房产合同纠纷律师

2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 1 38 房产合同纠纷律师 第一篇 上海房产律师 二手房中介服务纠纷案件中 跳中介 问题应如何处理 上海房产律师 上海房产律师 二手房中介服务合同纠纷案件中 跳 中介 问题应如何处理 近年来 随着二手房交易的日趋频繁 房屋中介机构 以房屋买受人与出卖人私下达成交易或另行委托他人居间 即所谓的 跳中介 为由 要求对方承担违约责任的案 件时有发生 在司法实践中 各法院对此类中介服务合同 约定条款的效力 跳中介 行为是否构成违约 责任如何 承担等的认定存在一定的差异 我们认为 此类纠纷的处 理应当遵循诚实信用 平等保护的原则 既要维护房屋交 易双方的合法权益 也要促进房屋中介市场有序发展 1 关于约定条款的效力 目前 中介服务合同中普遍 存在着 跳中介 要承担违约责任的合同条款 我们认为 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 2 38 此类条款如果是中介机构为了保护自身合法权益 在提供 一定中介服务后 防止当事人利用已获得的服务进行私下 交易的背信行为 则不宜简单地一概认为是免除自身责任 加重对方责任 排除对方主要权利的格式条款而认定无效 2 关于 跳中介 行为是否构成违约的认定 包括 跳中介 构成违约等条款在内的中介服务合同签订后 当事人事后没有通过该中介机构达成购房协议 是否构成 违约 一般应结合房屋出卖人的委托情况 如 中介机构 是否独家代理 当事人是否存在私下交易 房屋成交价格 等方面的事实综合进行判断 而不能仅以买卖双方达成购 房协议即认定当事人存在 跳中介 违约行为 3 关于违约金的调整 中介服务合同往往约定 如果 发生 跳中介 行为买受人或出卖人即要向中介机构承担 一定数额的违约金 审批实践中 对此类合同约定的违约 金是否过高 法院能否主动审查 存在一定的争议 我们 认为 违约金的调整属权利阻却事由的抗辩 法院不宜主 动干预 一般情况下 在当事人提出请求调整违约金的主 张后 法院方可予以审查 对于当事人仅以不构成违约进 行抗辩的 法院可以通过适当的方式予以释明 以明确当 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 3 38 事人在法院认定其违约时 是否行使调整违约金的权利 违约金调整的具体标准 应结合中介机构已提供服务的内 容 当事人的过错程度以及获利情况等综合因素 根据公 平原则和诚实信用原则予以衡量 并作出裁决 上海婚姻 律师 来源 上海房产律师 吉建明律师上海房产律师 第二篇 找法网王旭东律师谈房产新政下的房产买卖 合同纠纷 房产新政下如何处理房产买卖合同纠纷 找法网王旭东律师 前言 为了遏制房价过快上涨的势头 国务院下发了一 系列调控房价的政策措施 特别是 2014 年 4 月 17 日国务院 下发 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 以下 简称 房产新政 后 对在此政策调整前已经签订的各类 现房 期房 二手房买卖合同的履行带来诸多问题 如何 合理的应用 合同法 以及其他法律文件的规定 帮助由 于政策调整而存在合同履行障碍的出卖人 买受人 居间 人等妥善处理他们已经签订的房屋买卖合同 就成了迫切 需要解决的法律问题 笔者作为一名从事房地产行业的专 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 4 38 业律师 将从 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的解释 法释 2014 7 号 和 最 高人民法院关于适用 中华人民共和国合同法 若干问题的 解释 二 法释 2014 5 号 第二十六条规定中确定的情势 变更原则的角度出发 结合自己办理的类似案件 通过本 文对房产买卖合同各方当事人共同关心的此类合同能否变 更或解除 如何确定双方的责任承担等等问题做出一个初 步的法律分析 希望能对房产买卖双方和居间人有所帮助 也非常愿意和关心此类问题的朋友共同探讨 一 房产新政及其带来的法律问题 2014 年以来 房价成为舆论的焦点 