万科成本前置体系

成本前置体系 一 前期 项目地块获取以前的可行性研究是至关重要的工作 前期成本工作要点是 1 清楚了解红线内外土地及其附着物情况 包括场地高差 植被覆盖 河流 箱涵 鱼塘 湖泊分布 高 压线 输油管 市政道路走向 地上附着物拆迁 地下水文地质情况 红线外土地情况 代征地 噪音 原有可视景观 对成本的影响 2 判断市政配套 市政给水 排水 电 气 热 道路 的成熟程度及其对成本的影响 3 清楚了解政府土地规划中的要点对成本的影响 4 通过七对眼睛的流程 参与产品的配比选择 并提供专业意见 在掌握准确的土地资料后 进行可行性研究 营销 设计 成本通过对产品建筑属性 产品经济指标的分析 构造产品方案组合 经过技术经济比较 确定合理的产品方案 在此阶段成本工作的原则是 1 客观真实 成本人员应客观真实的反馈项目预计成本 不得因其他原因有意或人为改变数据的客观性与 真实性 2 实地踏勘 地块的信息不经过实地踏勘是无法了解其可能发生的成本要素的 无法保障其准确性 因此 成本人员必须进行实地踏勘 3 全面完整 可研阶段的成本要素必须全面完整 不应有错漏情况的发生 项目前期可行性研究是项目成本测算的基础环节 所获取信息是否全面 准确对项目定位 产品方案 预计 利润等至关重要 是成本管理的起始点 可行性研究的结论直接导致最终决策 拿地与否 1 市政解决方案 有 11 个关注点 市政污水 成本关注要点 清楚了解距离红线的距离 是否组建污水处理站 市政给水 成本关注要点 清楚了解市政给水管距离地块红线的距离 判断是否自建水库 临水 成本关注要点 清楚了解临时供水点距离地块红线的距离 判断临时供水费用 供热方式选择 成本关注要点 清楚了解集中供热的热源接入点 位置 判断是否需建设小区独立供热站 中水 成本关注要点 清楚了解市政中水管道接入点距地块红线的距离 判断是否需要建设中水加压站 永久电 成本关注要点 清楚了解市政供电接入点距离地块红线的距离 预测其接入费用 判断是否自建发电站 临时电 成本关注要点 清楚了解临时电接入点距离地块红线的距离 预测其费用 市政煤气 成本关注要点 清楚了解市政煤气管道接口距离地块红线的距离 判断是否组建煤气瓶组处理站 出入道路 成本关注要点 清楚了解原有道路是否需要维修 预测其费用 判断是否需要建造道路及高架桥等 公交站场 成本关注要点 清楚了解小区需要建造公交站场的数量及面积 四周环境 成本关注要点 清楚了解是否需要河道整治 山体加固 景观建设等费用支出 2 红线内土地情况 有 10 个关注要点 场地高差 成本关注要点 1 清楚了解场地高差情况 以便测算场地平整费用 挡土墙费用 2 山地建筑应分析场地坡度 面积比率 植被情况 成本关注要点 清楚了解场地内植被情况 与设计人员一道决定是否有可以保留的原植被及原生态树木 是否 存在植被破坏补偿 以便测算景观成本 河流 箱涵 成本关注要点 清楚了解场地内是否有河流 箱涵以及河流 箱涵的长度 深度 和宽度 以便测算整治 改造费 用 鱼塘 湖泊 成本关注要点 清楚了解场地内是否有鱼塘 湖泊以及鱼塘 湖泊的面积 和深度 以便测算改造 回填等费用 高压线 成本关注要点 清楚了解场地内是否有高压线通过 高压伏数 如果有 需要 预测其因埋地或改变走向发生的费 用 输油管等市政 成本关注要点 清楚了解场地内是否有输油管 军用光缆等设施 如果有 需 预测其搬迁或改变走向的费用 市政道路 成本关注要点 清楚了解场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路 如果有 明确其具体长度 宽度及 建造标准 拆迁 成本关注要点 了解待拆迁 的房屋 居住人员等情况 预测拆迁费用 地质 成本关注要点 清楚了解场地内地质情况 并根据所了解情况判断产品采用的基础形式 建筑退让红线 成本关注要点 清楚了解场地内建筑退让红线情况 以便准确计算建筑物 实际用地面积 3 红线外土地情况 1 代征地 成本关注要点 清楚了解地块内代征地面积情况 代征地的利用形式 建公园 设绿地等 费用承担人等情 况 2 噪音情况 成本关注要点 根据地块周边噪音情况判断是否需要建设噪音隔离设施 案例 案例 北京青青家园与上海春申声屏障工程北京青青家园与上海春申声屏障工程 doc 3 可视观景 成本关注要点 清楚了解场地周边的原有可视景观情况 决定是否需要改造可视景观 4 政府规划要点 政府规划要点是设计的依据 所有设计及经济测算均需严格按照规划要点进行 成本关注要点 熟悉政府对地块 的规划要点 包括地块规划指标 如占地面积 建筑面积 容积率 绿地率 限 高 停车要求 配套要求等 了解所处地区的发展规划 案例 案例 天津地区面积计算天津地区面积计算规规则影响则影响可可售面积售面积 ppt 5 项目定位项目定位 1 产品建筑属性 成本关注要点 清楚了解所选产品的建筑属性 包括建筑类型 面积比率 建筑风格 景观要求 装修标准等 2 产品经济指标 成本关注要点 根据单一产品成本测算方法判断各单一产品的盈利能力 淘汰不符合财务指标的单一产品 从成 本视角给出盈利能力最优的产品组合方案建议 体现成本前置内涵 使用工具 单一产品成本测算模型 xls 关于七对眼睛 单一产品成本测算模 doc 3 产品方案组合 成本关注要点 根据单一产品盈利能力 结合营销 设计的市场判断与客户需求分析 确定多种产品类型组合方 案 测算各种产品组合方案的财务数据及盈利能力 使用工具 关于新项目 快速成本测算模型 的 doc 