房地产估价练习题汇总

某注册房地产估价师拟购买 A 市 C 区的一套多层住房 该估价师根据自己对该套住房实物 权益 区位等的勘查 分析 运用适当方法对该套住房进行了估价 并最终以接近于该估 价值的价格成交 该估价师对该住房的估价是专业房地产估价 答案 解析 必须是专业人员的职业行为而为个人行为 不是由专业机构完成 无公信力 不在担法律责任 2007 年真题 与非专业估价相比 专业估价的特点有 A 是一种专业意见 B 估计价格或价值 C 实行有偿服务 D 承担法律责任 E 估价作业日期长 答案 ACD 解析 专业估价与非专业估价的五大不同 2006 年真题 判断题 房地产价格是客观存在的 是不以个人意志为转移的 因此 房地产估价 实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程 所要提示的是 房地产的理论价格 答案 解析 评估房地产的价值而不是价格 2007 年真题 房地产估价从某种意义上讲是 房地产的价值 A 发明 B 发现 C 创造 D 确定 答案 B 2007 年真题 不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的 同一估价时点下的评估价值通 常不完全相同 这主要是因为 A 掌握的有关信息不同 B 作出的估价师声明不同 C 估价对象状况不同 D 委托人不同 答案 A 解析 由于信息的不完全与不确定 使得合格的估价师也只能得出近拟的评估价值 估价不可避免 2007 年真题 一般来说 不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性 答案 解析 判断估价误差大小 一般不与实际成交价格相比 而是与合格的估价师对同 一估价对象在同一目的 同时估价时点下的重新估价结果进行比较 2005 年真题 在英国和其他英联邦国家 法院一般 来判断房地产评估价值的误差范围 A 使用估价对象房地产的实际成交价格 B 使用政府公布的房地产交易指导价格 C 使用近一年内房地产的平均成交价格 D 依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 答案 D 解析 判断估价误差大小 一般不与实际成交价格相比 而是与合格的估价师对同 一估价对象在同一目的 同时估价时点下的重新估价结果进行比较 2005 年真题 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有 的特性 A 独一无二和供给有限 B 独一无二和价值量大 C 流动性差和价值最大 D 不可移动和用途多样 答案 B 2007 年真题 下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中 错误的是 A 内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于 2003 年 11 日签署 B 内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于 2004 年 8 月举办 C 内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后 内地房地产估价师自动 成为香港测量师 D 内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业 技术人员资格之一 答案 C 2004 年真题 房地产的实物通常是指房地产中看得见 摸得着的部分 具体包括有形的实体 该实 体的质量以及 A 相应配套的基础设施 B 土地的形状 C 组合完成的功能 D 立体空间 答案 C 2005 年真题 房地产所有权可分为独有 共自有和建筑物区分所有 其中建筑物区分所有权人对建 筑物内的住宅 商业 用房等有专有部分享有所有权 对走廊 楼梯 外墙等共有部分享 有共有的权利 答案 2004 年真题 建筑物区分所有权包括 等 A 按份共有所有权 B 专有部分所有权 C 共同关系成员权 D 共同部分持份权 E 长期使用租赁权 答案 BCD 2007 年真题 判断题 房地产权利包括物权和债权两大类 其中物权又包括自物权和他物权两类 自物权即所有权 他物权包括用益物权和担保物权 而用益物权又包括土地使用权和地役 权等 答案 典型例题 以下权利 属于自物权 A 使用权 B 抵押权 C 所有权 D 租赁权 答案 C 2004 年真题 房地产具有供给有限特性 本质上在于 A 土地总量有限 B 规划限制 C 房地产不可移动 D 价值量大 答案 C 2007 年真题 