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酒店投资决策分析的应用案例 内容提纲 第一节高星级酒店新建项目的投资分析第二节公寓式酒店项目的投资分析第三节酒店改建项目的投资分析第四节酒店收购与改建项目的投资比较分析 一 酒店投资项目背景 1 微观背景 酒店投资与企业多元化战略发展 2 宏观背景 区域酒店业严重滞后于旅游业发展 二 基础数据预测与估算 1 项目规模与投资估算 根据以上资料分析 加上为保证企业会务接待的正常需要 初步确定拟新建酒店未来客房数量为220间 为保证项目投资的准确性及可比性 项目总投资测算的方法按照国际惯例 以 客房数量方法 计算 一个房间投资40万元 因此该酒店需要总投资为220间 40 8800万元 含所有的设施设备费用 根据对该企业项目管理部的调研访谈可知 项目评审会议规模最大的为210人 最小的大约在70人 而根据调查 2002年全国高星级酒店平均客房数不低于200间 表7 1 二 基础数据预测与估算 2 项目计算期的确定 高星级酒店建筑物的使用年限一般在35 45年之间 但由于多个方面的原因 酒店本身的经营年限不一定就是其建筑物的物理使用年限 为评估分析方便起见 该酒店项目的计算期取18年 建设期为3年 第4年试营业 第5年开始正式营业 3 项目投资来源与运用的说明 项目第一年投资2000万 主要包括项目筹建 酒店区位选择 地质勘测以及置地 土建招标等费用 这部分投资完全用自有资金 第二年投资5000万 主要包括建筑工程费 设备购置费 其中自有资金为2400万元 余为贷款 第三年投资1800万 主要包括安装工程费 全部为长期借款 项目长期借款为4400万元 长期贷款利率为2006年8月18日中国建设银行刚调整过的5年期以上的企业贷款利率6 84 建设期间只计息不还款 第四年开始还贷 每年付清利息并分10年等额偿还建设期利息资本化后的全部借款本金 项目建设期利息计入固定资产原值内 折旧年限为40年 残值率5 为简便起见 不考虑酒店物业的自然升值情况 二 基础数据预测与估算 4 项目流动资金准备 参照国内五星级酒店项目有关资料 假定在酒店运营的第一年 需要投入300万元作为酒店的流动资金 用于维持酒店的正常运营 主要包括员工工资 客房低值易耗品及餐饮成本等 流动资金全部用短期借款解决 在第4年年初一次性投入 并第4年年末一次性还清 从第5年开始 300万元流动资金的借贷还款方式仍然照旧 即当年年初一次性借入 当年年末一次性还清 借款本金互相抵消 直到计算期期末 每年只支付流动资金借款利息 5 项目正常经营期内的周期性装修投入 按照酒店行业特点 一般需要5 8年左右对酒店进行重新装修 以保持酒店对客人的吸引力 这里我们假设 酒店每5年利用其自身营运的资金积累对酒店进行内外部装修 并假设每次装修所发生的总费用折合每间客房为2 5万元 即需要每5年开始的第一年投入550万对酒店进行重新装修 装修费用按照5年来计提或摊销 假定期末没有残值 二 基础数据预测与估算 6 项目销售收入的测算 酒店投资项目在计算期内各年的收入如表7 2所示 二 基础数据预测与估算 7 销售税金及附加和经营成本的预测 经营成本对经营成本费用的估算 参照国内部分高星级酒店经济可行性分析中一些成熟的经验 餐饮成本按照综合成本率50 计算 会议室按照综合成本率10 计算 人工成本按照项目规模与人工费用的比例关系计算 考虑到酒店想当部分收入来源于企业内部及相关客户单位的会务费用 因此 假定酒店在第一个阶段即第4 10年的总经营成本约占总收入的40 酒店在第二个阶段即第11 18年的总经营成本约占总收入的30 从而得到各阶段酒店经营成本分别约为1726万元和1387万元 销售税金及附加销售税金及附加按照销售收入的5 65 计算 则第4 10年各年的销售税金及附加为244万元 第11 18年为261万元 三 项目财务评价 1 借款需要量计算 2 固定资产投资借款建设期利息计算 3 固定资产折旧计算 4 固定资产投资还款计划与利息计算 5 利润与所得税的计算 6 全部投资的内部收益率与投资回收期 7 