房地产开发与经营-复习题

第一章第一章 一 填空题一 填空题 1 房地产开发的形式按开发的时间不同 可以分为初次开发 再次开发 2 房地产经营形式按经营规模方式划分 可以分为专项经营 综合经营 集团 经营 跨国经营等 3 土地出让的主要形式有协议 招标 挂牌和拍卖 二 名词解释 房地产开发的概念 国土开发 区域开发 城市开发等都与房地产开发活动有 着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发 房地产经营 不仅包括房地产生产过程的开发环节 流通环节的营销活动和中 介服务活动等 而且还包括消费环节中的物业管理服务活动 三 填空题 1 房地产开发按开发的内容不同 可以分为 B A 初次开发 B 外延式开发 C 单项开发 D 综合开发 2 下类哪个不属于房地产开发与经营活动区分的基本内容 C A 房地产开发 B 房地产营销 C 房地产评估 D 物业管理 3 房地产开发与经营不属于按经营规模和经营方式划分 A A 房地产流通经 B 综合经营 C 集团经营 D 跨国经营 四 题 1 房地产开发与经营的特点 1 房地产开发与经营难度较大 2 房地产开发与经营风险较大 3 房地产开发与经营政策性强 2 简要叙述房地产开发与经营的程序和内容 1 投资机会选择 2 项目定位 3 前期工作 4 建设阶段 5 租售阶段 6 物业管理 第二章第二章 一 填空题 1 房地产开发与经营决策类型包括 确定性决策 风险性决策 不确定性决策 2 房地产开发与经营决策的准则包括 确定性决策准则 风险性决策准则 不确定性决策 二 简答题 1 简述房地产开发与经营决策内容 答 1 财务策略包括 投资与贷款 2 生产策略包括生产规模 项目 生产量及作业 方式 3 市场开发策略包括市场开拓型 市场渗透型 产品开发型及多角型 4 价 格策略包括高价策略 低价策略 均衡价格策略 2 房地产经营决策程序是什么 答 1 发现问题 2 确定目标 针对性 明确性 层次性 可行性 3 拟制方案 整体详尽 性 相互排斥性 4 分析评价 限制因素分析 潜在问题分析 综合评价 5 选择方案 6 实施追踪 反馈控制 追踪决策 三 名词解释 1 垄断竞争 垄断竞争是一种介于完全竞争和纯粹垄断竞争之间的市场形势 是一种不完 全的竞争 2 消费者市场 消费者市场是指所有为了个人消费而购买物品或服务的团体和个人所构成 的市场 四 论述题 请对高价策略进行论述 答 1 高价策略是企业对效能大 质量高的新产品制定较高价格的定价策略 这种价格策 略将价格定得大大高于成本 谋取短期内厚利 2 高价策略具有尽快回收发展新产品投资 短期内获得高领利润等优点 3 高价策略所带来的高额利润将迅速招致竞争者 这种价格的发展趋势是迅速下降 以至 造成商业信誉损失 同时 新产品的初期价格过高 不利于市场开拓 对收入较低的消费 者缺乏吸引力 4 所以 只有那些需求弹性较小 仿制又比较困难的商品 才能在较长时期内保持这种价 格优势 因而 这是一种以短期赢利为目标的定价策略 第三章第三章 一 填空题 1 政府对房地产企业的行政管理主要包括 注册登记 相关资质的审批 行业监督检查 2 土地估价师资格证书 有效期一般为 5 年 3 房地产企业采用多元化发展实现增长战略 包括 同心多元化 和 离心多元化 二 名词解释 房地产企业 房地产企业是从事土地和房屋开发建设 以及以房地产产品为核心从事房地 产中介 咨询 物业服务 实现自身价值的经济组织 三 简答题 简要谈谈房地产企业战略的类型 答 房地产企业的战略管理类型有 公司层战略 事业层战略 职能层战略 四 论述题 论述下房地产企业的战略管理过程 答 房地产企业的战略管理过程有 确定企业当前的使命 目标和战略 外部环境分析 内部资源和能力分析 构造战略 实施战略 评估战略 第四章第四章 一 填空题一 填空题 1 工业房地产是指工业类土地使用性质的所有毛地 熟地 以及该类土地上的建筑物和附 属物 2 房地产项目定位的方法的有市场调研法 头脑风暴法 经验分析法 二 名词解释二 名词解释 1 房地产转让 是指房地产权利人通过买卖 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他 人的行为 2 土地储备开发 指政府依法通过收购 收回 征收等方式储备国有建设用地 并组织实 施征地 拆迁和市政基础设施建设 达到土地供应条件的行为 三 简答题三 简答题 1 房地产项目定位的原则 1 符合城市规划的原则 2 协调发展的原则 3 符合市场需求的原则 4 效益最大化的原则 5 与企业发展战略相一致的原则 2 房地产项目定位的内容 1 确立开发理念 2 明确用途功能 3 筛选目标客户 4 进行项目的初步设计 5 测算租售价格 6 