房地产的独一无二特性导致了 A 难以出现相同房地产的大量供给 B 房地产市场不能实现完全竞争 C 房地产交易难以采取样品交易的方式 D 房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响 E 房地产价值量大 答案 ABCD 2005 年真题 房地产具有保值增殖特性 真正的房地产自然增值是由于 引起的 A 装饰装修改造 B 通货膨胀 C 需求增加导致稀缺性增加 D 改进物业管理 E 周围环境改善 答案 CE 解析 三种自然增值原因 外部经济 需求增加导致稀缺性增加 房地产使用管制改变 AD 属于投资增值而非自然增值 B 属于保值而非自然增值 典型例题 房地产的特性包括 A 独一无二 B 需求有限 C 流动性好 D 相互影响 E 保值增值 答案 ADE 典型例题 形成房地产有效需求必须具备的条件有 A 消费者有购买房地产的意愿 B 消费者能够承受并支付得起房地产价格 C 城市经济高速发展 D 人口急剧增长 E 房地产供给大于房地产需求 答案 AB 2006 年真题 下列关于比准价格 积算价格和收益价格关系的表述中 正确的是 A 在房地产市场比较成熟且处于正常状态时 积算价格低于收益价格 B 在房地产市场存在泡沫时 收益价格大大高于积算价格 C 在房地产市场不景气时 积算价格 未扣除经济折旧 大大高于比准价格或收益 价格 D 比准价格倾向于成交价格 积算价格倾向于最低买价 收益价格倾向于最高卖价 答案 C 解析 A 正常市场状态下 比准价格与收益价格基本一致 B 市场存在泡沫时 比准价格大于收益价格 D 收益法测算出的倾向于最高买价 成本法测算出的倾向于最低卖价 市场法测算出 的倾向于成交价格 2005 年真题 当用成本法求得的价值大大高于用市场法或 收益法求得的价值时 说明房地产市场不 景气 答案 解析 积算价格大大高于比准价格或收益价格 说明市场不景气 2007 年真题 城市房屋拆迁是强制性的 其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的 条件 所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准 答案 2006 年真题 公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格 A 卖方和买方掌握必要的市场信息 B 卖方具有必要的专业知识 并了解交易对象 C 买方具有特殊的兴趣 并愿意给予附加出价 D 卖方和买方追求各自利益的最大化 E 卖方和买方急于完成交易 答案 ABD 2007 年真题 房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于 A 市场价值 B 清算价值 C 快速变现价值 D 投资价值 答案 D 2007 年真题 下列关于不同类型价值的高低关系的表述中 错误的是 A 原始价值高于账面价值 B 投资价值高于市场价值 C 谨慎价值低于市场价值 D 快速变现价值低于市场价值 答案 B 2007 年真题 在房地产抵押价值评估时 须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款 法定 优先受偿款包括 A 划拨土地应补交的出让金 B 已抵押担保的债权数额 C 发包人拖欠承包人的建设工程价款 D 强制执行费用 E 估价费用 答案 BC 解析 法定优先受偿款包括已抵押担何的债权数额 发包人拖欠承包人的建设工程价 款以及其他法定优先受偿款 但不包括诉讼费用 拍卖费用 估价费用 营业税等拍卖 变卖的费用和税金 2007 年真题 某房地产的当前市场价值为 1000 万元 抵押贷款余额为 540 万元 贷款成数为 0 6 则该房地产现在再次抵押的价值应为 276 万元 答案 解析 再次抵押价值 未设立法定优先受偿权利下的价值 已抵押贷款余额 贷款成 数 未设立法定优先受偿权利下的价值指抵押房地产拍卖 变卖最可能所得的价款 一般 低于市场价值 2007 年真题 在估价中选择 4 个可比实例 甲成交价格 4800 元每平米 建筑面积 100 平米 首次付 清 24 万元 其余半年后支付 l6 万元 一年后支付 8 万元 乙成交价格 5000 元平米 建筑 面积 120 平米 首付 24 万元 半年后付清余款 36 万元 丙成交价格 4700 元平米 建筑面 积 90 平米 成交时候一次性付清 丁成交价格 4760 元每平米 建筑面积 110 平米 成交 时支付 20 万元 一年后付清余款 32 36 万元 已知折现率 l0 这 4 个可比实例单价由高 到低的排列顺序是丙乙甲丁 