3 月份的 两会 以后 房价依然坚挺 房价问题已由单纯的价格问题演变 为民生问题 为切实有效抑制房价 遏制投机炒房行为 2014 年 4 月 17 日国务院下发 关于坚决遏制部分城市房价 过快上涨的通知 其核心内容为 1 提高按揭贷款首付比例 房产新政规定 对购买首 套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭 包括借 款人 配偶及未成年子女 下同 贷款首付款比例不得低 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 5 38 于 30 对贷款购买第二套住房的家庭 贷款首付款比例 不得低于 50 贷款利率不得低于基准利率的 1 1 倍 对贷 款购买第三套及以上住房的 贷款首付款比例和贷款利率 应大幅度提高 2 提高二套及以上住房贷款比例 房产新政规定 对 贷款购买第二套住房的家庭贷款利率不得低于基准利率的 1 1 倍 对贷款购买第三套及以上住房的 贷款首付款比例 和贷款利率应大幅度提高 3 暂停发放购买第三套及以上住房贷款 4 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳 证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 5 对境外机构和个人购房 严格按有关政策执行 房产新政实施后 改变了过去房市吸虹过剩货币流动 性的通道 投资 投机性需求失去了通过价差交易获利的 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 6 38 机会 从而逆转了对市场对房价的预期 同时 房产新政 未能就新政出台前所签订的没有完成交易的购房协议是否 要遵循房产新政等做出清晰的划定 导致执行部门一刀切 的统一执行新的购房和房贷新政 部分购房人因购房 房 贷门槛的提高 无法再按照原合同约定继续履行合同 房产政策的剧变对房产买卖产生了巨大的冲击 是信 守承诺继续交易 还是变更或解除合同 买受人能否以房 产新政为 不可抗力 或 情势变更 为由变更或解除房 产买卖合同 解除或变更房产买卖合同后的法律责任如何 承担 守约方如何维护自己的合法权益等问题 这些都是 出卖人 买受人 居间人迫切需要解决的问题 为正确适 用法律 妥善解决纠纷 保护房屋买卖各方当事人的合法 权益 笔者以下提出法律意见 供房产买卖双方和居间人 参考 二 房产新政在房产买卖合同中法律定性 房产新政出台后 由于首付提高 利息增加 贷款额 度减少 贷不出款 引发买受人退 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 7 38 房潮 焦点主要在于 房产新政是不可抗力或者情势 变更 还是属于正常的商业风险 买受人要求退房是否属 于违约 要不要承担违约责任 买受人认为房产新政属于情势变更 买受人可以解除 或变更合同 无需承担违约责任 其理由是 双方签订的 房产买卖合同虽然有效 但在合同履行过程中 由于房产 新政实施 导致首付提高 利息增加 贷款额度减少 贷 不出款 改变了房款支付方式和比例 这是双方在签订房 产买卖合同时所无法预料的 无法避免的 是一种无法防 止的外因 而非买受人个人原因导致 而且超过了买受人 承受能力 买受人无法克服 若按照原合同继续履行 对 买受人来说将导致明显不公平 所以 房产新政属于情势 变更 买受人可以解除合同而且不应承担解除合同的违约 责任 出卖人认为房产新政属于正常的商业风险 买受人应 继续履行合同 其理由是 双方签订的房产买卖合同是在 平等互利 等价有偿的原则下经过协商一致自愿达成的 是一份有效合同 且合同的内容也不违反现行法律和法规 对有效合同 双方均应全面履行 而且房地产调控政策并 非不可预见 并非不可克服 因此房产新政不属于情势变 更 属于商业风险 买受人要求变更或解除房产买卖合同 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 8 38 没有法律依据 买受人应继续履行合同 笔者认为 上述两种意见的争议焦点是房产新政在房 产买卖合同中的法律定性问题 合同签订后 在合同履行 过程中房产新政出台 对房产买卖产生巨大的冲击 