城市规划常用术语和控制指标

城市规划常用术语和控制指标城市规划常用术语和控制指标 类别 我的文章 评论 0 浏览 853 2007 12 15 20 48 标签 房地产基础知识 1 容积率 是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值 即 容积率 总建筑面积 建筑用积 容积率是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标 2 建筑密度 是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率 即 建筑密度 建筑基底总 面积 建筑用地面积 X100 建筑密度是控制地块容量和环境质量的重要指标 3 绿地率 是指城市一定地区内各类绿地 公共绿地 宅旁绿地 公共服务设施所属绿地和 道路绿地 面积的总和占该地区总面积的比率 绿地率是衡量环境质量的重要指标 4 绿化覆盖率 是指城市一定地区内绿化覆盖面积占该地区总面积的比率 5 建筑间距 是指两栋建筑物外墙之间的水平距离 建筑间距主要是根据所在地区的日照 通风 采光 防止噪声和视线干扰 防火 防震 绿化 管线埋没 建筑布局形式 以及 节约用地等要要求 综合考虑确定 住宅的布置 通常以满足日常要求作为确定建筑间距 的主要依据 6 日照标准 是根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的 居住建筑正面向阳房间在 规定的日照标准日获得的日照量 是编制居住区规划 确定居住建筑间距的主要依据 7 日照间距系数 是指依据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值 8 用地红线 是指城市规划行政主管部门部门批准的建设用地范围的界线 9 道路红线 是指城市道路用地的规划控制线 即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用 地的分界线 一般情况下 道路红线即为建筑红线 任何建筑物 包括台阶 雨罩 不得 越过道路红线 根据城市景观的要求 沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设 10 建筑后退红线距离 是指建筑控制线与道路红线或道路边界 地块边界的距离 11 建筑控制线 是指建筑物基底位置的控制线 12 城市绿线 是指城市各类绿地范围的控制线 城市绿线范围内的用地不得改作他用 在城市绿线范围内 不符合规划要求的建筑物 构筑物及其他设施应当限期迁出 13 城市紫线 是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省 自治区 直辖市人民政府 公布的历史文化街区的保护范围界线 以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护 的历史建筑的保护范围界线 在城市紫线范围内禁止进行下列 A 违反保护规划的大面积拆除 开发 B 对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建 C 损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物 构筑物和其他设施 D 修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物 构筑物和其他设施 E 占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地 河湖水系 道路和古树名木等 F 其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动 14 城市黄线 是指对城市发展全局有影响的 城市规划中确定的 必须控制的城市基础 设施用地的控制界线 在城市黄线范围内禁止进行下列活动 A 违反城市规划要求 进行建筑物 构筑物及其他设施的建设 B 违反国家有关技术标准和规范进行建设 C 未经批准 改装 迁移或拆毁原有城市基础设施 D 其他损坏城市基础设施或影响城市基础设施或影响城市基础设施安全和正常运转的行 为 15 城市蓝线 是指城市规划确定的江 河 湖 库 渠和湿地等城市地表水体保护和控 制的地域界线 在城市蓝线内禁止进行下列 A 违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动 B 擅自填埋 占用城市蓝线内水域 C 影响水系安全的爆破 采石 取土 D 擅自建设各类排污设施 E 其他对城市水系保护构成破坏的活动 控制性详细规划控制指标确定的几点建议控制性详细规划控制指标确定的几点建议 佛山市顺德区规划设计院有限公司 彭松盛 摘 要 简要回顾了控制性详细规划形成的历程 提出了控制指标的确定是目前控制性 详细规划编制过程中的重点和难点之一 同时简单介绍了控制性详细规划的综合指标体系 组成 和控制性详细规划编制过程中控制指标的一般确定方法 并提出在实际工作中常出 现的几项调整要求较多的控制指标 如地块用地性质 建筑控制高度 绿地率 配置停车 泊位等 最后就地块用地性质 建筑控制高度 绿地率 配置停车泊位四项控制指标的 确定提出建议 关键词 区域分析 建筑高度控制指标 集中绿地率 上限与下限控制 1 1 引言引言 控制性详细规划是于 20 世纪 