万科财务分析报告

1 / 50万科财务分析报告万科企业股份有限公司财务分析报告班级:12 财管组长：杨正宇 1227340012组员：叶康熙 1227340007许必伟1227340030目 录一、企业简介 . 12 / 50二、战略分析 . 1三、资产负债表分析 . 4资产负债表水平分析 . 4资产负债表垂直分析 . 10资产负债表项目分析 3 / 50. 16四、所有者权益变动表分析 . 18所有者权益变动表的水平分析 . 18所有者权益变动表的垂直分析 . 19所有者权益变动表主要项目分析 . 20五、利润表分析 4 / 50. 21利润增减变动情况分析 . 21利润构成变动分析 . 24营业利润分析 . 25利润表分项分析 .5 / 50. 26六、现金流量表分析 . 32现金流量表一般分析 . 32现金流量表水平分析 . 34现金流量表结构分析 . 376 / 50现金流量表主要项目分析 . 41综合分析 . 43七、 财务效率分析 . 46盈利能力分析 . 46营运能力分析 .7 / 50. 56偿债能力分析 . 60发展能力分析 . 68八、财务综合分析评价 . 73经营业绩评价综合指数法 . 738 / 50经营业绩评价综合评分法 . 73万科企业股份有限公司财务分析报告一、企业简介万科企业股份有限公司成立于 1984年 5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。1991 年，成为深圳证券交易所第二家上市公司，凭借持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，万科公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十多年，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。万科认为，公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，XX 年入选华尔街日报 “中国十大最受尊敬企业” 。公司在发展过程中先后入选福布斯 “全球 200家最佳中9 / 50小企业” 、 “亚洲最佳小企业 200强” 、 “亚洲最优 50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。2016 年度，万科新增加开发项目 52个，实现新开工面积 1448万平方米，较年初计划的 1329万平米，高出 9%，全年实现竣工面积 659万平米，较年初计划减少%，产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144 平方米以下户型占比达到 88%。二、战略分析2016年 1月，国务院出台楼市调控“新国八条”后，中央分别在 4月、7 月强调，巩固和扩大房地产市场调控成效，坚定不移地把调控政策落到实处。在 12月召开的经济工作会议中，中央再次明确，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。但在从紧的政策环境下，2016 年房地产市场运行景气逐步回落。11 月，全国房地产开发景气指数下降至，创下了 28个月来新低。房地产销售自去年第四季度开始出现了大幅下滑，到目前为止依然低迷。这迫使包括万科和恒大在内的房地产开发商纷纷降价促销。但在过去的 2016年，万科共实现销售面积万平方米，销售金额亿元，同比分别增长%和%，继 2016年销售额突破千亿元之10 / 50后，业绩再创新高，蝉联行业销售冠军。现将从优势、劣势、机会、威胁四方面分析万科的企业状况。优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。财务状况良好，融资渠道通畅。即使在 XX年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。2、万科不仅通过上市进行融资，而且万科公司还向社会公开发行可转换公司债券，可转换债券也是公司取得流动资金的重要渠道。3、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。11 / 50劣势1、万科的存货数额始终较大，如果出现销售不畅的现象，资金回笼困难,将面临巨大的流动性问题。2、与政府的关系一般,对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，不同于许多从国企改制过来的房地产企业，万科在管理上少了许多国企通病，但在某种程度上缺乏政府的“关爱” 。万科说获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益，其不足之处也很明显。机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。12 / 503、 国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金非常紧张，如果持续下去，势必导致部分房地产公司的现金流断裂，甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资金，因 此对于手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。威胁1、房地产业是资金密集型行业，房地产开发离不开金融机构的支持。但是近几年房产市场出现过热势头，预期宏观经济政策将有不利调整。2、绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。