自有资金投资的内部收益率与投资回收期 8 项目偿债能力分析 9 项目财务分析结论 三 项目财务评价 1 项目借款需要量计算 各年份借款需要量见表7 3 三 项目财务评价 2 固定资产投资借款建设期利息计算 假定每年借款发生在年中 当年借款额只记一半利息 由于贷款利率为6 84 可知项目建设期内的利息为334万元 表7 4 第四年年初累计欠款为4734万元 该金额亦即利息资本化后的总借款本金 三 项目财务评价 3A 固定资产折旧计算 项目计算期为18年 第3年年末建成投入运营 故累计提取折旧年数为15年 取残值率为5 建设期利息计入固定资产原值内 年折旧额 8800 334 1 5 40 217 万元 第18年回收固定资产余值为 8800 334 217 15 5880 万元 3B 经营期装修费用摊销的估算 每5年开始的第一年投入550万对酒店进行重新装修 费用按照5年来计提摊销 不考虑残值 因此 每年的摊销额为 550 5 110 万元 表7 5固定资产折旧 摊销估算表 单位 万元 三 项目财务评价 4 固定资产投资还款计划与利息计算 根据与银行协商的条件 第4年开始支付每年的利息再还本金的1 10 10年内还清 利息可计入当期损益 详见表7 6 三 项目财务评价 5 利润与所得税的计算 所得税税率假定为25 第4年至第18年利润及所得税的计算结果见表7 7 三 项目财务评价 6 全部投资的内部收益率与投资回收期 全部投资的现金流量表见表7 8 根据表内所示净现金量 计算得到全部投资的内部收益率IRR 17 91 投资回收期 从投资开始年份起 Pt 7 83年 三 项目财务评价 7 自有投资的内部收益率与投资回收期 自有资金投资的现金流量表见表7 9 根据表内所示的净现金量 计算得到自有资金投资的内部收益率IRR 22 24 投资回收期Pt 6 94年 三 项目财务评价 8 项目偿债能力分析 由表7 10可知 该酒店投资项目如果用全部税后利润加上折旧来归还固定投资的借款本金 则在第6年间可以还清 根据借款偿还期的计算公式 可以得到该项目的借款偿还期为 A借款偿还期 表7 10酒店投资项目的借款还本付息计划 Pd N l D Y 6 l 1601 1386 217 5 998 年 三 项目财务评价 8 项目偿债能力分析 ICR EBIT PIEBIT 税息前利润 即利润总额与计入总成本费用的利息费用之和 PI 当期应付利息 即计入总成本费用的总利息费用 B利息备付率 三 项目财务评价 9 项目财务分析结论 上述分析表明 该酒店投资项目全部投资 自有资金投资的内部收益率 IRR 分别高达17 91 和22 24 对应的投资回收期 Pt 分别为7 83年和6 94年 说明项目具有较好的盈利能力 并能在较短的时间内收回投资 从项目的借款偿还期指标看 该酒店投资项目的借款偿还期约为6年 即在建成后的第2年可清偿借款 从项目的利息备付率指标看 该投资项目第4 8年各年的利息备付率远高于2 由此说明该项目具有很好的偿债能力 四 项目不确定性分析 1 全部资金投资的敏感性分析 2 自有资金投资的敏感性分析 四 项目不确定性分析 1 全部资金投资的敏感性分析 表7 12为项目 全部资金 内部收益率 投资回收期对销售收入及运营成本的敏感性变化 由表知 销售收入比运营成本对项目的影响更大 或项目内部收益率及投资回收期对销售收入的变化更为敏感 四 项目不确定性分析 2 自有资金投资的敏感性分析 表7 13为项目 自有资金 内部收益率 投资回收期对销售收入及运营成本的敏感性变化 由表可知 销售收入比运营成本对项目盈利能力的影响更大 或项目内部收益率及投资回收期对销售收入的变化更为敏感 内容提纲 第一节高星级酒店新建项目的投资分析第二节公寓式酒店项目的投资分析第三节酒店改建项目的投资分析第四节酒店收购与改建项目的投资比较分析 一 案例项目基本情况 本项目为4星级标准公寓式酒店 2002年底正式营业 酒店位于静安区 交通便利 距离机场10分钟车程 距离火车站15分钟车程 酒店高33层 建筑面积约45200M2 其中 第一到第三层为店面及办公楼 第4层是酒店办公室 第32层和33层有中餐厅 