房地产报告-刘玉英信达

保保 定定 市市 信信 达达 房房 地地 产产 评评 估估 有有 限限 公公 司司 保定市信达房地产保定市信达房地产 评估有限公司评估有限公司 房产抵押评估报告房产抵押评估报告 项目名称 刘玉英女士 个人 委托的位于高碑店市北大 街 90 号 门脸 的房产估价报告 委 托 方 刘玉英女士 估 价 方 保定市信达房地产评估有限公司 注册房地产估价师 李 煜 注册号 张世芳 注册号 估价作业日期 2009 年 11 月 17 日 估价报告书编号 保定信达 2009 字第 229 号 估价方联系电话 0312 1 目 录 致委托方函 2 估价师声明 3 估价的假设和限制条件 4 估价结果报告 6 附件 2 致委托方函 刘玉英女士 受贵方委托 我公司根据贵方提出的为确定房产抵押贷款额度 提供参考依据的估价目的 遵循估价原则 采用科学合理的估价方 法 在认真分析现有资料的基础上 经过测算 并结合估价经验与 对影响房产抵押价值的因素进行分析 对 刘玉英女士所属的坐落在 高碑店市北大街 90 号 门脸 的房产 总建筑面积为 49 55 平方米 于 2009 年 11 月 17 日的抵押价值进行了评估 估价结果如下 估价对象房产抵押价值 25 元 人民币大写归整 肆拾壹万零贰拾陆元整 报告人盖章 保定市信达房地产评估有限公司 法定代表人 2009 年 11 月 17 日 3 估 价 师 声 明 我们郑重声明 1 我们在本估价报告中对事实的陈述是真实 准确的 2 本估价报告中的分析 意见和结论 是我们公正的专业分析 意见和结论 但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和 影响 3 我们与估价报告中的估价对象没有利害关系 对与该估价对 象相关的各方当事人没有偏见 也没有个人利害关系 4 我们是依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 的 规定进行分析 形成意见和结论 以及撰写估价报告 5 注册房地产估价师李煜 张世芳已对本估价报告中的估价对 象的建筑结构 室内外状况进行了实地查看并进行记录 但仅限于 估价对象的外观与目前维护管理状况 尤其因提供资料有限 我们 不承担对估价对象建筑结构质量 建筑面积数量准确性和相应权益 的责任 也不承担其他被遮盖 未暴露及难于接触到的部分进行检 视的责任 我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任 6 没有人对本估价报告提供重要的专业帮助 7 本报告所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人 提供 委托人应对资料的真实 可靠性负责 8 本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常 4 市场价格进行的合理估算 报告中对估价对象权属状况的披露不能 作为对其权属确认的依据 估价对象权属界定以有权管理部门认定 为准 注册房地产估价师 签名 盖章 注册房地产估价师 签名 盖章 5 估价的假设和限制条件 一 本报告评估价格为估价对象现状条件下 估价时点为 2009 年 11 月 17 日 评估目的为确定房产抵押贷款额度提供参考依据 二 本报告的估价结果为正常条件下的市场价格 房地产交易 需要买卖双方在了解足够的市场信息 拥有足够的谈判时间 经过 谨慎的考虑和对房地产市场进行合理预期 并具体考虑买卖双方的 偏好等条件下方能实现 房地产市场的波动及快速变现可能导致房 地产价值有较大幅度的变化 本报告未考虑这种变化对估价对象价 格产生的影响 三 评估报告有效期自报告完成之日起 12 个月有效 在估价结 果有效期内 随着时间推移 市场情况的变化 估价结果需做相应 的调整 超过 12 个月 需重新进行评估 四 报告中的建筑面积及竣工年限以委托方提供的 房屋所有 权证 高碑店市房权证北大街字第号 为依据 如与实际情况不符 评估结果需做相应的调整 五 报告中竣工交付时间以委托方对委估物业的部分说明为依 据 如所述竣工交付时间发生变化 评估结果需做相应的调整 六 所有资料均系委托方提供 并对其真实性负责 七 报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然 力或其他不可抗力对估价结论的影响 八 当本次估价所遵循的合法 最高最佳使用原则等其他原则 发生变化时 本次估价结果会失效 6 九 我们并未进行结构测量 因此无法确定该物业是否存在结 构性损坏 十 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用 不 得做其他用途 未经本估价机构书面同意 本报告的全部或任何一 部分内容均不得向委托方 报告使用者 报告审查部门之外的单位 和个人提供 也不得以任何形式公开发表 