房地产开发项目经济评价 案例.doc

房地产开发项目经济评价1 项目概况1.1项目名称:汇锦水岸城1.2项目地块情况 项目地址：南京市六合区雄州街道彤华街9号地块的现状：汇锦水岸城位于六合区南门，小区地理位置优越，东临龙津路，西临朝天街，南临双客路，北靠河滨大道。整个地块在成熟商圈的核心辐射区域范围内，有着先天的地理与人文优势，既拥有繁华的商业设施、便捷的交通优势和完备的生活配套，又独享闹中取静的幽雅环境。苏果超市、菜场、银行、六合人民医院、实验小学、励志中学等如众星捧月，生活便利、学区优良，让您尽享奢华人生。周边配套:项目西北面为幕燕风景区，南面有红山风景区、红山风景区，原生态生活咫尺之遥；地处晓庄商业中学和好又多商业中心的辐射范围内，周边商业街、超市、银行、通讯网店、学校、医院环绕，生活氛围成熟。1.3项目建设单位 南京中澳房地产开发有限公司 法人代表：邱成双 单位简介：南京中澳房地产开发有限公司成立于2009年6月，注册资金人民币5100万元，系股份制开发企业，现有工程技术人员等各类员工22人。 1.4开发项目主要建设内容项目将建成六合区主城内集居住、商业、为一体的高档建筑群，全力营造一种少数名门望族典藏的极致尊崇生活。项目总占地37409平方米，整个项目共5幢楼，4幢多层、1幢独立商业，面积从45平米206平米，小区规划地下停车位670个。1.5项目建设必要性： 雄州街道襟江带滁，屏障金陵，控苏皖之通道，扼南北之要冲，堪称“江北交通城”。雄州街道山清水秀，生态环境极佳。镇东的灵岩山为六合第一灵秀山，山上植被繁茂，景点众多，为雨花石的正宗产地；龙池湖景色宜人，盛产龙池鲫鱼，为休闲垂钓、游泳娱乐的绝佳去处；凤凰山公园山水相映，休闲娱乐设施齐全。雄州街道坚持以科学发展观为指导，积极应对宏观形势变化，街道经济持续快速增长，获“南京市发展杯”金杯。综合实力位列南京市20强。雄州街道办事处面积70.3平方公里，人口11.5万人，街道劳动力资源丰富，综合设施配套完善，教育、医疗卫生、文化体育、商业服务一应俱全。汇锦水岸城依托于这些有利的条件，进行项目的开展。一方面可以改善周边居民的生活环境，另一方面能获得企业的发展。1.6市政基础设施条件交通:中六、玉六、汉六 线到南门老车站下车,另外还有多趟六合及乡镇下的公交线路。自驾方面，从南京主城区出发沿绕城高速公路行驶3.6公里，在东杨坊立交桥从出口离开进入二桥高速公路，沿二桥高速公路行驶20.3公里，直行进入G36。 市政基础设施齐全超市卖场：紫晶新天地购物中心,六合商厦,仁和商城(白果路)金融通讯网点：中国工商银行六合支行,中国邮政储蓄银行南京市彤华街营业所,中国建设银行泰山路支行,中国农业银行南京朝天街支行,中国银行六合支行,中国工商银行(东方红分理处),中国银行(长江路支行),中国银行南京六合支行营业部,中国工商银行泰山路支行,中国建设银行六合支行.通讯网点：电信、移动、联通营业点。医院药店：南京市六合区人民医院,扬州大学医学院附属六合医院,六合区妇幼保健所,六合安达医院,六合恒安妇科,六合区中医院(长江路),南京市六合区中医院分院,人民医院超市,六合区中医院门诊部,南京市六合区瑞金门诊部。教育：六合实验小学,江苏省六合高级中学(西南门),泰山路小学,小博士幼儿园(南京市国土资源局六合分局西),六合区实验初级中学,江苏省六合高级中学(东南门),雄州镇快乐幼儿园,机关幼儿园,华欧幼儿园,绿豆豆教育棠城西路校区。1.7可行性研究的目的：目的是对提出的投资建议、工程项目建设方案或研究课题建议的所有方面。进行尽可能详细的调查研究和作出鉴定，并对下一阶段是否终止或继续进行研究提出必要的论证。或者说它的目的是对新建或改建工程项目的主要问题，从技术经济两个方面进行全面、系统的研究分析，并对投产后的经济效果进行预测，以判断它是“行”还是“不行”。需要说明的是可行性并非最优而是可行，只有在可行的基础上才能进一步求出最优方案。1.8可行性研究的依据：项目建议书（或初步可行性研究报告）及其批复文件。国家和地方的经济和社会发展规划、行业部门的发展规划。有关法律、法规和政策。有关机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额。拟建厂（场）址的自然、经济、社会概况等基础资料。合资、合作项目各方签订的协议书或意向书。与拟建项目有关的各种市场信息资料或社会公众要求等。2 市场调查与分析2.1房地产投资环境的调查与分析一、我国的经济环境：我国改革已经三十年了。近三十年来，我国经济持续、快速发展，年均保持9.7%的增长率。2006 年，我国国内生产总值突破20 万亿元，成为世界第四大经济体。伴随着近年来经济的高增长，我国的房地产业也快速发展。2008 年，我国国内生产总值30.067 万亿元，比上年增长9，成为世界上第三大经济体，在国内历史罕见特大自然灾害和国际金融危机双重冲击下，国民经济依然保持了较好较快的发展势头。