第三章--酒店的投资与建设讲述.ppt

能够对一份酒店投资可行性分析报告的全面性进行评价针对具体酒店定位能提出相应的设计理念对酒店的空间结构 功能布局提出有价值的建议能拟定一份开业准备计划书 教学目标 了解酒店投资可行性分析掌握酒店投资可行性研究步骤和具体内容掌握酒店投资与经营的决策方法掌握不同酒店设计的理念和设计原则具备酒店的空间结构 功能布局的规划与设计基础知识了解酒店的施工建设 开业准备与试营业涵盖的工作内容 第三章酒店的投资与建设 酒店的投资决策 酒店的设计 酒店的施工建设 开业准备与试营业 教学内容 第一节 第二节 第三节 Yoursitehere LOGO Text1 Text1 第一节酒店的投资决策 Text2 酒店投资可行性研究的步骤 Text3 Text4 Text5 酒店投资可行性分析的具体内容 酒店建设项目概况 开发项目用地的现场调查及动迁安置 酒店市场分析和确定建设规模 酒店规划设计影响和环境保护 资源供给 环境影响和环境保护 酒店项目开发组织机构 管理费用研究 酒店开发建设计划 项目经济及社会效益分析 结论与建议 第一阶段酒店投资机会研究 第二阶段酒店项目初步可行性研究 第三阶段酒店项目详细可行性研究 第四阶段酒店项目的评估和决策 接受委托 调查研究 方案选择与优化 财务评价效益分析 编制酒店投资可行性研究报告 酒店筹建策划 酒店投资策划 酒店经营管理策划 酒店承运策划 项目概况用地情况说明 区位分析 市场分析 4 酒店产品分析 主流市场 目标群体 原则 竞争对手缺失原则 潜在市场原则 建筑规模 功能项目规模 主要设备规模 一次到位原则 阶段性到位原则 酒店产品类型分析 酒店产品规模分析 产品档次分析 决策条件分类 确定性决策 风险性决策 不确定性决策 决策模型分类 按规律性分类 结构性决策 非结构型决策 边际型决策 常规型决策 非常规型决策 决策分类 Yoursitehere LOGO 主要决策方法 确定型决策确定型决策必须具备4个条件 1 存在着决策人希望达到的一个明确目标 2 只存在一个确定的自然状态 3 存在着可供选择的两个或两个以上的行动方案 4 不同的行动方案在确定状态下的损失或利益值可以计算出来 对以上结果进行评比选出最佳方案 Yoursitehere LOGO 主要决策方法 风险型决策方法风险型决策就是在未来的决定因素 可能出现的结果不能作出充分肯定的情况下 根据各种可能结果的客观概率作出的决策 风险型决策标准 损益期望值标准 计算各方案的期望值 并以此为标准 选择收益最大或损失最小的决策方案为最佳解决方案 Yoursitehere LOGO 风险型分析方法 条件 存在决策者希望达到的明确目标 收益大或损失小 存在两个以上不以决策者主观意志为转移的自然状态 但决策者或分析人员根据过去的经验和科学理论等可预先估算出自然状态的概率值P 存在两个以上可供决策者选择的行动方案 不同行动方案在确定状态下的益损值可以计算出来 方法 期望值 决策树法 风险型决策问题是一般决策分析的主要内容 在基本方法的基础上 应注意把握信息的价值及其分析和决策者的效用观等重要问题 14 1 期望值法期望值是指概率论中随机变量的数学期望 我们把采取的行动方案看成是离散随机变量 假设未来存在m个自然状态 每个自然状态发生的概率为pi 行动方案在此状态下的损益值为xi 则行动方案的损益期望值为 15 例1 某企业要生产一种新产品 其行动方案和自然状态如下表 这是面临三种自然状态和三种行动方案的风险型决策分析问题 其益损值如下 方案A1 E A1 0 3 40 0 6 32 0 1 6 30 6万元方案A2 E A2 0 3 36 0 6 34 0 1 24 33 6万元方案A3 E A3 0 3 20 0 6 16 0 1 14 17 0万元 通过计算比较可知 方案A2的数学期望最大 为33 6万元 所以取A2方案 