第06章成本法ppt课件.ppt

第六章 成本法成本法及其运用 第一节成本法概述 一 成本法的概念和理论依据1 成本法的概念 是求取估价对象在估价时点的重新购建价格 然后扣除折旧 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 2 成本法的理论依据 卖方角度 房地产价格形成的费用价值论 买方角度 房地产价格形成的替代原理 1 成本法适用的对象 既无收益又很少发生交易的房地产估价 2 成本法适用的条件 可正确计算各种正常费用 利润 税金等 二 成本法适用的对象和条件 三 成本法的操作步骤 1 搜集有关房地产开发的成本 税费 利润等资料2 估算重新购建价格3 估算建筑物折旧4 求取积算价格 第二节房地产成本价格的构成 一 土地取得成本 三种方式取得土地 1 征用农地而取得土地的成本 农地征用费 土地使用权出让金等 2 拆迁房屋而取得土地的成本 房屋拆迁补偿费 安置费 土地使用权出让金等 3 市场买卖而取得土地的成本 购买土地价款 买方缴纳税费 契税 交易手续费 等 二 开发成本 1 勘查设计和前期工程费 可行性研究 规划 勘查 设计 三通一平 等 2 基础设施建设费 道路 给水 排水 电力 通讯 燃气 热力等 3 建筑安装工程费 建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费 4 公共配套设施建设费 非盈利性公共配套设施建设费 5 开发过程中的税费 三 管理费用 四 投资利息1 土地取得成本的利息 2 开发成本的利息 3 管理费用的利息 1 人员工资 2 办公费 3 差旅费等 五 销售税费 1 销售税金及附加 营业税 城市维护建设和教育费附加 2 销售费用 广告宣传 销售代理 3 其他销售税费 卖方负担的交易手续费等 六 开发利润 土地取得成本 土地取得成本 开发成本 直接成本利润率 开发成本 管理费用 投资利润率 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 成本利润率 房地产价格 销售利润率 1 开发利润 2 开发利润 3 开发利润 4 开发利润 第三节成本法的计算公式 一 基本公式 积算价格 重新购建价格 折旧二 新开发土地的计算公式 新开发土地价格 土地取得成本 土地开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 例 某成片荒地面积2平方公里 取得该荒地的代价为1 2亿元 将其开发成 五通一平 熟地的开发成本和管理费用为2 5亿元 开发期为3年 贷款年利率为10 销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的5 5 和9 5 开发完成后可转让土地面积的比率为60 试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价 439 4 元 平方米 三 新建房地的计算公式 新建房地价格 土地取得成本 土地开发成本 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 四 旧房地的计算公式 土地重新取得价格 建筑物重新购建价格 建筑物拆旧 旧房地价格 第四节建筑物重新购建价格的求取 1 概念 建筑物重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发 重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理 必要的费用 税金和应得的利润之和 一 建筑物重新购建价格的含义 重新购建价格是估价时点时的 重新购建价格是客观的 重新购建价格是全新状况的价格 未折旧 2 建筑物重新购建价格的特性 3 建筑物重新购建价格的种类 重置价格 重建价格 二 建筑物重新购建价格的求取方式 1 重置价格或重置成本 是采用估价时点的建筑材料 建筑构配件 设备和建筑技术等 按照估价时点时的价格水平 重新建造与估价对象具有同等效用的新建筑物的正常价格 2 重建价格或重建成本 是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料 建筑构配件 设备和建筑技术等 按照估价时点时的价格水平 重新建造与估价对象完全相同的新建筑物的正常价格 三 建筑物重新购建价格的求取方法 建筑物的重新购建价格可以采用市场法 成本法求取 也可以通过政府或其他授权部门公布的房屋重置价格 房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取 求取建筑物重新购建价格的具体方法 有单位比较法 分部分项法 工料测量法和指数调整法 1 单位比较法 单位比较法是以估价对象建筑物为整体 选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位为比较单位 通过调查 了解估价时点类似建筑物的这种单位造价 并对其做适当的修正 调整来求取建筑物重新购建价格的方法 单位比较法实质是市场法 单位比较法有单位面积法和单位体积法 单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位造价 