80 年代随着市场经济的发展应运而生的城市规划层次 其技 术框架参考了美国的 区划 它近 20 年的发展历程大致可划分为三个阶段 形体示意阶 段 控制指标抽象阶段和目前相对完整系统的控制性详细规划阶段 控制性详细规划以城市总体规划 分区规划为依据 以落实总体规划意图为目的 以土地 使用强度为重点 它的特点是侧重于运用指标体系体现规划意图 直接服务于城市规划管 理 控制性详细规划作为实施规划管理的核心层次和最重要依据 是城市政府积极引导市场 实现建设目标的最直接手段 但从目前的实际情况看 控规仅仅是规划管理的一个参考 未能起到应有的控制与引导作用 大部分内容在管理审批实践中均有所调整 在工作中 甚至出现规划刚刚编制完成 有关指标就面临更改的强烈要求 而且 当前控规编制中的 突出矛盾是控制有余 引导不足 过分强调控制作用 忽视了市场经济条件下投资主体多 样化 市场和形势瞬息万变的实际 显得缺乏灵活性 如何合理的确定控制指标以引导和 控制城市合理建设发展 已成为当前控制性详细规划的一大难题 2 2 控制指标的确定控制指标的确定 控制性详细规划的工作核心是在准确的土地使用空间组织的基础上 具体确定土地使用性 质和使用强度两项控制 制定定性 定量的控制要求 其具体工作是 确定各项用地使用 强度 人口密度 建筑的建造量 高度等 这些控制性详细规划的成果都由控制指标来表 达 目前 常用的控制性详细规划的综合指标体系可分为 规定性指标和指导性指标两种 前 者是必须遵照执行的 后者是参照执行的 规定性指标 规定性指标 包括用地性质 建筑密度 建筑控制高度 容积率 绿地率 交通出入口方 位 停车泊位及其他需要配置的公共设施 指导性指标 指导性指标 包括人口容量 建筑形式 体量 风格要求 建筑色彩要求 其他环境要求 控制性详细规划编制中 控制指标的确定方法一般有反馈法 比较法 经济法 标准法和 容量法五种 其中 标准法主要适用于以居住生活区为主的规划地段 而容量法则只适用 于旧城改造与居住区规划 由于这些方法均有长短 且侧重点不同 故较为科学的做法是 结合上述方法综合考虑 通过比较验算后 制定出适宜的控制指标数值 该数值应该是个 范围值 3 3 几点建议几点建议 依据有关数据统计和分析 在规划管理部门已经受理的控规调整案例中 集中在用地性质 容积率 建筑控制高度 绿地率 建筑密度和停车泊位这六项指标的调整需求较多 且就 用地性质 容积率 建筑控制高度这三项指标的调整幅度较大 下列就顺德实际工作中 调整需求较多的几项控制指标提出如下几点建议 3 13 1 引入引入 区域分析区域分析 合理进行用地 合理进行用地 定位定位 和和 定性定性 在很多的控制性详细规划的编制过程中 规划的地块在总体规划 分区规划阶段一般都已 明确其用地性质 道路交通等条件 所以规划师往往直接将规划的重点就放到地块内部的 用地布局 交通组织以及形态控制上 从而缺乏对上一层次规划针对本地块所做出的规定 性的要求做深入分析 因此 控制性详细规划从指导思想和规划理念上就缺乏准确的方向 各项规划要素也难以有切实的依据和科学的定位 在控制性详细规划的编制过程中 引入 区域分析 结合总体规划 分区规划和将要规 划的用地及其周边用地的现状情况进行深入具体的分析 才能保证在更大的区域范围内正 确把握规划用地的 定位 和 定性 才能更加合理布设规划区内的用地结构和配置配 套设施 明确规划区在城市整体景观系统中所处的地位和所承担的角色 3 23 2 通过高度控制分级和高度分类 进行建筑高度综合控制管理 通过高度控制分级和高度分类 进行建筑高度综合控制管理 3 2 13 2 1 高度控制分级高度控制分级 高度控制分级 概念的提出 主要是为了体现城市建筑高度管理中的刚性影响因素与弹 性影响因素 在规划管理中需要不同的力度 仔细分析在影响建筑控制高度的各项因素中 刚性影响因素主要包括 城市特色风貌和肌 理保护因素 文物保护 上层次城市景观控制要求 技术控制因素 如航空港 电台 电 信 微波通信 气象台 卫星地面站 军事要塞工程等周围的建筑 针对刚性影响因素在规划管理中要求能够也必须以真实 直观的技术手段加以描述和限制 要求以客观标识反映其刚性特征 以真实 客观 精确的技术平台 对建设项目进行客观 评价 对不符合限定条件和技术要求的方案实行一票否决 并可以指导和支持方案调整 弹性影响因素包括 城市轮廓线 街道比例和尺度 城市重点景观视廊等 对于弹性影响 因素 确定指标的基本技术手段为城市设计 完成城市设计的区域可以将成果作为控制依 据 没有进行城市设计区域的个案不宜进行限制 建议对城市重点区域进行城市设计研究 以弥补此项不足 对一般区域可不做硬性要求 根据刚性影响因素与弹性影响因素的控制的不同 提出建筑高度控制分级划分标准 表 1 其中一级 A 针对的是刚性影响因素的控制 二级 B 和三级 C 针对的是弹性 影响因素的控制管理 并根据所处区域对城市景观控制的重要性不同 划分为两级不同高 度控制分级 采取不同的规划管理措施 表表 1 1 建筑高度控制分级 建筑高度控制分级 级别划定范围 一级 A 机场 电台 电信 微波通信 气象台 卫星地面站 军事要塞工 程等周围的建筑 当其处在各种技术作业控制区范围内时 应按净 空要求控制建筑高度 在国家或地方公布的各级历史文化名城 历 史文化保护区 文物保护单位和风景名胜区的各项建设 应按国家 或地方制定的保护规划和有关条例进行建筑高度控制 二级 B 城市重点风貌控制地区 有城市设计要求的地区 三级 C 城市一般地区 注 