景区总体规划1

中国 旅游度假区总体规划 龙宽机构龙宽机构 二 OO 三年三月 目录 目录 第一章 总则 第二章 旅游区概况 一 区位与范围 二 自然地理环境 三 区域经济环境 第三章 旅游资源评价 一 旅游资源构成系统 二 旅游资源评价 一 旅游资源总体评价 二 旅游资源分级评价 第四章 旅游区开发条件与市场前景分析 一 开发条件分析 1 交通区位优势 2 气候资源优势 3 风景资源优势 4 人文资源优势 5 客源资源优势 6 空间容量优势 二 市场分析 第五章 旅游区总体开发战略规划 一 旅游区功能与规模 二 旅游区性质与定位 三 旅游区总体开发战略原则和目标 四 总体布局和功能系统规划 第六章 旅游区建设规划 一 第一期建设规划 二 第二期建设规划 第七章 旅游产品规划 一 旅游产品设计理念 二 旅游产品规划 三 旅游产品线路 第八章 生态环境保护与防灾规划 一 旅游区生态环境保护规划 二 旅游区防灾规划 第九章 旅游区配套设施与基础设施规划 一 旅游区配套设施规划 二 旅游区基础设施规划 第十章 旅游商品开发规划 一 旅游商品开发策略 二 旅游商品开发类型 三 旅游商品销售规划 第十一章 旅游市场品牌营销规划 一 品牌营销战略规划 二 目标市场选择与市场定位 三 营销策略与执行方案 四 主题表演 主题节庆活动策略 第十二章 运营管理体系与人力资源规划 一 运营管理体系规划 二 人力资源开发与管理规划 第十三章 旅游区开发投资效益分析 一 经济效益评估 1 投资成本分析 2 收入预测 3 盈亏平衡分析 4 财务盈利能力分析 5 清偿能力分析 第十四章 旅游区项目风险控制规划 一 项目风险分析 二 对策分析 第十五章 附则 第一章第一章 总则总则 第一条 为了强化对旅游资源的管理 优化和合理配置 使用旅游 资源 使中国 旅游度假区范围内的规划 建设和管理有 序进行 特编制 中国 旅游度假区总体规划 第二条第二条 规划依据规划依据 中华人民共和国环境保护法 1989 年 中华人民共和国文物保护法 2002 年 中华人民共和国土地管理法 1998 年 中华人民共和国森林法 1984 年 中华人民共和国野生动物保护法 1998 年 中华人民共和国自然保护区条例 1994 年 中华人民共和国城市规划法 1996 年 国家旅游局 旅游发展规划管理暂行办法 1999 年 国家环保总局 全国生态环境保护纲要 2000 年 旅游区 点 质量等级的划分与评定 GB T17775 2003 旅游规划通则 GB T18971 2003 旅游资源分类 调查与评价 GB T18972 2003 省省委 省人民政府 关于培育支柱产业 建设旅游大省 的决定 2000 年 省人民政府 关于加快 旅游产业发展的实施意见 2000 年 省旅游发展总体规划 1998 年 市旅游发展总体规划 2003 年 第三条第三条 规划原则规划原则 严格遵照规划依据 科学决策 合理投资 突出重点 以精品项 目带动旅游区的开发 分布实施 优先安排基础设施和配套设施 对 具体项目的选择和投资 保持一定的灵活性 留下后续发展空间 具 体规划建设应遵循以下原则 1 资源有效利用与生态环境保护相结合 2 自然风光与地方人文景观相结合 3 旅游区建设和项目设置与景区环境协调一致 4 近期有效投资与长远发展规划相结合 5 坚持 高起点 高标准 高质量 高品味 的原则 第四条第四条 规划区范围规划区范围 规划用地位于 省 市 北邻 南高速公路 西南依 江 东靠 坡 整个规划用地 2000 亩 第五条第五条 规划目标规划目标 将中国 旅游度假区建设成为以地下古盐湖为基础 以 卓筒井 盐卤文化和盐卤资源为主题 以自然 人文景观资源为 补充 拥有一流景点 一流设施 一流服务 具有独特文化魅力和个 性的旅游度假区 建设成为一个可以体验地中海风情和神奇漂浮 能 享受 特有的盐卤温泉和恒温黑泥浴 融五星级度假酒店 各种时尚健身运动和大型水上游乐项目为一体的 集健康 休闲和娱 乐为一身的国际旅游度假胜地 使之成为 省 全国乃至亚洲的一 个国际旅游度假精品 第六条 本规划图件由 中国 旅游度假区总体规划 文 本 规划图纸和附件组成 其中规划文本和规划图纸具有法律效力 第七条 在本旅游规划区内开展与旅游规划有关的设计 管理及建设 活动 均应执行本规划 第二章第二章 旅游区概况旅游区概况 一 区位与范围一 区位与范围 一 区位条件 一 区位条件 1 地理区位 地理区位 中国 旅游度假区位于 县城城区 地理坐标在东经 105 14 41 E 北纬 30 36 7 N 紧邻成南高速公路 2 交通区位 交通区位 中国 旅游度假区交通便捷 道路设施极好 距离成南 高速公路 出口约 1 公里 中国 旅游度假区所在的 县城西距成都市 100 余公 里 南距重庆市 100 多公里 北距绵阳 130 公里 东距南充 1 3O 公里 是重庆 成都 绵阳三大城市和川南 川东北地区与川西的结合点 是东进重庆 西入 的门户 绵阳至重庆 罗江至桂花的省道贯穿 县境 五条县道出境水泥路和 16 条乡镇水泥路 柏油路 纵横交错 四通八达 成都至达县铁路 成都至南充高速公路 拟建的重庆至绵 阳高速公路都在 建站设口 上下进出极为方便 对外交通网络发达 3 旅游区位 旅游区位 中国 旅游度假区处于 县城城区 属于成渝经济圈 