快速成本测算模型 xls 4 产品方案确定 成本关注要点 测算前述不同产品类型组合方案 综合判断盈利能力 客户分析 确定最优产品组合方案 案例 关于天津宁发花园产品组合方案调整 doc 满足容积率及利润要求下的全联排方案选择 二 概念规划设计 概念 规划设计阶段 是在土地获得后 根据前期的客户分析 产品定位与盈利状况 由设计部门主导进一步明 确产品最优产品组合 进行产品排布 景观资源规划等工作的阶段 这一阶段是设计的最重要阶段 规划一旦确定 项目成本就已大致确定 如何在规划阶段进行优化设计 需要的不仅是成本人员的设计规划知识 还需要聆听 分析 沟通 创新的多种能 力 此设计阶段主要内容为 确定产品及配比 交通系统 组团布置 停车方式 公建配套面积等 每一个内容 涉及 的成本金额都是巨大的 成本人员在此阶段必须倾注极大的精力 避免设计中无效成本的发生 此阶段 设计中容易忽视的问题是 1 土地未能充分利用 2 公建配套贪大求全 3 组团布置与规划忽视后期 物业管理费用的长期成本 此阶段设计优化中成本人员要注意的是 1 成本人员提出的是建议而非意见 2 此阶段的优化探讨 应邀请物业 公司 项目部人员会同设计部共同参与 将七对眼睛的流程延续 1 最优产品组合 设计优化原则 根据项目获取前期七对眼睛的工作成果 综合确定规划设计中的最优产品组合 案例 燕南园调整规划设计增加利润 doc 调整产品组合方案获取更大盈利 2 土地价值利用 实施原理 在同一地块内不同位置的土地所拥有的景观资源及受交通 空气 噪音 日照等方面的影响不同 从而拥有不同的价值 这些价值也为客户所关注 在拥有最优价值的土地上排布更多数量的可售产品一般来说 能获取更多的盈利能力 设计优化原则 成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计 营销提出建议 案例 东海岸二期增加 MB 园建泳池的案例 doc 增加景观资源 提升地块价值 3 路网布置 道路规划是规划设计中的重要部分 路网的布置既要满足居住者的进入与出行要求 又要满足消防规范 还应 该兼顾行人的安全性与设计的经济性以及停车排布 当然还有规划的美观性 另外 道路占用面积与建筑用地面积 是一种此消彼涨的关系 科学地布局道路可以让建筑的规划排布更为合理 从而获得更多的产品价值与客户认同 因此 道路规划实际上是一个非常系统的工程 道路规划中 车辆出入要求与消防规划方面的设计由设计师把握 成本人员在其中应重点关注路网设计的经济 性以及与停车排布之间的关系 成本人员在此阶段应了解以下几个基础知识 1 道路类型 2 停车方式 3 双行道与单行道 4 消防会车 区 1 路网应合理简洁 实施原理 道路 包括基层和面层 造价远高于同等面积软景造价 在满足规范与交通组织的前提下 减少不必 要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支 设计优化原则 减少路网的不合理曲线和弯折 道路的设计应充分考虑客户的需求 案例 未粘贴 2 优化出入口布置 实施原理 每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用 并且此类费用将长期发生 同时 也会带来一定安全隐患问题 设计优化原理 满足消防 交通流向疏导等前提下 应尽量减少出入口 既可节省出入口的建造成本 又可减 少出入口长期的人员管理费用 3 道路宽度 实施原理 道路宽度与道路长度一样 减少道路宽度同样起到减少道路面积 增加建设用地 节约成本开支的作 用 设计优化原理 在满足消防与交通流量的前提下 适当地减少道路宽度 以节约建设用地 1 注意双车行道设置 与单车行道设置 单车行道较车行道节约占地 2 通过设置单车行道会车区 可以有效地满足消防验收需要 4 停车布置 停车布置是现阶段规划设计 成本管理 销售客户管理中最为复杂的问题之一 同时又是最重要的问题之一 要 求成本人员在停车布置方面 与设计部门一道不遗余力的进行评估与优化 停车布置其在设计 成本中的复杂性在于 1 车库投资巨大 但现阶段经济效益不高 停车库的建设动辄投资数以百万计 甚至达数千万之多 对整个项目成本影响极大 而现阶段 在销售中由于各种原因 并不能象住宅等产品一样有良好的需求 很多车位成为 存货 与占用 大量资金的 不良资产 2 社会对车位数量要求日趋强烈 为解决日益增多的车辆 政府部门对转让地块的规划要点中 对车位户数比 停车位 小区户数 这一指标提 出了越来越苛刻的要求 有些项目的车位户数比达到甚至超过 1 1 部分地区陆续出现政府对停车形式的规划干预 例如 规定地面停车不能超过总停车数量的一定比例 如 50 这种规定对开发商的成本支出影响更为严峻 3 停车布置影响项目景观与项目档次 车位的形式主要包括地面停车 架空层停车 半地下室停车 地下室停车 立体机械车位等 如果在地面停放过多车辆 对节约成本有较大裨益 但无疑会使人感觉小区景观效果打折扣 或是对高端客 户心理产生一定负面影响 综述 停车布置无论对成本 营销 规划设计均有较大影响 是需要在规划设计阶段慎重决策的重要内容 要求 成本人员掌握各类停车方式的成本构成 在决策中发挥重要作用 1 土地利用 实施原理 在项目停车位规划要求数量一定的情况下 地下停车位与地面停车位是一个此消彼涨的关系 而地 下车位的建造成本远高于地面车位 因此 在规划阶段科学而又尽可能的利用好土地 合理安排地面停车 可大幅的 节约成本 设计优化原则 