答案 解析 甲的实际价格 24 16 1 10 0 5 8 1 10 1 100 乙的实际价格 24 36 1 10 0 5 120 丙的实际单价 4700 丁的实际价格 20 32 36 1 10 110 2007 年真题 某期房预计两年后竣工交付使用 目前与其类似在现房价格为 4500 元每平米 出租的 年末净收益为 500 元每平米 假设年折现率为 8 风险补偿估计为现房价格的 3 则该 期房目前的价格为 元 每平米 A 3473 B 4365 C 4500 D 4635 答案 A 2006 年真题 某房地产现房价格为 4000 元 预计从期房达到现房的两年时间内 现房出租的租 金收入为每年 300 元 年末收到 出租运营费用为每年 50 元 假设折现率为 5 风险补偿为 200 元 则该房地产的期房价格为 元 A 3300 B 3324 C 3335 D 3573 答案 C 2006 年真题 某宗土地上有一幢 8 层高 各层建筑面积相同的住宅楼 建筑密度为 50 假设该住 宅楼的总价为 2000 万元 平均单价为 5000 元 楼面地价为 1200 元 则该宗土地的 总价为 万元 A 96 B 192 C 240 D 480 答案 D 解析 建筑面积 2000 5000 4000 土地总价 土地单价 土地面积 楼面地价 建筑面积 1200 4000 480 万元 2006 年真题 某仓库房地产 建筑面积为 800 容积率为 0 8 对应的土地单价为 850 元 现拟 变更为商业用地 容积率为 2 0 并已取得规划 国土等管理部门的许可 假定改为商业 用地后楼面地价为 2000 元 则理论上应补地价的数额为 万元 A 93 75 B 115 C 293 75 D 315 答案 D 例 1 在影响房地产价格的各因素中 如果某影响因素最初对某房地产价格的影 响是正向的 但随着该影响因素的变化 其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况 2003 年试题 答案 2007 年真题 一般来说 国内生产总值的增长会形成较多供给 引起房地产价格下降 答案 解析 GDP 增长带动房地产的需求 引起价格上涨 2007 年真题 下列情况中会导致房地产价格上升的是 A 上调贷款利率 B 收紧房地产开发贷款 C 开征房地产持有环节的税收 D 增加 土地供应 答案 B 解析 C 增加税收增加房地产的使用成本 抵制投资和投机需求 导致价格下降 4 4 社会因素 典型例题 某省的总人口为 5000 万人 其中城镇人口为 2250 万人 则该省的城镇化率为 A 30 B 45 C 50 D 55 答案 B 解析 一个区域内城镇人口占总人口的百分比 2250 5000 45 2007 年真题 下列关于房地产估价原则的表述中 错误的是 A 独立 客观 公正原则属于基本原则 B 合法原则属于一般性原则 C 最高最佳使用原则属于技木性原则 D 谨慎原则属于一般性原则 答案 D 解析 一般性原则就是普适技术性原则 除了最高行为准则以外的全部属于技术性原则 2006 年真题 房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识 上的一致性 对同一估价对象在 下的估价结果具有近似性 A 同一估价原则 同一估价时点 B 同一估价目的 同一估价方法 C 同一估价目的 同一估价时点 D 同一估价原则 同一估价目的 答案 C 2005 年真题 房地产估价中 遵循独立 客观 公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在 的立场上 评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值 A 委托人 B 估价报告预期使用者 C 管理部门 D 中立 答案 D 2005 年真题 根据房地产估价的合法原则 目前我国有关法律 法规规定 不得抵押意义因而不作 为以抵押为目的的估价对象的房地产有 A 土地所有权 B 国有工业用地使用权 C 宅基地土地使用权 D 大型游乐场 E 乡镇企业用房 答案 AC 2007 年真题 利用均衡原理判定建筑物是否为最佳 可以帮助房地产估价师确定估价对象的 A 最佳规模 B 最佳经营手段 C 最佳集约度 D 最佳管理方式 E 最佳投资渠道 答案 AC 2006 年真题 均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡 来判断该房地产是否 为最高最佳使用 它可以帮助确定最佳规模和最佳用途 答案 x 解析 