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小区业主委员会成立流程 1 9 小区小区业业主委主委员员会成立流程会成立流程 现将业主委员会成立的流程 业主大会筹备小组主要工作 成立 业主大会和业主委员会的相关知识问答一并传上来 供有志于参加华 龙美晟业委会筹备组前期临时工作小组的邻居们参阅 一 成立一 成立业业主委主委员员会的流程 成立会的流程 成立业业主委主委员员会得分八步走 会得分八步走 第一步 想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系 并产 生志愿者小组 以志愿者小组为核心 联系本小区十分之一以上的业 主签名 发起成立业主大会的倡议 同时发信邀请区 县小区办指导 自己小区成立业主大会 第二步 组建成立业主大会的筹备组 筹备组成员可以由业主自 荐 也可由业主推荐 最好的方法是由开始的发起人张榜通告 请业 主在一定时间内自愿报名参与筹备工作 第三步 筹备组开始工作 人数不多的话 愿参加的业主都可参加 起草业主委员会章程 决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成 人数 汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料 并在业主大会成立 15 天前通知全体业主和告知相关居委会 开会成 立的可邀请区 县小区办和相关居委会的代表参加 第四步 将草拟的业主委员会章程 所有参选业主委员会的业主 资料 选票 最好用统计反对意见的方法 要求反馈意见的时间和成 立业主大会的时间 收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时 间 书面发给每个业主 并同时请所有收到上述资料的业主签收收条 第五步 成立业主大会时 筹备组公开在小区所有业主有权参与 监督的情况下进行验票工作 统计收回的收条和反馈意见 如果收条 超过业主所持投票权 1 2 以上 反馈意见中的反对意见少于 1 2 小区业主委员会成立流程 2 9 业主大会成立 业主委员会章程通过 在业主委员会组成人数范围内 得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员 第六步 业主委员会召开第一次会议 选举业主委员会主任 副主 任 并可以开展工作 第七步 将业主大会成立简要过程 业主委员会主任和委员名单 业主委员会章程报送区 县小区办备案 并请接收人签收 注明接收 文件的时间 第八步 备案十天后仍没有收到区 县小区办的备案意见 可要求 他们尽快发出 二二 筹筹备备小小组组主要的工作主要的工作 一 提出申请 物业管理小区符合下列情况之一的 业主 5 人以上联名可向该小 区所在的街道办事处 或镇人民政府 下同 书面提出申请 填报 首届 业主 代表 大会筹备小组成立申请表 成立首届业主委员会 物业已交付使用的建筑面积达到 50 以上 物业已交付使用的建筑面积达到 30 以上不足 50 且使用超 过一年的 二 成立筹备小组 街道办事处收到申请后 作出书面批复意见 指导小区成立业主 委员会筹备小组 以下简称筹备小组 三 筹备小组开展筹备工作 筹备小组经批复成立后 应告知建设单位或物业公司在 15 日 内将其掌握的全体业主名单 联系地址及其联系电话等材料报街道办 事处 街道办事处收到有关材料后 5 日内将上述资料交予筹备小组 筹备小组自成立之日起 30 日内拟好 业主公约 业主委员会 小区业主委员会成立流程 3 9 章程 业主委员会选举办法 并在小区内明显位置张贴公布 征求 业主意见 筹备小组将 业主委员会政策法规宣传资料 在宣传栏内公 布并发放给业主 筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会 候选人 筹备小组将业主委员会候选人简历表 业主委员会选票格式样 本 业主大会议程向业主张贴公布 同时将 业主委员会选举办法 书 面送达全体业主 四 筹备小组后期主要工作 召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后 