海南东线海岸项目楼盘调研分享报告_84p_市场分析总结.ppt

东线海岸楼盘调研分享报告 结论 客户对区域的界定越来越模糊 未来有可能取而代之的是 大海南 的概念 各项目要想在激烈的竞争中取胜 不能仅依靠自身的区域价值来形成有效的竞争区隔 楼盘的综合素质 在市场回归理性的时代所扮演的角色极其重要 尤其是旅游度假配套设施的完善和旅游文化的植入 标志着海南旅游地产逐步实现升级 市场不确定性风险背景下 竞争聚焦在产品的核心价值上 客户在产品的 性 与 价 寻求平衡成为市场竞争的最敏感之处 3 2 1 个盘分析 典型案例分析 专题分析 山水汇园 中信山钦湾 华润石梅湾 石梅山庄 子爵公馆 香水湾1号 香水君澜 富力湾 清水湾 福湾 半山半岛 公主郡 西山度 1 个盘分析 山水汇园 中信山钦湾 神州半岛 君临海 富力湾 清水湾 半山半岛 公主郡 属性 城郊板块无强势旅游资源的大型居住项目 山水汇园 1 户型 以小户型公寓为主打产品 产品以经济实用为主要卖点 总价低 进入风险小 山水汇园一期七栋高层约900套 分为1梯4户2梯4户和1梯6户 2梯6户多种类型由于项目定位为比较经济型的居住社区 户型设计上也显得比较保守 结构中规中矩 比较方正 适合长期居住与养老 山水汇园 2 优劣势 淡市之下 产品的经济实用性与较低的总价控制很好的切合了市场的需求主流 是众多项目值得借鉴的地方 山水汇园 3 1 个盘分析 山水汇园 中信山钦湾 神州半岛 君临海 富力湾 清水湾 半山半岛 公主郡 属性 拥有强势海景资源的低密度旅游度假项目 山钦湾 1 户型 户型结构较传统 缺乏明确的产品创新和市场竞争力 山钦湾一期五栋高层约2500套 分为1梯2户1梯8户主力户型典型的海景公寓设计 进深长 面宽窄 阳台大 厅卧合一将厨房设计简化成厨吧 弱化居家功能 强化度假的空间感 山钦湾 2 优劣势 内部配套的完善很好的提升了客户的购买附加值 很好平衡了区域陌生感所带来的抗性 山钦湾 3 1 个盘分析 山水汇园 中信山钦湾 神州半岛 君临海 富力湾 清水湾 半山半岛 公主郡 属性 横跨几大湾区的大型区域旅游度假综合体项目 神州半岛 君临海 1 户型 空间的通透与阔绰感 大大的提升了客户的度假体验感与享受性 产品具有很强的竞争力 近7米的海景面宽 超大的海景阳台 极大的提升了景观资源的享受性卧室面积远远大于客厅 倍感阔绰与尊贵 产品特性体现了对度假生活的深刻理解弱化厨房功能 强化浴室空间的阔绰 空间有选择的进行夸张与缩小 满足了度假人群的放松 舒适的需求 神州半岛 君临海 2 主力户型分析 样板房赏析 神州半岛 君临海 3 优劣势 性价比是该项目打败竞争对手的最大亮点 同时对度假旅游生活方式的深刻理解也是该项目才产品上的最大创新 神州半岛 君临海 4 1 个盘分析 山水汇园 中信山钦湾 神州半岛 君临海 富力湾 清水湾 半山半岛 公主郡 1 富力湾 属性 品牌发展商主导的拥有一线海景资源的大规模低密度旅游度假物业 优劣势 发展商品牌以及低密度物业所带来的度假舒适感是项目的优势所在 2 富力湾 1 个盘分析 山水汇园 中信山钦湾 神州半岛 君临海 富力湾 清水湾 半山半岛 公主郡 1 雅居乐清水湾 雅居乐清水湾 属性 品牌发展商主导 拥有强势海景资源的湾区大盘 星海传说一期 清水湾 星海传说 星海传说组团距海5分钟的路程 分为两期开发 一期 泰式别墅60套左右欧式别墅60套左右 14套公寓 现已售罄 二期 主要是别墅系列 分为泰式别墅和欧式别墅和11栋公寓 现11栋公寓已经售罄 现售的是泰式和欧式别墅 泰式别墅 欧式别墅 2 雅居乐清水湾 瀚海银滩位于清水湾大道和南海之间 离海有100米的距离 有22栋公寓 123套别墅和一条商业走廊组成 海景别墅 商业街 游艇码头 沙滩区 现售SA3公寓 总共有195套 目前还剩下100套左右分布在SA3 洋房 公寓 SA3 