确定方案 四 论述题四 论述题 房地产项目转让应该具备的转让条件 1 出让方具备房地产开发经营资格 2 出让方按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 3 出让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证 4 出让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证 5 出让方按照出让合同约定进行投资开发 完成一定开发规模 6 转让的标的是正在建设中的项目 拥有土地使用权证而没有房屋所有权证 第五章第五章 房地产项目用地的获取房地产项目用地的获取 一 填空题一 填空题 1 房地产开发企业获取建设项目用地主要的三种方式 和 出让 划拨 转让 2 土地使用权转让的类型有 和 出售 交换 赠与 3 出让土地使用权的基本类型有 协议 招标 挂牌 拍卖 4 划拨土地使用权的主要步骤主要有 审查 批准 登记发证 预审 申请 二 简答题二 简答题 1 1 协议出让的基本特征是哪些 协议出让的基本特征是哪些 P97P97 非出场出让 没有竞争者 政府对地价较易控制 灵活性大 价格和使用范围受到限制 2 2 拍卖的特点有哪些 拍卖的特点有哪些 P103P103 拍卖必须有两个以上的买主 拍卖必须有不断变动的价格 拍卖必须有公开竞争的行为 3 3 挂牌出让 挂牌出让的优势有哪些 的优势有哪些 P103P103 挂牌时间长 且允许多次报价 有利于投资者理性决策和竞争 操作简便 便于展开 有利于土地有形市场的形成和操作 三 名词解释三 名词解释 1 1 土地使用权出让土地使用权出让 指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 由土地使 用者向国家支付土地出让金的行为 2 2 划拨土地使用权划拨土地使用权 通过行政划拨方式取得的土地使用权 3 3 土地使用权转让土地使用权转让 指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者 通过买卖 赠与或其 他合法方式将土地使用权再转移到行为 四 论述题四 论述题 土地使用权出让与转让的区别 P108 答 1 在行为主体上 出让的主体是政府及土地管理部门 转让的主体是境内外任何经 济实体及个人 2 在法律关系上 出让形成的法律关系不平等 转让形成法律关系平等 3 在在市场所处层次 出让属于一级市场行为 转让属于二级市场行为 4 在年限上 出让年限按合同规定 不得超过国家规定 转让年限为合同年限减去 已使用年限后的剩余使用年限 5 在土地转移方式上 出让的方式包括协议 招标 挂牌 拍卖 转让的方式包括 出售 交换 赠与等 第六章 第六章 一 填空题 1 房地产市场调研不仅是房地产开发 商项目定位 修正项目开发方案 的基础 也是政 府对房地产业 进行调控 的重要依据 对于了解和掌控房地产开发经营活动具有重要意义 2 房地产市场调研的方法有 全面调查法 重点调查法 和 抽样调查法 3 房地产市场调研数据类型有 数值型 序号型 和 文字型 4 房地产市场调研报告的内容有 导言 正文 结尾 和 附件 二 名词解释 1 需求容量 是指有支付能力的市场需求容量 2 全面调查法 是指对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进行调查 三 简答 1 房地产市场调研的特点有哪些 答 房地产调研专业性强 房地产调研的针对性强 房地产调研技术性强 2 房地产市场调研的原则有哪些 真实性原则 时效性原则 全面性原则 计划性原则 四 论述 论述如何撰写房地产市场调研报告 1 以调研目的为核心原则 2 前后逻辑合理原则 3 层次鲜明性原则 4 图文并茂原则 报告主要内容 导言 标题 前言 正文 报告主体部分 主要内容 1 基本情况概述 2 房地产市场环境状况 3 房地产市场供给特征 4 房地产市场需求特征 5 房地产市场形势及发展趋势 6 结论和建议 结尾 总结和说明 附件 图表和附录 第七章第七章 一 填空题 1 房地产项目风险分析方法有盈亏平衡分析 项目安全率 敏感性分析 概率分析 2 房地产可行性研究包括封面 摘要 目录 正文 附件 附图 二 名词解释 1 财务净现值 指将项目寿命期内的净现金流量 用一个设定的折现率逐期折现的现值得 代数和 2 投资回收期 指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间 3 盈亏平衡分析 又叫量本利分析 是通过分析项目的产销量和成本 收入之间的函数关 系 