上海仁达公寓部分房地产抵押价值评估报告

1 仁仁达达公公寓寓部部分分房房地地产产抵抵押押价价值值评评估估报报告告 XX 房地产估价有限公司 报告摘要 XX 房地产估价有限公司接受陈伟耀先生的委托 按照中华人民共和国 房 地产估价规范 的规定 对仁达公寓 市长宁区平武路36 号 内 建筑面积为 6992 42 平方米的房地产现状公开市场价值进行评估 根据委托方拟将估价对象 进行抵押的估价目的和提供的相关资料以及本公司收集的相关资料和现场勘察 结果 采用市场比较法和收益法分别进行评估 最终以算术平均法确定估价对 象于估价时点 二 一年五月十八日 的现状公开市场价值 致委托方函 陈伟耀先生 受您的委托 本公司根据中华人民共和国 房地产估价规范 的规定 遵 循合法 科学 客观 公正的原则 对您所委托的仁达公寓 市长宁区平武路 36 号 内 建筑面积为6992 42 平方米的房地产现状公开市场价值进行评估 根据委托方拟将估价对象进行抵押的估价目的和提供的相关资料以及本公司收 集的相关资料和现场勘察结果 现将估价对象于二 一年五月十八日 估价 时点 的现状公开市场价值报告如下 房 地 产 总 价 人民币41 600 000 元 大 写 肆仟壹佰陆拾万元整 单位建筑面积均价 人民币5950 元 平方米 大 写 每平方米伍仟玖佰伍拾元整 XX 房地产估价有限公司 法定代表人 高幸 奇 二 一年五月三 十一日 估价师声明 同房地产估价规范 2 估价的假设和限制条件 1 本报告提供的估价结果是公开市场价值 所谓公开市场价值 是指估价对 象于估价时点在市场上出售并按以下条件取得的合理价格 1 买卖双方不因任何特殊利益抬高或者降低房地产真实价值 2 有一段合理交易时间 3 在此期间房地产市场保持稳定 4 房地产买卖程序符合国家法律规定 2 截止到估价时点 估价对象的市房地产权证还未办理 根据估价方向市 房屋土地管理局有关部门查询的结果和委托方的承诺 估价对象不存在抵押权 担保权 租赁权 地上地下权等他项权利 其房地产权利人为叶鸿林 林春海 其中仁达公寓D E座24套为权利人叶鸿林所有 仁达公寓A B C座23套为权 利人林春海所有 3 截止到估价时点 估价对象均已装修 因此本报告提供的估价结果已包 含了室内装修价值 4 本报告提供的估价结果 只为委托方向银行进行抵押提供价值参考依据 而不对其他用途负责 5 本报告提供的估价结果是估价对象现状公开市场价值 并未考虑未来物 业强制处置 要求迅速变现的特性 房地产估价结果报告 一 委托方 1 委托人 陈伟耀 2 联系地址 市平武路36 号 仁达公寓 18 楼 D 座 3 联系人 陈伟耀 4 联系电话 1370 二 估价方 1 机构名称 XX 房地产估价有限公司 2 法人代表 高幸奇 3 机构地址 市浦东新区浦建路243 号 4 资格等级 壹级 5 证书编号 2000 建房估证字第9 号 6 联系人 谈勇 7 联系电话 8621 3 三三 估估价价对对象象 1 房地产概况 估价对象为仁达公寓部分房地产 47 套 仁达公寓位于市长宁区平武路36 号内 东临江苏路 华山路 南依平武路 西近番禺路 北靠延安西路 房地产用途 住宅 建筑面积 6992 42 平方米 土地权属性质 国有出让土地 土地出让年限 一九九六年八月二十四日至二 六六年八月二十三日 土地等级 市四级 土地形状 矩形 临街状况 一面临街 2 房地产权利状况 估价对象为权利人叶鸿林 林春海于一九九九年二月向仁达房地产开发有 限公司购进的内销商品房 截止到估价时点 估价对象合法权利文件只有签订 的市内销商品房预售合同 预售许可证编号 沪房地 96 内预字 0004 号 还 未办理市房地产权证 根据估价方向市房屋土地管理局有关部门查询结果和委 托方的承诺 委估的仁达公寓部分房地产 47 