房地产评估习题

房地产评估习题 一 单选题 1 在影响商业房地产价格的区域因素中 对价格影响最大的是 C A 交通通达程度 B 公共公用配套设施状况 C 区域的繁华程度 D 城市规划限制 2 某宗土地 2 000 平方米 土地上建造了一栋 10 层高的宾馆 宾馆的首层建筑面积为 1 200 平方米 第 2 层到第 10 层每层建筑面积为 1 000 平方米 则由此计算出的建筑容积 率为 B A 0 6 B 5 1 C 2 D 6 3 在资产评估中 土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的 对于土地与建筑 物用途不相协调所造成的价值损失一般以 B 体现出来 A 建筑物的经济性贬值 B 建筑物的功能性贬值 C 土地的经济性贬值 D 土地的功能性贬值 4 对于正常的在建工程 一般应当按照在建工程的 C 来评估 A 市场价格 B 账面价值 C 重置成本 D 收益价格 5 基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于 C A 收益法 B 成本扣除法 C 市场法 D 清算价格法 6 在房地产评估中 当无参照物和无法预测未来收益时 则运用 A 评估较为合适 A 成本法 B 市场比较法 C 残余估价法 D 收益法 7 下列关于土地的描述 错误的是 A A 在我国 所有土地的所有权均属于国家 B 国家土地使用权可以转让 C 科技 文化 体育类用地的最高出让年限为 50 年 D 凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发 利用土地的 土地使用 权不得转让 8 土地使用权出让合同约定的期限届满 土地使用者需要继续使用土地的 应当最迟于届 满前 B 个月内申请提出 A 3 B 12 C 6 D 18 9 运用收益法评估房地产时 房地产总费用的公式正确的是 D A 房地产总费用 管理费 折旧费 保险费 税金 B 房地产总费用 管理费 折旧费 保险费 税金 空房损失费 C 房地产总费用 管理费 维修费 折旧费 保险费 税金 空房损失费 D 房地产总费用 管理费 维修费 保险费 税金 空房损失费 10 有一宗土地 出让年期为 40 年 资本化率为 10 预计未来 5 年的纯收益分别为 20 万 22 万 24 万 21 万 25 万元 并从第 6 年起开始稳定在 30 万元的水平上 那么该宗 土地的收益价格接近于 A 万元 A 263 9065 B 266 4212 C 373 5815 D 102 226 11 有一宗土地 第一年的纯收益为 100 万 资本化率为 5 若 1 以后个年的纯收益在 第一年的基础上逐年递增 1 2 以后个年年纯收益逐年增加 1 万元 这两种情况下该宗 土地的无限年期价格应分别是 C 万元 A 2 500 1 600 B 1 667 2 400 C 2 500 2 400 D 1 667 1 600 12 土地 三通一平 指 B A 通水 通热 通路和场地平整 B 通水 通电 通路和场地平整 C 通水 通气 通路和场地平整 D 通水 通讯 通路和场地平整 13 在一宗土地上 建有一栋 10 层的写字楼 每层楼的面积相同 关于容积率和建筑密度 的数据 最有可能的是 B A 9 8 0 8 B 5 0 5 C 5 2 0 5 D 6 5 0 6 14 下表为搜集到的纯收益与售价的交易实例 则应用纯收益与售价比率法确定评估标的 的资本化率为 D 交易实例纯收益 元 平方米 年 售价 元 平方米 14195 900 24506 000 33945 700 44606 300 A 6 8 B 7 C 7 1 D 7 2 15 某待估房地产 已知建筑物还原利率为 8 土地还原利率为 6 建筑物价值占到房 地产总价值的 45 则该房地产的综合还原利率为 B A 5 B 6 9 C 6 1 D 7 1 16 待估建筑物账面原值 150 万元 竣工于 1995 年底 假设 1995 年的价格指数为 100 从 1996 年到 2000 年的价格指数每年增长幅度分别是 11 7 17 20 5 6 9 4 8 问 2000 年底该建筑物的重置成本最有可能是 B 万元 A 2 650 B 265 C 2 410 D 241 17 运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率是以 C 与建筑物全部使用年限的比率求 得 A 已使用年限 B 剩余使用年限 C 实际已使用年限 D 已提折旧年限 