本分类以 民用建筑设计通则 GB50352 2005 第 4 3 1 条建筑高度的控制中的 相关规定为依据 3 2 23 2 2 科学合理划定科学合理划定 高度分类高度分类 通过研究总结各种建筑规范可以明确 建筑设计标准的划分与建筑的使用性质联系密切 各类建筑由于使用性质 使用要求不同采取的是完全不同的规范和标准 即使在民用建筑 中住宅建筑和公共建筑的设计标准也不同 因此 在划分建筑高度分类时 可以依据建筑 的使用性质不同 分别按民用建筑 分居住建筑和公共建筑 工业建筑及农业建筑采取 不同的标准进行划分 同时 通过分析研究各种建筑设计规范可以发现 很多影响建筑设计标准的重要因素都与 高度指标密切相关 由于建筑高度的不同 须满足的规范要求也有所不同 例如 建筑防 火规范有 建筑设计防火规范 GB50016 2006 和 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 之分 所以 在划分建筑控制高度分类时 应与建筑设计规范中的各种要 求紧密衔接 这样就可以在后续的建设过程中充分体现节约能源 节约材料的设计理念 实现更加科学合理的规划控制 因此 在充分研究和总结各项相关建筑设计规范的基础上 提出一种新的建筑控制高度管 理分类办法 与建筑规范相结合 增加了建筑层数的控制要求 将原有的 11 项分类根据建 筑的使用性质不同划分为 3 5 类 每级的划分都以一定的建筑设计规范的要求为依据 减 少了不必要的中间环节 增加建筑控制高度分类的科学性 即每一级别的划分都有 法 可依 表表 2 2 民用建筑高度分类 民用建筑高度分类 居住建筑公共建筑 分类 建筑要求高度控制范围 建筑要求高度控制范围 原貌 原貌保护区建筑保持原貌原貌保护区建筑保持原貌 类 建筑总高度不大于 18m 的居住建筑 18m 建筑总高度不大于 18m 的居住建筑 18m 建筑高度小于等于 24m 的公共建筑 18m 且 24m 类 九层及九层以下的 居住建筑 包括首 层设置商业服务网 点的住宅 18m 且 30m建筑高度大于 24m 的 单层公共建筑 1 层 类 十层至十八层的住 宅 包括首层设置 商业服务网点的住 宅 30m 且 60m 总高度超过 24m 公共 建筑及综合性建筑 不包括建筑高度超 过 24m 的单层公共建 筑 24m 且 50m 类 十层至十八层的住 宅 60m 且 100m 建筑高度 50m 同 时 100 时 50m 且 100m 超高层居住建筑 100m 且 250m 超高层居住建筑 100m 且 250m 类 建筑的建筑高度超过 250m 时 建筑设计采取的特殊的防火措施 应提 交国家消防主管部门组织专题研究 论证 注 以 文物保护单位的保护范围和建设控制地带 中对建筑控制地带的相关要求为 依据进行划分 以 民用建筑设计通则 GB50352 2005 第 3 1 2 条民用建筑高度与层数的划分为 依据进行划分 6 0m 高度按 1 8 层居住建筑每层 5m 计算取整获得 以 民用建筑设计通则 GB50352 2005 第 3 1 1 条民用建筑的分类为依据进行划 分确定 以 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 第三章建筑分类和耐火等级中对高层 建筑的防火分类的划分为依据 以 民用建筑设计通则 GB50352 2005 第 3 1 2 条民用建筑高度与层数中对超高 层建筑的划分为依据进行划分 以 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 第 1 0 5 条中的特殊要求为依据划 分 表表 3 3 工业建筑高度分类 工业建筑高度分类 工业厂房仓 库 分类 建筑要求高度控制范围 建筑要求高度控制范围 类单层工业厂房1 层单层仓库1 层 类 建筑总高度 24m 的多层的工业厂房多层且 24m 建筑总高度 24m 的多层的仓库 多层且 24m 类 建筑总高度 24 米的多层及 32m 24m 多层及 高层且 32m 建筑总高度 24m 的多层及 32m 高 24m 多层及高层 且 32m 的高层工业厂房层仓库 类 高度超过 32m 的高 层厂房 32m 高度超过 32m 的高 层仓库 32m 注 以 建筑设计防火规范 GB50016 2006 相关要求为依据 3 2 33 2 3 综合控制管理综合控制管理 明确了建筑控制分级与高度分类后 为达到科学合理的控制管理目标 在编制指标和管理 中拟采取控制分级 高度分类与详细控制数值综合控制管理办法 如 其中 控制分级 是首要控制条件 列在数据的首位 即某一用地的建筑高度的主导影 响因素是属于刚性因素 还是不同控制级别的弹性因素 高度分类 是次要控制条件 即某一用地的建筑高度具体分类控制范围 详细控制数值 为 高度分类 的具体说明 性条件 即某一用地的建筑高度具体控制高度值 3 33 3 增设增设 集中绿地率集中绿地率 作为绿地率的补充控制指标作为绿地率的补充控制指标 目前 在控制性详细规划编制中 绿地率的提法是一种泛绿色用地概念 只要是建筑基底 规定距离以外 除去道路 停车用地的绿色空间 均算作绿地面积纳入绿地率的计算 它 与建筑密度成了直接对应的数据 在指标规定中并没有较大控制意义 因此 建议将集中 绿地率纳入控制指标之中 集中绿地率是指地块内集中建设的绿地面积与地块用地面积的 比值 以百分比的方式表示 这是对原绿地率指标的完善 在实际操作中具有更大建设指 导意义 3 