1 地面露天车位最大化 2 地面停车按照最大边线原则布置 2 停车方式 实施原理 同样一块停车面积内 科学地规划停车方式与不合理的停车方式设计所能得到的有效车位数量是有 很大差别 同样 从地面到地下各种停车位的建造成本有也巨大的差别 设计优化原则 1 车位平面布置最优化 限定面积内停放量最大 2 车位建造成本由低到高的顺序为 地面露天车位 首层架空车位 地上独立车库 半地下车位 地下车位 具体停车方式要结合容积率情况综合考虑 3 停车位体形控制 实施原理 建筑高度越高成本越高 因此对停车位高度应有所关注 在满足停车要求的前提下 单个车位面积 越小 同样范围内排布车位数量越多 例如单个车位面积可以设计为 2 5MX5 2M 也可以设计为 3MX6M 如何选择 设计优化原则 1 停车位高度 2 单个车位面积 4 车库设置 实施原理 当小区地下室面临是建一个大地下室方案选择的时候 以下的要点是必须把握的 集中设置地下室 不仅可以节约地下室基坑和自身建造费用 减少车库出入口设置 还能更有效地组织停车 现阶段为解决停车问题考 虑建设或预留机械车位是必须掌握的知识 设计优化原则 1 车库宜集中设置 减少建造成本 2 机械车位及地下车库高度预留 5 公建及配套建设 公建与配套建设中有些是政府规划要点中的强制要求 有些是为满足客户需要或促进销售由开发商自行决定建设 的 例如会所 公建与配套在成本中的最显著特点是 1 该类成本无论多少均由可以销售的产品承担 2 现阶段 公建与配套中的一些设施成为低效资产 例如 会所的亏损经营 幼儿园等教育设施的长期维护费 用等 3 部分公建与配套设施实际使用率很低 4 一些非建筑类配套设施 长期维护费用惊人 例如 红线外的景观公园等 综合以上 发展商不仅要为公建配套承担巨额短期建造成本 更要为长期的维护费用 买单 在确定公建与配套时 多多益善 很有可能是部分营销人员的观点 因此 成本人员必须提出有理有据的意见 并在与各部门的综合评判中沟通定夺 1 配套面积的控制 实施原理 同一项目 建设 1 万平米的配套与建设 5 千平米的配套所付出的成本代价的差别是数以千万计 的 而这些成本都需要由可销售的产品来承担 因此控制配套面积是控制配套成本的最关键点 设计优化原则 1 会所面积优化 2 学校面积优化 3 物业用房面积优化 4 架空层面积优化 2 商业 实施原理 建造的商业面积过多同时无法实现完全销售无疑是成本的浪费而且会带来后期长期的维护费用支 出 建造的商业面积过少显然不利于实现项目利润的最大化 建造合适的商业面积是需要关注的 同样的商业面积 采用何种格局来布置 如集中式商业 零散式商业 独立商业 底层商业等 将直接影响到商业建筑形态 从而带 来其建造成本的差异 设计优化原则 1 商业面积控制 2 商业布局优化 6 组团布置 组团布置是规划设计中非常灵活的一项内容 其布置的基本依据为 路网分隔 物业管理能力 不同客户定位 以及后期物业管理费用 组团布置中对成本的影响要点是 1 每个组团一般需要 1 2 个出入口 2 每个组团均有围墙 3 每个组团均 要考虑消防要求 4 每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施 现实中的经验是 如果组团布置过小 则上述费用均大幅增加 如果组团布置过大 可能的物业服务能力跟不上 成本人员在组团布置规划中优化中 要牢牢把握上述要点 并与物业公司紧密沟通以达成最优方案 1 合理确定组团大小 实施原理 组团大小对成本的影响要点是 1 每个组团一般需要 1 2 个出入口 2 每个组团均有围墙 3 每 个组团均要考虑消防要求 4 每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施 现实中的经验是 如果组团布置过 小 则上述费用均大幅增加 如果组团布置过大 可能的物业服务能力跟不上 设计优化原则 合理确定组团规模 避免组团规模过小 2 合理布置组团出入口 实施原理 如果能由一个物业管理人员同时管理集中布置的若干个出入口 可以减少后期小区管理费用 设计优化原则 相对集中布置出入口 7 土方工程 土方工程是成本人员必须严加管理 严格控制的重要内容 土方工程往往耗资巨大 但对于小区产品实现 客户感 受没有作用 因此 土方工程中的任何多余耗费均可以视为 无效成本 优化土方工程方案的最基本原则就是 动土量最少 优化过程中可从原状地貌 场地标高 管网标高等多方面入 手 1 按原有地势规划 实施原理 尽可能按原有地势建造产品 例如在坡地上建造坡地建筑 在洼地中建造地下室 能有效减少动 土量 设计优化原则 按原有地势排布产品 使动土量最小 2 场内土方平衡 实施原理 外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力 应尽可能减少土方外运 及外购量 设计优化原则 尽可能使场地土方挖填平衡 减少外运 购 土量 3 规划场地标高 实施原理 项目场地标高的确定直接影响场地内土方工程量 标高一旦确定则场地土方量确定 同时局部影响 建造成本 设计优化原则 根据原有地形 管网布置情况 道路情况合理制定场区标高 4 关注排水坡度 实施原理 雨水和污水均为无动力排水 由排水坡度决定 对于长距离的排水 排水坡度的大小及决定相应地 面的标高点 例如排水坡度为千分之四和千分之三则意味着一公里的距离其中排水起点的场地标高相差一米 设计优化原理 大量填土地块 考虑降低排水坡度减少添土量 