房地产司法估价报告

房地产司法估价报告房地产司法估价报告 估价报告编号 估价报告编号 重庆同诚 2017 成估字第 06 028 号 估价项目名称 估价项目名称 成都市高新区中和会龙路 365 号 10 栋 1 单元 4 层 406 号及高新区中和会龙九组 10 栋 1 单元 31 层 3106 号的两套住宅房地产市场价值评估 估价委托人 估价委托人 成都市中级人民法院 房地产估价机构 房地产估价机构 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 注册房地产估价师 注册房地产估价师 原玉东 黄启伟 估价报告出具日期 估价报告出具日期 二 一七年六月二十六日 致估价委托人函致估价委托人函 成都市中级人民法院成都市中级人民法院 承蒙委托 我公司对贵方拟司法执行的房地产价值进行了评估 并完成 房地产司法估价报告 现将报告主要内容呈报如下 详细内容见 房地产司 法估价报告 正文 一 估价目的 一 估价目的 为估价委托人进行司法执行提供价值参考依据 二 估价对象二 估价对象 成都市中级人民法院司法执行事宜涉及的位于成都市高新 区中和会龙路 365 号 10 栋 1 单元 4 层 406 号及高新区中和会龙九组 10 栋 1 单 元 31 层 3106 号的两套住宅房地产 房屋及分摊的土地使用权 建筑面积分别 为 88 85 及 101 63 三 价值时点 三 价值时点 2017 年 6 月 13 日 四 价值类型 四 价值类型 市场价值 五 估价方法 五 估价方法 比较法 六 估价结果六 估价结果 序号序号 坐落坐落 建筑面积建筑面积 评估单价评估单价 元 元 评估总价评估总价 万元 万元 估价对象 1 成都市高新区中和会龙路 365 号 10 栋 1 单元 4 层 406 号 88 8517270153 4 估价对象 2 成都市高新区中和会龙九组 10 栋 1 单元 31 层 3106 号 101 6317280175 6 合计190 48 329 大写 人民币 叁佰贰拾玖万元整叁佰贰拾玖万元整 特别提示 特别提示 1 1 上述结果是在本报告估价假设 限制条件下的评估价值 上述结果是在本报告估价假设 限制条件下的评估价值 2 2 评估总价取整至仟元 评估总价取整至仟元 3 3 根据估价利害关系人提供的 根据估价利害关系人提供的 商品房买卖合同摘要商品房买卖合同摘要 记载 估价对象记载 估价对象 2 2 的建的建 筑面积为筑面积为 101 35101 35 但估价人员通过成都市城乡房产管理局查询显示该房屋的建筑面积为 但估价人员通过成都市城乡房产管理局查询显示该房屋的建筑面积为 101 63101 63 经过与估价委托人沟通 本次估价以成都市城乡房产管理局查询到的建筑面积 经过与估价委托人沟通 本次估价以成都市城乡房产管理局查询到的建筑面积 101 63101 63 为准 若与房产管理部门最终办理的产权登记面积不一致 应对估价结果进行相为准 若与房产管理部门最终办理的产权登记面积不一致 应对估价结果进行相 应调整 特提醒报告使用者注意 应调整 特提醒报告使用者注意 特致此函 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 法定代表人 甘光辉法定代表人 甘光辉 二二 一七年六月二十六日一七年六月二十六日 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2017 成估字第 06 028 号 第 4 页 目目 录录 估价师声明估价师声明 4 4 估价假设和限制条件估价假设和限制条件 5 5 估价结果报告估价结果报告 9 9 一 估价委托人一 估价委托人 9 二 房地产估价机构二 房地产估价机构 9 三 估价目的三 估价目的 9 四 估价对象四 估价对象 9 五 价值时点五 价值时点 14 六 价值类型六 价值类型 14 七 估价原则七 估价原则 15 八 估价依据八 估价依据 15 九 估价方法九 估价方法 16 十 估价结果十 估价结果 17 十一 注册房地产估价师十一 注册房地产估价师 18 十二 实地查勘期十二 实地查勘期 18 十三 估价作业期十三 估价作业期 18 附附 件件 错误 