房产 新政这种情况属于商业风险 还是情势变更 合同一方能 否以情势变更要求对合同的相关条款进行变更或要求解除 合同 要分析这个问题 我们应对情势变更原则及相关构 成等作一定的了解和分析 1 适用情势变更原则变更或解除合同的法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释 法释 2014 7 号 第二十三条的规定 商品房买卖合同约定 买受人以担保贷款方式付款 因当事人一方原因未能订立 商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行 的 对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失 因不可归 责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 9 38 致商品房买卖合同不能继续履行的 当事人可以请求解除 合同 出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金 返还买受人 最高人民法院关于适用 中华人民共和国合同法 若 干问题的解释 二 法释 2014 5 号 第二十六条规定 合 同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见 的 非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化 继续 履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目 的 当事人请求人民法院变更或者解除合同的 人民法院 应当根据公平原则 并结合案件的实际情况确定是否变更 或者解除 这两个司法解释是目前房产新政下引用情势变更原则 申请法院或仲裁机构变更或解除合同的法律依据 2 情势变更原则的含义 情势变更原则是一项涉及合同履行的法律原则 指在 合同成立后至履行完毕前这段时间内 因不可归责于双方 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 10 38 当事人的原因而发生情势变更 致使继续维持该合同之原 有效力对受其影响的一方当事人显失公平 则允许该当事 人单方变更或者解除合同 所谓情势 应指合同成立之后 履行之前所发生的不可预见 无法控制 致使合同之基础 或环境发生根本性变化 并且其影响及于社会全体或者是 局部 而不是单单只影响该合同本身 而且不是直接对合 同的利益产生影响 而是通过该事由影响了合同订立所依 赖的客观环境或者是基础 进而影响该合同的 在这种情 形下 履行该合同会造成合同当事人双方利益的不均衡 出现显失公平的局面 有悖诚实信用原则 所谓的变更 是指合同赖以订立的基础或者环境 即情势 发生了异常 的 根本性的变动 这主要是与商业风险的区别 一般的 变化 如果不足以影响 到合同的实质性内容 不足以对合同订立的基础造成 动摇 那么 就可以认为是一般的商业风险 3 情势变更原则的构成要件 1 不能预见性 即情势变更的发生是合同双方当 事人于订立合同之时客观上不能预见的 此处的不可预见 与不可抗力的不可预见性应具有一致性 并且可能会有某 种关联性 很多的情势变更是由于不可抗力造成的 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 11 38 2 不可归责性 民法上以过错责任为主要的归责 原则 当事人对于自己的故意或者过失所造成的损失都要 承担相应的民事责任 不可归责的构成要件之一是当事人 不存在故意或者过失 3 该情势变更发生在合同有效存续期间 即情势 变更发生于合同成立之后 完全履行之前 而不是发生在 合同成立之前或者是履行完毕之后 4 继续履行合同会造成显失公平 所谓显失公平 是指非常明显的不公平 而不是一般的利益不等或者对价 不均 即符合 民法通则 若干问题的意见第 72 条 双方 的权利和义务明显违反公平 等价有偿原则 可以认定为 显示公平 倘是已经履行的合同造成了显失公平 情势变 更原则就不能适用了 因为情势变更原则只对于约定的合 同履行期间生效 无溯及既往的法律效力 5 适用情势变更原则后不会造成新的不公平 