协理证复习资料

房地产经纪综合能力 第一章 房地产经纪行业 第 1 节 房地产经纪概述 一 房地产经纪的含义 一 经纪的含义 经纪是指自然人 法人与其他经济组织 通过居间 代理 行纪等服务方式 促成委托 人与他人的交易 并向委托人收取佣金的中介 服务活动 这种中介服务活动可以提高交易效 率 降低交易成本 从而促进商品交易 是一 种有偿的经济活动 经纪服务最主要的方式有居间 代理 行纪三 种 经纪服务最主要的方式 注意想一条桌子上 的三个人 1 居间是指经纪人向委托人报告订合同 的机会或者提供订合同的媒介服务 撮合交易 成功并向委托人收取佣金的经济行为 2 代理是指经纪人在受托权限内 以 委托人的名义与第三方进行交易 并由委托人 承担法律责任的经济行为 3 行纪是指经纪人受委托人的委托 以自己的名义与第三方进行交易 并承担规定 的法律责任和经济行为 行纪的特征 二 房地产经纪的含义 房地产经纪 是指房地产经纪机构和房地 产经纪人员为促成房地产交易 向委托人提供 房地产居间 代理等服务并收取佣金的行为 房地产经纪的主要方式是房地产居间和房地产 代理 三 相关概念辨析 佣金 VS 信息费是经纪服务委托人对经纪服 务提供方所付出的劳动时间 花费的资金和承 担的风险的总回报 二 房地产经纪的分类 就房地产经纪而言 按服务方式分类 主 要分为房产居间与房地产代理两大类 一 房地产居间 指房地产经纪机构或房地产经纪人员向委 托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供 订立房地产交易合同的媒介服务 并向委托人 收取佣金的房地产经纪行为 房地产居间是起源最早的房地产经纪方式 二 房地产代理 房地产代理是指房地产经纪机构和房地产 经纪人员以委托人的名义 在委托协议约定的 范围内 代表委托人与第三方进行房地产交易 并向委托人收取佣金的经纪行为 三 房地产经纪的特性 一 经纪的特性 1 活动主体的专业性 2 活动地位的中介性 3 活动内容的服务性 4 活动收入的后验性 二 房地产经纪的特性 活动范围的地域性 活动后果的社会性 四 房地产经纪的必要性 房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少 房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不 可少 房地产信息不对称性决定房地产经纪必不 可少 五 房地产经纪的重要作用 降低交易成本 提高市场效率 规范交易行为 保障交易安全 促进交易公平 维护合法权益 第 2 节 房地产经纪人员 一 房地产经纪人员职业资格制度 我国把房地产经纪人员职业资格分为房地产经 纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两 种 二 房地产经纪人协理从业资格 房地产经纪人协理资格考试的组织实施 部门是各省 自治区 直辖市的住房和城乡建 房地产经纪人执业资 格 进入关键岗位 发起设立经纪机构 设 房地产 部门 人力资源和社会保障部门 凡中华人民共和国公民 遵守国家法律 法规 具有高中以上学历 愿意从事房地产经 纪活动的人员 均可申请参加房地产经纪人协 理资格考试 房地产经纪人协理从业资格证书在所在行 政区域内有效 遗失资格证书的 向原发证机关 一般为 省级人力资源和劳动保障部门 申请补发 三 房地产经纪人注册制度 房地产经纪人注册 是指取得中华人民 共和国房地产经纪人执业资格的人员 向注册 部门申请 经注册部门受理 审核 颁发 中 华人民共和国房地产经纪人注册证书 的行为 房地产经纪人协理注册指取得中华人民 共和国房地产经纪人协理从业资格的人员 向 注册部门申请 经注册部门受理 审核 颁发 中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书 的行为 第 3 节 房地产经纪人协理的权利和义务 一 房地产经纪人协理的权利和义务 一 房地产经纪人协理的权利 受聘 担任辅助工作岗位 协助房地产经纪人处理房地产 经纪有关事务 在经办业务的房地产经纪服务 合同上签名的权利 获得合理报酬的权利 依法享有的其他权利 二 房地产经纪人协理的义务 遵纪守法 恪守职业道德 不得同时受聘于两个或两个以 上房地产经纪机构执 行业务 依法维护当事人的合法权益 向委托人披露相关信息 为委托人保守个人隐私及商业 秘密 接受继续教育 不断提高业务 水平 不得进行不正当竞争 接受住房和城乡建设 房地产 行 政主管部门和政府相关部门的监督检查 第 4 节 房地产经纪行业的发展 第二章 房地产经纪管理 第一节 房地产经纪机构 一 房地产经纪机构的定义 房地产经纪机构 