3、目前城市房屋的空置化率过高，不利于房地产业的健康发展。众所周知，万科定位并专注于住宅物业的开发与销售，住宅产业的强盛需求将是万科未来业绩稳定增长的基石。我13 / 50国的住房需求旺盛，供需矛盾尖锐，在短期内无法解决。因此，对万科最重要的战略之一是持续创新产品。因为在房产行业，产品极易被复制，推出的新住宅产品不可能保持长时间的领先。只有保持在产品上的不断创新，始终引领着住宅产品的潮流。其次，实施品牌战略，保持持续的核心竞争力。万科凭借创新的产品和优质的物业管理服务，赢得市场的认可和赞同。创立品牌有利于形成竞争优势，让竞争对手难以效仿。品牌不仅仅是企业的标识，更是宝贵的无形资产。好的品牌，可以降低需求的价格弹性，从而降低客户对价格的敏感程度这就使得具有优质品牌的楼盘获得更大的附加值，可以按更好的价格出售。第三，万科作为房地产行业的佼佼者，在企业的流动资产中，存货势必会占较大的比重，也表明企业的存货量过大肯那个会阻碍企业的发展，企业的偿债能力不太乐观。对万科而言，可以做到动态认识存货以及应收账款的变现能力。结合市场需求，对存货资产进行细分，逐一考虑其变现能力及价值，并对应收账款采用账龄分析法。逐一分析并考虑其变现能力及净值；第四，万科应重视企业的文化建设提高员工素质，打造良好的售后服务体系。财务报表分析课程论文14 / 502016年万科企业股份有限公司财务分析报告学生姓名学 号 12991052系 别 经济管理系专 业 物流管理指导教师2016年 7月目 录一、公司概况. 415 / 50公司简介 . 4公司战略 .5二、行业分析. 6万科地产：SWOT 分析 . 6万科地产：宏观环境分析 . 716 / 50三、会计分析. 8资产负债表分析 . 8趋势分析 . 8结构分析 . 9利润表分析 . 1017 / 50销售收入和净利润趋势分析 . 10公司销售费用、管理费用数据变动情况 . 11现金流量表分析 . 11现金流量表增减变动分析 . 12现金流量结构变动分析 . 12四、财务比率分析. 1318 / 50偿债能力分析 . 13营运能力分析 . 15存货周转率 . 16总资产周转率 . 16流动资产周转率 . 16固定资产周转率 19 / 50. 16盈利能力分析 . 17发展能力分析 . 20分析结论及建议 . 21财务问题： . 21改善建议 . 2120 / 50五、总结与展望. 22总结 . 22公司综合分析 . 22财务综合分析 . 23未来展望 . 21 / 5024结束语.252016年万科企业股份有限公司财务分析报告摘 要财务分析，是以财务会计资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业的财务状况、经营成果和现金流量情况进行分析与评价的经济管理活动。财务分析的基本内容是企业偿债能力分析、运营能力分析和盈利能力分析。财务分析的最基本功能，是将大量的报表数据转换成特定对财务报表使用者做出决策有用的信息，对企业的偿债能力、盈利能力和抵抗风险能力做出评价，预测企业未来的报酬和风险，减22 / 50少决策的不确定性。本文将从财务报表分析出发，结合管理会计、财务管理、管理学等知识，以房地产龙头企业万科企业股份有限公司为例，根据房地产开发开发周期长、供给调解滞后及与金融业和政府密切相关的行业特征，对其 2016年的财务报表进行系统的纵横向比较，探讨万科公司财务报表中反映出的财务信息，并尝试结合社会经济趋势对这些信息及对其的财务分析，提出一些合理化建议。关键词：财务报表；地产行业；万科集团；一、公司概况公司简介万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科 A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科 A、G 万科 A。公司总股本万股，总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心，现任董事会主席为王石，总经理为郁亮。万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜。23 / 50万科企业股份有限公司成立于 1984年，1988 年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至 2016年底，公司进入中国大陆 65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自 2016年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约等 4个海外城市，参与 6个房地产开发项目。2016 年公司实现销售面积 1,万平米，销售金额 2,亿元，销售规模居全球同行业领先地位。公司物业服务业务以万科物业发展有限公司为主体展开。万科物业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本。截至 2016年底，公司物业服务覆盖中国大陆 61个大中城市，服务项目 457个，合同管理面积 10,340万平方米。基本财务状况注册资本：亿24 / 50营业收入：亿营业利润：亿净利润：亿公司市值：1056 亿公司战略战略定位根据 SWOT矩阵分析，可以看出万科集团应采用 ST战略。认为万科集团所采取的战略定位为：依托集团较高的内部管理水平和房地产行业的开发经验，结合房地产，采取渗透整合战略，提升房地产行业竞争力，合理规避风险；同时以资本运作方式，不断培育集团高成长性的优势产业，并借为上市的优势，充分发25 / 50挥万科集团的融资平台，在 35年内巩固万科集团在中国房产市场的优势地位。