均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡 来判定估价对象是 否为最高最佳使用 均衡原理可以帮助确定最佳集约度和规模 2006 年真题 根据适合原理 均衡原理以及收益递增递减原理 当房地产 时 便为最高最佳 使用 A 与外部环境最协调 B 达到规模递增 C 内部构成要素的组合最适当 D 外部环境与内部因素相关联 E 外部环境要素为最适当的组合 答案 AC 某宗房地产规划用途为商业 现状为超市 年净收益为 18 万元 预计改为服装店后的年净 收益为 20 万元 除此无其他更好的用途 则根据 应按服装店用途进行估价 A 合法原则 B 最高最佳使用原则 C 估价时点原则 D 替代原则 答案 B 2007 年真题 以房地产抵押贷款为目的的估价 其估价时点原则上为 A 签订估价委托合同之日 B 发放抵押贷款之日 C 完成估价对象实地查看之日 D 未来处置抵押房地产之日 答案 C 2006 年年真题真题 某宗可比实例房地产某宗可比实例房地产 2006 年年 1 月月 30 日的价格为日的价格为 500 美元美元 该类房地产以美元为 该类房地产以美元为 基准的价格变动平均每月比上月下降基准的价格变动平均每月比上月下降 0 7 假设人民币与美元的市场汇率 假设人民币与美元的市场汇率 2006 年年 1 月月 30 日为日为 1 美元美元 7 98 元人民币 元人民币 2006 年年 9 月月 30 日为日为 1 美元美元 7 95 元人民币 则将该可比实例元人民币 则将该可比实例 调整为调整为 2006 年年 9 月月 30 日的价格约为日的价格约为 3758 元人民币元人民币 答案答案 解析解析 不同币种之间换算 一般应采用成交日期的市场汇价 但是如果在币种按算不同币种之间换算 一般应采用成交日期的市场汇价 但是如果在币种按算 之前已进行了市场状况调整的话之前已进行了市场状况调整的话 则采用估价时点的市场汇价 则采用估价时点的市场汇价 500 1 0 7 8 7 95 3757 78 典型例题典型例题 某套住房建筑面积某套住房建筑面积 100 平方米 单价每平方米建筑面积平方米 单价每平方米建筑面积 1600 元 假设该套住房套内元 假设该套住房套内 建筑面积建筑面积 80 平方米 则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为 平方米 则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为 元 元 A 1280 B 1600 C 2000 D 3200 答案答案 C 解析解析 核心是无论以何种面积计算的总价相等 核心是无论以何种面积计算的总价相等 1600 100 80 x X 2000 2006 年真题年真题 某宗房地产交易的成交价格为某宗房地产交易的成交价格为 30 万元人民币 其中首期支付万元人民币 其中首期支付 30 余款在一年后一 余款在一年后一 次性付清 该房地产公摊面积为建筑面积的次性付清 该房地产公摊面积为建筑面积的 10 套内建筑面积为 套内建筑面积为 100 假定折现率为 假定折现率为 6 则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为 则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为 元 元 A 2593 B 2619 C 2727 D 2862 答案答案 A 第一步 统一付款方式 统一到成交日第一步 统一付款方式 统一到成交日 第二步 统一面积内涵和单位第二步 统一面积内涵和单位 建筑面积 套内建筑面积 公摊建设面积 设建筑面积为建筑面积 套内建筑面积 公摊建设面积 设建筑面积为 x x 100 10 x x 111 11 建筑面积单价 建筑面积单价 28 81132 万万 111 11 2593 典型例题典型例题 某地区房地产交易中卖方 买方应交纳的税费分别为正常成交价格的某地区房地产交易中卖方 买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 6 和 和 2 某 某 宗房地产的成交价格为宗房地产的成交价格为 3000 元 平方米 应交纳的税费均由买方负担 则该宗房地产的正元 平方米 应交纳的税费均由买方负担 则该宗房地产的正 常成交价格为 常成交价格为 元 平方米 元 平方米 A 2830 19 B 2941 18 C 3061 22 D 3191 49 答案答案 D 解析解析 首先要确定已知的数据是买方实际支付的还是卖方实际支出的 