核心经济带范围之内 周边分布着 绵阳 德阳 南充 广安 简阳等区域核心城市 中国 旅游度假区位于 省旅游发展总体规划 中 确定的大成都游区范围内 邻近嘉陵江旅游板块 是成都一 一南 充一广安这一热点旅游线上的重要节点 周边主要旅游景点有 省级文物保护单位 卓筒井 郭子仪后裔清墓群 贾岛祠遗址等 周边主要景区有 嘉陵江流域生态文化度假旅游区 沱牌工业园区 绵阳科技城 阆中古城 仪陇朱德故里 小平故里 华蓥山等 旅 游发展前景广阔 二 旅游区范围 二 旅游区范围 中国 旅游度假区位于 省 市 县蓬莱镇火井 胡家坝 北邻成南高速公路 西南依郪江 东邻青龙坡 整个规划用 地 2000 亩 二 自然地理环境二 自然地理环境 1 地质地貌 地质地貌 中国 旅游度假区所在的 县地处杨子地台内部川中台 向斜构造单元 地表盖层以侏罗纪地层为主 为红色河湖相沉积 地 貌以丘陵低山为主 2 气候水文 气候水文 中国 旅游度假区所在的 县属中亚热带湿润季风气 候 气候温和 雨量充沛 春早 夏热 秋凉 冬暖 四季分明 无 霜期长 水热条件适度 年平均 18 C 年日照时数 1400 小时 无霜期 297 天 年均降量 930MM 本区有涪江 郪江等大小河流八条 大 中 小型水库六座 本区属都江堰灌区 水利条件较好 土地肥沃 物产丰富 县城蓬莱镇位于全县地域的中心位置 郪江和从城东北绕 城而过 3 生物资源 生物资源 中国 旅游度假区所在区域内生物资源 植物种类较丰 富 动物资源有画眉 山雀 布谷 杜鹃 斑鸠 莺 燕 野鸭 野 兔 鸳鸯等禽兽 植被群落优势树种有 柏木 楠木 黄连木 马尾 松 桉树 榕树 黄荆 竹类 枇杷 柑橘等乔灌木树种 三 区域经济环境三 区域经济环境 中国 旅游度假区所在的 县经济在改革开放 20 年以 来及建县以来蓬勃发展 全县以经济建设为中心 加快经济建设步伐 使国民经济和社会事业取得了显著成绩 综合实力增强 2002 年 实现国内生产总值 16 7 亿元 工业总产值 13 7 亿元 农 业总产值 9 31 亿元 社会消费品零售总额 6 66 亿元 农民人均收入由 1999 年的 1898 元增加到 2108 元 建设五年 全县固定资产投资累计 完成 22 83 亿元 全县基础设施建设超前 水电气等能源供应充足 邮 政 电信 寻呼 移动通讯畅通发达 生态环境保护工作细致 生态 环境建设被评为 省生态环境建设重点示范县 为 1997 年新建的县 按照基础设施先行 第三产业起步 农 业基础加固 工业兴县致富 社会全面进步的思路 实现了国民经济 的持续稳定发展 2002 年实现国内生产总值 16 7 亿元 全县粮食总产 值 26 万吨 实现农林牧渔业总产值 16 7 亿元 农业人均收入 2108 元 工业经济以石油天然气化工 盐化工 制药 食品加工 棉纺 建筑 建材为主要支柱产业 2002 年实现工业总产值 13 7 亿元 同比增长 25 县有回马至蓬莱 110KV 输变电线路和蓬莱 回马两座 110KV 变电站 全县农村低压电网改造已经全面完成 电力供应满足需要 电视 通讯 广电 光纤网络已通各乡镇 电话装机容量 2 万门 县 城建有 2 5 万吨的自来水厂 新城区已基本建成雨污分流的排水灌网 大部分市民已用上天然气 建县以来 社会事业全面发展 现有 各级学校 303 所 在校中的的学生 93000 人 普九 工作已通过国家 验收 医疗卫生 体育事业也有长足发展 人民群众安居乐业 社会 稳定 生态环境优美 投资环境良好 第三章第三章 旅游资源评价旅游资源评价 一 旅游资源构成一 旅游资源构成 县县城蓬莱镇是 四大古镇之一 元代以前曾为郪县 巴 兴县 长江县治 建置历史可远塑到东晋 隋唐 元代至元 19 年 公 元 1282 年 废长江县 将县境并入蓬莱县 清代 民国时期和中华人 民共和国建国后直到 1997 年 属蓬莱县 1997 年经国务院批准设立 县 县城为蓬莱镇 废长江县 715 年后 县境又恢复了县的建置 县历史上就以产盐著称 经济繁荣 盛极一时 该地采卤熬 盐历史悠久 在东汉 三国 两晋时期 盐业已有相当规模 宋代初 年 北地率先使用卓筒井技术采卤 不但使制盐业得到空前发展 而 且卓筒井采盐技术在人类科学技术史上也留下了光彩的一页 县 卓筒井被列为 重点文物保护单位 他是历代盐工千百年智慧的结 晶 其原理成为现代石油钻井技术的源头 县历史上人才辈出 文化事业也颇为可观 唐代著名诗人贾 岛曾在此为官三年 留下数百篇诗文 以至于晚唐 五代 宋及以后 无数文人墨客来此凭吊唱和 至今尚有的贾公祠及诗词碑刻遗迹可寻 从古至今 县可谓地灵人杰 文人 学者 名医 高僧 科 学家 艺术家 英雄 劳模人才辈出 留下了许多历史文化资料和遗 迹 自然景观资源自然景观资源 县位于 盆地腹地 涪江中游 地形以浅丘为主 涪江支流郪江流经 县城蓬莱镇 县城后山有魁字山 海拔 415 米 为县附近最高点 可俯瞰全城 县 境内生态环境较好 山头林木清秀 山坡山下田地肥沃 果木成林 竹林农舍 炊烟袅袅 鸡鸣犬吠 是典型的川中丘陵农村风光 县盛产荣仙柚 文旦柚等 优质水果 此外 出城沿蓬乐公路约 11 公里 有塘口水库 水面面积 11 7 平方公 里 风光秀丽 人文景观资源人文景观资源 历史文化悠久 现有省 市 县级文物保护单位 点 38 处 风景名胜 