对其做适当的修正 调整 然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新购建价格 主要适用于造价与面积关系较大的房屋 如住宅 办公楼 例 某房屋5000m2 该类房屋的造价为1800元 m2 则该房屋的重新购建价格为 1800元 m2 5000m2 900 万元 单位体积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价 对其做适当的修正 调整 然后乘以估价对象建筑物的体积来估算建筑物的重新购建价格 主要适用于造价与体积关系较大的建筑物 如仓库等异型建筑 例 某建筑物体积为5000m3 该类房屋的造价为800元 m3 则该房屋的重新购建价格为 800元 m3 5000m3 400 万元 2 分部分项法 分部分项法是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程 然后测算各个独立构件或分布分项工程的数量 再调查 了解估价时点各个独立构件或分部分项工程的单位价格过成本 最后将各个独立构件或分部分项的数量乘以相应的单位价格或成本后相加 来求取建筑物重新购建价格的方法 分部分项法 某工程直接费用计算表 3 工料测量法 工料测量法是先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料 建筑构配件 建筑设备 然后测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料 建筑构配件 建筑设备的种类 数量和人工时数 再调查 了解估价时点相应建筑材料 建筑构配件 建筑设备的单价和人工费标准 最后将各种建筑材料 建筑构配件 建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加 来求取建筑物重新购建价格的方法 工料测量法 某工程直接费用计算表 4 指数调整法 指数调整法是利用有关价格指数或变动率 将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取建筑物重新购建价格的方法 指数调整法将原始价值调整到估价时点的价值的具体方法 与市场法中交易日期修正的原理一致 指数调整法主要用于检验其他估价方法的测算结果 但间隔期太长不宜采用 第五节建筑物折旧 估价上的折旧是指由于物质 功能和经济等方面的磨损造成建筑物的价值损失 其数额为建筑物在估价时点的市场价值与重新购建价格的差额 即 一 建筑物折旧的概念和原因1 建筑物折旧的概念 建筑物折旧 建筑物重新购建价格 建筑物市场价值 2 建筑物折旧的原因 物质折旧 物质折旧 又称物质磨损 有形损耗 是指建筑物在实体上的老化 损坏所造成的建筑物价值损失 物质折旧的具体原因 自然经过的老化 正常使用的磨损 意外破坏的损毁 延迟维修的损坏残余 功能折旧 功能折旧又称精神磨损 无形损耗 是指建筑物在功能上的相对缺乏 落后或过剩所造成的建筑物价值损失 功能缺乏是建筑物的某些部件 设备 设施等没有其应有的功能 功能落后是建筑物已有部件 设备 设施等功能低于正常标准或有缺陷 功能过剩是建筑物已有部件 设备 设施或系统等的标准超过市场要求的标准 经济折旧 经济折旧又称外部性折旧 是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失 经济折旧的具体原因 经济因素 如供求因素等 区域因素 如环境因素等 其他因素 如政策因素等 二 建筑物折旧的求取方法 1 年限法 年限法和有关年限的概念年限法又称年龄 寿命法 是根据建筑物的经济寿命 有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法 建筑物寿命分为自然寿命和经济寿命 自然寿命是指从建筑物竣工之日起到建筑物主要结构构件和设备的老化或损坏而不是继续保证建筑物安全使用为止的时间 经济寿命是指从建筑物竣工之日起到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间 建筑物的经济寿命一般要短于其自然寿命 建筑物经过年数分为实际经过年数和有效经过年数 建筑物实际经过年数是指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数 类似于人的实际年龄 建筑物有效经过年数是指估价时点的建筑物状况和效用所显示的经过年数 类似于人看上去的年龄 建筑物有效经过年数可能短于也可能长于其实际经过年数 建筑物剩余寿命是其寿命减去经过年数之后的寿命 分为剩余自然寿命和剩余经济寿命 建筑物剩余自然寿命是其自然寿命减去实际经济经过年数之后的寿命 建筑物剩余经济寿命是其实际寿命减去有效经过年数之后的寿命 利用年限法求取建筑物折旧时 建筑物的寿命应为经济寿命 经过年数应为有效经过年数 剩余寿命应为剩余经济寿命 直线折旧法 直线折旧法是年限法中最主要的方法 直线折旧法是最简单和迄今应用最普遍的一种折旧方法 他假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等 