商业项目合作模式

www eeju cc 商商业项业项目合作模式目合作模式 一 全一 全权权委托代理委托代理 1 名称解 名称解释释 发发展展对对自有商自有商业业物物业进业进行自行自营营 全程聘 全程聘请请代理公司代理公司进进行行 全程全程销销售开店策划和售开店策划和组织实组织实施 直至招商和开施 直至招商和开业业成功 成功 2 服 服务务内容 内容 对对商商场纯场纯商商业业全程运作 含 前期市全程运作 含 前期市调调 整体 整体营销营销招商方招商方 案 案 项项目定位 目定位 规规划划设计设计 广告策划 广告策划 团队组团队组建 建 销销售运做 招商运做 售运做 招商运做 开开业业 后期 后期经营经营管理 管理 3 适宜 适宜对对象 象 发发展商缺乏开店展商缺乏开店经验经验 人才 人才团队团队极极为为薄弱 薄弱 4 操 操盘盘主体 代理公司派主体 代理公司派驻驻一整套班子 一整套班子 5 服 服务务效果 全面达成开效果 全面达成开发发商商约约定的定的销销售售经营经营目目标标 6 收 收费说费说明 明 营销营销策划策划费费 广告广告费费 销销售佣金售佣金 招商佣金招商佣金 经营经营管理管理费费 用用 主力商家引主力商家引进费进费 用品牌使用 用品牌使用费费 其他公关其他公关费费用用 视项视项目大小目大小难难 易程度 面易程度 面积积大小 派大小 派员员多少等定 多少等定 7 费费用等用等级级 高 高 二 合作二 合作经营经营管理管理 1 名称解 名称解释释 发发展商展商对对其极其极为为薄弱的板薄弱的板块块派托派托给给代理公司代理公司进进行行单单板板块块 多板 多板块块 委托代理 如 前期策划 招商代理 委托代理 如 前期策划 招商代理 销销售代理等 售代理等 2 服 服务务内容 内容 针对针对板快内容 板快内容 进进行板快全程行板快全程负责负责代理服代理服务务 3 适宜 适宜对对象 象 发发展商展商虽虽有有团队团队 但因人才和 但因人才和专业专业所限 将其委托所限 将其委托专业专业 公司代理 公司代理 4 操 操盘盘主体 代理公司主体 代理公司对对委托板委托板块进块进行全程代理操行全程代理操盘盘服服务务 www eeju cc 5 服 服务务效果 效果 对约对约定的效果达成目定的效果达成目标标 6 收 收费说费说明 参照合作一明 参照合作一 7 费费用等用等级级 高 高 三 全程三 全程现场顾问现场顾问参参谋谋式式 1 名称解 名称解释释 代理公司派出 代理公司派出 2 名以上名以上项项目目经经理常理常驻发驻发展商展商项项目地 目地 对对 发发展商所开展商所开发发的商的商业业地地产项产项目目进进行从立行从立项项到开到开业业的全程的全程现场顾问现场顾问指指 导导式的式的顾问顾问咨咨询询服服务务 2 服 服务务内容 前期市内容 前期市调调 方案 整体 方案 整体营销营销招商方案 招商方案 项项目定位 目定位 规规划划设设 计计 广告策划 其他咨 广告策划 其他咨询询服服务务 3 适宜 适宜对对象 象 发发展商自有完整的展商自有完整的实实力力团队团队 但 但项项目目难难度度较较大的大的话话 需 需 要外援要外援顾问团队现场驻顾问团队现场驻点支持 点支持 4 操 操盘盘主体 主体 发发展商自有展商自有团队团队 5 服 服务务效果 更效果 更进进一步一步稳稳健操健操盘盘 谨谨慎慎项项目开目开发发运运营营 保障 保障项项目运目运营营 成功 成功 6 收 收费说费说明 万元明 万元 起起 年 年 视项视项目大小目大小难难易程度另定 易程度另定 前期策划前期策划费费用用 7 费费用等用等级级 中 中 四 全程开店服四 全程开店服务务模式模式 1 名称解 名称解释释 发发展展对对自有商自有商业业物物业进业进行自行自营营 全程聘 全程聘请请代理公司代理公司进进行行 全程开店策划和全程开店策划和组织实组织实施 直至招商和开施 直至招商和开业业成功 成功 2 服 服务务内容 内容 对对商商场纯场纯商商业业全程运作 全程运作 www eeju cc 3 适宜 适宜对对象 象 发发展商缺乏开店展商缺乏开店经验经验 人才 人才团队团队极极为为薄弱 薄弱 4 操 操盘盘主体 代理公司派主体 代理公司派驻驻一整套班子 一整套班子 5 服 服务务效果 按效果 按约约定的效果全面达成 定的效果全面达成 