7 房地产估价结果报告 一 委托方 委托方名称 刘玉英女士 个人 委托方地址 高碑店市北大街 90 号 二 估价机构 估价机构名称 保定市信达房地产评估有限公司 资质级别 叁级 房地产估价机构资质证书编号 冀建房估 保 22 号 法定代表人 李煜 三 估价对象 估价对象为 刘玉英女士所属的位于高碑店市 北大街 90 号的房产 各建筑物情况详见下表 房产概况 建筑物明细表 幢 号 设计 用途 所在 层数 建筑 结构 单位数量装修情况备注 西 住 宅 楼 商住第一 层 101 号 混合平方 米 49 55竣工于 2000 年 普 通吊顶 水磨石地 砖 清水罩白 铝 合金门窗 木包门 窗 保养良好 高碑店市房 权证北大街 字第号 估价对象西临 107 国道 东临高碑店市养路工区 南临高碑店 市养路工区走道 北临朱海龙门脸 所处区域商业环境良好 各项 指标符合标准 建筑质量完好 估价对象空间利用合理 整体布局 清晰 估价对象所处区域内水 电 暖 讯等设施齐全 至估价时 点 估价对象维护保养状况良好 四 估价目的 为确定房产抵押贷款额度提供价格参考依据 8 五 估价时点 2009 年 11 月 17 日 六 估价定义 估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未 设立优先受偿权利下的市场价值 或有限市场价值 扣除法定优先 受偿款余额 七 估价依据 1 中华人民共和国城市房地产管理法 2 国家标准 房地产估价规范 3 国家有关房地产评估的法律 法规和政策 4 委托方提供的 房屋所有权证 高碑店市房权证北大街 字第号 复印件及委托方提供的营业执照复印件 5 委托方对委估物业的部分说明 6 实地查勘和市场调查所取得的资料 7 本公司有关资料 八 估价原则 我们在本次估价时遵循了以下原则 1 合法原则 估价对象具有合法的出让土地使用权及房屋所有权 估价对象 的用途是合法的 符合城市规划限制的要求 2 最高最佳使用原则 在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方 式 房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响 两者的配合适当均 衡时 房地产的效用便能高度发挥 而达到最高最佳使用状态 估价 9 对象土地现状用途为工业 我们认为保持现状最为有利 并以此为前 提估价 3 替代原则 房地产估价遵循替代规律 某宗房地产的价格 受同类型具有 替代可能的房地产价格所牵制 有相同使用价值 有替代可能的房 地产之间会相互影响和竞争 使其价格相互牵制而趋于一致 4 估价时点原则 由于房地产是不断变化的 因此在不同估价时点 同一项房地 产往往具有不同的价格水平 本次评估对房地产市场情况及其自身 情况的界定 均以其在估价时点的状况为准 九 估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后 根 据估价对象的特点和实际情况 具体选用了市场法和成本法进行评 估 市场法是将估价对象与在估价时点有过交易的类似房地产进行 比较 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正 以此估算估价 对象的客观合理价格或价值的方法 成本法 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格扣除折 旧 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 十 估价结果 评估人员根据估价目的 遵循估价原则 按照评估工作程序 运用科学合理的评估方法 并在认真分析现有资料的基础上 经过 10 周密准确的测算 并详细考虑了影响房地产价格的各项因素 确定 委估房地产 总建筑面积为 49 55 平方米 在估价时点 2009 年 11 月 17 日的价格为 估价对象房地产总价 25 元 人民币大写归整 肆拾壹万零贰拾陆元整 币种 人民币 十一 估价人员 李煜 张世芳 估价师签字 十二 估价作业日期 2009 年 11 月 17 日 十三 估价报告的有效期 自提交报告日起壹年内有效 十四 附件 1 委估对象部分照片 2 房屋所有权证 高碑店市房权证北大街字第号 复印件 3 委托方身份证复印件 4 房地产估价师资格证书复印件 5 估价方资质证书复印件 6 估价方营业执照复印件 7 房产评估协议 保定市信达房地产评估有限公司 法定代表人 2009 年 11 月 17 日 11 房产评估协议房产评估协议 委托方刘玉英联系电话 受托方保定市信达房地产评估有限公司联系电话 坐落于高碑店市北大街 90 号 评估 对象 性质私有房产证书号 高碑店市房权证北大街字 第号 评估目的抵押贷款领勘人 委托日期2009 年 11 月 17 日勘估日期2009 年 11 月 17