土地估价报告常见错误分析.ppt课件.ppt

2007 投资观念改变 1 3亿股民 3万亿购买基金生活方式改变 交通方式改变生活方式和地域空间尺度法制观念变化 物权法出台 全民法制观观念提高2007地王TOP10 总价92亿元 32亿元 楼面价66927 14447房地产企业融资渠道多元化 上市 并购 债券 外资 信托 私募 土地估价报告 分析 蒋立红北京师范大学土地研究中心 土地估价报告的特点 规范而又有一定的格式描述证明 逻辑推理 证据提供 评估报告基本要求 一 正文内容和附件资料齐全 配套二 公正客观 估价方法的选用 评估思路及评估过程合理 评估依据充分三 用词准确 文字表述严谨 逻辑性较强四 评估结果与市场行情基本一致五 报告格式规范 美观 装订整齐 报告检查要点 1 规范性检查 格式 术语 方法的规范2 完整性检查 杜绝漏项 报告中规范格式的必要内容不能漏掉 3 一般技术检查 表述 参数的选择 计算 报告制做等4 均衡检查 各部分的平衡5 一致性 逻辑性 检查 前后描述 评估过程 因素描述 不同的评估方法相同的因素 地价定义与评估过程 面积 位置 四至 权利状况 容积率 地价定义等描述6 评估技术正确性检查 描述是否得当或恰当 方法选择是否恰当 因素选择 参数选择 费用确定 因素修正 地价确定是否合理等 评估技术报告评分依据 参见文本估价报告评分 doc 土地估价报告 内容 1 概述2 估价对象的界定3 估价结果及其应用4 附件 土地估价技术报告 内容 一 总述二 估价对象描述及地价影响因素分析三 土地估价四 附录 第一部分 对 报告 总述 的分析 总述 部分标准组件 一 估价项目名称二 委托估价方三 受托估价方四 估价对象五 估价目的六 估价依据七 地价定义八 估价期日九 估价日期十 估价结果十一 需要特殊说明事项十二 土地估价师签名十三 土地估价机构盖章 估价目的 估价目的应包括 1 为什么评估2 谁委托评估的3 应用方向可能会出现的错误 缺少应用方向 估价依据 应包含 1 法律 法规 政策文件依据2 技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定3 委托方提供资料4 评估人员调查收集的资料可能出现的错误 1 缺少 城镇土地估价规程 1998年考题 2 评估中采用了基准地价系数修正法 依据中缺少当地的 基准地价评估报告 或政府公布的基准地文件 地价定义 一 应包含 1 基准日2 土地用途 设定 实际 3 开发程度 设定 实际 4 土地使用年期 设定 实际 5 土地使用权价格类型 所有权价格 使用权价格 抵押权价格 要件 估价期日土地实际开发程度 评估宗地外围的土地开发程度 估价期日设定土地开发程度 必要时列表说明 设定开发程度界定 土地用途 土地权利状况要点 描述外围的开发程度 是因为外围开发程度体现周围地价水平 体现利用状况 反映了设定土地开发程度是否合理 地价定义 二 可能会出现的错误 漏项 不规范 错误1 未说明土地开发程度或界定不准确2 未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符3 土地使用年限计算不准确4 价格类型描述不准确 如1996年改错 现实市场价格 改为 估价期日的市场价格 5 未说明土地价格的权利类型6 漏掉基准日 年限等 估价基准日 定义 是决定估价额的时间 是一个时点可能会出现的错误 1 写成一个时间段2 缺少日 月 估价日期 定义 评估报告工作的起止时间可能会出现的错误 1 只有起点 无截止点或相反2 漏写某项 如1998年10月 11月12日3 写为一个时间点 估价结果 估价结果包含 1 土地面积2 单位面积地价3 总地价4 大写5 货币种类6 土地估价结果一览表可能会出现的错误 漏项 术语不规范 估价结果表中有问题 需要特殊说明事项 一 包含内容 1 估价假设条件2 该报告使用的限制条件3 