未定义书签 1 估价委托书复印件 错误 未定义书签 错误 未定义书签 2 估价对象位置图 错误 未定义书签 错误 未定义书签 3 估价对象实地查勘情况和相关照片 错误 未定义书签 错误 未定义书签 4 估价对象权属证明复印件 错误 未定义书签 错误 未定义书签 5 可比实例位置图和外观照片 错误 未定义书签 错误 未定义书签 6 专业帮助情况和相关专业意见 错误 未定义书签 错误 未定义书签 7 其他相关资料 错误 未定义书签 错误 未定义书签 8 房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件 错误 未定义书签 错误 未定义书签 9 注册房地产估价师估价资格证书复印件 错误 未定义书签 错误 未定义书签 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2017 成估字第 06 028 号 第 5 页 估价师声明估价师声明 1 注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的 没 有虚假记载 误导性陈述和重大遗漏 2 本估价报告中的分析 意见和结论是注册房地产估价师独立 客观 公 正的专业分析 意见和结论 但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件 的限制 3 注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益 与 估价委托人及估价利害关系人没有利害关系 也对估价对象 估价委托人及估 价利害关系人没有偏见 4 注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 GB T 50291 2015 房地产估价基本术语标准 GB T 50899 2013 成都 市房地产评估协会关于印发 GB T 50291 2015 估价技术指 引的通知 成房评协 2016 05 号 进行分析 形成意见和结论 撰写估价报 告 注册房地产估价师 原玉东注册房地产估价师 原玉东 注册房地产估价师 黄启伟注册房地产估价师 黄启伟 注册号 注册号 注册号 注册号 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2017 成估字第 06 028 号 第 6 页 估价假设和限制条件估价假设和限制条件 一 一般假设一 一般假设 1 估价利害关系人提供了估价对象的权属证明文件复印件 我们对所提供 文件资料进行了检查 并通过政府房地产管理部门网站进行了查询 在无理由 怀疑其合法性 真实性 准确性和完整性的情况下 假定估价利害关系人提供 的权属证明文件合法 真实 准确 完整 并以所提供的权属证明文件作为估 价依据 2 注册房地产估价师已对房屋安全 环境污染等影响估价对象价值的重大 因素给予关注 在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应专业机构进行鉴 定 检测的情况下 假定估价对象能正常安全使用 3 本估价结论是以估价对象可享有合理分摊的公共配套设施 水 电 气 视 讯 电梯等使用的权益为前提 4 估价人员经现场查勘观察估价对象 1 的房屋建筑面积与 房屋信息摘要 3 所记载的建筑面积大体相当 在无相应面积测绘专业机构测量的情况下 假 设房屋实际建筑面积与 房屋信息摘要 3 所记载的建筑面积一致 5 估价人员经现场查勘观察估价对象 2 的房屋建筑面积与估价人员通过成 都市城乡房产管理局网站查询显示的建筑面积大体相当 在无相应面积测绘专 业机构测量的情况下 假设房屋实际建筑面积与通过成都市城乡房产管理局网 站查询显示的建筑面积一致 6 根据估价目的 假设估价对象处于以下市场状况 适当营销 即估价对象以适当的方式在市场上进行了展示 展示的时间 长度可能随着市场状况而变化 但足以使估价对象引起一定数量的潜在买者的 注意 熟悉情况 即买方和卖方都了解估价对象并熟悉市场行情 买方不是盲 目地购买 卖方不是盲目地出售 谨慎行事 即买方和卖方都是冷静 理性 谨慎的 没有感情用事 不受强迫 即买方和卖方都是出于需要进行估价对象交易的 