5 关注排水泵站 实施原理 排水泵站是指利用泵的动力将低洼地区经收集的污水提升到其下游排水系统中 从而降低低洼区土 场地标高 排水泵站需要长期维护费用 设计优化原则 大量填土地块 考虑排水泵站的长短期成本与土方回填成本比选 8 合理布局 合理布局在此是指开发商与承建商的临时设施的布局 与整个产品布置无关 对临时设施的布局要求就是 科学布 局 减少搬迁 避免重复工作 在过去的项目开发中 因为对临时设施布置的随意性导致的搬迁拆改教训很多 个别项目达到 3 4 次之多 累 计费用也达百万以上 合理布局只要在前期深入的思考 就能避免这类损失 成本人员应关注临设布局 并给于项目部建议 1 临时设施的排布 实施原理 临时设施仅在建造过程使用 与最终交付客户的产品无直接关系 若不进行科学的布局与计划 则宜 造成拆除与重复建设 设计优化原则 避免临时办公室 施工生活区 项目临水 临电的重复建设 2 临时道路设置 实施原理 出于文明施工要求 项目开发过程中的临时道路往往也被要求建设为混凝土路面 同时由于其上部载 重 其基层做法也有较高要求 因此 完全可以考虑将临时道路与后期永久道路结合起来 设计优化原则 尽量安排永久道路与临时道路的综合使用 9 产品选型 产品选型的优化原理简单归纳起来 就是在确定产品的时候 在符合客户需求的前提下向设计部与公司建议 选用成 熟产品 并在收益率不高的项目中 严格控制不能产生效益的 赠送面积 产品选型应慎重 成本人员在提出建议时 自身应有一定的市场把握能力 1 成熟产品选用 实施原理 使用成熟产品不仅能够节约时间 提高效率 而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用 从而降低 产品建造成本 成熟产品的大量使用是未来的一个发展方向 设计优化原理 在符合客户需求的前提下 尽量选用成熟产品 2 可售比控制 实施原理 在万科产品中 经常出现随楼附送的地下室等不计建筑面积的建筑形式 这部分增加的成本费用如果 能在销售中取得更大销售受益固然好 但若未经过市场的科学判断就要求采用上述建筑形式 则会出现很大成本风险 设计优化原则 建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小 而不是根据销售提供的建筑赠送面积 对要求随楼附 送的面积 应有书面的科学的市场分析 三 方案设计 方案设计 是在规划设计阶段完成后的下一阶段 此阶段的设计成果主要包括以下内容 建筑 体形 立面 平面 功能分区 节能方案 地下室 景观软硬景基本布局 供水 供电 消防 排水 智能化工程的方案 本阶段 是形成项目实体建安成本的阶段 既是设计师极为关注的的阶段 又是体现 产品差异 的实现阶段 本阶段在设计优化的重要性仅次于规划设计阶段 此阶段设计师的关注重点在于建筑本身以及景观方案 在这两个方面进行设计优化的难度是最为困难的 成本与 设计的矛盾在此阶段往往会体现得比较深刻 因此 在涉及建筑方案的成本优化工作中 成本人员必须把握以下原则 1 以客户需求与产品定位作为优化的基本准则 不提违反上述准则的优化建议 但对超过上述准则的 过剩设计 应提出优化意见 2 充分沟通原则 涉及建筑方案内容的优化应采用充分沟通的方式进行 充分了解设计的意图与目的 听取营 销的市场需求分析 3 有理有节原则 成本人员的理来自两个方面 一是前述的客户需求与产品定位结论 另一个是项目的盈利能 力 有节是要求 工作态度切忌得理不饶人 切忌咄咄逼人 相对建筑与景观 设计优化在安装 水 电 消防 智能化 方面 地下室设计方面的空间会大得多 也会得到 设计部门的大力支持 在这些方面的优化成果往往同样是巨大的 1 建筑方案选型 建筑方案是规划设计后 对成本影响最大的方面 建筑的体形 建筑外立面等一旦定型 建筑成本基本定型 建筑方案选型又是设计师最体现其专业能力与建筑效果的方面 此阶段一般也是设计师最为看重的阶段 进行设计优化要紧紧围绕客户需求与盈利能力 并注意沟通方式方法 1 建筑体形 实施原理 建筑外部体形的长宽比例 对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低 同时建筑体形对节能 产生较大影响 设计优化原则 高层建筑单体应选择对称形式 地层建筑尽量形体简单 考虑抗震及成本要求 2 优化外挑外挂构件 实施原理 合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素质 繁琐和过分复杂的外挑外挂件则不仅在建筑上显 得多余 而且增加成本支出 设计原则 精减过度的外挑外挂构件 形成建筑和成本的双赢 3 山地建筑 实施原理 山地建筑的处理较为复杂 因地制宜是最好的选择 设计优化原则 1 根据山体高差确定产品类型 2 山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按 营销要求 4 简化屋顶造型 实施原理 坡屋面与平屋面 老虎窗与天窗 屋顶上造型构件之间均存在成本差异 如何对比选型应予考虑 设计优化原则 既有经济性的比选又满足建筑的要求 2 地下室 地下室由于建于地面以下 不会涉及设计效果 客户关注度很低 在地下室的设计优化中 要求成本人员 大刀阔 斧 的进行 地下室优化不仅关注地下室本身的成本 还要关注地下室的充分利用问题 地下室的充分利用是指使作为车库使 用的地下室能停放更多的车辆 从而导致的地下室规划问题 