43 4 停车位配建指标的上限与下限控制停车位配建指标的上限与下限控制 传统的控制性详细规划对停车位控制的办法是基于功能配置优先的原则之上的 这是城市 进入机动化时代初期 为应对城市停车空问的绝对不足而普遍采用的手段 因此是特定发 展阶段的必然产物 随着小汽车拥有量的快速增长 城市道路负荷不断加重 城市道路交通的状况不断恶化 城市交通进入资源约束阶段 停车位控制原则也逐步转向资源限制优先 即不仅要考虑 建筑使用的基本需求 还要研究城市道路交通承载力的限度 自觉地把停车位控制纳入对 交通需求管理 TOM 的系统中 保证城市交通的良性发展 从功能配置优先到资源限制优先 是停车位控制理念的重要转变 在资源限制优先原则指 导下 停车位控制强调下限管理 即某种类型的建筑物一定要按照某种比例 配建与其规 模相当的停车位 以满足小汽车的使用要求 在资源限制优先的原则指导下 停车位控制 更强调上限管理 即一定区域内所能容纳的小汽车停车位必须与本地道路承载能力相协调 以保留充分的道路空间 提升公共交通服务水平和地区的广义可达性 资源限制优先并不意味着要控制小汽车的拥有 而是强调对使用小汽车行为的控制 落实 到规划指标控制方面 不应过分控制住宅配建停车 而应将重点放在控制就业岗位 公共 建筑的停车方面 对于居住建筑而言 停车位是车辆的家 是所有出行的基本出发地 控制指标应以下限管 理为主 上限管理为辅 尽量做到车有其位 这对于保障居住区正常的停车秩序非常重要 对于公共建筑而言 停车位是所有车辆的目的地 为控制汽车的过度使用 控制指标应以 上限管理为主 下限管理为辅 以道路通行能力来限制和校核停车位配置的总量 对于工业建筑而言 停车位是货运车辆的中转地 控制指标应以下限管理为主 上限管理 为辅 充分考虑车辆的集散及货物转运的问题 以保障道路具有良好的通行能力 4 4 结语结语 三分规划 七分管理 控规不管编制得多么完善 仅仅是城市建设的基本依据 只有 通过实施管理才能变成现实 任何规划实施管理中出现的问题都可能使控规的设计意图得 不到很好的体现 因此 只有做好规划的宣传工作 动员全社会的力量来关心 参与和监 督规划的实施工作 才能充分发挥控规对城市土地利用的管制作用 促进城市建设的健康 协调全面发展 规划总则规划总则 泉州市人民政府公众信息网 2005 05 27 字体 大 中 小 一 规划思路 为适应不断变化的消费需求 应对加入世贸组织的新形势 迎接国际竞争和挑战 引 导和促进泉州商业网点建设健康 高效和可持续发展 尽快建立和完善与泉州市社会经济 发展和城市建设相适应 布局结构合理 功能齐全 竞争有序的现代流通体系 按照 泉 州市国民经济和社会发展 十五 计划纲要 十五 商品流通行业结构调整规划纲要 依据 泉州市近期建设规划 泉州市城市总体规划 及相关规范文件编制本规划 二 规划内容 本规划所指泉州市城市商业网点 包括泉州市商业体系规划 总体布局 包括市级 区域级 社区级商业中心的布局 泉州市商业各业态发展规划 各业态主要包括大中型超 市 仓储式会员店 购物中心 百货店 专业店 专卖店 便利店这几种零售业态及餐饮 点 酒店的规划布局 本规划还包含商业街 大型专业市场 批发市场 物流配送中心和 社区商业服务网点设施的规划 三 规划依据 1 国家经贸委制发 十五 商品流通行业结构调整规划纲要 2 中华人民共和国城市规划法 3 中华人民共和国国家标准 零售业态分类 4 城市居住规划设计规范 GB50180 93 2002 5 福建省城市居住区技术经济指标 DB13 10 93 6 泉州市城市总体规划 95 年编制 7 泉州市古城保护整治规划 2000 年编制 8 泉州市城市各分区组团规划 9 泉州市城市各分区组团控制性详细规划 10 泉州市交通规划 11 海上丝绸之路 泉州史迹保护规划 12 泉州市国民经济和社会发展 十五 计划纲要 13 泉州市近期建设规划 14 泉州市土地利用总体规划 15 泉港区总体规划 16 其它地区的相关规划文件和相关资料 17 原国家经济贸易委员会文件 关于城市商业网点规划工作的指导意见 国经贸 易 2001 789 号 18 原国家经贸委办公厅文件 关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知 国经贸厅贸易 2002 44 号 19 商务部关于印发 城市商业网点规划编制规范 的通知 商建发 2004 180 号 四 规划期限 近期 2005 2010 年 中期 2010 2015 年 远期 2015 2020 年 五 规划范围 本次规划范围为泉州市鲤城 丰泽 洛江三个辖区的城市八大组团及泉港整 个辖区 泉州市八大组团即为中心城区组团 东海组团 城东组团 北峰组团 浮桥组团 池店组团 洛阳组团 秀涂组团 鉴于城市总体规划处于修编阶段依据新的泉州市城市总 体规划的中心城市规模的扩大 规划为随之扩大的范围留下与之相衔接的弹性的规划空间 同时为远景商业网点的布设预留用地 六 规划指导思想 立足于与国际接轨和城市发展战略的定位 紧扣省域中心城市 海峡西岸经济区中部 枢纽城市 泉州湾滨海城市 历史文化名城这些泉州市的城市定位 使商业网点规划融入 城市的总体规划中并与其他 如 土地利用规划 物流建设规划等 专项相衔接 围绕泉 州市做大做强城市 城市经济要翻倍增长及提升城市竞争力的目标 适应海湾城市的发展 需要 引导和促进泉州的商贸流通业健康发展 全面提高泉州流通行业的组织化程度和集 中度 大力增加企业竞争力 流通效率和服务功能 