估价综合复习题(有答案)

习题一习题一 第一章第一章 房地产和房地产估价房地产和房地产估价 1 按房地产的 来分 房地产可分为居住房地产 商业房地产 工业房地产及特 殊房地产等 A 收益性 B 用途 C 市场性 D 地段 2 出租或营业型房地产的评估可以采用 A 比较法 B 收益还原法 C 假设开发法 D 成本估价法 3 人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估 其估价对象为 A 已消失的房地产 B 在建工程 C 房地产的未来状况 D 房地产过去状况与现在状况的差异状况 4 从经济角度来看 土地利用选择的一般顺序是 A 商业 办公 工业 居住 B 商业 居住 办公 工业 C 商业 办公 居住 工业 D 商业 居住 工业 办公 5 娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的 A 用途 B 开发程度 C 是否产生收益 D 经营使用方式 6 某土地使用权的有限期为 40 年 已使用 20 年 新建的房屋的耐用年数为 50 年 则房 屋的所有权为 A 50 年 B 无限期 C 20 年 D 40 年 7 房地产交易很难采取样品交易的方式 必须到实地观察 房地产估价也要进行实地查勘 这是由房地产的 决定的 A 不可移动性 B 相互影响性 C 数量有限性 D 独一无二性 8 房地产的价值注重 A 实物 B 权益 C 区位 D 实物 权益 区位 9 典权制度是中国特有的 下列阐述正确的为 A 支付等于买价的典价 即可获得房地产的所有权 B 支付典价后只能获得房地产的使用权 C 支付典价后房地产的使用者不付租金 D 出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10 医院 学校是属于哪一类房地产 A 商业 B 办公 C 特殊用途 D 综合 第二章第二章 房地产价格房地产价格 1 最能说明土地价格水平高低的价格是 A 土地单价 B 基准地价 C 楼面地价 D 标定地价 2 决定某一房地产价格水平高低的 主要是 的供求状况 A 本地区的房地产 B 全国房地产 C 全国本类房地产 D 本地区本类房地产 3 一套建筑面积 100 平方米 每平方米建筑面积 3000 元的住房 总价为 30 万元 其实际 交易约定在一年后付清 假设折现率为 5 则 A 实际价格 28 5 万元 名义价格 30 万元 B 实际价格 29 28 万元 名义价格 30 万元 C 实际价格 30 万元 名义价格不存在 D 实际价格 28 578 万元 名义价格 30 万元 4 采用比较法求得的价格通常称为 A 路线价 B 比准价格 C 积算价格 D 收益价格 5 目前各地区的经济适用房所采用的价格 应属 A 市场调节价 B 政府指导价 C 政府定价 D 政府规定的最低限价 6 在房地产销售过程中 是买卖双方讨价还价的基础 成交时要比此低 A 起价 B 标价 C 成交价 D 均价 7 下列价格阐述正确的是 A 市场价格 抵押价值 征用价值 课税价值 B 市场价格 征用价值 抵押价值 课税价值 C 市场价格 课税价值 征用价值 抵押价值 D 市场价格 征用价值 课税价值 抵押价值 8 投资价值评估时所采用的折现率为 A 根据市场现状 B 最低收益率 C 最高收益率 D 社会一般收益率 9 房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖 待价而沽 是因为 A 房地产供大于求 B 房地产求大于供 C 开发商对未来预期看好 D 消费者对未来的预期看好 10 成本租金不包括下列项目中 A 贷款利息 B 折价费 C 管理费 D 保险费 答案 第一章 答案 1B 2B 3A 4C 5A 6C 7D 8D 9C 10C 第二章 答案 1 C 2 D 3 D 4 B 5 B 6 B 7 B 8 B 9 C 10D 第四章第四章 市场比较法市场比较法 1 市场比较法的理论依据是 A 替代原理 B 生产费用价值论 C 预期原理 D 均衡原理 2 在市场比较法中 建筑容积率修正属于 修正 A 交易情况 B 交易日期 C 房地产状况 D 实物状况 3 市场比较法的适用条件是 A 存在着发育完善的房地产市场 B 在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易 C 存在着规范的房地产估价制度 D 科学的房地产估价理论 4 在比较法选取可比实例的数量上 一般要求选取 A 一个即可 B 两个也行 C 三个 D 三个以上 十 个以下 5 经过交易情况修正后 可比实例的价格就变成了 A 估价对象的价格 B 交易时点的价格 C 正常价格 D 与估价对象的房地产状况相同的价格 6 经过交易日期修正后 