3 雅居乐清水湾 丰富的产品线结构 别墅总价区间的合理控制是产品畅销的关键因素 星海传说 组团别墅总共有947套 其中泰式别墅438套 欧式509套 瀚海银滩 组团SA3号公寓货量400多套公寓发售每层39套公寓现售 现泰式别墅A户型105 已售罄推售方式 分阶段分批量推售 4 雅居乐清水湾 典型户型分析 清水湾105 泰式小别墅 本户型首层为半地下室 客厅大 空间感强 客厅开阔有吧台和台球桌 在室内营造娱乐休闲氛围 地下层平面图 105 娱乐区 休息区 5 雅居乐清水湾 典型户型分析 清水湾105 泰式小别墅 本户型一层客厅大 阳台大 浴室大 营造度假奢华氛围 采光井最有特色 采光度强 休闲区占面积大 生活区 休息区 采光井 停车区 休闲区 6 雅居乐清水湾 优劣势 依托品牌实力 大规模大手笔的开发 充分的体验感 极具性价比优势的核心产品是项目最大竞争力 7 雅居乐清水湾 1 个盘分析 山水汇园 中信山钦湾 神州半岛 君临海 富力湾 清水湾 半山半岛 公主郡 福湾 属性 比邻国家海岸线的小规模海景度假项目 福湾 1 强势的区域未来规划 项目位于三亚海棠湾镇藤桥河出海口东侧 政府规划为国际专业化休闲旅游度假新城 1 750多米的海岸线及沙滩 具有优质的一线海景2 百年老椰林 为东和福湾的自然绿化加分 3 南向开发用地 南向海岸线 受海啸和台风的影响小 4 南田温泉 7km 蜈支洲岛 10km 在项目周边 5 直接由高速路开口抵达的项目 平层mini小别墅 海景公寓 板房 项目二期 项目一期 福湾 2 项目目前处于尾盘销售阶段 在售物业分布相对比较零散 洋房 1号楼90多套30 50 一线海景公寓 现售出1套别墅 J组团24套68 137 mini泳池别墅 现售出1套公寓 48 138 一线海景公寓 福湾 3 户型 别墅以70 130平米的小户型为主 公寓以40 80平米的中小户型为主 一期包含 度假酒店式一线海景公寓和度假独院泳池平层别墅 二期包含 五星级酒店 商业街 度假酒店式公寓 占地约100000 建筑面积约100000 共约1700套 每套面积约48 104 度假独院泳池平层别墅 占地270000 建筑面积约65000 联排别墅共约570套 每套别墅包括私家院落和私家泳池 每套面积约68 137 福湾 4 典型户型分析 MINI平层小别墅75 劣势 产品为平层作为别墅无法打破人们传统观点 单层结构 缺乏空间层次感 空间格局紧凑 门教小卧室的摆放格局出现问题 休息区的床摆在房屋正中间 门对着床头 在开在床头优势 休闲区空间大 有泡池 和私人泳池 度假氛围浓 休闲区 生活区 休闲区 休息区 福湾 5 典型户型分析 MINI平层小别墅135 劣势 产品为平层作为别墅无法打破人们传统观点 空间格局紧凑 门教小S型户型拐角多休息区的床摆在房屋正中间 门对着床头 在开在床头休闲区的面积过于浪费优势 休闲区空间打 有泡池 和私人泳池 度假氛围浓 休闲区 休闲区 休息区 休息区 生活区 福湾 6 典型户型分析 四星级酒店式公寓E户型73 劣势 户型空间感较差 开间窄 进深太长休闲区所占面积过于浪费优势 休闲区空间打 有泡池和空中庭院 休息区 休闲区 休闲区 生活区 福湾 7 优劣势 强势的区域未来发展规划是该项目的最大竞争点 但产品缺乏明显的竞争力成为该项目的软肋 福湾 8 1 个盘分析 山水汇园 中信山钦湾 神州半岛 君临海 富力湾 清水湾 半山半岛 公主郡 福湾 1 半山半岛 属性 资源最稀缺的大规模旅游度假豪宅项目 一期 三期 四期 在售8栋高层公寓 二期 五期 规划中 2 半山半岛 半岛海上音乐厅 半岛艺术馆 教育中心 项目物业类型丰富 包括高层公寓 洋房 别墅 复式配套极其完善 档次较高 配备有教育中心 半岛艺术馆 海上音乐会所 游艇码头目前在售产品为4期8栋高层 包括4栋板式高层和4栋塔式高层 规划 项目规划为5期开发 