“盛世服装城”项目经营策划书

盛世服装城盛世服装城 项目经营策划书项目经营策划书 一 前一 前 言言 该项目编制的依据 1 盛世集团提供的项目资料 2 进行市场调研获得的第一手资料 3 沈阳市统计局 1998 年 1999 年国民经济和社会发展统计公报 4 沈阳市商业联合会 沈阳市商业经济学会编辑的内部资料 商业参考 二 项目概况二 项目概况 1 项目名称 盛世服装城 2 项目选址 位于沈阳市皇姑区北行商业中心区 即原沈阳市石棉厂厂址内 南 接 岐山路 三和百货 北依中国城 距银泰百货 1000 米 与皇姑副食隔街相望 相 邻长江街 与太原街相接 3 项目规模及投资 1 该项目占地面积 1 53 万平方米 建筑面积 4 万平方米 分地上三层 营业面 积 3 万平方米 2 项目总投资 2800 万元 由盛世集团投资 4 项目经营者 5 项目经营方式 采取租凭经营方式 即由盛世集团投资 其子公司租赁经营 三 项目经营环境分析 1 项目所在城市 沈阳市是东北地区政治 经济 文化和商贸中心 是东北地区 的交通枢纽 有着丰富的人口和人才资源及雄厚的经济实力和工业基础 1999 年全市 经济稳中有进 经济水平逐步提高 国民经济的财政政策作用下 经济运行明显加快 总体经济形势呈现出健康向上的发展态势 目前宏观经济运行已进入 适度 的绿灯区 总体经济发展已进入 景气 状态 2 沈阳市第三产业发展迅速 每年都以较大力度支持全市经济快速增长 1999 年 第三产业增加值总量达 506 7 亿元 比 1993 年增长 65 3 平均增速达 9 9 第三产 业对 GDP 的贡献率稳步增加 从行业构成看 批零贸易餐饮业 运输邮电仓储业及金 融保险业是推动我市第三产业发展的支柱产业 其中 批零贸易餐饮业作为第三产业 发展的传统行业 1999 年增加值总量达 180 亿元 在第三产业中高居榜首 以批零贸 易为主的第三产业的持续发展既有利于推动居民消费水平的提高 同时也预示了盛世 服装城在沈阳市地区的行业潜力 3 项目符合沈阳市 皇姑区政府发展商贸的总体思路和基本原则 符合市 区政 府关于 规划 规范和规则市场 的基本思路 并且能对皇姑区的 商业街区改造 起到 示范作用 市区政府开拓市场的宗指基本思路是 加快流通体制改革步伐 加快流通 业从末端行业向先导行业转化的过程 按照 三改一加强 的原则 以建立现代流通企 业制度为目标 建立多元化 产权明晰的流通主体 继续推进新型营销方式的发展 按照大市场 大贸易 大流通的方向构造商品流通体制 加强对市场载体的规范与管 理 做到规划合理 规范发展 规则交易 重点改造和建设我市全国性和区域性批发 市场 通过技术改造 使之提高现代物流技术交流水平和管理水平 逐步形成交易功 能强 幅射面广的商品集散中心和信息中心 项目的建设目标完全符合市区政府上述 需求 因此将会得到各级政府的大力支持 综上所述 沈阳市社会经济发展和运行势态良好 第三产业持续增长 项目经营 方针与各级政府对于发展大市场的思路相符 该项目将得到政府的肯定和大力扶持 这些因素为项目的运作提供了可靠的经济及社会政策保证 四 市场及竞争对手分析四 市场及竞争对手分析 1 1 市场分析 市场分析 1 1 社会购买力分析 社会购买力分析 沈阳市国民经济增长稳中加快 经济效益趋向好转 人民生活进步改善 1999 年全年 实现社会消费品零售总额 263 2 亿 同比增长 10 1 城乡市场分别实现不同程度的发 展 市区实现社会消费品零售总额 230 1 亿元 增长 11 2 县及县以下实现社会消费 品零售总额 13 1 亿元 增长 4 5 吃 穿 用商品销售分别增长 9 6 11 7 和 9 6 人民生活得以改善 