房地产评估报告模板(农村私宅类)200

深圳市龙岗区厦深铁路建设工程深圳市龙岗区厦深铁路建设工程 房屋拆迁补偿估价报告房屋拆迁补偿估价报告 估价估价对对象名称 象名称 区 街道 XXX 社区 XXX 权利人 拥有的测绘编号 为 XXX 的住宅房屋拆迁补偿估价报告 委委 托托 方 方 估估 价价 方 方 深圳市 XXXX 评估有限公司 估估 价价 人人 员员 估价作估价作业业日期 日期 二 九年 X 月 XX 日至二 九年 X 月 XX 日 估价估价报报告告编编号 号 XXXXXX 1 目目 录录 致委托方函致委托方函 2 2 估价估价师师声明声明 3 3 估价的假估价的假设设和限制条件和限制条件 4 4 一 估价的假设条件 4 二 估价的限制条件 4 估价估价结结果果报报告告 6 6 一 委托方 6 二 估价方 6 三 估价对象概况 6 四 估价目的 7 五 估价时点 7 六 价值定义 7 七 估价依据 7 八 估价原则 8 九 估价测算方法 8 十 估价结果 10 十一 估价人员 11 十二 估价作业日期 11 十三 估价报告应用的有效期 11 估价技估价技术报术报告告 1212 一 个别因素分析 12 二 区域因素分析 13 三 市场背景分析 13 四 最高最佳使用分析 13 五 估价测算方法的选用 13 六 私宅市场价格估价测算过程 13 七 其他补偿补助费估价测算过程 23 八 估价结果 23 附附 件件 2424 2 致委托方函致委托方函 深深圳圳市市龙龙岗岗区区 XXX 街街道道办办事事处处 承蒙委托 我司对 权利人名称 拥有的位于 区 街道 社区测绘 编号为 的住宅房屋及其室内自行装饰装修 构筑 附属 物等估价对象进行 估价 估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格 根 据国家 广东省 深圳市现行有关法律 法规及制度等有关政策 房地产估价 等有关技术规范 估价对象产权状况资料及我司对估价对象的实地察勘资料 依据估价目的 遵循估价原则 按照估价程序 运用适当的估价方法并在综合 分析影响估价对象价格因素的基础上 对估价对象进行了评定估算 经我司评定估算 确定估价对象于估价时点 年 月 日 总评估补偿 费用为 元 大写人民币 元 详见 评估结果汇总表 评评估估结结果明果明细细表表 估价估价对对象象测绘编测绘编号号权权利人利人工程量工程量单单位位 评评估估单单价价 元元 评评估估总总价价 元元 房屋XXXXXXXX XXXXXXXXX 构筑 附属 物 XXXX XXXXXXXX 室内自行装修装饰 XXXX XXXX XXXXXXXX 合计 XXXX XXXXX 备注 本报告中建筑物评估总额是估价对象对应权益状况下的市场评估价 构筑 附属 属评 估总额是重置价 室内自行装修装饰 二次装修 的评估价值为重置成新价 法定代表人 深圳市 XXX 估价有限公司 二 九年 X 月 X 日 3 估价师声明估价师声明 我我们郑们郑重声明 重声明 1 我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 2 估价报告中的分析 意见和结论 是估价人员自己公正的专业分析 意 见和结论 但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制 非我司职责确 认的事项所造成的任何异议或后果 我司不承担任何责任 3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也与有关当事人没有 个人利害关系或偏见 4 我们是依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 城市房屋拆 迁估价指导意见 深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法 项 目补偿安置办法 及 拆迁评估委托合同 进行分析 形成意见和结论 撰写估 价报告 5 我司估价人员 XXX XXX 已对估价对象进行了实地查勘 6 本报告为本公司独立完成 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助 