资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项4 估价中未考虑的因素及特殊处理 必要时说明这样做的原因或依据5 土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件 要求等6 其它需要说明的问题 需要特殊说明事项 二 可能出现错误 漏项 多项 术语不规范和错误1 以划拨土地进行抵押评估 但缺少相应的限定条件和后果2 说明中有错误 比如把土地面积写成 以规划局核发的 建设用地规划许可证 为准 应改为 以当地土地管理局核发的 国有土地使用证 或权属证明为准 3 报告有效期过长或缺少估价结果有效的条件4 缺少估价假设条件 资料来源 需要特殊说明事项 三 对估价结果可能出现的不确定性进行必要的风险提示 从国家宏观政策 区域地产市场水平 城市规划 变现时限等方面对价格变化的风险性进行分析 申明报告使用条件 以便报告使用者正确理解报告内容 合理使用估价报告 土地估价师签名 包含内容 估价机构内的2名估价师签字 资格证书编号一般出错 1 估价师未签署2 不是土地估价师者签署 土地估价机构盖章 包含内容 估价机构名称 机构印鉴一般出错 1 估价机构未盖章2 估价机构资质不符合规定 第二部分对 技术报告 估价对象描述及地价影响因素 的分析 一 估价对象描述 1 土地登记状况土地使用者 位置 用途 四至 面积 土地等级 地籍图号 宗地号 土地来源及其变革可能出现的错误 漏项 描述过于烦琐或简单 前后不一致 内容不符 专业术语不规范 2 土地权利状况 包含内容 1 待估宗地为国有土地2 估价期日的土地使用权性质为国有划拨或出让土地3 是否设有他项权利 若有需表述4 出让土地说明使用年限 起止日 和剩余年限5 宗地使用的特殊规定6 权属来源描述包括首次用地批文 初始登记 变更登记的简单过程 宗地多时需列国有土地使用权 划拨 出让 一览表 一般出错 漏项 描述过于烦琐或简单 前后不一致 内容不符 专业术语不规范 1 未注明待估宗地现有的权利状况2 描述不准确 如 在估价期日内未发现他项权利存在 应改为 至评估基准日未发现他项权利存在 3 不合法 待估宗地为划拨土地使用权 使用者享有土地的抵押权 担保权 租赁权等它项权利 应改为 待估宗地为划拨土地使用权 至评估基准日无抵押权 担保权 租赁权等它项权利存在 4 报告前后对权利描述或使用不一致 2 土地权利状况 续 3 土地利用状况 建筑物和地上附着物状况 内容 1 建筑物的耐用年限2 已使用年限3 建筑面积4 建筑结构5 建筑细部说明6 设备和安装状况7 建筑成新 建筑密度 建筑高度 层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况可能出现的错误 漏项 用语不准确 二 地价影响因素分析 1 一般因素城市的资源状况房地产制度与房地产市场状况产业政策城市规划与发展目标城市社会经济发展 2 区域因素 区域概况交通条件基础设施条件环境条件 区域人文环境和自然环境产业集聚状况规划限制 区域可参照基准地价级别 行政分区或功能分区等 但慎用CSD CLD等概念 1 区域位置 人口 经济发展 区域优势等2 城市商业中心等级 用商业繁华度 距商服中心距离 人口密度等指标反映3 交通条件 交通优劣 包括市内交通和对外交通 4 基本生活设施条件 A 设施类型是否齐备 B 设施水平 设施水平是否同的 C 设施保证率5 环境条件 包括环境质量优劣 自然条件优劣 文体设施优劣 绿地覆盖度优劣6 产业集聚 区域内大中型企业数量 开发区 工业区或无企业集中分布等 要求描述 一 要求描述 二 7 规划限制 依据城市规划资料 分析城市性质 城市规划区片图等 确定评估对象所处区域的规划限制8 自然灾害 描述明显自然灾害对评估对象有影响的因素 如 地震因素 滞洪区等9 相邻区域土地利用等对待估宗地地价水平产生影响的因素10 