土地一级开发整理的市场化分析.docx

土地一级开发整理的市场化分析一、土地一级市场的开发趋势(一)土地一级开发缓慢导致二级市场供应不足在一级二级开发联动的情况下，从找地、拆迁、平整土地，开发房产都是由一家开发商从头做到尾，这种联动虽有优点，比如能节省时间。提高效率，减少成本等。但土地一级开发的根本目的是为了保证政府有计划地向市场供应“熟地”，为房地产二级开发创造良好条件，加快土地上市速度。一些中小规模的公司，因实力原因或“投机”目的，不能及时把“生地”变成“熟地”，而是囤积土地，等着地价上涨后交易，不但提高了土地价格，也延缓了土地上市开发的时间。此外，一些开发商在土地一级开发上颇具实力，但是在做二级开发时则力不从心，开发出来的房地产质量低下，这时政府将承担开发商的风险。所以，房地产“过热”有很大一部分原因来自于土地一级开发缓慢，从而导致二级市场供应不足，房地产价格上涨。(二)土地两级市场分离趋向明显因此，将土地两级市场分开的呼声渐高，即从事土地一级开发的地产商不允许直接从事土地二级市场的开发。在北京市出台的北京市土地储备和一级开发暂行办法中规定，土地一级开发由土地储备机构承担，或通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。而通过有相应资质的开发企业负责实施土地开发的，利润率不得高于预计成本的8%。一级开发完毕后，在土地储备中心挂牌的土地出让底价为土地一级开发全部成本，主要包括一级开发成本和一级开发商的8%利润。政府通过这种限制一级开发的利润和开发时间制约开发商，可以加快土地开发速度，限制房价上涨。这样，二级房地产开发商也不再承担与商品房建设无关的涉及土地开发及基础设施建设的工作。(三)一级市场开发开始向市场化推进此前，由政府投入大量的人力、物力、财力进行土地的一级开发工作，使政府的负担加重。而将土地一级市场开发推向市场可以减轻政府的负担，同时政府应将土地资源有效利用的问题放手给开发商，而政府的职能则以管理和服务的形式得以体现。目前北京采取的政府和开发商联合进行开发土地一级市场，可以看作是土地一级开发市场化的开始。在这种形式下，一级开发企业只按政府的招标条件完成开发工作，获取给予的8%的利润。总的来看，一级土地开发还属于一个尚待发掘的市场，多数是由政府以委托的方式选择合适的开发商进行一级市场的开发，这些开发周期相对较长，难以满足土地市场的需求，因此政府对土地一级开发招标的力度应该加大。但或许有人担心，一级市场开发只有8%的利润，开发商是否会对此感兴趣。本文认为，开发商参与土地一级开发有如下几个好处：首先，在国家采取相对紧缩的土地政策的情况下，部分开发商出现了能力相对过剩的情况，拿地做房地产开发的难度加大，可以先选择一级土地市场进行开发。其次，虽然一级土地市场的利润主要是开发商和政府通过协商的方式确定，不是很高，但却是相对稳定的收益。最后，开发商在该土地完成一级开发进入二级市场的过程中，有更多的优势摘得土地二级开发权。所以，推进土地一级市场开发，加大土地一级开发的招标力度，其前景将会看好。(四)土地储备中心将起到枢纽作用在这样的背景下，土地储备中心在土地一级市场和二级市场中间起到承上启下的作用。土地储备中心将不再直接参与和进行土地的一级开发工作，而作为代表政府利益的土地管理部门。在土地一级市场方面，土地储备中心按政府的计划安排负责土地一级开发的招投标工作。负责与政府主管部门协商征地、拆迁补偿与安置的标准与办法作为招标的条件，负责监督与审查，负责制定土地一级开发的条件包括该片土地的规划与利用条件。在整个一级土地开发过程中，完全通过市场方式来进行资源的配置和选择，尤其通过市场公开的方式来选择进行一级土地开发的企业，企业进行开发的利润也通过市场行为来实现，这样不但可以保证一级开发市场的质量，而且可以规避一些暗箱操作的可能。在土地二级市场方面，土地储备中心需要做好承办土地市场交易工作、土地市场供给的招拍挂工作、管好闸门，根据市场需要和土地调控需要及时供应土地。总的来看，政府的任务是负责政策标准的制度和必要的监管工作，土地的两级开发都交由发展商来做。二、土地一级开发市场化的难点(一)土地一级市场难以完全剥离由于一二级联动能节省时间、提高效率，减少成本约10%，此前协议拿地的开发商，基本都是开发商做前期开发，然后接着搞二级开发。所以不少人认为土地一级市场难以从二级市场剥离开。谈起土地一级市场无法剥离开其原因多在于开发商，由于利润导向的作用，开发商会想办法使土地两级市场联动。