中国注册房地产估价师 中国注册房地产估价师 4 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 一 估价的假设一 估价的假设条件条件 我们的估价结果是现时公开市场价格 即该房地产于估价时点在公开市 场可以实现的合理销售的最佳价格 我们基于以下假设得出估价结果 1 估价对象为完全产权或通过相应程序可转换为完全产权状态 即可以 在公开市场上自由转让 2 自愿销售的卖主 有一段合理的洽谈交易时间 可以通盘考虑房地产市 场行情进行议价 在此期间房地产价值将保持稳定 3 不考虑特殊买家的额外出价 4 该房地产的估价结果不包括所有权人凭借递延条件 售后返租 合作 经营 管理协议等附加条件以抬高物业权益价值的情况 5 该房地产权益未附带抵押 担保 查封等可能影响其价值的他项权利 及限制 6 于现场勘察之日 估价对象与估价时点状况保持一致 二 估价的限制条件二 估价的限制条件 1 估价对象权利人以委托方提供的确权资料或相关权利人签字确认的现 场查勘表为依据进行确认 估价对象对应的权益性质以委托方提供的确权资 料为准 本公司未对其归属进行认定 不对由此引起的任何后果承担责任 2 估价对象有关土地面积 建筑面积等工程量数据 以委托方提供的 测绘报告 以下简称为 测绘报告 查丈数据为依据进行确认 测绘报 告 中未涉及的有关构筑 附属 物或二次装修等工程量数据以经相关权利人 签字确认的现场查勘表为准进行确认 5 3 我们仅对房地产进行一般性察看 并未接受进行结构性测试和检验设 施的要求 因此 不能确定房地产内部结构有无缺损 4 必须说明 我们仅就本报告中所载估价目的对被拆迁房地产的价值做 出评估 不对其它用途负责 5 本报告各附件为本报告的重要组成部分 与报告书正文具有同等效力 不可分割对待 6 本报告全部数据采用电子化表格进行计算 其累加结果可能因小数位 的取舍而与报告中合计结果略有出入 但最终以合计结果为准 7 附件之 拆迁补偿方案表 是根据评估报告评估结果 结合 项目 拆迁补偿安置办法 所制定 主要体现估价对象的补偿方式 标准及其对应的 应补偿项目的补偿费用 仅为拆迁谈判及确定最终补偿方案提供参考依据 单 一货币补偿方式时可删除 8 本估价报告的有效期为一年 自 年 月 日至 年 月 日 6 估价结果报告估价结果报告 一 委托方一 委托方 单位名称 二 估价方二 估价方 单位名称 深圳市 XXXX 评估有限公司 单位地址 法定代表人 或代表人 估价资格等级 联系电话 三 估价对象概况三 估价对象概况 1 估价 估价对对象象 测绘编号为 XXX 的房屋及室内自行装修装饰 二次装修 测绘编号为 XXX 的构筑 附属 物 2 产权权产权权属属 根据深圳市 提供的 房屋产权确认审查表 显示 估价对象权利人为 房屋现状用途为住宅 室内自行装修装饰 构筑 附属 物归属 略 应详细说明构筑 附属 物名称和归属状况 如有必要可列表说明 3 估价 估价对对象基本情况描述象基本情况描述 自行描述 自行描述 以上对估价对象的描述应包括 名称 坐落 面积 层数 建筑结构 装修 7 设施设备 平面布置 工程质量 建成年月 维护 保养 使用情况 地基的稳 定性 公共配套设施完备程度 利用现状 权属状况等 四 估价目的四 估价目的 为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格 五 估价时点五 估价时点 拆迁许可证颁布之日或委托方确定的时点 六 价值定义六 价值定义 本次评估价值是估价对象于估价时点满足估价假设和限制条件时的价值 即 1 房屋建筑物的评估价值为该房屋建筑物对应权益条件下的房地产公开 市场价值 2 构筑 附属 物的评估价值是构筑 附属 物的重置价 重置价是指用估 价时点的建筑材料和建筑技术 按估价时点的价格水平 重新建造与估价对象 具有同等功能效用全新状态下的构筑 附属 物正常价格 3 二次装修的评估价值是指房屋室内自行装修装饰的重置成新价值 重 置成新价值是指用估价时点的建筑材料和建筑技术 按照估价时点的价格水 平 重新建造与估价对象具有同等功能效用并处于同等成新状态下的正常价 