首先要确定已知的数据是买方实际支付的还是卖方实际支出的 3000 元中 元中 买方还要支付税费 所以他实得的一定比这个少 因此买方还要支付税费 所以他实得的一定比这个少 因此 3000 元是卖方的实际得到的 元是卖方的实际得到的 2006 年年真题真题 某宗房地产交易 买卖双方约定 买方付给卖方某宗房地产交易 买卖双方约定 买方付给卖方 2385 元元 买卖中涉及的税费均由 买卖中涉及的税费均由 买方负担 据悉 该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的买方负担 据悉 该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6 8 应由 应由 买方缴纳的税费为正常成交价格的买方缴纳的税费为正常成交价格的 3 9 若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖 若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖 方负担 并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格 则调整后买方应付给卖方的价方负担 并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格 则调整后买方应付给卖方的价 格约为 格约为 元 元 A 2139 B 2146 C 2651 D 2659 答案答案 D 第一步 计算出正常的市场价格 买方付给卖方第一步 计算出正常的市场价格 买方付给卖方 2385 税费由买方负担 因此 税费由买方负担 因此 2385 是卖方实得是卖方实得 第二步 重新约定后 税费由卖方负担 要求买方实付金额第二步 重新约定后 税费由卖方负担 要求买方实付金额 买方实际付出的价格 正常成交价格买方实际付出的价格 正常成交价格 1 应由买方缴纳的税费比率 应由买方缴纳的税费比率 2559 1 3 9 2659 2006 年真题年真题 在考虑房地产交易程度的不同负担状况时 房地产正常的成交价格等于 在考虑房地产交易程度的不同负担状况时 房地产正常的成交价格等于 A 卖方实际得到的价格 卖方实际得到的价格 1 应由卖方缴纳的税费比率 应由卖方缴纳的税费比率 B 卖方实际得到的价格 卖方实际得到的价格 应由卖方负担的税费应由卖方负担的税费 C 买方实际付出的价格 买方实际付出的价格 应由买方负担的税费应由买方负担的税费 D 应由卖方负担的税费 应由卖方负担的税费 应由卖方缴纳的税费比率应由卖方缴纳的税费比率 E 买方实际付出的价格 买方实际付出的价格 1 应由买方缴纳的税费比率 应由买方缴纳的税费比率 答案答案 ACD 2006 年年真题真题 某房地产在某房地产在 2006 年年 3 月的价格为月的价格为 2009 元元 现要调整为 现要调整为 2006 年年 9 月的价格 已知月的价格 已知 该类房地产该类房地产 2006 年年 3 月至月至 9 月的价格指数分别为 月的价格指数分别为 99 4 94 8 96 6 105 1 109 3 112 7 和和 118 3 均以上个月为基数 均以上个月为基数 100 则该房地产 则该房地产 2006 年年 9 月的价格为 月的价格为 元 元 A 2700 8 B 2800 1 C 2800 8 D 2817 7 答案答案 D 解析解析 环比指数环比指数 9 月价格 月价格 3 月价格月价格 4 月指数月指数 5 月指数月指数 6 月指数月指数 7 月指数月指数 8 月指数月指数 9 月指数月指数 2009 94 8 96 6 105 1 109 3 112 7 118 3 2817 7 注意必须从下个月的指数开始乘起 不能乘注意必须从下个月的指数开始乘起 不能乘 3 月的指数月的指数 2007 年真题年真题 为评估某房地产为评估某房地产 2007 年年 9 月月 1 日的市场价格 选取的可比实例日的市场价格 选取的可比实例资料资料是交易日期为是交易日期为 2007 年年 3 月月 1 日 日 合同合同交易价格为交易价格为 4000 元每平米 约定建筑面积为元每平米 约定建筑面积为 95 每平米 合同约定每平米 合同约定 面积误差在面积误差在 6 以内不增加付款 实际产权登记面积为 以内不增加付款 实际产权登记面积为 100 每平米 自每平米 自 2007 年年 1 月月 1 日起日起 至至 2007 年年 9 月月 1 日 当地该类房地产价格平均每月比上月上涨日 当地该类房地产价格平均每月比上月上涨 0 3 则就上述情况对该 