战略重点根据万科集团未来 35年的发展战略定位，其战略重点为：“增加新的但与原业务相关的产品或服务，把产品进一步集中到住宅开发上，在地区上更加明确。在提高业务集中度的基础上，调整当前的发展路线，重视地产的主流市场，开拓与地产相关的多元业务。 ”战略建议随着住宅行业不断凸显出制造业特性，精确把握客户需求变得日益重要。只有更精确把握客户需求，才能更有效地分配建造成本，才能使公司产品的价值在市场中获得更充分的认可。这也是万科集团由规模速度型增长转向质量效益型增长的最重26 / 50要努力方向之一。同时集团应进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。鉴于当前市场现状，集团应，根据销售情况随时调整推盘计划，根据推盘需要随时调整开工计划，做到“精挑细选，把握机会” 。集团不妨进一步拓展融资渠道，考虑在时机成熟时进行一次股权融资，在充分考虑资本市场和投资者的承受力的情况下，选择合适的融资时机、规模、方式，确保融资为股东带来盈利增长。目 录第一篇 公司简介?2 第二篇 财务报告分析?4 一、资产负债表分析?41、资产负债表水平分析?4 2、资产负债表垂直分析?8 3、资产负债表变动原因分析?10 4、资产负债表的对称结构分析?11 二、利润表分析?1327 / 501、利润表综合分析?13 2、利润表分部分析?17 三、现金流量表分析?221、现金流量表水平分析?22 1、现金流量表垂直分析?24第三篇 财务效率分析?28 一、企业盈利能力分析?281、资本经营能力因素分析?28 2、盈利能力历史分析?29 3、盈利能力同行业分析?31 二、营运能力分析1、总资产周转率分析?32 2、营运能力历史分析?33 3、营运能力同行业分析?34 三、偿债能力分析?351、偿债能力历史分析?35 2、偿债能力同行业分析?37 四、发展能力分析?3828 / 501、发展能力趋势分析?38 2、发展能力同行业分析?38第四篇 杜邦分析模型? 39 第五篇 财务报告综合分析? 43第一篇公司简介万科企业股份有限公司成立于 1984年 5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至 2016年，已在 20多个城市设立分公司。2016 年公司完成新开工面积 1248万平方米，实现销售面积万平方米，销售金额亿元。营业收入亿元，净利润亿元。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，XX29 / 50年入选华尔街日报 “中国十大最受尊敬企业” 。万科 1988年进入房地产行业，1993 年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至 XX年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的 31个城市。当年共销售住宅 42500套，在全国商品住宅市场的占有率从%提升到%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山 9个城市排名首位。万科 1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为%，净利润复合增长率为%；公司在发展过程中先后入选福布斯 “全球 200家最佳中小企业” 、 “亚洲最佳小企业 200强” 、 “亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。万科 2016年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2016年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截30 / 50止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科 2049四大商业产品线，在全国在建、规划 18个购物中心项目，商业面积达 150 万平方米。2016年 3月 4日，全球三大顶级评级机构标准普尔公司、穆迪投资者服务公司和惠誉国际信用评级有限公司发布评级报告，分别给予万科企业股份有限公司以“BBB+” ，“Baa2”和“BBB+”的长期企业信用评级。这是万科首次参与国际权威信用机构评级，而“BBB+”的信用等级也使得万科成为境内房地产行业中信用最好的企业。此外，标准普尔还给予了万科企业股份有限公司大中华区“cnA+”的评级。这也是迄今以来，中国境内房地产企业所获得的最高信用等级第二篇财务报告分析一 资产负债表分析1资产负债表水平分析(表 1) 单位：万元1资产负债表水平分析 单位：万元31 / 50根据表 1，可以对万达集团 2016年总资产变动做出以下分析评价：该公司总资产本期增加 8259318万元，增长幅度为 28%，说明格力本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现：1、流动资产本期增加 8210729万元，使总资产规模增长了27%。非流动资产本期增长了 246609，使总资产规模增长了%，两者合计使总资产增加了 8259318元，增长幅度为%。2、本期总资产的增长主要体现在流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，该公司的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的增减变动，但其增长主要体现在以下几个方面：一是货币资金的大幅度增长。