套 建筑面积6992 42 平方米 不存在抵押权 担保权 租赁权 地上地下权等他项权利 其房地产权利人为 叶鸿林 林春海 其中仁达公寓D E 座 24 套为权利人叶鸿林所有 仁达公寓 A B C 座 23 套为权利人林春海所有 3 房地产利用现状 仁达公寓位于市长宁区东部繁华地段 它由一幢总高二十五层的公寓和地 下车库组成 整幢公寓已于一九九八年竣工投入使用 现该公寓的物业已基本 出售 目前 由专业物业管理公司提供全面现代化的管理 估价对象现处于空 置状态 4 建筑物和地上定着物状况 仁达公寓为钢筋混凝土剪力墙结构 总高二十五层的公寓 1996 年开始建 造 1998 年竣工投入使用 房型为三室二厅二卫 二室二厅一卫 一层五单元 层高 2 8 米 总高 70 米 仁达公寓部分房地产 47 套 A 座有 17 套 房型为 三室二厅二卫 B 座有 2 套 房型为三室二厅二卫 C 座有 4 套 房型为二室二 厅一卫 D 座有 9 套 房型为三室二厅二卫 E 座有 15 套 房型为三室二厅二卫 均已装修 总计建筑面积6992 42 平方米 各套房屋具体情况 单元 楼层 面 积 户型 产权人 参见表一 估价对象情况说明表 略 装修标准及设备配置情况如下 外墙 彩色釉面砖 4 窗 古铜色铝合金 白玻璃 门 分户门 木面钢腹压制防盗门 户室门 分户门为压制门 美国进口高密度板 地坪 铺设优质企口硬木地板 墙面天花 乳胶漆 厨房 铺设同质地砖和国产瓷砖 配备全套高级厨房设备 卫生间 铺设同质地砖和国产瓷砖 全进口美标三件套卫生洁具 大理 石洗面台 强电 分户配电箱 开关 插座面板和灯座均安装完成并穿管接线到位 管道 煤气及上水完成立管及各户接口支管 水表安装到位 热水器 进口 11 升白兔 带强制排风装置 空调 每户设高级空调壹台 卫星天线 亚太一号 亚卫一号 电话 A B D E 户型直线二门 C 户型直线一门 均穿管接线到位 电梯 全进口日立电梯二台 车位 备有充裕的停车泊位 安保系统 大楼具有进口可视访客系统和电视监视系统 5 市政基础设施条件 估价对象位于市市中心的成熟区域 市政基础设施十分齐全 已具备了 七 通一平 的条件 四四 估估价价目目的的 因委托方拟将估价对象进行抵押 特此委托本公司评估其客观合理的公开 市场价值 供抵押相关方作参考 五五 估估价价时时点点 二 一年五月十八日 六六 价价值值定定义义 本报告提供的房地产价格是估价对象在现状合法利用条件下于估价时点的 公开市场价值 即在公开市场上最可能形成或成立的价格 七七 估估价价依依据据 1 国家和市有关的法律 法规 1 中华人民共和国城市房地产管理法 2 中华人民共和国土地管理法 3 市房地产转让办法 4 市房地产抵押办法 2 市长宁区区域详细规划 5 3 市建筑装饰工程预算定额 4 委托方提供的有关证明文件 1 估价委托书 2 委托人的产权承诺书 3 部分内销商品房预售合同 复印件 4 购房款发票 复印件 5 委托方个人身份证 复印件 5 估价人员向有关部门查询 市场调查和现场勘察收集的有关资料 八八 估估价价原原则则 本次评估主要遵循如下估价原则 1 合法原则 国家的土地制度 房地产法规 城市规划等法律和法规是影响房地产价格 的重要因素 房地产的权益只有在法律规定的范围内才具有经济上的价格 因 此 房地产的价格评估必须以房地产的权益合法为前提 2 替代原则 同类功能和用途的商品具有可替代性 某一房地产的价格会受到与其同类 的可替代的房地产价格的影响和制约 因此 估价对象房地产的价格可通过对 同类型房地产价格的比较修正来替代 3 估价时点原则 房地产的价格会随着社会 政治 经济等情况的发展变化而不断地变动 因而在不同的时点上 同一个房地产往往有不同的价格水平 因此 必须确定 价格的估价时点 