10 处 最具著名的有 1 省级文物保护单位 卓筒井 省级文物保护单位 卓筒井 位于县城西南 15 公里左右 卓筒井镇大顺社 始创于北宋庆历 年间 11 世纪中叶 卓筒井采卤是世界上最早发明的小口径钻井技术 使地下深处的天然卤水第一次得到科学的开发采用 由此发展 人类 又发现了地下的油气资源 可以说伟大的能源革命从此揭开序幕 目 前 卓筒井镇保留了 41 口这样的盐井 是目前仅存的钻井采卤历史 文化遗产 其凿井 吸卤 晒卤 制盐工艺保持了宋代卓筒井的基本 特点 持续千年 生产未中断 对研究中国盐业史和世界钻井史具有 很高的历史价值 同时有具有很高的旅游开发价值 2 魁字山 魁字山 山顶有魁字寺 占地 3000 多平方米 有魁字公园和 市文物保 护单位南华宫等风景名胜 3 郭子仪后裔清墓群 郭子仪后裔清墓群 出县城 10 余公里的隆盛镇 有县级文物保护单位 郭子仪后 裔清墓群 郭子仪为唐代名将 平定安史之乱有大功 封汾阳王 其 后裔一支清初移至现 县安居 其家族墓葬群规模较大 碑刻精美 4 寂光寺遗寺和五显庙 寂光寺遗寺和五显庙 寂光寺始建于唐朝 重修于明初 规模宏大 占地 25600 平方米 但大部分建筑和碑刻已毁于当代 尤其是文革期间 目前尚有部分建 筑尚存 五星庙位于回马镇涪江边 始建于唐朝 明时复建 清道光 年间 培修 现基本完好 5 长江县遗址 长江县遗址 古为长江县 县城遗址位于现 县回马镇长江坝明月山 凤凰山下 遗址现有 7 万多平方米 有唐 宋 元 三个时代的文化 层 具有文物考古价值 6 贾岛祠遗址 贾岛祠遗址 唐代大诗人贾岛曾在长江县为官三年 留下大量诗文和后人凭吊 纪念祠堂 诗词碑刻 亦位于长江县遗址范围内 惜已和历史远去 二 旅游资源评价二 旅游资源评价 一 旅游资源的价值评价原则 一 旅游资源的价值评价原则 1 独特性或唯一性 实质上是该资源的与众不同和稀少程度 不 管是自然风光还是人文景观都如此 2 质量和品位 是人们对旅游资源的感受 景区或景点的秀美或 雄奇或久远或文化内涵丰富等等 能够给人以精神享受或思想启迪 可以让人陶醉于自然风光或发思古之幽情者 则为上乘 3 体验性 可参与性 单纯的观光性旅游 重游者较低 而参与 性的旅游项目 可以长期保持吸引力 4 距离的远近 由于旅途的时间长短将影响旅游者对景区的心里 接受程度 从而对旅游资源的市场范围产生影响 5 交通的方便程度 基础设备条件等 显然也是吸引更多游客 从而体现旅游资源价值的基本条件之一 二 旅游资源总体评价 二 旅游资源总体评价 1 千年卓筒井 千年卓筒井 一朝化一朝化 按前述评价原则 我们认为 县现有旅游资源具有很相当好的 开发前景 其重点在卓筒井的历史文化遗产 以及川中丘陵农业区的 纯朴自然特色 卓筒井是一种小口径钻井技术 始于 1041 1048 年间 比西方早 近 800 年 英国科学史专家李约瑟在其巨著 中国科学技术史 中称 其为中国古代继四大发明之后的 第五大发明 中国井盐科学史 和 中国钻探技术史 也称其为 世界石油钻探之父 中国古代第 五大发明 卓筒井这项技术的伟大发明 不仅开创了西方绳式顿钻 钻井技术的先河 而且为石油天然气的开发开辟了道路 卓筒井技术 的发明 为近代人类的能源革命拉开了序幕 而其历史文化价值 盐 卤湖水的漂浮游乐价值和盐卤温泉的健身康体的价值更是发展旅游度 假的重要优势资源 中国 旅游度假区利用 丰富的地下盐卤资源建造世 界最大的室内外水上漂浮和水疗会所 在整个远东地区具有很高的独 特性和新奇性 同时体验性 参与性也极强 2 娱乐健康汇一身 娱乐健康汇一身 神奇漂浮不远寻神奇漂浮不远寻 卤水资源可利用量卤水资源可利用量 县盐卤资源赋存于川中桂花油田区 距有关地质资料 蓬莱 桂花油田闭合面积达 500 多平方公里 盐卤探明储量 42 亿吨 当地盐 化工生产能力为 18 万吨 年 盐卤资源足够用数百年 本项目漂浮疗养 用卤水一次按 4 万平方米估算 排放卤水回收用于制工业盐 本项目 对资源没有增加消耗 在项目寿命期内 资源完全有保障 资源品质资源品质 中东地区 含盐量达 23 25 人在水中可以漂浮不沉 是一个著名的旅游胜地 地下盐卤含盐量 21 6 类似中东 卤盐中富含钠 钙 碘 钡等 40 多种元素 不含放射性 利 用盐卤作为漂游 可能对关节炎 肥胖症 心脑血管疾病等有一定的理 疗作用 表 1 分析化验表 外观绿灰色总硬度 以 CaCO3 计 44552 2mg l 色度 400总碱度 以 CaCO3 计 490 4 mg l 浑浊度190NTU总酸度 以 CaCO3 计 0 0 mg l 臭味度臭味偏磷酸 0 1 mg l PH 值8 6总硫化氢0 0 mg l 温度 63 226Ra Bq l 细菌总数0cuf ml总硫化氢Bq l 大肠菌群0 个 ml耗氧量361 1 离子Mg l项目项目 B mg l 1 K 980锌 0 05挥发性粉9 00 Na 64000铜 0 05亚硝酸粉 0 005 Ca 15434汞 0 001 Mg 1398 4镉 0 005 NH3 0 02银 0 01 阳离子 Fe2 Fe3 97 8钡1938 总计81907铬 0 01 HCO3 12 20铅 0 01 CO22 288 05钼 0 005 CL钒 0 01 SO4224 0锰22 60 F26 