昆山花桥项目营销代理策划报告.ppt

昆山花桥项目营销代理策划报告 壹 找对象 我在哪 我比谁 我有啥 卖给谁 贰 照镜子 我是谁 我咋样 报告目录 叁 齐步走 怎么卖 怎么推 怎么做 壹 找对象 我在哪 商务城区位东依上海国际汽车城西邻苏州工业园区西距昆山市中心16公里东离上海市中心人民广场20公里距虹桥机场25公里 浦东机场80公里项目区位位于商务城核心区距轨道交通11号线兆丰站500米距沪宁铁路花桥站车行10分钟沪宁高速 A11 交环线 A30 312国道均汇于此 10分钟步行 轨道交通站30分钟车程 上海市中心 我在哪 三大产业基地服务外包基地企业总部基地物流会展产业基地企业入驻情况三分之一的项目已经在建 亚太 希尔顿已投入使用 三大产业基地皆相继有项目正式投入运行 产业集聚效应日益显著 花桥国际商务城 核心区的中心 我在哪 酒店式公寓状况 在售酒店式公寓项目较少 供应量约4万平米 销售均价9000元 以精装修为主 装修标准约1000元 在售主力户型40 60 的一房 去化良好 客户主要来源为上海 绿地领衔 高楼林立 人气渐旺 我在哪 生活配套 兆丰路轻轨站 2条通往上海公交车线路开通 易买得 麦当劳已经进驻 中福会幼儿园 同济医院已经进驻 希尔顿酒店已经进驻 11号线 站点距离本项目500米 花桥国际商务城核心区正中心11号线兆丰站500米 我在哪 我比谁 赛格携手阿里巴巴 网络电子商务落地 构成18万平方米产业综合体 1500多个电子元器件品牌入驻商铺 赛格市场定于2010年10月开张营业首期推出赛格公寓楼 27F 单层部分 4梯22户 共计300套 目前收意向金 金额2万 预计春节后开盘 公寓70年产权 售后部包租 写字楼50年产权 未开盘 精装55平方米 间小面积分割 连装修均价9800元 平方米 赛格国际公寓 70万平方米东方海外旗舰大盘 3米至6米绿化3D绿化景观 架空层加地下车库 基本做到人车分离 世邦魏理仕 上房物业出任物业管理目前未开盘 预计售价11000元 平方米 我比谁 东方海外 都会叠峰 我比谁 正对11号线安亭站 4 5米层高买一层可以隔一层 全装修 装修到家电 小户型公寓 燃气入户 大幅面落地采光 挑高式阳台 50年商业产权 物业管理费2 5元 底特律财富广场 关键数据 总建筑面积 41319 9M2高度97 55米 层数33层 绿化率30 5 商业裙房面积 M2一楼层高4 5米 二楼层高4米 与上面公寓连为一体 55平方米左右的小面积2 8米层高 户型较统一 744套 东向面对高速公路 西向面对小区景观大道 4电梯24户 标准层 我有啥 一期小面积公寓 我有啥 经济实用客户面广小户型 建筑外观大堂 电梯 连廊4 5米层高大堂设计感 裙房配套商业住宅用户利好商业裙房 超低总价纯粹小户70年产权11号线兆丰路站500米 我有啥 精装修单体楼商业裙房 生活配套室内与公共部分设计感 绿地领衔 片区之于上海的影响力上海 第20区 易买得 中福会幼儿园 同济医院花桥国际商务城核心区正中心 基础卖点 提升卖点 绝对卖点 仅有这些 是否足够 先看客户 需要什么 卖给谁 价格推导 55M2 9000 50万 20 首付10万等额本息月供 2382元 30年按揭 月薪7000左右 市场参考 壹克拉 启航社 METOWN70 投资客 30 上海小白领 投资客打头阵 中小户型自住客跟上来 中型宜居 潮人 房客 自住客们常常被贴上这样的标签 城市低谷 好租好售 投资客们恨不得所有好事自己占尽 宋鸿兵 身边朋友 投资客们正在受到这些人的影响 苹果 哈根达斯 自住客们生活中绝对偏好的品牌 夜店 轨道交通 他们日常出没最频繁的地方 QQ MSN 他们最为关注与接触的媒体 我们还看到 他们在做 在线记账 失业 降薪 相亲赶场 淘宝或者七浦路 准备结婚或者准备分手 今年春节不过年 发奋图强 画房子 搞设计 看租售情报 一声叹息 博客 聊天 游戏 买东西 宁可不吃饭 不能不上网 一直在准备旅行 期待艳遇 思考离开或者留在上海 股市看不准 还是楼市稳2010已经来了 明年会怎么样 相信政府相信党 房价一定还会涨价值洼地 买到就是赚到 租房子不划算 一年给了房东二万多 房子买得起最重要 总价当然是越低越好 月供可以自己来 首付拼拼凑凑 没问题 有轨道交通 远一点无所谓 投资态度 房事宣言 卖给谁 贰 照镜子 11号线兆丰站500米 11号线既是生活配套也是客群所在所以更是推广关键词 