则就上述情况对该 可比实例成交价格进行处理后的单价为 可比实例成交价格进行处理后的单价为 元每平米 元每平米 A 3868 92 B 4000 00 C 4072 54 D 4286 89 答案答案 A 所以不增加付款所以不增加付款 房屋总价房屋总价 4000 95 1 0 3 6 2006 年年真题真题 市场法中实物状况比较和调整的内容包括 市场法中实物状况比较和调整的内容包括 A 环境 环境 B 地形地势 地形地势 C 外部配套设施 外部配套设施 D 内部基础设施完备程度 内部基础设施完备程度 E 装饰装修 装饰装修 答案答案 BDE AC 属于区位状况调整属于区位状况调整 2006 年真题年真题 在市场法中 对房地产状况进行间接比较调整 其中可比实例的房地产状况优于标准在市场法中 对房地产状况进行间接比较调整 其中可比实例的房地产状况优于标准 房地产状况 得房地产状况 得 102 分 估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况 得分 估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况 得 97 分 则房地产分 则房地产 状况修正系数为 状况修正系数为 A 0 95 B 0 99 C 1 01 D 1 05 答案答案 A 2006 年年真题真题 某宗地的面积为某宗地的面积为 1000 采用市场法进行评估 通过三宗可比实例求出的比准价格 采用市场法进行评估 通过三宗可比实例求出的比准价格 分别为分别为 2130 元元 2190 元元 和和 2220 元元 如果赋予这三个价格的权重分别为 如果赋予这三个价格的权重分别为 0 3 0 4 和和 0 3 则采用加权算术平均法得到的比准价格为 则采用加权算术平均法得到的比准价格为 元 元 A 2160 B 2175 C 2181 D 2205 答案答案 C 2006 年真题 下列各类房地产中 特别适用于成本法估价的是 A 某标准厂房 B 某酒厂厂房 或某军队营房 C 某待出让土地 D 某写字楼 答案 B 2006 年真题 在运用成本法时最主要的有 A 区分计划成本和实际成本 B 区分实际成本和客观成本 C 结合实际成本来确定评估价值 D 结合实际开发利润来确定评估价值 E 结合市场供求分析来确定评估价值 答案 BE 2006 年真题 某企业开发某土地 土地重新取得成本为 1000 元 正常开发成本为 1500 元 管理费用为前两项的 5 投资利息占直接成本的 5 销售费用为 100 元 直接成本 利润率为 6 则开发后的地价为 元 A 1840 B 2840 C 2966 D 3000 答案 D 2006 年真题 下列关于重新购建价格的说法中 正确的有 A 重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应得利润 B 重新购建价格是在估价时点的价格 C 重新购建价格是客观的价格 D 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格 答案 ABCD 2007 年真题 建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料 建筑构配件 建筑设备 和建筑技术及工艺等 在估价时点的财税制度和市场价格体系下 重新建造与估价对象建 筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润 答案 x 解析 此为重建价格 2007 年真题 为估算某建筑物的重新购建价格 经测算其土建工程直接费为 780 元每平米 安装工 程直接费为 450 元每平米 其中人工费为 50 元每平米 装饰装修工程直接费为 900 元每 平米 其中人工费为 45 元每平米 又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的 15 安装工程综合费率为安装工程人工费的 75 装饰装修工程综合费率为装饰装修工 程人工费的 72 税金为 3 5 则该建筑物的建筑安装装饰工程费为 元每平米 A 2204 55 B 2397 99 C 3237 60 D 3345 64 答案 B 是分部分项法和工料测算法的综合 分部分项法 直接费 综合费 税金 土建 780 117 安装 450 37 5 装饰装修 900 32 4 合计 2130 186 9 2130 186 9 1 3 5 2397 99 建筑物折旧分为物质折旧 功能折旧和经济折旧三大类 其中 属于经济折旧的 有 A 功能落后 B 功能缺乏 C 