可比实例的价格就变成了 A 估价对象的价格 B 交易时点的价格 C 正常价格 D 与估价对象的房地产状况相同的价格 7 经过房地产状况修正后 可比实例的价格就变成了 A 估价对象的价格 B 交易时点的价格 C 正常价格 D 与估价对象的房地产状况相同的价格 8 房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以 状况为基准 通常设定 100 的 A 可比实例房地产 B 估价对象房地产 C 交易实例房地产 D 类似房地产 9 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以 状况为基准 通常设定 100 的 A 可比实例房地产 B 估价对象房地产 C 标准房地产 D 类似房地产 10 某城市房地产交易中 买 卖双双应交纳的税费分别为正常成交价格的 3 和 6 某宗 房地产交易中买方支付给卖方 2500 元 平方米 应交纳的税费均由卖方负担 则该宗房地 产的正常成交价格为 A 2660 元 平方米 B 2294 元 平方米 C 2425 元 平方米 D 2427 元 平方米 第五章第五章 成本法成本法 1 成本法中的 开发利润 是指 A 开发商所期望获得的利润 B 开发商最终获得的利润 C 开发商所能获得的平均利润 D 估价人员任意给定的利润 2 投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的 这里的 基数 是 A 土地取得成本 开发成本 B 土地取得成本 开发成本 管理费用 C 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 D 开发完成后的房地产价值 3 开发利润 与 土地取得成本 开发成本 的比值称为 A 直接成本利润率 B 投资利润率 C 成本利润率 D 销售利润率 4 利用成本法所得到的评估价格称为 A 比准价格 B 积算价格 C 收益价格 D 实际上是成本 5 重新购建价格是假设在 重新取得或重新开发 重新建造全新状态的估价 对 象 所需的一切合理 必要的费用 税金和应得的利润之和 A 估价对象在建造时 B 现在某一时刻 C 将来某一时刻 D 估价时点 6 通常情况下 对于同一旧有建筑物重建价格与重置价格相比 A 前者较低 B 前者较高 C 两者相等 D 两者不可比 7 成本法求取折旧中 建筑物的寿命应为 A 自然寿命 B 经济寿命 C 实际经过年数 D 有效经过年数 8 直线法中的残值率是建筑物的净残值与其 的比率 A 原始价格 B 市场价格 C 评估价格 D 重新购建价格 9 某住宅 在取得土地使用权 70 年 的当年开始建造 建造期 2 年 建筑物经济寿命 60 年 则该住宅建筑物的折旧年限是 A 70 年 B 62 年 C 60 年 D 68 年 10 某办公楼建造期 3 年 在建成 10 年后改变了用途 同时补办土地使用权出让 年限 50 年 建筑物的经济寿命为 45 年 则该建筑物的折旧年限是 A 35 年 B 45 年 C 48 年 D 50 年 11 某商业房地产 在取得土地使用权 40 年 的当年开始建造 建造期 3 年 建筑物经 济寿命 60 年 则该住宅建筑物的折旧年限是 A 40 年 B 60 年 C 63 年 D 37 年 12 某办公楼 在建成 3 年后改变商业用房 同时补办土地使用权出让 年限 40 年 建 筑物的经济寿命为 50 年 则该建筑物的折旧年限是 A 40 年 B 43 年 C 47 年 D 50 年 13 经租房产根据房屋结构可分为 A 3 类 6 等 B 4 类 6 等 C 4 类 7 等 D 5 类 7 等 14 房屋完损等级是根据房屋的结构 装修 设备三个组成部分的各个项目完好 损坏程 度来划分的 可分为 A 3 类 B 4 类 C 5 类 D 6 类 15 根据房屋新旧程度判定标准 一般损坏房的成新度为 A 六 五成 B 五 四成 C 五成 D 四成 第五章第五章 收益法习题收益法习题 一 选择题一 选择题 1 从收益法的观点看 房地产的价值是未来 的现值之和 A 潜在毛收入 B 有效毛收入 C 净收益 D 销售收入 2 收益法适用于 房地产的估价 A 学校 B 商业 C 公园 D 政府办公楼 3 有一空置写字楼 目前不仅无收益 而且要缴纳房地产税等 其收益价格估算可采用 A 类似写字楼的客观收益 B 该写字楼的实际收益 C 市场比较法 D 无法估算 4 评估房地产价格时 选取的资本化率越高 评估出的价格会 A 越低 B 越高 C 不变 D 符合客观实际 5 资本化率 投资风险等补偿 A 平均利润率 B 经济增长率 C 贷款利率 D 安全利率 6 剩余技术是依据 价格 A 土地收益求取土地 B 房地收益求取房地 C 建筑物收益求取建筑物 D 