地下室成本很大程度上由水的浮力和侧压力所决定 因此地下室的埋深是影响地下室结构成本的关键点 地下室优化的关注要点 按顺序说来是 优化地下室面积 优化地下室埋深 层数 地下室科学布局 优化地 下室建筑与结构设计 优化地下室设备 1 控制地下室面积 实施原理 地下室造价高昂 对建造地下室的要求是 在满足人防要求的前提下能少建则少建 设计优化原则 严格控制地下室面积 2 控制地下室层高 实施原理 在地下室层数确定的情况下 地下室层高是决定地下室埋深的主要因素 控制层高能够减少埋深 从而降低地下室结构成本 地下室层高的确定一方面需考虑地下室停车和设备放置的需要 另一方面应考虑机械车位 设置的可能性 设计优化原则 严格控制地下室层高 3 减少地下室层数 实施原理 地下室层数 层高以及室外地坪标高共同决定地下室埋深 从而影响地下室建造成本 如果通过对 地下停车布置的优化 能在两 一 层地下室内解决三 二 层地下室的停车要求 无疑应减少地下室层数 设计优化原则 严格控制地下室层数 4 简化地下室排水 实施原理 地下室内排水通过建筑找坡实现 将地面水收集到排水沟 由于地下室面积较大 建筑找坡需进行 大量混凝土浇注 费用昂贵 能否取消建筑找坡层 设计优化原则 在满足设计要求的前提下 取消或简化地下室建筑找坡层 3 边破支护 实施原理 在山地或坡地中使用较多 由于其对形成产品无直接作用 因此应考虑采用最经济而可靠的边坡支护 形式 常见的边坡支护形式有毛石砌筑 钢筋混凝土挡墙 普通锚杆 预应力锚杆 花管注浆 喷锚护壁 自然 放坡 设计优化原则 在可靠方案的基础上 通过经济性比选 采用最经济的边坡支护方式 4 建筑层高 实施原理 建筑层高直接影响建筑柱 墙体 垂直向管道管线的工程量 一般来说建筑物每增加 0 1 米 单层建 筑成本增加 2 左右 在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响 设计优化原则 无特殊情况 层高采用 2 8 米 5 门窗面积 实施原理 同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价 且直接影响建筑能耗 控制门窗面积不仅是建筑成本的要 求 也是建筑节能的需要 控制门窗面积方法 1 通过节能测算指标来控制窗墙比 2 窗地比应不超过同类产品经验值 6 栏杆栏板 实施原理 栏杆作为建筑中的重要构件 但却往往容易被忽视 采用 300 元 米的栏杆与 200 元 米的栏杆总造价 可能相差数十万 因此 一方面应根据客户需求确定栏杆档次 另一方面应尽量使用标准化栏杆 提高采购效率 并降低成本 栏杆栏板选用原则 1 尽量使用标准化栏杆 2 栏杆 栏板档次规范化 7 外墙装饰 外墙装饰主要是建筑外立面用材 包括石材 面砖 涂料的使用以及外挂件 木材 钢构件 陶制品 等 一般来说 外立面讲究装饰精致 能起到大幅提高建筑观感效果的作用 同时也切忌外墙装饰材料的堆砌 万科 就曾经有分公司的建筑立面方案被当地规划部门要求简化的例子 建筑装饰另一个不能忽视的部分是 要考虑装饰材料的耐久性与后期维护成本 木制品容易开裂脱漆 钢制品易 生锈 这些都是后期客户投诉的隐患 成本部门的优化可从这两方面着手 同时要尊重设计师的意见 1 控制外墙装饰档次 实施原理 鉴于对住宅而言外墙面积约等于建筑面积 外墙材料选型的造价差别对建筑单方造价影响颇大 例 如建筑外墙全部使用面砖与全部使用涂料的单方差别约为 40 50 元 因此对外墙装饰档次的控制应高度重视 设计优化原则 1 提供目前不同产品外墙不同做法价格表 以便作为参考 2 以成熟产品外墙装饰用材 比率作为控制 3 关注外墙立面复杂程度 并提出改进建议 2 关注外装材料适用性 实施原理 外墙材料的耐候性直接决定了其使用成本 不是所有的装饰材料均适合在外墙及室外使用 例如钢 质材料易锈蚀 木质材料易开裂 部分石材易风化等 因此选择外墙材料时需同时考虑其前期的投入成本和后期的使 用维护成本 设计优化原则 尽量减少后期维护成本较高的外装材料的使用 8 阳露台与屋面 对毛胚房而言 阳露台要不要铺贴面砖 对屋面而言 那种屋面瓦选用最为经济 老虎窗与天窗怎样选择 这些都是成本人员需要回答的设计人员的问题 1 提供做法及价格表 实施原理 标准化或有经验的阳露台做法是我们的首选 这样可减少过程中及事后的损失 设计优化原则 提供目前不同产品阳台 露台 屋面具体做法及价格表 以便设计作为参考选择 9 节能方案 建筑节能是现今及以后的不可避免的成本投入 由于建筑节能增加成本巨大 其对成本的影响可以与建筑用钢 砼相提并论 因此 必须予以重点关注 选择那种节能方案则是重中之重 要求成本人员对建筑节能的原理 常用作法 计算方法有充分了解 从而跟进节能优化的每一步 1 约束体形系数 实施原理 体形系数是决定节能方案的最关键数据 不满足体形系数的要求即意味着将采用高成本的节能解 决方案 但降低体形系数与建筑立面效果有一定冲突 因此体形系数是建筑方案中一个最棘手的问题 设计优化原则 约束体形系数 2 控制合理的窗墙比 实施原理 窗是建筑中能量损耗较大的部位 门窗面积越大意味着能量损耗越大 越不能满足节能要求 节 能计算中的窗墙比是一个重要的值 设计优化原则 控制合理的窗墙比 3 优化墙体材料 实施原理 不同墙体材料的热传导性不同 对能耗的影响也不同 例如加气混凝土砌块与黏土砖墙的能耗就 远低于钢筋混凝土墙体 因此选用低能耗的墙体材料也是解决节能方案的途径之一 设计优化原则 