创优实施计划

创优工作规划和实施方案 中联 锦绣尚品 本着 亲情服务 用心管理 的经营宗旨 以打造精品物业品牌为目的 树立良好的社会形象 在物业服务管理方面 我公司积极进取 锐意创新 介入之前即及 早地制定了一系列提高物业管理水平的优质服务计划和管理方案 因此为了业户提供一个 安全 舒适 洁净的居住环境 组织健康 文明的休闲活动 构筑人际沟通的网络 提升 人们的生活品质 达成人与自然的生态和谐 人与人的人态和谐和人自身的心态和谐 为 了进一步提高新安物业服务管理水平 把 精细服务管理年 的活动贯穿到日常服务管理 中 使新安物业服务管理水平再上新台阶 如期实现 2009 年度公司管理目标 特参评 福 州市物业管理优秀住宅小区 工作规划和实施方案如下 一 创优 定位 中联 锦绣尚品 交付业户使用以来 由福州新安物业服务有限公司进行了专业化 一体 化 科学化的物业管理服务 通过一年来的努力 管理服务成绩明显 得到小区广大业主 社会 小区开发企业以及相关市政部门高度认可与评价 现已具备 福州市物业管理优秀 住宅小区 之规定标准 为更好地创建社区环境 建设和谐社会 发挥物业使用功能体现 物业价值并使物业得到保值增值的目的 为下一步争创 福建省物业管理优秀住宅小区 奠定良好的基础 经物业公司研究决定创建 福州市物业管理优秀住宅小区 二 创优 领导小组 为更好地达到 福州市物业管理优秀住宅小区 之规定标准公司拟成立 创优 领导 小组 其成员及职责如下 1 组长 门孝升 职责 总指挥 总筹划 总协调 2 副组长 杜 伟 职责 带领 创优 小组组员对小区 创优 工作全面计划 组织 协调 带领 创优 小组组员开展 迎检 前的自检自查整改工作 带领 创优 小组组员对小区硬件设施 房屋 设备 设施 环境等 的整改和 创优 资料 原始凭证 管理体系等 的完善 3 组员 肖建英 史太全 曹 品 林 星 王 芳 薛瑞钦 职责 各组员根据自身分管部门积极配合组长 创优 工作 努力完成计划内容 三 内部动员 为使员工尽快 创优 进入紧张的 创优 工作状态 提高工作效益 加快工作节奏 作 好打硬仗的准备 有必要先对内部员工 特别是参加 创优 员工进行 创优 总动员 其动员方案如下 1 召开动员大会 组织所有参加 创优 工作的人员有 创优 领导组长主持召开 创优 总动员 2 由各级员工代表表决心 四 创优 工作计划 见附件一 五 内部整改 参照 创优 小区相关法律法规及相关国家指令 对 创优 工作全面自检自查 1 软件资料的自查 参照 中联 锦绣尚品 创优 资料目录进行核对资料 通常分为两 部分 A 原始资料 创优 迎检 资料的整理应力求资料的完善与真实 可靠 B 管理体系文件资料 对 创优 资料务求完整 简便 明了 资料存档要去伪存真 前 后对应 标识清晰 创优 迎检 管理体系文件资料包括以下内容 2 硬件设施设备的自查通常包括房屋 设备 设施 环境等因前阶段日常管理维护不足进 行的整改整顿 要求细致 全面其具体要求如下 A 物业楼宇外观要完好 整洁 小区应当做到或基本做到楼宇外观完好 无墙皮剥落 整洁无污染 锈迹 油漆鲜亮 标识清楚 B 物业楼宇内部整洁 有序 安全 无违反装修管理和消防管理法规的乱搭 乱建 乱改 改动房屋的使用功能 特别是随意改变房屋结构 等违章现象 各类楼宇内部基本设施 完好 整洁 标识完整清晰 C 小区各类公共设施 设备使用功能保持良好的工作状态 在整改时应对照 创优 标准 特别注意两个方面的问题 一是各类公共配套设备 设施的完备 即作为小区规划和居家 生活应当配置的公共配套设施 设备不能缺项和随意减少 二是各类公共设施 设备的使 用完好率应达标 对日常管理被忽略的设施 设备 如路灯 路牌等要特别加以保持其使 用的完好率 D 机房环境和设备表面维护管理应作到整洁 干爽 无灰尘 锈迹 脱漆 杂物 无虫 鼠害 机房和设备表面状况反映出来的是直观的设备维护管理水准 整改时应特别注意这 方面的维护工作 力争做到机房整洁 干爽 通风降温和防护措施完善 设备表面光泽饱 满 标识清晰 无油渍 锈迹 脱漆现象 E 消防系统配置齐全 标识清楚完善 消防疏散通道畅通 整改时应特别注意对消防系统 的整改 力争做到消防设施 设备齐全完好 可随时启用 消防疏散应急照明灯 消防疏 散指示牌 疏散图齐全 完好 消防疏散通道畅通 无任何阻碍 特别注意高层建筑的防 火通道门口能随时处于关闭状态 通往天台 逃生平台的防火门无锁闭 楼宇四周消防通 道要无占用 F 其他涉及到居民身心健康 安全的重要设施 如二次供水系统 水池 水箱的清洁 消 毒以及煤气管道 电梯等设施设备的安全防护措施一定要完善到位 G 卫生状况至关重要 整改时要特别注意整改小区的各个卫生死角 如商业网点门前 停车场 雨棚 天台 垃圾中转站 绿化花丛等 严格控制小区内的乱张贴 乱涂画 严 禁在小区内养家禽 H 小区的环境美化对 创优 评比影响极大 整改时应特别注意环境美化 绿化的整改 力争做到使人耳目一新 赏心悦目的境界 I 