房地产基础知识培训.ppt

房地产基础知识培训 GaryTsangClub内部培训 前言 一个好的置业顾问不仅仅是销售更是体现企业形象的窗口 所以要求具备专业的知识 高超的销售技巧 强烈的服务意识 顽强的意志力 行业要求的职业精神等 其中具备专业的知识是排在第一位的 可见专业知识的重要性 我们只有比客户更加专业 才会让我们的客户更加信服我们 才会成功的迈出我们走向这个行业的第一步 培训提纲 国土篇规划篇建设篇销售篇产权篇物业篇 什么是房地产 房地产具体是指土地 建筑物及其地上的附着物 包括物质实体和依托于物质实体上的权益 又称不动产 是房产和地产的总称 两者具有整体性和不可分割性 包括 a 土地b 建筑物及地上附着物就而产生了房地产物权注 房地产物权除所有权外 还有所有权衍生的租赁权 抵押权 土地使用权 地役权 典当权等 房地产开发 房地产开发 依照城市建设总体规划 在国有土地上进行基础设施建设 房屋建设 并转让房地产项目或者销售或出租商品房的行为 并具备有国家审定之开发资质企业行为 房地产开发中五证二书 国有土地使用证 是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金 获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭 建设用地规划许可证 是建设单位在向土地管理局申请征用 划拨土地前 经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证 建设工程规划许可证 市有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证 建设工程施工许可证 是指项目开工前队伍招标到位 施工队伍具备施工资格 现场具备施工条件的凭证 商品房销售 预售 许可证 指开发商在投入方面达到国家要求 有条件对外销售房屋的凭证 住宅质量保证书 开发商对销售的商品房承担质量责任的法律文件 住宅使用说明书 对住宅的结构 性能和各部位的类型 性能 标准等加以说明 并提出使用注意事项 土地篇 土地篇 涉及政府部门 国土局 单位 房地产产开发企业参与单位 房地产策划销售单位市场调查公司 按开发用途划分 a 居住房地产b 商业房地产c 旅游房地产d 工业房地产e 农业房地产 具备证件 国有土地使用证 是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金 获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证 房地产土地的使用年限是如何确定的 与规划国土局签订 土地使用权出让合同书 的用地 其土地使用年限按国家规定执行 即 居住用地 七十年 工业用地 五十年 教育 科技 文化 卫生 体育用地 五十年 商业 旅游 娱乐用地 四十年 综合用地或者其他用地 五十年 基本术语 占地面积 指规划国土局签订 土地使用权出让合同书 的用地交易的开发地块面积 占地红线 占地红线由国土局审定的 根据开发地块面积制定专业线图 规划篇 规划篇 涉及政府部门 规划局 单位 房地产产开发企业参与单位 设计院 方案设计 房地产策划销售单位 具备证件 建设用地规划许可证 是建设单位经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证 建设工程规划许可证 市有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证 基本术语 项目容积率 由规划局依照城市建设总体规划 在国有土地上进行建筑建设比例 建筑红线 建筑红线 由规划局审定的 住宅建筑基底及其地块结合范围线图 项目总建筑面积 占地面积 容积率建筑密度 建筑覆盖率 建筑基底总面积 总用地面积 100 绿化率 各类绿地总面积 总用地面积 100 住宅项目绿化率应不低于30 建筑层高 由规划局依照城市建设总体规划 对于土地发展高度的规定配建设施 与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施 道路和公共绿地的总称 建筑间距 前后两排房屋之间 为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离公建用地 是与居住人口规模相对应配建的 为居民服务和使用的各类设施的用地 应包括建筑基底占地及其区域绿地和配建停车场等 如托儿所 幼儿园 小学 中学 粮店 菜店 副食店 服务站 储蓄所 邮局 居委会 派出所等用地 房地产住宅的层数划分的规定 低层住宅 为1 3层 且建筑高度不大于11米 多层住宅 为4 6层 且建筑高度不大于24米 7 11层为小高层住宅16层以上为高层住宅40层以上为超高层 建设篇 建设篇 涉及政府部门 建设局 单位 房地产产开发企业参与单位 设计院 施工图制作 房地产策划销售单位建筑单位广告公司 具备证件 建设工程施工许可证 是指项目开工前队伍招标到位 施工队伍具备施工资格 现场具备施工条件的凭证 