并初步形成适应现代消费特点和与生 产力发展水平相适应的流通产业结构 培育新型的流通业态 使网点建设符合现代化要求 七 规划原则 1 坚持以人为本 协调发展的原则 2 坚持与城市总体规划和近期建设规划相结合的原则 3 坚持优化结构 合理布局的原则 4 坚持适度超前 可持续发展的原则 5 坚持抓 大 放 小 的原则 八 在规划区范围内进行的商业网点建设 必须按照本规划 由泉州市贸发局和泉州市规 划局实施统一规划建设管理 规划控制指标和标准规划控制指标和标准 泉州市人民政府公众信息网 2005 05 27 字体 大 中 小 根据泉州市近 5 年来的国民生产总值的增长及人均收入的增长情况及相关系列的社会 统计数据 规划参照和借鉴国内外城市的相关标准及优秀经验 制定以下系列的基本控制 指标和标准 年 份 国内生产总值 GDP 单位 亿元 增 速 城镇居民人均可支配收 入 单位 元 增 速 1995518 96 4791 1996629 0121 21580021 06 1997746 2818 64670015 52 1998862 8815 6273008 96 199995210 3378807 95 200010459 7783205 58 20011125 17 6788206 01 20021223 068 711010014 51 20031380 1112 84110909 80 一 市级商业中心基本设置商业零售业态 原则上设置大型购物中心面积 10000m2 以上 1 处或百货店面积 2000m2 以上 1 3 处 以及大型专业店 专卖店等 基本商业总面积不少于 10 万平方米 其核心商业街长度一 般在 800 米以上 或商业聚集在不少于 25 公顷的区域范围内 同时 配套餐饮 酒店 文化娱乐 金融 旅游服务 图书报刊和邮电等网点 二 区级商业中心基本设置商业零售业态 原则上设置大型综合超市商场或百货店 1 2 处 以及大型专业店 专卖店等 基本商 业面积不少于 5 万平方米 其核心商业街长度一般在 500 米以上 或商业聚集在不少于 8 公顷的区域范围内 同时 配套餐饮 文化娱乐 金融 旅游服务 图书报刊和邮电等网 点 三 大中型商业零售网点的基本控制指标 大中型商业零售网点的布局原则上以下列控制指标为标准 但可根据城市发展建设以 及招商引资及相关政策调整的需要而适当灵活布设 1 中型超市商场 原则上 1000 2000 米的服务半径设置 1 处 其营业面积为 2000 平 方米到 5000 平方米 服务人口 2 5 万人 2 大型超市商场 原则上 2000 3000 米的服务半径设置 1 处 其营业面积为 5000 平 方米以上 服务人口 5 10 万人 新建超市其建筑的营业楼层数原则上不超过 2 层 大型 超市辐射范围内原则上不再设置大型超市 3 大型专业店 其营业面积在 2000 平方米以上 服务半径控制在 1500 3000 米左右 同业种的大型专业店服务半径不少于 3000 米 4 仓储式会员店 主要规划在交通便利的城乡结合部区域 其营业面积在 10000 平 方米左右 按 3000 米服务半径或 20 万人口设置 1 个 同时避免与大型综合超市的商圈交 叉影响 5 购物中心 主要规划在市级商业中心或交通便利的城乡结合部区域 其营业面积 为 10000 平方米以上 6 百货店 主要规划在综合性商业街 市级商业中心规划百货店原则上不超过 3 处 区级商业中心规划百货店原则上不超过 2 处 操作中需结合实际情况再给予调整 其营 业面积不超过 10000 平方米 新建和改建的大中型商业零售网点 大型超市 中型超市 仓储式商场建筑的营业楼 层数原则上不得超过 2 层 百货店 大型专业店 大型购物中心的建筑营业楼层数原则上 不得超过 5 层 其建筑密度不大于 50 绿地率不小于 30 停车场按 0 6 1 0 车位 100 平方米建筑面积设置 同时引导建设以地下停车为主的配套设施 注 上述网点单体建 筑的各类控制指标仅用为商业网点审批主管部门的审批控制标准 四 商业街规划控制指标 要求一般街长 200 米以上 作为商业用途的店面达到 30 家以上 功能设施较为齐全 行业聚集度较高 特色鲜明 五 大型专业批发市场规划的基本控制指标 在城市中心组团原则上不再新建大型专业批发市场 现有的面向市区的生活资料批发 市场在市区或市区中心边缘可以保留 物流量大 以区域性辐射为主的生活资料和生产资 料批发市场 以及硬件条件较差 配套不齐全的生活资料批发市场 要结合城市规划改造 逐步调整出城市中心 重点以 324 国道及城市对外交通的主干道为轴线进行布局 以泉州市产业 产品为依托 重点培育和发展果品 水产品 纺织品 服装 电子家电 化工橡胶 灯具五金 金属材料 机电 建材等门类的大型专业批发市场 使其成为辐射 闽东南城市群及周边地区的区域性商品集散地 六 社区商业服务设施的基本控制指标 1 每个社区拥有商业服务设施不低于 10000 平方米 每千人拥有社区商业服务设施 800 1000 平方米 2 超市 营业面积控制在 500 1000 平方米 居民步行 10 分钟左右可到达 满足其 日常生活的各种商业需求 原则上以 1 万人或 0 5 公里服务半径设置 1 处 3 便利店 原则上按照 500 米的服务半径或 3000 服务人口设置 1 处 营业面积控制 在 200 平方米左右 在大型综合超市和中型超市的服务半径内 原则上不再另行设置便利 店 4 生鲜超市 原则上按照 200 