预计城市居民人均可支配收入达 4950 元 增长 61 全市农民人 均纯收入可达 2870 元 增长 19 7 2 2 消费倾向分析消费倾向分析 根据沈阳市的统计资料 从 1997 年以来 沈阳市城乡居民吃穿消费全面增长 恩格尔 系数下降 随着城乡人民生活水平的不断提高 消费观念发生了根本性的变化 消费 呈现快速 健康 简便 多样 专业化的趋势 人们对服装消费的需求 特别是对高 档次 专业服务 优雅的购物环境的需求越来越高 1998 年投向衣着类的零售额为 106 8 亿元 比 1997 年增长 11 3 1999 年为 132 8 亿元 比上年增长 12 6 占社 会消费品的零售总额的确 22 6 3 3 市场容量分析市场容量分析 我市各类商品市场交易活跃 截止 1998 年 全市各类市场达 533 个 其中生产资料市 场 71 个 消费市场 462 个 全市各类市场成交额 556 亿元 同比增长 4 2 超亿元市 场 55 个 其中消费品市场 46 个 超 10 亿元市场 8 个 其中多数为消费品市场 例如 五爱市场交易额已达 110 亿元以上 总之 各类市场已经成为城乡居民生产和生活购 物的主要场所和空间 也培养了 盛世服装城 潜在客户群体 上述分析表明 沈阳市消费增长平稳有序 需求有所回升 社会购买力正在以较快的 速度增长 为该项目的开展提供了坚实的市场基础 并且随着生活水平不断提高 沈 阳居民正在脱离原来的消费传统 步入更高的消费层次 人们将更多的消费的在 穿 上 而且追求更有个性的高质量的服饰 个性化亦为服装订制业务提供了市场来源 沈阳市居民消费水平的提高和消费习惯的改善 为项目提供了可靠的顾客来源 2 2 竞争对手分析 竞争对手分析 盛世服装城 的基本定位为全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装 成 衣 批零 布料 辅料 批零 服装 制服 加工订制的商业中心 基于此 该项目 构成市场竞争接触点的有这样几个目标 1 沈阳春天 从事服装 成衣 零售 所经营的品牌知名度较高 与 盛世服装城 竞争承租业户 2 五爱市场 服装 成本 布料 辅料 批零 所经营的服装 布料档次混杂且 主要对外埠具有较强的辅射力 与 盛世服装城 竞争的也是承租业户 3 辽展 服装 成衣 以休闲装 运动装为主打 多数业户经营的是东南沿海 三 来一补 企业为生产外单而余下的尾货 进货成本较低 市场竞争力较强 与 盛世服 装城 竞争的是最终的消费者 尽管存在竞争对手 但盛世服装城仍然有足够的优势立于不败之地 其一 沈阳春天 和五爱市场虽有规模和地利优势 但五爱市场不是服装专营市场 缺乏专业优势 它 们只经营服装 布料批零 缺乏服装订做业务 功能单一 品种档次不一 个别摊主 以次充好 损害了市场形象 其二 二者离盛世服装城较远 商圈不会重叠 其三 辽展等其它小市场虽有价格优势 但存在品种少 规模小等缺陷 难以构成 盛世服装 城 的竞争对手 鉴于此 盛世服装城 项目在功能规划上只要与上述竞争对手进行错位设计 不进行 迎头竞争 以现代化管理 高档次 高质量和良好的服务赢得顾客 就要减低竞争风 险 加大投资回报 获取行业竞争优势 五 项目立地条件分析五 项目立地条件分析 1 1 地理位置 地理位置 盛世服装城 处在沈阳市三大商业区之一的北行商业区 该商业区域是沈阳市按 照发展区域经济思路建设东北地区商贸中心的要求 加大市场体系力度建设 于 1998 年重点改造完成的 该位置享有最佳商业位置和最旺商业传统 交通四通八达 有 215 路 210 路 228 路 329 路 242 路 232 路 231 路公交车通行市区五区及新城子 于洪区 车程短 