个人房屋租赁业税收征管调研报告

1 / 14个人房屋租赁业税收征管调研报告当前，党的群众路线教育活动正在我县地税系统深入开展。按照活动要求，我针对全县个人房屋租赁行业地方税收征管工作现状开展了深入广泛的调研，现结合调研情况作一些自己的分析和思考。近年来，随着我县经济社会高速发展，土地流转加速，房地产开发得到迅猛发展，城镇面积持续扩大，小集镇建设进程不断加快，出现了大量的各种类型的（商铺、住房、仓库等）可租房屋。此外，由于城镇流动人口日益增多，各行业规模逐步增长，全县形成了较大的房屋租赁供求市场，房屋租赁行业呈现蓬勃发展的态势，同时也为地方政府带来了丰厚的地方税收收入。以我县近三年该行业的税收收入完成情况看，该行业产生的税收收入逐年递增，平均增幅达到 10%。该行业逐步成为了我县个体税收征管工作中的重点行业。但由于出租房屋和自用的经营用房的涉及面广，人员结构复杂，对纳税人缺乏硬性管理规定且承租人流动性大，在代扣代缴义务上税法规定不明确，给该行业的税收征管造成了极大的难度，长期存在税收征管难、税款流失隐患大、措施落实不力等问题和不足，给该行业的税收执法带来了较大的风险，相比房屋租赁市场的总体形势和发展规模，房屋租赁税收管理水平还相对滞后。2 / 14一、房屋租赁行业税收征管工作现状（一）征管范围及征税对象个人房屋租赁税收主要包括出租用于居住和出租用于经营两大类。按照中华人民共和国营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税暂行条例及中华人民共和国个人所得税法的规定，所有从事房屋租赁并取得收入（包括货币、实物、其他收益）的个人为纳税人，应依法申报缴纳房屋租赁营业税及附加、财产租赁所得个人所得税、租赁合同印花税；出租的房屋位于县城、建制镇、工矿区的还应缴纳房产税、土地使用税。到目前为止，我县行政区域内共有八镇一个矿区，分别是金碧镇、石羊镇、龙街镇、赵家店镇、新街镇、桂花镇、三岔河镇、六苴镇及六苴矿区。（二）征管政策规定及我县征管办法按照相关税收法规政策规定，纳税人发生出租房屋行为，以实际取得的租金收入作为计税依据征收营业税及附加、个人所得税、印花税、房产税，按房屋土地等级及税额标准缴纳土地使用税；自有房屋经营的按核定计税余值缴纳房产税、按房屋土地等级及税额标准缴纳土地使用税。但在实际征管过程中，由于纳税人实际取得的收入税务机关无法准确认定和掌握，因此我县根据中华人民共和国税收征管法第三十五条规定对其采用核定应税3 / 14收入的方法，计算应缴纳的地方各税税额。目前我县在县城区、建制镇、工矿区分别按地段、分街道，突出税负与出租房产坐落地的繁华程度、租金水平相适应的原则，结合该地段、街道的经济繁华程度来划分房屋土地等级并以出租房屋的实际面积在每平方米每月 10 元50 元的标准内公平、合理核定其年租金收入额，按出租住房 5%，出租非住房 12%的综合征收率对其实行全年一次性征收地方各税税额。出租面积按实际测量面积确定。从税务机关具体征管来看，我县主要采取按区域划分管片，由不同的税收管理员实施税源、费源管理，管理员按各自管理范围，根据个体经营者办理税务登记时采集提供的房产土地信息资料，对从事生产经营中的个体经营户进行定期清理应缴税房产；核实缴税房产纳税人、计税面积，发出核定缴税通知书，房产所有人或承租人按双方约定持缴税通知到征税大厅办理缴税。（三）行业税收征管效果总体上看，我县通过不断依法加强税收征管，完善征管措施，思考创新征管办法，结合税收纳税定额核定调整、未达起征点认定、发票管理检查、税务登记和日常税收检查、日常巡查工作，每年常态化、重点化地开展房屋租赁税收管理和清理检查工作，全县个人房屋租赁行业税收征管取得明显成效，收入保持了平稳增长的态势。