说明区域内基础设施状况及区域基准地价水平 区域基础设施同个别因素中的基础设施应有区别 3 个别因素 内容 1 规划土地最有效使用用途或现状利用条件下的土地用途2 宗地形状 宽度 进深3 面积4 地形 地质条件5 容积率 覆盖率6 宗地基础设施等对估价对象地价水平产生影响的个别因素可能出现错误 区位理论 上述所有因素共同作用的结果决定了某地的区位 区位理论从研究级差地租开始 逐步发展为有关人类社会经济活动空间规律的一般普遍性理论 区位理论在土地估价中的应用 1 区位是决定城市土地利用价值的重要因素2 区位是衡量地租 地价的主要标尺 土地区位的概念 区位是一个综合的概念 强调各种地理要素和社会经济要素在空间上的相互关系 区位论的主要内容 1 农业区位论2 工业区位论3 中心地理论 影响土地区位的主要因素 自然因素社会经济因素行政因素 1 自然因素 l地形坡度l土地承载力l洪水淹没及排水情况l公园与绿地l环境质量 2 社会经济因素 l繁华程度l交通状况或通达程度l基础设施和公用设施的完备程度l人口密度 3 行政因素 l主要是城市规划 行政隶属变更等 区位的基本特点 区位有惯性区位是发展变化的 对区位变化的预见性至关重要 北京CBD的迁移 元代 运河直通鼓楼 王公贵族没有到北方避暑 寻猎的习惯 北京的中央商务区在鼓楼一带 明代 帝国的版图主要在南方 皇帝和官员要南巡 CBD迁到皇城南面的前门一带 清代王公贵族在皇城东侧聚集 王府井大街发展 1949后 北京加强西部发展建设 人口重心西移 为CBD西迁作了人口上的准备 又相关部委也集中分布在西部地区 CBD逐渐转移到目前金融街一带 伊利运河与美国的发展 许多世界上主要的港口位于美国 最繁忙的是加利福尼亚州的洛杉矶港和长堤港 以及纽约港 它们全都是世界上最繁忙的港口 五大湖也有许多船运交通 每大湖都与密西西比河的河网络广泛连接 河的最下游直通大西洋 而第一个连接五大湖与大西洋的伊利运河 ErieCanal 则促成了美国中西部的快速农业和工业发展 并使得纽约市成为美国的经济中心 第三部分对 技术报告 土地估价 的分析 一 估价原则 常用的原则 1 替代原则2 变动原则3 需求与供求原则4 预期收益原则5 协调原则即土地效用的最有效发挥 必须以周围各类环境适度为前提 在评价时 要充分注意周围的环境适度性6 收益分配原则7 多种方法结合原则8 最有效利用原则 可能出现的错误 原则叙述不全 原则与所选方法无联系 二 估价方法与估价过程 要求 根据待估对象特点及实际情况 依据 城镇土地估价规程 简称 规程 的规定 选取适宜的方法 要求在一项估价中所选方法不少于两种 并说明估价方法选择的依据 同时 各种估价方法的应用过程还应分别满足相应要求详细表述可能出现的错误 选择依据没有或不充分 方法选择不当 可能只选取了一种方法 表面看是两种方法实际是一种 评价过程表述不清楚 一 市场比较法 要点 按照 规程 规定 选择具有替代性的 估价时点近期的 市场上交易的类似比较实例 进行因素比较作适当修正后 确定待估宗地的土地价格 要求比较用的实例不得少于三个 估价中 要求选择的实例与估价对象属于同一供应圈 用途一致 在地域上属近邻区域或类似区域 1 比较实例选择 一 1 与待估宗地属同一供应圈尽量在同区域 同级别 且基础设施完善程度相近 如同区域无案例 可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例 但选择案例的交易价格不能相差太大 根据经验不能超过25 2 与待估宗用途应相同或相似 按用地类型细类 如无用途相同案例 可选择用途相近 例如待估宗地用为住宅可选择商住 如工业可选择仓储 前提是已有1 2个与估宗地用途交易案例 用途不一致时应设用途修正 比较实例选择 二 3 与待估宗地的交易类型 价格类型 相同交易类型一般包括出让 转让 股份制改造 租债 抵押等 