16 2 决策树法所谓决策树法 是利用树形图模型来描述决策分析问题 并直接在树图上进行决策分析 1 绘制决策树 表示决策节点 从它引出的分枝叫做分枝 表示状态节点 从它引出的分枝叫做状态分枝或概率分枝 表示结果节点 即将不同行动方案在不同自然状态下的结果注明在结果节点的右端 17 决策树法的基本模型 40 32 6 价格上涨 0 3 价格不变 0 6 价格下跌 0 1 1 30 6 36 34 24 2 33 6 20 16 14 3 17 0 决策点 大批生产A1 中批生产A2 小批生产A3 33 6 价格上涨 0 3 价格不变 0 6 价格下跌 0 1 价格上涨 0 3 价格不变 0 6 价格下跌 0 1 18 3 不确定型决策 条件 存在决策者希望达到的明确目的 收益大或损失小 自然状态不确定 且其出现的概率不可知 存在两个以上可供决策者选择的行动方案 不同行动方案在确定状态下的益损值可以计算出来 方法 乐观法 最大最大原则 悲观法 最小最大原则 等概率法 Laplace准则 也是一种特殊的风险型决策 后悔值法 Savage准则或后悔值最大最小原则 Yoursitehere LOGO 第二节酒店的设计 适度性设计与时俱进创新设计精益性设计低成本高效果客房设计是重中之重 绿色环保设计人性化设计文化型设计主题设计前后台并重 Yoursitehere LOGO 第二节酒店的设计 围绕和迎合满足客人的心理需求服务和服从于经营定位的设计原则总体设计应遵循分区明确 关系密切 前后台分开原则绿色环保的设计原则装修重装饰原则便于服务和维修的原则 Yoursitehere LOGO 第二节酒店的设计 在设计和考虑功能布局时要注意四个要素 位置 功能 面积 流程 酒店外部布局商务酒店多属高层建筑 由主楼和附楼组成 度假酒店建筑形式多样 常见的有别墅或多层分散建筑 主楼分地下部分和地上部分 内部空间 一般包含三个主要功能分区 客房功能区 50 70 公共功能区 20 30 内部管理功能区 10 15 客人从进入宾馆大门后到进入客房放下行李为止 在各功能区的活动前后顺序包括了门口的迎接 大堂总台的入住登记 电梯厅乘电梯 客房层里的标识引导 客房走廊 一直到客房门和客房等 由此客人产生对一系列空间效果的感受 宾馆设计的空间方面要合乎这样的功能序列 按照它来进行平面布局 酒店设计注意要点道路总体 后场内部人员出入口与客人通道严格分离 车行通道 客车货车入口和道路应严格分离 入口附近宜设出租车等候点 旅游车或穿梭巴士上客点 酒店货运车一般为2吨货车 充分考虑卸货位置和地库入口高度 后场设置员工考勤出入口 大堂入口外宜设三条车道 上设雨蓬至少遮蔽二条车道 高星级酒店宜设二个出入口 一个入口直接进入大堂 另一个出入口主要为团队 宴会 餐厅的综合出入口 地面停车至少设置二辆大客车的停车位 停车位最少应设置客房数的30 大堂入口到停车场环道应顺畅 避免造成拥堵 酒店设计注意要点客房层 客房自然间面积参考 快捷酒店客房每间24平方米 4000 6000 四星级商务酒店每间35平方米 4200 8400 五星级酒店客房每间40平方米 4500 9000 超五星酒店客房每间48平方米以上 4800 10000 套房面积参考 小套房1 5个自然间 普通套房2 0个自然间 大套房3 0个自然间 总统套房6 0个自然间 总经理套房3 4个自然间 酒店设计注意要点客房层 每层楼面客房自然间宜为20 25间 客房楼层平面宜上下一致 避免自然间房型变化 客房层宜设至少二台后场货梯 客房层每层应设服务间和布草间 位置邻近后场货梯 内设给排水设备 有条件可设布草井 直接通向地下室布草收集房 客房层至少每二层应设工作人员卫生间 层高结构应保证客房走道管线安装吊顶后净高2 35米以上 残疾人间为客房数的1 应与一间标准间连通 样板房室内施工图设计须在扩初阶段完成 样板房施工完毕后 