摘要：房地产业是国民经济的先导产业-对相关行业和部门具有明显的带动作用

摘要 房地产业是国民经济的先导产业 对相关行业和部门具有明显的带动作用 而为了 保证房地产业的持续稳定发展 建立一个多元化的房地产融资体系是非常必要的 基于此 本文对我国房地产融资格局的现状进行了总体描述和结构分析 揭示了商业银行房地产信 贷业务的发展与面临的风险 进而提出了加快商业银行房地产信贷业务创新的主要思路 1 我国房地产融资格局的现状 我国房地产融资格局的现状 1 总体状况 中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款 自筹资金及其他资金 主要是定金及 预付款 三个方面 房地产企业自有资金比例较低 而银行信贷资金在房地产投资中占比较 高 央行和银监会对全国除西藏以外的 30 个省 市 的调查数据显示 房地产开发企业负债 率 75 76 银行贷款在总负债中的比重为 41 32 银行贷款占其全部资金来源的 40 8 深圳证券交易所的研究报告显示 近年来 房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上 升趋势 2001 年为 39 估计 2005 年将上升到 42 67 2010 年可能达到 45 62 从房地产市场资金链的实际情况看 商业银行基本参与了土地储备 交易 房地产开发和房产销售的整个过程 是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者 粗略估计 在目前的房地产融资结构中 直接或间接来自于商业银行的资金可能超过 60 2 结构分析 在以银行信贷为主导的房地产融资格局中 其他金融方式如上市融资 信托融资 债 券融资以及基金融资等占比较小 而且 1998 年以前 银行房地产信贷的主要对象是房地 产开发企业 1998 年以后才逐渐扩展到个人住房消费信贷 整体上看 我国房地产融资的 基本特点是 债务融资占主导 股权融资比例较小 融资渠道单一 融资结构不尽合理 1 银行信贷是房地产融资的主渠道 长期以来 银行贷款是房地产开发企业的主要融 资渠道 在现有房地产开发企业的资金来源中 银行贷款风险最小 成本最低 而其他一 些融资方式成本相对要高 采用不同的融资渠道会影响到房地产开发的利润 这是很多房 地产企业最为关心的 1998 年以来 银行对房地产业的支持由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和 销售两个环节的支持 特别是对个人的住房信贷成了房地产发展的最大动力 与 1998 年相 比 2003 年末房地产开发贷款余额增长了 2 2 倍 个人住房信贷增长了近 27 倍 根据人民 银行发布的统计资料 2002 2004 年 3 年间 全国个人住房信贷增长迅猛 年度增加值分 别为 2670 亿元 3528 亿元 4072 亿元 截至 2005 年底 全国个人住房信贷余额已经达到 18400 亿元 占金融机构人民币贷款余额的 8 9 而由于受宏观调控的影响 银行贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降态势 2004 年 1 3 月份占 24 33 1 6 月份占 21 94 1 9 月份降至 20 17 1 12 月份进一步 下降到 18 4 但在 其他资金 中 80 左右是购房者的定金和预付款 主要来自于个人 信贷 由此估算 房地产业的资金仍有超过 50 来自银行 房地产业对银行贷款依赖度过 高的状态还没有根本的改变 2 股权融资门槛相对较高 房地产企业股权融资的操作方法主要包括发行上市 1PO 买壳上市以及非上市房地产企业与上市公司合作开发等 目前 我国房地产业中有能力进 行直接融资的企业屈指可数 房地产开发资金中直接融资占比很小 目前 A 股市场中以 房地产开发为主要业务的公司数目只有 85 家 占 A 股上市公司总数的 6 3 占我国房地 产企业总数的 0 28 并且上市的房地产公司规模偏小 据统计 房地产类上市公司总市 值 