2013整体形势是：中央将继续实施有针对性、灵活性和前瞻性的政策策略，在抑通胀、控物价、稳建设、降风险中，实现社会稳定、经济平稳发展。法律及相关的政策：房地产业在我国起步于20 世纪80 年代中期，应该说是一个新兴的行业， 经过20 多年尤其是近10 年的快速发展，我国房地产业已经成为一个潜力巨大、成长性高的行业。然而，在快速发展的背景下，我国的房地产市场却始终笼罩着一片阴影，这就是房价过热问题。特别是2000 年以后，我国房地产市场经历了一个前所未有的繁荣阶段，房地产价格快速增长。从2003 年下半年开始，我国政府陆续出台了加强土地管理、控制信贷过快增长的政策，对房地产投资过快增长亮出了黄牌。2004 年，政府不断推出“系列新政”，有关部门不断酝酿着新的“政策变法”， 2005 年、2006 年两年的调控，房地产价格上涨过快的趋势得到了一定程度的抑制。2007 年中央银行5 次加息、8 次调高存款准备金率，加大了对保障性住房的管理力度，增加了经适房和廉租房受益群体的覆盖面，增加廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。但是，在这样的力度下，中国楼市仍是一路走高，高房价比起政策来，明显要强硬得多。2008 年下半年以来，我国的楼市调整政策密集出台。2010年各个城市房价上涨的趋势基本得到控制。2011年的楼市定调，调控仍将是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强。受国八条和密集地方限购细则出台特别是二、线城市限购政策的出台，以及银根紧缩的影响。2012年5月23日国务院常务会议指出，国内经济下行压力加大，要把稳增长放在更加重要的位置，并提出将确定立即启动一批事关全局、带动性大的项目。2012年5月29日，多家媒体亦称从湖南省投资工作座谈会传出信息，当地在利率优惠、降低首付比例等方面采取措施，支持居民购买首套普通住房。2013年国家开始实行完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管等制度。二、江苏省的经济环境： 改革开放以来，江苏经济社会发展取得了显著成就，1992年起全省GDP连续20年保持两位数增长。对照本省制订的全面建设小康社会四大类18项25条指标，全省总体上达到省定全面小康指标。2011年，全省经济在转型升级中保持平稳较快增长。地区生产总值实现48604.3亿元，增长11% 。其中，第一产业增加值3064.8亿元，增长4%；第二产业增加值25023.8亿元，增长11.7%；第三产业增加值20515.7亿元，增长11.1%。人均地区生产总值61649元，比上年增加8809元。财政总收入14129.6亿元，增长20.4%，其中地方一般预算收入5147.9亿元，增长26.2%。社会消费品零售总额15842.1亿元，增长17.5%，消费成为经济增长的最大拉动力。全社会固定资产投资26299.4亿元，增长21.5。进出口总额5397.6亿美元，增长15.9%。其中，出口3126.2亿美元，增长15.6%，进口2271.4亿美元，增长 16.3%。全年累计实现外贸顺差854.9亿美元，增长13.8%。三、南京：1）城市功能定位：南京应该做长三角辐射西北部和长江中游的区域经济中心。南京应发挥仅次于上海的综合带动服务功能，应该具备区域性门户城市、国家门户城市和国际性门户城市的三重门户城市功能。同时要把把南京建成人文绿都。2）城市综合实力：被评为中国城市综合实力“五十强”第五名.南京是中国重要的综合性工业生产基地。南京是全国四大科研教育中心城市之一，南京被国家9个部委列为中国投资硬环境 “四十优”城市之一。全国科技进步先进城市.目前已成为中国东部地区以电子、汽车、化工为主导产业的综合性工业基地，重要的交通枢纽和通讯中心。南京的电子、化工生产能力在国内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业的技术、规模居国内领先地位，家用电器业、建材工业也都具有较大规模。南京是华东地区重要的交通、通讯枢纽，建立了全方位、立体化、大运量的交通运输网络，铁路、公路、水运、空运、管道五种运输方式齐全，拥有现代化的通讯体系。3）自然条件：气候：南京属亚热带季风气候，雨量充沛，年降水1200毫米，四季分明。地形：南京市平面位置南北长、东西窄，成正南北向；南北直线距离150公里，中部东西宽5070公里，南北两端东西宽约30公里。南面是低山、岗地、河谷平原、滨湖平原和沿江河地等地形单元构成的地貌综合体。 地貌为宁镇山脉的一部分，低山山陵占全市总面积的64.52%。长江南京段长度约95km；江南有秦淮河，江北有滁河，为南京市境内两条主要的长江支流，其河谷平原为重要农业区。水面占全市总面积11.4%，平原、洼地占24.08%。