运力强 具有较强的辅射能力 从西邻的长江街至沈阳市最大的商 业中心太原街仅十几分钟路程 现在为一片棚户区所阻隔 目前 区委 区政府正致 力于这一棚户区的改造 工程一旦实施 则北行地区的商业将与太原街 西塔街的商 业中心联成一体 其商业机会将更为广阔 因此 该项目具有优于五爱市场 沈阳春 天或辽展中心的地利之便 例如 五爱市场由于市场占地过于庞大 设施陈旧 管理 滞后 往往交易最活跃时亦是交通堵塞最严重的时刻 从而影响其今后的发展后劲 2 2 合配套设置合配套设置 除 盛世服装城 项目本身具有的配套设置外 该项目所处位置周边环境已形成的 自然配置功能也十分完备 如北侧距该项目 1000 米有大型综合百货店银泰市场 南侧 有中型精品店三和百货 具有十几年传统和良好社会口碑的北行农贸大厅 北行皇姑 副食 西式快餐店麦当劳 肯得基 中式快餐店 小土豆 老四季面条 许家鸡味抻 面 金龙建筑装饰市场 家具大卖场距此也仅 2000 米 建行 交行 工商行 招商行 农行都有专门的营业网点密布左右 总之 已形成了良好的社会商业环境和氛围 这 是其他竞争者所不具备或不完全具备的优势 3 客流量分析 总之 根据皇姑区人口数 人员结构及客流量已大大超过同时段的其他竞争对手来看 北行作为商业中心的位置是不容置疑的 说明该项目所处的地理位置十分优越 具有 商业旺铺具备的基本条件 盛世服装城项目附近客流量图例 车流不计 测算地点与盛氏项目距离测算时间客流量 次 分钟 银泰百货1000 米 2000 年 10 月 13 日 14 00 98 北行轻工 500 米 2000 年 10 月 13 日 15 00 122 北行书店500 米 2000 年 10 月 14 日 10 00 120 北行商场800 米 2000 年 10 月 14 日 11 00 133 麦当劳快餐店800 米 2000 年 10 月 14 日 10 00 92 六 项目经营管理六 项目经营管理 1 1 功能规划 功能规划 全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装 成衣 批零 布料 辅料 批零 服装 制服 加工订制的商业中心 摊位设置 按 9 平米 摊位的国际标准 设置摊位 3000 个 F1 地上一层 进口 国产布料批零销售及服装 制服 加工订制 F2 地上二层 服装 成衣 批零销售 F3 地上三层 服装 成衣 批零销售 2 2 项目硬环境 项目硬环境 1 该项目从设计的主导思想上注重空间流畅的行为学理念 总体布局具有较强的前 瞻性 内部通行便利 有三个主通行口 另设货物进出口一处 设置滚梯四部 客梯 三部 货梯三部 2 在地上二层设有 11000 平方米的共享大厅 设置侧面采光窗 空间通透 3 每层设置卫生间两处 休息椅多处 4 各层将按防火分区要求 设置防火卷帘及相应的中央监控系统和自动报警 喷 淋设施 5 设置集中供暖和冷气设备 6 采用双回路供电 7 设置电子保安系统 8 设置行政用房和工商 税务 银行 邮政 民航 铁路客货运代办 9 装修标准 外部 铝合金饰面板 塑钢窗 玻璃板门 内部 花岗岩地面 吊顶 中央灯带 卫生间 三星级酒店标准 3 3 项目经营管理 项目经营管理 1 经营管理策略 借助于盛世集团的综合功能 将牧业管理与商业服务紧密结合 采用国际化的商业服务标准 并按国际惯例组织经营 重点宣传顾客 承租业户 满 意 2 经营管理模式 对经营利润实行目标管理 把 企业目标 部门目标 和 个人 目标 密切联系起来 达到同径效果 使下接目标能保证上位目标的完成 也就是说形 成开发投资者 目标管理者 具体承租户之间三位一体的利益链 建立市场规则下的 一荣俱荣 