从而找出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法 三 简答题 1 房地产可行性研究的作用有哪些 1 可行性研究是投资决策的重要依据 2 可行性研究是项目审批的依据 3 可行性研究是项目资金筹措的依据 4 可行性研究是编制设计任务书的依据 5 可行性研究是开发商与各方签订合同的依据 2 房地产可行性研究的步骤是什么 1 组织准备 2 资料收集及市场调查 3 开发方案的设计和评价 4 详细研究 5 编写研究报告书 四 计算题 1 盈亏平衡点和项目的安全性的分析计算 某开发项目预计平均售价 5600 元 m2 单位变 动成本为 2200 元 m2 开发商开发固定成本为 6800 万元 开发项目土地面积 10000m2 容 积率为 5 商品房得房率为 80 试计算盈亏平衡点销售量并分析项目的安全性 f30 状况危险需要谨慎不很安全较安全安全 答 Q 6800 万元 5600 元 m2 2200 元 m2 20000m2 f 10000 5 80 20000 40000 100 50 说明该项目有足够的风险承受能力 2 财务净现值的计算 详见 P137 3 投资收益率的计算 4 静态投资回收期 动态投资回收期的计算 第八章第八章 一 名词解释一 名词解释 一 房地产融资 广义上 是指在房地产开发 流通及消费过程中 通过货币流通和信用渠道所进行的筹资 融资及 相关金融服务的一系列金融活动的总称 包括资金的筹集 运用和清算 二 银行贷款融资 是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款 三 股票融资 房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益并据以获得股息和红 利的凭证 二 填空 二 填空 1 房地产融资的主要方式 银行贷款融资 信托融资 股票融资 房地产债券融资 2 房地产股票发行价格有 三种 平价发行 溢价发行 折价发行 3 房地产债券按发行主体分类可分为 金融债券 等 政府债券 公司债券 国际债券 4 房地产信托的运营模式有 抵押贷款类信托 混合型信托 权益转让模式 股权投资类信托 股权证券化信托 5 我国房地产融资中的主要风险类型有 道德和信用风险 政策风险 市场和经营风险 财务风险 6 房地产信托的特点是 高风险追逐高回报 三 简答 三 简答 一 房地产融资的特点 1 融资规模大 2 偿还期较长 3 资金缺乏流动性 4 高风险 高收益 二 房地产企业的一般性资金来源 1 企业自有资金 2 政府财政资金 3 银行贷款 4 股票 债券 集资 租赁 5 商业信用等多种筹资方式 6 其他资金来源 三 房地产信托的运营模式 1 混合型信托 2 权益转让模式 3 股权证券化信托 4 抵押贷款类信托 5 股权投资类信托 四 论述分析 四 论述分析 一 一 不同融资方式的房地产融资成本比较不同融资方式的房地产融资成本比较 1 自有资金的融资成本较低 2 银行贷款融资 只需支付银行贷款利息 成本较低 3 销售回款的融资成本视不同情况有别 4 信托资金的融资成本较高 由于信托计划的结构较复杂 涉及单一信托及集合信托 因 此组建信托的成本较高 即房地产企业付出的融资费用较高 5 股权融资的成本较多地受到利益分配的影响 房地产企业付出的融资成本可能不是较明 显地表示为融资费用 而是在房地产企业的利润中剥离出一部分给予股权融资者 第九章第九章 一 名词解释 1 因果分析图法 因果分析图又叫树枝图 鱼刺图或石川图 是用来查找质量问题可能产 生在哪些环节的有效工具 2 信息化趋势 伴随网络时代和知识经济时代的到来 房地产开发项目管理的信息化程度 和水平不断提高的过程 二 填空题 1 房地产开发项目工程质量控制常用方法 排列图法 因果分析法 直方图法 SPC 图法 2 施工质量监督的手段有旁站监督 测量 试验 指令文件 规定质量监控工程程序 利 用支付控制手段 3 竣工验收程序包括验收准备 初步验收 正式验收 三 简答题 1 施工阶段质量监督控制手段 旁站监督 测量 试验 指令文件 规定质量监控工作程序 利用支付控制手段 2 房地产开发项目管理的层次体系 业主方的项目管理 工程总承包方的项目管理 监理方的项目管理 设计方的项目管理 施工方的项目管理 供贷方的项目管理 社会环境方的管理 3 影响房地产开发项目进度管理的因素有哪些 4 简述网络图法的技术特点 5 经济适用房项目的成本包括哪些内容 四 论述题 试述房地产开发项目进度管理的主要任务 1 设计前的准备阶段进度管理 的任务主要包括 确定工期总目标 编制项目总进度计划 编制准备阶段详细工作 计划 并控制该计划的执行 施工现场条件调研和分析等 2 设计阶段进度管理的任 务主要包括 编制设计阶段工作进度计划 并控制其执行 