如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致 应进行易类型的修正 除抵押评估外 一般不选择抵押实例 4 成交日与待估宗地的估价期日应接近5 交易案例必须为正常交易所谓正常交易应是公开 平等 自愿的交易 比较案例描述 1 交易实例状况一般描述一般描述包括使用单位 位置 四至 用途 面积 规划条件 如建筑面积 容积率 建筑密度等 土地等级 土地开发程度 土地使用年限 交易类型 交易情况2 成交价格包括房地总价 土地总价 房屋总价及相应的单价和房屋租赁等内容 同时说明价格类型 价格水平及种类3 付款方式包括一次付清 分期付款及比例 抵押贷款比例 租金支付方式等内容4 成交日期成交具体时间及时间对实例的影响 比较实例选择 三 2 因素选择 要点 估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素 主要是区域因素和个别因素 以上因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应 不得漏掉重要因素 必要时应说明进行因素选择的依据选择因素的原则 1 结合待估宗地所处区位及用途选择因素 用途不同影响地价的因素有差异 且影响程度不同2 选择地价影响因素时要全面分析 不要漏掉重要影响因素 且选择因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应 必要时应说明进行因素选择的依据 3 因素条件说明 1 规范 描述比较因素的具体条件 不能使用相同 较好 接近 较差等无具体含义的用语 能量化的一定量化 如距离市中心距离应注明具体的公里 米 无法量化的指标 也必须具体描述 如商服中心级别用市级 区级 小区级 街区级描述 道路通达度可用临主干道 交通型主干道 混合型主干道 生活型主干道 次干道 支路描述 基础设施状况用达到开工条件 三通一平 五通一平 七通一平来描述2 原则 因素条件说明时 要实事求是 即要客观 具体 且与评估报告第二部分个别因素描述一致 如把握不准 可先列表将待估宗地的因素条件说明 最后再写个别因素 4 编制比较因素条件指数表 1 用途修正指数 最好选相同用途 按细类用途 案例 可省去用途修正2 土地等级修正指数 最好选用同一级别或相邻级别的交易案例 方法与用途修正指数类似 3 交易类型 最好选择同类型的交易案例 可不进行交易类型修正 抵押案例仅作为抵押评估时选4 交易情况修正指数5 交易期日价格指数6 土地使用年限修正指数7 区域因素条件指数8 个别因素条件指数 影响土地价格的区域因素主要包括 1 繁华程度2 交通便捷程度 包括道路功能 道路宽度 道路网密度 公交便捷程度和对外交通便利程度 3 环境状况 自然环境和人文环境质量 4 城市公共基础设施配套完备程度 包括城市基础设施和社会公共服务设施 完备程度主要有 设施水平设施的保证率和齐备程度 5 城市规范限制 包括对用途 容积率 建筑覆盖率 建筑高度的限制 影响土地价格的个别因素包括 1 位置2 面积大小3 宗地形状4 临街状况5 地势 土地平整程度6 地质水文状况7 规划管制条件8 土地使用年限9 其它因素 确定因素条件指数要点 1 因素指数幅度要与当地公布 或采用 的基准地价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近 且修正幅度应参考由基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度 即各影响因素的权重 2 在确定修正幅度时 不同用途其地价影响因素 影响程度不同 如住宅用地 对交通便捷度的要求较高 即权重较大 修正幅度可定高些 道路通达度对住宅用地影响有 但影响程度不如交通便捷度 工业用地道路通达度的对地价影响程度大 而交通便捷度对其地价的影响程度相对较小 应充分考虑 市场比较法可能会出现的错误 一 1 