4 / 14我县 2016 年经过清理，剔除在房产税征税范围外自营、交通运输户、房屋产权为单位集体、空户、失踪户、闲置未出租等情况，涉及自营和租赁经营的 2316 户，全年共清理2103 户，征收房屋租赁行业税款元，征收率达%。二、房屋租赁业税收征管存在的问题及原因分析就目前我县对该行业的税收征管情况来说，我们依法依规做了一些大胆的尝试和征管办法的创新改革，无论是税款入库率、征缴率，还是税收征管过程中的一些做法、经验，都取得了明显的成效。但由于该行业涉及面广、税源零星分散，政策规定不明确，纳税人纳税意识、税务人员综合征管能力不足等原因导致对该行业的税收征管难度较大，与“公平税负、应收尽收”的目标要求还有较大的差距，让广大纳税人理解支持，积极主动纳税还有一段艰难的过程。（一）税收政策法规规定与实际征管工作不相适应，存在政策漏洞一方面是现行法规政策规定，房屋出租行业以取得租金收入的单位或个人为纳税人，承担出租房屋行为的纳税义务，而承租人仅仅只对使用出租房屋的土地承担土地使用税纳税义务。但在实际征管工作中，纳税义务人即房主在租赁房屋时常常以合同约定的形式明确出租房屋5 / 14发生的一切税费由承租人缴纳，把自己本应承担的税负向承租人进行了转嫁，这就导致了租赁双方在缴纳租赁房屋税收时相互推诿扯皮，拒不履行纳税义务的状况。另一方面是作为税法规定的纳税义务人的房主或出租方，在现实征管过程中，由于缺乏有效的方法和手段来进行监督管理，加之合同转嫁税负情况的存在，找不到纳税人的情况十分普遍，而此时在税收政策规定上没有明确此种情况下的代扣代缴义务人，加大了税收征管难度。第三是房屋租赁行业的税收管理在税制设计上不尽合理，涉及税种太多，计税依据不尽相同，操作上繁杂不便，容易引起税务纠纷。（二）个人出租纳税人纳税意识淡薄，不能自觉主动申报纳税一是目前房屋租赁大部分是个人将私有房屋出租给个人生活居住以及出租给小微企业或个体经营者用于经营，租赁业务简单，租金基本是即时租赁，即时收取租金出租方多是以自制收据或白条向租赁人收取租金，不会开具发票，有的甚至连合同也没有，准确核实租赁收入难度极大，税源难以控制。个人私房出租租赁周期长短不一、方式灵活多样，房租结算快捷无痕，大多出租人又往往不在出租的经营房屋上居住，税务机关对租赁信息掌握滞后，无法及时找到出租户，承租户又常常以不是纳税人或法律没有规定代扣代缴义务为由不配合、不愿代为缴纳，给税6 / 14款征收工作带来困难。部分下岗职工或不达起征点的业户对国家下岗再就业和不达起征点税收优惠政策精神片面理解，认为减免的税收应包括缴纳房产类税收，加之税务机关税法宣传力度的不到位，纳税人对房产税收的征管产生不少怨言，抵触情绪很大。二是房屋租赁大部分是个人与个人之间的租赁，收入控管难。房屋租赁业税收由于零散分散，金额小，总量不大，一直以来管理相对弱化。对出租房屋行为的税法宣传不够，纳税人中大多是个人、自然人，涉及面广、结构复杂，处于自身利益的原因对房屋租赁缴税不理解存在极大抵触；一部份行政事业单位认识不深，对本单位房屋租赁行为交税感到困惑，不是积极了解税法、依法纳税，而是习惯于“拖” “找人说情、协调” ，借以“少交或不交”这块税收，种种思想因素的存在极大地影响了房屋租赁税收征管。（三）行政事业单位，特别是居委会、村民小组出租房产税收征管困难。按税法规定出租房屋并取得收入（包括货币、实物、其他收益）和自有房产用于自己生产经营的单位和个人，为纳税义务人（以下简称纳税人） ，根据统计我局辖区 2016 年涉及个人向行政事业单位、居委会、村民小组租赁房屋从事生产经营活动的为 450 余户，按规定纳税人应该是行政事业单位、居委会、村民小组，7 / 14但是长期以来对此征税困难，特别是各居委会、村民小组因为征地或动迁，居委会、村民小组用补偿款在城区建盖房屋出租，用租赁给村民分利，虽多次宣传解释，对缴税仍不理解，还容易引发群体等不稳定问题。