房地收益单独求取土地或建筑物 7 某宗房地产正常情况下年总收益 140 万元 年总费用 40 万元 资本化率 12 出让时 的土地使用年限 50 年 现已使用了 5 年 则该宗房地产的现时总价为 万元 A 833 33 B 830 45 C 828 25 D 827 64 8 某类房地产通常抵押贷款占 7 成 抵押贷款的年利率 10 购买者自有资本要求的年 收益率 12 则该类房地产的资本化率为 A 10 6 B 11 4 C 11 2 D 10 8 9 某宗房地产 净收益每年 50 万元 建筑物价值 200 万元 建筑物资本化率 12 土地 资本化率 10 则该宗房地产的总价值为 万元 A 417 B 500 C 460 D 450 10 采用市场提取法求取资本化率时 应至少选取 宗以上的类似房地产案例 A 2 B 3 C 4 D 5 11 有两宗房地产 M 房地产使用年限 40 年 单价为 96 元 平方米 N 房地产使用年限 70 年 单价为 100 元 平方米 资本化率为 8 则 A 单价与 B 单价的关系为 A M 单价高于 N 单价 B M 单价低于 N 单价 C M 单价等于 N 单价 D 无法确定 二 计算题二 计算题 1 某写字楼预计持有两年后出售 持有期的纯收益每年 216 万元 出售时的价格为 5616 万元 还原利率为 8 则该写字楼目前的收益价格为多少 2 某宗收益性房地产 预测未来 3 年的净收益均为 100 万元 年 3 年后的出售价格会上涨 12 届时转让税费为售价的 6 还原利率为 9 该房地产目前价值多少 3 已知某宗房地产 30 年土地使用权价格为 3000 元 平方米 对应的还原利率为 10 则 其土地使用权为 50 年 还原利率为 12 的价格为多少 4 某宗房地产预计第一年的有效毛收入为 20 万元 运营费用为 12 万元 此后每年的有效 毛收入会在上一年的基础上增长 5 运营费用增长 3 收益年限为 50 年 该类房地产 的还原利率 8 则该宗房地产的价格为多少 第七章 假设开发法 1 假设开发法的理论依据是 A 替代原理B 生产费用价值论C 预期原理D 均衡原理 2 假设开发法中 正常情况下完成后的房地产价值是 A 开发完成时的房地产状况的价值 B 在购买待开发房地产时的价值 C 开发期间的某个时间的价值 D 房地产全部租售出去时的价值 3 假设开发法中 使用传统方法时下列项目一般不需要计算利息 A 待开发房地产的价值 B 管理费用 C 销售税费 D 投资者购买待开发房地产应负担的税费 4 假设开发法与成本法的区别是 A 成本法中的土地价格为已知 假设开发法的土地价格为未知 B 成本法中的土地价格为未知 假设开发法的土地价格为已知 C 成本法需要求取的是开发完成后的房地产价格 假设开发法需要求取的是土地价格 D 假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到 E 成本法的估价时点一般为房地产开发完成后 假设开发法的估价时点一般为土地购买 时 5 假设开发法适用的估价对象包括 A 待开发的生地 B 在建工程 C 可装修改造的旧房和可改变用途的旧 房 D 有规划设计条件要求 但尚未明确的待开发房地产 E 刚开发完成的新房 6 运用假设开发法进行房地产估价时 影响估价结果准确性的因素有 A 是否正确使用合法原则和最高最佳使用原则 B 是否正确预测了未来开发完成后的房地产价值 C 是否正确预测了房地产开发过程中各项费用的投入 D 是否正确考虑了待开发房地产已经投入的费用 E 是否正确预测了待开发房地产的开发周期 7 利用假设开发法估价时 在计算利息时必须把握 A 应计息的项目 B 计息期的长短 C 计息的方式 D 计息周期 E 名义利率和有效利率 8 假设开发法中 使用传统方法时下列项目需要计算利息 A 待开发房地产的价值 B 开发成本和管理费用 C 销售税费 D 投资者购买待开发房地产应负担的税费 E 开发利润 9 假设开发法中 开发利润可以以下列为基数乘以一定的比率来进行计算 A 待开发房地产的价格 B 待开发房地产的价格 开发成本 C 待开发房地产的价格 开发成本 管理费用 D 待开发房地产的价格 开发成本 管理费用 销售费用 E 开发完成后的房地产价值 10 假设开发法中 开发完成后的房地产的价值可采用下列方法求取 A 市场比较法 B 收益法 C 成本法 D 长期趋势法 E 剩余法 答案 1 C 2 A 3 C 4 ACDE 5 ABC 6 ABCE 7 ABCDE 8 ABD 9 BCDE 10 ABD 第七章 地价评估 1 在路线价估价法中 只需深度价格修正率即可计算地价 不必进行其他修正 A 一面临街矩形地B 一面临街三角形地 C 一面临街梯形地D 两面临街矩形地 2 路线价法估价的第三个步骤是 A 设定标准深度B 划分路线价区段 C 