500 米左右的服务半径设置 1 处 服务人口一般为 1 2 万人 七 城乡结合部商业网点设施的基本控制要求 规划充分考虑区与周边城市联系三个方向上的城乡结合区域 分别是规划区往厦门方 向的磁灶镇周边地带 规划区往福州方向洛阳组团杏田东北侧的地带及规划区往三明方向 丰州镇西北侧的地带 城乡结合地带商业网点的布设要求 主要引导布置大型专业批发市 场 物流配送中心节点 同时配套服务于本区域的基本商业服务设施 控制和预留将来城 市大型商业设施郊区化而需要的用地 规划发展目标规划发展目标 泉州市人民政府公众信息网 2005 05 27 字体 大 中 小 泉州市八大组团及泉港辖区以建设区域性贸易中心为目标 一 近期目标 到 2005 年 市区及泉港区商业网点的配置将与城市的规划与建设 相适应 基本满足区域内各类的商业需求 基本实现小康社会的商业服务水平 城乡结合 部配套服务于本区域最基本的商业服务设施 具体配置目标如下 1 近期重点培育市级商业中心丰泽商城周边区域的商业节点 发展池店组团区级商 业中心并与西南方向的晋江福埔 SM 广场商贸中心形成呼应关系 发展东海组团区级商业 中心 2 大中型商业零售网点布置 196 处 其中包含现状已形成的零售网点 130 处 规划 新建 66 处 大中型商业网点含现状面积达到约 55 万平方米 人均拥有大中型商业零售网 点面积约达 0 38 平方米 3 小型商业零售网点规划布置 272 处 其中改造 163 处 规划新建 109 处 4 符合标准的商业街达到 8 条 其中商业路 2 条以改造为主 专业特色街 6 条 其 中改造 4 条 新建 2 条 5 大型专业 批发市场规划布置 17 处 6 社区商业初步实现在步行 10 分钟的半径范围 可基本满足社区居民购物 餐饮 修理 家政服务等六大功能的基本生活需求 二 中期目标 至 2010 年 规划区商业网点配置基本齐全 规划市场基本形成 市场繁荣 消费便利 生活丰富 城乡结合部商业网点的构架初具规模 同时控制好为将 来城市发展到一定阶段大型商业设施郊区化而预留的用地 具体配置目标如下 1 市级商业中心基本形成 丰泽商城商业节点 钟楼区域商业节点 百汇商城区域 商业节点的网点配置齐全 结构合理 大洋百货商城周边区域的商业节点初具规模 逐步 扩展形成吸引跨江区域顾客的新的商业节点 区级商业中心配置 初步形成浮桥组团 城 东组团 洛阳组团 东园片区 百崎片区 秀涂港后片区 6 个符合标准的区级商业中心区 域 社区级商业配置 初步在规划区域各组团人口集聚地形成 24 个社区商业节点 2 大中型商业零售网点新规划建设 130 处 大中型商业零售网点面积达到 117 万平 方米 人均拥有大中型商业零售网点营业面积达 0 72 平方米 3 小型商业零售网点规划 634 处 其中改造 170 处 规划新建 464 处 4 符合标准的商业街 区 达到 16 处 其中商业路 5 条 专业特色街 8 条 特色商 业街区 3 处 16 处商业街区中除 3 处特色商业街区其余改造商业路 2 条 新建 3 条 专 业特色街改造 2 条 新建 6 条 5 大型专业批发市场规划建设 21 处 6 社区商业拥有商业服务设施较完善齐全 达到每千人拥有商业服务设施 800 1000 平方米 社区完全实现步行 10 分钟的半径范围 初步实现步行 5 分钟的半径范围 可满 足社区居民购物 餐饮 修理家政服务等六大功能的基本生活需求 提供较为完善的社区 商业服务 三 远期目标 至 2020 年 规划区基本实现规划意图 网点布局合理 结构明确清晰 各类商业设施完善 满足城市消费服务需求 城乡结合部网点构架形成一些大型商业设施 被引导进驻 同时分流城市过于集中的商业压力 疏导城市商业物流和人流 并促进城乡 结合部自身商业的完善与发展 具体配置如下 1 市级商业中心完善成熟 各商业网点的运营良好 市场繁荣 消费便利 区级商 业中心配置 北峰组团 洛阳组团的白沙片区 洛阳组团杏田片区 泉港区峰尾片区 4 个 区级商业中心完全形成与市级商业中心构架成完善的商业体系 2 大中型商业零售网点新规划建设 95 处 大中型商业零售网点营业面积达到 171 万 平方米 人均拥有大中型商业零售网点营业面积达 0 86 平方米 3 小型商业零售网点规划 454 处 其中改造 105 处 规划新建 349 处 4 符合标准的商业街 31 条 其中商业路 24 条 特色商业街区 3 处 专业特色街 4 条 其中 1 条为改造建设 5 大型专业批发市场规划建设 22 处 6 社区商业设施完善 在网点饱和区域不允许新增设新的商业设施 完全实现社区 居民步行 5 分钟 即可满足社区商业需求 规划主要实施措施规划主要实施措施 泉州市人民政府公众信息网 2005 05 27 字体 大 中 小 1 商业网点的建设与城市总体规划建设相结合 与市区建设同期展开 统一开发 统一管理 2 加强市有关部门和市 区的协调 市商业行政主管部门会同有关部门统一制订市 区的网点规划并组织实施 各区商业行政主管部门 根据本规划要求 配合做好各行政区 域内设置商业业种 业态的定量和结构控制 3 在规划区内新建 改建和扩建的大中型商业零售网点 对土地使用权的取得必须 依照国家规定的方式 在建设用地 规划选址 建筑设计 开发建设等方面必须按照 泉 州市商业网点规划 泉州市城市总体规划 泉州市近期建设规划 泉州市土 地利用总体规划 和国家的相关规范及相关规划执行 4 建立听证会制度 本规划中未予配置的和确要改变规划定点 