00镍 0 005 NO2298 5铝 0 02 阴离子 总计 4偏硼酸240 00 注 依据 省地勘局成都岩士水质检测中心 94 量认 川 字 FD713 号 省 卫生防疫站川卫防 卫 检字 2002 626 号的检验检测报告 资源赋存条件资源赋存条件 县盐卤地层位于侏罗系下部地层 深度一般在 2000 米左右 属 川中桂花油田范围 为古盐湖成因 卤水资源的旅游价值卤水资源的旅游价值 该卤水资源富含氯化钠外 还含有其他多种元素 可提取碘 溴 硫酸 钾 硫酸钡 碳酸钾等多种产品 利用卤水与旅游 戏水 漂浮 娱乐和 独特的水疗 SPA 又使卤水资源增加了一个新的利用途径 而又不增 加资源的消耗量 具有一举多得的效果 3 生态环境舒适宜人 生态环境舒适宜人 文化与自然资源齐辉文化与自然资源齐辉 历史文化悠久 千年卓筒井盐卤文化传承 拥有极为丰厚 的文化底蕴 县境内生态环境较好 山头林木清秀 山坡山下田地肥 沃 果木成林 竹林农舍 炊烟袅袅 鸡鸣犬吠 是典型的川中丘陵 农村风光 中国 旅游度假区内植被覆盖率超过 70 以上 是野生 动植物的良好繁衍环境和栖息地 旅游区内无空气污染 噪声干扰少 空气质量达到国家二级标准 噪声指标达到国家二类标准 区内有山 有水有林 所到之处林茂山青 满山遍野葱茏翠绿 夏季凉爽 春秋 温暖 气候宜人 4 交通便利性 交通便利性 便利的交通及其他优良的基础设备条件 以成渝两市为主要 市场客源 具有相当高的市场吸引力 同时四季均可以漂流戏水 弥 补了秋 冬 春季缺少戏水项目的市场需求 因此对本项目旅游价值 会有比很大的提升 本项目的建成将为 省新增以处独特的旅游产品 为成渝两市 和周边提供了一个有吸引力的景点 同时以假日旅游 家庭旅游 水 疗专题旅游以及会展商务旅游提供了新的场所 三 旅游资源分级评价 三 旅游资源分级评价 根据中华人民共和国国家标准 旅游资源分类 调查与评价 GB T 18972 2003 将评价要素分为旅游资源要素价值 8 5 分 和资 源影响力价值 1 5 分 两大评价项目 九项评价因子进行评价 各评价 因子分为四个评价得分档次 通过分别对这些评价因子赋值 再进行 加和 最后得出每个单体旅游资源的综合因子评价总分 各评价因子 由评定组成员分别赋分 然后进行算术平均求得总分 表 2 中国 旅游度假区主要旅游资源评价表 评价因子 主要景点项目 观赏 游憩 价值 30 历史 文化 科学 艺术 价值 25 珍稀 奇异 程度 15 规模 丰度 几率 10 完 整 性 5 知名 度和 影响 力 10 适游期 和使用 度 5 得 分 景点 等级 大型室内恒温海水漂浮浴 场 292413757489四 水上世界与真沙海滩272014957486四 盐卤水疗保健区22188855470三 购物 健身 娱乐项 根据旅游资源得分值的高低 中国 旅游度假区的旅 游资源从高级到低级分别为 四级旅游资源 8 9 得分值 7 5 大型室内恒温海水漂浮浴场 水上世界与真沙海滩 三级旅游资源 7 4 得分值 6 0 盐卤水疗保健区 购物 健 身 娱乐项目 第四章第四章 旅游区开发条件与市场前景分析旅游区开发条件与市场前景分析 一 开发条件分析一 开发条件分析 一 中国 一 中国 旅游度假区开发现状旅游度假区开发现状 中国 旅游度假区具有独特性和唯一性的旅游资源 类 中东 的盐卤资源 历史文化资源和自然资源也很丰 富 具有极高的开发价值 但从目前的情况来看 这些优势资源都还 没得到有效的 有计划的开发建设和利用 处于待开发阶段 二 优势及潜在机遇 二 优势及潜在机遇 优势优势 1 1 社会环境优势 社会环境优势 1 1 符合政府指导思想 符合政府指导思想 党中央 国务院作出的西部大开发战略 为西部地区旅游业的跨 世纪大发展创造了历史性的机遇 根据 省委 省政府提出的 追 赶型 跨越式 发展 旅游的总体目标 计划到 2005 年 建成中国 自然生态和文化旅游的胜地 使旅游业真正成为 经济的支柱产业 努力实现从旅游资源大省向旅游大省的跨越 本项目的建设抓住了西 部大开发的良好机遇 项目的实施必将得到省 市政府的大力支持 也必将促进全省 市的旅游产业的大发展 2 2 产业结构调整的推动 产业结构调整的推动 是农业大县 农业经济在全县国民经济中仍然占据主导地位 由于多方原因产业结构不尽合理 经济发展缓慢 农民水平落后 当 地农民收入低于我省许多县的平均标准 随着中国旅游业的蓬勃发展 旅游热的不断升温 旅游经济已成为了一个新的经济增长点 有 深厚的历史文化 卓筒井 寂光寺 魁字山 望川山 摩崖造像 还 有丰富的底下石油 盐卤资源 本项目的建设 正是在这种趋势下 利用当地的盐卤资源和独特文化等有利条件 以休闲旅游为切入点 不仅可以提高第三产业的比例 更好地发挥旅游业对其他产业的关联 带动作用 大大提高服务业的比重 促进资源的综合利用 而且能有 效地扩大就业 因此 随着 政府对产业结构调整的大力推进 也 必将对本项目形成很好的推动作用 2 2 市场优势 市场优势 1 1 地理交通区位优势 地理交通区位优势 距离的远近直接影响游客对旅游度假区的心理接受程度 据国外 的研究结果显示 理想的旅游度假区位置应当在 2 小时左右的车程范 围内 并且应当临近两个广告密集区 因此 受到交通和市场条件的 制约 旅游度假区的选址不能离城市太远 