经评估后 出修改后正式施工图 酒店设计注意要点大堂前厅 大堂入口考虑设置不小于直径2 4米的旋转门 另需设置平开门 酒店到达处宜设置行李通道 能直接连接到行李房和服务电梯 入口设置礼宾台 行李房宜接近礼宾台 高星级酒店行李房宜设二间 团队与散客分开 前台位置的设置应考虑不影响大堂入口的交通 高星级酒店前台宜设二处 团队与散客分开 前台办公室应近邻大堂前台 向总台开门连接 贵重物品存放室与前台办公室相连 员工从前台办公室进入 客人从大堂进入 设置柜台分隔 酒店设计注意要点餐饮 中餐厅 宴会厅 会议室应另设置垂直交通 便于疏散 全日餐厅座位数为客房数的50 每座面积2平方米 厨房面积为餐厅面积的50 全日餐厅开发式厨房与厨房相连 应保持足够的后勤通道宽度 全日餐厅兼顾客房送餐服务 应紧邻服务电梯 中餐厅大厅设计应考虑可作婚宴使用 中餐厅应多设包房 主要包房都应设有独立卫生间和服务间 服务间宜设独立出入口 中餐厅宜设20人一桌的大包房 另外宜设二 三桌连通的包房 中餐厅包房区宜有独立送菜通道与厨房相连 送菜通道不宜穿越大厅 酒吧选位时应考虑设置与街道连接的直接入口 酒店设计注意要点宴会厅 宴会厅应设活动隔断 需能分隔成二 三间 长宽比宜为16 9 宴会厅面积分隔后每小间宜为200 250平方米 每间区域都应设入口和后勤入口 宴会厅应设前厅 前厅面积约为宴会厅面积的30 35 前厅宜设在宴会厅长边一边 宴会厅后勤区应设厨房 面积约为宴会厅面积的30 宴会厅后勤区应设家具储藏室 面积不小于宴会厅面积的20 宴会厅附近宜设贵宾休息间 宜设独立通道与宴会厅相连 宜设独立卫生间 宴会厅层宜设贵新娘化妆间 新娘化妆间应设有独立卫生间 宴会厅层宜设宴会销售办公接待间 宴会厅音控室设置宜位于宴会厅入口上方夹层 应设有回音孔 用于监听现场音效 酒店设计注意要点其它公共部位 会议层应设服务间 部分会议室前宜设公共的茶歇空间 酒店行政办公区域应设在酒店公共区域 主要设总经理室 销售部 餐饮总监 财务部 接待室等部门 四星级酒店一般公共区域的行政办公区域为200 300平方米 游泳池池面形状可以自由 但应保证有25 4米的直道区域 直道长度最少不得小于20米 应尽量避免游泳池面区域有立柱 游泳池长边两端不宜直接靠墙 应留有池边空间 可供上岸休息 池边应设有躺椅休息区域 以及饮料服务设施 更衣室通向游泳池的通道上应设有洗脚消毒池 公共区域宜设置通道或观察窗直接通向游泳池 如设有SPA区域 应与游泳池健身房能独立分开出入 可设通道相连 酒店设计注意要点后场 后场设计 内部工作通道与客人通道严格分离 后勤区主要有 卸货区 收货采购办公室 主仓库 垃圾房 食品初加工区 食品冷库 酒水饮料库 总厨办公室 员工考勤出入口 员工更衣室 员工食堂 人力资源部 员工培训室 员工医疗室 管家部办公室 布草仓库 制服间 洗衣房 日用品库 工程部办公室 工程部仓库 工程部工场间 保安办公室 安保中心 消防中心 后场主要室内设计区域为 员工餐厅 员工培训室 员工更衣室 酒店设计注意要点后场 制服间应临近员工考勤出入口 男女更衣室宜临近制服间 快捷酒店员工人数一般为客房数0 8倍 一般高星级酒店员工人数为客房数1 2倍 员工男女比例约为男员工45 女员工55 员工更衣柜宜每人一个 更衣室成品更衣柜尺寸300 1000 上下柜为一组 每个组合柜由四组或六组合成 员工更衣室须设男女淋浴间 卫生间 一般300间客房的酒店 洗衣房面积应在320 350平方米之间 降板250 300 洗衣房蒸汽为必须提供的能源 应有不少于1 5吨蒸汽的来源 酒店设计注意要点厨房 一般餐厅的厨房面积不低于用餐区域面积的35 厨房的吊顶高度应不低于2700mm 所有厨房的后勤区需要降板至少300mm 350mm 开放式厨房需降板150mm 以方便推入式冷库和地沟的安装 厨房区和食物加工区所产生的带有油脂的废水 