如何落实《物权法》、《房屋登记办法》对房产测绘的新要求.ppt

如何落实 物权法 房屋登记办法 对房产测绘的新要求黄孟南 本课主要内容 一 物权法 房屋登记办法 对应房产面积测算的相关条款 二 物权法 房屋登记办法 相关条款对房产面积测算提出的具体要求三 专有部分和共有部分的测算方法 一 专有部分测算 二 共有部分测算 四 具体工作 如何落实 一 房产面积测算工作的作业依据 二 房产面积测算申请委托 一 申请测绘委托分七类 二 各类测绘申请应提交的材料 三 房产面积测算的工作流程 四 房产面积测算应提交的成果 五 测绘报告中应说明的几个问题 五 房产测绘从业人员应该增强以下几个意识 一 物权法 房屋登记办法 对应房产面积测算的相关条款 物权法 规定 四条 1 第十一条当事人申请登记 应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址 面积等必要材料 2 第七十条规定 业主对建筑物内的住宅 经营性用房等专有部分享有所有权 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 3 第七十三条建筑区划内的道路 属于业主共有 但属于城镇公共道路的除外 建筑区划内的绿地 属于业主共有 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外 建筑区划内的其他公共场所 公用设施和物业服务用房 属于业主共有 4 第一百四十七条建筑物 构筑物及其附属设施转让 互换 出资或者赠与的 该建筑物 构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分 房屋登记办法 规定 六条 5 第八条办理房屋登记 应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则 6 第十条房屋应当按照基本单元进行登记 房屋基本单元是指有固定界限 可以独立使用并且有明确 唯一的编号 幢号 室号等 的房屋或者特定空间 国有土地范围内成套住房 以套为基本单元进行登记 非成套住房 以房屋的幢 层 间等有固定界限的部分为基本单元进行登记 集体土地范围内村民住房 以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记 在共有宅基地上建造的村民住房 以套 间等有固定界限的部分为基本单元进行登记 非住房以房屋的幢 层 套 间等有固定界限的部分为基本单元进行登记 7 第二十四条规定登记簿应记载房屋的自然状况 主要是记载房屋的坐落 四至 编号 房屋结构 层数 面积 规划批准用途 竣工时间 产别性质 用地性质 土地使用年限等 8 第三十条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的 应当提交下列材料 一 登记申请书 二 申请人身份证明 三 建设用地使用权证明 四 建设工程符合规划的证明 五 房屋已竣工的证明 六 房屋测绘报告 七 其他必要材料 9 第三十一条房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时 应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所 公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记 由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载 不颁发房屋权属证书 10第九十六条具有独立利用价值的特定空间以及码头 油库等其他建筑物 构筑物的登记 可以参照本办法执行 二 物权法 房屋登记办法 相关条款对房产面积测算提出的具体要求 以上各条款对房产面积测算提出了更高的更具体的要求 1 要求房产测绘必须提供准确无误的测量成果 2 必须测量房屋的首层平面的界址坐标 与国有土地使用证的坐标比较 