依 诚实信用原则以及公平原则 当事人之间适用情势变更原 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 12 38 则而进行的合同调整或者解除 倘调整或者解除合同的行 为不足以衡平当事人双方的利益 更甚者若造成对方当事 人的显失公平 则非适用情势变更原则的本意 更加违背 了诚实信用原则和公平原则 因此 须适用情势变更原则 后进行的合同调整不会造成新的不公平 这是一个很基本 的要件 4 情势变更原则与不可抗力 商业风险的区别 1 情势变更与不可抗力区别 所谓不可抗力 是指 不能预见 不能避免并不能克 服的客观情况 主要包括自然灾害 政府行为和战争等社 会异常现象 两者虽都有当事人不可预见 因客观情况发 生变化非当事人故意或过错引起 都在合同履行期间发生 等相同点 但两者之间还是有区别的 主要表现在 一是 两者对合同的阻碍程度不同 不可抗力是不可抗拒的 一 般构成履行不能或者是大部分履行不能 是绝对的不能 而情势变更 则是对履行合同义务的一方当事人构成了显 失公平 属于可以履行或者是履行困难 是相对的履行困 难 而不是履行不能 二是引发是有原因不同 不可抗力 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 13 38 主要有 一为自然灾害 政府行为 社会的异常变动等情 况 如海啸 地震 政府征收征用 战争 罢工 社会动 乱等 而情势变更则主要表现为合同基础的变更 如物价 暴涨暴跌 非典 事件等 三是当事人的权利性质不同 不可抗力情形下 当事人享有形成权 即只需在不可抗力 事件发生后 通知对方当事人即可 无须进行协商 而情 势变更则与之不同 当事人所享有的是请求权 须经司法 判决来进行合同变更或者解除 四是法律后果不同 不可 抗力是法定的免责事由 当事人只要证明其履行困难或者 履行不能是由于不可抗力造成的 即可获得免责 而情势 变更不是法定免责事由 而且法官在自由裁量时 需要综 合考虑双方当事人的利益均衡 旨在平衡合同双方当事人 的利益平衡问题 而不是免除谁的责任 并且情势变更的 法律后果是变更合同或者解除合同 而不是免除一方当事 人的合同义务 2 情势变更原则与商业风险的区别 所谓商业风险 一般是指在商业经济活动中 因经济 失利所应承担的正常商业损失 情势变更原则与商业风险 之间的区别主要表现在 一是可预见性 商业风险是可以 预见的 当事人应当预见或推定可以预见的情况或者事变 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 14 38 由于其故意或过失没有预见 所造成的损失由其自行负担 但是情势变更原则却要求该事变必须是当事人所不可预见 的 二是对当事人 的过错要求不同 情势变更原则要求当事人双方均无 过失才可以适用 但是商业风险则可能是为当事人过失所 致 三是客观情势的变化程度不同 情势变更一般是根本 性的变化 而商业风险则是在价格规律范围内的小幅度波 动 是一般性的变化 四是看是否因继续履行合同而构成 显失公平 这也是判断是否属于商业风险还是情势变更的 重要依据 究其本质 情势变更的原因是不可预见的非常 情况 而商业风险则属于正常经济范围内的波动 5 将房产新政认定为情势变更 符合法律规定 更能 体现当事人的利益均衡 也与当前的房产调控目标不相悖 从房产新政来看 房产新政对于买卖双方在已经签署 合同但尚未履行完毕前来说都是不能预见的 责任也不可 归于一方 新政前合同赖以存在的客观情况确实已发生变 化 违背了购房人订立合同时的基本条件 也并非出卖人 的合理预期 房产新政的规定对于双方来说都是必须要接 受的 如果继续履行会对一方显失公平 因此这种情况认 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 15 38 定为情势变更 从而解除合同 符合法律规定 也能符合 合同履行的公平原则 与政策调控的目标并不相悖 房产 新政虽然属于当事人不能预见的情形 但并未达到不能避 免并且不能克服的客观程度 合同也并非绝对不能履行 不应认定为不可抗力 如果将此种情况认定为不可抗力 则可预见的后果是不可抗力认定范围的过宽 将造成合同 稳定性受到极大影响 另外 