包括分支机构 是 指依法设立 从事房地产经济活动 并按规定 到工商登记所在地的县级以上任命政府地产管 理部门备案 从事房地产经济活动的中介服务 机构及其分支机构 二 房地产经纪的备案 房地产经纪机构申请办理备案应提交的材 料 房地产经纪机构备案登记表 企业法人营业执照 房地产经纪人员职业资格和注册证书 法定代表人 执行合伙人 负责人 的身 份证件 第二节 房地产经纪活动中的权利义务关系 一 买卖当事人的权利和义务 买卖合同当事人的权利 1 出卖人的权利 按合同约定的时间 地点及方式收取房 屋价金 出卖人有按照规定的时间和方法向买受 人交付房屋的权利 如果超过规定的时间买受 人不接受房屋 在此期间房屋发生意外而毁损 灭失 出卖人不必承担责任 2 买受人的权利 出卖人交付的不符合质量要求的标的物 致使买受人不能实现合同目的的 买受人可以 拒绝接受标的物或者解除合同 买受人有确切证据证明第三个人可能就 标的物主张权利的 可以终止支付相应的价款 但出卖人提供担保的除外 买受人对出卖人多交付的标的物 可以 接受也可以拒绝 对接收多交的部分 买受人 按照合同的价格支付价款 买受人拒绝接收多 交的标的物 应当及时通知出卖人 买受人享有标的物交付之后产生的利息 买卖合同当事人的义务 1 出卖人的义务 按照约定的期限 质量要求向买受人交付标 的物 按照约定向买受人转移标的物的所有 权 就交付的标的物 保证第三人不得向买受人 主张任何权利 当法律另有规定以及买受人订 立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标 的物享有权利的除外 2 买受人的义务 按照约定的数额 时间 地点向出卖人支付 价款 按照约定及时首领标的物 按照约 定及时检验标的物 买受人收到标的物时候应当在约定的检验 期间检验 没有约定检验期间的 应当及时检 验 二 租赁合同当事人的权利和义务 租赁合同当事人的权利 1 出租人的权利 按照合同的规定收取房租 有权利决定在 租赁期满后是否继续将房屋出租 可以决定 是否允许承租人将房屋转租 应承租人的过 错造成房屋的损坏的 有权责成承租人负责修 复或者赔偿 承租人违反租赁合同的有关规 定 出租人有提前终止合同 收回房屋的权利 承租人违反规定的行为有 a 未经出租 人的同意 擅自将承租的房屋转租 转让 转 接或者 是与他人调换使用 b 擅自拆 改房屋结构或改变用途 拆改房 屋结构有可能造成房 屋的危险 改变用途则 是违约行为 c 拖欠房租累计 6 个月以上 d 利用房屋进行违法活动 e 故意损坏承租的房 屋 f 法律 法规规定要以终止合同 收回房屋的 其他行为 g 出租的是公有住宅 承租人没有理 由 将房屋空关达 6 个月以上 租赁合同当事人的权利 2 承租人的权利 在合同约定期间内占有 使用房屋 优先购买权 优先承租权 租赁合同当事人的义务 1 出租人的义务 1 按照约定将租赁物交付承租人 2 在租赁期间保持租赁物符合约定的用途 3 在租赁物需要维修时在合理期限内进行维 修 但另有约定的除外 大修为主 小修 为客 4 出卖租赁房屋的 在出卖之前的 合理期限内通知租赁人 2 承租人的义务 1 支付租金 2 按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物 3 妥善保管租赁物 4 未经出租人同意 不得对租赁物进行改善或者增设他物 5 未 经出租人同意 不得将租赁物转租给第三人 6 租赁期届满 将租赁物返还出租人 第三节 房地产经纪执业规范 第四节 房地产经纪行业管理 第三章 房地产买卖咨询 第一节 房地产概述 考试大纲要求 认知房地产的特性 不可 移动 独一无二 寿命长久 价值较大 难以 变现 交易复杂等 和种类 了解房地产买卖 市场的构成和类型 一 房地产的特殊性 房地产是指土地 建筑物及固着在土地上不可 分离的部分及其附带的各种权益 房地产交易的特殊性 房地产交易标的大 交 易过程复杂等 房地产的特性有 不可移动性 独一无二 寿 命长久 价值较大 难以变现 交易复杂 2 房地产买卖市场 三 房地产买卖市场的构成和类型 一 房地产买卖市场的构成 房地产商品 买卖双方 经纪机构和经纪人员 其他相关机构 主要包括金融机构 律师 事务所 会计师事务所和房地产估价机构 行政主管部门和行业组织 二 房地产买卖市场的类型 按竞争程度 可以分为完全竞争市场 完全垄 断市场 不完全竞争市场和寡头垄断市场 按照供求状况 可以分为买方市场和卖方市场 按照房地产商品形态 可以分为期房市场和现 房市场 按照房地产新旧程度 可以分为新建商品房市 场和存量房市场等 第 2 节 房地产买卖一般规定 根据有关法律法规关于房地产转让或买 卖的规定 熟悉房地产转让条件 买卖主体资 