将业主候选人名单 及简历表 业主委员会选举办法 业主委员会章程 业主公约 送达 街道办事处 并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请 同时 做好会务筹备工作 包括落实场地 组织人员印制选票 设备投票箱 通知所有投票权人 知会街道办事处 派出所 开发公司 物业公司等 有关人员 筹备小组根据议程召开大会 收集 登记选票 审议并表决通过 业主委员会章程 及 业主公约 公开唱票 点票 宣读选举结果 产 生业主委员会委员 会后筹备小组将大会签到表 选举结果统计表予以公布 五 申请登记业主委员会 自产生之日起 15 日内 持下列文件向所在区或县级市房地产行 政主管部门申请办理备案登记手续 业主委员会登记申请表 街道办事处核准证明 业主委员会选票 小区业主委员会成立流程 4 9 业主代表选票 业主授权委托书 业主大会或业主代表大会签到表 业主委员会章程 业主公约 其他相关资料 六 核准批复 区或县级市房地产行政部门经审核 给予业主委员会书面批复意 见 业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续 并将公章式样 报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案 三 三 成立成立业业主大会和主大会和业业主委主委员员会会 的相关知的相关知识问识问答答 一 成立业主大会的目的是什么 答 有两个目的 一是为了实现业主自治 二是通过建立业主大会 以及建立各种制度 使业主的资产及相关的公共物业实现保值并增值 二 业主委员会有哪些类型 答 一种是在开发商 物业公司或当地小区办的支持 扶植 同意 下形成的 它具有合法性 因为通常这种业主委员会是到小区办进行 备案的 一种是全体业主召开业主大会 成立业主委员会 到小区办 备案 三 业主委员会和业主大会有何不同 答 条例 有关 业主和业主委员会 中明确规定 一切权利属于业 主大会 业主委员会只是业主大会的执行机构 由业主大会制定 修 改业主公约和业主大会议事规则 选举 更换业主委员会委员 监督 业主委员会的工作 选聘 解聘物业管理企业等 这里面很清楚讲明 小区业主委员会成立流程 5 9 小区物业管理事务的 话事权 在业主大会 而不是业主委员会 业主 委员会是由小区内产权人 使用人通过产权人大会选举产生 代表该 物业区域内产权人 使用人实施物业管理的主体 也可以说 将来业 主的大事情由大家决定 小事情则由业委会来处理 四 启动首届业主大会的前提和法律依据是什么 答 首届业主大会即社区第一次成立的业主大会 通读 物业管理 条例 理解条例内容是召集启动业主大会的前提 业主大会不是所 谓的自发组织 更不是违法组织 召开业主大会的法律依据是中华人 民共和国国务院令第 379 号 物业管理条例 建设部印发的 业主大 会规程 和房地局颁布的相关文件 五 业委会筹备组成员到底由哪些人组成 答 开发商 居民委员会 街道办事处人员 物业公司代表 业主 代表都可以组成 开发商成为筹委会成员是合理合法的 开发商在实现销售前拥有 业权大家都比较熟知 同样 在业主大会成立前 也需要实现包括产 权证 管理权在内的权利的转移 实现开发商和业主的权利交接 从 某种程度上讲 开发商一般情况下仍或多或少拥有小区的物业 也是 业主之一 具备筹备组主体资格 居民委员会和街道办事处的指导也必不可少 随着政府对业委会 在小区内活动的重视 以及从业主们长久利益和社会稳定的角度考虑 政府又要求业委会从筹备阶段就必须接受政府的监督和指导 特别提醒 筹备组中的业主代表不必是业主本人 可以是业主的 亲戚 律师 但要有代表身份证明 而业主委员会的候选代表人必须 是业主本人 六 筹备组的业主代表如何产生 小区业主委员会成立流程 6 9 答 代表的人数以十人左右为合适 容易形成决议 如果自荐人数 超过所需人数时 所有自荐人应首先决定自荐人数 对于多余人选的 淘汰 有以下三种方式 1 自动退出 2 无人自动退出时 全体自荐人 应先制定集体文字协议 并在所有自荐人认可签字 或录像存证 后 再进行互相推选 3 当所有自荐人不能形成集体协议时 可在小区中 进行 海选 在小区全体业主中 