18 采用成本法评估建筑物是以 B 为依据的 A 预算定额合理 B 建筑物客观投入合理 C 建材价格变化不大 D 人工费率变化不大 19 对于建筑物的过剩功能 在评估时可考虑按照 A 处理 A 功能性贬值 B 建筑物增值 C 经济性贬值 D 经济性溢价 20 不论采用什么方法评估在建工程 其基本前提条件是 B A 项目仍然在建设中 B 建成后的项目有效益性 C 预计项目能够建成 D 建成后能够形成生产能力 21 某待估宗地剩余使用年限为 30 年 还原利率为 6 比较实例价格为 3 000 元 平米 剩余使用年限为 40 年 若不考虑其他因素因素 则评估标的的单价接近于 C 元 平米 A 3 279 B 2 250 C 2 744 D 4 000 22 评估房地产时需要考虑的主要风险是 B A 不可位移 B 不容易变现 C 使用时间长 D 规划很严格 23 若反映宗地地价水平 A 指标更具有说服力 A 楼面地价 B 土地单价 C 建筑单价 D 基准地价 24 土地市场的不完全竞争性是由土地的 B 决定的 A 稀缺性 B 位置固定性 C 用途多样性 D 价值增值性 25 待估土地年总收入为 300 万元 年总费用为 250 万元 剩余使用年限为 40 年 折现率 为 6 则其评估价值最接近于 D 万元 A 700 B 800 C 833 D 752 26 我国土地使用权出让的最高年限由 D 确定并公布 A 国土资源部 B 建设部 C 省 自治区 直辖市政府 D 国务院 27 若某房地产的售价为 1 000 万元 其中建筑物价格为 600 万元 地价为 400 万元 该 房地产的年客观收益为 72 万元 建筑物的资本化率为 8 那么土地的资本化率最接近于 B A 8 B 6 C 7 5 D 5 28 由于土地用途改变而带来的增值收益应当归 D 拥有 A 转让人 B 占有人 C 使用人 D 所有人 二 多选题 1 在房地产重置成本的测算方法中 物价指数法比较适合于 AC 的评估 A 建筑物及其附属设施的复原重置成本 B 建筑物及其附属设施的更新重置成本 C 构造比较简单的建筑物的复原重置成本 D 构造比较复杂的建筑物的更新重置成本 2 房地产评估收益法公式 房地产价格 纯收益 资本化率 其成立条件是 ABD A 纯收益每年不变 B 资本化率固定 C 收益期限为法定最高年限 D 收益年限为无限期 3 运用市场法评估地上建筑物部分时 选择的参照物应该在 BC 方面与待估资产大致相 同 A 外观 B 结构 C 用途 D 坐落位置 4 土地的经济特性是 ABDE A 供给的稀缺性 B 可垄断性 C 不可再生性 D 土地利用多方向性 E 效益级差性 5 地价的各征包括 ABCE A 地价是地租的资本化 B 地价是权益价格 C 土地具有增值性 D 效益级差性 E 地价与用途有关 6 应用假设开发法评估地价时 从房屋预期租售价中扣除的费用项目有 BCDE A 征地费用 B 建筑总成本 C 利润 D 税金 E 利息 7 关于土地使用权正确的表述是 ABDE A 土地使用权转让时 其地上建筑物 附着物所有权随之转让 B 土地使用权抵押时 其地上建筑物 附着物所有权随之抵押 C 土地使用者通过转让方式获得土地使用权时 其土地出让年限应为法律规定的最高年 限 D 土地使用者转让地上建筑物 其他附着物 不动产 所有权时 其使用范围内的土地使用 权随之转让 E 抵押地上建筑物及其他附着物所有权时 其使用范围内的土地使用权随之抵押 8 影响房地产价格的一般因素包括 BD A 商业繁华程度 B 经济发展因素 C 交通因素 D 城市规划及开发战略 9 引起建筑物功能性贬值的因素主要有 BD A 政策变化 B 使用强度不够 C 市场不景气 D 用途不合理 10 土地使用权出让可以采用 ABD 方式 A 协议 B 招标 C 划拨 D 拍卖 11 运用基准地价评估宗地价格时 需要修正的因素包括 BE A 土地出让金 B 土地使用年限 C 拆迁费用 D 土地等级 E 容积率 12 不动产指的是 AD A 地产 B 机器设备 C 空调 D 房产 四 计算题 1 某房地产公司于 2006 年 1 月以有偿出让的方式取得一块土地 50 年使用权 并于 2008 年 1 月在此地块上建成一座框架结构的写字楼 经济耐用年限为 60 年 残值率为 0 评估 基准日 该类建筑物重置价格为每平方米 2500 元 该建筑物占地面积为 1000 平方米 建 筑面积为 1800 平方米 现在用于出租 实际每年收到租金为 72 万元 另据调查 当地同 