6 收 收费说费说明 万元起明 万元起 1 个店 个店 视项视项目大小目大小难难易程度 面易程度 面积积大小 派大小 派员员多多 少等另定 一般少等另定 一般说说 高于 高于顾问费顾问费用 用 7 费费用等用等级级 中 中 五 委托管理服五 委托管理服务务模式模式 1 名称解 名称解释释 发发展商展商对对自己管理的商自己管理的商场场无法无法进进行有效的行有效的专业专业管理 将管理 将 其委托其委托给给代理公司代理公司进进行委托管理 按行委托管理 按约约定利定利润进润进行分成 行分成 2 服 服务务内容 内容 对对商商场进场进行有效的商行有效的商业经营业经营管理 管理 3 适宜 适宜对对象 象 发发展商不想管理或管理不善的商展商不想管理或管理不善的商场场 4 操 操盘盘主体 代理公司 主体 代理公司 5 服 服务务效果 按效果 按约约定事定事项实现项实现目目标标 6 收 收费说费说明 双方明 双方协协商 商 7 费费用等用等级级 高 高 第一种 全第一种 全权权委托代理 理委托代理 理论论上成立 如果有上成立 如果有这这种能力的代理公司 种能力的代理公司 应应 该该是没有商是没有商业业地地产经验产经验开开发发商的首商的首选选 但是有两个 但是有两个实际实际中中产产生的生的问题问题 不好不好处处理 一是代理公司能否愿意参与后期的理 一是代理公司能否愿意参与后期的经营经营管理 代理公司的管理 代理公司的 取取费费点是在点是在销销售或者招商的佣金方面 售或者招商的佣金方面 经营经营管理的利管理的利润润没法同两者相没法同两者相 比 而且比 而且费时费时 费费力 力 风险风险大 到大 到现现在在为为止 我止 我还还没有没有见过见过一支能做一支能做 全程全程 的的团队团队 我想就是因 我想就是因为为能力和取能力和取费费的的问题问题 二是真正有能力愿 二是真正有能力愿 www eeju cc 意做意做经营经营管理的管理的团队团队介入的介入的话话 在取 在取费费开开发发商也商也认认可的情况下 也有可的情况下 也有 一个管理成本的一个管理成本的问题问题 通常的做法是将 通常的做法是将团队团队的管理的管理费费用用摊摊到物到物业业成本成本 里面去 可是商里面去 可是商业业物物业业的成本本身就很高 如果硬件配的成本本身就很高 如果硬件配备齐备齐全的全的话话 每平米要在二十到三十元左右 建筑面每平米要在二十到三十元左右 建筑面积积 在 在项项目培育期内收取很困目培育期内收取很困 难难 再加上不菲的 再加上不菲的团队费团队费用 用 业业主很主很难难接受 除非开接受 除非开发发商在商在销销售款中售款中 支出 支出 还还有个有个问题问题 就是考核指 就是考核指标标的的问题问题 怎么才能算是 怎么才能算是经营经营管理的成功 管理的成功 第二种 合作第二种 合作经营经营管理 管理 应该应该是是现现在大多数开在大多数开发发公司所公司所选选用的方式 用的方式 不同的策划公司有不同的不同的策划公司有不同的强项强项 有的 有的侧侧重与前期策划和重与前期策划和销销售 有的擅售 有的擅 长长招商或者招商或者经营经营管理管理 集众家所 集众家所长长 应该应该是理想的是理想的选择选择 可是 可是实际实际 上往往叫人失望 正式因上往往叫人失望 正式因为为缺乏全程的概念 每次合作都是缺乏全程的概念 每次合作都是为为了完成了完成 阶阶段性任段性任务务 缺乏 缺乏对对后面工作的后面工作的连续连续性 所以一但出性 所以一但出现现障碍性障碍性问题问题 都是往前任者身上推都是往前任者身上推责责任 比如任 比如销销售的售的时时候候为为了了顺畅顺畅 代理公司夸大 代理公司夸大 租金的回租金的回报报率 等到管理公司接率 等到管理公司接盘盘的的时时候候问题问题就来了 前期的宣就来了 前期的宣传传更更 本就不可能本就不可能实现实现 结结果往往是果往往是销销售的往前期策划上推 售的往前期策划上推 经营经营管理的往管理的往 销销售上推 最后倒霉的是开售上推 最后倒霉的是开发发商和商和业业主 主 这这种方式也种方式也许许可以解燃眉之急 成功的也不多可以解燃眉之急 成功的也不多见见 第三种 全程第三种 全程现场顾问现场顾问参参谋谋式式 这这种方式种方式对对策划公司方面一点策划公司方面一点压压力力 也没有 自然也就没有什么也没有 