格和买卖流程 识别依法不得买卖的各种房地 产 了解房地产买卖的各种禁止行为 一 房地产转让条件 房地产转让有两种方式 有偿 主要包括房地产买卖 双务 房地产抵 债 房地产入股等行为 无偿 主要包括房地产赠与 单务 房地产继 承等行为 二 房地产买卖的禁止行为 商品房销售管理办法 规定 商品房销售中 禁止以下行为 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同 前 将作为合同标的物的商品房再行销售给他 人 房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本 销售的方式销售商品房 不符合商品房销售条件的 房地产开发企业不 得销售商品房 不得向买受人收取任何预定款 性质费用 商品住宅不得分割拆零销售 房地产开发企业不得一房两售 房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本 销售的方式销售商品房 返本销售 是指房地 产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式 销售商品房的行为 不符合商品房销售条件的 不得销售商品房 不得向买受人收取任何预定款性质费用 商品住宅不得分割拆零销售 第三节 房地产买卖价格咨询 根据房地产市场供求 房屋基本状况 价格内涵 价款支付方式等影响房地产价格的 主要因素以及投资回报率等 提供房屋买卖价 格咨询和建议 一 房地产价格的影响因素 1 供求关系 2 经济因素 经济发展 物价 居民收入 3 人口因素 4 社会因素 政治安定状况 社会治安状况 城市化 5 行政因素 土地制度 住房制度 城市发展 战略 房地产价格政策 税收政策 第四节 房地产买卖税费咨询 根据房地产买卖环节税费的规定 提供 房地产买卖税费咨询 包括税收的种类 征收 对象 纳税人 计税依据 税率 减免税规定 等 以及费用的种类 交纳主体和收取标准等 计算房地产买卖的税费 一 房地产买卖环节税种 提供房地产买卖税费咨询 包括税收的种类 如营业税 城市维护建设税 教育费附加 土 地增值税 所得税 契税 印花税等 二 房地产买卖环节费用 第四章 房屋租赁咨询 第 1 节 房屋租赁一般规定 房屋租赁 是指房屋所有权人作为 出租人将其房屋出租给承租人使用 由承租人 向出租人支付租金的行为 租赁期限最长不得超过 20 年 一 商品房屋租赁基本要求 一 房屋可以依法出租 不得出租情形 1 属于违法建筑的 2 不符合安全 防灾等工程建设强制性标准的 3 违反规定改变房屋使用性质的 4 法律 法规规定禁止出租的其他情形的 三 租金不得随意提高 在房屋租赁合同期内 出租人不得单方面随意 提高租金水平 二 商品房屋租赁合同 1 概念 2 特征 1 转移的是使用权而非所有权 2 诺成 双劳 有偿合同 3 实行登记备案制度 一 商品房屋租赁合同的内容 二 商品房屋租赁合同当事的权利和义 务 注意区分出租人和承租人各自的权利和义务 三 商品房租赁合同的解除 1 出租人单方解除 2 承租人单方解除 四 商品房屋转租 商品房屋转租 是指房屋承租人将承租的 商品房屋再出租的行为 转租要求 1 须经出租人书面同意 2 转租期限不得超过原合同规定的期限 房屋转租也须签订转租协议 并办理登记 备案手续 转租效力 承租人转租的 承租人与出租人之间的房 屋租赁合同继续有效 第三人对租赁物造成损 失的 承租人应当赔偿损失 承租人未经出租 人同意转租的 出租人可以解除合同 第二节 房屋租赁价格咨询 三 商品房屋租赁登记备案 房屋租金是指承租人因使用房屋而向出租 人交付的价金 是租赁合同中最主要的内容之 一 租金的构成要素 房屋租金的基本构成要素包括房屋折旧费 维修费 管理费 利息 土地使用费 房产税 利润 税金 保险费 租金分歧的处理技巧 业主和客户因房屋租金产生分歧 房地产 经纪人员应将双方分开调解 避免发生正面冲 突 第 3 节 房屋租赁税费 一 房屋租赁税费 营业税 城市维护建设税 教育费附加 房产税 城镇土地使用税 印花税 个人所得 税 二 房屋租赁费用 房屋租赁代理收费 无论成交的租赁期限 长短 均按半月至一月成交租金额标准 由双 方协商议定一次性计收 第五章 房地产贷款咨询 第 1 节 房地产贷款咨询 教学大纲要求 根据房地产贷款的种类 按贷款用途 可 分为房地产开发贷款和个人住房贷款 按贷款 性质 个人住房贷款又可分为商业贷款 住房 公积金贷款和组合贷款 及相关规定 借款人 的资格和条件 贷款程序等 提供房地产贷款 咨询 一 房地产贷款的种类 一 房地产抵押贷款的种类 按照贷款用途划分 房地产开发贷款 个 人住房贷款 按照贷款性质划分 公积金贷款 