直线法的年折旧额计算公式为 Di D C S N C 1 R N式中 Di 第i年的折旧额 是一个常数D C 建筑物的重新购建价格 S 建筑物的净残值 N 建筑物的经济寿命 R 建筑物的净残值率 是建筑物的净残值与其重新购建价格的比率 Et D t C S t N C 1 R t N式中 Et t年的建筑物折旧总额 有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算 建筑物现值的计算 V C Et C C S t N C 1 1 R t N 式中 V 建筑物的现值 例 某建筑物的建筑面积1000m2 单位建筑面积的重置价格为2000元 m2 其有效经过年数为10年 经济寿命为40年 残值为5 试用直线折旧法计算该建筑物的年折旧费 折旧总额和现值 解 已知 C 2000 1000 2000000 200 万元 R 5 N 40年 t 10年 则 年折旧费 C 1 R N 200 1 5 40 4 75 万元 折旧总额 C 1 R t N 200 1 5 10 40 47 5 万元 建筑物现值 C 1 1 R t N 200 1 1 5 10 40 152 5 万元 成新折旧法 成新折旧法是根据建筑物的建成年代 新旧程度或完损程度等 判断出建筑物的成新率 或者用建筑物的寿命 经过年数计算出建筑物的成新率 然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值 成新折旧法的计算公式为 V C q式中 V 建筑物的现值 C 建筑物的重新购建价格 q 建筑物的成新率 建筑物的经济寿命 N 有效经过年数 t 和剩余经济寿命 n N t 与成新率q的关系 由 V C 1 1 R t N C q有 q 1 1 R t N当残值率为零 R 0 时 有 q 1 t N N t N n N 例 某建筑物是10年前竣工交付使用的 估价人员实地勘查判定该建筑物剩余经济寿命为40年 残值率为零 试用直线法测定该建筑物的成新率 解 该建筑物的成新率 n N n t n 40 10 40 0 8 80 即该建筑物的成新率为80 八成新 2 市场提取法 市场提取法是利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法 利用市场提取法求出的年折旧率 还可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命 即 建筑物经济寿命 1 年折旧率 3 分解法 分解法是将建筑物折旧分为物质折旧 功能折旧和经济折旧三种类型 并对建筑物各种类型的折旧分别予以分析 测算和确定 然后加总来求取建筑折旧的方法 分解法求取建筑物折旧的步骤 求取物质折旧 求取功能折旧 求取经济折旧 求取建筑物的折旧总额 分解法求取建筑物折旧的途径示意图 建筑物折旧 物质折旧 功能折旧 经济折旧 可修复 功能折旧 物质折旧 不可修复 可修复 经济折旧 不可修复 短寿命 长寿命 可修复 不可修复 可修复 不可修复 物质折旧的求取方法 物质折旧分为修复项目和不可修复项目 修复是指恢复到或相当于新的状况 有的是修理 有的是更换 修复所必需的费用不大于修复所能带来的房地产价值增加额的 是可修复的 即 修复所必需的费用 修复后的房地产价值 修复前的房地产价值 反之不可修复的 对于可修复项目 估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况下所必需的费用作为折旧额 对于不可修复项目 根据估价时点时的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命 分为短寿命项目和长寿命项目 短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件 设备 设施等 其折旧的计算采用年限法 长寿命项目是剩余使用寿命不短于整体建筑物剩余经济寿命的部件 设备 设施等 折旧的计算采用年限法 将可修复项目的修复费用 短寿命项目与长寿命项目的折旧额相加 即为物质折旧额 例 某建筑物的重置价格为202万元 经济寿命为50年 有效经过年数为10年 其中 门窗等损坏的修复费用为2万元 装饰装修的重置价格为30万元 平均寿命为5年 经过年数为3年 设备的重置价格为60万元 平均寿命为15年 经过年数为10年 残值率假定均为零 试计算该建筑物的物质折旧额 解 该建筑物的物质折旧额计算如下 门窗等损坏的修复费用 2 万元 装饰装修的折旧额 30 3 5 18 万元 设备的折旧额 60 10 15 40 万元 长寿项目的折旧额 202 2 30 60 10 50 22 万元 该建筑物的物质折旧额 2 18 40 22 92 万元 功能折旧的求取方法 将功能折旧分为功能缺乏 功能落后和功能过剩三类 并进一步分为可修复项目和不可修复项目进行折旧计算 对于可修复的功能缺乏引起的折旧 在使用缺乏该功能的重置成本下 A 估算建筑物上增加该功能所必需的费用 B 估算建筑物在建造时就具有该功能所必需的费用 C 将在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用减去建筑物建造时就具有该功能所必需的费用 