本项目的位置距成都和重 庆均约 100 公里 正是最为理想的出游目的地 另一方面 旅游度假区一般占地面积很大 考虑到地价和发展空 间的问题 旅游度假区的理想位置应当在城市的边缘地 本项目的地 址正符合这一理想要求 加之周围没又高楼大厦 为项目的下一步发 展提供了足够的发展空间 项目的地理位置优势明湿 另外 从到旅游度假区的游客分析 主要的交通工具是火车和 汽车 本项目的选址正好在成南高速和绵渝高速的交汇处 加之成达铁 路 遂渝怀高速铁路锋四通八达的交通路网 为项目的运营提供了 4000 多万的成渝两个主要游客市场 2 2 气候资源优势 气候资源优势 中国 旅游度假区所在的 县属中亚热带湿润季风气 候 气候温和 雨量充沛 春早 夏热 秋凉 冬暖 四季分明 无 霜期长 水热条件适度 年平均 18 C 年日照时数 1400 小时 无霜期 297 天 年均降量 930MM 夏季凉爽 春秋温暖 气候宜人 3 3 自然资源优势 自然资源优势 县位于 盆地腹地 涪陵中有 地形以浅丘为主 涪陵支江郪江流经 县城蓬莱镇 县城后山有魁字山 海拔 415 米 为县附近最高点 可俯瞰全城 县 境内生态环境较好 山头林木清秀 山坡山下田地肥沃 果木成林 竹林农舍 炊烟袅袅 鸡鸣犬吠 是典型的川中丘陵农村风光 县盛产荣仙柚 文旦柚等 优质水果 此外 出城沿蓬乐公路约 11 公里 有塘口水库 水面面积 11 7 平方公 里 风光秀丽 县盐卤资源赋存于川中桂花油田区 距有关地质资料 蓬莱桂 花油田闭合面积达 500 多平方公里 盐卤探明储量 42 亿吨 当地盐化 工生产能力为 18 万吨 年 盐卤资源足够用数百年 县地下盐卤资源类似中东 经 省地勘局成都岩士水质检测 中心 94 量认 川 字 FD713 号 省卫生防疫站川卫防 卫 检字 2002 626 号 的检验检测报告显示 盐卤中富含钠 钾 钙 溴 碘等 40 多种微量元素 是中 国目前唯一己开发与 中东 微量元素相似的盐卤资源 不仅完全符 合国家游泳池用水卫生标准 而且不含放射性元素 对人体有百利而无一害 其矿 物质成分对关节炎 肥胖症 心脑血管疾病等具有显著的理疗作用 并且可以充分 舒缓疲劳 缓解精神压力 据联合国有关研究资料显示 人在 漂浮一 小时 可以达到 8 个小时的睡眠功效 同时 由于该盐卤矿资源来自地下三千米下 米的地下海 盐卤水的出口温度可高达 87 摄氏度 这种神奇的温泉功能 连著名 的中东 也不具其神秘 本项目就是充分利用这一资源的独特性和唯一 性 以高起点规划 高规格建设和高水平投资来保证项目景区的个性 品质和质量 含量高等特色 4 4 人文资源优势 人文资源优势 县县城蓬莱镇是 四大古镇之一 人文资源丰厚 元代以 前曾为郪县 巴兴县 长江县治 建置历史可远塑到东晋 隋唐 元 代至元 19 年 公元 1282 年 废长江县 将县境并入蓬莱县 清代 民国时期和中华人民共和国建国后直到 1997 年 属蓬莱县 千年卓筒井盐卤文化的传承 为中国 旅游度假区的开 发建设重要主题 县历史上就以产盐著称 经济繁荣 盛极一时 该地采卤熬盐历史悠久 在东汉 三国 两晋时期 盐业已有相当规 模 宋代初年 北地率先使用卓筒井技术采卤 不但使制盐业得到空 前发展 而且卓筒井采盐技术在人类科学技术史上也留下了光彩的一 页 县卓筒井被列为 重点文物保护单位 他是历代盐工千百 年智慧的结晶 其原理成为现代石油钻井技术的源头 县历史上人才辈出 文化事业也颇为可观 唐代著名诗人贾 岛曾在此为官三年 留下数百篇诗文 以至于晚唐 五代 宋及以后 无数文人墨客来此凭吊唱和 至今尚有的贾公祠及诗词碑刻遗迹可寻 从古至今 县可谓地灵人杰 文人 学者 名医 高僧 科 学家 艺术家 英雄 劳模人才辈出 留下了许多历史文化资料和遗 迹 6 6 旅游市场环境优势 旅游市场环境优势 中国 旅游度假区紧邻成都 重庆这两座特大型现代 化都市 和 绵阳 德阳 南充 广安 简阳等区域核心城市群 处在成渝两地和周边核心城市群的游客的出游半径以内 两大城市不 仅存在着巨大的本地旅游市场需求空间 也是西部地区重要的旅游客 源集散地和中转地 本旅游区能依靠便捷的交通条件 以成渝两地为 依托 从而奠定坚实的客源市场基础 同时 随着 小平诞辰 100 周年 的系列活动的举办 整个川 东旅游市场正逐步呈现快速提升的趋势 势必对本项目的运营形成大 幅的推动作用 机遇机遇 1 1 交通环境进一步改善 交通环境进一步改善 日益发达的对外交通网络和完善的交通环境将大大提升旅游区的 可进入性 县城趴离 省会成都约 l00 公里 距重庆市约 l00 公 里 距 市 5 0 公里 距绵阳市 130 公里 距德阳市 90 公里 距南充 市约 60 公里内 内江 100 公里 随着达 州 成 都 铁路 成 都 南 充 高速公路 绵 阳 重 庆 高速公路 遂渝怀高速铁路等交通干道的逐一 开工 通车 将会构成四通八达的交通网络 2 休闲旅游 乡村旅游逐步成为旅游市场的大趋势 休闲旅游 乡村旅游逐步成为旅游市场的大趋势 随着社会大众生活水平的提高 在旅游需求方面开始呈现出多元 化 个性化 更关心健康和安全等趋势 三大黄金周以外 一日游 周边游 近地游 自驾车游 家庭亲子游 以及学习和工作单位组织 的小规模集体旅游 将会得到更多游客的关注 在旅游目的地的选择 上 