即使土地一、二级市场分开，这其中也是有操作空间的，通过这之间的制度空白，以控制公开交易条件的“隐性手段”做到适合自己摘牌。总结起来看，可能会有以下几种方式：一是开发商在做一级土地开发的时候，设置一些只有自己适合的条件，别人虽然想要摘牌，因为各种条件不能够完全达到要求，只好退出。二是对于取得一级开发权的经济实力比较雄厚的公司，可能同时也会注册一个二级市场的房地产开发公司参与二级市场竞标。三是通过各类宣传或行规限制，让别人知道自己做的一级开发，让别的开发商不好插手。(二)一级开发难度大、成本高因为土地一级开发和二级开发不一样，二级开发只针对一个项目，而一级开发往往是针对一个区域，开发商需要处理的事情非常多，如铺设市政管线等，一些管线要经过其他区域，这就需要我们与其区域相关部门做好沟通工作，有时难度较大。而这并不是问题的全部，土地一级开发和二级开发联动，在一级开发中的损失，可以在二级开发中得到补偿，使开发商能够在资金上顺利周围，让项目得以顺利进展。一级二级分开，开发商只做一级开发，二级开发又不得确保能够得到，成本可能会非常大，项目就不一定会进展顺利。(三)中小开发商缺少机会一方面，在政府委托的情况下，中小开发商缺少机会参与到土地一级开发中来。一些中小型的开发商想做土地一级开发，但却缺少机会，因为只有土地方才有机会成为一级开发商，再就是政府指定的实力比较强大公司为一级开发商。在推行市场化，实施竞标的情况下，仍然也会存在这种情况。在竞争一级开发商时，由于土地一级开发投入的成本很高，一些小的开发商根本没有能力竞争，即使想要参与建设，但是心有余而力不足，同样会无缘土地一级开发。(四)一级开发的效果难有保证由于一级开发面积相对较大，因此开发商会出现不能完成所有土地的一级开发的情况，基础设施和拆迁有时候会遗留尾巴。同时，由于开发面积较大，开发商对于开发不完善的地方，往往对土地信息披露不全面。而这些信息不全面的土地在招拍挂时，使竞买者无法实现对土地整体价值的真实判断。土地一级开发结束后，一般由专门的土地评估机构对整理后的土地进行评估，但这个评估也要参考开发商提供的一级开发成本和利润。而部分开发商会夸大一级开发成本，这样可以为自身增加利润额外，同时会对后续的一系列土地交易开发产生影响。例如，地价的抬高会导致房地产开发过程中土地成本的提高，相应的影响房地产价格；也可能出现成本夸大后，地价相应被抬高，造成地块乏人间津，于是一级开发商可以轻松摘牌。三、几点建议(一)一级开发企业资格条件应当放宽业界有人提出土地一级开发的企业应设定进入的资格和限制性的条件。如土地一级开发企业不得从事商品房的建设与开发；必须拥有征地拆迁的资格；有一定的资本实力和完整的管理队伍；有较高的专业化规划水平，及拆迁安置用房建设的能力和资格等等。但我们也在考虑对土地一级市场的开发企业是否有必要实行过多的限制，毕竟土地一级市场的开发是使“生地”变成了“熟地”，对国家的基础设施建设水平的提高有着重要的促进作用，是在给政府“干活”，是在给招商引资创造条件。并且一级土地开发是一个需要大量资金和人力的工作，没有一定实力的开发商是很难完成一级土地开发的，我们应当鼓励更多的开发商参与进来。(二)可考虑有国资背景的企业介入土地一级市场如果一级二级土地市场完全切开，一级开发企业的利益则与土地招、拍、挂的价格没有直接的联系，只按政府的招标条件完成开发工作，获取8%的利润，企业只相当于政府的临时工，可能会导致开发商参与一级开发的兴趣大减，甚至影响到土地一级市场的开发和二级市场的土地供应。因此，可以考虑具有国有资产企业或具有政府背景的土地开发企业来介入土地一级开发市场。一方面是因为，这些企业属有国企性质，有为政府服务的属性，另一方面，这些企业大多实力雄厚，有能力完成“五通一平”、或“七通一平”等的土地一级开发工作。(三)改变土地开发利润测算方式土地开发利润特别是一级开发的利润测算方法需要改善。目前北京市的相关规定，通过有相应资质的开发企业负责实施土地开发的，利润率不得高于预计成本的8%。如果再算上资金利息，利润就非常有限了。这种情况，开发商往往会和政府讨价还价，会拖延一级开发的时间。一级开发的速度降低，影响到供应二级市场的土地供应量，会加剧土地供需之间的矛盾。“回购”现象也是基于这种的背景而产生的。因此。需要尽快改变现在一级开发利润的计算方式，增强开发商一级开发信心。我们综合考虑业界的建议认为可以采用以下几种方式：一是对取得一级开发的企业负责实施土地开发时，适当提高当