即增加该功能所超额的费用 作为折旧额 对于不可修复的功能缺乏引起的折旧 其求取的思路如下 A 采用 租金损失资本化法 缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和 B 估算建筑物在建造时就具有该功能所必需的费用 C 将未来每年损失租金的现值之和减去建筑物在建造时就具有该功能所必需的费用 作为折旧额 对于可修复的功能落后引起的折旧 以空调系统落后为例 其折旧额为该功能落后空调系统的重新购建价格 减去该功能落后空调系统已提折旧 加上拆除该功能落后空调系统所必需的费用 减去该功能落后空调系统可回收的残值 加上安装新的功能先进空调系统所必需的费用 减去该新的功能先进空调系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用 对于不可修复的功能落后引起的折旧 仍以空调系统落后为例 其折旧额是在上述可修复的功能落后引起的折旧额计算中 将安装新的功能先进空调系统所必需的费用 替换为采用 租金损失资本化法 求取的功能落后空调系统导致的未来每年损失租金的现值之和 功能过剩一般是不可修复的 功能过剩引起的折旧首先应包括功能过剩所造成的无效成本 其次 无论是使用重置成本还是不使用重建成本 功能过剩引起的折旧还应包括功能过剩所造成的超额持有成本 在使用重置成本下 扣除功能过剩引起的折旧后的成本 重置成本 超额持有成本 在使用重建成本下 扣除功能过剩引起的折旧后的成本 重建成本 无效成本 超额持有成本 将功能缺乏 功能落后和功能过剩引起的折旧额相加 即为功能折旧额 经济折旧的求取方法经济折旧在估价时点通常是不可修复的 首先应该分清它是暂时性的还是永久性的 然后可以根据租金损失的期限不同 采用 租金损失资本化法 求取未来每年所损失租金的现值之和作为折旧额 1 分清估价上的折旧与会计上的折旧的区别 估价上的折旧 实质上是 减价修正 会计上的折旧实质上是 原始价值的分摊 补偿和回收 估价折旧计算公式中的C为重新购建价格 会计折旧计算公式中的C为原始价值 估价上 重新购建价格与折旧总额之差称为实际价值或现值 它必须与市场价值一致 会计上 原始价值与折旧总额之差称为账面价值或现值 它无须与市场价值一致 三 求取建筑物折旧应注意的问题 2 土地使用年限时对建筑物经济寿命的影响 建筑物经济寿命短于土地使用权年限的 应按建筑物经济寿命计算建筑物折旧 建设期2年 建筑物经济寿命50年 18年 土地使用年限70年 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前 其经济寿命早于土地使用权年限而结束时 按建筑物经济寿命计算折旧 10年后出让 15年 建筑物经济寿命45年 土地使用年限50年 建筑物经济寿命长于土地使用权年限的 应按土地使用权年限计算建筑物折旧 建设期3年 土地使用年限40年 23年 建筑物经济寿命60年 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前 其经济寿命晚于土地使用权年限而结束时 按建筑物己经过有效年数加土地使用权剩余年限计算建筑物折旧 6年后出让 土地使用年限40年 4年 建筑物经济寿命50年 第六节成本法应用中涉及的有关规定 一 商品住宅和经济适用住房价格有关规定 一 商品住宅价格构成的有关规定1992年7月20日 国家物价局 建设部 财政部 中国建设银行印发的 商品住宅价格管理暂行办法 规定 商品住宅价格应以合理成本为基础 有适当利润 结合供求状况和国家政策要求制定 并根据楼层 朝向和所处地段等因素 实行差别价格 商品住宅价格由下列项目构成 1 成本 包括 1 征地费及拆迁安置补偿费 按国家有关规定执行 2 勘察设计及前期工程费 依据批准的设计概算计算 3 住宅建筑 安装工程费 依据施工图预算计算 4 住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费 依据批准的详细规划和施工图预算计算 住宅小区基础设施和配套建设项目按国家和省 自治区 直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行 5 管理费 以上述1 至4 项之和为基数的1 3 计算 6 贷款利息 计人成本的贷款利息 根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期 平均比例 平均利率和开发项目具体情况确定 2 利润 以上述成本中1 至4 项之和为基数核定 利润率暂由省 自洽区 直辖市人民政府确定 3 税金 按国家税法规定缴纳 4 地段差价 其征收办法暂由省 自治区 直辖市人民政府根据国家有关规定制定 下列费用不计人商品住宅价格 非住宅小区级的公共建筑的建设费用 住宅小区内营业性用房和设施的建设费用 根据楼层 朝向确定的商品住宅差价 其代数和应趋近于零 二 经济适用住房价格构成的有关规定 2002年11月17日 国家计委 建设部印发的 经济适用住房价格管理办法 规定 经济适用住房价格实行政府指导价 制定经济适用住房价格 应当与城镇中低收人家庭经济承受能力相适应 以保本微利为原则 