1700 多亿元 流通市值 600 多亿元 流通市值还不到 2003 年全年房地产投资的 10 另有数据显示 2001 2004 年 房地产公司在证券市场上共融资 99 7 亿元 但是 由于发 行股票及上市过程长 手续复杂 成本较高 对企业资质要求更为严格等现实情况 上市 融资之路对大多数房地产开发商来说 遥不可及 3 债券融资比重偏低 房地产不是国家重点扶持行业 所以 在债券市场上始终未能 形成足够的规模 我国房地产债券最先出现在 1992 年 由海南经济特区的开发商推出 分 别是 万国投资券 伯乐投资券 富岛投资券 总计 1 5 亿元的规模 1993 1998 年上 半年 受政策限制 房地产企业没有公开发行房地产债券 1998 年以后政策限制逐步放松 房地产企业重新恢复了债券发行 如深圳振业集团发行的 1998 深振业债券 北京首创发 行的 首创债券 等 到 1999 年 债券在房地产开发企业的资金来源中的占比达到 0 21 近年来 房地产开发企业的债券融资比例日益下降 目前不足 0 01 尽管房地产上市公 司流通市值达到 600 亿元 但企业债券余额仅为 2 亿元 4 房地产资金信托渐趋活跃 2003 年 6 月 13 日央行出台 121 号文件后 我国房地产 企业开始寻求新的融资途径 在这种背景下 房地产信托顿时成为房地产业的新兴融资热 点 2002 年底 投向房地产业的信托财产共计 24 08 亿元 占全部信托财产总额的 2 82 比年初增加 12 61 亿元 增幅 109 93 据不完全统计 2003 年全国房地产信托融 资项目近 70 个 房地产信托资金的发行数额已超过 60 亿元 相关机构发布的房地产投资 信托市场分析显示 2004 年全国房地产信托发行额为 111 74 亿元 与 2003 年的发行额相 比 将近翻了一番 但总体上看 目前房地产信托功能较为单一 房地产资金信托计划大 部分是提供 过桥贷款 主要是为了未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托 信贷 这些信托计划基本不具有组合投资功能和期限转换功能 5 海外资金逐渐进入 随着中国经济强劲增长 国外房产基金看好中国沿海发达城市 房地产市场 摩根士丹利下属房地产投资基金 RSREF 荷兰国际房地产 瑞安集团 新加 坡嘉德置地等纷至沓来 接连出手 迄今为止 已有 10 多家海外投资集团进入我国上海等 城市的房地产市场 海外资本在中国房地产业中的比重开始上升 但是 鉴于目前国内相 关法律和信用体系尚不健全 存在一系列政策 法律障碍 国外资本并没有采取房地产基 金的运作方式 而是通过公司控股 项目控股等方式进入国内房地产领域 需要注意的是 近年来 由于对人民币升值预期 有相当一部分国际 热钱 通过各种渠道进入中国 并进 入房地产市场 对部分城市房地产价格的上涨起到推波助澜的作用 2005 年上半年 由于 政府对房地产业实施了严格的调控措施 再加上对人民币升值预期的淡化 其中一部分热 钱开始流出 但是 7 月 21 日央行出台人民币汇率制度改革后 又进一步强化了对人民币 的升值预期 从日本和韩国的经验看 人民币升值会对房地产业的发展形成利好效应 但 是 鉴于我国的资本管制还比较严格 所以 此次汇率升值对房地产业的影响不会太大 6 国内产业投资基金刚刚起步 2005 年初 北京国际信托投资公司推出的国内首只房 地产基金赴新加坡上市 意味着国内房地产业投资基金开始迈步 据统计 目前我国证券 市场上已有 6000 亿元左右的私募基金 毫无疑问 房地产业对私募基金的吸引力是很强的 然而 国内有关产业基金法律法规的缺位 致使私募基金望而却步 往往只能借助财务管 理公司 投资公司等形式存在 具体运作上更是有待引导 规范 2 商业银行房地产信贷业务的发展与面临的风险 商业银行房地产信贷业务的发展与面临的风险 目前 房地产业已成为我国国民经济的一个产业链长 涉及面广的重要产业 其每增 加 1 单位产值 可带动所有产业增加 1 416 单位产值 其中 带动金融保险业增加 0 145 单 位产值 