实例选择不符合要求案例与侍估宗地一在同一供需圈 用途不同 交易日期相差太长 价格相差太大 案例数量不够 交易资料的可靠性等 案例条件描述不够完善 缺土地使用者 宗地位置及门牌号交易价格类型 出让价格 转让价格 抵押价格 价格内涵 交易时间描述等2 因素选择不合理区域因素 个别因素选择不合理或主次不分或混乱 因素选择与报告中选用基准地价因素不一致且相差较大3 比较因素说明不合格未量化 过于笼统因素条件说明时与评估报告一般 区域及个别因素或其他评估方法中的描述不一致 4 因素条件不一致确定因素条件指数中可能会出现因素内容与前表 因素条件说明表 不一致 可能漏项或多项 指数确定不合理 因素间权重的不合理 某个因素修正幅度不合理或修正错误 5 因素内容不一致因素条件修正系数表中可能会出现因素内容与前表 因素条件说明表或因素条件指数表 不一致 可能漏项或多项 系数与前表中的指数不对应 系数以指数出现6 不合理地价指数 容积率修正 年期修正等因素修正不合常理 且有明显错误7 计算误计算比准地价时错误8 确定地价时只以其中一个比准地价为结果9 计算公式错误 市场比较法可能会出现的错误 二 市场比较法计算算式的探讨 规程规定 运用市场比较法评估地价 需要进行交易情况 地价指数 区域因素 各别因素 使用年限等修正 其中 区域因素及个别因素的各个因子对地价的影响选用加和的方式 计算出区域因素与个别因素的条件指数 是选择连乘算式还是加和算式进行修正 应根据影响地价各因素之间的相关关系而定 对此消彼涨 相关性强的因素 宜选用加和算式 对相互独立 相关性并不强的因素 采用连乘算式更科学 二 收益还原法 要点 应用此方法估价 要依据 规程 规定程序进行技术报告内容要求 1 具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件2 总费用中涉及到的项目和各项标准 要具体说明其确定的依据 确定方法和各项参数的选取标准3 说明纯收益的测算依据和方法4 明确说明还原利率 土地还原利率 建筑物还原利率 综合还原利率 的确定方法 依据和具体标准 5 说明土地使用年限 收益还原公式选取和收益价格确定 1 收益还原法的基本公式 土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式 p a r 1 1 1 r n 2 收益还原法评估地价步骤 1 确定房地产总收益2 确定房地出租总费用3 确定房地产出租纯收益 房地产出租纯收益 出租总收益 出租总费用4 确定房屋出租纯收益5 计算土地纯收益6 确定土地价格 3 收益还原法评估地价的关键 1 合理 客观 准确地确定土地 房地产 企业的收益2 合理从收益中扣除有关费用3 合理确定方法中所涉及到的有关参数 如土地还原利率 建筑物还原利率 重置价 残值率等参数的确定依据 方法和选取标准都应该具体说明 收益还原法可能会出现的错误 1 收益还原法公式选错或计算过程漏步骤2 收益为待估宗地的实际收益不是客观收益 收益确定依据不充分 收益确定错误或不合理3 费用确定可能漏项或多项 年折旧费计算公式错误 年限出错 重置价取值错误 4 术语不规范5 建筑物还原利率 土地还原利率的确定不合理6 地价计算中年限错误7 计算过程有错8 计算单位不统一 三 剩余法 假设开发法 要点 条件假设要合理 要考虑时间的变化 政策法律变化对价格的影响关键点 1 分析待估宗地条件 应考虑规划及管理等限制条件 确定土地的最佳利用方式 应包括确定土地的用途 建筑物容积率 土地覆盖率 建筑高度等项内容2 明确待估宗地开发完成后的利用方式 买卖 出租等 及依据目前市场状况估算的不动产总价 并说明估算方法及依据3 对计算中所采自的建筑费 专业资用要说明其确定的方法和依据 对开发周期 利率 税费 手续费和开发商利润等要说明选择依据和标准4 应详细说明计算公式 计算规程和结果 2 评估步骤 一 1 预测开发完成后不动产总价A 选择与待估房地产用途 