与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价 切实体现政府给予的各项优惠政策 经济适用住房基准价格的构成 1 开发成本 包括 照法律 法规规定用于征地和房屋拆迁等所支付的征地和拆迁安置补偿费 发项目前期工作所发生的工程勘察 规划及建筑设计 施工通水 通电 通气 通路及平整场地等勘察设计和前期工程费 列人施工图预 决 算项目的主体房屋建筑安装工程费 包括房屋主体部分的土建 含桩基 工程费 水暖电气安装工程费及附属工程费 在小区用地规划红线以内 与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费 以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费 管理费按照不超过以上1 至4 项费用之和的2 计算 贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算 行政事业性收费按照国家有关规定计收 2 税金 依照国家规定的税目和税率计算 3 利润 按照不超过开发成本中1 至4 项费用之和的3 计算 下列费用不得计人经济适用住房价格 往宅小区内经营性设施的建设费用 房地产开发经营企业留用的办公用房 经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用 各种与住房开发经营无关的集资 赞助 捐赠和其他费用 各种赔偿金 违约金 滞纳金和罚款 按规定已经减免及其他不应计人价格的费用 二 农地征收和城市房屋拆迁费用的有关规定 根据 中华人民共和国土地管理法 关于完善征地补偿安置制度的指导意见 等的规定 在农地征收中发生的费 税有 1 征地补偿安置费用 土地补偿费 征收耕地的土地补偿费 为该耕地被征收前3年平均年产值的6 10倍 1 农地征收费用的有关规定 安置补助费 征收耕地的安置补助费 按照需要安置的农业人口数计算 需要安置的农业人口数 按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准 为该耕地被征收前3年平均年产值的4 6倍 但是 每公顷被征收耕地的安置补助费 最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍 地上附着物补偿费 地上附着物补偿费包括被征收土地上的房屋及其他建筑物 含构筑物 农田水利设施 树木 蔬菜大棚等的补偿费 地上附着物的补偿标准 由省 自治区 直辖市规定 青苗补偿费 青苗补偿费是对被征收土地上尚不能收获的农作物给予的补偿费 可以移植的苗木 花草以及多年生经济林木等 一般是支付移植费 不能移植的 给予合理补偿或作价收购 青苗的补偿标准 由省 自治区 直辖市规定 2 征地管理费 征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托 采用包干方式统一负责 组织 办理各类建设项目征收土地的有关事宜 由月地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用 3 耕地占用税 占用耕地的 根据 中华人民共和国耕地占用税暂行条例 1987年4月1日国发 1987 27号 的规定 占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人 都是耕地占用税的纳税义务人 应当按照规定缴纳耕地占用税 耕地占用税以纳税义务人实占用的耕地面积计税 按照规定税额一次性征收 4 耕地开垦费 占用耕地的 国家实行占用耕地补偿制度 非农业建设经批准占用耕地的 按照 占多少 垦多少 的原则 由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地 没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的 应当按照省 自治区 直辖市的规定缴纳耕地开垦费 专款用于开垦新的耕地 5 新菜地开发建设基金 征收城市郊区菜地的 征收城市郊区的菜地 用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金 新菜地开发建设基金的缴纳标准 由省 自治区 直辖市规定 6 政府规定的其他有关费 税 部分省 自治区 直辖市还规定收取教育附加 防洪费 南水北调费等等 具体费 税项目和收取标准 应根据国家和当地政府的有关规定执行 2 城市房屋拆迁费用的有关规定 根据 城市房屋拆迁管理条例 城市房屋拆迁估价指导意见 等的规定 在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁中发生的费 税主要有 1 房屋拆迁补偿安置费用 该费用由拆迁人对于被拆迁人给予拆迁补偿和拆迁安置所发生的全部费用构成 其数额相当于下列几项之和 被拆迁房屋的房地产市场价格 该价格由具有房地产估价资质的机构 根据被拆迁房屋的区位 用途 建筑面积等因素评估确定 不包含被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额以及搬迁补助费 