房产新政使购房人增加的负 担 并不属于一般性的商业风险 其后果不应该由购房人 承担 如果因为政策调整而相应地调整房屋买卖合同的履 行方式 比如要求购房者提高首付款比例 在不能贷款的 情况下一次性付款 那就等于强制购房人单方承担政策调 整带来的全部不利后果 而出卖人利益不受实质影响 甚 至有所获利 这显然并不公平 所以 将房产新政认定为情势变更 更符合法律规定 也更能体现当事人的权益平衡 从更深层次来看 房产新 政的目的 一方面是通过提高购房首付和提高贷款利率来 降低购房人资金承受力 遏止购房需求 减少房屋成交 以抑制高房价 另一方面是通过提高购房成本 减少购房 需求来改变公众的房价预期 从而遏止房价过快上涨 如 果法院不将房产新政认定为情势变更 维护房产买卖合同 的有效性 判决继续履行合同 将与政策调整的基本导向 相悖 间接支持了高房价 对买受人来说 也导致显示公 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 16 38 平 三 房产新政出台后房产买卖合同纠纷的处理 由于房产买卖合同当事人的具体情况差别很大 这些 也将使各个房产买卖合同在新政出台后的解决方式各有不 同 或继续履行 或变更 或解除 或承担违约责任 或 双方免责 或协商解决 或仲裁诉讼 因此 针对房产新 政下的房产买卖合同纠纷 应根据不同情况 房产买卖合 同当事人应根据不同情况采取不同的法律应对措施 1 对房产买卖合同纠纷 应按照约定优先 法定补充 原则处理 合同有约定的 按照合同约定处理 这是 合同法 处理合同纠纷的基本原则 如果房产买卖合同约定 因政 府或银行政策等原因发生变化 买受人届时不能取得贷款 或贷款额度不够 应自行筹措资金补齐房款 否则按已交 房款 房屋总价 的一定比例承担违约责任的 或约定买 受人人因自身原因不能获得银行贷款 因自行补齐房屋全 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 17 38 款 否则应按房款 房屋总价 的一定比例支付违约金的 买受人必须按照合同约定补齐房款差价 而不得以房产新 政为由要求解除合同 2 未纳入房产新政调整范围的房产买卖合同纠纷 不 得以房产新政为由要求解除合同 对贷款购买首套自住房 且面积小于 90 平方米的房屋 以及购买商业性用房等 并 未纳入房产新政调整范围 买受人不得以房产新政为由要 求解除合同 3 因首付提高 利息增加 银行贷款额度减少或者贷 不出款 致使买受人无法履行付款义务 买受人要求解除 房屋买卖合同的处理 一般情况下 首付提高 利息增加 银行贷款额度减 少或者贷不出款不会当然导致买受人不能继续履行合同 买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务 因此 当事人在 无特别约定的情况下 一般不得以此为由主张解除房 屋买卖合同 但是 买受人能举证证明首付提高 利息增 加 银行贷款额度减少或者贷不出款 确实严重影响其履 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 18 38 约能力 房屋买卖合同事实上已不可能继续履行 且该履 行障碍并非买受人的信用等个人原因所致 买受人主张解 除房屋买卖合同的 可以允许 也就是说 买受人可适用 情势变更原则解除房产买卖合同 对一手房买卖 即指开发商将尚未建成或者已竣工的 房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人 买受人支付 价款的形式 买受人可直接引用 最高人民法院关于审理 商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 法释 2014 7 号 第二十三条的规定 请求人民法院或仲裁机构 解除合同 要求出卖人将收受的购房款本金及其利息或者 定金返还买受人 由于法释 2014 7 号文只适用于一手房买 卖 对于二手房买卖并不适用 对二手房买卖 买受人可 根据 合同法解释二 法释 2014 5 号 第二十六条规定 请求人民法院或仲裁机构解除合同 要求出卖人将收受的 购房款本金及其利息或者定金返还买受人 4 因房产新政调控引起税费调整 当事人对调整后税 