托菲诺会所 波托菲诺拥有两大会所 天鹅堡会所 纯水岸会所 国内高端别墅会所案例研究 三 国内高端别墅会所案例研究 建筑面积约6600平方米为上下两层 分业主 华侨城会员及嘉宾三档进行收费经营 体育功能 所配有四季恒温泳池 桑拿房 健身房 羽毛球馆 保龄球室 乒乓球室 桌球室 网球场功能补充 多功能会议室 阅览室 纯水岸会所 主要是健康运动设施配套功能 国内高端别墅会所案例研究 1 华侨城 波托菲诺会所 三 国内高端别墅会所案例研究 天鹅堡会所建筑面积约6000平方米 体育功能 设有羽毛球场 儿童游乐场 健身房 跳操房 游泳池养生功能 玛莎纤体商务功能 会议室 多功能厅用于商务会议 研讨会 新品发布会 红酒西餐厅 酒窖 咖啡厅 天鹅堡会所主要是商务 休闲 美容综合配套设施 国内高端别墅会所案例研究 1 华侨城 波托菲诺会所 三 国内高端别墅会所案例研究 会所选址 在社区人群集中区域 而且对外开放 景观环境和氛围营造舒适 品牌引入 将丹桂轩 梦圆皇宫等高端品牌引入 提升会所经营档次 与客群身份匹配 专业管理 由华侨城的专业酒店团队管理和经营 保证会所的专业运营 经营内容设置 以餐饮 休闲娱乐 商务为主营 复合一定配套性设施 起到较好的联动经营效果 案例借鉴 国内高端别墅会所案例研究 1 华侨城 波托菲诺会所 三 国内高端别墅会所案例研究 2 成都 金林半岛 休闲功能 棋牌室体育功能 设有羽毛球场 健身房 网球场 游泳池养生功能 SPA 桑拿室商务功能 雪茄吧 红酒窖 咖啡厅 养生功能 国内高端别墅会所案例研究 三 国内高端别墅会所案例研究 建筑面积约3000平方米共分为三层 分业主 半岛会会员进行收费经营 半岛会所 主要是针对满足业主需求而设置体育健身功能 商务功能及休闲功能 各楼层经营业态分布 国内高端别墅会所案例研究 2 成都 金林半岛 三 国内高端别墅会所案例研究 03 04年 金林半岛以1 8万元单价入市 当时成都市面豪宅均价1 2万元 前期投入大 香港团队全面打造 做成了小而全的会所 对于整体项目的销售及提高项目品质起到了重要支撑作用 在项目入住后 由于使用功能的转变 使得经营情况不佳 后来开发商将会所功能聚焦 以服务女人与儿童及利民方向为主 努力扭转目前亏损的局面 国内高端别墅会所案例研究 2 成都 金林半岛 三 国内高端别墅会所案例研究 成都第一个采用高端会所支撑别墅销售的项目 项目推出时 受到客户及界内人士的强烈关注 会所前期注重了引入高