才能确定估价对象在某一时点上的价格 4 最高最佳使用原则 由于房地产具有用途的多样性 不同的利用方式能为权利人带来不同的收 益 房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获取更多的收益 并以能满足 这一目的为确定房地产利用方式的依据 本估价报告认为保持现状继续使用最 为有利 应以保持现状继续使用为前提条件 九九 估估价价方方法法 根据 房地产估价规范 通行的估价方法有市场比较法 收益法 假设开 发法 成本法 基准地价修正法等 有条件选用市场比较法进行估价的 应以市 场比较法为主要的估价方法 收益性房地产的估价 应选用收益法作为其中的一 种估价方法 在无市场依据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法 收益法 假设开发法进行估价的情况下 可采用成本法作为主要的估价方法 本项目的估价技术思路与方法为 由于估价对象的用途为中高档公寓住宅 楼 根据市场调查 近期内与估价对象处于同一供需圈 用途相同的类似房地 6 产交易和租赁活动较为频繁 市场交易和租赁案例较多 适用于市场比较法和 收 益法进行评估 经综合分析考虑 采用市场比较法和收益法分别进行评估 最终 以算术平均法确定估价对象的现状公开市场价值 十 估价结果 陈伟耀先生所委托的仁达公寓 市长宁区平武路36 号 内 建筑面积为 6992 42 平方米的房地产于二 一年五月十八日 估价时点 的现状公开市场 价值为 房 地 产 总 价 人民币41 600 000 元 大 写 肆仟壹佰陆拾万元整 单位建筑面积均价 人民币5950 元 平方米 大 写 每平方米伍仟玖佰伍拾元整 十一 估价人员 姓 名 房地产估价师注册号 签名 盖章 谈 勇 龚明荣 窦建民 陈凌岚 十二 估价作业日期 二 一年五月十五日至二 一年五月三十一日 十三 估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期 自估价时点二 一年五月十八日起至二 二 年五月十七日一年内有效 房地产估价技术报告 一一 个个别别因因素素分分析析 1 房地产概况 估价对象位于市长宁区平武路36 号 仁达公寓 内 东临江苏路 华山路 南依平武路 西近番禺路 北靠延安西路 房地产用途 住宅 建筑面积 6992 42 平方米 土地权属性质 国有出让土地 土地出让年限 一九九六年八月二十四日至二 六六年八月二十三日 土地等级 市四级 土地形状 矩形 7 临街状况 一面临街 2 房地产权利状况 同前 3 房地产利用现状 同前 4 建筑物和地上定着物状况 同前 5 市政基础设施条件 估价对象位于市市中心的成熟区域 市政基础设施十分齐全 二二 区区域域因因素素分分析析 长宁区位于市中心城区的西部 东与静安区相连 南与徐汇区接壤 西与 闵行区毗临 北靠吴淞江 与普陀区隔河相望 全区面积38 万平方公里 全区 人口 61 13 万 长宁区西端有的航空港一 虹桥国际机场 中部有著名的经济技术开发区一 虹桥经济技术开发区和市最大的涉外高级住宅区一 古北新区 东部有中山公 园和兴国路 华山路 泰安路 新华路 愚园路等处的花园住宅区 优越的涉 外开放条件 便捷的立体交通网络 众多的科研院所 良好的居住生态环境 健全的基础教育体系和现代化旅游及娱乐设施构成了长宁区的发展优势 委估的仁达公寓座落于长宁区的东部 靠近番禺路 平武路口 该地域位 于市长宁区东部的繁华地段 紧靠主要交通干道延安路高架道路 是市最具有人 文气息的高尚住宅区之一 估价对象周边金融 商业 文化 娱乐 卫生 教育 设施齐全 交通便捷 环境质量好 属于市中心闹中取静的黄金地段 与 兴国 宾馆 新华别墅 丁香花园 总统公寓 影城 毗临 由于该区域地理 位置的独特优越 