优化墙体材料 4 核实节能计算书中系数取值 实施原理 节能计算中各种材料的热传导系数是有一定取值范围的 同一栋建筑物的同样节能解决方案若计 算中系数取值不同 最终的计算结构将会大相径庭 甚至得出截然相反的结论 因此对设计院节能计算书的系数 要注意核实 以免因取值问题造成节能解决方案的选择错误 设计优化原则 核实节能计算书中系数取值 10 结构方案优化 结构方案优化近年来已经逐步开展起来 建筑结构的优化结果就是两个 钢筋含量与混凝土含量 建筑结构 设计专业度较高 成本人员可以考虑以下方式进行优化工作 1 形成自身的标准化的结构设计要求体系 2 借助外部设计咨询公司或图纸审查公司开展优化工作 3 推进限额设计 4 特别注意在设计前与设计过程中进行优化 而不是在出图后才算帐 否则将成为工期的绊脚石 1 外部咨询公司咨询利用 实施原理 专业的外部咨询公司及图纸审查机构具有更加丰富的专业经验 能够弥补我们自身能力的不足 设计优化原则 外部咨询公司资源利用 2 设计控制要点 实施原理 在建筑方案设计阶段 开发商应将要求设计院在设计中应注意的事项以书面形式加以确认 形成设 计任务书 设计优化原则 设计控制要点 3 选用最优的结构形式 实施原理 从经济性上比较 住宅结构形式经济性由低到高依次为砖混结构 矩形柱框架 异形柱框架 框架 短肢剪力墙 框架剪力墙 剪力墙 设计优化原则 满足建筑设计要求前提下采用经济性最好的结构形式 4 优化柱网布置 实施原理 在建筑平面确定情况下 科学合理地柱网布置能达到最好的经济性 反之柱距过密或过大均会带来 成本增加 设计优化原则 优化柱网布置 5 优化构件截面 控制砼含量 实施原理 对混凝土而言 柱 墙 板 梁等构件截面一旦确定 则使用量随即确定 构件截面过大不仅成本 增加 同时降低了房屋的有效使用空间 另一方面 构件截面从某种意义上与钢筋用量存在此消彼涨的关系 因此构 件截面并非简单的越小越好 设计优化原理 优化构件截面 控制砼含量 6 减少沉降缝设置 实施原理 每设置一条沉降缝 不仅要增加缝自身的装饰费用 缝两侧也要增加柱 墙及基础的费用 因此沉降 缝数量宜越少越好 设计优化原则 在符合设计规范的情况下 减少沉降缝设置 7 优化设备层 实施原理 设备层往往容易被忽视 设计中的保守和浪费情况也较为普遍 结构设计优化中不应忽略对设备层的 优化 设计优化原则 优化设备层 8 优化转换层 实施原理 转换层是指柱网的转换 高层建筑中由于地下室柱网与上部住宅柱网的布置差异巨大 一般设置转换 层 转换层由于承受上部全部荷载 往往出现界面巨大的转换梁 转换层用钢量与混凝土用量一般而言非常大 设计 中应予以关注 设计优化原则 优化转换层 11 供电方案 安装方案的优化是方案阶段的另一个重要内容 不同的供电 供水方案成本可能相差数以百万计 但不能带给 客户任何功能上的差别 成本人员供电方案中应注意跟进优化 并配合编制各种供电方案的成本预算 便于最终决 策 1 配电设备布置 实施原理 配电设备的布置影响到配电房的设计以及配电房面积 设计优化原则 1 测算配电设备分期布置与合并布置的经济性 2 所有供配电设备 除发电机组外的高 压柜 变压器 低压柜 尽可能设在同一房间内 确保在符合规范要求下距离最短 以减少之间联接线路 2 供电方案比选 实施原理 现行供电方案一般分环网式和开闭式 采用不同的供电方案对成本影响差别很大 设计优化原则 测算环网式与开闭式供电经济性 一般情况环网式比开闭式经济 3 开闭所选址 实施原理 开闭所是所有电缆的出口 其位置直接决定了所用电缆的长度 在电缆价格高昂的现阶段 其 长度是影响成本的一个非常重要的因素 设计优化原则 合理布置开闭所位置 使整体走线长度最短 12 供水方案 安装方案的优化是方案阶段的另一个重要内容 不同的供电 供水方案成本可能相差数以百万计 但不能带 给客户任何功能上的差别 水泵房的建设动辄百万计 如何形成最经济的供水方案 成本人员应与公司水电工程师 以及设计院作深入研究 1 水泵房建设 实施原理 小区的供水往往有以下几种方式 1 从市政供水管网直接供水 2 当市政供水管网压力不够 时 对部分高层住宅通过水泵方式加压供水 3 为整个小区建设水泵房 统一加压供水 统一建设水泵房往往投资 在 100 200 万元左右 设计优化原则 1 重点考虑建造水泵房的必要性 2 必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间 应以距市政接入点最近为原则 2 供水方案比选 实施原理 小区的供水往往有以下几种方式 1 从市政供水管网直接供水 2 当市政供水管网压力不够 时 对部分高层住宅通过水泵方式加压供水 3 为整个小区建设水泵房 统一加压供水 统一建设水泵房往往投资 在 100 200 万元左右 设计优化原则 根据项目产品组合 高层 小高层 多层 进行供水方案技术经济比选 带水箱变频加压 控制系统 无负压管网直联式供水系统 市政压力直供或多方案组合等 13 消防方案 对消防方案的优化要求成本人员对消防规范有初步的了解 在满足消防要求的前提下 方能进行优化 消防 方案的重点是 消防分区的设置 喷淋系统设置等 然后才是考虑消防材料 设备的选择问题 1 布置消防分区 实施原理 消防设计规范中有对消防分区的明确要求 各消防分区之间的消防设备有明确要求 一般而言应 尽量最大限度的布置消防分区 并使其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍 设计优化原则 1 在符合消防规范的前提下 最大限度布置消防分区 2 布置防火分区应注意住宅 商 用 地下车库 单体 复式 的区别 2 防火墙设置 实施原理 专业的消防防火墙造价昂贵 规范上允许利用建筑墙体作为防火墙 设计优化原则 尽量利用建筑墙体设置防火墙 减少防火卷帘 防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区 减少消防水幕喷淋系统的设置 14 中水处理方案 中水的利用 现在还在逐渐普及阶段 未来会使用越来越多 如何在中水处理方案中进行优化 现阶段的经验 是 同样注意判断中水处理站的建设 控制管道长度等 优化工作就是按照这样的思路进行 1 选用最小规模 实施原理 在满足小区中水处理要求的情况下 建造面积越小其造价越低 设计优化原则 中水处理站应根据项目特征 选用设计规定的最小规模 2 中水处理站选址 实施原理 从节约管线长度出发布置中水处理站 设计优化原则 与中水提升泵站应选择在地块中心 使管线布置长度最短 15 污水提升泵站 实施原理 污水泵站是指利用泵的动力将低洼地区经收集的污水提升到其下游 污水系统中 从而降低低洼区土 场地标高 污水泵站需要长期维护费用 设计优化原则 对大量填土地块 由于自然坡度无法达到排水要求 需考虑建设污水提升泵站 16 高压线路改线方案 高压线处理优化 不是所有的地块都会遇到高压线的问题 但一旦存在 可能会牵扯大量的精力 时间处理 并且耗费惊人 高压 线根据不同的伏数 其改造的费用不同 一般说来 伏数越高 改造费用越高 且成几何级数增长 高压线改造的目的一是尽量避免景观的影响 二是减少对人体的健康影响 一般采用两种方式达到目的 将高压 线买入地下 或将 高压走廊 改道移出地块 两种方案相比 后者相对经济 在高伏数的高压线线改造中 其经济性更加明显 1 选择最经济改造方案 实施原理 高压走廊改线造价大大低于高压入地方式 设计优化原理 优先选择高压走廊改线方案 2 高压线入地方式选择 实施原理 高压入地一般有两种方式 1 建设电缆沟 2 管道埋设 在与道路交接处一般采用管道埋设方 式 造价上电缆沟方式较管道埋设方式高 设计优化原理 尽可能采用管道埋设方式 3 高压线路建设优化 基础 实施原理 高压塔虽然总体造价不高 但一般设计中往往随意性大 使造价虚高 宜予以关注 设计优化原则 优化高压线路基础 17 景观方案 景观工程是项目中最能让客户产生好感的内容之一 在景观工程中的几个重要法则是 1 硬景成本比软景高得多 2 景观中花钱多并不一定效果好 3 绝大多数的客户对绿化的感觉比硬地铺装要好 4 景观中的软硬景比例是重要的指标 5 水景让人感受亲切 同样存在夜间噪音大 夏日蚊蝇多 后期维护管理费用高的缺点 对景观设计的优化决不能简单化 怎么省钱怎么来 更多的要与设计销售在沟通中与效果的把握中达到共识 1 利用原状景观资源 实施原理 充分利用原状景观资源能有效减少后期景观投入 并且在工程上也减少了人为破外造成的隐患 例 如原状土的密实度远高于回填土 设计优化原则 利用原有地形的起伏关系完成山水造型 避免洼地堆山 水系开挖的大量土方施工费用和地 下管线反刨以及大面积新作水系增加防水 补水费用 2 配置均衡组团小品 实施原理 如果前期销售过程中的示范区小品较受客户的认同 而后期的组团建设中配置较少 会使客户产生 期望落差 设计优化原则 注意控制总量并均衡配置 3 软硬景比例控制 实施原理 同样面积的硬景造价远高于软景造价 而过高的硬景比例反而会使客户不满 合适的软硬景比例是 建筑与成本的双赢 设计优化原则 严格控制软硬景面积比例 并跟进测算 4 常用做法价格提供 实施原理 将常用做法及其价格提供给设计院 才能使其对造价有整体把握 从而减少我们自身的工作量 当 然同时需注意保密问题 设计优化原则 提供同类项目单位景观成本给设计部及设计院作为设计控制参考 5 景观标准做法 实施原理 拥有多年经验的累计 万科有能力形成自己的兼备经济性与功能要求的标准景观做法 以避免在后 期的各项目设计中出现不同的设计方案 增加优化工作量 设计优化原则 提供软硬景观标准做法表 如草坪 绿篱 道路 石材 砌块 及相应价格表 6 控制景观构筑物的数量与体形 实施原理 景观构筑物主要包括景观桥 墙 亭 台 廊 雕塑等 这类构筑物造价往往较高 使用过多对景 观效果会产生不利影响 设计优化原则 控制景观构筑物的数量与体形 7 泳池选型 设计优化原则 泳池设计成本控制要点为 严格按照流量 过滤周期等参数合理选择泳池设备中的加压泵 沙缸 给水管径等主要设备 18 智能化工程 智能化工程专业性非常强 成本人员应与物业公司专业工程师 承建商一道进行研究 结合先前工程的经验 对 智能化工程的方案布置发表意见 1 方案规划比选 实施原理 智能化的设计方案决定了智能化工程的成本 采用符合项目规划的智能化方案能较大程度地节约 智能化工程的成本 设计优化原则 以项目的市场定位 规划设计思想和物业管理思路来确定智能化系统规划设计方案 如 封 闭管理社区选用红外对射周界防翻越系统 开放的大社区管理结合封闭的单元管理选用电视监控加电子巡更系统 2 设备档次控制 实施原理 不同档次 不同品牌家居安防系统的采购价格差异较大 合理选用相应档次和品牌能有效地控制 智能化系统成本 设计优化原则 家居安防系统标准不宜过高 四 初步设计 初步设计是对方案设计阶段的细化 此阶段的设计成果包括 产品的结构形式 基础类型 