这既说明了房地产业的发展可以促进金融保险业的发展 也揭示了我国房地产业 是一个与银行业高度依存的行业 需要指出的是 目前我国房地产业与金融保险业的关联度已经接近甚至超过日本地产 泡沫形成时的水平 理应引起重视 房地产业过度依赖金融业的格局 可能会酿成房地产 业发展无序 市场价格虚高 投机炒作行为盛行等问题 进一步发展就有可能导致房地产 发展过热 直至出现泡沫 从而成为经济金融危机的导火索 1 银行房地产信贷业务的发展现状 1998 年以来 银行对房地产业的信贷支持 由过去单纯的企业开发贷款支持转变为从 房地产开发和销售两个环节给予信贷支持 具体表现为 其一 用于房地产开发的银行信 贷明显上升 1998 年房地产开发贷款余额为 2028 92 亿元 2003 年扩大到 6657 35 亿元 5 年增长了 3 2 倍 房地产开发贷款增长也明显高于同期全部金融机构贷款增长速度 房地 产开发贷款在全部金融机构贷款中的占比在 2 3 4 2 之间 2004 年 受宏观调控政策影 响 金融机构用于房地产开发的贷款余额出现较大下降 其二 个人住房消费信贷快速增 长 近年来 个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达 75 97 2004 年与 1998 年相比 个人住房贷款增加了 15573 84 亿元 增长了 36 5 倍 2 银行房地产信贷面临的风险 1 政策性风险 2005 年 4 月份 央行提高了存款准备金率 0 5 个百分点 一周后 国 务院下发通知 将房地产开发固定资产投资项目 不包含经济适用房 资本金比例从 20 提 高到 35 及以上 这是继以降低银行信贷风险为初衷的 121 号文件 和 商业银行房地产 贷款风险管理指引 出台以来 国家对房地产行业进行宏观调控的又一重大举措 此次调 控不仅对房地产业本身产生直接影响 而且对银行贷款形成波及效应 政策风险由此显现 2 流动性风险 主要表现为两个方面 一是资产与负债期限不匹配 从资产负债的期 限结构方面讲 目前我国商业银行的房贷负债主要是政府 企事业单位 居民的储蓄存款 和吸收的外币存款 这些存款大部分是 5 年期以下的定期存款和活期存款 而住房抵押贷 款的期限较长 一般为 25 30 年 这样银行的房贷资金客观上就存在一个负债来源的短期 性和资产运用的长期性之间 存短贷长 的期限不匹配矛盾 这同时也表明 我国商业银行 缺少使资产业务化短为长的住房抵押贷款证券化的成熟转换机制 3 信用风险 由于房地产贷款具有期限长 流动性差的特点 房地产业先天具备的高 风险性以及它和金融的天然联系决定了房地产贷款信用风险存在的必然性 信用体系缺失 借贷者信息不真实 各银行信息不联通等都增加了银行房地产贷款的风险 一旦出现借贷 人无力还贷的情况 由于变现渠道不通畅和存在法律障碍 银行的变现能力将受到很大的 制约 房地产资金过度依赖银行信贷 存短贷长 流动性差 不可控因素多 这样的资产 过多 势必会增大银行的信用风险 进而影响到整个银行整体的资产质量 4 系统性风险 房地产开发资金过多依赖于银行贷款 使房地产投资的市场风险和融 资信用风险不可避免向商业银行集结 在目前的房地产市场资金链中 由于商业银行基本 参与了房地产开发的全过程 通过住房消费贷款 房地产开发贷款 建筑企业流动性贷款 和土地储备贷款等 商业银行实际上直接或间接承受了房地产市场运行中各个环节的市场 风险和信用风险 一旦房地产泡沫破灭 那么由众多银行信贷资金堆积的房地产金融泡沫 就会破灭 进而有可能发生系统性风险 3 加快商业银行房地产信贷业务创新的主要思路 加快商业银行房地产信贷业务创新的主要思路 在成熟的房地产金融市场上 房地产开发和经营的融资不仅有债务融资和股权融资两 种基本形式 而且在一级市场以外 存在着发达的证券化二级市场 在这个二级市场上 各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具 包括投资基金 信托证券 指数化证券 等 正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买 