临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产 停业的补偿费 被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额 这由拆迁人和被拆迁人协商确定 协商不成的 可以通过委托评估确定 各种补助费 补偿费 包括 搬迁补助费 如搬家费 分体式空调拆装费 热水器拆装费 电话移机费 有线电视费等 临时安置补助费 或周转诱费 和拆迁非住宅房屋造成停产 停业的补偿费 这些补助费 补偿费的标准 百省 自治区 直辖市人民政府规定 2 房屋拆迁估价服务费 3 房屋拆迁服务费 这是房屋拆迁企业提供房屋拆迁服务收取的费用 4 房屋拆迁管理费 该费用以拆迁规模大小 按照房屋拆迁补偿安置费用的0 3 0 6 收取 具体收费标准 由各省 自治区 直辖市物价 财政部门制定 5 政府规定的其他有关费 税 三 房屋折旧的有关规定 1992年6月5日建设部 财政部制定的 房地产单位会计制度 会计科目和会计报表 对经租房产折旧作了有关规定 年折旧额 原价 1 残值率 耐用年限 1 计算折旧必须确定房产的价值 使用年限 残值和清理费用 计算公式为 2 经租房产根据房屋结构分为下列4类7等 钢筋混凝土结构 全部或承重部分为钢筋混凝土结构 包括框架大板与框架轻板结构等房屋 砖混结构一等 部分钢筋混凝土 主要是砖墙承重的结构 外墙部分砌砖 水刷石 水泥抹面或涂料粉刷 并设有阳台 内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋 砖混结构二等 部分钢筋混凝土 主要是砖墙承重的结构 外墙是清水墙 没有阳台 内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋 砖木结构一等 材料上等 标准较高的砖木 石料 结构 这类房屋一般是外部有装修处理 内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋 木结构二等 结构正规 材料较好 一般外部没有装修处理 室内有专用上 下水等设备的普通砖木结构房屋 砖木结构三等 结构简单 材料较差 室内没有专用上 下水等设备 较低级的砖木结构房屋 简易结构 如简易楼 平房 木板房 砖坯房 土草房 竹木捆绑房等 3 各种结构房屋的耐用年限 钢筋混凝土结构 生产用房50年 受腐蚀的生产用房35年 非生产用房60年 砖混结构一等 生产用房40年 受腐蚀的生产用房30年 非生产用房50年 砖混结构二等 生产用房40年 受腐蚀的生产用房30年 非生产用房50年 砖木结构一等 生产用房30年 受腐蚀的生产用房20年 非生产用房40年 砖木结构二等 生产用房30年 受腐蚀的生产用房20年 非生产用房40年 砖木结构三等 生产用房30年 受腐蚀的生产用房20年 非生产用房40年 简易结构10年 4 房屋残值率 房屋残值是指房屋达到使用年限 不能继续使用 经拆除后的旧料价值 清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用 残值减去清理费用 即为残余价值 其与房屋造价的比例为残值率 各种结构房屋的残值率一般为 钢筋混凝土结构 0 砖混结构一等 2 砖混结构二等 2 砖木结构一等 6 砖木结构二等 4 砖木结构三等 3 简易结构 0 四 房屋完损等级评定的有关规定 房屋完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准 是确定房屋真实新旧程度和测算房屋折旧的一个重要依据 房屋的完好程度越高 其现值就越接近于重新购建价格 1984年11月8日 原城乡建设环境保护部发布了 房屋完损等级评定标准 同年12月12日发布了 经租房屋清产估价原则 有关内容如下 1 房屋完损等级是根据房屋的结构 装修 设备三个组成部分的各个项目完好 损坏程度分为5类 完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危险房 2 房屋结构 装修 设备三个组成部分的各个项目为 房屋结构组成分为 地基基础 承重构件 非承重墙 屋面 楼地面 房屋装修组成分为 门窗 外抹灰 内抹灰 顶拥 细木装修 房屋设备组成分为 水卫 电照 暖气及特种设备 如消防栓 避雷装置等 3 房屋完损等级的判定依据 完好房 结构构件完好 装修和设备完好 齐全完整 管道畅通 现状良好 使用正常 或虽然个别分项有轻微损坏 但一般经过小修就能修复的 基本完好房 结构基本完好 少量构部件有轻微损坏 装修基本完好 油漆缺乏保养 设备 管道现状基本良好 能正常使用 经过一般性的维修能恢复的 一般损坏房 结构一般性的损坏 部分构部件有损坏或变形 屋面局部漏雨 装修局部有破损 油漆老化 设备 管道不够畅通 水卫 电照管线 器具和零件有部分老化 损坏或残缺 需要进行中修或局部大修更换部件的 严重损坏房 房屋年久失修 结构有明显变形或损坏 屋面严重漏雨 装修严重变形 破损 油漆老化见底 设备陈旧不齐全 管道严重堵塞 水卫 电照管线 器具和零部件残缺及严重损坏 需进行大修或翻修 改建的 危险房 承重构件已属危险构件 结构丧失稳定及承载能力 4 房屋新旧程度的判定标准 完好房 八 九 十成 基本完好房