费的支付没有约定或约定不明的处理 当事人对税费的支付没有约定或约定不明的 应根据 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 19 38 国家税费法规确定承担主体 若双方对税费的支付作出约 定后 又因宏观政策调控而发生税费增减的 除当事人协 商一致外 增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体 当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由 要求解除合同 四 房产新政下房产买卖合同解除或变更后的法律责 任 如上文所述 在房产新政调控政策出台后 在发生情 势变更导致合同变更或解除的情况下 都会涉及要承担什 么样的法律责任问题 笔者认为应当分别按照如下原则确 定各方的责任承担 1 双方协商一致解除合同 或者对房屋买卖合同的条 款进行变更的 双方互不承担责任 房产新政出台后 由于客观情况发生了变化 使原合 同无法履行的 经双方当事人协商一致可解除合同 并对 解除后的有关事项作出约定的 双方按照约定办理即可 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 20 38 当事人双方也可对原合同条款进行的修改或补充 双方按 照补充协议约履行即可 在这种情况下 双方是互不承担 合同责任的 如出卖人或者购房人擅自解除或变更买卖合 同的 不仅不能对合同的另一方产生约束力 而且还可能 构成违约 2 买受人可通过向人民法院或仲裁机构申请变更合同 因情势变致使合同履行显失公平 双方不能协商一致 时 买受人可通过向人民法院或仲裁机构申请 请求变更 合同条款 如通过变更付款方式等 消除显失公平现象 在当事人之间重新实现风险平衡 利益平衡 建立新的对 价关系 以使合同目的仍得以实现 3 买受人以发生情势变更为由解除合同的 出卖人可 要求赔偿损失 我国 民法通则 第 115 条规定 合同的变更或解 除 不影响当事人要求赔偿损失的权利 如买受人以情势 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 21 38 变更为由向人民法院或仲裁机构申请解除合同的 出卖人 可要求买受人赔偿损失 如房价降低造成的损失 4 买受人以发生情势变更为由解除合同的 居间人仍 可要求支付一定的居间费用 但由于居间人已经促成双方 签约 只因政策原因未能履行 居间人要求支付一定居间 报酬亦属合理 可根据居间人已经完成的居间行为 由买 卖双方支付一定居间报酬 房产新政出台后 虽然买受人可依据法律规定适用情 势变更变更或解除合同 但在法律实务中 情势变更的使 用往往很谨慎 按照最高人民法院有关负责人解读合同法 司法解释 二 中的观点 司法解释 二 要求严格区分变更 的情势与正常的市场风险之间的区别 审慎适用情势变更原则 对必须适用情势变更原则进 行裁判的个案 要层报高级人民法院审查批准 最大限度 地避免对交易安全和市场秩序造成大的冲击 显然法院对 运用情势变更原则处理因为房产新政引起的法律纠纷持慎 重态度 因此 对房产新政出台后的各类房产买卖合同纠 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 22 38 纷 房产买卖双方和居间人应根据不同情况 具体分析 妥善处理 确需运用情势变更原则要求变更或解除房屋买 卖合同的 在举证上一定要充分 转自找法网 第三篇 房产合同纠纷 房产合同纠纷 一 常见的房产合同包括哪些 房产合同是由房管局统一编制 用以明确买卖双方权 利的合同 所有的商品房销售都必须签订房产合同 常见 的房产合同包括 房产买卖合同 房产租赁合同 房产代 理合同 房产中介合同 房产抵押合同 房产转让合同 房产销售合同 房产赠与合同等等 二 什么是房产合同纠纷 房产合同纠纷是房产纠纷中最常见的一种纠纷 如果 房产买卖双方一方未按合同的要求履行合同规定的内容就 会产生房产合同纠纷 例如买方不按时支付房产费 卖方 不按时给买方办理房产证等 由于房产买卖涉及的相关法 律法规较多 房产买卖的交易当事人由于风险意识差 房 产法律知识不足等原因 在现实的房产买卖中很容易引起 房产合同纠纷的发生 三 