规模 零售业态的 大中型商业零售网点 必须召开听证会 报市政府批准后方可实施 听证会由市流通主管 部门会同市规划部门及相关职权部门联合组织召开 同时 5000m2 以上的大型批发市场 和酒店及 2000m2 以上大中型商业零售网点和餐饮点的建设 须经市商业流通主管部门会 同城市建设主管部门审批确认后方可实施 网点建设完成后 不得随意改变其使用性质 5 本规划所确定的商业网点用地 未经市政府批准 任何单位和个人均不得改做它 用 对不按规划建设的 由市规划部门按城市规划的有关法规进行处罚 6 扩大开放 加大对重点商业区设施建设和现代流通业态的招商引资力度 要把来 泉州建设大型设施 开展经销业务的市外以及国外投资者 作为我市推进流通现代化的重 要力量 从项目的选址 建设到经营 给予全程支持和服务 让其为泉州市商业网点的建 设做出贡献 7 在各级政府统一领导下 建立经贸流通 规划 工商行政 国土资源有关部门实 施商业网点规划的分工协作机制 市和区做到各有侧重 各负其责 确保规划顺利实施 8 加强规划的宣传 根据本规划 商品流通主管部门每年发布商业网点建设导向性 意见 对全市商业网点建设进行宏观政策引导 使泉州市商业网点建设规范有序发展 同 时应对规划和相应管理办法加强宣传 以便投资者知晓政府支持和限制的对象 自觉按规 划和程序办事 避免盲目建设和风险损失 9 积极推进高新技术应用 走科技兴商之路 依靠科技进步提高商业网点的建设 提高运营管理 服务的技术含量 一是全面推进商业信息化基础建设 积极运用计算机与 网络技术改造传统的业务流程 二是推广单品管理 供应链管理等先进手段 提高流通效 率 降低流通成本 三是积极推进电子商务发展 10 强化行业管理 通过建立行业协会 完善行业规章 加强对商业网点设置的指导 监督和协调实现行业的自律管理 要积极支持商贸流通业各行业建立行业协会和企业间的 非正式联盟 经纪事物所 信息咨询 劳动服务中介组织 行业协会要积极发挥对商业网 点投资的有效作用 要制定实相关的行规行约 经营规则等自律性规章 使该行业能在守 法自律中发展壮大 规划区商业网点的布局规划区商业网点的布局 泉州市人民政府公众信息网 2005 05 27 字体 大 中 小 一 规划区商业网点现状问题及发展分析 1 现状概况 泉州市区现有商业设施布局正在向两个极端发展 一方面 泉州市区商贸向中心组团的古 城及周边积聚 另一方面 泉州市区其他各组团商业设施分散 不成规模 向中小型发展 商业气氛较淡 泉州市区中心组团内商业设施拥有自己的特点 中小型商业设施发展速度快 与之相比 大中型商业设施发展则相应受到限制 现状商业中心区由古城钟楼商业节点 东街与中山 路交叉口 位于中心组团古城内 中闽百汇购物商场商业节点 百源路与涂门街交叉口 处 位于中心组团古城内 新华都购物广场商业节点 田安路与丰泽街交叉口处 位于 中心组团新城区内 三个商业节点 通过东街 中山路 涂门街 温陵路 田安路五条商业轴 线串联组成 八大组团内 除中心组团 江南 池店组团和泉港区已基本形成较完整的商业集中区域 其他组团只有分布零散的商业网点 商业与居住区存在混杂现象 部分小商业在居住区内 无序发展 居住区商业 一是新业态较少 传统的 夫妻店 一店三代 的店铺比例大 二是缺少小型折扣店 三是没有满足居民多样化消费的综合性社区服务中心 四是 上住 下店 形式严重影响居民的生活质量 五是超市型农贸市场很少 镇级商业均存在规模小 档次低的问题 一些批发市场 综合市场比较简陋 商品种类少 没有发挥当地商品特长或区域优势 缺少便利店 连锁店 精品店 名牌店等 更缺少超 级市场 商业街的形成缺乏建设指导 而是自然形成从而造成商业分布不均匀 专业批发 市场较散乱 规划区内没有形成规模或有针对性的配送中心 2 存在问题 1 网点定位不明确 竞争无序 效益滑坡现象突出 2 空间布局不尽合理 商业体系不明确 一方面市区中心商业密集 一方面边缘区网 点缺乏 除中心组团外的其他组团的网点不成熟 而旧城区网点稠密 竞争激烈 3 内部交通制约因素存在 交通制约问题一直比较明显 大型业态选址以及人流 停 车 物流等组织相对比较困难 4 市级 区域级商业中心档次不高 同时存在许多弊端 中心组团商圈内综合超市较 多 档次不高 经营商品雷同 5 批发市场建设水平尚待提高 部分市场规划设计不合理 设施不完善 市场经营者 素质不高 市场交易水平和组织化程度低 规模结构层次不分明 6 商业经营方式落后 连锁经营规模小 没有充分认识和利用连锁经营的优势 缺少 相应的配送中心 7 商业立法滞后 政府职能转型未到位 中介组织的作用不能充分发挥 还未形成一 套有效的公平竞争 自我约束 共同发展的市场机制 3 影响泉州市商业网点发展的相关因素 1 城市总体规划对于城市空间形态与人口分布的影响 必将影响到规划区内商业网点 的空间布局 因而本次规划紧密结合城市的总体规划 保证规划的完整性 有序性及可操 作性和前瞻弹性 以适应快速发展的不可定因素的影响 2 与周边城市的区域联系 根据泉州城市的性质和功能定位 作为将来省内的三大中 心城市之一 泉州市区商业规模不仅要考虑规划区内人口的需求 还要考虑积极应对海峡 两岸经济合作的需要 并积极推动闽西南商业协作关系 拓展广东 江西的商业福射范围 真正成为以环泉州湾为中心的区域辐射圈 根据资料了解 距离越远辐射越弱且出行时间 段的地区差异显著 3 GDP 社会消费品零售总额和居民的人均收入及社会消费品购买力对网点发展的影响 商业规模发展与 