买方不是 急于购买 不是非买不可 卖方不是急于出售 不是非卖不可 同时买方不 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2017 成估字第 06 028 号 第 7 页 是被强迫地从特定的卖方哪里购买估价对象 卖方不是被迫地将估价对象卖给 特定的买方 公平交易 即买方和卖方都是出于自己利益的需要进行估价对象交易 没有诸如亲友之间 母子公司之间 业主与租户之间等特殊或特别的关系 不 是关联交易 二 未定事项假设二 未定事项假设 估价利害关系人提供的 房屋信息摘要 3 及 商品房买卖合同摘要 均 未记载估价对象的建成年代 本次估价对象房屋建成年代以估价人员实地调查 为准 若对建成年代有异议 需到政府相关部门进一步核实 三 背离事实假设三 背离事实假设 根据估价利害关系人提供的资料及估价人员通过成都市城乡房产管理局查 询显示 截止价值时点 估价对象 1 2 均存在查封情况 考虑本次估价目的是 为司法执行提供价值参考依据 故本次未考虑估价对象已经存在的查封对其评 估价值的影响 四 不相一致假设四 不相一致假设 1 根据估价利害关系人提供的 商品房买卖合同摘要 合同签约备案号 记载 估价对象 2 的房屋座落为 成都市高新区中和会龙九组 10 栋 1 单元 31 层 3106 号 估价人员现场查勘地址为 成都市高新区中和会龙路 365 号 中德 英伦联邦 A 区 10 栋 31 层 3106 号 现场查勘未见单元号 该栋房屋仅 1 个单元 本次估价以 商品房买卖合同摘要 记载地址与估价人员现场查勘 地址一致为估价前提 2 根据估价利害关系人提供的 商品房买卖合同摘要 合同签约备案号 显示 位于成都市高新区中和会龙九组 10 栋 1 单元 31 层 3106 号的房屋建 筑面积为 101 35 但估价人员通过成都市城乡房产管理局网站 查询网址 ass 0 查询显示该房屋的建筑面积为 101 63 经过与估价委托人沟通 本 次估价以成都市城乡房产管理局网站查询显示的建筑面积 101 63 为准 若与 房产管理部门最终办理的产权登记面积不一致 应对估价结果进行相应调整 特提醒报告使用者注意 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2017 成估字第 06 028 号 第 8 页 3 根据估价委托人出具的 成都市中级人民法院委托评估书附表 201 7 成都中院法技委字第 162 号 记载 本次估价范围为 标的物 1 为位于成都 市高新区泰和二街 8 号 11 栋 1 单元 15 楼 1 号住宅用房 标的物 2 为位于成都 市高新区中和会龙九组中德 英伦联邦 A 区 10 栋 1 单元 4 层 406 号住宅用房 标的物 3 为位于成都市高新区中和会龙九组中德 英伦联邦 A 区 10 栋 1 单元 31 层 3106 号住宅用房 由于无法进入标的物 1 进行现场查勘 估价人员经过与案 件承办法官沟通 按照承办法官的要求 确定本次估价范围为已完成现场查勘 的标的物 2 及标的物 3 标的物 1 不纳入本次评估范围 故本次评估仅出具了 标的物 2 及标的物 3 的评估结论 特提醒报告使用者注意 五 依据不足假设五 依据不足假设 1 估价利害关系人仅提供了估价对象 1 的 房屋信息摘要 3 的复印件 未提供估价对象 1 的 房屋所有权证 原件或复印件 本次估价是以 房屋信 息摘要 3 中记载的房屋信息与房产管理部门办理的 房屋所有权证 中记载 的房屋信息一致为假设前提 2 估价利害关系人仅提供了估价对象 2 的 商品房买卖合同摘要 的复印 件 根据现场调查了解 估价对象 2 尚未办理 房屋所有权证 如前述 建筑 面积以通过成都市城乡房产管理局网站查询显示的建筑面积为准 其余房屋信 息以 商品房买卖合同摘要 所记载的房屋信息与房产管理部门最终办理的 房屋所有权证 中记载的房屋信息一致为假设前提 3 估价委托人及估价利害关系人均未提供估价对象的 国有土地使用证 估价对象均为建于 2013 年的商品住房 根据 2002 年 7 月 1 日起施行的 招 标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 第四条 