这些房产租赁给个人经营后在缴税上给周围其它纳税人造成了极不好的影响，致使相互观望，税负不公的抵触心理逐年增长和扩大。（四）工商部门办理登记准入条件放宽，现有管户空户和重叠户逐年增多。自 2016 年起，工商登记准入条件改变，允许个人在住所登记，并相继取消了需要提供的一些前置资料，办理营业执照更加简单方便。这样就造成了营业执照办理后不及时办理税务登记或者虽办理了税务登记但无固定经营地址等问题，空户、重叠户逐年增多，为出租房屋税收清理带来了较大的难度。突出表现在以下几个方面：一是国地税开展联合办证。今年以来我县国地税实行联合办证，从很大程度上方便了纳税人，但也不可避免出现了一些问题。从开展联合办证工作以来，截止今年 4 月底国税共传递联合办证资料 596 户，分局经核实有189 户电话不能打通，无法找到经营地点。二是事业单位提前退休或退职办证。今年内，我县部份事业单位人员主要是教育和医疗单位人员提前退8 / 14职，在办理手续时要求有从事二次创业经营的证照（即要有从事个体经营的证照） ，工商部门已依法给予办理了营业执照，申请办理税务手续齐全，但实际不从事实际经营，也没有具体经营场所，据不完全统计该情况设计户数在 100户左右。三是县级相关部门扶持性贴息贷款致使空户增多。近年来，工会、妇联、共青团、劳动保障、工商联、工商、林业等部门每年都在办理财政贴息扶持创业贷款，每年指标超过 1000 户，贷款五万元、八万元到几十万不等，主要针对小型企业、个体工商户，办理时均要求提供当年或近两年新办的税务登记证，一部份纳税人为了取得贴息贷款，人为办理新证或办理空证，特别是一部份是行政事业单位职工借用它人资料办理，资料完整齐备，而税务机关由于受人力因素制约又不可能一一核实，出现办理了税务登记实际上没有经营场所形成空户的情况。四是承租人失踪或终止经营未依法办理税务登记注销手续，导致经营场所闲置未租出。随着城市开发加快，可供出租的房产急剧增多，房产闲置或租出频繁，一些纳税人税法意识不强，终止经营不到地税机关办理注销手续，而原租赁场所又闲置未租出，形成空户。（五）征管力量不足，造成管理力度不够,税务机关征管不到位。9 / 14一是税务机关对个人房屋出租行业税收缺乏足够的重视。由于该行业的税收收入占全县税收总量的比重较小，所以极少数干部思想上对管好该行业的税收，没有太多的热情，工作责任感和积极性、主动性不高。尽管收入比重不大，但对体现税务机关依法征管、堵塞漏洞，做到应收尽收却至关重要。由于缺乏有效的税源监管手段，私房出租户少报、瞒报租金收入甚至隐瞒不报的情况时有发生。二是房屋租赁行业涉及面广、量大，现有征管力量严重不足。以我局三分局为例，分局现有干部职工 10人，共有管户 4300 户。10 名干部职工中有 2 人被抽调参加新农村建设工作队，专门办理二手房交易业务 1 人，征税大厅前台业务受理 1 人。所以，实际能履行税收管理员职责职责的仅剩 6 人，人均管户达到了近 700 户。在加之每年纳税清理、申报管理工作繁重，数据清理、系统推广、两税比对等专项工作增多，而个体房屋租赁变动频繁，出租户等待观望，相互推诿，造成了一定的负面影响，增加了征管的难度。虽然分局对此项工作实现了常态化，采取了一些征管措施，每年都有针对性地组织专项清理，但由于征管力量严重不足，清理工作难以做到完全彻底。三是少数税收管理员业务素质不高，工作责任心不强，对税收的公平性、严肃性认识不深，不能够实事10 / 14求是、公平公正的对待每一位纳税人，税收核定中计税面积随意性问题偶有发生。