公共秩序的整改要力争做到各类治安 交通标识完善齐备 各种必要的防护设施完好齐 整 保安设备先进完善 整改原则 你想不到的就是评委要看的 细微 新颖之处见高分 3 整改流程图 见附件二 六 创优 迎检 整改经费开支 创优 过程中有相当部分软硬件需要整改 涉及到相应的费用 整改费用本着实用 实惠 实价的原则 序 号 整改工作内容 整改费用 小计 备注 人工费 材料费 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 合计 七 自检 预检 1 在整改硬件和整理 创优 迎检 资料过程中 创优 领导小组应不定期地组织 创 优 管理处进行内部自检 每次自检均以目标为标准 详细 全面地进行自查自纠 对发 现的问题要详细记录 逐项落实到责任人 限时整改完毕 自检一次 整改一次 提高一 步 力争在较短的时间内大幅度提高 创优 迎检 水平 2 在 创优 迎检 前一个月 内部整改即将结束的时候 邀请行业专家对 创优 管 理处进行正式 迎检 前的预检 预检完全采用正式检查评比的形式进行 由检查团依照 评比标准 对小区的物业管理水平逐项验收 最后将结果总分和存在的问题逐一列出 以 便在正式 迎检 前进行有针对性的最后准备 并以此锻炼管理处的全体员工 八 迎检 准备 在正式 创优 迎检 前小区应着重作好以下工作 1 硬件整改基本达标 2 资料和记录真实 全面 说服力强 3 创优 服务中心应当就 创优 的意义与业主 住户达成充分的共识 使业主 住户的 绝大多数都能支持 创优 工作 4 取得业主管理委员会的支持和配合 开发商 5 选好住户代表 为向考评团汇报工作做好准备 一般情况下考评团都要求小区有业主代 表的发言和评价 认真选好住户代表 赢得住户代表的鼎立支持对考评至关重要 九 迎检 汇报材料的拟订 A 中联 锦绣尚品 的简介 B 物业管理工作汇报 C 社区文化与精神文明汇报 D 创优 工作情况 十 迎检 现场布置 附件一 创优工作计划表 中联 锦绣尚品 创优工作计划 序 号 工作内容 责任人 完成时间 一 基础管理 1 按规划要求建设 房屋及配套设施投入使用 杜伟 2009 年 7 月 15 日 2 已办理接管验收手续 具有完整的验收资料 图纸 档案 杜伟 2009 年 7 月 20 日 3 由一家物业管理企业实施统一专业化管理 杜伟 已完成 4 建设单位在租售大厦前 与选聘的物业管理企业签订物业管理合同 双方责 权 利明 确 杜伟 2009 年 7 月 1 日前 5 在房屋销售合同签订时 购房人与开发建设单位或开发建设单位委托的物业管理企业签 订前期物业管理服务协议 双方责 权 利明确 林星 已完成 6 建立符合有关规定的维修基金制度 肖建英 2009 年 7 月 10 日 7 物业使用手则 装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善 林星 已完成 8 业主委员会按规定程序成立 并按章程和有关规定履行职责 肖建英 2009 年 7 月 15 日前 发筹委会通知 9 业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同 双方责 权 利明确 肖建英 2009 年 8 月 1 日前业主委员会进行筹备工作 10 物业管理企业制订有符合实际的创优规划和具体实施方案 杜伟 2009 年 6 月 1 日前 11 建立健全物业管理各项管理制度 各岗位工作标准 并制定具体的落实措施和考核办 法 项竟元 2009 年 6 月 20 日前 12 物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗 员工统一着装 佩戴明显标志 工作规范 作风严谨 林星 王芳 2009 年 8 月 1 日前 13 物业管理企业应用计算机 智能化设备等现代化管理手段 管理效率得到提高 林星 王芳 2009 年 7 月 10 日前 14 物业管理企业在收费 财务管理 会计核算 税收等方面执行有关规定 至少每半年 公开一次物业管理服务费用及维修基金收支情况 蔡明霞 2009 年 7 月 10 日前 公示财务账目 2009 年 6 月 30 日前 15 房屋及其共用设施设备档案资料齐全 分类成册 管理完善 查阅方便 项竟元 王芳 2009 年 7 月 1 日 16 建立住用户档案 房屋及其配套设施权属清册 查阅方便 薛瑞钦 2009 年 8 月 1 日前 17 建立 24 小时值班制度 设立服务电话 受理业主和使用人报修 求助 建议 问询 质疑 投诉等并及时处理 有回访制度和记录 薛瑞钦 2009 年 8 月 1 日前 18 定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单 并对意见及时整理和处理 满意率 达 95 以上 薛瑞钦 2009 年 7 月 5 日前 19 建立并落实维修服务承诺制 零修急修及时率 100 返修率不高于 1 