编制详细的出土计划 并 控制执行 3 施工阶段进度管理的任务主要包括 编制施工总进度设计并控制其执行 编制施工年 季 月实施计划 并控制其执行 第十章第十章 一 名词解释 1 房地产市场营销 房地产市场营销是通过交易过程满足顾客对土地或者房屋需求的一种 综合性营销活动 也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程 2 房地产广告 广告是企业目标购买者传达说服性信息的活动之一 是将产品传达给消费 者的重要过程 二 简答题 1 品牌营销策略的实施有哪些要素 答 1 精准的市场定位是房地产品牌营销的基础 2 卓越的质量体系是创建知名品牌的保证 3 以良好的社会形象树品牌 4 以优秀的品质树品牌 5 以创新精神树品牌 6 以优秀的企业文化树品牌 2 房地产市场细分的作用是什么 答 1 有利于房地产企业发现新的市场机会 2 有利于房地产企业选择目标市场和制定市场营销策略 3 有利于房地产企业集中资源开发市场 3 房地产营销的价格策略包括哪些 4 房地产市场营销中 4C 理论主要包括哪四个方面的内容 三 填空题 1 传统房地产市场营销中的 4P 理论的四个基本要素 产品 价格 销售渠道和促销 2 目前 在国内流行的营销理论主要有文化营销 关系营销 全程营销和绿色营销方面 3 制定价格策略必须考虑三个最基本的因素是 顾客需求表 成本函数和竞争者价格 四 论述题 论述房地产的开盘定价战术及其适用范围 答 房地产的开盘定价战术包括低开高走和高开低走两种战术 低开高走战术就是按照开 盘项目的进度 根据销售进展情况 每到一个调价时点 按一定的幅度调高售价的战术 其适用于总体素质一般的项目 城市边缘大项目及竞争激烈的项目 高开底走战术即在开盘初期以高价销售 迅速从市场中获取分丰厚的营销利润 再见机降 价 力求尽快回收全部投资 其适用于具有创新性 独特卖点的项目和综合性能好 功能 折旧慢的项目 第十一章第十一章 一 名词解释 3 房地产交易 以房地产为商品而进行的转让 租赁 抵押等各种经营活动的总称 其 实质是房地产权利的交易 4 国有土地使用权租赁 指国家将国有土地出租给使用者使用 有使用者与县级以上人 民政府土地行政主管签订一定年期的土地租赁合同 并支付租金的行为 5 房地产抵押 指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履 行担保的行为 2 填空题 1 按照房地产商品流通的环节 通常将房地产分为三级市场 土地使用出让市场 房地产开发经营市场 存量房地产交易市场 2 目前 土地使用权出让一般采用 协议 招标 拍卖 挂牌 3 如果土地市场发育比较成熟 各种土地案例发生较多 也可以采用一些市场资料 采 用诸如 等测算土地出让价格 市场比较法 收益还原法 成本法 剩余法 4 求取房地产租金时 应当根据租赁合同内容 计算建筑物及基地经济价值的正常租金 常用的方法有 积算法 租赁实例比较法 收益分析法 三 简答题 1 房地产交易的特性 标的物位置的固定性 房地合一的特性 房地产交易标的价值金额大 专业性强 房地产交易标的供给稀缺性 房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接线 2 制定租赁合同的原则 符合国家法律和政策的原则 符合等价有偿的原则 符合平等互利 协商一致的原则 3 房地产交易的原则 及时登记原则 房地连动原则 交易价格遵循国家政策原则 交易房地产设定的权利和义务随交易同时转移的原则 4 论述题 房地产租赁合同的要点有哪些 1 抵押人 抵押权人的名称或者个人姓名 住所 2 主债权的种类 数额 3 抵押房地产的处所 名称 状况 建筑面积 用地面积以及四至等 4 抵押房地产的价值 5 抵押房地产的占用管理人 占用管理方式 占用管理责任以及意外损毁 灭失的责任 6 抵押期限 7 抵押权灭失的条件 8 违约责任 9 争议解决方式 10 抵押合同订立的时间与地点 11 双方约定的其他事项 第第 12 章章 一 填空 1 物业的特征 固定性 耐久性 多样性 一般情况下 物业服务合同是在业主委员会成立后 内 最多不超过 与选定的 物业管理企业签订的 三个月 六个月 2 物业管理的特征包括专业化 市场化 社会化和企业化 3 物业服务收费原则包括等价交换 优质优价 取之于民 用之于民 公开 政府监督几 个方面 二 名词解释 1 物业 指一定范围内以建筑物形式存在的不动产 2 物业管理 物业管理是业主通过选聘物业管理企业 由业主和物业管理企业按照服务合 同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护相关区域内的 环境卫生和秩序的活动 3 物业服务合