70年MINI公寓 首付10万 月供2000 给月薪7000一族的房子 我是谁 小房子小所以总价低新房子自己的关键它是真正的住宅 真便宜总价越低越好精装那就更好省钱才是唯一硬道理 所列价格 以最低楼层最小户型特价八成30年按揭计算 定位语 11号线兆丰站500米70年 55平米MINI公寓 样板房 11号线兆丰站500米70年 55平米MINI公寓 从项目定位出发叫个什么名字 可以打动他们 主推案名 翡翠公馆 11号线兆丰站500米70年 55平米MINI公寓 花桥国际商务城核心区正中心11号线2010年通车在即兆丰站500米 Factor4 1 2 3 4 翡翠 2010上海盛会70年MINI公寓盛装登场 首付10万 月供2千租房不如买房留在上海 拼购未来 2 5 月薪7000 生活的艺术快乐由自己 我咋样 叁 齐步走 策略三重奏 销售策略 2010 10 2011 3 11 05 二批蓄水期 2010 8 开盘 强销期 形象 蓄水期 二批开盘 持续期 2011 1 开盘时间初定为2010年10月 销售周期约为一年 目标完成可售房源百分之九十五以上 分三次阶段性推盘 时间预计为2010年10月 约推出3 13层250套左右 2011年3月 约推出14 23层250套左右 2011年5月 约推出24 33层244套左右 销售策略 从低开到高有利于后续的价格提升 开盘套数按酝酿期客户积累数量作适当调整 销售策略 全案客户数量推导 744 6 4464以来人成交比6 1计算 保守估计 难点与重点 提高来人质量与现场成交率 连环锁定 销售策略 低开高走 区别定价 价格必须视积客情况 开盘前确定 下列为定价方法的几种可能 北向户型与南向户型价差拉大 促进去化 朝向价差 楼层价差 综合考虑毛坯与精装 楼层价差制定 无价差 根据蓄客情况 或可考虑适当房源无价差定价 销售策略 方案1 低开高走的价格优势 阶段性推盘阶段性提价 抢尽市场先机 方案2 首次开盘初定8600元 平米 而后每次推盘均价提升500元 平米 暨第二次开盘均价为9100元 平米 第三次开盘均价为9600元 平米 总体均价在9100元 平米左右 开盘均采用现场排队凭号优先选房 造成供不应求的气氛 把每次开盘推向销售高潮 每阶段酝酿期均采用发售贵宾卡形式来锁定意向客户 联合公司团队资源现场SP 使客户从速购买 下定 开盘当日配合抽奖等方式 刺激犹豫客户的购买欲望 选择最佳看房路线和充分利用现场的销售道具 刺激客户强烈的购买欲望 并达到口碑传送的最佳效果 开盘前对所有意向客户进行良好的维护 以便及时了解客户心态 确保开盘当天的客户数量 邀约客户来现场带看样板房及说辞的统一化 具体化 务必给客户营造一种物超所值的完美感觉 销售策略 推广策略 现场售楼处 翡翠主题 水晶 翡翠 玻璃 总之让你觉得耀眼 或者刺眼 推广策略 现场样板房 全面体验 做到声音 味道 视觉 触觉 感觉全体验 推广策略 现场销售员 角色扮演 新上海人全面角色模拟 感同身受 细节出奇 推广策略 11号线模型 动态演示 以规划为蓝图 把轨道交通11号线经过站点以及楼宇全面展示 推广策略 人文关怀 上海信心 以公益为原则 联合媒体发布2010上海青年生活信心指数报告 推广策略 完全解析 翡翠生活数据 以省钱为原则 生活成本投资置业理财三合一的全面对比分析 推广策略 绝对淘宝 11号线开心指南 以开心为原则 轨道交通11号线上各站点区域吃喝玩乐一本通 推广策略 免费派发 翡翠笔记本 以惊奇为原则 新上海人自强不息 光怪陆离 创意型笔记本 推广策略 月薪7000 上海生活榜样 申周刊 主题征集活动以互动为原则 联合媒体倡导2010年危机之下的新节俭主义生活 推广策略 轨道交通11号线上站点 系列路演活动以周末为原则 曹杨路 江苏路 交大 徐家汇 万体馆 推广策略 同一条轨道 同一个梦想轨道交通11号线上同盟 派系列活动以团结为原则 拼购 旅行 相亲 杀人游戏 开心网 推广策略 组合策略 一个中心 两个基本点以绿地21城中山公园售楼处为中心坚持轨道交通 坚持网络营销 推广策略 借客绿地 阵地第一 活动第二中山公园售楼处外看板 道旗 灯箱中山公园站路演 派报 推广策略 轨道交通 2号线 3号线 4号线以形式多样为原则只在两次开盘前集中做硬广投放 推广策略 网络营销 网站 论坛 贴吧 群 E mail MSN 广告 互动以互动 共享为原则 多功能网站软硬兼施的网络广告投放 推广策略 