适宜于居住与办公之用 长宁区是市区的西大门 地理位置独特 交通十分便利 区内 虹桥机场是 我国最大的空中交通枢纽之一 沪杭铁路纵贯全区南北 苏州河 沪青平公路是 苏 锡 杭 嘉 湖通往的主要水 陆信道 高架环路 延安路高架 南北高架 交通 地铁二号线和区内拓宽后的江苏路 长宁路 原有的虹桥路 延安西路等 交通干线与30 多条公交线路 形成了长宁区颇具特色的水 陆 空齐全 纵横 交错 四通八达的立体交通网络 估价对象位于长宁区东部 南向傍依徐家汇 北向靠近南京路 驱车几分 钟即可上延安路高架道路 通过延安路高架道路可贯穿市 交通十分便捷 估价 对象距市市中心 人民广场 5 公里 距虹桥国际机场8 5 公里 距火车站5 公 里 距延安路高架道路仅几百米 已形成人口流量高 经济发达 交通便捷的商 务和居住区 三三 市市场场背背景景分分析析 1 市房地产市场背景分析 2001 年一季度房地产市场已逐渐走出几年来的低谷 商品房销售保持良好 8 的势头 市场供求关系已出现了转机 同时 必须清晰地认识到 一季度内销商品房预售登记面积首次超过批准 上市面积所呈现出的 求大于供 仅仅是一种阶段性 季节性的现象 前几年 超量开发所积累的整体上供大于求的实质性矛盾尚未清除 这是一个值得继续 引起足够重视的问题 继续消化空置房任重而道远 从区域分析来看 一季度内销商品住宅销售量大的区域为浦东 闵行 徐 汇 普陀分别占市区销售总量的17 15 12 3 10 内销商品住宅预售量 大的区域浦东 普陀 闵行 宝山分别占市区销售总量的 18 6 11 6 10 9 10 4 西南部仍是住宅消费的热点 但仍可以看到一些 非热点区域崛起的现象 如虹口 杨浦 闸北等区 随着市政建设的发展 这 些区的外部环境均得到了不同程度的改善 为房产开发提供了新的发展空间 从价格分布分析来看 房地产市场的价格分布遵循着地段原则 即由市中 心向外价格逐渐降低 呈阶梯状 依据此规律 我们将市区分为四个部分 市 中心区 内环 为内环以内地区 内外环 为内环线和外环线之间地区 外环 为外环线以外地区 四个区域一季度的平均成交价格为4878 元 平方米 3661 元 平方米 3078 元 平方米 3186 元 平方米 由上述的价格走势可以看出 1 内环区域最受市场欢迎 在市场吸纳量最大的情况下 其价格升势远非 其它区域可比 2 市中心区和其它地区价格差最大 其它各区价格相对较小 3 外环线外的价格反而高于内外环线之间的价格 2 长宁区房地产市场背景分析 2001 年一季度长宁房地产市场内销商品房预售批准预售面积34 07 万平方 米 已登记内销预售1304 套 面积 15 96 万平方米 分别比去年同期上涨 118 8 和 136 5 从资料来看 一季度长宁区内销商品房预售的成交特点为 1 市场相对稳定 房价指数持平的楼盘数为36 个 占统计楼盘的59 2 高层价格走势较多层要好 高层价格指数达到1003 点 多层价格指数仅 为 980 点 3 区域内西部市场较为看好 占全区总成交面积的72 5 而虹桥路沿线 及古北地区市场基本饱和 仅占全区总成交面积的3 53 4 区域房价指数为1003 点 平均成交单价4625 元 平方米 从市场来看 长宁区有着独特的优势 表现为 1 以外贸为特征具有外事功能的涉外经济贸易区 虹桥开发区 独具欧 陆风格的高级花园住宅区 古北新区 重要的航空港 虹桥国际机场座落在长 9 宁区 随着时间的推移 其涉外开放条件日益成熟 2 立体的交通网络更加便捷 江苏路 长宁路的拓宽 虹桥路 延安西路 的改善 地铁二号线及轻轨高架的相继竣工 使长宁区的投资条件更上一层楼 3 居住生态环境的日益改善 长宁路两侧的大面积绿化完工 虹桥地区周 边环境不断完善等给予绿化覆盖率居全市中心城区之首的长宁区锦上添花 