三、加强房屋租赁业税收征管的对策（一）提高认识，加强领导，加大宣传。进一步提高思想认识，牢固树立“抓大不放小”的征管理念，采取有力措施，既管好主要税源，又管住零星税源。一是要加大税法宣传力度，通过报纸、电视、广播手机短信等平台，宣传与房屋租赁相关的税收法规和政策，增强公民自觉纳税意识和相互监督意识；二是要利用入户发票检查管理、税收纳税定额核定调整调查等时机进行税法宣传，税收管理员对各自片区的纳税人进行房产税政策的宣传和纳税辅导宣传告知纳税人的纳税义务、纳税时限和计税方法；通过宣传、辅导使广大纳税人了解有关税收法规和政策规定，提高纳税人自觉纳税意识。（二）核实税源，强化征管一是狠抓基础工作，强化税源管理。开展房产税管户清理，把经营者的税务登记证、身份证、房屋产权证、租赁合同比对，核实纳税人的真实信息，同时从源头上税务登记环节，严格把关，要求办证人提供租赁合同及房产证件，建立统一的管理台帐，逐户登记建筑面积、地址、用途、租金和纳税情况等。二是将房产税征收管理工作列入征管质量考核，11 / 14做到应收尽收。考核督促税收管理员不断加大征管力度，不定期抽查管理员对房产税信息资料的归集情况，对户数不全、应纳税额不准等情况进行监督考核；对房产税计税依据、入库及时性进行抽查，使建立起来的基础信息资料真正发挥作用，实现了税源精细化管理。三是加大内部横向协作，与征收大厅协作，在征收税款、办理小型微利企业、个体工商户申领缴销发票费，税务登记证件变更注销等业务时严格审查其是否申报缴纳房产税、土地使用税等，税款是否缴纳完毕。对已缴税款的个体户，税收管理员在申报表上签字后征收大厅才能受理申报；对未缴纳的，则必须先交房产税、土地使用税后，才可受理。与上级股室协作，纳税人在办理减免税等税收优惠时核实房屋租赁税收缴纳情况。与国税部门协作，纳税人在办理税款申报、发票代开、缴销时提醒纳税人缴纳房屋租赁税收。（三）努力构建更加完善的协税护税网络一是工商管理部门经过长期的办证、验证工作实践，所有工商户管户已认同并形成了按年验证的习惯，无论城区还是乡村，都主动积极到工商部门办证或验证，可以探索在此基础上，由县人民政府统一发文，把工商部门联合在一起构建成协税护税网络，取得工商部门的支持，在办理年检时，需要工商户管户提供当年自有房屋经营或12 / 14房屋出租应缴纳的相关税收完税证明材料，才能给予验、换证，从源头上规范和促进房屋租赁市场税收征管。二是进一步加强国地税联合办证，委托国税部门代征超定额、发票缴销等项工作，不断扩大代征范围和协作实效。三是建议纪检监察部门加强对行政事业单位工作人员的依法纳税教育。从事房屋租赁自营活动的行政事业单位工作人员及其亲属要带头依法申报纳税，对于拒不申报缴纳税款的，地税部门可提请监察部门依纪依规进行处理。四是对纳入财政统一收支管理的机关和事业单位要主动申报缴纳税款，对拒不申报缴纳税款的，由财政部门扣缴应纳税款。出租人和承租人一律凭地税机关开具的发票方能入账和支付租金。五是加强和工会、妇联、共青团、劳动保障、工商联、工商、林业等部门沟通。各部门在办理扶持贴息贷款资料审核时，应该要求其出示地税部门提供的完税证明。 （目前，经过分局了解，一些单位只要求提供税务登记证，没有要求提供完税证明，要求提供完税证明的也没有要求同时提供国地税两家的证明，因大多数纳税人未达起征点，在国税部门不缴纳任何税收，所以，大多数纳税人都到国税部门开具，地税部门不能实施有效监管）13 / 14六是加大内部管理监督和考核。进一步细化税收管理员岗位职责及考核细则，定期公示房屋出租税源信息，不定期抽查各管理员房屋出租税收管理情况，强化对管理员的教育培训，提高管理责任意识和管