并有回访记 录 项竟元 2009 年 7 月 15 日前 二 房屋管理及维修养护 1 主出入口设有小区平面示意图 主要路口设有路标 组团及栋号 单元 门 户门标 号标志明显 林星 已完成 拍照 保持 2 无违反规划私搭乱建 无擅自改变房屋用途现象 林星 已完成 拍照 保持 3 外观完好 整洁 外墙是建材贴面的 无脱落 是玻璃幕墙的 清洁明亮 无破损 是 涂料的 无脱落 无污渍 无纸张乱贴 乱涂 乱画和乱悬挂现象 林星 已完成 拍照 保持 4 室外招牌 广告牌 霓虹灯按规定设置 保持整洁统一美观 无安全隐患或破损 林星 已完成 拍照 保持 5 封闭阳台统一有序 色调一致 不超出外墙面 除建筑设计有要求外 不得安装外廊及 户外防盗网 晾晒架 遮阳蓬等 林星 已完成 拍照 保持 6 空调安装位置统一 冷凝水集中收集 支架无锈蚀 林星 已完成 拍照 保持 7 房屋装饰装修符合规定 未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象 林星 已完成 拍照 保持 三 共用设施设备管理 1 公用配套设施完好 无随意改变用途 项竟元 王芳 已完成 拍照 保持 2 共用设施设备运行 使用及维护按规定要求有记录 无事故隐患 专业技术人员和维护 人员严格遵守操作规程与保养规范 项竟元 王芳 3 室外共用管线统一入地或入公共管道 无架空管线 无碍观瞻 项竟元 王芳 已完成 拍照 保持 4 排水 排污管道通畅 无堵塞外溢现象 项竟元 王芳 2009 年 8 月 1 日 5 道路通畅 路面平整 井盖无缺损 无丢失 路面井盖不影响车辆和行人通行 项竟元 王芳 2009 年 8 月 1 日 6 供水设备运行正常 设施完好 无渗漏 二次生活用水有严格的保障措施 水质符合卫 生标准 制定停水及事故处理方案 项竟元 王芳 2009 年 8 月 1 日 7 制订供电系统管理措施并严格执行 记录完整 供电设备运行正常 配电室管理符合规 定路灯 楼道灯等公共照明设备完好 项竟元 王芳 2009 年 8 月 1 日 8 电梯按规定或约定时间运行 安全设施齐全 无安全事故 轿厢 井道保持清洁 电梯 机房通风 照明良好 制定出现故障后的应急处理方案 项竟元 王芳 2009 年 8 月 1 日 9 三北地区 冬季供暖室内温度不低于 16 项竟元 王芳 不存在 四 保安 消防及车辆管理 1 小区基本实行封闭式管理 曹品 史太全 肖建英 已完成 拍照 保持 2 有专业保安队伍 实行 24 小时值班及巡逻制度 保安人员熟悉小区的环境 文明值勤 训练有素 言语规范 认真负责 曹品 史太全 肖建英 已完成 拍照 保持 3 危及人身安全处设有明显标志和防范措施 曹品 史太全 肖建英 2009 年 8 月 1 日前 4 消防设备设施完好无损 可随时起用 消防通道畅通 制订消防应急方案 曹品 史太全 肖建英 2009 年 8 月 1 日前 5 机动车停车场管理制度完善 管理责任明确 车辆进出有登记 曹品 史太全 肖建英 2009 年 8 月 1 日前 6 非机动车车辆管理制度完善 按规定位置停放 管理有序 曹品 史太全 肖建英 2009 年 8 月 1 日前 五 环境卫生管理 1 环卫设施完备 设有垃圾箱 果皮箱 垃圾中转站 薛瑞钦 史太全 2009 年 8 月 1 日前 2 清洁卫生实行责任制 有专职清洁人员和明确的责任范围 实行标准化清洁保洁 薛瑞钦 史太全 已完成 拍照 保持 3 垃圾日产日清 定期进行卫生消毒灭杀 薛瑞钦 史太全 已完成 拍照 保持 4 房屋共用部位及共用设施设备无蚁害 薛瑞钦 史太全 已完成 拍照 保持 5 小区内道路等共用场地无纸屑 烟头等废弃物 薛瑞钦 史太全 2009 年 8 月 1 日前 6 房屋共用部位保持清洁 无乱贴 乱画 无擅自占用和堆放杂物现象 楼梯扶拦 天台 公共玻璃等保持洁净 薛瑞钦 史太全 2009 年 8 月 1 日前 7 商业网点管理有序 符合卫生标准 无乱设摊点 广告牌和乱贴 乱画现象 薛瑞钦 史太全 已完成 拍照 保持 8 无违反规定饲养宠物 家禽 家畜 薛瑞钦 史太全 2009 年 8 月 1 日前 9 排烟 排污 噪声等符合国家环保标准 外墙无污染 薛瑞钦 史太全 2009 年 8 月 1 日前 六 绿化管理 1 小区内绿地布局合理 花草树木与建筑小品配置得当 薛瑞钦 史太全 2009 年 8 月 1 日前 2 绿地无改变使用用途和破坏 践踏 占用现象 薛瑞钦 史太全 2009 年 8 月 1 日前 3 花草树木长势良好 修剪整齐美观 无病虫害 无折损现象 无斑秃 薛瑞钦 史太全 2009 年 8 月 1 日前 4 绿地无纸屑 烟头 石块等杂物 薛瑞钦 史太全 2009 年 8 月 1 日前 七 精神文明建设 1 开展有意义 健康向上的社区文化活动 肖建英 史太全 2009 年 8 月 1 日前 2 创造条件 积极配合 支持并参与社区文化建设 肖建英 史太全 2009 年 8 月 1 日前 八 管理效益 