一损俱损 利益关系 见下图 总之 盛世服装城 项目须在投资者对整个项目进行充分掌控的前提下通过具有 较高水平的经营管理机构 充分发挥领导统御技巧和沟通协调能力在运营上对基本业 绩 商品定位 招商谈判 销售促进 人员管理的方面制定十分理性和持续发展的计 划 确立具有操作性的流程和规则使各项业务有章可循 从而使人事 财务 商品和 卖场管理按既定流程规则推动和发展 七 项目市场策略七 项目市场策略 1 1 招商渠道招商渠道 F1 地上一层 的租用者应该是 1 原南二市场布料市场业户 2 五爱市场 西柳市场业户 3 北行轻工大厅二楼服装加工户 大南酒店用品市场从事服装加工 业户 4 原在市内各大型市场 商业城 中兴 沈阳商业大厦 从事服装加工业户 5 沈阳 大连品牌厂家 黎富 富田洋服 赛诗哲服装厂 派羽服饰 荣仕 惠英 旗袍等 6 散落于市内各区从事洋裁的服装业户 F2 F3 地上二 三层 的租用者应是 1 在沈阳春天中从事下等品牌经营 由于 无法起到领导品牌的作用而效益不理想的业户 2 在五爱市场中从事较高档次品牌 但由于五爱市场整体定位较低而无法吸引较高层次购买力的业户 3 在北行轻工市 场 北行市场中经营 但因整体管理水平过低而无法取得较高业绩的业户 4 在市 内各大型商场经营的品牌 计划进驻皇姑 北行 商业区 但因银泰百货和三和百货 的结款程序繁琐 结款周期过长而无法进驻的业户 5 其客观存在新生品牌 极具 扩张性 计划在较短时间内占领较大市场份额的业户 2 2 招商方式 租赁形式 招商方式 租赁形式 根据沈阳春天 每个单位 9 平方米 6000 元 月 五爱市场 每个单位 9 平方米 4500 元 月 建议档口费为每个单位 9 平方米 3000 元 3500 元 月 押金 10000 元 合作形式 对于能够一次性租赁 3000 5000 平方米的业户 可以洽谈合作 专卖代理 针对国内或国际品牌 可以洽谈专卖代理和合作分销 从而创立盛氏春天项目的自营品牌 3 3 市场推广 市场推广 根据盛世服装城项目的目标客户 以如下手段予以市场推广 与该项目工程筹备同时 开始 1 形象宣传 着力于政府和媒体关注的地方 突出卖点 予以宣传 2 实用宣传 针对承租潜在客户 以散发宣传单的形式予以宣传 3 媒体宣传 以 沈阳晚报 辽沈晚报 华商晨报 时代商报 及辽 宁 沈阳电视台为主要媒体展开多渠道宣传 突出 置业首选 黄金升值 的卖点 4 公关活动 八 项目经济效益分析八 项目经济效益分析 1 1 项目的盈亏平衡分析 项目的盈亏平衡分析 成本项目明细表 固定成本项目金额 变动成本项 目 金额 上交租金前期推广费管理费用 工资 办公费等 1500 万元 100 万元 294 万元 税金及附加 2131 2 元 合计1894 万元2131 2 元 总固定成本 上缴租金 前期推广费 管理费用 工资 办公费等 1500 100 294 1894 万元 上缴租金 1500 万元 年 前期推广费 形象宣传 媒体宣传 公关等费用 计 100 万元 工资 按月平均工资 1000 元 人月计 管理人员 30 人 保结员 60 人 保安 80 人 勤 杂工 60 人 共 230 人 合计年工资总额 276 万元 办公费用 15000 元 月 全年共 18 万元 总变动成本 税金及附加 3200 元 摊位月 12 月 税金及附加工 5 55 2131 2 元 保本点出租摊位 1894 万元 38400 万元 2131 2 元 522 个摊位 实现目标利润 1000 万元的出租摊位数 摊位数 1894 万元 1000 万元 38400 2131 2 元 798 个摊位 租金收入和成本 万元 2 2 有关敏感性分析 有关