房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发 经营 管理及维修 装饰 服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业 它与建筑业既有联系 又有区别 建筑业从事勘察 设计 施工 安装 维修等生产过程 它的生产结果是建筑物或构筑物 房地产业是发包方 建筑业是承包方 房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业 建筑业归属对初级产品进行再加工的部门 属第二产业 各种不同功能的房屋 一般都是由基础 墙 柱 梁 楼板层 地面 楼梯 屋顶 门 窗等基本部分所组成 此外 还有阳台 雨篷 台阶 窗台 雨水管 明沟或散水 以及其它一些构配件 1 基础 位于墙或柱的最下部 是房屋与地基接触的部分 起支承建筑物的作用 并把建筑物的全部荷载传递给地基2 墙 外墙起抵御风霜雨雪的作用内墙起分隔房屋内部空间的作用承重墙起 传递荷载给基础的承重作用承重墙起 分割作用 3 柱 将上部结构所承受的荷载传递给地基的承重构件4 梁 将支承其上的结构所承受的荷载传递给墙或柱的承重构件5 楼板层 地面 将房屋的内部空间按垂直方向分隔成若干层 并承受作用在其上的荷载 连同自重一起传给墙或其它承重构件 6 楼梯 房屋的垂直交通设施7 屋顶 位于房屋的最上部 它是承重结构 也是围护结构 承受作用在其上的荷载 连同自重一起 传给墙或其它的承重构件 同时起抵御风霜雨雪和保温隔热等作用8 门窗 门的主要功能是交通和疏散 窗的主要功能是采光和通风 还可供眺望之用 板楼 在板楼的平面图上 长度要明显大于宽度 其外行为规则的条状 就像一个长方形 通常采用一梯两户布局 户户朝阳 南北通透 公摊小 特点 南北通透 便于通风采光 而且户型方正 平面布局合理 面积充裕 户型容易出精品 均好性强 面积使用率高 不足之处在于户型格局不宜改造 塔楼 以电梯 楼梯为核心布局 通常为一梯六到八户 从塔楼平面图看 它楼的平面长度和宽度大致相同 特点 节约土地资源空间结构灵活 宜于改造结构强度高 抗震性好均好性差 居住密度高 通风采光不能保证面积使用率不高 存在 灰色空间 新加坡滨海湾金沙酒店横跨海湾 三座塔楼是根据一副扑克牌的形状设计 框架结构 指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱 再用轻质板材填充物 膨胀珍珠岩 浮石等 隔墙分户装配而成的住宅 优点 可自由分割 组成灵活的使用空间缺点 抗震性能差 不宜家具布置和装修 剪力墙结构 剪力墙结构 用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱 以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构 特点 刚度大 空间整体性好 房间内不外露梁 柱楞角 便于室内布置 方便使用 是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式 具有良好的抗震性能 不足之处在于结构自重大 短肢剪力墙结构在底部加强部 框剪结构 框剪结构 框架 剪力墙结构也称框剪结构 这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙 构成灵活自由的使用空间 满足不同建筑功能的需求 同时又有足够的剪力墙 有相当大的刚度 特点 一般楼梯间和电梯间是剪力墙 其余是框架结构 用于住宅楼较多 可以方便住户更改房间 现在一般二十几层的住宅楼都是框架剪力墙结构 相对于全剪力墙结构节约成本 又方便住户 不过如果楼层过高 或者当地有特殊抗震要求的话 就要用全剪力墙结构 或者钢结构 楼宇封顶 建设局 预售证 房屋销售篇 房屋销售篇 单位 房地产产开发企业参与单位 房地产策划销售单位 项目推广包装 广告平面策略设计公司广告制作公司前期物业管理公司建筑单位 具备证件 建设局 商品房销售 预售 许可证 指开发商在投入方面达到国家要求 有条件对外销售房屋的凭证 销售时 住宅质量保证书 开发商对销售的商品房承担质量责任的法律文件 交楼时 住宅使用说明书 对住宅的结构 性能和各部位的类型 性能 标准等加以说明 并提出使用注意事项 交楼时 商品房销售名词解释 楼花 最早源于香港 是指未完工的在建物 期房 是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止 所出售商品房为期房 现房 消费者在购买时具备即买即可入住的商品房 即开发商已取得商品房竣工验收备案证明的商品房 标准层 平面布置相同的住宅楼层 毛坯房 指住宅在交房时未经装饰 仅是完成土建 水电等基本工程 地是粗糙的混凝土地面 房顶仅抹灰层 预留水 气管道 复式商品房 是一种经济型房屋 在层高较高的一层楼中增建一个夹层 从而形成上下两层的楼房 最低1 2米的夹层 跃层式商品房 由上 下两层 两层均为标准层高 楼面 卧室 客厅 卫生间 厨房及其他辅助用房 并采用户内独用的小楼梯连接的房屋 