提供其是否在该土地上的数据差值和具体的描述 3 要求测绘部门提供房屋的基本单元的精确测量数据 房屋登记的面积为套内建筑面积和总建筑面积 为了便于登记工作 对基本单元规定作如下表示 4 要求房产测绘对能够进行登记的房屋或特定空间测定其界址坐标和进行准确唯一的编号 能够进行登记的房屋或特定空间必须具备三个条件 有固定界限 可以独立使用 有明确唯一的编号 幢号 室号等 用测量数据来描述为 首先必须有明确的界址 要求我们房产测量单位要进行界址点测量 尤其是对于没有明显权属界线的产权式商铺和车库等房屋的具体位置 在测绘报告中有界址数据并注明唯一的测量编号 其次 准确测定该基本单元的专有部分面积即套内面积或整幢房屋总建筑面积 5 要求提供分丘图或小区现状图 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时 要求对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所 公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记 在房屋登记簿上予以记载 不颁发房屋权属证书 这规定房产测绘单位在提交的房屋测绘报告中 必须提供分丘图 必须测定该建筑区划内的共有的内部道路 绿地 体育健身场地等其他公共场所和公用设施及物业服务用房等共有部位的面积 坐标 工作人员在实地进行界址测量 小区内的公共绿地 小区内的公共休闲场所 小区内的公共健身场所 6 测绘单位应在测绘报告中提供共有部位的面积表 具体的共有部位 哪些是哪些专有部位的业主共有 是何种共有方式共有等都应注明 并填写房产测绘专有部位和共有部位的明细表 附于测绘报告内 这样能体现业主对共有部位的共同享有和共同管理的权利 有利于保障业主的权益 共有部分区分为按份共有和共同共有两种形式 按份共有是指共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权 共同共有是指共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权 共有人对共有部位享有共同管理的权利 并承担义务 由于共有部分的公共服务范围不一样 其共有的共有程度也不一样 共有部分可分为部分业主共有和全体业主共有 7 要求测绘部门提供构筑物的测绘报告 增加构筑物的测绘和农村集体土地上房屋的测绘 构筑物 是指人们不直接在其内进行生产和生活活动的建筑 如水塔 烟囱 桥梁 堤坝 挡土墙 蓄水池 公路等 三 专有部分和共有部分的测算方法 一 专有部分测算 1 不管是初始登记测量还是预告测量 应测定首层房屋的房角界址点坐标 各楼层层高 当建 构 筑物不具现备现场实测条件时 应测量室内边长 界址点数据 楼层净高 以净高超过2 10含2 10米为标准 按实测 外墙体和楼层顶板 地板厚度取经有关部门的审批的建筑施工图的设计值 当层高未达到2 20米以上的 即楼层净高未达到2 10米时 同样要按实际测绘 并在图上详细标注其层高和用途 不计层数 供登记时使用 2 与地上建 构 筑物连为一体的地下建 构 筑物 与地上建 构 筑物一并测算 二 共有部分测算 测算原则 1 单幢建 构 筑物的共有建筑面积 是该幢建 构 筑物的总建筑面积 扣除该幢建 构 筑物的住宅和经营性用房等专有部分的套内建筑面积之和 协议共有以及有归口接收单位的建 构 筑物面积及为多幢服务的部位之后测算所得的建筑面积 如产权双方有合法权属共有文件或协议的 共有建筑面积的计算按文件或协议执行 2 多幢共有建 构 筑物面积的测算 多幢建 构 筑物的共有建筑面积的计算应先计算单幢共有建 构 筑物的共有建筑面积 明确各单幢房屋业主的共有部位 再测量小区总平面图 测量出小区内全体业主共有的建筑区划内的道路 绿地和其他公共场所 公共设施和物业服务用房等共有部位的面积 测量各界址点坐标 绘制分丘平面图 编制共有面积表 表格格式如下示 附件2共有部分建筑明细表 四 具体工作 