性质 结构相同的不动产市场交易价格 采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价 总开发价值 B 根据当时市场上与房地产同类用途 性质 结构和装修条件的不动产租金水平 采用收益还原法确定开发后不动产总价2 估算建筑费 专业费 不可预见费3 计算利息A 确定开发建设周期B 合理确定计息周期 一次性均匀投入或分段均匀投入 C 复利计息公式 利息 1 r n 1 2 评估步骤 二 4 计算税金主要指建成后不动产销售的营业税 工商统一税 印花税 契税等5 销售费用主要指建成后不动产销售或出租的中介代理费 广告费 买卖手续费等6 估算开发商的合理利润 剩余法可能出现的错误 1 公式选错或计算过程漏步骤2 预测开发完成后不动产总价依据不充分或确定错误或不合理3 费用确定可能漏项或多项4 术语不规范5 利息计算错误选用了单利计息公式或公式正确但计息周期错误6 利润计算时考虑了利息7 未将地价还原至估价期日时的价格水平8 计算过程有错9 计算单位不统一 剩余法运用讨论 用收益还原法确定房地产开发总价 土地价格 房地产收益价格 房屋现值 房地产收益价格 房屋重置价 房屋折旧额用市场比较法确定房地产开发总价 土地价格 房地产交易价格 房屋现值 交易税费 房地产交易价格 房屋重置价 房屋折旧额 交易税费 剩余法运用讨论 续 所以 1 以房地产收益价格作为项目开发价值 则剩余法中不应扣除房地产交易相关税费2 运用剩余法估算地价 以房地产收益价格作为项目开发价值 则报告中一般不选用收益还原法为另外一种方法 四 成本逼近法 要点 列举成本的合理性与合法性 要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准 并说明其确定的依据 有法律依据的 要指出文件的名称及文件有关费用标准 没有文件依据的 如属当地一般规定的 要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明 涉及到当地不同地区的费用标准的 要在充分调查实际情况的基础上 分析后进行确定 并说明原因技术要求 1 明确待估宗地的开发期限 开发状况和相应的开发费用标准 并说明依据 2 有关税费 贷款利息及投资回报率的确定 要在技术报告中说明依据的资料及其来源 分析计算过程及结果3 说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据4 说明土地价格确定方法和结果 1 成本逼近法评估价格注意点 1 弄清成本逼近法的运用范围2 选择成本逼近法的计算公式土地价格 土地取得费 包含相关税费 土地开发费 利息 利润 土地增值收益A 如土地增值收益 土地取得费及有关税费 土地开发资 利润 土地增值收益率采用上述公式求得地价为无限年期土地价格 需进行年期修正 有限年期地价 无限年期地价 1 1 r n B 如土地增值收益 是以地方政府公布的出让金代替 应先对成本地价进行有限年期修正 然后与出让金相加 得出有限年期地价 在利用出让金代替上地增值收益计算地价时 一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益 如包含其它内容 应扣除或实在无法运用 可不取出让金 仍用土地增值收益率公式计算 2 成本逼近法评估步骤 1 土地取得费和有关税费2 确定土地开发费3 确定投资利息4 确定投资利润5 确定土地增值收益 也称土地所有权收益 6 计算土地价格 成本逼近法可能会出现的错误 1 缺少对待估宗地周边土地利用类型的描述 取得费不是区域的客观平均水平2 税费的确定没有明确的法律和文件依据3 开发费的确定与地价定义设定的开发程度不一致 开发费的取值与基准地价评估中的开发费不一致4 利息计算有误5 未进行年期修正或区位修正6 费用确定可能漏项或多项7 术语不规范8 利润计算时考虑了利