4）城市规划：以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局”。经济核心发展城市，承载了长三角经济辐射中部区域的核心地位。“一小时经济圈”辐射城市：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖等。为缓解老城区城市压力，南京实施“一城三区”的发展新战略，以主城为核心，结构多元，多中心的城市发展格局，将打破以新街口为中心的“单核”城市发展布局；“单核”城市发展布局的突破，主城区板块扩大，城市空间概念得以延展，为目前主城区以外的房地产板块尤其是城东新城区预留了一定的发展空间。仙林新市区是南京总体规划的“一城三区”之一，是以发展教育个高新技术产业为主，为房地产发展提供了教育等配套优势。仙林以其紫金东麓保存完好的生态环境，成为南京地区仅存不多的“风水宝地”，给仙林房地产的发展造就了一个无法可比的生态优势。保利、招商等大腕品牌的纷至沓来，仙林板块正日益成为南京楼市中的亮点。5）城市基础设施和城市建设：交通：1、航空 ：南京禄口国际机场位于南京市东南部，江宁县禄口镇，距市区35公里，走机场高速公路，行车45分钟。2、铁路 :南京是华东地区重要的铁路枢纽。京沪、宁铜铁路在这里交汇，有南京、南京西、南京南和南京北4个客运站。从南京始发的列车大部分由南京西站开出。所有途径南京的列车全部停靠南京站。南京南站（中华门站）有始发芜湖、铜陵的短途旅客列车，宁铜线上的普快列车也多停靠该站。 京沪铁路沪宁段已实现公交化，从南京到上海的新空调特快城际列车仅需3小时，随到随走。3、公路:南京是华东地区最大的公路交通枢纽之一。南京市有7个长途汽车客运站，分别是长途汽车东站、中央门长途汽车站、汉府街长途客运站、汉中门长途汽车站和下关长途汽车站，有发往省内及省外各地的长途汽车班次。 4、水运:南京临长江是中国黄金水道万里长江航线上的最大的内河港口，万吨级轮船可终年通航。从南京港客运站乘船，既是方便的往来于南京与长江沿岸港口之间，同时也可以从南京开始对 长江三峡 的游览。南京每天还有长江客轮往返于重庆、汉口、南京和上海之间。 5、公交车 ：南京市内交通便利，现有市区公共电、汽车线路近百条.无论是城内还是城间交通都是十分便利的 南京供水状况：近几年，随着南京市经济、社会的发展，城市用水需求也不断增加，市自来水公司和江宁区、六合区、浦口区、高淳县、溧水县自来水公司加快了供水设施的建设以及管网的改造，城市供水保障能力得到进一步加强。南京市自来水公司于2002 年起实施北河口水厂30 万吨/日扩建工程、北河口老厂完善工程，并改造供水管网近90 公里；各区县也纷纷建立了自来水供水系统。供水事业的发展为全市经济社会发展、群众生活提供了有力地保障。南京供电状况：南京的电力供应以就地平衡为主、大电网调节为辅，多电源向本地区电网及广大用户供电。经过近年的建设，已建成多项输变电工程等一大批中低压配电网工程且已形成主城区220 千伏双环网运行，成为国内仅有的几个具有双环网的城市之一。 双环网的形成大大提高了系统调度的灵活性及网络备有容量，提高了整个供电网络的可靠性，确保了南京地区安全、稳定、可靠的供电质量。环境保护：1、“环保优先”方针得到有效落实2、污染减排任务顺利完成3、水环境综合治理深入推进4、大气环境综合整治力度进一步加大5、环境基础设施建设不断完善6、生态保护与建设取得积极进展7、农村环境综合整治工作全面开展8、环境监管能力明显提升2.2房地产市场状况的调查与预测2013年1-4月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是“国房景气指数”虽然还未越过景气临界值，但已处适度水平；二是房地产开发投资增速房地产投资增速结束了2012年4月以来持续在15%-18%低位徘徊的状态并反弹至20%以上；三是全国房地产开发企业土地购置面积增速延续了2012年以来的持续负增长态势，但降幅持续收窄。与此同时，待开发土地面积增速同比大幅下降，企业开发进程有所加快；四是全国商品房销售额和销售面积虽然3、4月份在“国五条”及其实施细则影响下，市场销量略有回落，但仍远远高于上年同期；五是新建商品住宅和二手住宅价格仍然整体上升，但环比涨幅收窄。2013年第1，2季度，房地产市场景气指数再短暂的快速上升后开始缓慢下落，5月份国房景气指数降至97.26，比2月月回落近1.6个百分点。在供应方面，预计2013年销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计明年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%，房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。