自然也就没有什么动动力 大部分情况下策划公司的外派人力 大部分情况下策划公司的外派人员员 只有建只有建议权议权 这这些人些人还经还经常做甲方常做甲方经经理的替罪羊 理的替罪羊 时间时间一一长长工作工作热热情情 也就没有了 也就没有了 对对开开发发公司来公司来说说 经过经过仔仔细观细观察 如果察 如果对这对这些外派人些外派人员员 的能力的能力认认可的可的话话 可以高薪把他 可以高薪把他们们挖挖过过来留来留为为己用 己用 这这是最是最节约节约成本成本 www eeju cc 和最高效率的做法 不和最高效率的做法 不过过那些大牌商那些大牌商业业地地产顾问产顾问公司大都是些公司大都是些赵赵括型括型 的人物 的人物 实际处实际处理理问题问题的能力大都比的能力大都比较较低 大低 大连连和平广和平广场场当年当年请请的是的是 一家大牌公司的一家大牌公司的顾问顾问 四个人每年一百万 没多 四个人每年一百万 没多长时间长时间就被开就被开发发商打商打 发发走了 没有走了 没有时间时间听他听他们废话们废话 这这是当初是当初请请他他们们来是敬若上来是敬若上宾宾的老板的老板 在酒桌上在酒桌上发发的牢的牢骚骚 但是有些具 但是有些具备备全程全程实战经验实战经验商商业业地地产经产经理人就不理人就不 一一样样了 商了 商业业地地产产的基本特征之一是需要持的基本特征之一是需要持续续运运营营的 人才永的 人才永远远是最是最 缺乏的缺乏的资资源 源 第四种第四种 全程开店服全程开店服务务模式模式 是一种快速自 是一种快速自杀杀的方法 且不的方法 且不说说隔行隔隔行隔 山 容易失去山 容易失去对对后期的控制 后期的控制 单单就是前期的投入也不是一般开就是前期的投入也不是一般开发发功能功能 能能够够承受的 装修 人承受的 装修 人员员 物 物业业 管理 管理 财务这财务这些方面些方面发发生的生的实际费实际费用用 是很多开是很多开发发商商刚刚开始没有想到的 另外 如果定位于商开始没有想到的 另外 如果定位于商场场就注定要在就注定要在 零售零售业业里分一杯羹 一家所里分一杯羹 一家所谓谓的商的商业经营业经营管理公司的能力很管理公司的能力很难难和正和正规规 零售零售业业企企业业抗衡 抗衡 还还有企有企业业的信誉度的的信誉度的问题问题 经销赏对结经销赏对结款的款的顾虑顾虑等等 等 我可以等 我可以举举出很多例子 没有一个出很多例子 没有一个项项目能目能够够自自营营成功 在所有的商成功 在所有的商 业项业项目合作模式中 自目合作模式中 自营营是最不可取的一条 是最不可取的一条 第五种第五种 委托管理服委托管理服务务模式模式 同二 三种想近 开 同二 三种想近 开发发商把商商把商铺铺售出后售出后 委托商委托商业业管理公司管理公司进进行管理 行管理 这这就是大多数广告上就是大多数广告上标标榜榜专业团队进场专业团队进场 管理 管理 首先要搞清楚究竟管理些什么 首先要搞清楚究竟管理些什么 项项目开目开业业后有两个管理分支 一个是后有两个管理分支 一个是 商管 一个是物管 商管 一个是物管 物管不用多物管不用多说说 保障 保障设备设设备设施正常运施正常运转转 避免安全 避免安全隐隐患 在患 在这这方面开方面开 发发公司的人力公司的人力资资源很多 不用外源很多 不用外请请管理公司来 那些公司来了他管理公司来 那些公司来了他们们也也 www eeju cc 不懂 而且管理成本很模糊 比如油耗和易不懂 而且管理成本很模糊 比如油耗和易损损件 不懂行的人就是在件 不懂行的人就是在 你眼皮下耍花招你也看不出来 我就遇到你眼皮下耍花招你也看不出来 我就遇到过进过进一一车车油开两油开两车车票的事情 票的事情 另一个就是商管 商管管什么 我另一个就是商管 商管管什么 我认为认为有以下几个方面 有以下几个方面 空空铺铺招商 招商 这这是最基本的任是最基本的任务务 重要性不用我多 重要性不用我多说说 经营经营布局布局调调整 整 说调说调整不如整不如说说引引导导 比如开 比如开业业初期是百花初期是百花齐齐放 那是放 那是 没有没有办办法 法 为为了填了填满铺满铺子开子开业业 但运行一段后就不行了 但运行一段后就不行了 优优存劣汰 必存劣汰 必 须须把那些把那些经营经营不好的商家不好的商家调调整出去 把有整出去 把有实实力的商力的商户户或者有或者有创业创业激情