1 物业管理服务费用收缴率 90 以上 蔡明霞 王芳 2009 年 7 月 10 日前 2 提供有偿服务 开展多种经营 有较强的发展后劲 蔡明霞 王芳 2009 年 7 月 10 日前 3 本小区物业管理经营状况 蔡明霞 王芳 2009 年 7 月 10 日前 附件二 创优工作整改流程图 中联 锦绣尚品 创优工作整改处理流程图 问 题 能否自行解决 自行解决 创优小组组长汇报 已完成 拍照 保持组织评验 符合达标标准 核销此项问题 维 持 开专题会议确定解决方案 处 理 No No Yes Yes 本文来自物业之家 请注明 谢谢合作 创优达标的操作程序 时间 2009 11 21 11 45 26 来源 Pm86 Com 评论 0 条 阅读 1305 分享 所管理的楼宇内部整洁 有序 安全 无违反装修管理和消防管理法规的乱搭 乱 建 乱改 改动房屋的使用功能 特别是随意改动房屋结构 等违章现象 各类楼宇内部基本 设施完好 整洁 标识完整清晰 详见 装修管理标准作业规程 和 防火管理标准作业规 程 所管理小区 大厦 工业区各类公共设施 设备使用功能保持良好的工作状态 创 优 整改时应对照 创优 标准 特别注意两个方面的问题 一是各类公共配套设备 设施的 完备 即作为小区规划和居家生活应当配置的公共配套设施 设备不能缺项和随意减少 二 是各类公共设施 设备的使用完好率应注意达标 对日常管理比较被忽略的设施 设备 如 路灯 路牌等要特别加以注意保持其使用的完好率 设备机房的环境和设备表面维护管理应做到整洁 干爽 无灰尘 锈迹 脱漆 杂 物 无虫 鼠害迹 设备机房的和设备表面善反映出来的是直观的设备维护管理水准的高低 整 改时应特别注意机房的环境整改和设备表面的维护工作 力争做到机房整洁 干爽 通风降 温和防护措施完善 设备表面光泽饱满 标识清晰 无油渍 锈迹 脱漆现象 详见机电维修 部相关标准作业规程 消防系统配置齐全 标识清楚完善 消防疏散通道畅通 创优 整改时应特别注意对 消防系统的整改 力争做到消防设施 设备齐全完好 可随时启用 消防疏散应急照明灯 消 防疏散指示牌 疏散图和标识齐全 完全 消防疏散通道畅通 无任何阻碍 特别注意高层建 筑的防火通道门口能随时处于关闭状态 通往天台 逃生平台的防火门无锁闭 楼宇四周消 防车通道无占用 停车等易被忽略的消防隐患 详见消防管理中心各标准作业规程 除消防以外的其他涉及到居民身心健康 安全的重要设施如二次供水系统 水池 水箱的清洁 消毒 煤气管道 电梯等设施 设备的安全防护措施一定要完善到位 卫生状况至关重要 创优 整改时要告别注意整改小区 大厦 工业区的各个卫生死 角的卫生 如商业网点门前 停车畅 昱铩 焯 圾中转站 绿化花丛等处的卫生状况 严格管理控制好小区内的乱张贴 乱涂画等现象 严禁在小内养家禽 详见保洁部相关标准 作业规程 创优 小区 大厦 工业区的环境美化对 创优 评比影响极大 整改时应特别注意环 境美化 绿化的整改 力争做到使人耳目一新 赏心悦目的境界 以有效地提高分值 详见园 林绿化部相关标准作业规程 公共秩序的整改要力争做到各类治安 交通标识完善齐备 各种必要的防护设施完 好整齐 保安设备先进完善 详见保安部相关标准作业规程 6 在 创优 迎检资料的整理中应力求资料的完善与真实 可靠 创优 迎检资料通常包括 以下内容 创优小区 大厦 工业区的产权资料 规划许可证 用地协议书 投资许可证 开工许可证 红线图 总平面图 竣工验收资料 土建竣工验收书 消防竣工验收证明 水电竣工验收书 电梯竣工验收书 电梯准用证 通信系统竣工验收证明 燃气系统竣工验收证明 管理移交资料 图纸移交记录 开发建设其他资料 如隐蔽工程记录等 移交资料 接管验收记录 钥匙移交记录 发展商委托管理合同书 管理公司成立登记资料 营业执照 税务登记证 企业法人代码卡 管理处营业执照 停车场营业执照 管理处管理用房产权资料 业主委员会成立与活动资料 业主管委会章程 业主管委会社团法人登记证 业主委员选举产生记录 业主管委会成立记录 业主管委会召开的届次会议纪要 业主管委会发布的公告 公众管理制度 详见住户手册 所有内部管理标准作业规程 管理制度 所有内部管理的日常质量记录 员工绩效考评结果记录 政府相关部门出具的无治安案件 火灾事故证明书 所有社区文化记录 所有的电梯年检 二次供水检疫 卫生消杀检疫证书 所有的标识复印件 所有的多种经营资料 所有的政府 住户 上级公司 外界对管理处工作的评价资料 以及其他应提供的 资料 记录 7 进行 自检 和 预检 在整改硬件和整理 创优 迎检资料过程中 创优 领导小组应不定期地组织 创优 管 理处进行内部自检 每次自检均以目标为标准 详细 全面地进行自查自纠 对发现的问题详 细记录下来逐项落实到责任人身上限时整改完毕 自检 一次 整改一次 提高一步 力争在较 短的时间内大幅度地提高 创优 小区的迎检水平 在 创优 迎检前一个月 内部整改即将结束的时候 创优 领导小组应邀请行业专家 对 创优 