商业 旅游 娱乐和商品住宅 等各类经营性用地 必须以招标 拍卖或者挂牌方式出让 故本报告假设估价 对象所占用的土地使用权是以出让方式取得的住宅用地使用权 六 估价报告使用限制六 估价报告使用限制 1 本估价报告和估价结果仅供估价委托人为本次估价目的使用 2 本估价报告必须完整使用方可有效 对仅使用报告中部分内容所导致的 损失 估价机构和估价人员不承担相应的责任 3 我们没有考虑未来国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2017 成估字第 06 028 号 第 9 页 不可预见的因素 也没有考虑特殊的交易方式 特殊的买家偏好 未来的处置 风险等对估价对象市场价值产生的影响 如有上述事项出现 则不宜使用本估 价报告 4 本估价报告在房地产市场情况无较大波动时的有效使用期限为壹年 自 二 一七年六月二十六日起至二 一八年六月二十五日止 5 如发现本报告内的文字或数字因校印或其它原因出现误差时 请通知本 公司进行更正 6 本估价结论包含建筑物及其附属设施设备 水 电 气 视 讯 电梯 等 和分摊的土地使用权的价值 不包含室内动产价值 该土地使用权和附属的 设施设备 水 电 气 视 讯 电梯等 若与建筑物分割处置 本估价结果无 效 7 本估价报告的使用者是估价委托人 8 根据 最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖 变卖财产的规定 法释 2004 16 号 第三十一条规定 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先 受偿权 因拍卖而消灭 拍卖所得价款 应当优先清偿担保物权人及其他优先 受偿权利人的债权 但利害关系人另有约定的除外 此页以下空白处无正文 此页以下空白处无正文 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2017 成估字第 06 028 号 第 10 页 估价结果报告估价结果报告 一 估价委托人一 估价委托人 名称 成都市中级人民法院 地址 成都市金牛区抚琴西路 109 号 二 房地产估价二 房地产估价机构机构 名 称 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 住 所 重庆北部新区星光大道 62 号 海王星科技大厦 D 区 9 楼 3 号 法定代表人姓名 甘光辉 资质等级 一级 资质证书编号 渝房评准字 2016 第 1 003 号 有效期限 2016 年 7 月 20 日至 2019 年 7 月 19 日 名 称 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司成都分公司 营业场所 成都市青羊区王家塘巷 8 号 负责人 原玉东 三 估价目的三 估价目的 为估价委托人进行司法执行提供价值参考依据 四 估价对象四 估价对象 估价对象为成都市中级人民法院司法执行事宜涉及的位于成都市高新区中 和会龙路 365 号 10 栋 1 单元 4 层 406 号及高新区中和会龙九组 10 栋 1 单元 31 层 3106 号的两套住宅房地产 房屋和分摊的土地使用权 建筑面积分别为 88 85 及 101 63 所在小区为 中德 英伦联邦 A 区 详细情况如下 一 估价对象权益状况 一 估价对象权益状况 根据估价利害关系人提供的 房屋信息摘要 3 及 商品房买卖合同摘要 显示的估价对象登记状况如下表 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2017 成估字第 06 028 号 第 11 页 1 1 房屋权益状况房屋权益状况 估价对象估价对象 1 1 房屋信息摘要房屋信息摘要 3 3 查询编号 业务件号 权 产源 商品房购买产别 私产 登记事项 商品房购买共有方式 单独所有 登记时间 2015 02 27 房屋自然状况房屋自然状况 所在区街道 门 牌 附 号 栋 号 单 元 楼 层 房 号 规划 用途 结构 房屋唯 一号 业务件号 建筑面积 平 方米 高新区 中和会 龙路 3651014406 住宅 剪力 墙 权 88 85 