构件尺寸 安装 工程的设备选型等 如果说规划设计 方案设计优化中多少还有一些感性的因素在其中的话 进入初步设计阶段 几 乎就全部是理性的内容 要求进行设计优化的人员具备一定的相关专业知识 此阶段成本人员要考虑资源的整合与利用 1 形成自身的标准化的结构设计要求体系 2 借助外部设计咨询公司或图纸审查公司开展优化工作 3 借助承建商的经验 4 特别注意在设计前与设计过程中进行优化 而不是在出图后进行 1 结构设计 1 限额设计与控制要点 实施原理 限额主要指对钢筋含量和混凝土含量的限定 钢筋含量和混凝土含量也是体现结构设计经济性的最 终检验指标 采用限额设计能有效地对设计院的设计工作进行约束 设计成本控制要点 则是对常规的设计原 理进行细化 设计优化原则 向设计院下发 扩初 施工图结构设计成本控制要点 明确设计限额 2 结构时间参数控制 实施原理 在结构设计中 结构荷载和承载力均有一定系数和取值范围 若不对其做要求 设计院通常取值偏于 保守 对其经济性考虑较少 设计优化原则 过程中跟进了解结构设计参数的取值 3 钢筋材料使用控制 实施原理 常用的钢筋主要有一级钢 二级钢 冷轧带肋钢 三级钢等 同样的构件使用不同的钢材其经济性 不同 应该对使用的钢材种类根据不同的构件进行匹配 设计优化原则 钢筋材料使用控制 2 基础形式选择 基础工程埋于地下 安全技术性第一 在此前提下 一般而言遵循经济性优先原则 兼顾工期 基础形式选择的 优化应遵循以下顺序 地基承载力确定 避免出现地基承载力的过保守估值 明确适用的基础形式 各种基础 形式经济性比选 1 地基承载力确定 实施原理 地基承载力是确定基础种类 埋深 尺寸的最基础数据 如不作特殊要求或跟进了解 勘察单位 对地基承载力往往区域保守 造成基础设计不经济 设计优化原则 特别关注地基承载力数据确定 向勘察单位表达清晰的进行优化的观点 2 根据初勘资料 预计基础形式 实施原理 对基础形式的判断宜越早越主动 因此对初勘资料进行研究 初步判定可能选用的基础形式 对 后期的施工组织和成本管理有积极作用 当然 最终的基础形式应根据详勘资料确定 设计优化原理 有前瞻性地根据初勘资料 预计基础形式 3 根据详勘资料 比选基础类型 实施原理 一般情况 各基础类型的成本按以下顺序递增 天然浅地基基础 复合地基浅基础 有时采用强夯 挤密砂桩等处理方式代替 筏板 预应力管桩 人工挖孔桩 逐渐受限制 灌注桩 对基础选型的原理应该是安全 的前提下尽量经济同时兼顾工期 设计优化原则 1 如有必要 借助外部咨询公司与施工单位的力量 协助基础选型 2 以安全为前提 4 埋深选择 实施原理 高层建筑的基础埋深按设计规范要求为上部柱长的 1 18 以满足抗倾覆和抗滑移的要求 在实际 设计中如以上要求通过计算能得到满足 则基础埋深可适当放宽 例如改为 1 20 减少基础埋深 可以减少土方量 并对工期有利 设计优化原则 当基础埋深与地下室设计不相冲突的前提下 宜争取调整的空间 5 基础尺寸选择 实施原理 此处基础尺寸主要指独立柱基的尺寸 在基础设计中易于被忽视 导致往往出现大尺寸基础的设 计 因此有必要关注基础尺寸的选择 设计优化原则 满足要求情况下尽量减小基础尺寸 6 桩基础 实施原理 桩基础是基础形式中一种较为复杂的形式 不同类型的桩其优化的方法是不同的 具体方法请参 加集团造价研究成果及附属案例 设计优化原则 从桩基选型到施工图设计全过程跟进优化 3 基坑支护 基坑支护专业性非常强 须经过专业计算才能做出方案 同时 经验的判断在形成方案中也起着重要作用 在基坑技术方面 承建商是最好的专家和老师 基坑技术主要包括 护壁方案 降水措施两个大的方面 方案 优化也是围绕这两个方面进行 1 基坑深度的确定 实施原理 基坑的深度是由地下室埋深及其垫层厚度决定的 基坑深度越深其基坑支护所需抵抗的侧压力越大 由此带来的基坑支护方案的费用越高 基坑深度的优化实际上是地下室埋深的优化 设计优化原则 注意根据地下室埋深确定基坑深度 2 技术经济标综合判定法 实施原理 基坑支护是一项专业性较强的工程 具有承建能力的施工方数量较少 同时因为需要对基坑进行受力计算 并加 上经验的判断 所以承建商之间的计算结果不能通用 因此一般无法采用两阶段招标法 而需对技术经济标进行综合判断 设计优化原则 在招标过程中借助外部专家 承建商的专业能力进行优化 并注意对比各投标单位的技术标 从 而找到可进行优化的技术方案 3 降水的优化 实施原理 降水工程主要的决定因素是对地下水量的判断 地下水量与降水工程费用成正比 降水工程一般包 括在基坑支护工程范围内 设计优化原则 明确地下水量判断的充分依据 4 基坑局部支撑比选 实施原理 基坑局部支撑是指对基坑支护的部分薄弱部位进行特殊加强的方式 基坑局部支撑一般用于基坑的 角部与基坑边荷载较大的部位 局部支撑方法一般有大型钢管支撑 钢筋混凝土围檩支撑 高压旋喷桩等 基坑局部 支撑的费用在几万到几十万不等 设计优化原则 寻求最经济有效的基坑局部支撑方式 5 基坑支护方式比选 实施原理 常见的基坑支护方式一般有土钉 喷锚支护 护壁桩支护 地下连续墙 从经济性上判断一般是从低 到高的关系 地下连续墙与护壁桩支护在某种情况下经济性排序会发生变化 基坑支护方式往往是以上若干种的组合 设计优化原则 采用各种手段判断出保证安全情况下的经济性最优方案 4 节能设计 1 选择节能方案 实施原理 不同节能方案造价相差较大 在立面方案已经确定的情况下 节能方案经济性优先顺序为 减小窗