选取标准宗地D 调查评估路线价 3 路线价法的特别适用于 需要在大范围内对大量土地进行的估价 A 土地收益测算 B 土地课税C 土地经济评价D 土地定级 4 某临街深度 100 英尺的矩形宗地 总价为 100 万元 根据四三二一法则 该宗地临街前 半部分的价格应为 A 50B 70C 30D 40 5 某前后两面临街 总深度为 60 米的矩形宗地 前街路线价为 2000 元 平方米 后街路 线价为 1000 元 平方米 若按重置价值估价法 其前街影响深度为 米 A 20B 40C 50D 60 6 基准地价评估的第二个步骤是 A 计算区段地价B 确定评估区域范围 C 划分地价区段D 确定基准地价 7 运用基准地价修正法评估时进行的交易日期修正 是将 在其基准日期的值 调整为估价时点的值 A 基准地价 B 宗地地价C 标准宗地价格D 估价对象价格 8 按 进行分摊 主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑 如单一的办 公楼 A 土地价值 B 房地价值 C 建筑面积D 建筑物价值 9 下列关于路线价法的表述中 不正确的是 A 路线价法实质是一种市场法 其理论依据于市场法相同 是房地产价格形成的替代原理 B 路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C 运用路线价法的前提条件是街道较规整 两侧临街土地的排列较整齐 D 路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度 从中选取若干标准临街用地求其平均价 格 10 一直临街矩形地块甲的总价为 36 万元 临街宽度为 20 英尺 临街深度为 75 英尺 现 有一相邻矩形地块乙 临街宽度为 30 英尺 临街深度为 125 英尺 运用四三二一法则 地 块乙的总地价为 万元 A 65 4 B 81 8 C 87 2 D 109 0 11 某大厦总建筑面积 1000 m2 房地总价值 6000 万元 其中 土地总价值 2500 万元 某人拥有该大厦的某一部分 该部分的房地价值为 180 万元 建筑面积为 240 m2 如果按 照土地价值进行分摊 则该人占有的土地份额为 A 2 4 B 3 0 C 3 8 D 7 2 12 某建筑物共三层 总建筑面积为 600 每层建筑面积相等 房地总价为 600 万元 土地价值 480 万元 其中一层是二层的 1 5 倍 二层是三层的 1 2 倍 则关于土地份额的计 算 以下正确地为 A 按建筑面积分摊 二层占有的土地份额为 33 3 B 按房地价值分摊 二层占有的土地份额为 30 0 C 按土地价值分摊 二层占有的土地份额为 35 0 D 按房地价值分摊 一层占有的土地份额为 45 0 E 按土地价值分摊 一层占有的土地份额为 47 9 13 高层建筑地价分摊的方法有 A 按建筑物价值进行分摊 B 按房地价值进行分摊 C 按土地价值进行分摊 D 按建筑面积进行分摊 E 按楼面地价进行分摊 14 评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格 必须明确基准地价的内涵 基准地价的 内涵包括 A 基准日期 B 土地开发程度 C 基准地价修正体系 D 土地用途 E 基准地价公布日期 答案 1 A 2 C 3 B 4 B 5 B 6 C 7 A 8 C 9 D 10 A 11 C 12 ABDE 13 BCD 14 ABD 第九章 房地产价格的影响因素分析 1 房地产价格的影响因素可分为自然因素 社会因素 和行政因素四类 A 一般因素B 环境因素C 经济因素D 人口因素 2 商业用途房地产的位置优劣主要是看繁华程度和 A 安宁程度B 周围环境状况C 对外交通D 临街状况 3 影响房地产价格的人口因素包括人口数量人口素质和 A 家庭人口规模 B 人口密度C 居民收入D 城市化 4 一般而言 随着家庭人口规模小型化 房地产价格有 的趋势 A 下降B 上涨C 不变D 不一定 5 从一段较长时期来看 房地产价格的上涨率要 一般物价的上涨率 A 高于 B 低于C 等于D 无关系 6 下列关于房地产价格影响因素的表述中 正确的是 A 不同的房地产价格影响因素 引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的 B 房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关 C 理论上 房地产价格与房地产价格利率因素成负相关 D 房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化 E 汇率因素对房地产价格影响的表现是 本币汇率上升会导致房地产价格上涨 相反 则 导致房地产