登记权利人登记权利人 姓名证件类型证件号码权证号份额 王文身份证监证 登记义务人登记义务人 姓名证件类型证件号码权证号份额 四川中德世纪置业有限公司 企业法人 营业执照 9168 监证 备注地上层数 33 1 限制登记信息限制登记信息 限制登记号限制登记单位限制登记文号限制登记法律文书送达时间 四川省成都市中级人 民法院 2014 成民保字第 1363 2 号 2014 成民保字第 1363 2 号 2015 03 31 15 06 28 抵押信息抵押信息 无抵押信息 变动记录变动记录 业务件号所有权人登记原因登记时间 权王文商品房购买 2015 02 27 所有权是否载入登记薄是 是否征收否 此页以下空白处无正文 此页以下空白处无正文 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2017 成估字第 06 028 号 第 12 页 估价对象估价对象 2 2 商品房买卖合同摘要商品房买卖合同摘要 合同签约备案号 签约备案时间 2012 04 17 初始登记权证号权 出卖人四川中德世纪置业有限公司 买受人买受人 姓名证件类型证件号码份额 周玉贤身份证 100 买受人所购项目名称中德英伦联邦 A 区 房屋信息 建筑面积 房屋地址 栋 号 单 元 楼 层 房号 建筑 结构 用途套内面 积 公摊面积合计 成交价 高新区中和会龙九 组 101313106 剪力 墙 住宅 82 9518 4101 35 成交价款 柒拾捌万叁仟叁佰零柒元整 合同备注本合同无备注信息 房屋贷款信息 仅反映房屋签约备案时的贷款情况 贷款银行贷款年限 房屋查封信息 反映本次查询时的房屋查封情况 限制登记 号 限制登记单位限制登记文号 限制登记法律文书送达 时间 四川省成都市中级人 民法院 2014 成民保字第 1363 2 号 2014 成民保字第 1363 2 号 2015 03 31 15 06 28 出卖人向买受人出示房屋销售所需证件 1 国有土地使用证 编号 成高国用 2010 第 11025 号 成高国用 2010 第 7335 号 2 商品房预售许可证 编号 8716 3 房屋所有权证 编号 权 2 2 土地权益状况 土地权益状况 估价委托人及估价利害关系人均未提供估价对象的 国有土地使用证 估 价对象均为建于 2013 年的商品住房 根据 2002 年 7 月 1 日起施行的 招标拍 卖挂牌出让国有土地使用权规定 第四条 商业 旅游 娱乐和商品住宅等各 类经营性用地 必须以招标 拍卖或者挂牌方式出让 故本报告假设估价对象 所占用的土地使用权是以出让方式取得的住宅用地使用权 3 3 限制权利情况 限制权利情况 根据估价利害关系人提供的资料及估价人员通过成都市城乡房产管理局网 站查询显示 截止价值时点 估价对象存在查封情况 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2017 成估字第 06 028 号 第 13 页 二 估价对象实物状况 二 估价对象实物状况 根据估价人员现场查勘及领勘人现场指认的情况 估价对象实物状况如下 1 1 房屋实物状况 房屋实物状况 估价对象估价对象 1 1 登记地址登记地址成都市高新区中和会龙路 365 号 10 栋 1 单元 4 层 406 号 实地查勘地址实地查勘地址 成都市高新区中和会龙路 365 号 中德 英伦联邦 A 区 10 栋 4 层 406 号 现场查勘未见单元号 该栋仅一个单元 平面布局平面布局3 室 2 厅 1 厨 2 卫 3 阳台 3 梯 8 户 配套设施配套设施水 电 气 视 讯 电梯等齐全 建筑结构建筑结构 框剪建成时间建成时间2013 年 物管中心调查确定 外墙外墙墙砖建筑面积建筑面积 88 85 建筑形式建筑形式高层电梯住宅临街状况临街状况临生活型支路 总楼层总楼层34 含地下 1 层所在楼层所在楼层第 4 层 朝向朝向西南层高层高净空高约 3 米 电梯电梯有 3 部通风采光通风采光通风良好 采光较好 新旧程度新旧程度 维护状况较好 约九 三成新 消防消防消火栓 自动喷淋 烟感 物业管理物业管理 专业物管 成都衡信 英伦物业管理有限公 司 入住率入住率高 建筑形式建筑形式平层景观景观面小区绿地 