海选 出业主代表 但是这种方法成 本很高 七 筹备组工作的公正性如何保证 答 筹备组代表的产生应坚持自荐的形式 反对领导推荐和 钦定 物业管理条例 中相应的解释为 首届业主大会的建立由房屋建设部 门和业主组成业主大会筹备组 虽就一句话 却是实际操作中最困难 的事情 如果业主希望参加筹备组 需要将自荐材料张贴在社区布告 栏内 如果没有严格的候选人产生程序 即便筹备组号称与业主商议 之后推荐产生了候选人 也将因这个 商议 没有确定的程序和规则而 无法被公开监督 自然会导致候选人的产生遭到业主的广泛质疑 如 果筹备组直接推荐候选人 更将被业主们称为 黑箱操作 产生的候选 人 即便这些候选人通过了选举程序 也由于他们的产生过程受到质 疑而无法开展实质性的工作 八 筹备组的经费怎么筹集 答 费用可由业主募捐 或开发商支付 或垫付 或物业公司垫付 一方面 在业委会筹建初期 工作十分的繁杂 很多发起人都在利用 业余时间承担着超过一般工作时间和负荷的事务 另一方面 委员们 的工作是他们大量时间和智慧的结晶 而受益人又是全体业主 而且 印选票 召开会议的花销也都很大 所以 由全体业主支付相应的酬 劳和补偿似乎是合理的 由于 条例 中没有严格限制 故业主大会产 小区业主委员会成立流程 7 9 生的决议 可以解决这些花费的合法性问题 从资金的来源上说 让 业主在物业管理费以外再筹集业委会的费用是不现实的 而目前物业 管理企业在按照政府有关文件规定的收费标准进行收费时 又没有这 笔开支 这个时候 业委会的人力资源和资金资源就显出匮乏 在 包 干制 的物业管理合同中 由物业管理公司支付该笔额外费用又显得 不那么 公平 也会造成 这儿多花了钱 那儿就少花 的借口 所以 与物业管理公司友好协商 在有条件的小区 适时推广物业管理的 酬 金制 合同 政府修改相应的收费标准等 都是目前可以参考的解决问 题的办法 九 召开首次业主大会需注意什么问题 答 1 到场人员 全体参会人员的名字都要写入首次会议纪要 争 取让其签字 有条件的情况下拍照 录像 录音 2 确定成员 写清被 选出的筹备组成员的资料 表明成员的产生程序 选举出筹备组组长 副组长 如有政府部门愿意成为筹备组的成员 则要写清其是否有投 票权 3 制定 业主大会议事规则 少数服从多数 或者说三分之二 的人同意就是业主大会的决议 4 用不用公章 用什么公章来代替筹 备组公函 公告形式 5 工作计划 十 财务问题 特别建议 会议均应邀请物业公司代表参加 特别是首次会议有 政府权威部门代表在场时 要请物业公司代表表态 然后就会议今后 的公告张贴 会议的合理性 合法性进行确认 甚至获得物业公司的 协助 就此业主大会筹备组才算正式成立 可以开展工作 十一 成立业主委员会需要确定哪些事项 答 需要确定业主委员的名额 业主委员的工资待遇 业主大会和 业主委员会的权限划分 业主委员会的选举程序 小区业主委员会成立流程 8 9 十二 业主如何实现自治 答 主要依仗 业主大会公约 业主大会公约 实质上是形成业主 与业主之间的相互约束 业主大会公约 告诉给业主的绝不是先享受 某种权利 而是要求业主先尽的义务和责任 权利的行使是建立在不 影响他人利益的基础上的 业主委员会章程 和 业主大会议事规则 详细阐述了业主怎样行使自己的权利 即什么事情由简单多数通过 什么事情由绝对多数通过 保证在行使权利的同时 也反映绝大多数 业主的利益 业主大会下的业主委员会 是体现业主大会意志的执行 机构 业主委员会几乎能够且必须接受包括更换物业公司在内的一切 业主大会的委托 它的任务相当繁多和艰巨 特别是在目前房地产市 场和物业管理水平都还非常不发达的情况下 如果认为是为了炒掉物 业管理公司而成立业主委员会 那就大错特错了 其实 更换物业公 司似乎是简单 但未必有效 而长期 持久 不间断地监督物业管理公 司 使其适应我们业主的需求 才是适合我国物业管理市场发育水平 的上策 可这不但需要业主委员会长期不懈的努力工作 同时也需要 业委会成员不断地学习和掌握相关知识 十三 业主的物业如何实现保值增值 答 体现公共财产利益的内容包括套内面积 公摊

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