4 购房者消费观念的改变 去年年底房改政策的逐步落实以及加入WTO 组 织的临近 长宁区潜在优势得以明显地发挥 从供求角度来看 部分航班迁移浦东 对房地产市场构成冲击 随着长宁 区市场的逐步完善 其市场扩容速度将会逐渐变缓 其它区域房地产市场的发 展将吸纳部分客源 尤其是紧邻的闵行区将对其产生不小的冲击 3 周边市场背景分析 估价对象位于市长宁区内环地区 由于此区域是真正意义的市区 居住生 活条件相当方便 各类配套相当完善 交通也十分便捷 楼盘档次较高 价格 为全区最高 一季度平均售价为5518 元 平方米 如海富公寓 长峰广场 晶采 名人大厦 佳信都市花园等 都是在全市范围内有一定影响的高档次楼盘 因 此 虽然市场价格较高 但市场认同率较高 是该区域房产的主要特点 四四 最最高高最最佳佳使使用用分分析析 由于房地产具有用途的多样性 不同的利用方式能为权利人带来不同的收 益 房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获取更多的收益 并以能满足 这一目的为确定房地产利用方式的依据 本估价报告认为保持现状继续使用最 为有利 应以保持现状继续使用为前提条件 五 估价方法选用 同估价结果报告 六六 估估价价测测算算过过程程 1 市场比较法 市场比较法是指在一定条件下 选择与估价对象属于同一供需圈 条件类 似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例 就交易情况 交易日 期 区域因素 个别因素等条件与估价对象进行对照比较 并对比较实例进行 修正 从而确定估价对象价格的方法 该方法的基本公式如下 估价对象价格 可比实例房地产价格 交易情况修正系数 交易日期修正系 数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 1 可比实例选择 通过市场调查和向有关部门查询 收集了与估价对象有关的若干市场交易 实例 根据相关替代性原理 按用途相同 地区相近 或同一供需圈 价格类 型相同 估价时点接近 交易情况正常的要求 从交易案例中选择如下3 宗案例 作为可比实例 10 实例一 佳信都市花园 位置 延安西路 番禺路口 结构 钢筋混凝土剪力墙结构 装修 外墙为高级釉面砖 内装修标准为毛坯房 初装修 销售均价 5400 元 平方米 成交日期 2000 年 10 月 实例二 盛源大厦 位置 番禺路5 号 结构 钢筋混凝土剪力墙结构 装修 外墙为高级釉面砖 内装修标准为毛坯房 初装修 销售均价 5500 元 平方米 成交日期 2001 年 5 月 实例三 延和大厦 位置 番禺路37 弄 7 号 结构 钢筋混凝土剪力墙结构 装修 外墙为高级釉面砖 内装修标准为毛坯房 初装修 销售均价 5200 元 平方米 成交日期 2001 年 5 月 3 因素选择 根据影响房地产价格的主要因素 结合估价对象和可比实例的实际情况 所 选择的比较因素主要有用途 交易日期 交易情况 区域因素及个别因素等 区 域因素主要有商服繁华度 景观 交通条件 区域环境质量 基础设施条件 个 别因素主要有结构 房型 装修 成新状况 朝向等 4 因素条件描述 估价对象和可比实例的各因素条件说明 详见表二 因素条件说明表 表二 因素条件说明表 ABC估价对象估价对象及 可比实例比 较因素 佳信都市花园盛源大厦延和大厦仁达公寓 坐落延安西路番禹 路口 番禺路 5 号番禺路 37 弄 7 号 平武路 36 号 交易日期2000 10 2001 52001 52001 5 交易情况市场价市场价市场价市场价 交易价格540055005200待求 11 商服繁 华度 与估价对象位 于同一区域 商服繁华度相 同 与估价对象 位于同一区 域 商服繁 华度相同 