格 七 估价依据七 估价依据 1 国务院 建设部 国家国有资产管理局及广东省和深圳市有关法规和 政策 8 2 城市房屋拆迁管理条例 3 房地产估价规范 4 城市房屋拆迁估价指导意见 建住房 2003 234 号 5 深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法 深圳市人民政府 令 161 号 6 项目补偿安置办法 7 深圳建设工程价格信息 8 测绘报告 9 估价对象产权资料 及相关证明资料 复印件 10 拆迁评估委托合同 11 估价人员实地勘察调查获得的实况和资料 12 本公司掌握的其他有关信息资料 八 估价原则八 估价原则 本估价报告是在独立 客观 公正的前提下 遵循下列原则 1 合法原则 即以估价对象的合法使用 合法交易或合法处分为前提估 价 2 估价时点原则 房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值 3 最高最佳使用原则 按照在法律上许可 技术上可能 经济上可行 能 使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用为前提估价 4 替代原则 要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条 件下的正常价格 九 估价测算方法九 估价测算方法 一 私宅 9 由于私宅属较特殊的房地产类型 产权状况多为不完全产权 市场交易案 例较少 故 经仔细分析研究 本次评估思路为首先评估假设其完全产权状况 下的公开市场价格 然后根据本项目所确定的相应政策及标准进行权益修正 以测算其对应产权状况下的市场价格 1 估价对象完全产权下的市场价格 经研究分析 根据拆迁补偿工作的特点及实际工作的需要 本次估价拟采 取间接比较法进行评估 即首先设定具有综合代表性的标定私宅 并测算其市 场价格 然后各具体估价对象分别与标定私宅进行比较因素修正测算其价格 1 标定私宅完全产权下的市场价格的测算 拟采用市场比较法 成本法及收益法三种估价技术方法测算标定私宅的 市场价格 然后结合实际情况赋予不同的技术方法相应的权重 综合修正得 出标定私宅的市场价格 市场比较法 由于私宅本身的市场交易资料比较少 故采用间接市场比较 法 即先设定标定普通小区商品房 以同一供求范围内同类普通商品房的市场 价格为依据 先修正建立价格可比基础 进行因素修正 得到标定普通商品房 的市场价值 然后扣减标定普通商品房与标定私宅在配套 园林景观 结构等 方面价格差异 测算得到标定私宅的市场价格 收益法 根据私宅的当期市场租金收益为依据 对未来各期的净收益进行 预测 然后选用适当的报酬率积算评估其市场价格 成本法 分别估算求取标定私宅的土地价格和建筑物价格 然后累加得出 标定私宅的市场价格 2 估价对象完全产权下的市场价格的测算 建立估价对象与标定私宅的可比因素修正表并进行相应修正 得出估价 对象完全产权状态下的市场价值 10 2 估价对象对应权益状况下的市场价格 根据本项目所确定的相应政策及标准 对估价对象实际产权状况进行相 应的权益修正 得出其对应产权状况下的市场价格 二 室内二次装修 拟采用成本法作为对室内二次装修的基本估价方法 评估其重置成新价 格 三 构筑 附属 物 拟采用成本法作为构筑 附属 物的基本估价方法 评估其重置价格 十 估价结果十 估价结果 估价人员根据估价目的 遵循估价原则 按照估价工作程序 通过实地勘 查与市场调查 运用科学的估价方法 结合估价经验 对影响项目价值的因素 分析及本项目所确定的相应政策及标准 确定估价对象于估价时点 年 月 日 总评估补偿费用为 元 大写人民币 元 详见 评估结果明细表 评评估估结结果明果明细细表表 估价估价对对象象测绘编测绘编号号权权利人利人工程量工程量单单位位 评评估估单单价价 元元 评评估估总总价价 元元 房屋XXXXXXXX XXXXXXXXX 构筑 附属 物 XXXX XXXXXXXX 室内自行装修装饰 XXXX XXXX XXXXXXXX 合计 XXXX XXXXX 备注 本报告中建筑物评估总额是估价对象对应权益状况下的市场评估价 构筑 附属 属评 