在需求方面，在继续控制投机、投资性买房需求，支持自住型买房需求的背景下，明年房地产需求增速将大体保持平稳，消费增长呈现稳中略升态势，总之，受住行消费结构升级活动主导，明年全社会消费将保持平稳增长，实际增长率预计在11.5%左右。 根据以上我们可以预测2013年房地产的发展局面或许会呈现为：以市场健康和民生改善为目标的调控下的，供求的阶段性释放和市场的稳中有进。南京： 2013年第2季度南京楼市成交12348套，成交面积约139.86万平米。认购环比2013年1季度上涨65.62%。南京市房地产市场2012年成交量受调控政策影响，大幅下滑，2013年1季度在价格小幅下调后，成交量大幅度增长。根据上述信息，我们预测未来短期内，南京市的房地产价格会相对平稳，成交量经过1季度刚性需求的爆发，将进入一个相对稳定期。3、规划设计方案 表1 规划设计方案中的主要技术经济指标序号名称单位数量1规划建设用地面积平方米374092总建筑面积平方米91594.812.1住宅平方米80201.422.21层商业用房面积平方米80002.3-1层停车场及设备层面积平方米3393.393建筑基底面积平方米130934建筑密度%3550.00以上部分容积率%56绿化率%41.287住宅户数户6474 项目开发经营周期2011年1月至2014年1月5 项目投资、运营费用估算(1) 土地费用15000 万元(2)前期工程费 表2 前期工程费序号名称金额/万元1勘察费69.52测绘费503设计费10004市场调研费155合计1134.5(3) 基础设施建设费 表3 基础设施建设费序号名称元/平方米1供电工程202供水工程153供气工程54排水、排污工程105道路工程106路灯工程107绿化工程108环卫工程109通讯工程2010合计110(4)建筑安装工程费 表4 建筑安装工程费序号名称金额/万元1土方及桩基工程费用2918.452土建工程费用16714.592.10.00以下结构工程费用4407.732.20.00以上结构工程费用 10547.212.3外装饰及精装修1373.393主要设备费用4531.24安装工程费用4531.2合计28695.44(5) 公共配套设施建设费0(6)开发间接费用0(7)管理费用896.60万元(8)财务费用附录2 贷款还本付息表序号项目合计20112012201320141.1年初借款累计02000020000100001.2借款200000001.3应计利息585117011705851.4还本0010000100001.5付息58511701170585(9) 销售费用1344.90万元(10)开发期税费表5 开发期税费估算表序号收费项目依据数量收费标准总额/万元1固定资产投资方向调节税02土地使用税03新建房屋白蚁防治费2.3元/平方米21.07 4市政公用设施配套费250元/平方米2289.87 5发展新墙体材料专项用费10元/平方米91.59 6人防建设经费30元/平方米274.78 7供电工程贴费4239千伏安550元/千伏安233.15 8煤气建设费647户2000元/户129.40 9自来水管网建设费住宅26元/平方米238.92 商业用房38元/平方米10教育地方附加费20元/平方米183.19 合计3461.97 (11)其他费用 表6 其他费用估算表序号收费项目依据数量/万元收费标准总额/万元1建设工程标底编制费建筑安装工程费0.12%35.64 2建设工程标底审核费+基础设施建设费0.03%8.96 3建设工程招标管理费004建筑工程质量监督费0.02%5.97 5建筑施工安全监督管理费0.06%5.526工程监理费0.60%55.22 7临时设施费300.00 8研究试验费150.00 9环保评估费100.00 10工程保险费150.00 合计805.80 (12)不可预见费2241.50万元(13)经营资金06 项目收入估算(1)销售单价的估算住宅销售均价8000元/平方米，商业用房销售均价18000元/平方米，车位10万元/个。(2)可销售面积住宅 80201.42 平方米 商业用房 8000 平方米 车位670个(3)销售比例的确定表7 销售比例估算表2011201220132014住宅20%40%20%20%商业用房40%20%20%20%停车场车位60%20%20%(4)销售收入及经营税金的估算住宅预售部分的款项在主体结构封顶前近30%收取。营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算。