与估价对象位 于同一区域 商服繁华度相 同 位于市中心 靠近徐家汇 较繁华 景观与估价对象相 同 与估价对象 相同 与估价对象相 同 较好 交通条 件 与估价对象相 同 与估价对象 相同 与估价对象相 同 靠近延安西路 高架桥 多条 公交线路 交 通方便 区域环 境 与估价对象一 致 与估价对象 一致 与估价对象一 致 位于长宁区东 部高档住宅区 区域环境良好 区 域 因 素 基础设 施 与估价对象一 致 与估价对象 一致 与估价对象一 致 七通 结构钢混钢混钢混钢混 房型房型结构设计 较好 功能与 估价对象一致 房型结构设 计比估价对 象稍差 房型结构设计 比估价对象差 房型结构设计 较好 建筑装 修 毛胚房毛胚房毛胚房装修 成新状 况 全新全新全新全新 个 别 因 素 朝向与估价对象 相同 与估价对象 相同 与估价对象 相同 整座房屋朝南 5 编制比较因素条件指数表 以估价对象的各因素条件为基础 相应指数为100 将可比实例相应因素条 件与估价对象相比较 确定相应的指数 详见表三 因素条件指数表 表三 因素条件指数表 房地产名称ABCD 交易日期99100100100 交易情况100100100100 商服繁华度100100100100 景观100100100100 交通条件100100100100 区域环境100100100100 区 域 因 素 市政基础设施100100100100 结构100100100100 房型1009998100 建筑装修929292100 成新状况100100100100 个 别 因 素 朝向100100100100 12 表中有关修正说明如下 1 交易日期修正 可比实例 A 成交日期为2000 年 10 月 根据 GREIS 中房指数月度报告 从 2000 年 10 月至 2001 年 4 月 房地产市场保持稳步发展的态势 2000 年 10 月中 房住宅指数为640 2001 年 4 月为 647 涨幅为 1 因此 实例A 交易日期修正 为 99 100 实例 B 实例 C 成交日期与估价时点相近 则交易日期不作修正 2 交易情况修正 实例 A B C 的交易情况均属正常 则交易情况不作修正 3 区域因素修正 实例 A B C 与估价对象均处于市长宁区东部的繁华地段 区域条件基本一 致 不作修正 4 个别因素修正 A 实例 A 房型基本与估价对象相同 故不作修正 实例B C 房型设计相对 较差 影响该房地产使用功能 进行修正 分别修正为100 99 100 98 B 装修情况 可比实例均为毛坯房 估价对象为装修房 应进行装修修正 根据估价对象的装修情况和当前装修市场信息 将实例A B C 分别修正为 100 92 100 92 100 92 C 其它个别因素条件基本一致 则对其他个别因素条件不作修正 6 实例修正后的房地产价格分析计算 上述几个可比实例位于同一区域 修正后价格较相近 因此 取上述三个 可 比实例修正后价格的算术平均值作为估价对象的评估价格 详见表四 因素比 较修正系数表 表四 因素比较修正系数表 房地产名称ABC 交易价格540055005200 交易日期99 100100 100100 100 交易情况100 100100 100100 100 商服繁华度100 100100 100100 100 景观100 100100 100100 100 交通条件100 100100 100100 100 区域环境100 100100 100100 100 区 域 因 素 基础设施100 100100 100100 100 结构100 100100 100100 100 房型100 100100 99100 98 建筑装修100 92100 92100 92 成新状况100 100100 100100 100 个 