目前现售为4期 项目各种旅游休闲配套已初具规模 不断成熟 户型 空间的阔绰感和景观视野的开阔大大提升了产品的核心价值 同时也提升了豪宅的档次感 3 半山半岛 长达22米面宽 极大的提升了海景景观面 提升了居住的品质感和尊贵感多达100平米的海景阳台 所有的卧室和客厅围绕其分布 提升了滨海度假的享受性 超大客厅面宽 采光效果好 彰显主人尊荣风范 先天性的稀缺地理景观资源决定了项目领跑市场的豪宅属性 产品的奢侈感与尊贵感营造更是锦上添花 4 半山半岛 1 个盘分析 山水汇园 中信山钦湾 神州半岛 君临海 富力湾 清水湾 半山半岛 公主郡 福湾 1 公主郡 属性 拥有成熟旅游配套的湾区度假项目 三期预计2010年11月底开盘 将推出4层洋房80 一居室120 二居室及150 500平方米别墅别墅起价 5万 均价 6万多 公寓均价 3 4万 公主郡 2 规划 项目分三期开发 待售物业为洋房和别墅产品 成熟的区域旅游配套与酒店集群 品牌发展商大手笔的投入是项目立足市场的核心竞争点 公主郡 3 3 2 1 个盘分析 典型案例分析 专题分析 2 专题分析 客户分析 价格分析 展示与包装分析 客户分析 1 各大楼盘的客户年龄因产品属性和价位不同会有所区别 但大多数都集中在40 50岁之间 客户分析 2 购房大多带有投资目的 豪宅项目以度假居多 中低端项目以度假养老兼投资居多 客户来源主要集中在东北 江浙 华北以及西南区域 2 专题分析 客户分析 价格分析 展示与包装分析 价格分析 1 公寓 竞争激烈主要体现在70 200万的总价区间 客户选择余地大 只能以性价比取胜 这也是目前市场走量较好的价格区间 面积区间 50 100 150 200 250 300 450 500 550 600 1500 图例 山水汇园 千洲湾 长滩雨林 宝莲城 博鳌湾 子爵公馆 神州半岛 君临海 富力湾 清水湾 福湾 神州半岛 朝阳海岸 半山半岛 从图表可看出 目前公寓市场主要面积区间集中在50 130平米之间 为1房和2房价格方面 总价集中在70 200万之间从各项目价格竞争来看 山水汇园 博鳌湾占据了低端价位市场 这也是目前市场上走量比较乐观的两个楼盘高端市场如半山半岛总价明显高于其他楼盘 在淡市之下面临很大的价格压力中端市场神州半岛 君临海以其极高的性价比优势 在价格方面掌握充分的制胜主动权清水湾 产品线长 总价区间大 在低价区间 以其性价比制胜 价格分析 2 别墅 竞争激烈主要体现在300 600万的总价区间 客户选择余地大 只能以性价比取胜 这也是目前市场走量较好的价格区间 面积区间 100 200 300 400 500 600 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 2000 4000 6000 8000 图例 香水湾1号 千洲湾 长滩雨林 子爵公馆 富力湾 清水湾 福湾 700 1200 100 西山度 石梅山庄 博鳌亚洲湾 从图表可看出 目前别墅市场主要面积区间集中在100 250平米之间 均为小户型度假别墅价格方面 总价集中在300 1000万之间从各项目价格竞争来看 别墅并不像公寓那样 价位越低越好卖 走量较好的集中在中端价位400 800万之间 如清水湾高端市场如香水湾1号总价明显高于其他楼盘 在淡市之下面临很大的价格压力清水湾 产品线长 总价区间大 在低价区间 以其性价比制胜 成为市场的畅销产品 2 专题分析 客户分析 价格分析 展示与包装分析 亲海园林 最大限度的拉近与海的距离 打造看海 亲海 近海的园林体系 1 园林风格 海边的浪漫气息 香水郡澜 无边际泳池 让你涌向大海 清水湾东南亚园林水系与海的结合拉近人与海的距离 福湾 私家泳池 异域风情园林 福湾西班牙风情园林 将西班牙建筑风格的浑厚与热带园林的结合暖色调与绿颜色的搭配 独具风趣的园林小品等营造出一个辉煌丰富的环境 