酒吧 桑拿中心 美容美发室 健身房等配套设施 部分设施在建设中 其余楼层皆为豪华客房 共441套 该项目可出售的441套房间的总面积为39681M2 表7 14 二 不同经营模式下的投资方案说明 本投资方案在不同的经营模式下 存在多种可能的具体方案 如表7 15 为简单起见 以下仅针对方案1A和方案2A的盈利能力进行比较分析 根据财务杠杆原理 方案1B更优于方案1A 显然 方案2和方案3也是如此 方案3涉及委托专业酒店管理公司的经营管理 如能联合优秀的酒店管理公司 则该公寓式酒店后期的经营和投资回报会更有保障 因此 只要收购后保证能顺利分拆出售 方案3将更优于方案1 2的盈利能力 三 方案1A的分析 1 初始投资 2 收入估算 3 经营成本估算 4 折旧费及经营期末回收固定资产余值 5 增值税 经营税金及附加 所得税的估算 6 项目盈利能力 7 项目方案的不确定性 三 方案1A的分析 1 初始投资 本项目方案的初始投资包括收购该公寓所发生的所有投入 具体包括公寓房收购款 购房发生的中介费和购房契税 假定初始投资在项目实施的第一年年初完成 三 方案1A的分析 2 收入估算 项目收入包括三个部分 一是分拆出售441套公寓房所取得的房屋销售收入 二是出租1 3层 32 33层商业办公用房所取得的年租金收入 三是回租后经营公寓式酒店的经营收入 假定所有收入在项目实施的每年年末实现 酒店式公寓的售价一般比同区域的普通住房均价高出2000 4000元 M2 目前上海市酒店式公寓的售价都在1万元到2万元 M2不等 因此假定公寓销售工作在项目第一年内完成 销售价格为1万元 M2 假设实际租金价格是3元 M2 天 全部出租 总面积3000M2 三 方案1A的分析 2 收入估算 3 回租后公寓式酒店年经营收入 4534 18 万元 表7 16 注 根据从酒店物业部门的调查了解 目前上海市酒店式公寓的平均入住率为78 5 即使是在淡季 或在 非典 期间 公寓式酒店的客房入住率也在50 以上 三 方案1A的分析 3 经营成本估算 1 对应于公寓房销售所发生的成本费用 即在第一年内发生的成本费用 该成本费用具体包括公寓房销售推介费用和委托销售费用 不含增值税 公寓房销售推介费用 设定为400 万元 委托销售费用 销售额1 5 39681 1 1 5 595 22 万元 项目第一年内发生的成本费用合计为 995 22 万元 2 回租后 从第2年开始到项目经营期结束 每年应支付的费用 每年应支付给公寓购买者的费用 目前上海酒店式公寓的年投资回报率在7 8 之间 这里假定公寓购买者的投资回报率为8 39681 1 8 3174 48 万元 酒店年经营成本 按物业管理公司提供资料 上海同类酒店的经营成本约占酒店经营收入的12 本项目假定该比率为15 故本项目的经营成本为 72 328 5 4534 18 15 740 24 万元 三 方案1A的分析 4 折旧费及经营期末回收固定资产余值 本项目方案因公寓房已出售 故折旧只针对商业办公用房计提 回收固定资产余值亦是 商业办公用房原值 含购房款 中介费和契税 5600 0 83 750 5600 45281 5600 0 83 1 5 4810 47 万元 年折旧费 按40年产权房平均提取折旧 不考虑残值 4810 47 40 120 26 万元 经营期结束时 第16年年末 回收固定资产余值 4810 47 120 26 15 3006 57 万元 三 方案1A的分析 5 增值税 经营税金及附加 所得税的估算 该项目将公寓改造成为公寓酒店 并分拆出售 由此产生的增值需要缴纳增值税 若按固定资产处理方式 增值税为增值部分的6 39681 1 0 83 6 404 75 万元 经营税金及附加 按销售收入的6 计 72 328 5 4534 18 6 296 08 万元 所得税 按当时国家财税制度 所得税税率为33 根据上述相关估测数据 可得到该方案在经营期内的所得税与年度损益 表7 17 三 方案1A的分析 6 项目盈利能力 1 项目投资利润与利润率 项目在第一年实现的投资利润 公寓房销售收入 公寓房购房成本 公寓房销售成本费用 