二级市场把 本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资 者 这样 就对商业银行提出了更高要求 商业银行必须在有效控制风险的前提下 加快 房地产信贷业务的创新 1 大力开发新的房地产信贷品种 1 推出 开发商贴息委托贷款 业务 开发商贴息委托贷款 业务 主要是由房地产开发 商提供资金 委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款 并由开发商补贴一定期限的 利息 风险的承担者由银行变成了开发商 对商业银行来讲 通过委托贷款业务既可以规 避政策风险 信贷风险 也能获得可观的手续费等中间业务收入 对开发商和购房者来讲 则是资金 住房 双赢 得利 因此 该项金融创新不失为一个很好的房地产融资创新模式 同时 开发商的行为发出了变间接融资为直接融资的市场信号 对加快金融工具的多元化 步伐作出了一种尝试 2 承办民间委托贷款业务 央行调查显示 我国民间融资规模为 9500 亿元 占 GDP6 96 左右 占本外币贷款的 5 92 左右 从调查情况来看 民间融资的利率期限结构 以及风险状况比外界想象的要好 由于受到人际关系的约束 征信成本相应减少 民间金 融的还贷情况较好 从而保证了一定的贷款质量 可是 目前大量的民间资本由于受政策 限制无法进入到住房贷款市场 有效发挥作用 诸如温州炒房团这样大的游资无法寻找到 良好的房地产金融投资工具而进行盲目的 炒房 加剧了房地产市场的不稳定性 基于此 商业银行可以考虑将这些民间资本集中起来 向房地产开发商发放委托贷款 这样不仅可 以减少自身的信贷风险 而且可以带来相应的业务收入 3 发展个人住房抵押贷款保险业务 商业银行可以考虑通过个人住房金融业务部门 为居民提供住房贷款保险 借款人将住房贷款利息按期还给银行 而将本金交给保险公司 由保险公司不断地增值运用 在贷款到期后 由其一次将本金还给银行 由于保险公司是 按复利计息 同时又有相应的增值手段 最后这笔钱支付本金后还可有一笔盈余 盈余的多 少视贷款利率 期限和保险公司的经营业绩 既可以充当意外保险费 也可以返还借款人 从而建立起购房者 银行 保险公司的多赢关系 4 实施再按揭和逆抵押 启动住房二级市场 个人住房再按揭贷款 是指二手房交易 过程中出售方当初购房时曾办理个人住房贷款 在尚未结清银行借款余额 而房屋仍抵押 给银行的情况下 房屋买入方按照二手房贷款方式重新办理贷款 以归还出售方的借款余 额和支付出售方的房款 其受理范围包括已抵押给办理再按揭业务银行的房屋以及已抵押 给他行的房屋 此方法的好处是可以让没有房子的低收入者贷款买到二手房 同时又解决 了买新房的人的后顾之忧 还降低了二手房交易成本 对于住房二级市场的启动是非常有 意义的 住房逆抵押贷款是美国近年来实行的一种新的住房贷款方式 传统的住房分期抵押贷 款 其放贷对象是年青 有固定收入的购房者 抵押贷款一次发放 分期偿还 贷款本金 随着分期偿还而下降 负债减少 自有资产增加 逆抵押贷款则不同 其放贷对象是无固 定收入而又有住房的老年人 以其自有住房作抵押 定期向其放贷 到期以出售住房的收 入或其他资产还贷 其特点是分期放贷 一次偿还 贷款本金随着分期放贷而上升 负债 增加 自有资产减少 由于这种方式与传统的抵押贷款相反 故被称为 逆抵押贷款 逆 抵押贷款发放形式分为有限期和无限期两类 2 尽快实施住房信贷资产证券化 2005 年 3 月 22 日 我国信贷资产证券化试点正式启动 中国建设银行获准首家推出 住房贷款证券化产品 并以债券形式在银行间债券市场发行并流通 4 月 21 日 中国人民 银行 中国银监会公布了 信贷资产证券化试点管理办法 办法 规定 境内银行业金 融机构作为发起机构 将信贷资产信托给受托机构 由受托机构以资产支持证券的形式向 投资机构发行受益证券 这表明 商业银行今后可以积极创造条件 尝试实施包括住房资 产证券化在内的证券化业务 作为一项金融创新举措 银行业无疑将成为信贷资产证券化的直接受益者 而住房信 贷资产证券化对于降低