什么样的房产合同被视为无效合同 1 产权主体有问题 合同无效 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 23 38 出卖房产的主体必须是该房产的所有权人 若干人共 有房产时 须提交共有人同意证明书 部分共有人未取得 其它共有人同意 擅自出卖共有房产的 其买卖行为也无 效 2 房产分离出卖 合同无效 由于房产是建筑在土地上的 为土地的附着物 具有 不可分离性 因此 房产所有权通过买卖而转让时 该房 产占用范围内的土地使用权也必须同时转让 如果卖方将 房地产和土地分别卖于不同的买方 或者出卖房产时只转 让房产所有权而不同时转让土地使用权 买方可以提出这 种房产买卖合同无效 3 非法转让 合同无效 下列房地产不得转让 法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其它形式限制房地产权利的 依法收回土 地使用权的 共有房地产 未得到其它共有人书面同意的 权属有争议的 未依法登记领取权属证书的 法律 行政 法规规定禁止转让的其它情形 深圳律师 黄华 12 年律师经验 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 24 38 律师咨询 132 4296 6417 免费 执业律所 广东蛇口律师事务所 中国首家律所 律所地址 深圳市南山区创业路海王大厦 a 座 14 层 第四篇 济南房产律师 房产纠纷律师 房产律师收费 标准 济南房产律师 房产纠纷律师 房产律师收费标准 什么济南房产律师 就是专职于济南房产纠纷律师 在济南找一个这样的房产律师收费标准是多少 济南房产律师 济南房产律师 一般是指拥有中华人民 共和国律师执业资格 并且主要以提供房产方面的诉讼或 非诉讼法律服务业务的律师 通常情况下 由于社会关系 的多样性 房产律师在处理房产领域的法律问题时 或多 或少的会涉及其他方面的法律问题 如公司并购 婚姻 继承等方面的法律问 题 为此 房产律师一般定义为主要 提供房产法律服务 同时提供与房产有关的法律服务 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 25 38 房产纠纷律师 房产纠纷律师 房产律师在我国属新 兴的专业领域律师 目前就全国范围而言 房产律师为数 很少 房产律师主要为人民群众和房产公司提供法律服务 涉及到的方面包括 公司顾 问 房产诉讼 房产调查 房 产析产等各个方面 从事这一职业不仅要求法律功底扎实 思维严谨 口头表达能力强 具有较强的分析 处理 及 解决问题的能力 最好还需要有房产公司的工作经验或者 熟知中国房地产市场的改革和发展历程 房产律师收费标准 房产律师收费标准 涉及财产关系 的 每件基础服务费 1000 2014 元 争议财产标的额超过 1 万元的 按下列比例分段累进计算 争议标的额计费比率 10001 元 100000 元部分 5 6 100001 元 1000000 元部分 4 5 济南房产律师 房产纠纷律师 房产律师收费标准 济南 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 26 38 律师事务所 你想济南律师吗 就来济南律师事务所 所有的律师 来自济南律师协会注册 济南律师在线咨询就来济南律师 网 第五篇 东莞律师提供房产合同范本 东莞专业律师网郑桃林提供 房屋买卖合同 卖方 甲方 买方 乙方 姓名 姓名 身份证号 身份证号 共有人姓名 共有人姓名 身份证号 身份证号 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 27 38 电话 电话 地址 地址 根据 中华人民共和国合同法 中华人民共和国物 权法 中华人民共和 国城市房地产管理法 及其他有关法律法规的规定 在居间人居间服务帮助下 买卖双方在平等 自愿 公平 协商一致的基础上就下列房地产的买卖 订立本合同 以 共同遵守 第一条 出售标的 甲方房地产 下称该房地产 坐落于房地产证号为房地产 用途为 登记建筑面积为平方米 土地使用权年限自年月 日至年月日止 目前物业管理公司管理费为元 平方米 该房地产转让时 出卖人对专有部分以外的共有部分 的权利与义务同时转移 