增值税 1 39681 0 83 39681 750 39681 45281 39681 0 83 1 5 400 1 39681 1 5 39681 1 0 83 6 4194 53 万元 项目在第一年的投资利润率 税后 4194 53 0 83 45281 100 11 16 项目在回购后经营公寓式酒店每年产生的经营利润 由表7 17可知 公司经营期内每年实现税后利润404万元 项目在经营期内的投资利润率 税后 404 0 83 5600 750 5600 45281 5600 0 83 1 5 100 8 40 三 方案1A的分析 6 项目盈利能力 2 项目内部收益率 根据上述各指标的估算值 可以得到该项目方案的现金流量表 表7 18 根据该表最后一行数字 计算得到方案内部收益率IRR 10 30 三 方案1A的分析 7 项目方案的不确定性 本项目方案的不确定性因素表现为以下多个方面 如项目第一年能否顺利完成公寓的收购与分拆出售及其相关成本费用 公寓房购买者的投资回报率的确定 回租后公寓式酒店的经营成本以及酒店的入住率 由于本方案在进行相关指标估算时 酒店入住率 假设值为50 远低于上海同类公寓式酒店78 5 的平均水平 且酒店经营成本率取值又高于同城同类酒店均值 所以乐观估计 本方案应有更好的盈利水平 如果考虑到本项目所涉及物业的自然升值 项目方案的盈利空间将会更大 但是 本项目的收购与分拆出售存在较大的不确定性 尤其是要在一年内顺利完成收购 分拆出售 回租这一工作过程 显然具有一定的难度 此外 在上海地区存在多种投资机会的前提下 公寓房投资者是否接受8 的投资回报率 也是需要考虑的问题 四 方案2A的分析 6 项目盈利能力 1 项目投资利润与利润率 项目在第一年实现的投资利润 公寓房销售收入 公寓房购房成本 公寓房销售成本费用 增值税 1 39681 0 83 39681 750 39681 45281 39681 0 83 1 5 400 1 39681 1 5 39681 1 0 83 6 4194 53 万元 项目在第一年的投资利润率 税后 4194 53 0 83 45281 100 11 16 项目每年出租商业办公用房产生的经营利润 为147 51万元 项目在经营期内的投资利润率 税后 147 51 0 83 5600 750 5600 45281 5600 0 83 1 5 100 3 07 四 方案2A的分析 6 项目盈利能力 2 项目内部收益率 根据该表最后一行数字 计算得到方案内部收益率IRR 7 28 表7 19方案2A的现金流量表 五 分析结论与投资建议 该投资活动具有多个可选的投资方案 针对两种具体方案的盈利能力即收购公寓酒店并将公寓房分拆出售后是否回租经营的分析表明 单纯从项目投资方案的盈利能力来看 采取收购 分拆出售 回租经营这种投资经营模式似乎更优 如果考虑到财务杠杆的作用 积极争取金融机构贷款 则项目投资方案的盈利效果会更佳 在收购 分拆出售 回租经营这一投资经营模式之下 如果能够联合优秀的酒店管理公司 由酒店管理公司向业主回租并进行酒店经营管理 并由酒店经营管理公司向业主支付投资回报 则该投资方案后期的经营风险和压力可以降至最低 此外 该项目投资活动最终是否成功 还取决于投资公司能否在第一年顺利完成公寓的收购与分拆销售 在分拆出售过程中能否通过协商得到比较满意的投资回报率以及在前期的投资与后期的经营活动过程中能否有效地控制各项成本费用 内容提纲 第一节高星级酒店新建项目的投资分析第二节公寓式酒店项目的投资分析第三节酒店改建项目的投资分析第四节酒店收购与改建项目的投资比较分析 一 项目背景 本项目是一酒店投资改建项目 即拟在收购某宾馆旧楼基础上进行改建 本项目的实施将实现投资方公司业务的多元化拓展 利用项目所在地城市的旅游资源谋求获利与发展空间 有助于公司的持续发展 提高公司整体竞争力 项目改建主要是在宾馆旧楼的基础上进行 通过内 外部全盘改造 保留原酒店建筑物框架结构 按照三星级酒店标准进行内 外部装修及进行水电 暖通 消防安装 酒店客房157间 计划餐位数300个 夜总会座位为100位 另有健身房 