大众媒体 i时代报 新闻晨报 搜房 租售情报 ChannelYoung双开 开放 开盘 节点 硬广投放其它阶段软性投放 媒体合作为主 推广策略 户外媒体 沪宁高速 中山公园 花桥路上 楼宇电视 社区灯箱长效媒体 形象阵地深入目标受众腹地 新户外媒体运用 推广策略 直效媒体 短信 直投 POP老媒体 新用法极端高效 有针对性的广告投放 广告策略 关键词 标志 户外 报广Logo VI Outdoor NP 补 北孚之道 全国视野 深耕花桥昆山第一批进驻代理商 我司为上海房地产营销代理行业20强企业 是上海最早的房产代理公司之一 有几万组的各项目成交客户名单 尤其近期在昆山成功操盘天使湾别墅项目 千灯逸墅项目 鸿禧山庄项目以及亚太广场项目 积累了大量针对性的投资客资源 也是本项目潜在的客户 可确保每次开盘的顺利去化 营销渠道 1 北孚营销渠道优势 深耕昆山区域4年 近10万方的高端物业以及4万多方的商业物业销售经验 积累大量客户资源 2 北孚营销专业优势 精通各种销售模式及推广手段 市场判断力强 应对变化迅速 3 北孚营销招商优势 设有专业招商团队 成功运营多个项目 处理商业项目经验丰富 北孚之道 管理之道 1 总监负责制 区域总监参加各种主要会议 全面掌握开发商需求和项目具体动态 2 部门高效协作 市场部每月提交区域成交及市场政策分析报告 企划部每月提交媒体跟踪评估报告 3 团队沟通机制 每天召开销售情况总结会议 保证团队士气 保持信息流通 北孚之道 本公司有较强的操盘能力和多支优秀的执行团队部分事例 天使湾项目09年连续蝉联区域成交冠军 提前三个月完成了合同要求的所有销售指标 鸿禧山庄项目短短的三个月即完成了可售房源的百分之百去化 创造了当时区域别墅成交速度的奇迹 千灯逸墅在短短一个多月已经完成一期可售房源的百分之百去化 再次创造了区域别墅成交速度的奇迹等等 以上均得到了开发商高度评价和赞赏 同时也大大提升了开发商和北孚营销在昆山的知名度 亚太广场 亚太广场 项目简介 亚太广场地处江苏省昆山花桥国际商务城核心区 是商务城内首座5A级商务楼 总建筑规模15万平方米 网罗餐饮娱乐 美容健身 银行金融等周全配套 集办公 娱乐 商业 会议为一体 高质量的施工质量及高标准的智能化设施构建尊荣商务体验 崛起中的花桥商务城 正吸引越来越多的五百强企业 国际商业巨头关注 Http Http 和地蓝湾 项目简介 项目位于合肥CBD核心 总建筑面积13万平方米 依据现代简约欧式建筑风格设计 融合SOHO精装办公 景观住宅 及5A办公 星级酒店 个性商街等多种产品形态于一体的PARTY城市新概念生活社区 实现生活理念与社区主题 四大主题广场和谐分布 集约这座城市的最高端奢享 鼎力筑就具有国际氛围的标杆力作 Http Http Http 项目简介 项目位于苏州东部昆山阳澄湖度假别墅区 近享6星级国宾馆CLD别墅生活区核心位置 近揽核心区内多元化生活配套 借势周边20多个别墅社区 未来发展顷刻而见 投资潜力不可限量 为了还原原生态欧洲小镇风情 小区采用维多利亚 西班牙 法国 英格兰等8款经典别墅风格 陶罐 铁艺 柚木 烟囱 壁炉 文化史以及地面的红砖都移植着纯种欧洲风情的建筑元素 Http Http 海南 与万泉河做邻居 项目简介 项目位于海南岛琼海市万泉河畔 坐拥万泉河首排旖旎水景 琼海市中心繁华商业 市政广场近在咫尺 毗邻亚洲论坛博鳌风光水城 延河而建11栋双拼别墅 4栋舒适多层 2栋景观小高层 1栋奢华高层 1幢酒店式公寓 占地1500平方米私家豪华会馆 媲美五星级酒店的极致服务 游泳池 24小时便利店 精英健身房 阅览室 茶馆 理疗SPA馆 茶餐厅 生活设施一应俱全 拒绝无效奢华 摒弃匆忙人生步态 万泉豪廷成就名仕人生的终极安闲静地 万泉豪廷 Http 项目简介 该基地位于马鞍山景观大道 西规划中的湖滨公园 距阳澄湖约600米 属于未来高档别墅居住区 用地面积为138900平方米 内有较为丰富的水系资源 规划以人与自然和谐为本 建立住融于景 景融于乐的生活港湾 构筑 都市水脉 世纪庭院 锦绣蓝湾 Http Http Http 周庄半岛假日别墅 Http Http 课外题 Http 花桥外青松地块产品户型建议 以下资料内容来自北孚营销策划中心资料库 谢绝外传 地块指标 地块形状 可售面积77000方 商业11550 住宅65450 产品建议 大户豪宅中户宜居小户投资从地段来看 初步产品建议中户 小户1 区域无