错层式商品房 户内楼面高度不一致 错开处有楼梯连接 商住住宅 是soho 小型家庭办公场所 住宅概念的一种延伸 它属于住宅 但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施 尤其是网络功能发达 居住的同时又能办公的住宅形式 TOWNHOUSE 联排别墅 其原始意义上是乡村别墅 现指在城区联排而建的市民城区房屋 会所 以所在业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施 游泳池 网球场 高尔夫球馆 保龄球馆 健身房 餐厅 酒吧 咖啡厅等服务设施 以上一般都是对业主免费或少量收费开放 外飘窗 房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起 窗子二 三面为玻璃 从而使人们拥有更广阔的视野 更大限度的感受自然 通常它的窗台较低甚至为落地窗 面积计算方法 中空玻璃 传统单玻门窗的革新 它由两层甚至更多的玻璃密封组合 两层玻璃之间必须形成真空或气体 惰性气体 状态 故称 中空玻璃 阳台 供居住者进行室外活动 晾晒衣物 储存的空间 露台 住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台 由于它面积较大 非封闭结构或上面没有屋顶 所以称露台 玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置 它是一个缓冲过渡的地段 其作用为功能过渡或增加居室的私密性 开间 在住宅设计中 住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离 因为是就一自然间宽度而言 故称开间 进深 住宅的长度即进深 指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度 层高 下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸 净高 下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离 净高 层高 楼板厚度 房屋面积术语 房屋产权面积 指产权者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积房屋使用面积 套内使用面积 住宅中以户为单位的分户门内全部可供使用的空间面积 住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算 包括卧室 客厅 厨房 卫生间 室内走道 地下室 夹层 阁楼等面积 签商品房买卖合同 产生的 房屋预测面积 主要依据施工图纸 实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为 是开发商进行合法销售的面积依据 合同约定面积 房屋实测面积 指商品房竣工验收后 开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构对楼宇进行实地勘测 绘图 计算得出的面积 是开发商和业主的法律依据 使业主办理产权证 物业费的最终依据 产权登记面积 面积计算方法 套内阳台建筑面积 指阳台地面底板外沿在水平面的投影 全封闭阳台100 计算面积 半封闭阳台50 计算面积 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积分摊公用面积 建筑面积 套内建筑面积建筑面积 商品房销售面积 套内建筑面积 分摊公用建筑面积 建筑物的比例实用率 套内建筑面积 建筑面积 100 使用率 套内使用面积 建筑面积 100 商品房预售应符合什么条件 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证和施工许可证按提供预售的商品房计算 投入开发的工程建设比例 项目封顶 40 以上 确定施工进度和竣工交付日期 商品房现售应符合什么条件 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件 持有建设工程规划许可证和施工许可证 已通过竣工验收 拆迁安置已落实 供水 供电 燃气 通讯等配套基础设施具备交付使用条件 物业管理方案已落实 产权篇 产权篇 涉及政府部门 房管局 单位 房地产产开发企业参与单位 房地产策划销售单位 项目客户服务 律师事务所 签约流程客户签定认购书按揭付款银行核查其资格7天或10天内邀约客户商品房买卖合同 律师事务所办理 房管局案登记 房地产权属登记房地产行政主管部门 房管局 代表政府对房屋所有权 土地使用权 已经有上述权利产生的抵押权 典权等房屋他项权进行登记 并依法确认产权归属关系的行为 房地产权利人拥有土地的使用权及其上得房屋所有权的产权人 房屋产权面积房屋产权人依法拥有房屋的建筑面积 共有面积一幢建筑物 有多个房屋产权人共同拥有时 各房屋产权人对建筑物在构造上能明确区分的专有部分享有