地面地面内墙内墙天棚天棚 客厅客厅水泥地坪腻子腻子 卧室卧室水泥地坪腻子腻子 厨房厨房水泥地坪水泥搓砂 水泥搓砂 卫生间卫生间地砖水泥搓砂 水泥搓砂 室内室内 装修装修 状况状况 门窗门窗入户 金属防盗门 室内 预留门洞 塑钢窗 估价对象估价对象 2 2 登记地址登记地址成都市高新区中和会龙九组 10 栋 1 单元 31 层 3106 号 实地查勘地址实地查勘地址 成都市高新区中和会龙路 365 号 中德 英伦联邦 A 区 10 栋 31 层 3106 号 现场查勘未见单元号 该栋仅一个单元 平面布局平面布局3 室 2 厅 1 厨 2 卫 3 阳台 3 梯 8 户 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2017 成估字第 06 028 号 第 14 页 配套设施配套设施水 电 气 视 讯 电梯等齐全 建筑结构建筑结构 框剪建成时间建成时间2013 年 物管中心调查确定 外墙外墙墙砖建筑面积建筑面积 101 63 建筑形式建筑形式高层电梯住宅临街状况临街状况临生活型支路 总楼层总楼层34 含地下 1 层所在楼层所在楼层第 31 层 朝向朝向西南层高层高净空高约 3 米 电梯电梯有 3 部通风采光通风采光通风良好 采光较好 新旧程度新旧程度 维护状况较好 约九 三成新 消防消防消火栓 自动喷淋 烟感 物业管理物业管理 专业物管 成都衡信 英伦物业管理有限公 司 入住率入住率高 建筑形式建筑形式平层景观景观面小区绿地 地面地面内墙内墙天棚天棚 客厅客厅水泥地坪腻子腻子 卧室卧室水泥地坪腻子腻子 厨房厨房水泥地坪水泥搓砂 水泥搓砂 卫生间卫生间地砖水泥搓砂 水泥搓砂 室内室内 装修装修 状况状况 门窗门窗入户 金属防盗门 室内 预留门洞 塑钢窗 2 2 土地实物状况 土地实物状况 登记位置登记位置不详 估价委托人未提供 实地查勘地址实地查勘地址成都市高新区中和会龙路 365 号 四至四至东临梓州大道 南临会龙大道 西临道路 北临观东三街 形状形状较规则多边形地质 土壤地质 土壤未见不良地质现象 开发程度开发程度 估价对象所在宗地已达到 六通 道路 供水 排污水 电力 燃气 讯 土地使用期限土地使用期限 不详 估价委托人未 提供 土地面积 平方米 土地面积 平方米 不详 估价委托人未 提供 地形 地势地形 地势地形平坦 地势与周边地块持平 3 3 估价对象占用状况 估价对象占用状况 根据估价人员现场查勘 估价对象 1 2 均为空置 不存在损毁 灭失 改 建 扩建 被征收或征用等情况 此页以下空白处无正文 此页以下空白处无正文 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2017 成估字第 06 028 号 第 15 页 三 区位状况 三 区位状况 区域位置区域位置 估价对象位于成都市高新区中和会龙路 365 号 中德 英伦联邦 A 区 西南朝向 距地铁 1 号线华府站点约 900 米 位置条件较好 商服繁华程度商服繁华程度估价对象所在区域 人流量一般 车流量一般 商业氛围一般 交通状况交通状况 估价对象周边有天府大道南段 新川路 梓州大道 会龙大道 新通 大道等道路 道路通达度较高 估价对象所在区域内有 195 路 507 路 510 路公交线路及地铁 1 号线通过 出入可利用机动 非机动车辆 交 通便捷度较高 区域内停车方便程度较高 自然环境自然环境 估价对象所在项目临道路 车流量较大 附近噪音较大 同时较大的 车流对空气质量产生不利影响 人文环境人文环境区域中高档楼盘较多 人口以常住为主 治安情况良好 景观景观无特殊景观等 环环 境境 状状 况况 周边楼盘周边楼盘中德英伦联邦 B 区 怡丰新城 远大都市风景 爱在城南等 学校学校金苹果锦城第一中学 成都高新新华学校 优培新怡实验幼儿园等 医疗医疗安德门诊部英伦联邦店 成都高新汇隆门诊部 仁和诊所等 购物购物会龙农贸市场 红旗超市 世纪玛特生活超市等 休闲娱乐休闲娱乐周边茶楼 外外 部部 配配 套套 金融机构金融机构中国民生银行 中国工商银行等 区域发展趋势区域发展趋势 估价对象所在区域的配套设施正在逐步完善中 随着周边配套条件的 逐渐成熟 区域环境及生活方便程度将有所改善 五 价值时点五 价值时点 