货币资金本期增长 1805203万元，增长幅度为 53%，对总资产的影响为 6%。货币资金虽然是流动性最强的资产，但同时又是赢利能力最低的资产，过高的货币资金持有量会浪费企业的投资机会，增加企业的机会成本，将会导致风险和赢利能力同时下降。货币资金的持有量并非越多越好。32 / 50二是存货的大规模减少。存货本期增加了 4682862万元，减少幅度为%，对总资产的影响为%。房地产企业的土地储备类似于一般公司存货中的原材料，但土地储备不同于原材料的地方在于，土地是稀缺品，其价格往往呈上涨趋势，而原材料放久了会发生贬值。三是预付款项的增长。预付款项本期增加了 1325739万元，增长万科财务分析报告1 万科基本业务活动描述万科简介万科企业股份有限公司，简称万科，成立于 1984年 5月，是中国目前最大的房地产开发企业。总部设在深圳，已在全国 20多个城市设立分公司。 公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。主要产品是商品住宅。33 / 50目前万科总股本为 1,099,万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股 161,万股，持股比例为%。万科在行业内所处水平万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，2016 年品牌价值已经达到亿元，在房地产行业排名第一位，在中国 500强企业中排第 19名。2016 年的主营业务收入为 507亿元，在行业内是第一位。万科发展状况万科主营业务为房地产开发及物业管理、零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、投资、咨询等。王石借鉴索尼的客户服务理念，在全国首创“物业管理”概念，并形成一套物业管理体系，公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证。万科 1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司于 1988年介入房地产领域，1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止 XX年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中34 / 50山和广州 15个城市进行住宅开发，XX 年万科又先后进入东莞、无锡、昆山、惠州四个城市，目前万科业务已经扩展到 19个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。2 万科财务效率分析偿债能力流动比率流动比率可以反映短期内流动资产偿还流动负债的能力。流动比率=流动资产/流动负债。总体而言，流动比率过高反映企业的资金未得到充分利用，过低则反映企业的偿债安全性差。一般而言，行业合理的最低流动比率是 2。万科 2016年流动比率降低了，即每为 1元流动负债提供的流动资产保障减少了元。原因在于 2016年流动资产变动金额大于流动负债变动金额，其中存货积累过多，占用流动35 / 50资产金额比较大。另外还有信号，2016 年万科的预收款项为元，而 2016年万科的预收款项为元，2016 年预收款项增长了一倍多。通常供应商提前付款给万科，主要原因是货源紧张，而万科的存货比较多，所以万科可能本着某些营销策略。横向比较，万科的竞争对手保利 2016年流动比率为，保利的流动比率较万科合理。通常流动资产中变现能力最差的是存货，万科的存货占流动资产比率为%，保利的存货占流动资产比率为 74%，说明万科的存货管理业绩比保利公司好。速动比率分析流动利率发现，构成流动资产的某些流动性有很大差别。货币资金，交易性金融资产和各种应收，预付款项等可以在较短内变现，称之为速动资产。另外的流动资产，包括存货，其他流动资产等，称为非速动资产。万科企业以房地产为核心，存货的变现速度要比应收款项慢得多。2016年万科速动比率为,2016 年万科速动比率为。万科公司的速动比率比上年降低了，说明每一元流动负债提供的36 / 50速动资产保障减少了元。影响速动比率可信性的重要因素是应收账款的变现能力，万科账面上的应收账款不一定都能变成现金。政府政策的变化，可能使得报表上的应收账款不能反映平均水平，通常万科内部人员一般对此情况可能估计。万科账面上速动资产中通常货币资金占比重较大。横向比较：选择保利比较，保利 2016年速动比率为。说明保利的速动资产保障性差一点。现金比率现金资产与其他资产相比较，现金资产本身就是可以直接偿债的资产，而非速动资产需要等待不确定的时间，才能转换为偿债的现金。万科 2016年现金比率是。万科 2016年现金比率是。万科公司的现金比率比上年减少了，说明万科为每一元流37 / 50动负债提供的现金保障减少了元。一般来说现金比率不宜过高，因为过高体现了万科的的流动负债利用程度不够，流动资产的获利能力低。万科的现金资产 2016年金额为378亿，2016 年为 230亿，说明银行利率对货币资金有了较大影响，万科更愿意投放更多的钱到银行。横向比较：保利 2016年的现金比率是。现金资产保障性较万科略低。保利的货币资金规模与万科有一定的差距。资产负债率资产负债率反映总资产中有多大比例是通过负债取得的，它可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率又被称为财务杠杆系数。万科公司 2016年资产负债率是 75%。万科公司 2016年资产负债率是 67%。万科公司在 2016年的偿债能力保障性比 2016年低。