附录6 销售收入与经营税金及附加估算表序号内容合计01(2011)2(2012)4(2013)4(2014)1销售收入85261.14 5577.67 45579.01 17052.23 17052.23 1.1住宅64161.14 3849.67 34647.01 12832.23 12832.23 1.2商业用房14400.00 1728.00 6912.00 2880.00 2880.00 1.3车位6700.00 0.00 4020.00 1340.00 1340.00 2经营税金及附加4689.33 306.76 2506.85 937.86 937.86 2.1营业税4263.03 278.88 2278.95 852.60 852.60 2.2城市维护建设税298.41 19.52 159.53 59.68 59.68 2.3教育费附加127.89 8.36 68.37 25.58 25.58 7 资金筹措计划附录3 投资计划与资金筹措表序号内容合计01(2010)2(2011)2(2012)1项目总投资56343.24 15000.00 7131.30 16951.75 16873.93 1.1开发建设投资56343.24 15000.00 7131.30 16951.75 16873.93 其中：不含财务费用54588.24 15000.00 7131.30 16366.75 15703.93 财务费用1755.00 585.00 1170.00 1.2经营资金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2资金筹措56343.24 15000.00 7131.30 16951.75 16873.93 2.1资本金20000.00 15000.00 7131.30 -1065.65 -1065.65 2.2借贷资金20000.00 20000.00 2.3预售收入15956.98 -1982.60 17939.58 附录5 项目投资、运营费用估算表序号项目合计05(2010)2(2011)3(2012)4(2013)5(2014)1项目总投资56343.24 15000.00 7131.30 16951.75 16873.93 0.00 0.00 1.1开发建设投资56343.24 15000.00 7131.30 16951.75 16873.93 1.1.1土地费用15000.00 15000.00 1.1.2前期工程费1134.50 1134.50 1.1.3基础设施建设费1007.54 1459.23 1459.23 1.1.4建筑安装工程费28695.44 1459.23 14260.16 12589.80 1.1.5公共配套设施费0.00 1.1.6开发间接费0.00 1.1.7管理费用896.60 244.53 326.04 326.04 1.1.8财务费用1755.00 585.00 1170.00 1.1.9销售费用1344.90 672.45 672.45 1.1.10开发期税费3461.97 3461.97 1.1.11其他费用 805.80 219.76 293.02 293.02 1.1.12不可预见费2241.50 611.32 815.09 815.09 1.2经营资金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2运营费用3751.97 0.00 0.00 0.00 0.00 2168.49 1583.49 2.1管理费用652.07 326.04 326.04 2.2财务费用1755.00 1170.00 585.00 2.3销售费用1344.90 672.45 672.45 附录7 资金来源与运用表序号项目合计05(2010)2(2011)3(2012)4(2013)5(2014)1资金来源 125261.14 15000.00 7131.30 24512.02 44513.36 17052.23 17052.23 1.1销售收入85261.14 5577.67 45579.01 17052.23 17052.23 1.2资本金20000.00 15000.00 7131.30 -1065.65 -1065.65 0.00 0.00 1.3长期借款20000.00 0.00 0.00 20000.00 0.00 0.00 0.00 2资金运用93794.24 15000.00 7131.30 17955.91 25079.72 14284.33 13956.73 2.1投资(不含利息)54588.24 15000.00 7131.30 16366.75 15703.93 0.00 0.00 2.2运营费用(不含利息)1996.97 0.00 0.00 0.00 0.00 998.49 998.49 2.3经营税金及附加4689.33 306.76 2506.85 937.86 937.86 2.4土地增值税6142.98 475.50 3885.64 803.17 978.67 2.5所得税2866.72 221.90 1813.30 374.81 456.71 2.6借款本金偿还20000.00 10000.00 10000.00 2.7借款利息支付 