2017 年 6 月 13 日 根据 房地产司法鉴定评估指导意见 本次估价确定价值时点为现场查勘 日期 即 2017 年 6 月 13 日 六 价值六 价值类型类型 一 价值类型名称 一 价值类型名称 本次估价结果的价值类型为房地产市场价值 二 价值内涵 二 价值内涵 本次估价对象的价值内涵为 价值时点 2017 年 6 月 13 日 用途为住宅 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2017 成估字第 06 028 号 第 16 页 基础设施条件为 六通 道路 供水 排污水 电力 燃气 讯 土地使用 权性质为出让国有建设用地 满足本估价报告中 估价假设和限制条件 下的 市场价值 七 估价原则七 估价原则 结合估价目的 本次估价遵循了如下估价原则 1 独立 客观 公正原则 遵循独立 客观 公正原则 要求站在中立的立场上 实事求是 公平正 直地评估出对各方估价委托人均是公平合理的价值或价格 2 合法原则 遵循合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价 格 3 最高最佳利用原则 遵循最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象的最高最佳利用状况 下的价值或价格 最高最佳利用是指房地产在法律上允许 技术上可能 财务上可行并使价 值最大的合理 可能的利用 包括最佳的用途 规模 档次等 4 替代原则 遵循替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价 值或价格偏差应在合理范围内 5 价值时点原则 遵循价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间 的价值或价格 八 估价依据八 估价依据 一 法律法规 一 法律法规 1 中华人民共和国物权法 2 中华人民共和国资产评估法 3 中华人民共和国土地管理法 4 中华人民共和国城市房地产管理法 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2017 成估字第 06 028 号 第 17 页 5 城市房地产转让管理规定 二 二 部门规章 文件及通知 部门规章 文件及通知 1 四川省高级人民法院委托评估 拍卖 变卖管理办法 2 四川省高级人民法院关于印发的通知 3 四川省住房和城乡建设厅关于印发 试行 的通知 川建房发 2011 89 号 4 成都市房地产评估协会关于印发 GB T 50291 2015 估价技术指引的通知 成房评协 2016 05 号 三 技术规范 三 技术规范 1 中华人民共和国国家标准 GB T 50291 2015 房地产估价规范 2 中华人民共和国国家标准 GB T 50899 2013 房地产估价基本术语标准 3 本公司制定的房地产 土地估价操作规范 四 估价委托人及估价利害关系人提供的资料 四 估价委托人及估价利害关系人提供的资料 1 成都市中级人民法院司法评估委托书 2017 成都中院法技委字第 162 号 2 成都市中级人民法院委托评估书附表 2017 成都中院法技委字第 162 号 3 房屋信息摘要 3 复印件 4 商品房买卖合同摘要 合同签约备案号 5 其他相关资料 五 估价机构和估价人员掌握的资料 五 估价机构和估价人员掌握的资料 1 估价对象所在地房地产市场信息 2 估价对象现场查勘 拍照记录及估价对象周边市场资料 九 估价方法九 估价方法 一 估价方法选取 通过对估价对象所在区域房地产市场的调查 近期与估价对象类似房地产 交易案例较多 容易搜集到足够数量的可比实例 因此本次采用比较法进行估 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2017 成估字第 06 028 号 第 18 页 价 二 估价方法定义 比较法 是选取一定数量的可比实例 将它们与估价对象进行比较 根据 其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法 三 计算公式 比较价值 可比实例成交价格 交易情况修正系数 市场状况调整