别 因 素 朝向100 100100 100100 100 13 修正价格581160395768 权重值1 31 31 3 则 估价对象比准价格 5811 6039 5768 3 5873 元 平方米 2 收益法 所谓收益法 是指预计估价对象未来的正常净收益 选用适当的资本化率 将 其折现到估价时点后累加 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 1 求取年总收入 潜在毛收入 估价人员根据评估需要 做了详细的市场调查 主要调查了与估价对象相类 似的符合同一地价区段或同一供需圈范围内相同结构与类型 接近估价时点等 要 求的案例 如佳信都市花园 盛源大厦和延和大厦及询价 估价对象当前的 正常 毛租金租赁询价为人民币1 8 元 天 平方米 根据当前市场报价与成交价的一般 情况 确定估价对象的年潜在毛收入为 年毛租金收入 1 8 元 天 平方米 365 657 元 年 平方米 2 求取年运营费用 A 营业税及附加5 565 657 5 565 36 56 元 平方米 B 房地产税 12 657 12 78 84 元 平方米 C 管理费 5 657 5 32 85 元 平方米 D 维修费 年折旧费的45 2000 元 平方米 1 4 45 12 60 元 平 方米 E 保险费 2 2000 2 4 元 平方米 F 水电费 由租赁方承担 年总费用 A B C D E 164 85 元 平方米 3 求取年净租金收益 年净租金收益 年毛租金收入 年总费用 657 164 85 492 15 元 年 平方米 取整为492 元 平方米 有关年总费用计算说明 A 营业税及附加 按照年毛租金收入的5 565 计算 B 房地产税 按照年毛租金收入的12 计算 C 管理费 按照一般惯例以年毛租金收入的5 计算 D 维修费 按市场一般惯例取年折旧费的45 年折旧费一般以房屋的重 置价为基数计算 根据当前建筑造价信息 估价对象的房屋重置单价为2000 元 平方米 采用直线折旧法 评估房地产的使用年限为70 年 年折旧率 1 70 100 1 4 年折旧费 2000 元 平方米 1 4 28 元 平方米 维修费 年折旧 14 费 45 12 60 元 平方米 E 保险费 按市场一般惯例为建筑物价值的2 F 水电费 由租赁方承担 4 收益法求取估价对象的市场价格 根据对该区域同类房地产出租情况的详细调查 出租率按当前市场一般情 况确定为 75 住宅的土地使用年限为70 年 目前估价对象的土地使用年限尚 剩余 66 年 资本化率取6 以近期的三年期定期存款利率作为安全利率 加 上一定的风险调值系数后综合确定 根据公式 Vn a r 1 1 1 r n 式中 Vn 有限年期单位楼价 a r 无限年期单位楼价 r 资本化率 n 估价对象剩余土地使用权年限 Vn 492 75 6 1 1 1 0666 6019 元 平方米 3 估价结果的确定 综合上述两种估价方法 经分析比较 用市场比较法和收益法评定的房地 产 均比较接近估价时点的市场行情 因此用算术平均法确定估价对象最终价值 单位价格 5873 6019 2 5946 元 平方米 取整为5950 元 平方米 总价格 5950 元 平方米 6992 42 平方米 元 取整为人民币元 七 估价结果确定 陈伟耀先生所委托的仁达公寓 市长宁区平武路36 号 内的建筑面积 6992 42 平方米的房地产于二 一年五月十八日 估价时点 的现状公开市场 价值为 房 地 产 总 价 人民币 41 600 000 元 大 写 肆仟壹佰陆拾万元整 单位建筑面积均价 人民币 5950 元 平方米 大 写 每平方米伍仟玖佰伍拾元整 估价师心得 本项目为公寓式住宅抵押评估报告 其主要特点有 1 估价对象位于市