桑拿洗浴中心 棋牌房 弹子房 保龄球和美容美发中心 商场等必要服务设施 根据项目建设规划 本项目建设期为1年 由项目特点等因素 本项目运营期按15年计算 每年的经营时间按360天计 二 项目财务数据估算 1 投资估算 投资使用计划及资金筹措 2 项目固定资产折旧费 3 营业收入和营业税金 4 成本费用 5 利润及利润分配 二 项目财务数据估算 1 投资估算 投资使用计划及资金筹措 固定资产投资估算基建部分 购买宾馆需1230万元 改建费用需460万元 包括中央空调 消防 冷热水处理 洗衣设备 电视 电话 光钎 宽带等 装修部分 从第1年起 每5年一次 每次内装费用370万元 外装70万元 两项合计需2130万元 流动资金估算 本项目流动资金估算总额为100万元 项目总投资初始总投资 初始固定资产投资 初始流动资金 2130 100 2230万元 投资使用计划按本项目实施进度规划 项目建设期为1年 流动资本从开始营业按100 安排使用 资金筹措 本项目所需全部资金均为集团内部自行筹措 二 项目财务数据估算 2 项目固定资产折旧费 第2年 第16年年折旧费为 1690 1 10 15 101 40 万元 第16年年末回收固定资产余值为 1690 10 169 00 万元 装修按5年计提折旧 残值率取5 每次装修费用为440万元 故有 第2年 第6年年折旧费为 440 1 5 5 83 60 万元 第6年年末回收固定资产余值为 440 5 22 00 万元 第7年 第11年与第12年 第16年的计算与第一个装修周期的计算类似 二 项目财务数据估算 3 营业收入和营业税金 二 项目财务数据估算 4 成本费用 二 项目财务数据估算 1 工资及福利费 按酒店定员和人均月工资及福利费估算 酒店定员为100人 人均工资为800元 人月 福利费按工资的14 计取 年工资及福利费 100人 800元 月 12月 1 14 109 44 万 2 固定资产维修费 按年折旧额的2 计取 年固定资产维修费 185 2 3 70 万 3 办公费 按营业收入的2 计取 年办公费 1443 24 2 28 86 万 4 广告宣传费 按营业收入的1 计取 年广告宣传费 1443 24 1 14 43 万 5 中央空调运行费及其它固定支出 按营业收入的3 计取 年中央空调运行费及其它固定支出 1443 24 3 43 30 万 年固定成本费用合计 109 44 3 70 28 86 14 43 43 30 199 73 万 固定成本费用的估算 二 项目财务数据估算 可变成本费用的估算 可变成本估算表 单位 万元 二 项目财务数据估算 5 利润及利润分配 所得税征收税率为24 盈余公积金 公益金提取比例分别为10 和5 表7 20利润及利润分配表 单位 万元 三 项目财务评价 表7 21项目财务现金流量表 单位 万元 三 项目财务评价 1 项目投资利润率 根据项目相关财务指标 正常营业期内 该酒店项目年利润情况如下 年利润总额 512 29万元年税后利润 389 34万元按初始投资额计算 项目正常经营年份的投资利润率为 税前投资利润率 512 29 2230 22 97 税后投资利润率 389 34 2230 17 46 根据表7 21所示的各年净现金流数据 可计算得到该酒店项目的投资回收期为4 88年 2 项目投资回收期 根据表7 21所示的各年净现金流数据 可计算得该项目的内部收益率为25 08 3 项目投资回收期 四 不确定性分析 1 盈亏平衡分析 客房日固定成本f 149 80 360 10000 4164 04 元 P 100元 而客房日可变成本CV 100 18 100 5 23 元 所以 QBEP f P CV 4164 04 100 23 54 08 间 取整为55间 相应的 达到盈亏平衡点时 客房接待能力利用率为34 客房营业收入约为195万元 由于达到盈亏平衡点时客房接待能力的利用率很低 显见该项目具有较强的抗风险能力 四 不确定性分析 由表可知 营业收入比经营成本对项目盈利能力的影响更大 或项目内部收益率对营业收入的变化更为敏感 2 敏感性分析 五 评价结论与建议 