如何落实 在国标 房产测量规范 和 湖南省房屋面积测算及共有建筑面积分摊规则 没有更新的情况下 房屋面积计算规则不变 为了应对 物权法 的实施和即将实行的 房屋登记办法 我认为房屋面积测算应作如下调整 便于工作实施 一 房产面积测算工作的作业依据 1 房产测量规范 GB T17986 1 2000 2 湖南省房屋面积测算及共有建筑面积分摊规则 3 物权法 4 房屋登记办法 5 衡阳市房产局关于房产面积测算的相关规定 二 房产面积测算申请委托 一 测绘申请委托分七类 1 初始登记测绘 2 预告登记测绘 3 抵押权登记测绘 4 地役权登记测绘 5 集体土地上房屋登记测绘 6 变更测绘 7 其他测绘 二 各类测绘申请应提交的材料 1 初始登记测绘 1 申请测量委托书 2 当地派出所出具的门牌号码证明 3 国土使用证 复印件 4 规划许可证 红线图 规划院房屋竣工测量报告 复印件 5 建筑工程施工许可证 复印件 6 建 构 筑物的竣工平面图 7 竣工验收资料 复印件 8 小区内建筑物分布总平面图 自编栋号 户室号示意图 9 经房产局批准的物业服务用房的红线图 10 测绘工作中需要的其他相关说明或证明文件 2 预告登记测绘 1 申请测量委托书 2 当地派出所出具的门牌号码证明3 国土使用证 复印件 4 规划许可证 红线图 规划院房屋竣工测量报告 复印件 5 建筑工程施工许可证 6 建 构 筑物的施工平面图 7 商品房销售方案 8 经房产局批准的物业服务用房的红线图 9 小区内建筑物分布总平面图 自编栋号 户室号示意图 10 测绘工作中需要的其他相关说明或证明文件 3 抵押权登记测绘 已初始登记测绘的房屋的抵押权登记测绘 采用初始登记测绘的房屋分层分户平面图 在建工程抵押权登记测绘 1 申请测量委托书 2 当地派出所出具的门牌号码证明 3 国土使用证 复印件 4 规划许可证 红线图 规划院房屋竣工测量报告 复印件 5 建筑工程施工许可证 6 建 构 筑物的施工平面图 7 商品房销售方案 7 经房产局批准的物业服务用房的红线图 8 小区内建筑物分布总平面图 自编栋号 户室号示意图 9 房屋委托测绘的部位 框红线 10 测绘工作中需要的其他相关说明或证明文件 4 地役权登记测绘 1 申请测量委托书 2 房屋权属证书 3 地役权合同 复印件 4 房屋委托测绘的部位 红线图 5 测绘工作中需要的其他相关说明或证明文件 5 集体土地上房屋登记测绘 1 申请测量委托书 2 当地派出所出具的门牌号证明 或地址证明 及身份证明 3 宅基地使用权证明或集体所有建设用地使用权证明 4 符合城乡规划的证明 5 房屋施工平面图 6 房屋分家析产协议 7 房屋委托测绘的部位 红线图 8 测绘工作中需要的其他相关说明或证明文件 6 变更测量 建设项目尚未竣工验收 由于建设项目名称 地址门牌或规划条件 包括户数 户型面积 楼层层数 共有建筑面积及其位置等 以及因规划条件变更而引起的房号变更等变更测绘申请材料 1 申请变更测量委托书 2 变更前的测绘成果报告书 3 规划条件变更的 提供规划部门关于同意变更的证明文件 图件复印件与电子文件 4 建设项目名称变更的 提供市建设项目名称管理部门批复证明复印件 5 门牌地址变更的 提供公安部门门牌证明复印件 6 商品房预售许可证复印件 7 已设定抵押 查封或已出售 因变更而涉及第三方权利的 须提供买卖合同双方同意变更的补充合同或协议 抵押权人或司法机关同意变更的证明文件复印件 8 撤销合同 注销或解封的有关证明文件复印件 9 预测绘变更测量处属各部门会签和审批表 10 测绘工作中需要的其他相关说明或证明文件 已核发房屋产权证的房屋变更测绘申请材料 1 申请变更测量委托书2 如现状变更应提供变更前的测绘成果资料和权属证书 3 如权属变更应提供变更前的测绘成果资料和权属变更的相关文件 协议 4 如无法整幢测绘的零星单元出图核发房屋权证的房改房的变更测量 应提供变更前的权属证书及权属变更的相关文件 协议和变更前的测绘成果资料 5 测绘工作中需要的其他相关说明或证明文件 