乡村旅游和自然旅游 也越来越受到游客的欢迎 同时 随着社会大众生活水平的持续提高 整个旅游产业在消费 形态上开始从偏向于以观光型和游览型为主转向以休闲型和度假型为 主 这就为中国 旅游度假区作为乡村的休闲 度假和文 化体验的旅游目的地的发展提供了广阔的发展前景 二 市场分析二 市场分析 一 旅游业市场前景分析 一 旅游业市场前景分析 旅游业具有无烟工业和永远的朝阳产业的美称 自从改革开放以 来 我国的旅游事业得到了突飞猛进的发展 具有关统计资料显示 2000 年与 1980 年相比 20 年间我国的旅游人数由 570 万人次增加到 8344 4 万人次 增长 12 7 倍 年增长 13 7 旅游外汇收入由 6 2 亿美 元增加到 162 3 亿美元 增长 25 2 倍 年增长 30 3 国内旅游从有统 计的 1994 年算起 旅游人次由 5 24 亿人增加到了 7044 亿次 年增长 6 6 旅游收入由 1023 5 亿元增加到了 3175 5 亿元 年均增长 20 8 这种迅猛的增长速度在世界上都是少有的 旅游的加速发展是我国经济和社会发展进步的一个重要标志 按 照国际旅游业的发展经验 人均 GDP 达到 1000 美元时 国内旅游就 会兴旺起来 达到 3000 元就会出现周边国家的旅游热潮 达到 5000 元就会更多的追求周游世界 近年来 我国不同经济发展水平的地区 人们的热潮也基本反映了这个规律 如今中国已走进小康社会 旅游 作为一种物质生活和精神文化需求 正以强劲的势头走进千家万户 旅游作为一个充满生机的动力产业 以成为国民经济新的增长点 旅 游作为一种最终消费产品 随着人们生活水平的进一步提高 旅游业的 发展前景将是非常广阔的 二二 中国 省旅游客源市场分析中国 省旅游客源市场分析 据有关资料显示 1 出游者的基础数据 出游者的基础数据 1 2000 年中国城镇居民的出游人次率 即出游率 为 104 37 比 1999 年增加了 9 59 个百分点 1999 年中国城镇居民的出游人次率为 94 76 2 2000 年中国城镇居民的出游数为 3 29 亿人次 比 1999 年增加 了 0 45 亿人次 增长率为 15 84 1999 年为 2 84 亿人次 3 2000 年 中国城镇居民出游总花费为 2235 26 亿元人民币 比 1999 年增长了 27 9 1999 年为 1748 23 亿元 游人每次出游花费为 678 58 元 人次 比 1999 年增长了 10 4 1999 年为 614 80 元 人次 2 2000 年年 城镇居民的国内旅游消费行为特征城镇居民的国内旅游消费行为特征 1 2000 年 中国城镇居民的出游方式依旧一散客为主 散客占总 出游数的 89 6 只有 10 4 的出游者是团体游客 2 2000 年中国城镇的出游者以非一日出游为多 一日游客尚不及 非翌日游客的确 1 2 其中所占白分比分别为 66 9 和 33 1 3 在个年龄阶段的出游者当中 25 44 的最多占 38 0 45 64 岁 的次之 占 35 8 15 24 在次之 占 11 7 此外儿童和银发族也不容忽 视 14 岁以下的和 65 岁以上的出游者分别各占 7 7 和 6 6 4 就出游者的职业及任职状况而言 离退休人员最多 占 18 4 企业管理者第二占 16 7 工人第三 占 16 1 学生第四占 14 8 文教可技术人员第五 占 14 4 服务 销售 商贸人员和国家公务人 员大体相似 可并列第六 各占 5 6 5 就出游者家庭月收入而言 家庭月收入为 1000 1999 元的出游 者最多 占 39 5 月收入 2000 2999 的家庭第二 占 24 2 月收入 500 999 元的家庭第三 占 12 7 月收入 3000 3999 元的家庭第四 占 10 0 月收入 4000 4999 元的家庭第五 占 4 8 月收入 500 元 以下的家庭第六 占 4 6 这就是说 有将近 2 3 的国内旅游者 其 家庭月收入是 1000 2999 元之间的 6 就出游者的旅游目的而言 为实现观光游览目的的最多 占 40 0 为探亲访友的第二 占 26 4 为消闲度假的第三 占 16 8 为会议出行的第四 占 6 3 为商务活动的第五 占 2 9 为专业访问的第六 占 2 3 可以看出八成以上的国内旅游者 其出行 的基础条件是有了闲暇的时间 7 不同旅游目的的出游者 消费水平的差异也十分显显著 会议旅 游者消费水平高 每一行人均花费 1675 3 元 商务旅游者第二 人均 花费 1371 3 元 专业访问者第三 人均花费 1235 0 元 观光旅游者第 四 人均花费 729 7 元 探访亲友者第五 人均花费 548 3 元 消闲度 假者第六 人均消费 483 4 元 8 出游者的消费水平 显然受到其家庭收入的制约 其人均花费水 平在总体上是随着其收入高低而递降的 城镇居民月收入 5000 以上的 出游者 每一游次的人均花费是 1472 5 元 月收入 4000 4999 元的 人均花费 1086 6 元 月收入 3000 3999 元的 人均花费 910 3 元 月 收入 2000 2999 元的 人均花费 767 2 元 月收入 1000 1999 元的 人 均花费 611 2 元 月收入 500 999 元的 