第一 该酒店投资改建项目在计算期内的财务内部收益率高达25 08 亚洲开发银行认为项目经济内部收益率一般应该在10 12 之间 正常经营年份投资利润率为17 46 投资回收期 含建设期 仅4 88年 第二 该项目在达到盈亏平衡点时客房接待能力的利用率很低 说明该项目具有较强的抗风险能力 根据计算结果 本项目各项经济指标较好 因而经济上可行 1 总体结论 上述分析过程在没有考虑酒店物业本身升值因素的条件下 该酒店投资项目仍然有很好的盈利能力 同时 该项目投资回收期 含建设期 仅约5年 因此 该项投资活动应抓紧实施 不确定性分析表明 销售收入是影响该项目盈利能力以及收益最敏感的因素 因此 必须加强酒店相关市场的开发力度 做好销售工作 2 相关建议 内容提纲 第一节高星级酒店新建项目的投资分析第二节公寓式酒店项目的投资分析第三节酒店改建项目的投资分析第四节酒店收购与改建项目的投资比较分析 一 项目方案概述 为解决A集团入京人员的后勤保障与来京人员的起居 饮食及接待 同时解决A集团入京人员家属就业问题 A集团拟进行一项酒店投资 拟选的方案有两个 方案一是购买B酒店式公寓第13层和第14层方案 以下简称整层购买方案 方案二是投资改造原A集团办公楼6楼 以下简称办公楼改造方案 B酒店式公寓位于西客站北广场 距地铁站约10分钟步行路程 该酒店式公寓于2008年初建成开盘销售 豪华精装 楼盘共有14层 第1 4层现为餐饮类经营 不对外出售 现已开盘出售的是第5 12层 已剩不多 均价为2 3万元 m2 第13层 第14层将在2008年底之前开盘出售 预计均价为 2 5万 2 8万元 m2 其中 第13层建筑面积约为1080m2 16间房 第14层建筑面积为973m2 16间房 房间面积为43 53 77 23m2 公摊面积占建筑面积的34 房间均按四星级宾馆标准装修 精品家具 家电 灯具一应俱全 安装美国开利中央空调 24小时提供热水 1 整层购买方案 一 项目方案概述 集团写字楼距与酒店式公寓均位于北京西客站 军事博物馆地铁站附近 其中拟投资改造该写字楼6楼 建筑面积2689 66m2 可改造双人标间42间 22 25 41 87m2 办公室5间 18 4 44m2 会议室1间 121 86m2 本次投资改造费用为153 24万元 2 办公楼改造方案 新设酒店人员配置 管理人员4人 客房服务员4人 工资福利标准为 管理人员平均每人月为4000元 客房服务员平均每人月为2000元 客房日常使用费用 水电 洗漱用品 布草清洗 平均为每间每天70元 酒店资产折旧按40年产权计算 未考虑残值 在计算资产10年后出售价格时 考虑到北京市一类地段写字楼的增值因素 本次测算时在10年后回收净值附加50 的增值率 销售税金及附加按照销售收入额的5 6 计算 所得税税率为25 折现率的确定主要依据同期五年期国债利率 根据财政部2008年6月公布的五年期国债利率为6 34 确定折现率为7 3 其它相关资料 二 整层购买方案的财务评价 1 初期总投资 2 年折旧费 3 年工资福利费 总面积 2053 00m2单价 取2 5 2 8万 m2平均值 即2 65万 m2单位面积交易税金 0 08万 m2客房数量为32间 且房间为精装修 不需要另外投资改造 由此得到初期总投资为 2053 00 2 65 0 08 5604 69 万元 按40年产权房平均提取折旧 5604 69 40 140 12 万元 管理人员4人 月工资福利平均为4000元 客房服务员4人 月工资福利平均为2000元 年工资福利费为 4000 4 2000 4 12 28 80 万元 二 整层购买方案的财务评价 4 年客房运营费 5 年度经营收入 6 回收固定资产余值 客房日程使用费预计为平均每间每天70元 客房数为32间 可得年客房运营费为 70元 间 天 32间 365天 81 76 万元 用市场比较法确定客房销售价格上限 平均价格 根据北京西站附近三星级酒店平均网上报价 确定本项目客房平均销售价格为 300元 天 考虑到酒店式公寓地址紧邻北京市比较繁华的西客站北广场 本次预测时将酒店式公寓客房入住率假定为80 由