3510.00 585.00 1170.00 1170.00 585.00 3盈余资金31466.89 0.00 0.00 6556.11 19433.65 2767.90 3095.50 4累计盈余资金31466.89 0.00 0.00 6556.11 25989.76 28757.65 31853.15 附录8 损益表序号项目合计2(2011)3(2012)4(2013)5(2014)1经营收入85261.14 5577.67 45579.01 17052.23 17052.23 2经营成本56343.24 3685.90 30120.05 11268.65 11268.65 3运营费用3751.97 2168.49 1583.49 4修理费用5经营税金及附加4689.33 306.76 2506.85 937.86 937.86 6土地增值税6142.98 475.50 3885.64 803.17 978.67 7利润总额14333.62 1109.51 9066.48 1874.06 2283.56 8所得税2866.72 221.90 1813.30 374.81 456.71 9税后利润11466.89 887.61 7253.19 1499.25 1826.85 附录9 全部投资财务现金流量表序号项目合计05(2010)2(2011)3(2012)4(2013)4(2014)1现金流入 85261.14 0.00 0.00 5577.67 45579.01 17052.23 17052.23 1.1销售收入85261.14 0.00 0.00 5577.67 45579.01 17052.23 17052.23 1.2其他收入0.00 2现金流出70284.24 15000.00 7131.30 17370.91 23909.72 3114.33 3371.73 2.1投资(不含利息)54588.24 15000.00 7131.30 16366.75 15703.93 0.00 0.00 2.2运营费用(不含利息)1996.97 0.00 0.00 0.00 0.00 998.49 998.49 2.3经营税金及附加4689.33 306.76 2506.85 937.86 937.86 2.4土地增值税6142.98 475.50 3885.64 803.17 978.67 2.5所得税2866.72 221.90 1813.30 374.81 456.71 3净现金流量14976.89 -15000.00 -7131.30 -11793.24 21669.30 13937.90 13680.50 4累计净现金流量 -15000.00 -22131.30 -33924.54 -12255.24 1682.65 15363.15 附录10 资本金财务现金流量表序号项目合计05(2010)2(2011)3(2012)4(2013)5(2014)1现金流入 85261.14 0.00 0.00 5577.67 45579.01 17052.23 17052.23 销售收入85261.14 0.00 0.00 5577.67 45579.01 17052.23 17052.23 2现金流出59206.00 15000.00 7131.30 523.51 8310.13 14284.33 13956.73 2.1项目资本金20000.00 15000.00 7131.30 -1065.65 -1065.65 0.00 0.00 2.2经营资金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3运营费用(不含利息)1996.97 0.00 0.00 998.49 998.49 2.4经营税金及附加4689.33 306.76 2506.85 937.86 937.86 2.5土地增值税6142.98 475.50 3885.64 803.17 978.67 2.6所得税2866.72 221.90 1813.30 374.81 456.71 2.7借款本金偿还20000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 10000.00 10000.00 2.8借款利息支付3510.00 0.00 0.00 585.00 1170.00 1170.00 585.00 3净现金流量26055.13 -15000.00 -7131.30 5054.15 37268.88 2767.90 3095.50 4累计净现金流量 26055.13 -15000.00 -22131.30 -17077.15 20191.74 22959.63 26055.13 