类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米 50 元 空置率为 10 每年需要支付的管理 费为年租金的 3 维修费为重置价格的 1 5 土地使用税以及房产税为每建筑平方米 25 元 保险费为重置价格的 0 2 土地资本化率为 6 建筑物资本化率为 8 根据以上资 料评估该宗土地 2009 年 1 月土地使用权的收益价格 1 该宗房地产有经济收益 适宜采用收益法评估 2 计算总收益 总收益为客观收益而不是实际收益 年总收益 60 12 1 800 1 10 1 166 400 元 3 计算总费用 年管理费 1 166 400 3 34 992 元 年维修费 2 500 1 800 1 5 67 500 元 年税金 25 1 800 45 000 元 年保险费 2 500 1 800 0 2 9 000 元 所以 年总费用 34 992 67 500 45 000 9 000 156 492 元 4 计算房地产纯收益 年房地产纯收益 年总收益 年总费用 1 166 400 156 492 1 009 908 元 5 计算房屋纯收益 年贬值额 建筑物重置价 使用年限 2 500 1 800 48 93 750 元 注意这里 土地使用年限小于房屋耐用年限 采用孰短原则 确认房地产使用者可使用 的年限为 48 年 房屋现值 房屋重置价 年贬值额 已使用年限 2500 1800 93 750 1 4 406 250 元 房屋纯收益 房屋现值 房屋资本化率 4 406 250 8 352 500 元 6 计算土地纯收益 土地纯收益 年房地产纯收益 房屋年纯收益 1 009 908 352 500 657 408 元 7 计算土地使用权价值 土地使用权在 2010 年 1 月的剩余使用年限为 50 3 47 年 P 657 408 6 1 1 1 6 47 10 248 352 元 单价 10 248 352 1 000 10 248 元 平方米 8 评估结果 本宗土地使用权在 2010 年 1 月的价值为 10 248 352 元 单价为 10 248 元 平方米 2 待估对象为一新开发土地 因无收益记录和市场参照物 只得采用成本法进行评估 有 关数据如下 拆迁补偿 安置费 5 万元 亩 其他费用 含税费 3 万元 亩 开发费用 1 5 亿元 平方公里 当地银行一年期贷款利率 9 两年期贷款利率为 10 土地开发周期为 两年 第一年投资占总投资的 3 4 利润率为 10 土地所有权收益为土地成本的 10 试估算该地产的市场价值 1 估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿 安置费用 50000 667 75 元 平方米 其他费用 30000 667 45 元 平方米 土地开发费用 150 000 000 1 000 000 150 元 平方米 每平方米土地取得费用和开发费用合计为 75 45 150 270 元 平方米 2 计算利息 第一期利息 270 3 4 10 2 0 5 20 25 元 第二期利息 270 1 4 9 1 0 5 3 0375 元 每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为 23 29 元 注 由于第一年投入总投资的 3 4 开发期为 2 年 利率 10 该笔资金并非第一年年 初一次投入 所以需要乘以 0 5 第二年同理 3 计算利润 270 10 27 元 4 计算土地成本 270 23 29 27 320 29 元 平方米 5 计算待估土地公平市场价值 320 29 1 10 352 32 元 平方米 每平方米土地公平市场价值为 352 32 元 平方米 近似等于每平方米 352 元 3 有一宗 七通一平 的待开发建筑用地 土地面积为 2000 平方米 建筑容积率为 2 5 拟 开发建设写字楼 建设期为 2 年 建筑费为 3000 元 平方米 专业费为建筑费的 10 建 筑费和专业费在建设期内均匀投入 该写字楼建成后即出售 预计售价为 9000 元 平方米 销售费用为楼价的 2 5 销售税费为楼价的 6 5 当地银行年贷款利率为 6 开发商要 求的投资利润率为 10 试用剩余法估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价 一 确定评估方法 现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用 可用剩余法评估 计算公式为 地价 楼价