估总额是重置价 室内自行装修装饰 二次装修 的评估价值为重置成新价 11 十一 估价人员十一 估价人员 勘 查 人 签 名 估价人员 签 名 复审人员 签 名 审定人员 签 名 十二 估价作业日期十二 估价作业日期 二 九年 XX 月 XX 日至二 九年 YY 月 YY 日 十三 估价报告应用的有效期十三 估价报告应用的有效期 本次估价报告应用有效期限为壹年 2009 年 YY 月 YY 日至 2010 年 YY 月 YY 1 日 12 估价技术报告估价技术报告 一 个别因素分析一 个别因素分析 委托评估对象为 XXX 拥有的测绘编号为 XXX 的房屋 构筑 附属 物 房屋位于深圳市 区 XXX 街道 XXX 社区 东靠 XXX 路 南近 XXX 路 周 边以 XXX 为主 交通方便 并有 XXX XXX 等多路公交车经过附近 仅供参 考 各公司可根据习惯自行调整 测绘编号为 XXX 的房屋建筑物工程质量较好 追加说明房地产现状 如 使用状况 实际用途等 成新率为 成新 具体情况如下 结构 XXX 楼层 XXX 层高 一层为 XXX 米 二至四层均为 XXX 米 五层为 XXX 米 六层 XXX 米 建筑面积 XXX 平方米 本次评估范围 整栋 现实用途 住宅 水电设施 齐全 消防设施 装修情况 外墙 条形砖 玻璃幕墙 内墙 刷乳胶漆 天花 部分刷乳胶漆 部分吊顶 地面 普通地砖 门 木门 不锈钢防盗门 塑料门 13 窗 铝合金窗 玻璃幕墙 楼梯 螺旋楼梯 地砖地面 方钢栏杆扶手 以上对估价对象的描述应包括 名称 坐落 面积 层数 建筑结构 装修 设施设备 平面布置 工程质量 建成年月 维护 保养 使用情况 地基的稳 定性 公共配套设施完备程度 利用现状 权属状况等 估价对象之构筑 附着 物 室内自行装修装饰及构筑 附着 物列表说明 二 区域因素分析二 区域因素分析 略 三 市场背景分析三 市场背景分析 略 各评估公司自行对评估对象所在片区的房地产市场情况作大概描述 四 最高最佳使用分析四 最高最佳使用分析 解释最高最佳使用原则 估价对象位于深圳市龙岗区 XXX 街道 XXX 社区 东靠 XXX 路 南近 XXX 周边以 XXX 为主 估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进 行实地勘查后 根据估价目的以及估价对象的现状用途等 确定估价对象最高 最佳使用为现状 住宅 用途 五 估价测算方法的选用五 估价测算方法的选用 一 私宅 由于私宅属较特殊的房地产类型 产权状况多为不完全产权 市场交易案 14 例较少 故 经仔细分析研究 本次评估思路为首先评估假设其完全产权状况 下的公开市场价格 然后根据本项目所确定的相应政策及标准进行权益修正 以测算其对应产权状况下的市场价格 1 估价对象完全产权下的市场价格 经研究分析 根据拆迁补偿工作的特点及实际工作的需要 本次估价拟采 取间接比较法进行评估 即首先设定具有综合代表性的标定私宅 并测算其市 场价格 然后各具体估价对象分别与标定私宅进行比较因素修正测算其价格 1 标定私宅完全产权下的市场价格的测算 拟采用市场比较法 成本法及收益法三种估价技术方法测算标定私宅的 市场价格 然后结合实际情况赋予不同的技术方法相应的权重 综合修正得 出标定私宅的市场价格 市场比较法 由于私宅本身的市场交易资料比较少 故采用间接市场比较 法 即先设定标定普通小区商品房 以同一供求范围内同类普通商品房的市场 价格为依据 先修正建立价格可比基础 进行因素修正 得到标定普通商品房 的市场价值 然后扣减标定普通商品房与标定私宅在配套 园林景观 结构等 方面价格差异 测算得到标定私宅的市场价格 收益法 根据私宅的当期市场租金收益为依据 对未来各期的净收益进行 预测 然后选用适当的报酬率积算评估其市场价格 成本法 分别估算求取标定私宅的土地价格和建筑物价格 然后累加得出 标定私宅的市场价格 2 估价对象完全产权下的市场价格的测算 建立估价对象与标定私宅的可比因素修正表并进行相应修正 得出估价 对象完全产权状态下的市场价值 2 估价对象对应权益状况下的市场价格 15 根据本项目所确定的相应政策及标准 对估价对象实际产权状况进行相 