8.2财务盈利能力指标的计算与分析8.2.1静态评价指标的计算及其分析利润总额：14333.62税后利润总额：11466.89投资利润率：25.44%资本金利润率：17.92%资本金净利润率:14.33%8.2.2动态评价指标及其分析全部投资财务净现值FNPV: 1138.85财务内部收益率; 13.56%资本金财务净现值FNPV: 11343.47财务内部收益率:32.92%不确定分析的因素： 销售单价: 8000元/m2 土地费用: 15000万元 建筑安装工程费: 28695.44万元 销售单价下降10%时的敏感性分析 盈利能力指标变动前数据变动后数据利润总额14333.616939136.78税后利润总额11466.893547309.42投资利润率25.44%16.22%资本金利润率17.92%11.42%全部投资财务净现值1138.852615-1363.09全部投资内部收益率13.56%10.10%资本金财务净现值11343.46588841.52资本金财务内部收益率32.92%29.00%土地费用上升10%时的敏感性分析盈利能力指标变动前数据变动后数据利润总额14333.6169313131.84税后利润总额11466.8935410505.48投资利润率25.44%22.64%资本金利润率17.92%16.41%全部投资财务净现值1138.852615111.29全部投资内部收益率13.56%12.14%资本金财务净现值11343.465811427.43资本金财务内部收益率32.92%31.79% 建筑安装工程费上升10%时的敏感性分析盈利能力指标变动前数据变动后数据利润总额14333.6169312030.82税后利润总额11466.893549624.66投资利润率25.44%20.22%资本金利润率17.92%15.04%全部投资财务净现值1138.852615-178.35全部投资内部收益率13.56%11.76%资本金财务净现值11343.465812134.36资本金财务内部收益率32.92%34.08%9.2临界点分析本项目临界点分析采用盈利能力指标资本金利润率;投资者能接受的资本金利润率的最低值为12%设住宅销售单价的临界点为x元/平方米。销售收入住宅：8.02x万元商业：1.88000=14400万元停车场车位：67010=6700万元销售收入=14400+6700+8.02x (万元)经营成本：56343.24 万元运营费用：1996.97万元经营税金及附加：(14400+6700+8.02x)6%=1266+0.48x万元土地增值税扣除项目金额：56343.24+1996.97+1266+0.48x=(59606.21+0.48x）万元增值额：14400+6700+8.02x -(59606.21+0.48x）=（7.54x-38506.21）万元土地增值税=（7.54x-38506.21）0.5(59606.21+0.48x) 0.15 = (3.698x-28194.04)万元利润总额利润总额=14333.62万元14400+6700+8.02x -56343.24-1996.97- (1266+0.48x)- (3.698x-28194.04)= 14333.62X=6414.83元/平方米10 、结论与建议结论：该项目建设符合南京市规划需要，利用了外部和内部多方面的优势。本项目地理交通便捷、生活方便，项目园区配套有小学等公共基础设施，交通便利，公交路线多等，项目的建设可以为企业带来可经济效益和社会效益。通过经济测算，项目财务收益一般，投资回收能力一般，静态和动态投资收益指标一般。本项目包含住宅和商业房产两种。目前只开发了住宅小区，商业地产亟待开发，这就造成各种收益指标并不是非常理想。所以开发商应尽快做好规划，对商业部分进行开发。通过对本汇锦水岸城的项目评价，得出对房地产项目经济评价需要对项目所在地的市场充分详细的调研；，对于项目外部环境，内部条件有具体了解；更加重要的是要对项目有一个清晰的定位，包括目标市场、产品类型、业态组合。所以，项目评价分析是一个综合性的工作，需要公司各部门相互配合，需要企业内外各方的配合，才能有效的评价一个项目是否可行，以便弥补不足或汲取经验。综上所述，本报告结论是：汇锦水岸城该项目具有一定的利润空间，是可行的。建议：回顾项目经济分析的过程，会发现所需的不仅仅是知识的积累，更主要的是能把知识融会贯通，运用于实践。多种方法，多种指标能使结果更加精确，更能得出正确结论。房地产经济项目的评价，其结果不仅是为了评价一个项目，更为重要的是对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。这样才有利于房地产公司的投资分析。建议项目建设单位应该尽快进行商业项目的开发，避免土地的闲置。同时对建筑密度、层高、规模等问题与相关单位进一步协商落实；加强开发力度，多渠道筹集资金，提高工程质量，缩短工期，降低成本，做好项目策划及营销工作。这样才能创造出经济环境优异的项目，实