管理处进行正式迎检前的 预检 预检 完全采用正式检查评比的形式进行 由检查 团依照评比标准 对 创优 小区 大厦 工业区的物业管理水准逐项验收 最后将结果部分和存 在的问题逐一列出 以便在正式迎检前进行有针对性的最后准备并以此锻炼管理处的全体员 工 8 迎检 准备 在正式 创优 迎检前 创优 小区 大厦 工业区应着重做好以下工作 硬件整改基本达标 资料 记录真实 全面 说服力强 到得业主 住户谅解和支持 创优 管理处应当就 创优 的意义与业主 户达成充分 的理解 使业主 住户的绝大多数都能支持创优工作 取得业主管理委员会的支持和配合 选好住户代表 为向考评团汇报工作作好准备 国优 省优 评比一般考评团都要 求参加考评的小区 大厦 工业区有业主代表的发言和评价 认真选好住户代表 赢得住户代表 的鼎力支持对考评至关重要 写好 迎检 汇报材料 迎检 汇报材料是为向考评团汇报工作所用发言稿 发言稿应 突出 创优 小区的物业管理特色和成绩 简洁明快 重点突出 切忌冗长乏味 迎检 汇报发 言一般应包括以下几部分 小区 大厦 工业区简介 物业管理工作汇报 社区文化与精神文明汇报 创优 工作情况 分工负责 注意迎检环境的布置 迎检 环境的布置应注意迎检气氛的烘托 力争创造 出一个有利于迎检 能够难考评团留下 好印象 的环境 注意仪表仪容 言行举止 以最饱满的精神风貌迎接考评 迎检时员工的仪容仪表 言行举止 都应着力进行雕凿 创优 领导小组应确保迎检员工的最饱满的精神风貌和精神状 态参加考评 以求争取最佳的考评成果 迎检时的基本要求 精神饱满 仪容整洁 纪律严明 紧张有序 热情大方 不挂卑不亢 环境优雅 轻松活泼 自信严谨 应答适度 4 迎检结束后 由 创优 领导小组写出总结材料 归档保存 5 记录 6 相关支持文件 本文来自物业之家 转载请注明 谢谢合作 创优达标的操作程序 本文来自物业之家 转载请注明 谢谢合作 创优达标的操作程序 一 前期介入 企业在制定年度工作计划和工作目标时 应通过权衡企业所能提供的资源和在管项目 的自然条件 确定是否参加当年的创优考评和选择几个项目进行创优达标 从而未雨绸缪 预做准备 一 参评项目的选择 一般来说 选择参评项目主要应考虑以下因素 1 委托方的要求 如果委托物业管理合同中约定要创建达标且项目自然条件符合申 报要求 就必须进行创建达标 2 企业规范管理 提升品牌的自身要求 如果企业希望通过参加创建达标提升管理 水平 提高企业知名度 就应选择项目参与创建考评 3 企业在管项目中如有基础条件好 符合申报条件的 应积极参加创建考评活动 二 企业调配资源 企业要达到预定的创优目标 必须配备相应的资源 包括组织资源 人力资源 财力 资源 物资资源等 企业只有充分 合理地调度和利用资源 才能使其发挥最大功效 其 中 确定创建主要负责部门是有效调配资源的关键 要作好调配资源工作必须注意以下几 点 1 领导重视 企业领导对创建达标工作关注 支持 指导的程度关系到创建达标的成效 因此 企 业主要领导应在创建的各个阶段予以高度重视 并要求机关相关部门经常到参评项目现场 检查 指导 确保创建工作按计划进行 2 组织保证 为了加强对创优工作的领导 企业应成立由公司领导挂帅 机关有关部门负责人和创 优项目负责人共同参加的创优领导小组 并指定一个部门作为创建主要责任部门 各参评 项目亦应相应建立以负责人为首的创建工作小组 明确分工 责任到人 至此 企业便形 成一个完整的系统工作网络 从组织上保证了创优工作的顺利进行 本文来自物业之家 载请注明 谢谢合作 一 项目内部初评 初评应该是有计划进行的 内部初评时应明确以下几点 1 选用初评标准 内部检查考评应参照新颁布的国家示范小区标准 同时结合本企 业的检查标准进行 2 明确牵头部门 由牵头部门负责组织初评的实施 包括检查评估的时间 参加考 评的人员 检查的内容 顺序 考评结果的汇总等 3 选定检查人员 为了保证内部初评的质量 应从各专业选抽具有足够专业知识和 丰富实践经验的人员参加检查 4 细致分组检查 一般分为 软件组 文件 资料 档案 培训等 环境组 设备 组 强电 弱电 电梯 锅炉等 财务组 分组原则是 细致分工 宁重不漏 5 参评项目配合 受检单位应组织人员引导和陪同检查组进行检查 并认真做好记 录 6 提出整改方案 现场检查结束后 应以会议的形式 由各检查小组汇报检查发现 针对问题分析原因 提出整改意见 由初评牵头部门汇总意见并形成书面报告 提交给企 业领导和受检单位 二 项目持续改进 从项目初评到缺陷整改 其过程的长短和效果的优劣是由企业实力决定的 检查人员 的水平 能力和态度决定着发现问题的数量和频次 而企业资源则决定着缺陷的整改程度 及结果 在整改过程中应考虑以下问题 1 整改效果 整改效果并非单指实际效果 还应与检查标准联系综合考虑 可分三 种 完全整改 部分整改 无效整改 这是缺陷整改前和提出整改方案时必须考虑的首要 问题 2 整改时间 企业应考虑整改所需的时间 并尽量精确估计检查考评时间 