应的权益修正 得出其对应产权状况下的市场价格 二 室内二次装修 拟采用成本法作为对室内二次装修的基本估价方法 评估其重置成新价 格 三 构筑 附属 物 拟采用成本法作为构筑 附属 物的基本估价方法 评估其重置价格 六 私宅市场价格估价测算过程六 私宅市场价格估价测算过程 一 估价对象完全产权下的市场价格 1 标定私宅完全产权下的市场价格的测算 设定与估价对象处于同一供求范围内的标定私宅 土地面积为 100 或 120 容积率为 4 8 土地使用年期为 70 年 土地用途为居住用地 无花园及 配套设施的单体多层住宅 一般为 4 6 层 钢筋混凝土框架结构 十成新 瓷 砖或马赛克 水刷石外墙 乳胶漆内墙 天花 水泥砂浆找平地面 普通木夹板 门 普通铝合金玻璃窗 基本水电安装 厨房 卫生间管线预留到位 1 市场比较法 标定普通商品房的市场价格的测算 16 标定普通商品房市场比较法修正表 注 因素选择及修正由评估公司根据被拆迁房屋的实际情况填写 标定私宅完全产权下的市场价格 对标定私宅与标定普通小区商品房在配套 园林景观 结构等方面价格差 异进行修正 然后得到标定私宅的市场评估价格 100 100100 970 100 100100 970 100 101100 980 0 19 C XXXX XXX A B XXXX XXX XXXX XXX 2008 8 0 97 98 0 34 20 0 33 20 21 100 20 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 2008 8 100 100 20 20 97100 2008 9 0 19 20 20 20 20 0 0 33 20 18 20 20 19 100 20 20 20 21 19 20 XXXX XXXX 20 19 20 4 20 20 20 20 21 101 19 18 20 XXXX 20 3 20 20 100 20 20 20 2 1 XXXX 17 标标定私宅市定私宅市场评场评估价格估价格测测算表算表 2007 2007 1 1 2 2 30 3 150 4 3 2 5 2 10 2 5 2 2 5 2 3 20 1 20 10 12 1 12 1 5 2 20 12 3 4 5 6 7 8 9 0 120 M M 2 2 150 150 5 0 7 2 10 16 327 6 0 注 评估公司根据实际情况填写 2 收益法 根据当前房地产市场状况和私宅的出租状况 确定标定私宅空置率取 3 月租金 XX 元 m2 前五年净租金增长水平为第一年 5 第二年 4 第 三年 3 第四年和第五年 2 在剩余年期内租金基本保持稳定不变 采用以 下公式计算 18 55 54 32 1 1 1 1 21 21 31 41 51 1 21 21 31 41 51 1 21 31 41 51 1 31 41 51 1 41 51 1 51 n YYY A Y A Y A Y A Y A Y A V 其中 V 房地产评估价格 A 年净收益 Y 年报酬率 n 收益年期 y0 p m 2 I 3 Wp 12 1 I 0 00 m 2 F 0 00 m 2 1 W 3 3 00 0 00 m 2 3 W 0 01 0 01 0 00 m 2 4 W 1 5 1 50 0 00 m 2 5 1 1 00 0 00 m 2 6 3 3 00 0 00 m 2 7 W 0 0 00 0 00 m 2 8 W 4 4 00 0 00 m 2 9 W 2 2 00 0 00 m 2 AW F0 00 m 2 n70 r5 00 V 0 m 2 3 成本法 土地价值测算 标定私宅土地的价值拟采用基准地价系数修正法和市场比较法进行测算 19 A 基准地价系数修正法 根据深圳市土地定级和基准地价成果情况 查目前最新的 2006 年 深圳 市政府公告 龙岗区 XXXX 街道 XXXX 社区居委会 XXXX 住宅用地性质的 基准地价为 XXXX 元 平方米 法定最高土地使用年限为 70 年 城市基准地价是政府对各级土地或均质区段及其商业 住宅 工业等土地 利用类型分别评估出的土地使用权平均价格 其地价对应的是评估基准日的 