必须先经过隔油池才能排放到污水渠 厨房中央隔油池应设计在厨房区域之外 其容量能满足一星期处理一次的要求 部分食物加工设备和洗碗机需要用蒸汽加热 但其设备本身并不带蒸汽加热器 需要由蒸汽管道提供蒸汽 酒店大堂的基本功能设计 交通流程接待服务经营广告和展示 1 交通流程 交通流程包括 1 客人步行出入口 2 残疾人出入口 3 行李出入口 4 团队会议客人独立出入口 5 通向酒店内外花园 街市 紧邻商业点 车站 地铁街桥或邻近另一家酒店的各个必要的出入口 以及相应的台阶 坡道 雨篷和电动滚梯 6 通过店内客用电梯厅和客房区域的流程 7 从主入口和电梯厅直接通向前台的流程必须宽阔 无障碍 8 通向地下一层或二层 重要经营区域 的楼梯或电动滚梯 9 通向大堂所有经营 租赁 休息 服务 展示区域的流程 10 服务 管理人员需要的各个必要的 尽可能隐蔽的出人口 楼梯和电梯 11 可能与总体布局有关的货物 设备 员工 布草 送餐与回收垃圾出运流程 这些流程不能与客人流程交叉或兼用 大堂的基本功能图 大堂的平面布局图 大堂的平面布局图 2 接待与服务功能 前台 1 前台是大堂活动的主要焦点 向客人提供咨询 入住登记 离店结算 兑换外币 转达信息 贵重品保存等服务 2 前台的电脑要可以随时显示客人全部资料 平均50一80间客房设立一部前台电脑 3 前台可以设置为柜式 站立式 也可以设置为桌台式 坐式 前台两端不宜完全封闭 应有不少于一人出入的宽度或更宽敞的空间 便于前台人员随时为客人提供个性化服务 4 站式前台的长度与酒店的类型 规模 客源定位和风格均相关 通常每50一80间客房为一个单元 每个单元的宽度可以控制在1 8m 5 坐式前台应以办理入住手续为主 同时必须另外配置一组站式的独立结算柜台 银行的柜台 客人入口应尽量隐蔽 安全监控录像要安装到位 2 接待与服务功能 前台 6 站立式前台的高度分为客用书写 1 05一l l0m 服务书写 0 9m 和设备摆放3个高度标准 设备摆放高度依据实际尺寸和用途分别设定 7 酒店电话总机室可以安排在前台办公室区域 更方便管理 8 贵重物品保险室由前厅部人员管理 客人和工作人员分走2个入口 室内分为可视而分隔的2部分 类似银行的柜台 客人入口应尽量隐蔽 安全监控录像要安装到位 9 前台的类型分为风格型和功能型两种 1 礼宾服务可以紧邻接待前台 也可以相对独立 但位置必须设在首层客用电梯厅与酒店大门连接的流程中 2 礼宾台要邻近行李间和存放行李车的位置 行李间可以每间客房0 06 0 07 来设定 200间客房的酒店行李间大约需要10 15 的面积即可 礼宾 3 礼宾台不必太大 占地约6 10 但需要安排电话 电脑 酒店联网 和专用照明 300间客房以上的酒店礼宾台最好有2部电话 大堂经理台和客户关系经理台 1 这两种职能的性质略有区别 但工作方式基本相同分为座式和移动式两种 座式单元的组合 通常包括配置不少于2部电话和电脑的桌台 2把客人沙发椅 1把经理值班沙发椅 块型地毯 台灯 绿化盆栽 背景艺术陈设品等 面积约为8一12 座式大堂经理台的位置应可以看到大门 前台和客用电梯厅的出入口 2 座式大堂经理区域是大堂的一个景点 其家具 灯具设计应该不低于酒店内高级豪华套房的标准 风格 尺度和式样应与大堂环境相协调 3 移动式大堂值班经理或客户服务经理可能需要1间不小于l0 的办公室 作为处理事务时使用 休息区 1 休息区起到疏导 调节大堂人流和点缀大堂情调的作用 通常与主流程分开或部分地分开 占用大堂面积的5 一8 2 休息区是免费使用的 但却可以靠近大堂酒吧或其他商业经营区域 起到引导客人消费的作用 3 高质量的家具 灯具 艺术品 陈设品和绿化盆栽相组配 可以使休息功能兼具观赏功能 以赢得客人的好感 公用电话 1 公用电话包括磁卡电话和内线直拨电话 分为敞开式和封闭式 通常设在大堂主流程之外较隐蔽和安静的位置 