使整改 选择适当的时间开始和结束 能够达到事半功倍的效果 3 整改技术 对企业有能力解决的问题和无法解决的问题应及早分析 确认 在计 划安排上 应先将本身无法解决的问题外委解决 整改中应注意控制成本 质量和工期 4 二次自查 整改工作要分清轻重缓急 全面展开 由于工期的不同 各责任部门 和责任人都必须按时完成并保证质量 单项整改完成后 验收小组应进行验收 全部整改 项目基本完成时 企业应再次组织内部检查考评 通过不断的检查和整改 促进项目的持 续改进 直到符合标准的要求 三 软件准备 完善软件和整改硬件构成了创优达标工作的主题 这两项工作贯穿于创优达标的整个 过程 但在不同的阶段侧重点不同 前期准备阶段以软件为主 后期整改和巩固阶段以硬 件为主 软件是企业为保证管理 服务有效运行 维持物业正常运行而采取的行为 这种行为 包括 收集资料 引用法规 编制制度 实施活动等 创优过程中软件准备主要是迎检资 料的准备 即 将考评标准的全部内容转化成相关主题的资料 在这一过程中涉及到档案 整理 制度编制 文件修订 表格制作 数据处理 图文记录等 在准备迎检资料过程中应把握以下几点 一 资料整理人员的选择和培训迎检资料的编制工作量大 时间紧 质量要求高 因此 要在参评项目管理人员中选择文化程度高 文字工作能力强的同志专门负责迎检资 料的编制工作 为了取得经验 提高效率 少走弯路 可将选定的人员派到已完成创建达 标的单位现场取经 或聘请专家进行培训和指导 本文来自物业之家 转载请注明 谢谢合作 2 加强计划性 在企业内部初评后 根据缺陷的数量 整改 难度等 分清轻重缓急 制定出详细的整改完善计划 按计划 有步骤地抓好落实 3 注意跟踪检查 督导 在计划实施的过程中 应定期跟踪检查 发现 问题要及时了解情况 分析原因 制定改进措施 并督促相关单位和部门整改 二 实施的细节与注意事项 国优标准对硬件达标的要求作了总体的描述 在此 仅对共用设施设备管理的实施细 节与注意事项加以说明 1 共用设备 共用设备包括供电 给排水 电梯 消防 治安监控等设施设备 在 硬件准备中 首先应检查共用设备能否正常运行 这是创优考评中的重点 也是创优硬件 准备工作的重点 其次是检查设备设施安全防护措施是否齐备 例如 设备运行环境 温 度 湿度等 是否符合要求 配电系统接地是否可 设备房内配备的消防设施在数 质量 上是否足够 水池 水箱入孔和通气孔有否安沙网等 再次是检查设备房的环境 包括设 备房内无杂物 地面墙面平整 通风满足要求 设备油漆完整 无锈迹 标识 标牌清晰 管理制度 操作规程上墙 配电房 水泵房和消防中心等绘有系统图等 2 供电设施设备 供电设备包括大厦进线高压电缆 高压环网柜 变压器 低压配电 柜 电缆 发电机等 供电设施包括配电房 电缆井 发电机房等 1 配电房 A 防鼠措施 挡鼠板 50cm 高 表面光滑 材质坚硬 电缆穿墙孔应规则 并用防 火材料封闭 B 防水措施 电缆沟内没有积水 配电房若地势较低 应在门口建门槛 可代替防 水挡板 C 防虫措施 对于有窗通往室外的 应有细纱窗 D 防火要求 配电房房门为甲级防火门并配有闭门器 防火门可自动关闭 在易于 发现和提取的位置配有灭火器 适用于扑灭电器火灾 和 CO2 灭火系统 E 机房 整洁 无杂物 地面 墙面平整 干净 高压 低压操作工具摆放整齐 有序 F 配电柜 柜面清洁无灰尘 指示灯指示正常 开关状态正确 联络开关机械连锁 电器连锁工作正常 柜门关闭严密 抽屉式开关柜要求推入或拉出灵活 其机械闭锁可 柜内无明显灰迹 各连接件螺丝紧固 电缆标识正确 母排绝缘层完好 项序标识正确 各计量表 电能表 电流表 电压表 计量正确 电容补偿柜工作正常 功率因数 0 90 以 上 G 标识正确 配电房有标识 设备编号与设备统计表中一致 开关柜功能标识正确 指示灯标识正确 附属工具有标识 有高压危险标识 配电房有高压系统图 低压系统图 H 安防 配电房接地排呈环状 安装要 横平竖直 油漆黄绿相间 配电柜柜体接 地良好 配电柜前后铺有绝缘胶皮 本文来自物业之家 转载请注明 谢谢合作 2 发电机房 A 机房环境 机房环境整洁 无灰尘 发电机无锈迹 脱漆 有防噪音措施 B 发电机 转换开关处于自动状态 发电机手动 自动可以启动 无漏油 渗油和 漏烟现象 运转时各指示仪表指示正常 C 安全防护 喷雾 CO2 系统正常 配备灭火器 可扑灭油 电器火灾 油箱底 部有沙池并有干沙 创优项目通过以上方式对标准加以理解 确保项目的硬件环境能够达到相关要求 以 保证硬件准备工作的完成 五 迎接考评组 一 接待工作 接到考评的准确时间通知后 企业的主要领导应率领相关工作人员提前到达考评现场 迎候考评组 1 全体受检人员着装要分工种统一 佩带工作证 仪容端庄 精神饱满 2 接待 汇报现场的布置要求做到整洁 明亮 宽敞 舒适 能够烘托出创建的氛围 3 考评组到达后 接待要热情 礼节礼貌要周到 二 汇报工作 汇报工作包括落实汇报人员 提供汇报材料等 