人均花费 591 1 元 月收入 500 以下的 人均花费 379 9 元 可以看出 城镇出游者每一人次的花 费 低收入者 大约要花费起一月的收入 中低收入者大约需要花费 其一月收入的 1 2 中高收入者 大约要花费起一月收入的 1 3 高收 入者 大约只需要花费起收入的 1 4 就够了 3 国内 省内旅游需求的现状 国内 省内旅游需求的现状 1 居民收入的增加 居民收入的增加 据 2002 年中国城镇居民家庭 结果显示 2000 年城镇居民平均 每人全部年收入达 6316 81 元 平均每人可支配收入为 6279 98 元 2 可自由支配时间的增多 可自由支配时间的增多 目前 我国公民所能享受的休息日总量为全年为 114 天 随着今 后假日安排的改进 旅游供给能力的增强和整个市场次序的变化 以 及带薪休假的逐渐普及 居民可自由支配的时间将增多 并更为合理 3 居民消费消费意识的变化 居民消费消费意识的变化 随着生活水平的提高 居民消费意识也在悄悄的发生改变 据统 计目前城镇居民中已有 8 44 把旅游花费作为自己储蓄的目的 结合 城镇居民国内出游率已超过 100 的现实 这种消费观念将越来越扩大 范围 向纵深发展 可见 就目前国内生产的各个相关要素分析 有关专家指出 如无特 殊情况 2001 年到 2003 年国内旅游人数和旅游收入将继续沿着 1998 年到 2001 的速度增长 即人数增长大约每年在 3 6 之间 收入增 长大约在 9 18 之间 如有利因素的作用力更强 速度或也可以再 快一些 三 目标客源市场分析 三 目标客源市场分析 县盐卤资源良好 历史文化氛围较浓 加上成南高述公路开 通以后其景区可入性好 景区客源市场预测可分为三级 1 一级市场 一级客源市场主要在成都和重庆 成都和重庆共拥有 4000 多万 的人口 为景区提供了庞大的市场基础 2001 年成都市居民家庭收入均可支配性收入 8128 元 在全国 15 个副省级城市中居第九位 人均性消费支出 6801 元 成都人均食品的 支出为 2647 元 金融机构各项存款年未余额达 2257 12 亿元 城乡居 民储蓄存款余额 995 45 亿元 重庆市 2001 年农村居民人均纯收入 1892 元 年 人均生活消费支 1396 元 年 城镇居民人均可支配收入 6200 元 全市职工平均工资 6980 元 城乡居民储蓄存款余额 1085 亿 元 以上指标可以看出 居民消费结构正在发生改变 用于教育 文 化 旅游等消费支出比重上升 下面主要以成都市的调查进行分析 1 旅游消费 一般工薪阶层占成都市旅游者的人数的 60 以上 他们外出旅 游 每次消费水平大约是 每人 200 元左右 其中 70 用于吃 住 行 20 用于娱乐 10 用于购物 回归自然 娱乐健身是他们旅游 的主要目的 2 出游规律 成都市旅游者近几年每年出游次数 1 次的占 40 68 2 次的占 24 32 3 次以上的占 21 4 目前市民出游两次 三次和商务出游的 比例正呈迅速上升的趋势 这说明每年外出旅游 1 次和 2 次的占多数 对旅游的目的地只有 1 次或者 2 次选择 鉴于大多数成都市旅游者还 没有来过 县 所以该项目完成后 将对他们颇具吸引力 出行半 径 城郊农家乐的占 23 09 80 公里以内的 36 02 160 公里以内的 占 33 05 160 公里以外的占 16 31 这说明旅客主要集中在 160 公 里以内 本项目正在其出行半径以内 旅游时间 如果景区在 160 公 里以内 景区各个方面条件都较好的 游客选择当天返回的占 34 32 住一天的占 47 03 住两天的占 19 19 住三天以上的占 4 24 2 对旅游目的地的需求 旅游者喜欢的旅游点 名山大川的占 49 79 历史遗迹的占 21 61 宗教文化的占 6 14 民族风情的占 23 73 其中 喜 爱休闲度假娱乐的 31 78 这说明城市的休闲度假旅游市场正在兴 起 由于成都市市民与重庆市民在地理位置 生活习惯 收支情况 兴趣爱好及其他许多方面有共同性 则重庆市场的情况也基本与成都 市情况一致 2 二级市场 二级客源市场主要是 省境内距景区较近的市 县 如绵阳 德阳 南允 内江等市县 由于这些市 县经济发展相对缓慢 居民 消费水平较低 尚末完全形成一个具有一定规模的旅游消费群体 但 随着城市建设的发展和国民经济的增长 以及成南高速 绵阳重庆高 速公路 遂渝怀高速铁路等的建成 这些市县将成为末来一个不可小 视的重要客源地 成为本项目未来有份量的客源市场 3 三级市场 三级客源市场主要是省外及东南亚地区 由于项目利用 县形 成于 15000 万年前的古盐湖盆地的地下储藏量 42 亿吨的盐卤资源 出 口水温约 87 富含 43 种对人体有益的矿物质和微量元素 含盐量超 过 22 其 黑泥以氯化物为主 酷似中东 在我省就能感受中东 的漂浮感觉 这本身就必将吸引省 内 外及东南亚的游客 加之成南高速公路是我省与湖北 浙江等省 市出入的主要通道 成南铁路 绵渝高速及中国首条跨省高速铁路遂 渝怀线贯通该地 也为省外及东南亚游客到此一游创造了便利条件 随着旅游行业的发展 跨省旅游的时尚正渐兴起 省外及东南亚 地区也将成为本项目极大的潜在客源市场 预计将在 2 3 年左右逐步 上升成为本项目的主要客源之一 四 