在这里始于自然归于自然 园林风格 1 异域风情园林与当地文化结合 亚龙湾5号巴厘岛风情园林 园林风格 1 异域风情园林与当地文化结合 亚龙湾5号巴厘岛风情园林 园林风格 1 异域风情园林与当地文化结合 亚龙湾5号巴厘岛风情园林 园林标示 园林风格 1 特色园林小品给园林点缀 园林风格 1 仿古中式风格 香水湾1号 香水君澜 建筑风格 2 在海边营造中国风 将北方丝竹 与海南的椰树搭配在一起别有一番风味 在椰树中寻找古韵 巴厘岛建筑风格 亚龙湾5号 2 建筑风格 西班牙风格建筑 福湾 2 建筑风格 现代简约是风格 富力湾 半山半岛 2 建筑风格 售楼处的展示与包装 在彰显楼盘气质 营造销售氛围方面起着重大的意义 3 售楼处 半山半岛 最大的亮点是分区明确 动线分明 装修高档 售楼处 3 吧台 接待区 接待台 区位讲解 客户恰谈区 客户恰谈区 接待台 雕塑 悬空层空间 悬空层空间 悬空层空间 沙盘集中在人流动线交汇处有利益吸引客户观摩 洽谈区 雕塑小品 入口 半山半岛售楼处展示效果 售楼处 3 半山半岛售楼处展示效果 售楼处 3 清水湾 最大的亮点是体验感强 同时空间开阔 很好的做到了空间的延展性 售楼处 3 清水湾售楼处展示效果 售楼处 3 清水湾售楼处展示效果 售楼处 3 典型户型 半山半岛复式户型样板房 空间布局合理 全落地窗 视野性开阔 装修细节处理的很好 复式 复式户型二室一厅二卫一厨139平米 塑料质的单骨架楼梯 展现出设计者独具匠心 大量采用实木装饰是南亚热带装修的一大特色 超大卫浴 给客户展示出度假想象空间 也营造出度假奢华的私享空间 样板房赏析 4 清水湾的泰式别墅的精装修细节做的很好 对客户有较强的感染力 分为配饰 地漏 度假户型三类来介绍 本样板房的空间分布合理 卧室的细节做的很好 处理的很具有人性化 浴室给人的享受感很强 让人一种一看到就想拥有的感觉 样板房赏析 4 样板房采用半地下四周环绕采光 将采光度最大化 给顾客营造处一种很强的视觉效果清水湾的样板区材质一般优点在于细节之处 和空间的搭配做到了极致 很好的营造了样板体验感 本样板区颜色的搭配和区域的规划在加上摆上去的配件具有较强的感染力 泰式的轻纱幔帐多用于室外或者宽大的空间 用于一般空间内会将空间分割得较为凌乱 再加上暖色调影响 让卧室更显狭窄 3 2 1 个盘分析 典型案例分析 专题分析 今年7月 泰式别墅开盘当天销售50套 半月之内销售100套9月11日开售的酒店式公寓 销售再次飘红 开盘当月热销200余套前10个月实现销售额65亿十一国庆期间 海南因洪灾各楼盘陷入滞销状态 清水湾却劲销6个亿清水湾是怎样炼成的 清水湾成功密码解读导图 核心价值体系 分期增值点 产品线结构 后期营销系统 展示面 销售力 推广策略 渠道拓展 定位 清水湾最大的成功就是为客户构建了一套非常完善的核心价值体系并很好的进行落地 引导了客户的需求 价值体系 1 365天度假新国度 开发主题 核心价值 旅游价值打造 度假元素 苗彝文化村 海洋展览馆 12公里海岸线 54栋高尔夫球会 温泉养生圣地 游艇俱乐部 国际商业配套 莱佛士 朱美拉 超五星级酒店 万豪 国际名品商业街 产品打造 核心度假产品 海景别墅 公寓 洋房 高尔夫别墅 洋房 园景别墅 洋房 公寓 结合分期推售节点 不断给到客户新的增值点 在清水湾巩固老客户 开拓新的客源起了很大的作用 分期增值点 2 以市场领导者的竞争角色 设计丰富的产品线进行市场需求的全面覆盖是清水湾进可攻 退可守的制胜法宝 产品线 3 无论是园林 海景资源 样板房 售楼处 物管服务清水湾都给到客户极大的视觉震撼和度假体验感 展示面 4 无论是一线的销售团队还是后台销售管理 都体现了极高的作战能力 销售力 5 销售力 一线销售精英团队打造 销售服务后台强大支持团队 现场聘用大量的销售员 达30多个采用末位淘汰制 筑梦