口头汇报通常由项目主要负责人担任 负责口头汇报的人员 要求十分熟悉项目的管 理运作情况和创建的全过程 汇报时要语言流畅 条理清楚 突出重点 控制好时间 切 忌照本宣科 吞吞吐吐 提供的汇报资料一般包括项目创建工作情况汇报材料 创优方案 创优达标资料总目 录等 一式 10 15 份为宜 另外 制作装订要求外观精致 美观 内容实在 精练 准确 排版规范 字迹清晰 三 现场陪同 现场陪同是指受检企业为保证检查工作顺利进行 安排管理和技术人员陪同 引领 配合考评组进行现场考评 企业现场陪同人员应注意 1 分清主次 陪同人员应配合检查人员而不是引导检查人员检查 2 准确分工 针对检查人员专业分组情况 确定相关专业人员陪同并携带相关物件 3 有问必答 陪同人员在陪同过程中 应准确记录考评人员检查中所提到的问题 对 考评组要有问必答 有理有据 切合实际 切记不可避重就轻或信口开河 四 考评情况汇总 一般情况下 现场检查结束后 考评组要向受检单位通报考评情况并提出希望和要求 此时 应安排人员进行记录 对考评人员指出的问题 必要时可适当进行解释 同时要明 确表态 对考评组指出的问题提出具体的整改措施和完成整改的时限 本文来自物业之家 转载请注明 谢谢合作 物业管理达标创优 标准作业规范 新 1 目的 规范住宅小区 大厦 物业管理达标创优工作 确保创优达标工作完善有效 2 适用范围 适用于物业公司创优达标工作 3 职责 3 1 公司总经理负责达标创优工作的组织 监控 3 2 公司分管副总经理和项目处经理具体组织实施达标创优工作 3 3 项目处和公司各部门负责依照本规范进行达标创优工作的具体作业 4 程序要点 4 1 物业管理 达标创优 简介 4 1 1 国家级物业管理优秀小区 大厦 工业区 达标评比 是由国家建设部每年组织 的全国物业管理达标考证分为 90 分 百分制 参加评比的小区 大厦 工业区由各省委 或物业管理主管部门推荐考证合格后 90 分 可荣获由建设部颁发的 全国城市物业管理 优秀小区 大厦 工业区 荣誉称号 考评总分在 95 分以上可获 全国城市物业管理优秀示 范小区 大厦 工业区 称号 达标后由建设部每两年复查一次 复查合格后可继续保持 国优 称号 4 1 2 省级物业管理优秀小区 大厦 工业区达标评比 是由各省建委每年组织的全 省范围物业管理优秀小区 大厦 工业区评比 考评达标分数一般为 85 分 参加考证的小区 大厦 工业区由省内各城市推荐 考证合格后 可荣获省级 城市物业管理优秀小区 大厦 工业区 称号 达标后由各省建委每两年复查一次 合格可继续保持 省优 称号 4 1 3 市级物业管理优秀小区 大厦 工业区达标评比 是由国内各主要城市自己每 年举行的全市范围物业管理优秀小区 大厦 工业区达标评比 参加考评的小区 大厦 工业区 达标后可荣获市级 物业管理优秀小区 大厦 工业区 荣誉称号 4 1 4 区级物业管理优秀小区 大厦 工业区达标评比 是由各主要城市的各区级住 宅主管理部门举行的全区物业管理优秀小区 大厦 工业区评比 参加考评的小区 大厦 工业 区达标后可荣获区级 物业管理优秀小区 大厦 工业区 荣誉称号 4 2 物业管理公司创优工作一般需要经过以下几个步骤 4 2 1 确立目标 4 2 2 成立创优领导小组 4 2 3 内部动员 4 2 4 对照 创优 标准进行内部整改 4 2 5 进行 自检 和 预检 4 2 6 迎检达标 4 3 创优 达标的基本工作要点 4 3 1 确立 创优 目标 物业管理公司应首先确定准备 创优 的小区 大厦 工业区 的创优目标 即明确是达到 国优 标准还是 省优 市优 区优 以便为创优工作 定下一个基本格调 定立 创优 目标时 应注意结合参加 创优 小区的实际情况和公 司的保证能力 不可一味地好高骛远 4 3 2 成立 创优 领导小组 创优 工作开始前应由公司领导亲自挂帅成立 创优 领导小组 创优小组一般应由公司各部门的负责人和项目处经理组成 对于重要地 创优 工作 应由公司总经理亲自挂帅以便加强 创优 工作的支持力度 确保 创优 工作必 要的人力 物力保障 本文来自物业之家 载请注明 谢谢合作 1 目的 规范住宅小区 大厦 物业管理达标创优工作 确保创优达标工作完善有效 2 适用范围 适用于物业公司创优达标工作 3 职责 3 1 公司总经理负责达标创优工作的组织 监控 3 2 公司分管副总经理和项目处经理具体组织实施达标创优工作 3 3 项目处和公司各部门负责依照本规范进行达标创优工作的具体作业 4 程序要点 4 1 物业管理 达标创优 简介 4 1 1 国家级物业管理优秀小区 大厦 工业区 达标评比 是由国家建设部每年组织 的全国物业管理达标考证分为 90 分 百分制 参加评比的小区 大厦 工业区由各省委 或物业管理主管部门推荐考证合格后 90 分 可荣获由建设部颁发的 全国城市物业管理 优秀小区 大厦 工业区 荣誉称号 考评总分在 95 分以上可获 全国城市物业管理优秀示 范小区 大厦 工业区 称号 达标后由建设部每两年复查一次 