GDP 及社会消费品零售总额的发展规律是一致的 同时居民的人均可支配 收入与社会消费品购买力的高低同时影响着城市商业规模及业态种类 福建四个主要城市 GDP 和环比增长速度的比较 单位 亿元 福 州泉 州厦 门漳 州 年份 GDP 增速 GDP 增速 GDP 增速 GDP 增速 1998863 92 863 88 418 1 433 3 1999943 449 2095210 204589 5448712 39 20001004 46 4610459 77501 879 58537 610 39 20011074 26 951125 17 67558 3311 25443 73 17 46 200211607 981223 068 71648 3316 12534 7020 50 2003130012 071380 1112 8476017 22603 812 92 以上可以看出 泉州市的经济总量与增长速度在省内都位居前列 人均可支配收入水 平提高速度的快速增长说明了社会消费品的供与求必将随之增长 因而城市商业也必将得 到进一步的发展 二 总体布局与功能定位 根据国内同类规模城市经验及泉州市八大组团及泉港辖区的商业布局现状 泉州市商 业体系分为市级商业中心 一级商业中心 区域商业中心 二级商业中心 社区 居 住区 商业 三级商业中心 街坊商业 四级商业中心 专业特色街 区 中心镇 商业 一般镇及城乡结合部商业 依据城市发展格局 配合泉州市东拓发展战略 构建环泉州海湾城市群的构想 按照 调整古城商业结构 确保其商业中心地位 提高完善两环 开发城市出口四线 推动八 个片区发展 的总体思路 进行区域商业网点功能和规模布局 调整古城商业结构 确保其商业中心地位 即对现有城区 由老城区和温陵路以东发展 起来的新市区组成 的商业结构进行调整 一方面 将古城的部分商业向温陵路以东的新 城区引导 促使市区的商业发展得到新的延续 又能有效疏散古城人流 达到对古城区的 保护 另一方面对新的商业区发展进行有效指导 确保古城区的商业与古城旅游相结合 使古城的商贸流通业得到合理布局 规划由古城和温陵路以东的平原区组成的中心组团 成为泉州市近中期的商贸中心 金融 中心 文化 体育中心和各类服务业的聚集地 是全市旅游最集中的区域 本组团主要发 展第三产业 如电讯 信息 商贸 房地产 中介机构 广告等 为环泉州湾及至整个泉 州大城市提供产业服务 并把历史文化名城的旅游业开拓作为商业开发的一项使命来完成 随着泉州湾城市构架的形成 远景市级商贸中心规划往海边靠拢 中心组团成为商贸副中 心 提高完善两环 即指对泉州市中心组团所形成的商业 生活环线和随城市发展的环 海湾环线 近期内对现中心组团的环线以内的商业网点的结构进行调整 使之逐步实现结 构优化 功能完善 档次提高的目标 远期重点对环海湾商业设施进行建设 开发城市出口四线 推动八个片区发展 在城市的城乡结合部与交通较发达的区域选择 建设物流配送中心 泉州的南北西面三线分别与厦门 福州 三明三市相接 且在本次规 划期限内均有高速交通联系 一面临海 且拥有泉港 斗尾 石湖 秀涂等万吨级港口条 件 方便与国际海上贸易接轨 故本次规划在物流业布局将陆域的三个交通出口结合各水 域的出口综合考虑 以物流业做郊区化发展点 通过发挥其交通纽点的优势 促进郊区的 发展 重视规划区域周边城乡结合部商业网点的构架 为城市未来商业网点的布局留下弹性 空间 在近期通过引导大型专业 批发市场及物流配送节点于交通便利的城乡结合部的选 址 建设 使其商业网点基本设施得以初步架构 随着城市建设的推动 在中 远期通过 规划控制手段为将来城市商业的发展预留用地的空间 三 商业体系规划布局 以发展特色增强功能为重点 全面推进市级商业中心 大型专业和综合批发市场 商 业专业街 社区商业网点建设 逐步推进城市物配送中心和区级商业中心建设 按照优化 布局的要求 坚持发展与调整并重 通过规划期内的努力 形成各具特色的商业区 1 市级商业中心 一级商业中心 近中期市级商业中心的设置 近中期的市级商业中心由城市中心组团的古城区和新城平原区丰泽的部分商业街区组 成 古城片区包括了钟楼 涂门街百汇商城 温陵路大洋百货三个商圈节点 平原新区包 括田安路丰泽商城商圈节点 四个商圈节点加上四纵 中山路 南俊路 百源路 温陵路 田安路 四横 西街 东街 东湖街 打锡街 九一路 丰泽街 新门街 涂门街 津淮街 义全街 泉秀路 的商业路构成了市级商业中心 该中心服务于闽东南城市群 客流量在 25 万人次以上 市级商业中心新规划改造建设购物中心 1 处 位于商业路 温陵路南端 大型超市 商场 9 处 酒店餐饮 2 处 专业店 5 处 百货店 2 处 注 市级商业中心的 零售业布置数是中心组团零售业布置的组成部分 古城商业街区的钟楼商圈 主要重 点建设中山路商业街 东西街商业街 适当增加餐饮点 将调整其间的组成结构 依靠市 场机制 通过优胜劣汰 重新整合各类零售业 适当增加酒吧娱乐休闲场所等综合服务设 施 建成以商业为主 商旅结合 功能完善 档次适中的市级商业中心节点 该区域新规 划新华中路大型超市 1 处 北门街大型超市 1 处 改造现状东街超市 2 处 改造建设东街 餐饮网点 2 处 与该区域现状较为成熟的各种业态构成商业体系的节点 涂门街百汇商城商圈 重点建设涂门 新门商业街和新华南路末端以及中山南路 调整 结构 适当设置超市 专业店 便利店 限制新增设购物中心 大型综合超市 改造现有 的小百货 强调错位差别化经营 结合清净寺