这个和国家银行政策密切相关，投在银行的资金多，存货相应增加。万科的资产负债率越低，举债越容易。如果资产负38 / 50债率搞到一定程度，没有人愿意提供贷款了。在经营状况好的时候万科的财务杠杆会起到正面积极的作用；在经营恶化的时候财务杠杆会起到负面的作用，债权人的利益得不到保障，导致企业财务状况恶化。产权比率产权比率是资产负债率另外的表现形式。万科公司 2016年产权比率为，表明 1元股东权益借入元。权益乘数是，表明 1元股东权益拥有元的资产。利息保障倍数万科 2016年的利息保障倍数=/=。万科 2016年的利息保障倍数=/=万科的利息保障倍数 2016比 2016年高，表示利息支付越有保障。万科的长期债务需要每年付息。利息保障倍数表明 1元债务利息有多少倍的息税前收益作为保障。同时举债也比较容易。如果利息支付都却反保障，那么归还本金就更加困难了。39 / 50现金流量利息保障倍数万科 2016年现金流量利息保障倍数=/=万科 2016年现金流量利息保障倍数=9,253,351,/=万科的现金流量利息保障倍数下降许多。同时比收益基础的利息保障倍数更可靠，因为实际用以支付利息的是现金，而不是收益。运营能力应收账款周转率万科 2016年应收账款周转次数是/= 万科 2016年应收账款周转天数是 365/=天万科 2016年应收账款周转次数是/= 万科 2016年应收状况周转天数是 365/=天万科 2016年应收账款周转天数控制的很好，周转天数控制40 / 50在 30天内，应收账款的收现期比较短，比 2016年慢了不少天。对于万科公司，应收账款容易收季节性，偶然性和人为因素影响。特别万科是以房地产为核心，它的应收账款是由赊销引起的，万科的赊销额并非全部销售收入。当应收账款预计部分收不回来，那么万科应当注意应收账款的减值问题。提取的减值准备越多，应收账款周转天数越多，这样的情况下并不是好的经营业绩，反而说明应收账款管理欠佳。万科在权衡收现的时间应还注意信用政策，并非周转天数越少越好。适当的放宽信用政策，万科不仅能够及时收回应收账款，而且更好对应收账款业绩管理。如果没有节制的放宽信用政策，很可能导致现金收不回来。存货周转率存货周转率是销售收入与存货的比重。万科 2016年存货周转次数是/=万科 2016年存货周转天数是 365/=万科 2016年存货周转次数是/=41 / 50万科 2016年存货周转天数是 365/=万科在 2016年的存货周转天数非常高，比 2016年高了天，主要原因在于，万科在 2016年存货金额极其巨大。目前看来万科的存货过多。存货周转天数不是越低越好。存货过多会浪费资金，存货过少不能满足流转需要。所以对于万科来所，需要在当前找到一个最佳的存货水平，存货不是越少越好。万科很可能是销售不畅，导致存货过多，为了赢得优秀的存货管理业绩，万科应发现自身内部问题，寻找突破口。横向比较：保利在 2016年的存货周转天数是天，其他房地产企业也是如此，个人认为：在房地产行业要想降低存货周转天数是一件很难的事情。虽然难，但我们亦要往这个方向走。国家一直关注人民的衣食住行问题，对房地产格外关注，发布不少政策，控制房价走势。万科要降低存货周转天数除了适当开发地产以外，还采取应变措施。流动资产周转率流动资产周转率是销售收入与流动资产的比值。42 / 50万科 2016年流动资产周转次数=/=万科 2016年流动资产周转天数=365/=万科 2016年流动资产周转次数=/=万科 2016年流动资产周转天数=365/=万科流动资产中存货占绝大部分，前面已经有分析，因此存货的周转状况对流动资产周转具有决定性影响。非流动资产周转率非流动资产周转率是销售收入与非流动资产的比值。万科 2016年非流动资产周转次数=/=万科 2016年非流动资产周转天数=365/=万科 2016年非流动资产周转次数=/=43 / 50万科 2016年非流动资产周转天数=365/=一、企业简介万科集团股份有限公司成立于 1984年 5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司于1988年介入房地产领域，1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止 2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，XX 年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到 15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。万科 A (000002)、万科 B(200002)3月 12日晚间公布的 2016年年报显示，2016 年末公司资产总额亿元，比上年末增%；期末归属于上市公司股东的股东权益亿元，比上年末增%。2016 年公司经营活动产生的现金流量净额为亿元，同比增%。报告期内，公司实现营业收入亿元，同比增长%，实现净利润亿元，同比增长%。实现结算面积万平方米，结算收入亿元，同比分别增长%和%。截至 2016年末，公司合并报表范围内已销售未结算资源面积合计 1085万平方米，对应合同金额 1222亿元，较 2016年末分别增长%和%。44 / 50在当前的中国房地产市场上，万科无疑已经成为中国房地产市场的领军人物。二、企业财务分析1偿债能力分析偿债能力是指企业偿还到期债务的能力,对企业发展有重要意义。分为长期债务能力和短期债务能力。短期偿债能力分析1流动比率反映企业用在短期内转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。本公司此比率已经接近标准比率