复查合格后可继续保持 国优 称号 4 1 2 省级物业管理优秀小区 大厦 工业区达标评比 是由各省建委每年组织的全 省范围物业管理优秀小区 大厦 工业区评比 考评达标分数一般为 85 分 参加考证的小区 大厦 工业区由省内各城市推荐 考证合格后 可荣获省级 城市物业管理优秀小区 大厦 工业区 称号 达标后由各省建委每两年复查一次 合格可继续保持 省优 称号 4 1 3 市级物业管理优秀小区 大厦 工业区达标评比 是由国内各主要城市自己每 年举行的全市范围物业管理优秀小区 大厦 工业区达标评比 参加考评的小区 大厦 工业区 达标后可荣获市级 物业管理优秀小区 大厦 工业区 荣誉称号 4 1 4 区级物业管理优秀小区 大厦 工业区达标评比 是由各主要城市的各区级住 宅主管理部门举行的全区物业管理优秀小区 大厦 工业区评比 参加考评的小区 大厦 工业 区达标后可荣获区级 物业管理优秀小区 大厦 工业区 荣誉称号 4 2 物业管理公司创优工作一般需要经过以下几个步骤 4 2 1 确立目标 4 2 2 成立创优领导小组 4 2 3 内部动员 4 2 4 对照 创优 标准进行内部整改 4 2 5 进行 自检 和 预检 4 2 6 迎检达标 4 3 创优 达标的基本工作要点 4 3 1 确立 创优 目标 物业管理公司应首先确定准备 创优 的小区 大厦 工业区 的创优目标 即明确是达到 国优 标准还是 省优 市优 区优 以便为创优工作 定下一个基本格调 定立 创优 目标时 应注意结合参加 创优 小区的实际情况和公 司的保证能力 不可一味地好高骛远 4 3 2 成立 创优 领导小组 创优 工作开始前应由公司领导亲自挂帅成立 创优 领导小组 创优小组一般应由公司各部门的负责人和项目处经理组成 对于重要地 创优 工作 应由公司总经理亲自挂帅以便加强 创优 工作的支持力度 确保 创优 工作必 要的人力 物力保障 本文来自物业之家 载请注明 谢谢合作 1 目的 规范住宅小区 大厦 物业管理达标创优工作 确保创优达标工作完善有效 2 适用范围 适用于物业公司创优达标工作 3 职责 3 1 公司总经理负责达标创优工作的组织 监控 3 2 公司分管副总经理和项目处经理具体组织实施达标创优工作 3 3 项目处和公司各部门负责依照本规范进行达标创优工作的具体作业 4 程序要点 4 1 物业管理 达标创优 简介 4 1 1 国家级物业管理优秀小区 大厦 工业区 达标评比 是由国家建设部每年组织 的全国物业管理达标考证分为 90 分 百分制 参加评比的小区 大厦 工业区由各省委 或物业管理主管部门推荐考证合格后 90 分 可荣获由建设部颁发的 全国城市物业管理 优秀小区 大厦 工业区 荣誉称号 考评总分在 95 分以上可获 全国城市物业管理优秀示 范小区 大厦 工业区 称号 达标后由建设部每两年复查一次 复查合格后可继续保持 国优 称号 4 1 2 省级物业管理优秀小区 大厦 工业区达标评比 是由各省建委每年组织的全 省范围物业管理优秀小区 大厦 工业区评比 考评达标分数一般为 85 分 参加考证的小区 大厦 工业区由省内各城市推荐 考证合格后 可荣获省级 城市物业管理优秀小区 大厦 工业区 称号 达标后由各省建委每两年复查一次 合格可继续保持 省优 称号 4 1 3 市级物业管理优秀小区 大厦 工业区达标评比 是由国内各主要城市自己每 年举行的全市范围物业管理优秀小区 大厦 工业区达标评比 参加考评的小区 大厦 工业区 达标后可荣获市级 物业管理优秀小区 大厦 工业区 荣誉称号 4 1 4 区级物业管理优秀小区 大厦 工业区达标评比 是由各主要城市的各区级住 宅主管理部门举行的全区物业管理优秀小区 大厦 工业区评比 参加考评的小区 大厦 工业 区达标后可荣获区级 物业管理优秀小区 大厦 工业区 荣誉称号 4 2 物业管理公司创优工作一般需要经过以下几个步骤 4 2 1 确立目标 4 2 2 成立创优领导小组 4 2 3 内部动员 4 2 4 对照 创优 标准进行内部整改 4 2 5 进行 自检 和 预检 4 2 6 迎检达标 4 3 创优 达标的基本工作要点 4 3 1 确立 创优 目标 物业管理公司应首先确定准备 创优 的小区 大厦 工业区 的创优目标 即明确是达到 国优 标准还是 省优 市优 区优 以便为创优工作 定下一个基本格调 定立 创优 目标时 应注意结合参加 创优 小区的实际情况和公 司的保证能力 不可一味地好高骛远 4 3 2 成立 创优 领导小组 创优 工作开始前应由公司领导亲自挂帅成立 创优 领导小组 创优小组一般应由公司各部门的负责人和项目处经理组成 对于重要地 创优 工作 应由公司总经理亲自挂帅以便加强 创优 工作的支持力度 确保 创优 工作必 要的人力 物力保障 本文来自物业之家 载请注明 谢谢合作 g 卫生状况至关重要 创优 整改时要特别注意整改小区 大厦 工 业 区的各个卫生死角的卫生 如商业网点站前 停车场 雨棚 天台 垃圾中转站 绿 化花丛等处的