商业贷 款 个人住房组合贷款 二 制定合理的贷款方案 贷款类型 商业性贷款 住房公积金贷款 组合贷款 贷款成数 贷款金额占房地产价值的比率 贷款金额 贷款期限 偿还比率 又称收入还 贷法 指借款人分期偿还额占其同期收入的比 率 贷款偿还方式 等额本息还款法和等额 本金还款法 第 2 节 个人住房贷款 教学大纲要求 根据个人住房贷款申请人的条件 计算首付款比例和贷款额度 根据个人住房贷 款的还款方式 等额本息 等额本金等 贷款 期限和贷款利率等条件 计算还款额等 一 贷款要素 一 首付款 二 首付 款比例 三 贷款金额 四 贷款 价值比 五 贷款期限 六 贷款 利率 七 贷款额度 二 计算个人个人住房贷款还款额 一 等额本息还款方式 1 贷款利率不变的等额本息还 款方式的还款计算 2 贷款利率变动的等额本息还款 方式的还款计算在第一个利率调整周期 确定 新的贷款利率 贷款余额 剩余贷款期限 重 新计算月还款额 二 等额本金还款方式及计算 每期还款额是递减的 第 3 节 房地产抵押咨询 教学大纲要求 根据 物权法 担保法 城市房地 产管理法 城市房地产抵押管理办法 等有 关法律法规关于房地产抵押的规定 熟悉房地 产抵押权及其设立 了解房地产抵押程序 识 别依法不得抵押的各种房地产 提供房地产抵 押咨询 一 房地产抵押权设立 下列房地产不得设定抵押 权属有争议的房地产 用于教育 医疗 市政等公共福利事业的房地 产 列入文物保护的建筑物和有重要意义的其他建 筑物 已依法公告列入拆迁范围的房地产 被依法查封 扣押 监管或以其他形式限制的 房地产 依法不得抵押的其他房地产 二 房地产抵押程序 房地产抵押合同自签订之日起 30 日内 抵 押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部 门办理房地产抵押登记 房地产抵押合同自抵 押之日起生效 一 登记申请 交验文件 二 登记审核与登记 凡权属清楚 证明材料齐全的 应当在受理之 日起 15 天内做出是否准予的书面答复 三 登记的变更与注销 抵押合同发生变更或者终止时 应当在 15 天内 到原登记机关办理变更或者注销抵押登记 第 4 节 房地产贷款代办 教学大纲要求 告知个人住房贷款代办服务的内容和收 费标准 签订房地产贷款代办服务合同 按照 合同约定和相关规定 为委托人提供房地产贷 款代办服务 拟定可供选择的贷款方案 协助 委托人准备贷款申请材料 协助办理贷款申请 手续等 熟练使用贷款代办业务中常用的合同 表格和表单等业务文书 第六章 房地产登记咨询 第 1 节 房地产登记概述 一 房地产登记的概念 房地产登记是指房地产登记机构依 法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地 产登记簿上予以记载的行为 是将房地产的基 本情况 权利现状 权利变动情况以及其他相 关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为 是一种不动产物权的公示方式 1 物权法 规定 不动产物权的设 立 变更 转让和消灭 经依法登记发生效力 未经登记 不发生效力 但法律另有规定的除 外 2 城市房地产管理法 规定 国家 实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度 二 房地产登记的种类 在我国现行的登记体制下 房地产登 记包括土地登记和房屋登记 土地登记分为 土地总登记 土地初始登记 土地变更登记 土地注销登记 土地其它登记 房屋登记包括 房屋所有权登记 房屋抵押权 登记 地 役权登记 房屋预告登记 房 屋其它登记 土地登记的种类 房屋登记的种类 房屋登记的种类 房地产登记机构的职责 范围 申请主体 程 序 时限 收费标准 第 2 节 房地产登记信息查询 房屋登记信息 房屋权属登记信息 是指房屋权属登 记机关在登记过程形成的与房屋权利直接相关 的信息 包括原始登记凭证以及对房屋权利的 记载信息 房屋权属登记信息查询的范围 可以公开查询的信息 登记机关对房屋权利的记载信息 任何单位和个人都可以公开查询 这类信息向 社会公开 具体包括 一是房屋自然状况 比 如房屋坐落 面积 用途等 二是房屋权利状 况 比如所有权人姓名或名称 他项权利的设 定时间 类别 期限 司法查封情况以及登记 机关对权利的其他记载 限制查询的信息 房屋原始登记凭证只在限定的范围内进行查 询 不向社会公开 1 房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋 权利有关的原始登记凭证 2 房屋继承人 受赠人和受遗赠人可以查询与 该房屋有关的原始登记凭证 3 国家安全机关