酒店返租式销售方案(草案)

分户产权酒店公寓返租式销售方案 草案 一 销售标的 在建酒店客房楼层 二 物业性质 商业地产 三 目标客户群体 项目周边及附近城市有资产保值增值投资需求 的中小型投资者 四 返租式销售方案说明 1 基本流程 A 购房者向开发商购买标的物业一间或多间酒店式公寓房 全款或分期支付 B 开发商或第三方酒店管理公司租赁购房者购买的公寓房 用于酒店经营 定期向购房者支付租金 C 租赁期结束 酒店租赁方将公寓房返还购房者 酒店客 房自动转变为公寓物业管理模式 购房者得到租金收益及公寓房产 2 附加方案 为促进房产销售 可根据项目实际情况增加以下 对投资方的增益方案 建议方案 可单独或搭配使用 A 营业项目增利方案 返租房产用于经营酒店 赠送购房 者酒店的免费入住天数 在返租租金之外增加购房者的额外收益 B 搭配销售方案 可与其他投资理财产品组合成金融资产 包 由两个或多个不同性质的投资项目组合而成 增加项目的回报 率 C 回购方案 对于项目购买方承诺一定年限后可由开发商 回购房产 作为投资方的风险控制保证 具体回购方式可根据项目 的实际情况操作 五 销售方式详细说明 1 项目建议售价 项目单套公寓房售价在 30 50 万元之间 合 每平米约 7500 8500 元 项目总售价 422 间公寓房 约 1 5 1 8 亿 元 2 返租方案 返租期建议在 15 年 返租比例每三年递增一次 分五期 第一期 1 3 年 每年返租购房款的 6 第二期 4 6 年 每 年返租购房款的 7 第三期 7 9 年 每年返租购房款的 8 第四 期 10 12 年 每年返租购房款的 9 第五期 13 15 年 每年返租购 房款的 10 返租期 15 年共计租金返还比例为购房款的 120 以 一套售价 40 万元公寓房为例 返租回报计算表格如下 返租期年数年返租比例月返租年返租返租总计扣除贷款返现总计 16 20002400024000 26 20002400048000第一期 36 20002400072000 47 233328000100000 3 酒店经营预期分析 房产经营项目建议为四星级标准维也纳国际酒店 客房 220 间 共十层 装修开业投资额约 2000 万元 以第一期返租方案计 算房租成本 约合 1 17 元 天 平米 售价 8000 元 平米 根据项 目当地酒店市场情况分析 酒店年经营预期如下表 开业前三年预 期 57 233328000128000 67 233328000156000 78 266732000188000 88 266732000220000第三期 98 266732000252000 109 300036000288000 119 300036000324000第四期 129 300036000360000 1310 333340000400000 1410 333340000440000第五期 1510 333340000480000 项目项目 单房数据单房数据 元元 间间 天 天 占比占比 全店全年总计全店全年总计 万元 万元 平均房价 258 00 成熟期入住率80 综上 年可分配净利润约综上 年可分配净利润约 457 2 万元 已支付返租租金之后净得 万元 已支付返租租金之后净得 单房日均营业收入单房日均营业收入 206 40 元元100 0 1 657 4 万元万元 营业税金及附加 6 19 元 3 0 49 7 万元 客房成本 10 00 元 4 8 80 3 万元 人工成本 24 96 元 12 1 200 4 万元 能源费用 15 00 元 7 3 120 5 万元 销售费用 4 13 元 2 0 33 1 万元 低值易耗品 5 00 元 2 4 40 2 万元 运营费用 维修办公等 5 00 元 2 4 40 2 万元 经营成本税金合计 70 28 元 34 0 564 3 万元 经营毛利 GOP 136 12 元 66 0 1 093 1 万元 房租成本 返租租金 房租成本 返租租金 66 80 元元 32 4 536 4 万元万元 折旧 26 09 元12 6 209 5 万元 固定费用合计 92 89 元 45 0 745 9 万元 营业利润 43 24 元 20 9 347 2 万元 财务费用 刷卡手续费 2 06 元 1 0 16 6 万元 加盟管理费用 10 32 元 5 0 82 9 万元 税前利润 30 85 元 14 9 247 7 万元 总投资 95 227 3 元