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 28 38 该房地产约定交付的附属设施设备 装饰装修 相关 物品清单等见附件一 第二条 房地产抵押现状 买卖双方均清楚该物业产权现状并确认该物业是以现 状出售 该物业产权现状为以下第 种 1 已办理商品房房地产证 没有设定抵押 卖方对该 物业享有完整的所有权 能完全支配及处理 2 处于抵押状态 抵押权人为 抵押权人同意卖方 出售该房地产 3 处于抵押状态 卖方同意于签署合同之日天内还清 贷款 办妥解除抵押登记手续 第三条 房地产租约现状 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 29 38 双方均清楚本房地产之上所附租赁债务现状并同意以 下第种处理办法 1 该物业没有租约 2 该物业之上存有租约 其租期到年月日止 租金为 元 月 押金为元 承租人已书面放弃优先购买权 卖方须 于合同签订日将承租人的放弃优先权的书面文件原件交予 买方 双方同意由卖方在实际交付房地产时处理与承租人 的租赁关系事宜 3 该物业之上存有租约 其租期到年月日止 租金 为元 月 押金为元 承租人已书面放弃优先购买权 卖方 须于合同签订日将承租人的放弃优先权的书面文件原件交 予买方 双方同意由买方处理与承租人的有关剩余租期事 宜 卖方所收取的押金转交予买方 剩余租期的租金由买 方收取 第四条 附着于物业之上的户口 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 30 38 本物业之上所附着的户口 无论是出售人自已的还是别 人的 出售人保证于收到房地产成交全部价款之日起日内 迁出 否则 买方有权要求其迁出 同时卖方可按本合同 房地产总价款的百分之向买方承担违约责任 第五条 物业转让价格 甲方自愿将上述房地产出售给乙方 转让价为 该成 交价不含税费 第六条 交易定金和履约保证金 经双方协商 买方同意在本合同生效的同时向卖方支 付定金人民币元整 小写 为防范交易风险 督促卖方按约定如期交付物业和结 清所有费用 双方协商同意在房款中暂扣元作为履约保证 金 此款在卖方实际交付房地产时进行结算 第七条 税费承担 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 31 38 第八条 买方付款方式 经买卖双方协商一致 约定买方按下述第种方式给付 定金 履约保证金之外的楼款 ab 两种方式选取其中一种 a 一次性付款 双方同意 买方须将除定金 履约保证金之外的楼款 人民币元整 小写 于年月日之前交由双方指定的银行监管 买卖双方另行签订资金监管协议 b 买方向银行按揭付款 1 买方须将首期款 不含定金 人民币元整 小写 于年月 日之前交由双方指定的银行监管 2 买方于年月日前向银行提交抵押贷款申请的相关资 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 32 38 料 并配合银行进行贷款调查 审查和审批等手续 抵押 贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准 放款时间为银行 约定时间交付予卖方 如买方支付首期款之余额少于交易价格与银行承诺发 放贷款的差额之余额 则首期款金额应相应增加 买方须 于银行出具承诺贷款函后三日内补足并交由双方指定银行 监管 第九条 买方逾期付款的违约责任 买方未按照本合同约定的期限付款的 按照下列第种 方式处理 1 按照逾期时间和欠款比例 分别处理 a 逾期在 90 日内 含 90 日的 或逾期超过 90 日但未 支付到期价款的金额未达到全部价款的五分之一的 自约 定的应付款期限届满之次日起至实际全部支付应付款之日 起 买方按日向卖方支付该笔逾期应付款万分之三的违约 金 合同继续履行 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 33 38 b 逾期超过 90 日后 且未支付到期价款的金额达到全 部价款的五分之一的 卖方有权要求买方支付全部价款或 者在该款项付款期限届满之日起半年内解除合同 卖方解 除合同的 买方按累计应付款的百分之十向卖