环境污染 D 交通拥挤 E 正常使用的磨损 答案 CD 例题 某幢应有电梯而没有电梯的办公楼 重建价格为例题 某幢应有电梯而没有电梯的办公楼 重建价格为 2000 万元 现增设电梯需万元 现增设电梯需 要要 120 万元 假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要万元 假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要 100 万元 请计算该办公万元 请计算该办公 楼因没有电梯引起的折旧及扣除没有电梯引起的折旧后的价值 楼因没有电梯引起的折旧及扣除没有电梯引起的折旧后的价值 解 该办公楼因没有电梯引起的折旧计算如下 解 该办公楼因没有电梯引起的折旧计算如下 该办公楼因没有电梯引起的折旧额 该办公楼因没有电梯引起的折旧额 120 100 20 万元 万元 2006 年真题 在建筑物折旧中 只有不可修复的功能落后 不存在可修复的功能落后 答案 2007 年年真题真题 某房地产的重建价格为某房地产的重建价格为 2000 万元 已知在建造期间中央空调系统万元 已知在建造期间中央空调系统 因功率大较正常情况多投入因功率大较正常情况多投入 150 万元 投入使用后每年多耗电费万元 投入使用后每年多耗电费 0 8 万元 假定该万元 假定该 空调系统使用寿命为空调系统使用寿命为 15 年 估价对象房地产的报酬率为年 估价对象房地产的报酬率为 12 则该房地产扣除该 则该房地产扣除该 项功能折旧后的价值为 项功能折旧后的价值为 万元 万元 A 1838 00 B 1844 55 C 1845 87 D 1850 00 答案答案 B 功能过剩 在重建价格情况下 扣除功能过剩折旧后的价值 重建价格 无功能过剩 在重建价格情况下 扣除功能过剩折旧后的价值 重建价格 无 效成本 超额持有成本 效成本 超额持有成本 2000 150 0 8 P A 12 15 1844 2007 年真题 建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的 应根据土地剩余使用期 限确定收益期限 答案 解析 应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧 2007 年真题 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场 建设期为 2 年 该厂房建成 5 年后补 办了土地使用权出让手续 土地使用期限为 40 年 土地使用权出让合同约定土地 使用期间届满不可续期 建筑物经济寿命为 50 年 假设残值率为零 采用直线法 计算建筑物折旧时年折旧率为 A 2 00 B 2 13 C 2 22 D 2 50 答案 C 出让合同中已约定不可续期的 应按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的 那一部分寿命后的寿命计算折旧 折旧期限 50 5 45 年折旧率 1 45 2 22 2006 年真题 非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房 与设施的建设费用均不能计入商品住宅的价格中 答案 例题 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的 当时获得的土地使用 期限为 50 年 不可续期 至今已使用了 6 年 预计利用该宗房地产正常情况下每 年可获得净收益 8 万元 该宗房地产的报酬率为 8 5 请计算该宗房地产的收益 价格 2006 年真题 己知某收益性房地产的收益期限为 50 年 报酬率为 8 的价格为 4000 元 若该房地产的收益期限为 40 年 报酬率为 6 则其价格最接近于 元 A 3816 B 3899 C 4087 D 4920 答案 D 2006 年真题 某商铺建筑面积为 500 建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为 35 年 市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为 120 元 运营费用率为租金收入 的 25 该类房地产的报酬率为 10 该商铺的价值为 万元 A 521 B 533 C 695 D 711 答案 A 年租金收入 500 120 12 72 万元 运营费用 72 25 18 万元 净收益 72 18 54 万元 商铺的价值 54 10 1 1 10 35 某幢写字楼 土地面积 4000 总建筑