7 其他测绘 司法测绘 1 申请测量委托书 2 法院书面委托函 3 法院裁定书或协助执行通知书 复印件 4 整栋房屋施工平面图 5 房屋需测绘的被查封或司法执行的部位的红线图 加盖法院公章 改制测绘 1 申请测量委托书 2 市改制办批文 3 委托测绘的房屋清单 分栋列表 4 已办产权证房屋分层平面图复印件 5 企业等级证明 6 房屋委托测绘部位红线图 加盖单位公章 界址测绘1 申请测量委托书 2 国有土地使用证 3 1 500比例尺地形图 4 规划红线图和房屋放样测量报告 复印件 5 小区内建筑物分布总平面图 注 提交复印件的 需提供原件校对 并加盖公章 三 房产面积测算的工作流程 四 房产面积测算应提交的成果 1 初始登记测绘 房屋楼盘表 初始登记用的整幢房屋的两份分层分户平面图 提供房屋内层高不足2 2米的部位的详细 具体的描述 并有附图和面积表 提供单幢房屋的总专有部分面积和总共有部分面积及整幢房屋总建筑面积 单幢房屋或小区的公共场所 共用部位 公共设施的现状图及面积表 2 预告登记测绘 房屋楼盘表 房屋预告登记用的整幢房屋的两份分层分户平面图 提供单幢房屋的总专有部分面积和仅供预告登记的部位的专有部分的面积 3 抵押权登记测绘 已经过初始登记测绘的房屋的抵押权登记测绘 提供竣工测绘的房屋分层分户平面图 在建工程项目的抵押权登记测绘 提供预告测绘的房屋分层分户平面图及相关资料 4 地役权登记测绘 提供需役地房屋和供役地房屋的分层分户平面图及相关部位的具体描述 5 集体土地上房屋登记测绘 房屋楼盘表 初始登记用的整幢房屋的两份分层分户平面图 提供房屋内层高不足2 2米的部位的详细 具体的描述 并有附图和面积表 提供单幢房屋的总专有部分面积和总共有部分面积及整幢房屋总建筑面积 单幢房屋或小区的公共场所 共用部位 公共设施的现状图及面积表 6 变更测量 建设项目尚未竣工验收 由于建设项目名称 地址门牌或规划条件 包括户数 户型面积 楼层层数 共有建筑面积及其位置等 以及因规划条件变更而引起的房号变更等变更测绘应提交的资料 房屋楼盘表 变更后房屋预告登记用的整幢房屋的两份分层分户平面图 提供单幢房屋的总专有部分面积和仅供预告登记的部位的专有部分的面积 已核发房屋产权证的房屋变更测绘提交资料 1 现状变更 为使测绘成果执行标准保持延续性 以降低行政风险为目的 已核发产权证的现状变更测绘 涉及阳台 外半墙等处理的 均按原证测绘标准执行 未经权属确认的 执行受理变更测绘时的测绘标准 提交变更后房屋的两份分层分户平面图及相关资料 2 权属变更 权属变更中引起房屋面积改变的 包括套内面积 分摊面积改变等 或共有共用建筑面积及其位置表示不清晰的 必须进行实地测量 并按原证测绘标准执行 整栋房屋的分摊方案不变 提交变更后房屋的两份分层分户平面图及相关资料 3 无法整幢测绘的零星单元出图核发房屋权证的房改房的变更测量 在变更测绘申请中确认需实地测量的 套内面积根据实际情况进行测绘 共有建筑分摊面积按房改房测算系数计算 原则上房改房不进行变更测量 提交变更后房屋的两份分层分户平面图及其相关资料 7 其他测绘 私房测绘 房屋楼盘表 初始登记用的整幢房屋的两份分层分户平面图 提供房屋内层高不足2 2米的部位的详细 具体的描述 并有附图和面积表 司法测绘 房屋的委托部份的两份分层分户平面图 改制测绘 房屋的委托部份的两份分层分户平面图 界址测绘 小区内建筑物分布现状图或分丘图 各界址点坐标 五 测绘报告中应说明的几个问题 1 层高不足2 2米的建 构 筑物部份的面积和描述说明 2 根据房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则 应核定其占地面积是否在其土地使用权土地范围内 3 核定其规划审批面积与实测房屋总建筑面积的差值 供房屋登记机构进行房屋登记 五 房产测绘从业人员应该增强以下几个意识 1 法制意识 物权法 将房产测绘提升至法定测量地位 房产测绘专业技术人员应该有高度的责任感和使命感 2 服务意识 老