目标客源市场的特征分析 四 目标客源市场的特征分析 根据课题组对目标客源地市场的抽样调查和市场分析 可以得出 本旅游区客源市场的一些特征 1 就客源地而言 本市 成都 重庆都市经济圈是主要客源 市场 其次是川内其他城市以及贵州 云南等地 旅游区要针对这部 分旅游人群进行深度开发 同时加强宣传促销 吸引以成都 重庆等 为第一旅游目的地的广大潜在客源 港澳台市场以及东南亚 日本 韩国也可以在大力推广下成为主要目标市场之一 2 从旅游目的看 以文化体验 休闲型旅游为主 随着高品位 高科技 文化型 度假型 休闲型旅游产品在现代旅游中的分量日趋 加重 深度开发和挖掘文化体验 休闲度假旅游产品将成为中国 旅游度假区开发的重要内容 3 从出行方式看 来本旅游区的游客中 选择白驾车旅游的居多 以与家人或与亲朋好友白助式外出旅游为主 比重在 6 O 7 O 左 右 随着旅游和经济的发展 人们的旅游活动正逐步向深度发展 文 化旅游 白驾车旅游 主题旅游等逐渐成为时尚 中国 旅 游度假区应顺应市场需求态势的变化 开发各种专项旅游产品 4 从游客职业看 旅游者多为企事业管理人员 公务员和院校工 作人员 文化层次较高 这部分游客对产品的文化内涵 休闲环境等 要求较高 开发的产品应具有一定的档次 5 从游客年龄看 以中青年 老年人为主 年龄分布主要集中在 2 5 6 5 岁之间 中青年旅游消费群体的需求是多样化的 弹性较大 开发适应中青年旅游者需求的休闲度假旅游产品 以及适合老年人的 康体养生产品应是中国 旅游度假区旅游产品开发的重要内 容 6 从出游时间规律看 在周末及节假日出游的 占 8 O 以上 说明潜在客源的出游愿望比较强烈 出游时间较为集中 7 从旅游资源偏好看 大多数游客都偏好文化底蕴丰厚 自然环 境 优美 旅游产品多元化的复合型旅游度假区 中国 旅游度 假区异域文化浓郁 休闲度假的环境优美 对旅游者具有很强的吸引 力 从以上分析可以看出 中国 旅游度假区要在激烈的竞 争中脱颖而出 必须以市场需求为导向 走旅游发展创新之路 第一 整合旅游区的旅游资源和产品 充分发挥千年卓筒井文化和盐卤资源 的独特性和唯一性 深入挖掘旅游区的休闲 度假资源 形成强势的 市场吸引力和竞争力 第二 充分发挥资源的独特优势 创新开发个 性突出 核心竞争力强的旅游产品 第五章第五章 旅游区总体开发战略规划旅游区总体开发战略规划 一 规划年限一 规划年限 近期 2003 年 2010 年 中远期 2011 年 2020 年 二 旅游区功能与规模二 旅游区功能与规模 1 功能 功能 中国 旅游度假区是以千年卓筒井文化为背景 以盐卤 资源的利用为基础 以大型室内恒温海水漂浮浴场和水上世界与真沙 海滩建设为主体 以盐卤温泉和盐卤水 类 海水 为载 体 辅以五星级酒店 盐卤水疗保健区和购物 健身 娱乐等项目的 建设 集旅游 休闲度假 运动 娱乐为一体的生态型旅游度假园区 2 规模 规模 规划区用地 2000 亩 总规划建筑面积约 75000 平方米 室内恒温海水漂浮浴场及水上世界建筑面积 21510 平方米 容纳 能力为 6000 10000 人 日 大型室内恒温海水漂浮浴场 7800 平方米 真沙海滩面积 2800 平方米 配套附属设施建筑面积 40500 平方米 园区最大接待能力 30000 人 日 三 旅游区性质与定位三 旅游区性质与定位 1 旅游区性质旅游区性质 中国 旅游度假区是远东地区唯一的具有类中东 的盐卤资源的旅游目的地 千年卓筒井文化传承为其提供了 丰厚的文化背景 是集旅游 休闲度假 运动 娱乐为一体的国家级 生态型旅游度假园区 2 旅游区定位 旅游区定位 旅游区主题形象定位 旅游区主题形象定位 中国中国 1 市场定位 市场定位 中东 是一个内陆盐湖 含盐量高达 23 25 水生物无法生存 故得 之名 由于海水浮力大 不懂游 泳者也会神奇般的漂浮不沉 人体很容易进入比睡眠更深沉的境界 漂浮 成为世界知名的旅游胜地 中国 的盐卤化学成分含量与中东 近似 盐卤储 量丰富 地理位置也极佳 为将其独特的资源合理充分的利用 带来 综合效益 中国 旅游度假区将利用 县资源的独特性 文化古镇的历史底蕴 地理位置的优越性 专门为旅游者建造一座以 漂浮为主 配套设施为辅 自然环境为补的旅游度假休闲区 国内目标市场国内目标市场 一级市场 成 渝市场和以 南充 绵阳为主的区域市场 二级市场 省其它区域市场和北京 上海 广东 云南 贵 州等国内市场 三级市场 国内其他区域市场 海外目标市场海外目标市场 港 澳 台 日 韩及东南亚市场 2 市场范围的界定 市场范围的界定 近期的主要目标市场为成 渝两地及方圆 1 50 公里范围内的城市消 费者 预计为 1000 多万人 再加上流动人口 估计近期潜在消费者约 1500 万人 随着项目经营的进一步完善 广告宣传力度的加强和交通 的进一步发展 还将会吸引一些西部地区中 高阶层的人士及省外和 东南亚地区的游客 其辐射影响力将进一步扩大 市场心理半径可增 加到 5000 万人次以上的潜在消费者 3 价格定位 价格定位 价格的确定在很大程度上将影响项目的经营情况 通过对比 欢 乐谷 碧峰峡 石象湖 游客消费能力的统计和分析 可见其消 费能力与本项目有一定的可比性 再结合本项目的特点 本项目将景 区的价格初步确定为套票制 套票价格为 150 元 人