地价水平 随时间迁移 土地市场的地价水平会有所变化 因此在采用基准地 价修正法评估时 必须对其作相应的交易日期修正 基准地价对应的使用年期 是各用途土地使用权的最高出让年期 集体土地目前尚无土地使用年限 因此 不作土地年期修正 而具体宗地的容积率和用地类型也不同 因此还必须进行 容积率和用地类型修正 即委估宗地地价 公告基准地价 交易日期修正系数 容积率修正系数 用 地类型修正系数 交易日期修正 根据深圳市龙岗区 XX 街道土地市场的地价水平变化趋 势 确定交易日期修正系数为 容积率修正 根据深圳市国土资源和房产管理局文件 深国房 2004 8 号 关于地价测算工作的通知 2 0 5 5 r 容积率 的住宅用地容积率修正系 数为 1 5 0 1r 则估价对象住宅用地容积率修正系数 1 5 0 1 r 用地类型修正 估价对象用地类型同为住宅用地 故用地类型修正系数 为 1 0 则 V 1 10 1 5 0 1 4 8 1 0 元 取整 B 市场比较法 20 可比案例对照表 比较 因素 项目名称 位置 土地用途居住 交易日期2008 4 土地交易价格 元 交易情况 土地使用年期70 价格类型市场评估价 距区域主干道距 离 1 公里 距区域中心距离5 公里 距公交站点距离1 公里 对外交通便利度较差 基础设施状况一般 商业繁华状况较差 区 域 因 素 环境优劣度一般 容积率 4 8 宗地面积 100 个 别 因 宗地形状 规则 21 素 目前规划限制有限制 根据估价对象的实际情况填写上述说明内容 因素比因素比较较修正系数表修正系数表 0 40 20 4 REF 100103101101 100100100100 2008 4100100108100 100103103101 70100100100100 100100100100 1 1001009999 5 100103102102 1 100100100100 100101102102 100100100100 1001009898 10098103103 4 8 10099100100 5000 100102102103 100100100100 100100100100 000 0 C 土地重新购建价格的确定 根据估价人员对深圳市龙岗区地价的调查分析以及本地块自身特点 拟 定采用两者的加权平均数作为最终的评估结果 并拟定用基准地价系数修正 法求取的结果权重为 0 3 用市场比较法测算的结果权重为 0 7 标定私宅土地价格 元 取整 22 建筑物价值测算 建筑物的重新建筑物的重新购购建价格建价格 序序号号项项目目名名称称计计算算方方法法及及说说明明 1 私宅建安成本 根据 2007年深圳房地产年鉴 及估价经验 2管理费 1 3 1 2 1 7 47 0 5 1 利率为7 29 各项费用在一年内 均匀投入 私宅公开市场价值 2 5 2 销售费率取2 税费取5 2 6 标定私宅建筑物重 置价格 1 2 3 4 5 单单价价 元元 1 250 37 50 3利息47 22 REF 4销售税费7 2 私宅市场价值 5私人住宅的利润 1 2 3 0 02V 12 私宅成本利润率取12 160 17 0 24 私宅市场价值 成本法测算标定私宅市场评估单价 元 4 标定私宅完全产权下的市场评估价格的确定 根据估价人员对深圳市龙岗区 XXXX 房地产调查和未来房地产市场趋势 拟定采用上述市场比较法 成本法 收益法三种评估方法结果的加权平均数作 为最终的评估结果 并拟定用市场比较法求取的结果权重为 0 4 用成本法测 算的结果权重为 0 3 用收益法测算的结果权重为 0 3 得到 标定私人住宅市场评估单价 元 取整 2 估价 估价对对象完全象完全产权产权下的市下的市场场价格价格 以标定私宅市场评估价格为依据 将估价对象与标定私宅进行可比因素 23 修正 可得到估价对象完全产权条件下市场评估价格 2518 2020 10093 1010 2020 2525 估价对象的因素修正根据实际情况进行修正 估价对象完全产权市场评估价格 标定私宅市场评估价格 修正系数 XXX 修正系数 YYY 元 M2 二 估价 二 估价对对象象对应权对应权益下的市益下的市场场价格价格 根据本项目所确