2 每100间客房设1部公用电话 其中磁卡电话和内线电话各占一半数量 3 封闭式电话间必须用透明玻璃门 留排风口 电话间内不设座位 4 电话磁卡可以在前台出售 公共卫生间 1 要包括残疾人卫生间和清洁工具储存室 2 大堂公共卫生间的装修标准至少不低于豪华套房卫生间的标准 而且要有创意和个性化设计 3 公共卫生间门不可直对大堂的中央空间 必须隐蔽 3 经营 1 酒店大堂依据各自的条件 也可以是经营和创造收人的场所 使环境气氛更富于人性化 使客人心情愉悦并对酒店的服务产生信心 2 大堂的经营内容 分区和各自所需要的面积必须根据酒店的类型 规模和档次定位精确计算并选定 3 商业经营区应该与大堂主流程分离 但又要比较容易被客人看到 经营区后线的供应流程必须完全与客人视线范围隔绝 4 大堂公共卫生间应该邻近餐饮经营区 如大堂酒吧 5 大堂经营内容可以包括 大堂酒吧 邮政快递服务 书报亭 银行小型精品店 旅行社及订票服务 饼店 洗印照片服务 鲜花店 商务中心 礼品店 咖啡厅 也可以根据酒店规划设计上的创意设立新的内容 4 广告与展示 1 大堂是广告媒介场所 主流程 客人停留区 休息区和经营区内均可以设置坐地式和摆放式广告装置或宣传印刷品 2 大堂广告装置宜低调 制作精细 尺度要小 任何落地式广告或标识都必须有专门照明 酒店设计 云南财经大学现代设计艺术学院 Hospitalitydesign 酒店入口 大堂前厅 大堂吧 拂厅 二 酒店客房设计 酒店和度假村的客房室内设计有三个主要内容 功能设计 风格设计 人性化设计 在设计的流程顺序上 功能第一 风格第二 人性化第三 但在设计的整体构思上 三项内容则要统一思考 统一安排 不分先后 不可或缺 功能服务于物质 风格服务于精神而人性化研究是对物质与精神融合以后实际效果的检验与深加工 这三项工作的共同目的就是要为酒店赢得品牌和经营上的真正成功 一 客房功能设计是客房设计的基础工作 包括基本功能设计和细节功能设计 1 酒店客房的基本功能设计是 休息 办公 通讯 休闲 娱乐 洗浴 化妆 卫生间 座便间 行李存放 衣物存放 会客 私晤 早餐 闲饮 安全等 由于酒店的性质不同 客房的基本功能会有增减 为基本功能进行的设计主要体现在客房建筑平面 家具平面 水电应用平面 天花平面的布置中 以及在这些平面设计中已经定位的门窗 家具 洁具 五金和主要电器设施的选择 当然还要有必要的设计说明 在酒店客房的建筑设计中有多种性质的平面选择经验 1 五星级的城市商务酒店空间要求是 宽阔而整齐 布置要求是 生动 丰富而紧凑 平面设计尺寸是 长9 8m 宽4 2m 净高2 9m 长方形 面积41 16 现代大型城市的高档商务酒店客房一般不要小于36 能增加到42 就更好 而卫生间干湿两区的全部面积不能少于8 2 城市经济型酒店这种客房只满足客人的基本生活需要 平面设计是以长6 2m 宽3 2m 轴线 建筑面积19 84 来构成的 这差不多是中等级酒店客房面积的底线了 但尽管这么小 仍然可以做出很好的设计 满足基本的功能 但这种客房的卫生间设计最好有所创意 力争做到 小而不俗 小中有大 如利用虚实分割手法 利用镜面反射空间 利用色彩变化 或者采用一些趣味设计 都可以起到不同凡响的作用 使小客房产生大效果 这样的榜样在欧美的 设计酒店 中屡见不鲜 3 位于风景名胜地的度假酒店这种客房的首要功能是要满足家庭或团体旅游 休假的入住需求和使用习惯 保证宽阔的面积和预留空间是最起码的平面设计要求 对钢筋混凝土框架结构的度假酒店来说 客房楼的横向柱网尺寸以不小于8m为好 能达到8 4m一8 6m更好 这样可以使单间客房的宽度不会少于4m 当然 如果建筑师对平面有所创造 使房间宽度达到6m以上 使房间形态成为 阔方型 就更加理想了 如 9m 6 2m 这就要让度假酒店的平面设计从城市酒店平面设计的模式中彻底脱离出来 应该说